Transcription
السؤال الذي يُطرح عليّ أكثر من أي شيء آخر هو: لماذا لم تنهار أسعار المنازل في أستراليا عندما ارتفعت أسعار الفائدة 13 مرة بين عامي 2022 و 2023؟ لماذا لم تنهار أسعار العقارات؟ وماذا سيحدث الآن بعد أن ارتفعت أسعار الفائدة مرة أخرى؟ هل ستنهار أسعار المنازل؟ أم أن هناك شيئًا أكثر خبثًا وراء الكواليس يجب أن نعرفه لاتخاذ قرارات شراء العقارات؟ في هذه الحلقة، سنتناول توقعات بنك الكومنولث الأسترالي (CBA) لما سيحدث لأسعار المنازل، ولكني سأقوم بتفصيل ما يحدث حقًا وراء الكواليس فيما يتعلق بعرض النقود، وأسعار البناء، وأسعار المنازل في سيدني، والمناطق التي يتخلى عنها الناس. وسنتحدث أيضًا عن النفط. في الوقت الحالي، نحن في خضم صدمة النفط. فماذا حدث في صدمات النفط السابقة، وهل سنشهد ازدهارًا في أسعار المنازل من هذه النقطة فصاعدًا أم سنشهد انهيارًا؟ التاريخ لا يكرر نفسه، ولكنه بالتأكيد يتشابه. وهناك الكثير من الرسوم البيانية التي أريد أن أطلعكم عليها حتى تتمكنوا من التغلب على الخوف الذي يشل الناس حاليًا. واتخاذ قرارات ذكية، لأنه في الوقت الحالي ما نراه هو إعادة ضبط هائلة. أرى أن عام 2026 سيكون مثل عام 2021. وسيكون هناك فائزون وخاسرون. ابقوا معنا حتى النهاية، لأنه إذا فعلتم ذلك، فمن المرجح أن تكونوا فائزين. يعتمد على الأدلة باستخدام البيانات. اسمي PK وأنا أساعد الناس على بناء دخل سلبي من خلال مسرّع الاستثمار العقاري باستخدام البيانات دون الحاجة إلى وكيل مشتريات بقيمة 15 ألفًا إلى 30 ألف دولار في كل مرة. في هذه القناة، نتحدث عن العقارات والاقتصاد ولدينا أعمق رؤية بيانات يمكنك العثور عليها في أي مكان. للحصول على المزيد من مقاطع الفيديو مثل هذا، اضغط على زر الاشتراك، ولكن بالتأكيد قم بالإعجاب به. سيصل هذا إلى المزيد والمزيد من الأشخاص. لنبدأ بالتوقعات. فقد كشف أكبر بنكين في أستراليا عن أحدث توقعاتهما للإسكان، وهما يرسمان سيناريوهين مختلفين تمامًا لنمو الأسعار في المستقبل. هذا من بنك CBA. يتوقعون أن تنمو سيدني في عام 2026 بنسبة 2٪ فقط وفي عام 2027 بنسبة 3٪ فقط، وهو ما يقل بكثير عن المتوسط طويل الأجل. ويتوقعون أن يكون أداء ملبورن أسوأ من ذلك. بريزبان أداء رائع بنسبة 12٪ هذا العام، و 4٪ العام المقبل. بيرث 15٪ هذا العام، و 4٪ العام المقبل. أديلايد 9٪ هذا العام، و 3٪ العام المقبل. هوبارت 5٪ هذا العام، و 2٪ العام المقبل. داروين 4٪ هذا العام، و 2٪ في عام 2027. بصراحة أعتقد أنه يمكنك تجاهل عام 2027 الآن لأنه لا يحاولون حتى التنبؤ به بدقة. إنه بعيد جدًا بالنسبة لهم. إنهم فقط يواصلون افتراضاتهم. لكن توقعات عام 2026 ثاقبة للغاية. أنا أختلف جوهريًا مع توقعاتهم لهوبارت. أعتقد أن اقتصاد هوبارت قوي جدًا. لا تزال تشهد قدرًا جيدًا من الهجرة. هناك الكثير من مشاريع البنية التحتية التي تجري في أماكن مثل هوبارت وخاصة لونسيست والمناطق المحيطة بها، وهي واحدة من مدينتين فقط لا تزال أسعارها أقل من مليون دولار. الأخرى هي داروين التي ستؤدي أداءً جيدًا. هذا توقع سخيف. ستنمو بأكثر من 4٪ هذا العام. في الواقع، لن أتفاجأ إذا كانت قد نمت بالفعل بنسبة 4٪ حتى الآن اعتبارًا من مارس أو أبريل 2026. لكن هاتين المدينتين، هوبارت وداروين، هما الوحيدتان اللتان لم تصل فيهما الأسعار المتوسطة إلى مليون دولار. أي منهما تعتقد أنها ستصل أولاً؟ علق أدناه، داروين أم هوبارت. أي منهما سيصل إلى متوسط سعر مليون دولار أولاً. الآن، قارن هذا التوقع من CBA بتوقعات بنك وستباك (Westpac)، وهم يتوقعون نمو سيدني بنسبة 3٪، وملبورن بنسبة 4٪. لذا فإن ملبورن تنمو أسرع من سيدني وفقًا لـ Westpac على عكس ما يقوله CBA. بريزبان توقع نمو أكثر فتورًا بكثير بنسبة 7٪، بيرث 8٪، أديلايد 6٪، هوبارت 3٪، وعلى مستوى أستراليا ككل 5٪، وهو بالضبط ما قاله CBA أيضًا. مرة أخرى، أعتقد أن أديلايد وبيرث وهوبارت تنمو أكثر من ذلك بكثير. أعتقد أن بريزبان أيضًا ستنمو في مكان ما بين ما قاله CBA وما يقوله Westpac، أكثر من 7٪ ولكن ربما أقل من 12٪. بالنسبة لسيدني وملبورن، أنا أيضًا في نفس المعسكر. سيكون الأمر في مكان ما حول ذلك، ولكن بالطبع هناك أسواق داخل الأسواق، وسأشارك معكم مجموعة بيانات قريبًا، وخريطة حرارية توضح المناطق في سيدني التي من المرجح أن تنخفض أكثر. كن حذرًا وانتبه لذلك في لحظة. إليكم هذا من صحيفة فايننشال ريفيو. نقاط بيانات مخيفة تظهر لماذا يغادر الآباء الشباب سيدني. تظهر خريطة حرارية تفاعلية كيف أن 55٪ من سيدني مصنفة على أنها غير قابلة للتحمل بشكل مستحيل، والعديد من هذه الضواحي تفقد السكان بسرعة إلى المناطق الريفية. وهذا يدعم أطروحتي بأنه في العقد القادم سنرى البندول يستمر في التأرجح كما بدأ في كوفيد، حيث ستتفوق المناطق بشكل كبير على أسعار المنازل في المدن الكبرى. فقط لأنها ميسورة التكلفة والناس يريدون العيش هناك بالفعل. شيء آخر هو أن هذه المناطق أكثر حصانة بكثير من تأثير الذكاء الاصطناعي لأن الكثير من الأشخاص الذين يعملون هناك هم عمال يدوية، وروبوتات الذكاء الاصطناعي التي تتولى الأدوار اليدوية أبعد من الذكاء الاصطناعي الذي يتولى المهام الأساسية للموظفين ذوي الياقات البيضاء. لذا فهذا سبب آخر للاستثمار في المناطق. فقدت سيدني الكبرى 41 ألف شخص إلى بقية البلاد. لذا الهجرة بين الولايات وداخل الولايات، إنها تفقد الناس، ولكنها تجلب المزيد من الناس من الخارج. ونما عدد السكان في ملبورن وبريزبان وبيرث بمعدل أسرع بكثير من سيدني لأنها تفقد الناس داخل أستراليا. تاريخيًا، كان السكان الذين تقل أعمارهم عن 35 عامًا أكثر عرضة للتوجه إلى سيدني للعمل أو التعليم، ولكن هذا الاتجاه ينعكس الآن لأن هذه الفئة ببساطة لا تستطيع تحمل تكاليف السكن. أصبحت سيدني مدينة لأصحاب الملايين. أنت بحاجة تقريبًا إلى أن تكون مليونيراً في سيدني لتعيش بشكل مريح. هل توافق؟ أخبرني إذا كنت توافق أم لا في التعليقات. هذه هي الخريطة الحرارية التي كنت أتحدث عنها، وما توضحه هو من مكتب قيمة الضرائب في نيو ساوث ويلز، وهي تتوقع نمو الأجور أيضًا. حسنًا، لذا فهي لا تعتمد فقط على بيانات ABS لعام 2021. إنها توضح أين الأسعار، أسعار المنازل وبالتالي الرهون العقارية، أقل أو أعلى من 30٪ من متوسط الدخل للموقع للضاحية، وليس فقط المتوسط. لذا فهي مفصلة للغاية. كلما كان الرسم البياني أغمق، كلما كانت منطقة الخريطة الحرارية أغمق، زادت عدم القدرة على تحمل التكاليف. لذا تحصل على هذه المناطق السوداء، هذه هي الأماكن التي يغادر منها الكثير من الشباب. والمناطق الخضراء أو الصفراء الفاتحة، هذه لا تزال ميسورة التكلفة حيث لا تزال أسعار المنازل، الرهون العقارية عليها أقل من 30-40٪ من متوسط الدخل المحلي. لذا الممر المركزي عبر باراماتا والضواحي الغربية. هذه هي المنطقة التي أعتقد أن سيدني ستستمر في النمو فيها في أسعار المنازل خلال السنوات القليلة المقبلة. تحصل على الضواحي الشرقية، الساحل الشمالي، الساحل الشمالي السفلي، الشمال الغربي، وكذلك أقصى الجنوب الغربي باتجاه ليفربول. لا تزال ليفربول ميسورة التكلفة نسبيًا، ولكن إلى الغرب من ليفربول، هذه هي المناطق التي تنخفض. لذا عندما يتوقع CBA و Westpac فقط نموًا بنسبة 2٪ و 3٪ و 4٪ لسيدني، فهم يقولون في المتوسط، ولكن ستكون هناك مواقع، خاصة حول بلاكدون، ستستمر في الارتفاع. ولكن في المتوسط، من المرجح أن تنخفض أسعار المنازل أو على الأقل لا تواكب التضخم خلال السنوات القليلة المقبلة بسبب عدم القدرة على تحمل التكاليف المستحيلة هذه. يمكنك رؤية أماكن مثل مونافال غير قابلة للتحمل تمامًا. ريتشموند لا تزال ليست سيئة للغاية، ولكنها بعيدة جدًا عن المدينة. تشيستفورد غير قابلة للتحمل. ليفربول أصبحت غير قابلة للتحمل بشكل متزايد ولكنها لا تزال على الحافة، على الحافة حتى الآن. كامبل تاون وكامدن لديهما طريق طويل لتقطعه أيضًا. لذا لا تزال هناك جيوب من القدرة على تحمل التكاليف. الآن لنتحدث عن أسعار الفائدة لأن أسعار الفائدة ترتفع مع صدمة النفط هذه مع إنفاق الحكومة الكثير من المال. كيف سيؤثر ذلك على أسعار المنازل؟ حسنًا، بين عامي 2020 و 2022، شهدت أستراليا أكبر توسع نقدي في التاريخ الحديث. التيسير الكمي، شراء سندات حكومية على نطاق واسع، التحويلات المالية، كل هذا قدم ما يقرب من 1.2 تريليون دولار كحقن نقدي في اقتصاد أستراليا. خلال نفس الفترة، ارتفع المعروض النقدي الواسع M3، من حوالي 2.2 تريليون دولار إلى ما هو عليه الآن، وهو 3.4 تريليون دولار. هذه زيادة، كما قلت، حوالي 1.2 تريليون دولار أو 55٪. تخيل ذلك. في تلك الفترة القصيرة، زاد المعروض النقدي بنسبة 55٪. لا يهم كم ترتفع أسعار الفائدة. إذا كان هناك المزيد من المال في الاقتصاد، فإن المد المتصاعد يرفع جميع السفن. حتى لو ارتفعت أسعار الفائدة وأولئك الذين لديهم رهون عقارية، والمشترين لأول مرة يكافحون. إنهم لا يمثلون ما يحدث في الاقتصاد بشكل عام. أعرف أن هذا بيان قاسٍ، ولكنه صحيح. البومرز، أولئك الذين ليس لديهم رهن عقاري، الأغنياء، يصبحون أغنى لأن المزيد من المال يتدفق إلى جيوبهم. الآن، أريد فقط أن أقدم بعض السياق. يبلغ الناتج المحلي الإجمالي لأستراليا حوالي 2.6 تريليون دولار. لذا، لحقن 1.2 تريليون دولار في الاقتصاد، هذا يقارب نصف الناتج المحلي الإجمالي. لا يمكنك ضخ هذا القدر من المال في الاقتصاد وتتوقع أن لا تزدهر الأصول الصلبة مثل العقارات. وهذا بالضبط ما يحدث الآن. أعرف أن الناس خائفون من أسعار الفائدة، وصدمات النفط. سأصل إلى ذلك أيضًا بعد قليل. ولكن في عام 2025 وحده، كان هناك زيادة بنسبة 8٪ في المعروض النقدي M3 في الاقتصاد الأسترالي. بزيادة 8٪ عن عام 2022، أعلى من عام 2023، أعلى من عام 2024. وهذا ما لا تراه. ترى الحكومات تنفق أكثر. ولكن من أين تحصل على المال؟ إنه هذا المعروض النقدي M3. لذا حتى لو كانت أسعار الفائدة ترتفع وهناك شريحة من المجتمع تعاني بشدة، يجب أن أكون صادقًا، هذا صحيح. هناك ما يكفي من الأشخاص في الاقتصاد الذين يفتحون جيوبهم الخلفية ويسمحون لهذا المال بالدخول وهم ينفقون المزيد والمزيد. لهذا السبب كان التضخم مرتفعًا حتى قبل أن تبدأ صدمة النفط هذه في مارس. الآن أعرف ما ستقولونه. كانت أسعار الفائدة أقل بكثير في ذلك الوقت. بالتأكيد، نحصل على الكثير من الحقن النقدي الآن، ولكن أسعار الفائدة أعلى في عام 2026 مما كانت عليه في عام 2021. أعترف أن هذا صحيح. لذا، دعونا نلقي نظرة على ما فعلته صدمات النفط سابقًا في العقود الماضية، خاصة، دعنا نقول، في السبعينيات حيث كانت أسعار الفائدة أعلى بكثير مما هي عليه الآن. في عام 1973، خفضت أوبك إمدادات النفط وارتفع سعر النفط الخام بحوالي أربع مرات. أربع مرات. هذا أكثر بكثير مما حدث الآن. حسنًا. ارتفع التضخم في أستراليا إلى 17.6٪. 6٪. تضاعفت أسعار الرهون العقارية من حوالي 5.9٪ إلى 10.4٪. وأنا متأكد من أنه لو كان هناك يوتيوب في ذلك الوقت، لكانت هناك مجموعة كبيرة من مقاطع الفيديو التي تم إنشاؤها حول كيف ستنهار أسعار المنازل وتنهار. بدلاً من ذلك، تضاعف متوسط سعر المنزل في سيدني تقريبًا من 19 ألف دولار في عام 1970 إلى 36 ألف دولار في عام 1976. عبر العواصم الخمس الكبرى، ارتفعت القيم بنسبة تتراوح بين 34٪ و 83٪ خلال نفس الفترة. هذا قدر هائل من النمو في 3 إلى 6 سنوات فقط. عندما ارتفع سعر النفط مرة أخرى، حدث ذلك مرة أخرى في عام 1979 بعد الثورة الإيرانية. انزلقت أستراليا إلى ركود مع ارتفاع البطالة. وأنا أعرف أن هذه ستكون حجتك. مرحبًا، سندخل في هذا الركود الهائل. سترتفع البطالة. لهذا السبب ستنخفض أسعار المنازل. ولكن هل تعلم؟ بعد الثورة الإيرانية، وبالمناسبة، لا أعتقد أننا على وشك ثورة إيرانية في أي وقت قريب، في ذلك الوقت عندما حدث ذلك في عام 1979، لا يزال العقار يخرج أقوى من الناحية الأخرى، وهذا يحدث مرة أخرى الآن، اختر أزمتك. كوم، الأزمة المالية العالمية، كوفيد، حتى خلال الأزمة المالية العالمية، أشد الأزمات المالية بعد الكساد الكبير، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 6٪ إلى 12٪ بين عامي 2008 و 2011 بينما انخفض مؤشر الأسهم الأسترالي بنسبة 30٪. هذه هي جمال ليس فقط العقارات ولكن الأصول الصلبة. عندما يرتفع التضخم، يتدفق هذا التضخم. يتدفق إلى الأصول الصلبة. الأصول الصلبة لا تنخفض قيمتها. تستمر في الارتفاع. سواء كانت روسيا، سواء كانت زيمبابوي، في كل مرة يحدث فيها تضخم جامح، فإن الأسعار في زيمبابوي ليست أرخص مما كانت عليه قبل 20 عامًا. لقد أعادوا تسعير كل شيء بالدولار الأمريكي وبالتالي ارتفعت قيمة العقارات. أريدك أن ترسخ هذه النقطة في ذهنك. وإلا، فستبقى على الهامش وستفوتك الطفرة القادمة. في أواخر الستينيات والسبعينيات، استفادت أسعار المنازل الأسترالية من طفرة التعدين، حسنًا، التي حدثت في عام 1960 ثم طفرة التمويل التي حدثت في أوائل السبعينيات. خلال هذه الفترة، ارتفعت أسعار المنازل بشكل كبير. في السنوات الست من 70 إلى 76، تضاعف متوسط سعر المنزل في سيدني تقريبًا. وفقًا لتقرير من بيتر أبسون وديمي تشونغ نشره M. حدث هذا النمو السريع في أسعار المنازل على خلفية ارتفاع أسعار الفائدة التي زادت من 5.88٪ تقريبًا مما هي عليه الآن من حيث سعر الإقراض الرسمي في عام 1970 إلى 10.38٪ في عام 1975. لا أعتقد أنها سترتفع كثيرًا، ولكن هذا هو أسوأ سيناريو. ولا تزال أسعار المنازل ترتفع وفقًا لتقرير من بيانات نشرتها savings. الآن دعنا نتحقق من 1975 إلى 80. كان ذلك عندما وقعت الثورة الإيرانية في النصف الثاني من السبعينيات. قفزت أسعار المنازل في سيدني من 34300 إلى 68850 في 5 سنوات فقط وفقًا لـ Ebson و Chung. هذا يعني أنها تضاعفت على الرغم من أسعار الفائدة المرتفعة نسبيًا. الآن أعرف ما تقوله. كانت أسعار المنازل أرخص في ذلك الوقت. كان من الأسهل عليها الارتفاع. وهذا بالضبط ما أقصده. لا أعتقد أن الاستثمار في سيدني الآن هو الفكرة الصحيحة. اذهب إلى المناطق حيث تكون أكثر بأسعار معقولة. بل، الأسبوع الماضي فقط، اشترى أحد عملائي شيئًا مقابل 300 ألف دولار في المناطق. ليست بلدة ذات صناعة واحدة، منطقة إقليمية متنوعة. 300 ألف دولار. إذا كان بإمكانك الحصول على أسعار حول 300 ألف، 400 ألف، 500 ألف، 600 ألف. هذه هي المناطق التي ستؤدي أداءً مشابهًا لما فعلته سيدني في السبعينيات على الرغم من ارتفاع أسعار الفائدة، على الرغم من ارتفاع التضخم بشكل كبير، على الرغم من صدمات النفط الهائلة هذه التي هي أكثر بكثير مما نختبره اليوم. وإذا كنت لا تزال هنا، فأنت هنا للجزء الأفضل لأن هذا ما سيعزز أطروحة الاستثمار في العقارات الآن. متوسط التكلفة الوطنية لبناء مسكن ملحق مثل تاون هاوس أو شقة هو 582,500 دولار مقابل 51,500 دولار لمنزل منفصل. إليكم الرسم البياني. ارتفعت أسعار البناء منذ كوفيد بأكثر من 40٪. ما نراه الآن هو أنه خلال العام أو العامين المقبلين، ستشهد أسعار البناء طفرتها التالية. سترتفع بنسبة 20 إلى 30٪ أخرى. في الواقع، بالأمس خرجت ريس بالفعل، أحد أكبر موردي مواد البناء. وخرجوا وقالوا إن أسعار أنابيب البلاستيك ارتفعت بنسبة 37٪. في الواقع، لم يتبق سوى مخزون لمدة شهرين من أنابيب البلاستيك في أستراليا. ما يعنيه هذا هو أنه عندما تكون لديك أسعار بناء أعلى، فهذا سيرفعها مرة أخرى. بناء منزل أكثر تكلفة. عندما يكون بناء منزل أكثر تكلفة، يتم بناء عدد أقل من المنازل. لا يتم بناء أي منازل تقريبًا. وإذا كان هناك المزيد والمزيد من الحقن النقدي، والمعروض النقدي يتدفق إلى الاقتصاد كما هو الحال، فإن ما يعنيه ذلك هو أن العرض مقيد. يستمر الطلب في الارتفاع ليس من قبل الطبقة الوسطى ولكن من قبل الأغنياء الذين يستفيدون بالفعل من هذه الأزمة الاقتصادية ويشترون المنازل، ويفوق الطلب العرض بكثير. هذا بالضبط ما حدث في كوفيد، وهذا يخلق خللًا هيكليًا. أعتقد أن هذا هو السبب في أنه إذا لم تشترِ عقارًا استثماريًا الآن، لنفترض أنك تستطيع تحمل 400-500 ألف دولار. إذا لم تفعل ذلك الآن، فلن تتمكن من القيام بذلك في غضون عام أو عامين لأن أسعار الفائدة قد ترتفع مما يقيد قدرتك على الاقتراض. ولكن أيضًا، تكاليف البناء لا تنخفض أبدًا. هذا لم يحدث أبدًا في تاريخ أستراليا. قد تنخفض من حيث معدل النمو، ولكنها لا تتراجع. وهذا يخلق أرضية هيكلية، أرضية جديدة، مستوى أساسي جديد لتكلفة بناء منزل. وعندما يصبح بناء منزل أكثر تكلفة وأكثر وأكثر، يتم بناء عدد أقل وأقل من المنازل. وبالمناسبة، آخر شيء أريد قوله في هذه الحلقة، سأشارك الرسوم البيانية في وقت آخر. ما زلنا نشهد مستويات قياسية من الهجرة الدولية. الطلب كبير، العرض منخفض، طباعة نقود ضخمة، أسعار بناء مرتفعة، الطلب ضخم، الهجرة لا تتوقف على الإطلاق وفقًا لأحدث أرقام ABS. نحن في انتظار طفرة أخرى في الإسكان، ولكنك لن تراها في ملبورن وسيدني بشكل عام. ربما أجزاء من سيدني، ربما بعض أجزاء من ملبورن، ولكن المناطق سترتفع بشكل كبير. هذا هو عام 2021 مرة أخرى للمناطق الأسترالية. سترتفع كثيرًا بسبب الاقتصاد الأساسي، وليس الاقتصاد 101 الذي تسمعه من وسائل الإعلام الرئيسية، ولكن الاقتصاد 301، الذي أحاول تعليمه لكم. يحقق عملاؤي أقصى استفادة من هذا كل يوم. إذا كنت ترغب في الارتقاء، سأترك رابطًا أدناه لمجموعة فيسبوك Australian Property Mastery مع PK، تضم 70 ألف مستثمر. انضم إليها، تعلم الارتقاء حقًا، يمكنك الاستماع إلى بودكاستي Oz Property Mastery، على Apple و Spotify. سأترك رابطًا لذلك أدناه. أخبرني بما تتفق أو تختلف معه، ولكنك ستجد أنه إذا أجرينا هذه المحادثة بعد عام أو عامين أو ثلاثة أعوام، فستكون أسعار المنازل أعلى بكثير مما هي عليه الآن، بغض النظر عما يحدث على جبهة الضرائب. قم بالإعجاب، قم بالاشتراك، شارك، لأنني أعرف أن هذا يتعارض تمامًا مع ما يقوله الجميع. اسمي PK. شكرًا جزيلاً لكم يا رفاق.