الأستاذ خالد المبيض يكشف أسرار الاستثمار العقاري ونصائح عملية تغيّر طريقة تفكيرك بالكامل

أهلاً بكم في بودكاست السوق العقاري. النهارده معانا ضيف، احنا بنعتبره هدية للمستثمر ولزملائنا في السوق. هنتعلم منه كتير، عنده نصائح لأنه عنده أبعاد بالسوق المصري والسوق العربي عموماً في المجال العقاري. شخصية من ضمن الشخصيات المؤثرة في السوق العقاري قوي جداً. معلوماته مبنية على الثقة، مبنية على خبراته، ومبنية كمان إنه مش شخص مستثمر فقط، لا ده جوه المطبخ بتاعنا، عارف كل التفاصيل. عشان كده لما هيديك معلومة هيديها لك سليمة.

النهاردة معانا ومعاكم الأستاذ خالد المبيض. شرفتنا حضرتك.

>> أهلاً وسهلاً. شكراً أستاذ محمد.

>> وهذا شرف ليّ اليوم.

>> إحنا اللي شرف لينا بجد يعني. حضرتك بصراحة من يعني نقول مدرسة من مدارس العقار اللي موجودة. وإحنا يعني بالبلدي كده بنقدم حضرتك كهدية للمتابعين عندنا، لأن أكيد هم هيستفيدوا من حضرتك.

>> أنا الحقيقة والله سبب قبولي الأساسي يعني هو إنه أول شيء أنا أعرفك على مستوى شخصي، رجل ما شاء الله عليك مبدع.

>> وأنا كنت متأكد إنك يعني هتسوي إن شاء الله شغل كويس في الإعلام. مثل حضرتك.

>> الله يوفقك يا رب. الله يخليك. طيب مبدئياً حابين نعرف الأستاذ خالد للمتابعين عندنا مين الأستاذ خالد؟ طبعاً أكتر حد يتكلم عن حضرتك هو حضرتك يعني إننا مهما اتكلمنا مش هندي لحضرتك حقك يعني.

>> فمحتاجين نعرف حضرتك أستاذ خالد، أفكارك في العقار إيه؟ الرؤية المستقبلية بتاعتك عبارة عن إيه بالضبط؟

>> بسم الله الرحمن الرحيم. أكرر أول شيء شكري على هذه الاستضافة. شرحت أمرك.

>> الحقيقة شوف خالد المبيض هو بدأ في العقار أنا باعتقادي إنها لم أكن مخيراً فيها. رغم إني أنا في وقتها كنت أعتقد إني أنا كنت مخير في كثير من القرارات في بداية حياتي. لكن دلوقتي بعد ما وصلت مرحلة من النضج وشفت كخط سير حياتي، فاكتشفت إني أنا لم أكن مخيراً أبداً، أنا كنت مسيراً. وأعتقد إنه كثير من الناس.

>> آه بصراحة. وحضرتك بتقولها دلوقتي، أنا كده لقيت نفسي يعني تقريباً.

>> هو أول ما ينضج الإنسان هيكتشف إنه مسار حياته لم يكن فيها أبداً مخيراً. رغم إنه كان يعتقد إنه هو ذكي وإنه يحتاج إلى تفكير وذكاء في اتخاذ القرارات. لكن.

>> سبحان الله. "وما تشاؤون إلا أن يشاء الله". أنا الحقيقة دراستي كانت بعيدة عن المجال العقاري.

>> أنا درست في أمريكا في في الإدارة. وبداية حياتي اشتغلت في في توظيف مستشفى حكومي.

>> أم.

>> مستشفى قوى الأمن. فبالتالي كانت بعيدة تماماً عن العقار. قرار دخول العقار كان قرار في يمكن أقل من نص ساعة.

>> امم.

>> كنت قاعد كذا، فلي صديق في المشتريات في نفس المستشفى. فجاله صديق عرفني عليه. فلقيت الرجال ما شاء الله.

>> يعني عنده عربية شيك، شاري في زمن قياسي بيت وعمارة. ما شاء الله. أنت بتشتغل إيه؟

>> قال لي والله أنا بشتغل وسيط عقاري.

>> هذه وسيط عقاري دي بيقبلوها منين دي؟ فبصيت كده على اللي سبقوني في نفس الوظيفة.

>> أم.

>> لقيت إنه تقاعدوا لسه ما شروا بيت، أي ما أمن أولاده. فحسيت إنه الطريق هذا على إنه يعني له يعني مكانة مجتمعية وتعرف توظيف وله أيضاً يعني دخل عالي نوعاً ما كراتب.

>> ولكن في النهاية أنت حتصل تجد نفسك لا والله ما فيش يعني ه النتيجة اللي يعني أنت ماشي في طريق عارف نهايته.

>> أيوه. آه.

>> لأنه في ناس سبقوك.

>> لكن الاستثمار مهما كان في أي مجال ثاني ليه نهايات مختلفة طبعاً حسب شطارتك وحسب جهدك في الموضوع.

>> صح. صحيح. فاكتشفت إنه القطاع العقاري أبسط. أنا كنت أعتقد إنه القطاع العقاري على أساس تتكلم عنه عايز لك تتكلم على يكون عندك أقل حاجة اتنين مليون ريال.

>> أم.

>> فاكتشفت لا، إنه القطاع العقاري ممكن تبدأ معه مثلاً مسوق صغير بسيط.

>> أم.

>> بدون ما تدفع ولا ريال، بس يكون عندك القدرة والصبر. بعدين تخلص مرحلة اللي هي الوساطة العقارية، البيع. بعدين تدخل مثلاً في مراحل أكبر زي التطوير العقاري. بعدين تدخل في مراحل الأكبر هي الاستثمار العقاري.

>> فاكتشفت إنه هذا الطريق الحقيقة طريق ممتاز جداً. أنا باعتقادي إنه السلعة العقارية أنت تتعامل مع أغلى سلعة حيملكها أي إنسان.

>> أم.

>> سواء عايز يبيعها أو عايز يشتريها. فبالتالي أنا وجهة نظري إنه الجواهرجي بيتعامل مع سلعة مكلفة، لكن في النهاية ليست مثل العقار.

>> أيضاً البياع مثلاً خ أقول السيارات الفارهة، أيضاً يتعامل مع سلعة سلعة غالية، لكنها ليست هي الأغلى.

>> أم.

>> العقار قد تصل بالمليارات وهذا أمر طبيعي. وأيضاً أمر آخر لفت انتباهي إنه العقار في حالة بيعه وشراءه يتدخل فيه صاحب القرار شخصياً.

>> يعني هو ممكن يبعث أي حد مندوب عنه يشتري له أي حاجة إلا العقار.

>> أم.

>> أو يبيع له أي حاجة إلا العقار. فاكتشفت إنه أنت في هذا القطاع تتعامل مع أغلى سلعة وفي نفس الوقت تتعامل مع الصفوة الناس مباشرة بدون أي وسيط.

>> اللي حضرتك بتقوله صح. عموماً كمان في العقار فيه اللي هو الدخل السلبي. إن حضرتك بتوصل لمرحلة إن العقار هو ده نفسه في حد ذاته مش كلفة عليك، لا ده بيدخلك دخل إذا كنت هتجره أو هتعيد إعادة بيع ريسيل أو الكلام ده.

>> فهو العقار استثمار دائم ومستمر، ما فيهوش إهلاكات بشكل كبير.

>> صحيح. إحنا بنسميه ولد مبار.

>> أنا أعتقد اللي سماه ولد مبار كان معاه حق. لأنه الولد البار هو الولد الذي يتعبك في بدايته.

>> أم.

>> لأنه الولد البار لا يمكن أن يكون باراً إلا إذا تعبت في تربيته.

>> صح.

>> لكن في النهاية حيعطيك ثمرة ممتازة جداً أو ثمرة تعبك كله هذا حيكون.

>> تقطفها في نهاية تعبك في تربية هذا الولد.

>> فنفس الشيء العقار. العقار ممكن يتعبك في عملية تقسيطه في البداية، في عملية بنائه، مشاكل حتواجهك. لكن في النهاية هو العقار قد يصير قيمته الرأسمالية تكفيك بإذن الله من حاجة الناس.

>> أيضاً لو اجرته مثل ما تفضلت، يدخل لك دخل ثابت. فبالتالي هو على تعبك معاه.

>> أم.

>> تقطف نتيجة بإذن الله جيدة.

>> دي حقيقة. طيب حضرتك طبعاً بنتكلم على معدل زمني بالنسبة لخبرة حضرتك بيديك حكمة في اختياراتك للاستثمار. وأنا بصراحة أنا جربت حضرتك فده حضرتك في اختياراتك عندك حكمة كده معينة وبتطبق القاعدة الإسلامية اللي هي "سمحاً إذا باع، سمحاً إذا اشترى". فحابب أعرف ليه حضرتك فكرت في إنك تبدأ بقى من إنك مجرد مستشار عقاري اللي إنك تخش الاستثمار العقاري في حد ذاته؟

>> هذا سؤال جيد. أنا أعتقد إنه هي مراحل. كونك وسيط عقاري ناجح لا يمكن أن تستمر وسيط عقاري ناجح مدى الحياة.

>> أم.

>> هناك سن محددة. أنا باعتقادي أي إنسان حتى البياع الشاطر اليوم مهما كان شاطر سيصل إلى سن معين. وهذه دائماً أنا أنصح فيها الشباب.

>> أم.

>> إنه لم باعتقادي إنه قبل الـ 30 ممكن تكون بياع شاطر وعندك القدرة إنك تبيع وعندك الإمكانيات تتعلم وعندك الإمكانيات إنك تعيد نفس الكلام وتغلط وتعيد نفسك وتكرر نفسك.

>> بس بعد الـ 30 أنا أعتقد إنه حيكون عندك خبرة جيدة في عملية البيع وأنماط الشخصيات والأهم من هذا العلاقات.

>> أم.

>> لكن تستطيع أن يكون عندك نفس القدرة والوقت والإمكانيات إنك تبيع بيع.

>> أم.

>> وهذا أمر ليس عيب، بالعكس هو مرحلة جديدة عشان تبدأ أنت تقود فريق البيع. فبالتالي الإنسان في حياته يبدأ بياع ثم.

>> يتحول إلى رئيس فريق البيع أو خلينا نقول مدير البيع.

>> بعدين مرحلة الـ 40 أو خلينا نقول بعد الـ 45 يصبح لا يستطيع حتى أن يقود فريق البيع. لأنه فريق إدارة فريق البيع تحتاج إلى صبر.

>> أم.

>> تحتاج إلى تعامل مع عدد من الموظفين البياعين ومتابعتهم ووضع الخطط والتارجت ومراجعة التارجت. فبالتالي بعد 45 سنة أعتقد إنه خلاص تصل مرحلة ما تقدر تعطي اللي كنت معطيه قبل.

>> دي حقيقة.

>> فبالتالي تتحول إلى مرحلة جديدة. إيه اللي هي خلينا نقول صاحب أي عمل.

>> أم.

>> أو ممكن تكون مستشار. فبعد هذه المرحلة ممكن تكون مستشار إلى إيه يعني إلى إلى الأبد. يعني ممكن توصل إلى 70 80 سنة وتعطي.

>> لأن ما فيهاش نوع من المجهود النفسي. الشغلانة بتاعة المستشار العقاري أو المسوق العقاري كل ما خبرته بتزيد كل ما قراراته ومساعدته للعميل بتاعه بتبقى أقوى وفي القرار السليم.

>> صح. فبالتالي هذه نصيحة لكل البياعين الشاطرين مهما كنت بياع شاطر.

>> يجب أن تضع لنفسك هدف.

>> أم.

>> وهو التحول إلى المرحلة الأخرى. لأنه للأسف عدد كبير من البياعين يكون شاطر وبطل في البيع.

>> أم.

>> لكن ما يعملش حساب إنه حيتحول إلى مدير المبيعات.

>> أم.

>> فبالتالي لا يكتسب مهارات الإدارة، إدارة المبيعات. فبالتالي بعد أن يصل إلى المرحلة المفروض إنه يتحول فيها إلى مدير.

>> ولا يصلح أن يبقى بياع.

>> تجد إنه لا يملك المهارات المناسبة أو الكافية التي تجعله مدير بيع.

>> فيضطر إنه هو.

>> فيتركن للأسف على الرف. كثير يمكن حتى الإخوان المشاهدين يمكن عندهم تجارب إنه له زميل أو صديق أو معرفة كان بياع شاطر يبيع الهواء ما قالوا. لكن للأسف الشديد فجأة تلقى ما عادش بالقدرة أو الإمكانيات اللي موجودة اللي كانت موجودة أيام شبابه.

>> وبالتالي تلقى مسكين بيتخبط من وظيفة لوظيفة وعايش على القصص الجميلة اللي هو كان بياع. كنت ببيع كذا أو كنت بعمل كذا.

>> فلذلك هي مراحل.

>> أم.

>> فيجب على الإنسان أن يكون جاهز لكل مرحلة. عندك أنا باعتقادي إنه الإنسان يمر في حياته العملية إلى بثلاث مراحل.

>> مرحلة اللي هو البيع ما قبل الـ 30.

>> أم.

>> وأنا أعتقد إنه هذه مرحلة جميلة. تخبط قرب كل حاجة اشتغل ادرس. هي مرحلة مرحلة فيها يعني منك يعني من المساحة.

>> للخطأ ومساحة من التجارب كويسة. بعد الـ 30 خلاص تخصص.

>> أم.

>> يعني إذا أنت بعد الـ 30 تخصصت مثلاً بيع في العقار، خليك في العقار.

>> أم.

>> إذا أنت تخصصت مثلاً في مجوهرات، خليك في المجوهرات. يعني خلاص بعد الـ 30 ما في إمكانية للتحول أو للتغيير.

>> لأنه هذه المرحلة خطيرة فيها التغيير. لأنك لو غيرت خلاص الناس أوريدي عرفتك وكل حاجة فبياخذوا عنك فكرة سيئة إنك أنت إنسان مش منضبط.

>> أم.

>> ا بعد الـ 50 أو يعني اللي هي المراحل العليا يجب أن يكون عندك مهارات التخطيط الاستراتيجي.

>> امم.

>> ا التخطيط الاستراتيجي يعني بحيث إنه يكون عندك كمية من المهارات والخبرات الجيدة اللي تخليك تعمل تخطيط استراتيجي. اقرأ كويس، اقرأ المستقبل بشكل جيد، اقرأ التقارير المالية بشكل جيد. التخصص بتاعك بحيث إنك تكون أنت رجل مستشار جيد في أعضاء مجلس الإدارة في شركات العزة شركاء أو إلى آخره. لأنك أنت بعد الـ 50 لن يكون عندك القدرة على الإدارة. ما عندك الإمكانيات لا الصحية ولا الجسمية إنك تدخل في التفاصيل اليومية.

>> لكن يكون عندك المهارات في عملية وضع الخطط الاستراتيجية، قراءة الأرقام بشكل جيد، عمل خطط الشركات.

>> فبالتالي هذه تضمن بإذن الله إذا مشيت على هذا الريتم تضمن بإذن الله بقائك.

>> إيه يعني بشكل جيد في السوق وأهميتك ك ك كقول جزء عامل.

>> تمام. بصراحة نصائح بصراحة تتحط على الجبين.

>> الله يسلمك.

>> ا طيب بما إن حضرتك بقى خبير كبير جداً ومعلمنا في السوق العقاري.

>> خبرة حضرتك تكفي. كنا محتاجين تقييم حضرتك للسوق العقاري المصري ومدى النجاحات اللي موجود فيه أو إيه السلبيات اللي موجودة فيه كمان؟

>> شوف السوق العقاري المصري بدون شك طبعاً يعتبر من الأسواق المتقدمة جداً.

>> لا من ناحية حجم الوحدات السكنية فيه للأمانة ولا من ناحية حتى حجم العاملين فيه.

>> أم.

>> يعني [ضحك] حتتفاجأ لو أقول لك إنه عدد المطورين العقاريين الموجودين مثلاً اللي بشكل إيه سنوي بيزيدوا يمكن يفوق عدد المطورين العقاريين الموجودين في منطقة الشرق الأوسط ككل.

>> أم.

>> يعني هذا نمو كبير جداً في عدد المطورين العقاريين. فهذا الحقيقة يعطيك انطباع إنه هذا السوق الحقيقة ينمو بشكل جيد. أنا أعتقد إنه الميزة اللي ساعدت السوق المصري إيه كانت هو اعتماده الكلي على البيع على الخارطة تمويل المشاريع بالبيع على الخارطة.

>> اللي هو اللي إحنا بنسميها في مصر الأوف بلان.

>> الأوف بلان.

>> هذا الحقيقة خلى أي شخص يقدر يبدأ بأي مبلغ ويقول عن نفسه مطور عقاري.

>> أم.

>> بينما في دول أخرى لا يمكن أن تبدأ بهذا الحجم أو حتى بحجم أقل في التطوير العقاري إلا بوجود على الأقل 30 أو 25% من رأس المال.

>> أم.

>> أو يكون عندك اللي خلينا نقول التراك ريكورد أو عندك التجربة إيه التي ممكن أن تأخذ من خلالها تمويل بنكي.

>> أم.

>> لأنه التمويل البنكي عندنا في أسواق الخليج منخفض الكلفة. يعني ممكن تأخذ تمويل بنكي لمشروع تطوير عقاري بـ 5% وبـ 4% وبـ 3%. بينما في السوق المصري تجد إنه الفائدة البنكية مرتفعة. تصل إلى 15%.

>> فبالتالي لو جينا إحنا قسنا المشاريع العقارية في الخليج بشكل عام والمشاريع العقارية في القاهرة ستجد إن الانفتاح على التمويل العقاري في مصر لا يتجاوز يمكن 1% بينما في سوق الخليج يزيد عن 70 أو 80%.

>> هو سايكولوجية شوية. دي حاجة ليها علاقة بعلم النفس المصري شوية في الحتة دي بالذات. لأن طبعاً حضرتك مجرد المصري ممكن يسافر يقعد في الخليج 10 سنين 15 سنة لمجرد إنه يبقى معاه المبلغ اللي يشتري بيه العقار لما يرجع مصر. فهي دي دي عبارة عن إيه؟ يعني أنا دلوقتي لا أنا أشتري بفلوسي ما بشتريش بالدين. ودي الحمد لله من ضمن النقاط اللي بتخلي سوق المصري إنه مستحيل يبقى فيه تضخم أو فيه فقاعة عقارية زي ما بيتقال. لأنه أنت بتشتري بالفلوس الفعلية لحق التملك بتاعك. غير الأسواق مثلاً زي أمريكا ممكن تروح تاخد تمويل عشان تشتري فيلا أو تشتري بيت وعشان تاجره بعد كده. فأنت بتاخد استثمار أنت مش بالبلدي كده مش تعبان فيه فما بتحاولش تحافظ.

>> صحيح. بيتحول إلى مضاربة.

>> آه.

>> هو كلامك صحيح. أنا أنا أعتقد أنا شخصياً إنه هذه من الميزات الموجودة في السوق المصري. وأعتقد إنه مثل ما تفضلت إنه تقبل الجمهور للشراء عن طريق الخارطة من من بدأ من خلينا نقول من من بدري كان هو السبب الرئيسي في عملية نجاح أي هذا المجال أو هذا العمل ب يعني للمطورين العقاريين إنهم يبنوا على الخارطة.

>> طب حضرتك شايف إن ده من وجهة نظرك إيجابيات ولا سلبيات؟ وده ثقة ولا عدم ثقة في السوق أصلاً؟

>> شوف هو فيها إيجابيات لكن فيها سلبيات. خلينا نقول إيجابياتها إنه هذا السوق إيه يمكن أن ينمو بشكل كبير جداً. ستجد عدد كبير جداً من المطورين العقاريين يدخل السوق بشكل سنوي كبير جداً لأنه ما تحتاج رأس مال.

>> أم.

>> ا لكن العيب الموجود فيه قد يكون المشاكل ممكن تتعلق بالبيع على الخارطة. لأنه عملية البيع على الخارطة مثلاً في أي هزة ممكن تتأثر فيها. أما تظهر عن طريق طول مدة المشروع أو تعثر المشروع لا سمح الله مثل ما صار في مصر في فترة ما بسبب ارتفاع التضخم وانخفاض قيمة الجنيه وهم بيبيعوا بالجنيه المصري. فبالتالي تأثر المطور العقاري لأنه باع 80% أو حتى 100% من المشروع. إيه والمبلغ هذا لم يعد يكفي بناء المشروع. فبالتالي تعثر.

>> أم.

>> ومثل ما قلت لك أغلب المطورين العقاريين في مصر لا يملكون رأس مال كبير. هم بيشتغلوا بالثقة بالبيع على الخارطة. فبالتالي هذا من عيوب البيع على الخارطة إنك أنت تتعامل مع كيان ممكن يتعثر. ممكن تتعامل مع سوق ممكن يتأخر عليك يعني ممكن يتأخر عليك فترة التسليم. يعني هذه فيها ميزات وعيوب في نفس الوقت. لكن صراحة من ميزات البيع على الخارطة أيضاً بالنسبة للمشتري هو خفض تكلفة أو انخفاض تكلفة الوحدة.

>> دي حقيقة. لأنه دخول اليوم منظومات لتمويل التطوير العقاري سواء كان التمويل البنكي أو مستثمرين في النهاية هي تكلفة.

>> أم.

>> المستثمر لا يقبل أن يدخل معك بدون وجود مثلاً على الأقل عائد متوقع. لا يقبل.

>> امم.

>> ويمكن تصل إلى 20%. وهذه حيتحملها في النهاية المشتري. هو بيحسبها على حسب فايدة البنك. لو البنك وصل لـ 20% فهو على الأقل بيحب يبقى أزيد من البنك.

>> صحيح.

>> أقل فهي بتبقى يبقى معادلة رايحة جاية وين وستويشن يعني. وزي ما حضرتك قلت أي فلوس بتخش جوه الاستثمار فلازم يطلع منها عائد ربح فت تكلفة زيادة على سعر المتر.

>> صحيح.

>> ا من من وجهة نظري وحاجة لازم تصحح لي ده برضه موضوع البيع على الخارطة أو الأوف بلان بيخلي التوسعات بشكل كبير جداً في الأسواق. يعني مثلاً المدن الجديدة اللي ظهرت في مصر في خلال الخمس سنين أو السبع سنين اللي فاتوا إذا كانت العاصمة المنصورة الجديدة، العالمين، كل ده ما هو ده كل أو حتى رأس الحكمة ده كان بيع على الخارطة أو أي مشاريع ثانية موجودة. بتبقى الشركات وأسماء الشركات وأسماء المطورين عنصر أساسي. بس كمان التكلفة بتاعة الاستثمار بتبقى عنصر أهم. بدليل إن في مستثمرين من بره مصر كتير جداً دخلوا السوق واشتروا عشان سعر المتر كان مميز جداً.

>> طبعاً.

>> وفي لو إحنا حطينا المعايير بتاعة الاختيار بتاعة المطور وقلنا إن المطور ده لازم يبقى فيه معيار حتى لو هو بيبيع على الخارطة لو حطينا له معايير يعني. فالمعايير دي لو وأنا طبقتها في الاختيار بتاعي في المشروع بتاعي ف أنا على الأقل على الأقل يعني بعون الله بيبقى عندي 80% من قوة المشروع أو إن أنا متأكد إن المشروع ده قوي.

>> شوف تأكيد لكلامك.

>> أنا عندي نموذج سريع خلينا نقول كده.

>> ا تجربة لو صاحب وهي ترى أفضل بيني وبينك لصاحب الأرض.

>> أم.

>> اللي عايز يطور المشروع وعايز يدخل بالارض بتاعته مع مطور عقاري. أنا عندي تجربة الحقيقة إنه لو المطور العقاري هذا دخل بالارض مع مطور عقاري هذا المطور العقاري مثلاً أقول مول بالطريقة التقليدية عن طريق البنوك. أو عن طريق المستثمرين المباشرين. وبالمقابل مثلاً تجربة إنه نفس الأرض هذه دخلت مع مطور بناها وباعها على الخارطة.

>> أم.

>> وجدنا إنه العائد على الاستثمار بالنسبة لصاحب الأرض.

>> أم.

>> في التجربة الثانية أو في الطريقة الثانية اللي هي بيع على الخارطة تتضاعف ثلاث أضعاف. يعني من ضعف إلى ثلاث أضعاف أو ضعفين إلى ثلاث أضعاف. فبالتالي هي أيضاً ممتازة لكل الأطراف. أنا وجهة نظري إنها ممتازة لصاحب الأرض.

>> ممتازة للمطور وأيضاً ممتازة للمشتري النهائي لأنه حيوفر الأرباح هذه.

>> بياخد بيخش كأنه بيخش مع شريك مع المطور في في جني الأرباح بتاعة المشروع.

>> صحيح.

>> دي حقيقة وطبعاً بتدي رواج للسوق وبتدي توسع للسوق.

>> صحيح.

>> طيب حضرتك سؤال مباشر أنت إيه رأيك في العاصمة الإدارية الجديدة؟

>> أنا أرى إنها فكرة رائعة جداً.

>> إيه يعني في النهاية مصر إيه يعني إحنا قاهرة خلينا نتكلم نعرفها اللي هي وكانت يعني هذه دائماً الملاحظات دائماً على القاهرة إنه التجمع كله جاي في وسط النيل على ضفتي النيل. وبالتالي هذه خلقت عشوائيات وخلقت تزاحم وخلقت تكدس بشري كبير جداً. وبالتالي هذا طبعاً على حساب جودة الحياة. فكرة اليوم إنك تطلع إلى المناطق اللي بعيدة عن النيل.

>> أم.

>> هي ليست فكرة جديدة. يعني هي موجودة في طبقت مثلاً من أكثر من 100 سنة مثلاً على سبيل المثال في اللي هي مصر الجديدة. ونقحت نجاح كويس. طيب ليش اليوم ما نطلع أبعد كمان.

>> أم.

>> وفعلاً يعني حصل مثل ما شفت أنت في الشيخ زايد وست أكتوبر و التجمع الخامس وأيضاً حققت نجاح كبير جداً. اليوم أنا أعتقد إنه العاصمة الإدارية إحنا عندنا سابق تجربة ممتازة وعندنا قابلية وممكن نعمل حاجة يعني بمستوى جداً مرتفع في هذه المنطقة. دون إزعاج المدينة القديمة ودخول المدينة القديمة في بنية تحتية جديدة وتصرف عليها مبالغ كبيرة. لا أنت أنت تطلع منطقة كده ميتة وتقيم عليها التجربة. وهذه أعتقد منها من التجارب الجدا ناجحة.

>> أم.

>> وطبقت في كثير من الدول. يعني أمريكا على سبيل المثال لاس فيغاس. هي عبارة عن مدينة بنيت في قلب الصحراء. صحراء نيفادا.

>> أم.

>> وكان الناس يتوقعوا في ذاك الوقت إنه اللي بناها شخص مجنون. اليوم تتكلم أنت لاس فيغاس هي أعلى قيمة عقارات في في غرب أمريكا.

>> أم.

>> فبالتالي هذه التجربة في قلب الصحراء يعني منطقة لا توجد فيها لا مياه ولا توجد فيها أي مقومات للحياة. ومع ذلك استطاع مطورين عقاريين أن يخلقوا في هذه المنطقة أعلى متر مربع في في غرب أمريكا.

>> أم.

>> فبالتالي أنا أعتقد إنه العاصمة الإدارية إيه على الرغم إنه هناك تباطؤ وبطء في عملية التنفيذ. لكن أنا أنا اعتقادي الشخصي إنه لا حتصل بإذن الله إذا كان هناك إرادة حكومية حقيقية لتنفيذ البنية التحتية. أنا أعتقد إنه خلال الخمس سنوات الجاية سيندم كل شخص لم يشتري في العاصمة الإدارية.

>> أم.

>> هو حضرتك إحنا عملنا زيارات كذا مرة للعاصمة وحضرتك شفت بنفسك البنية التحتية اللي موجودة من فنادق والمقرات الحكومية اللي أوريدي شغالة دلوقتي والعوامل الحياة وفي ناس دلوقتي أوريدي عايشة دلوقتي في العاصمة في أسر كبيرة موجودة وفي كومباوندات أوريدي اشتغلت بقى لها سنتين فيها ونوادي اشتغلت هناك. فانت حضرتك بتتكلم لا الإقبال نفسه على العاصمة الإدارية من الناس إن هي تروح تسكن في مكان زي ما حضرتك قلت يليق بالإنسان المعاصر أو مكان فعلاً فيه مقومات المعيشة الحضرية. ففي ناس كتير راحت تسكن هناك. بالإضافة كمان إن اللوكيشن العاصمة الإدارية.

>> شوف أنا هقول لك حاجة. في خطأ عند الإنسان العربي للأسف قديم جداً. هو فكرة إنه التوسع في المدن يكون عن طريق.

>> أم.

>> إنه المدينة تكبر.

>> أم.

>> بشكل أورجانيك. وهذا أكبر خطأ أنا باعتقادي لا هندسياً ولا حتى بيئياً ولا حتى أمنياً.

>> أم.

>> والدليل على ذلك إن الدول المتقدمة اليوم بدأت تنمو بما يسمى الريموت سيتيز.

>> أم.

>> ما في داعي إنه إحنا نكبر بشكل أورجانيك. لأنه حتى أمنياً حتى بيئياً حتى نفسياً هذا أمر سيء. ولا حتى أنا باعتقادي عملية إنه تطوير المناطق القديمة أيضاً يكون أمر مستحسن. لأنه هذا حيخلق ضغط أكبر على الاقتصاد وحيخلق اختناق أكبر مروري داخلياً فترة طويلة.

>> ا.

>> يعني هو بالضبط كان عنده مثلاً ثوب قديم. أي أفضل إنه يروح يفصل ثوب جديد وخلاص ولا يقعد يصلح في الثوب القديم اللي أصلاً متهالك أو مهترئ.

>> التهالك طبعاً مهما تصلح فيه هو متهالك أصلاً.

>> إيه. فبالتالي أنا أعتقد إنه فكرة الإنسان العربي إنه شايف المدينة دي بعيدة و 30 نص ساعة ولا 25 دقيقة عن ال عن المنطقة الحضرية. إنه هذا عيب. لا أنا أعتقد إنه هذا ميزة. الريموت سيتيز الموجودة والريموت مثلاً كوميونيتيز الموجودة في دول متقدمة.

>> أم.

>> حلت هذه الإشكال. ترى على فكرة هذا ليس أمر جديد. هو عملت من بدايات القرن العشرين.

>> فبالتالي نجحت نجاح جيد. وهذه أنا أعتقد إنه نموذج إيجابي إنه يكون عندنا اليوم منطقة. ما في داعي إنه إحنا نكبر.

>> أم.

>> عشان تتصل المدن ببعض. لا خلاص بالعكس أنت كده تخلق حتى على المستوى الأمني حتى على المستوى البيئي تخلق مناطق معزولة. إيه مثل ما تفضلت توفر لساكنيها رغد العيش أو خلينا نقول أسلوب حياة جيد.

>> هو اللي حضرتك بتقوله معمول في العاصمة الإدارية بس بشكل مختلف شوية. لأن العاصمة الإدارية لما حضرتك تشوف الموقع بتاعها هي في وسط يعني لما حضرتك تشوفها تلاقي إيه قناة السويس. يعني هو على طريق السويس وعلى طريق السخنة والطريق الدائري. وكمان الجزء الثاني إحنا بنتكلم في قناة السويس وأنت قدام بدر والشروق ودي مدن قديمة. وأنت ملتصق بمدينة بالقاهرة الجديدة والتجمع الخامس. فانت أوريدي دقائق. مجرد الأوساط. أنا شخصياً أقول لك مبسوط منها. يعني شوف العاصمة الإدارية أنا باعتقادي إنه لو تم لو سكن فيها أي أحد. ما يحتاج إنه يمكن يقعد له شهر كامل ما يحتاج إنه يروح للإيه. هي مدينة متكاملة. إيه ف فوجود التكامل فيها أعتقد إنه دليل نجاحها.

>> تمام. يعني حضرتك بترشح العاصمة الإدارية لأي مستثمر ممكن يفكر في الاستثمار العقاري؟

>> نعم. قولا واحداً. أنا أرى إن العاصمة الإدارية إذا نجحت سيندم كل من لم يشتري فيها.

>> تمام. طب إيه الفرص الثانية اللي حضرتك ممكن شايفها في السوق المصري؟ فرص قوية ترشحها للمستثمرين؟

>> شوف مصر أعتقد بتنمو بشكل جيد في موضوع الصناعة.

>> أم.

>> ولا يوجد مدن صناعية ولا مناطق صناعية تكفي. يعني أغلب الناس تطور في المساكن مساكن مساكن بس. أنا أعتقد إنه صار في نوع من الزخم على المساكن وفي ضغط. أنا مبسوط إنه برضه صار في تطوير في الجانب السياحي في رأس الحكمة والغردقة وغيرها. لكن أنا أعتقد إنه سكان هذه المناطق في النهاية عايزين يشتغلوا.

>> أم.

>> عايزين لهم اقتصاد. والاقتصاد حقيقي يأتي ترى على فكرة من طريق من طريقة التصدير. إمكانية التصنيع أو الإنتاج المحلي والتصنيع للتصدير للخارج. مصر لها جميع المقومات لأنها تكون منطقة صناعية جاذبة.

>> أم.

>> أيدي عاملة إيه ماهرة. إيه منطقة جاية متوسطة وجيدة. ونعتقد إنه لو كان هناك إيه قرار لمصنع أن يرغب أنه يأتي إلى يخدم منطقة الشرق الأوسط. أنا أعتقد إنه مصر ستكون من الخيارات الجيدة. ولكن للأسف الشديد هناك ضعف في المعروض. ضعف المعروض كاراضي صناعية.

>> صناعية مستودعات اللوجستية. هذه كلها يعني تحتاج إلى.

>> يعني نقدر نقول إن دي مبادرة من الأستاذ خالد إن هو بيقول للمستثمرين تعالوا نتجمع ونعمل مدن صناعية أوريدي ونبيع المصانع والأراضي دي للمستثمرين أوريدي.

>> والله أنا أتمنى إني أكون خبرة هذا المجال. لا أملك الخبرة الكافية. لكن لو وجدت من لديه الخبرة الكافية في التطوير الصناعي ويريد أن يطور في مكان ما سانصحه في مصر. وسأستثمر معه.

>> ممتاز جداً.

>> طبعاً الأولولية عندنا الأولولية للمملكة العربية السعودية بالنسبة لي. فراسنا كلنا يعني [ضحك]. لكن طبعاً بلدنا الثاني ونحب دايماً إن هي تبقى من من عالي لعالي طبعاً.

>> الله يسلمك وشكراً. وهذه حقيقة. إذا كان العائلة المالكة طبعاً فوق رأسنا كلنا. وصاحب السمو الملكي الأمير محمد بن سلمان طبعاً مجهوداته في المنطقة كلها المنطقة العربية والاستثمارية وكمان في المواضيع السياسية طبعاً آراؤه يعني فوق الرأس طبعاً. الله يسلمه.

>> وآراؤه صائبة بصراحة. الحدث اللي كان حاصل واستقبال القوي ليه في أمريكا اليومين اللي فاتوا دول يعني.

>> صح. هو الحقيقة شوف الحمد لله يعني. أنا أعتقد إنه هذه توفيق من الله. إنه القيادة طبعاً لا شك إنه الملك سلمان حفظه الله. أطاله الله بالصحة والعافية. من الشخصيات الذكية جداً والملهمة للأمانة يعني. أنا أعرف أي يعني ناس من مقربين جداً من الملك سلمان حفظه الله وأعرف مدى ذكاؤه ورؤيته وحنكته. والحمد لله اليوم أيضاً بالمقابل عندنا ولي العهد. شاب هو مثل أعلى صراحة للشباب السعودي. العمل المهنية و و يعني ترك اللي هي مظاهر ال خلينا نقول الترف والذهاب إلى العمل بشكل جيد والإنجاز. وهذه أعتقد إنه إيه كانت بفضل الله يعني توفيق. إنه في هذا الوقت الصعب من الاقتصاد اليوم شايف تضخم في كل مكان حروب تحديات. هذه كلها تحتاج إلى.

>> وبيمر بالمملكة وبالمنطقة من مرحلة زمنية من أصعب المناطق أو المراحل الزمنية اللي موجودة على مستوى العالم ومستوى التاريخ كله يعني.

>> صح. هو العالم كله الآن يعني يمر بمرحلة صعبة جداً. تضخم في كل مكان.

>> ا عندنا مشكلة كبيرة جداً إنه الذكاء الاصطناعي على إنه يعني يعتبر تقدم.

>> أم.

>> لكن هناك تقارير مرعبة على موضوع الذكاء الاصطناعي.

>> أم.

>> إنه هذا الذكاء الاصطناعي على قدرته على نمو السريع هو في النهاية إيش فكرته النهائية؟ هو فكرته الاستغناء عن الأيدي العاملة. فبالتالي في الوقت اللي قاعد يزيد فيه عدد سكان العالم.

>> أم.

>> ويحتاج هذا الزيادة تحتاج إلى زيادة في التوظيف. تقابل هذه الزيادة الذكاء الاصطناعي بيعمل إيه؟ بيعمل العكس. بيقلل عدد الوظائف. فبالتالي أنا أعتقد إنه نحن أمام تحدي كبير قادم مستقبلاً.

>> دي حقيقة.

>> إيه فبالتالي أيضاً مشكلة أيضاً إيه يعني خلينا نقول أيضاً قلة الموارد تحول استخدام ال الموارد الطبيعية. يعني مثلاً النفط.

>> أم.

>> ا كلنا يعلم إنه كان في قبل 1900 ميلادي كان الاعتماد الكلي على الفحم الحجري.

>> أم.

>> صار نقطة تحول اليوم إلى النفط في عام بعد الـ 1900. اليوم هناك تحول كلي إلى الطاقة البديلة اللي هي الطاقة النظيفة.

>> إيه يعني هذه كلها ترى تخلق نوعاً ما ارتباك في السوق. لأنه هناك شركات عملاقة لديها البنية التحتية قائمة تتعامل مع الإينرجي الطبيعي اللي هو النفط. فعملية إنك أنت اليوم المبالغ هذه الضخمة واللي صرفت في البنية التحتية لتتحول إلى إلى مثلاً طاقة بديلة وطاقة جديدة. هذا أمر يعني ليس بالأمر السهل.

>> أكيد طبعاً أكيد طبعاً. نرجع للاستثمار العقاري في مصر. أنت شايف حضرتك التدفق اللي حصل السنة دي في الساحل الشمالي وخصوصاً في منطقة رأس الحكمة. ده ناتج من قوة الشركة أو قوة دولة الإمارات في استثمارها في المكان ده ولا ناتج من الفرص الحقيقية الفعلية اللي موجودة في المكان كمكان استثمار سياحي دائم يبقى موجود؟

>> شوف أنا أستاذ محمد يمكن لأول مرة أقولها. لأول مرة أندم إني ما اشتريت. هي في الساحل الشمالي. أنا ما كنت أتخيل إنه الساحل الشمالي يكون عليه هذا الزخم الكبير والفرص.

>> إيه اللي فاتت علينا صراحة في الساحل الشمالي كبيرة.

>> أم.

>> فصح كلامك. الساحل الشمالي الحقيقة أنا أعتقد إنه كانت فيه يعني إمكانيات كبيرة جداً. لكن للأسف إنها كانت ما حدش انتبه لها. ولكن هناك الحقيقة يعني شركات عملاقة دخلت وحققت أرباح كبيرة جداً. وأنا أعتقد إنه وصلت الآن أسعار لم يعد الشراء فيها فرصة. يعني خلاص.

>> لسه في فرص يعني. أنا عشان موجود في السوق فلسه في فرص حلوة موجودة في الساحل الشمالي.

>> صح.

>> ا بالإضافة كمان إن إحنا عندنا مراسم ريد راحة البحر الأحمر بمشروع ضخم موجود هناك. هيبقى ملاصق طبعاً للجونة ومنطقة رأس غارب والمناطق السياحية الموجودة هناك. لأنها مناطق بكر وقوية جداً. وأي استثمار عقاري موجود هناك أنا أعتقد من وجهة نظري إن الفترة اللي جاية هيبقى من أقوى الاستثمارات الموجودة. لأنها كمان بتربط مع الاستثمارات العقارية اللي موجودة في الواجهة المقابلة في المملكة. إذا كانت في جدة أو في الجزء بتاع نيوم أو المدن السياحية.

>> شوف أنا وجهة نظري أي استثمار عقاري هو أمر جيد. لكن يجب أن يكون مدعوم بطلب.

>> أم.

>> يعني اليوم إذا أنت عايز تستثمر في أي مكان في العالم يجب أن يكون عندك القدرة على خلق طلب لهذا المكان وطب وطلب مستمر.

>> أم.

>> أنا أعتقد إنه الاستثمار السياحي في مصر.

>> أم.

>> أمر جيد. لأنه يعتمد أو أو لا يعتمد على فقط على الطلب المحلي.

>> أم.

>> الاستثمار السياحي يعتمد على الطلب العالمي. السياح اللي حابين يجوا مصر يستمتعوا بالأجواء أو يستمتعوا بالمرافق الموجودة.

>> أم.

>> إيه. لكن يحتاج لك أنت اليوم بالمقابل إن تعرف إن هناك لكل شيء حد.

>> أم.

>> الاستثمار السياحي جيد. ولكن يعتمد على نجاح الاقتصاد العالمي. اليوم الاقتصاد العالمي لا سمح الله لو صار في أي هزة أكيد إنه كثير من السياح ما حيجوا. كورونا العالم كله توقف.

>> كورونا.

>> صحيح. لكن أنا أعتقد إنه مصر يجب أن تفكر بشكل جيد في الاستثمار في الإنتاج.

>> تمام.

>> يعني يجب اليوم أن يكون هناك خلق لعملية إنتاج أو توليد الوظائف. جلب العملة الصعبة. ا التصدير. هذه كلها يجب أن يتم التفكير فيها بشكل جيد. يعني إيش اللي يخلي اليوم المستثمر.

>> أم.

>> يجي ويشتري في الشمال أو يجي يشتري مثلاً في العاصمة الإدارية.

>> أم.

>> أكيد إنه حيكون عنده رؤية إنه عايز يأجرها. فبالتالي حيكون في طلب كبير جداً. كيف حيجي الطلب الكبير؟ حيجي من الموظفين. كيف حييجوا الموظفين دول؟ من البزنس الناجح. كيف حيجي البزنس الناجح؟ من الاقتصاد.

>> بالتالي أنا أعتقد إنه هي عبارة عن حلقات مترابطة.

>> ا.

>> فبالتالي أنا أعتقد إنه إيه يعني مستقبل الاستثمار العقاري في مصر مرتبط ارتباط كلي في نجاح الدولة حفظها الله. في خلق استثمار حيوي أو اقتصاد حيوي و و مر.

>> في جزء برضه عايز أوضحه مع حضرتك. إن لو بنتكلم عن العاصمة الإدارية فهي قريبة جداً من قناة السويس. وحاجة طبعاً بينا في حتة إن هو محور تنمية قناة السويس. وإن هو بقى مكان لوجستي وفي شركات ودول أوريدي بتستثمر فيه بمبالغ كبيرة. يعني فاللي حضرتك بتقوله أوريدي بيتعمل. بس إيه اا ممكن يكون في جزء من عدم أو قصور شوية في التسويق والعمل بروباجندا على المشاريع دي. اللي متابع الأمور الاقتصادية جوه في مصر عارف إن مثلاً العاصمة الإدارية هي داخلة ضمن منطقة الاستثمار بتاع قناة السويس. وقناة السويس منطقة لوجستية أوريدي بتتعمل دلوقتي بشكل كبير. موان العين السخنة أو هي أوريدي دلوقتي أوريدي جنب جنب العاصمة الإدارية برضه. فانت حضرتك الجزء اللي حضرتك بتقوله أوريدي صح في مليون 100%. وأعتقد إن الدولة واخده الاتجاه ده وبتروح له يعني رايحة له بشكل كبير.

>> والله أتمنى. الطرق طرق كمان. إحنا عندنا طرق كان مثلاً قبل 2013 الطرق في مصر كانت فظيعة. يعني حضرتك كنت تخش مدينة نصر الساعة 8 الصبح تخرج من مدينة نصر الساعة 10 بالليل.

>> صحيح.

>> النهارده حضرتك بتخش وتخرج مدينة نصر ممكن نص ساعة من أولها لآخرها تبدأ وحش. صحيح. فدي كلها أمور لوجستية طورت البلد. بس حضرتك أنت بتتكلم إن إحنا بلد خارجة أوريدي من ثورة. إحنا شفنا عملت الثورات دي عملت إيه في البلاد اللي حوالينا وأثرت فيها عاملة إزاي. فتبقى مستقر بالشكل ده وعندك مشاريع قوية إذا كانت مشاريع عقارية أو مشاريع لوجستية أو الكلام ده. فده طبعاً ده قوة جداً.

>> اا نرجع عشان سؤال دايماً بيبقى المتابع بتاعنا بيبقى عايز يسأله. أنا لو معايا مبلغ المتابع المستثمر البسيط. أحطه في الذهب ولا أحطه في العقار؟

>> أنا شخصياً أرى إنك تحطه في العقار.

>> امم.

>> الذهب إيه هو معدن ثمين.

>> أم.

>> لا شك.

>> أم.

>> ا لكن ليست ليست سلعة يشتريها أي إنسان وليست سلعة خلينا نقول يحتاجها الإنسان إلا يعني شوف يعني اعتماد الكلي على شراء الذهب هو خوف الناس من الاقتصاد.

>> أم.

>> أو من أسعار العملات. فبالتالي يلجأ لشراء الذهب. الارتفاع اللي أنت شايفه في في أسعار الذهب مدفوع فقط ليس بالطلب الحقيقي. يعني أنا أعتقد.

إنه ليست سلعة. اليوم، كثير من الناس صار يشتري جوال سنوياً، يشتري جوال بقيمة سلسلة ذهب. أم؟ لكن متى آخر مرة زوجتك ولا بنتك اشترت ذهب؟ أم؟ يعني، حتى الجواز بالص. أي، فبالتالي يعني، حتى أنا أعتقد أنه بعد فترة، يمكن حتى الزواج ما ما حد يشتري الذهب.

فبالتالي، أصلاً الطلب على الذهب بدأ يقل كاستخدام حقيقي. صحيح، يدخل في صناعات كثيرة، هذا لا شك، لكن يعني حجم الحجم المعروض أكبر من الطلب كصناعات، أو كطلب حقيقي للاستخدام. إذا أغلب اللي يشتري ذهب اليوم هو فقط هروباً من أو خوفاً من موضوع الاقتصاد، انهيار أسعار عملات، أو دخول الأسواق في ركود، بالتالي يلجؤون أو يهرعون لشراء الذهب.

طيب، لو تحسن السوق اليوم، وممكن يتحسن في أي لحظة. أم؟ فبالتالي قد تجد أنه الطلب قل، فبالتالي اللي عنده ذهب مش حيقدر يبيعه بسهولة، فبالتالي حت تنخفض الأسعار.

الأمر الثاني، الذهب في النهاية عدد، يعني خلينا نقول، يعني ليس بحجم كبير. يعني كمية الذهب في العالم كبيرة، لكن ليست بالحجم اللي يصعب على دول أنها تتحكم في أسعار. أم؟ فبالتالي أنا أعتقد أنه ممكن يكون هناك تلاعب في أسعار الذهب من قبل. كان عندي معلومة أن الصين عملت ذهب اسمه ذهب معملي ومناقوه أكثر من. والله سألت فيها كذا شخص، بس بقول لك أنه هذا كلام غير، يعني صحيح أو غير دقيق.

لكن على أي حال، هو كمية الذهب كمية محدودة. أنا أعتقد أنه الذهب حيبقى إلى مدى الح إلى إلى قيام الساعة، لأنه هو مرتبط أصلاً في ال يعني حتى رب. صحيح. لكن أنا عملية التضخم بهذا السعر بهذا الشكل، أنا أعتقد أنه قد يصحح في أي وقت. يصحح إلى كم لا أدري.

لكن العقار، نرجع للعقار. العقار لا يختلف. العقار لما أنت تشتري اليوم أي أرض أو شقة في موقع استراتيجي أو موقع جيد، صار انهيار، صار لن يكون هناك أي مشكلة كبيرة تواجهك. يعني حتى لو انهارت أسعار العقارات إلى النص، يبقى عندك نص. أم؟ بينما لما يكون عندك ذهب، ذهب غير عامل، يعني غير، يعني أنا شخصياً لا أستسيغه. أيضاً الذهب ممكن أن يسرق. آه. ممكن أن يتم. الذهب أنت بتحتاج تأمنه، أنك بتوصل لمرحلة أنك لازم تأخذ لهم خزنة في بنك، تأمنه، يبقى في مصاريف تأمين. صحيح.

بينما العقار، يعني العقار اسمه ريال ستيت أصلاً. كلمة ريال ستيت جت منين؟ يعني المال الحقيقي. أم؟ يعني هو مرتبط بالأرض، مثل ما تفضلت. فبالتالي لا يمكن أن يسرق بسهولة، أو لا يحتاج إلى رقابة أو متابعة. هو ممكن يدخل لك دخل، لو أنت وصلت لمرحلة التأجير والكلام ده كله، فأنت قيمة العقار بتزيد. بالإضافة كمان أنه هو قيمته ما لناش دعوة بيها، الإيجارات بتاعته لو احنا بنتكلم في التأجير، فده في حد ذاته برضه دخل ثابت موجود معاك.

أيضاً العقار ميزته أنه ناقل أمين للثروة. أم؟ للأجيال الأخرى. أم؟ يمكن سمعنا كل واحد من المستمعين سمع قصص سواء مباشرة وغير مباشرة، أنه واحد ترك عقار لتربس لأولاده أو أحفاده، استفادوا منه عشرات الملايين وعاشوا حياة كريمة. اليوم كلنا نعرف أنه أغلب 99.9 تسعة من الأوقاف عقارية. ليش؟

أيضاً هناك حديث في صحيح مسلم عن الرسول عليه الصلاة والسلام يقول: "من باع بيتاً ولم يضع قيمته في مثله، كان قمنا ألا يبارك له فيه". أم؟ فبالتالي عندما نعلم أنه من 1400 سنة حديث عن أهمية أنه العقار إذا بعت وتحطه في عقار، والدين الإسلامي من 1400 سنة حفظ العقار، سواء كان بيت أو حديقة أو مزرعة أو أياً كان، في النهاية هذا يعطيك انطباع أنه ما كان في السابق وإلى يومك هذا، فبالتالي سيبقى إلى الأبد.

فأنا أعتقد أنه العقار سلعة لا تخاف منها. أم؟ دي الحديث بصراحة قوي جداً. حك عرفتنا به. صح. أنا على فكرة على موضوع الحديث، أي شخص يسألني عايز أبيع عربية، عايز أبيع حاجة، ممكن آخذ ودي مع، عايز أبيع السوم، عايز بس لما يقول لي عايز أبيع عقار، أول سؤال أسأله: وياه؟ أم؟ حتحط الفلوس فين؟ أم؟ لأني أنا عارف أنه أغلب الناس اللي مروا علي باعوا عقار وحطوها في استثمارات، على الأغلب ندموا. أم؟ دي حقيقة. في عندنا صور كتير شفناها.

طيب، حضرتك برضه خلينا نتكلم عن السوق السعودي. إيه الفرص المتاحة دلوقتي للمستثمرين المصريين أو المستثمرين العرب في السوق السعودي في العقار برضه، خصوصاً بعد القرار اللي أنا سمعت عنه أنه تملك للأجانب؟

شوف، السعودية. أم؟ أنا أعتقد أنه فيها فرص كثيرة جداً. أم؟ أييه، لا على مستوى السياحة، لا على مستوى ما يسمى السياحة الدينية، رغم أن الأمير خالد الفيصل ما حبذ كلمة السياحة الدينية، لأنه الحج والعمرة ليست سياحة، هي فريضة. لا على مستوى الصناعة، لا على مستوى التجارة، لا على مستوى التعدين. هناك الحقيقة فرص كبيرة جداً من عشرات السنين كانت موجودة ومتروكة إلى يعني الأجيال القادمة. والحمد لله سيدي صاحب السمو الملك الأمير محمد بن سلمان، حفظه الله، حفظه الله، يعني خلاص قرر أنه كل هذه الفرص يجب أن يتم استغلالها بشكل جيد.

إذا المملكة العربية السعودية، أنا باعتقادي، إذا تكلمنا عن العقار فيها أو رغبة شراء العقار فيها، ستجد أن جميع دول العالم يوجد فيها طلب حقيقي يريد أن يشتري، أو شخص يريد أن يشتري في المملكة العربية السعودية. سواء كان غرضه سياحي، سواء كان غرضه حج وعمرة أو قربه من بيت الله، سواء كان طلبه، وأنا قابلت كثير، سواء عايز يعيش أولاده مثلاً في منطقة فيها استقرار سياسي، فيها وعي ديني، فيها تعليم أي متطور، فيها حياة رغيدة. الحقيقة أنا تفاجأت من حجم الطلب الراغب الدخول في السوق السوق السعودي. لكن كان، ما فيش حد هتقول له أنت عندك فرصة أنك تشتري في المملكة العربية السعودية، يقول لك لا، أنا مش عايز ده. خصوصاً ليست بس في مكة والمدينة، حتى في المدن القريبة من مكة والمدينة.

فعند، حتى لما نتكلم اليوم عن العاصمة أو حتى عن أي مدينة تبعد عن المملكة عن عن الحرمين، ستجد أن هناك الآن خطط في الحكومة لربطها مع الحرمين، وبالتالي خلال أربع ساعات في أي مدينة حتكون حتصل إلى جميع أي المناطق اللي هي الحرمين. قطار الحرمين دليل على ده. قطار الحرمين سرعته أكثر من 300. تخيل أنت كان بالسيارة من مكة إلى المدينة تأخذ معك أربع ساعات ونص. اليوم مع قطار الحرمين بتاع و 40 دقيقة. وفرت كثير ووفرت كمان جهد. يعني حتى بصراحة، يعني لو هنتكلم على خدمة، يعني مرتدي بيت الله والمسجد النبوي، فأنت بتتكلم أنك ساعدتهم في أن ما بقاش في مشقة زي الأول. صحيح. لو حك بتتكلم أربع ساعات، ده في العربية الخاصة، لكن كان في الأتوبيسات، حاج بتتكلم في سبع ساعات وثمان ساعات. صح.

طبعاً عندنا مشكلتين كانت موجودة، هي الصورة الذهنية أنه هناك صعوبات في تملك الأجنبي. وهذه كانت صحيحة موجودة. لكن أنا اللي عايز أكد لك إياه اليوم أنه 70% من التشريعات التي تخص القطاع العقاري، من تسهيلات التطوير العقاري، من تسهيلات انتقال الملكية، من موثوقية الملكية، عملت في آخر سبع سنوات. يعني تخيل أنت تاريخ المملكة العربية السعودية من تاريخ الملك عبد العزيز إلى اليوم، 70% من حجم التشريعات التي تخص القطاع العقاري عملت في آخر سبع سنوات. أم؟ هذا يعطيك الكم الرهيب من التشريعات اللي وضعت والتطور الرهيب الذي لحق نظام الاستثمار. نظرة اقتصادية مختلفة. أنت حك بتتكلم، المملكة كانت الأول بتعتمد على البترول ومشتقاته. دلوقتي أنت بتتكلم في واجهة استثمارية و جداً. هناك يعني حتى على مستوى ورؤية قوية جداً للنهوض بالاستثمار. مش هنقدر نقول بالمملكة الملكة بس، أنت حج بتتكلم أن المملكة لو استثماراتها بتاعتها بتقوى، فبتعود على المنطقة اللي حواليها كمان. يعني تخيل أنا أستطيع اليوم أفرغ لك عقار قيمته مليار، وأنا قاعد معك الآن بالجوال. أم؟ تمام. ده بكل موثوقية، تكنولوجيا متقدمة جداً. وبالتالي هذا ما كنا نحلم فيه السابق.

أنا أعتقد أنه اليوم، يعني خلينا نقول ك كأي منظومة وبنية تحتية للاستثمار العقاري في المملكة العربية السعودية، اليوم هي الأفضل، أنا باعتقادي، على تاريخ المملكة العربية السعودية.

خلينا نقول أن في حد دلوقتي بيسمعنا وبدأ يفكر في الاستثمار فعلاً في العقار، أنه يشتري عقار في المملكة. تقريباً يبقى بنتكلم في استثمار في حدود قد إيه كقيمة، ونقدر ندفعه إنستولمنت على قد إيه، ولا هو لازم يبقى كاش؟

لا لا، تقدر تاخذ. يعني عندنا منتجات تمويلية. وانخفضت الكل فترة على فكرة. يعني مقر مرة طبعاً في في مصر على سبيل المثال. أيضاً هناك إمكانية لسداد عن طريق طبعاً البيع الخارطة. هناك مشاريع بها خارطة. هناك مشاريع قادمة أيضاً عملاقة. هناك مدن جديدة مثل نيوم، البحر الأحمر. أي ف أنا أعتقد أنه اليوم، هناك فرص متعددة للتملك. في باب، يعني بنتكلم في حدود مثلاً مليون ريال. ممكن؟ لا لا، ممكن أقل. أقل من مليون. هناك الحقيقة عرض مقدم لأي أجنبي يشتري بـ 4 مليون ريال، حوالي مليون دولار، يستطيع أن يحصل على إقامة مميزة. أم؟ إقامة مميزة تخوله أنه يتملك ويسافر ويجي بدون ما يحتاج إلى كفيل، ويستطيع أن يشتري ويبيع ويتعامل بشكل يعني أكثر مرونة. أم؟ يعني نون معاملة المواطن بس بشكل مختلف شوية. نعم. صحيح. بدون جنسية زي ما بتح. بدون جنسية. فبالتالي أعتقد أنه هذه ميزة الحقيقة، يعني يجب أن تنظر بعين بعين الاعتبار. وأنا أعتقد أنه هناك أيضاً فرص رهيبة. أسعار لا تزال ترى متدنية. أم؟ في بعض المناطق تستطيع أن تشتري لك بيت بـ 300,000 و 200,000 ريال. يعني حوالي أقل من 100,000 دولار. يعني أنا حك بتتكلم في أرقام أوريدي إحنا بنشتغل يعني هنا في مصر بنتكلم في حاجات أكتر من كده بكتير. يعني. صحيح. ف فرصة قوية جداً لأي حد بيفكر أنه يستثمر في العقار.

طيب، دايماً واحنا بنستثمر في العقارات بنفكر في العوائد اللي بترجع لنا، أو الـ ROI بالمصطلح العقاري. يعني إيه إيه العوائد اللي ممكن لو أنا اشتريت بيت في المملكة مثلاً، أو اشتريت شقة في المملكة وأنا مستثمر أجنبي؟ إيه العوائد اللي ممكن تعود عليا؟ القيمة الإيجارية، نسبة نسب الإيجار قد إيه؟

نسبة الإيجار في المملكة العربية السعودية بالنسبة للسكنى تمتد من 5% إلى 10% من القيمة السوقية، من القيمة الشرائية خلينا نقول أو قيمة الأصل يعني. أي الريتيرن أوف إنفستمنت. يعني لو خليته وخليته مثلاً سنتين ثلاثة أربعة، وبواحن بنتكلم برضه على أيضاً هناك عائد على أي يعني أو قيمة الزيادة الأصل. أم؟ تصل في يعني بما لا يقل عن 12% سنوياً. أم؟

نسبة ممتازة جداً تعتبر نسبة ممتازة. أنا بس أنا لا أنظر لها بهذا الشكل. أنا أنظر دائماً لشراء الوحدات. أم؟ هو استمرارية الطلب. أمم. يعني أنا لو أشوف سوق اليوم، زبوني هو مستثمر أجنبي. مستثمر الأجنبي مضارب. أم؟ يعني ممكن يروح ويخليك إذا صارت أي مشكلة في بلده أو مشكلة في منطقة أو. لكن لما تكون أنت تتكلم عن طلب حقيقي داخلي. أم؟ فبالتالي أنا في أيدي أمينة. اوكي، قد يتأثر الاقتصاد، حينزل شوية الدخل، لكن في النهاية هو في دخل، في طلب. معدلات العرض والطلب اللي هي بتحكم أي سوق موجود في العالم. المملكة اليوم عدد سكان المملكة من السعوديين فوق 33 مليون نسمة، في نمو جيد. أي مع الأجانب يصل إلى 70 مليون نسمة. وهناك الحقيقة أي يعني ثبات في الاقتصاد، هناك ثبات في السياسة. يعني أنا أعتقد أنه المملكة العربية السعودية تكون خيار أي للشراء، ليس فقط للعائد المادي، ولكن أيضاً لاعتبارات أخرى.

أكيد طبعاً في اعتبارات كبيرة جداً. طيب، الترابط اللي بيحصل ما بين السوق العقاري السعودي والسوق العقاري المصري في الإيفنتات اللي بتحصل، أو حتى مثلاً في مدينة رأس محمد، أو في مراسم ريد من شركات سعودية بتيجي هنا في السوق، أو الاستثمارات. ده حك شايف أن مدى التطور اللي بيحصل خلال المدة اللي فاتت لغاية والمستقبل شايفه رايح لحد فين؟

والله شوف، أنا خليني أشيد أول شيء بالبياع المصري. أم؟ أنا الحقيقة تجربتي مع البياعين المصريين اللي بيبيعوا المنتجات المصرية في السعودية، قصيرة نوعاً ما على خبرتي الطويلة في البيع العقاري. أم؟ البياع المصري الحقيقة من أفضل البياعين موجودين. يعني لا بكل أمانة، كقدرات، كاحترافية. على وجود بعض الملاحظات البسيطة مثل أنه أنا باعتقادي طبعاً، أنه البيع العقاري ليس بيع أي منتج آخر. أم؟ البيع العقاري هو فن كسب الثقة. أمم. ف وللأمانة، أنا اليوم عندي استعداد أني أشتري من شخص ما عنده أي مهارات في البيع، ولكنه ثقة. أم؟ ولا أشتري من واحد عنده كل مهارات البيع اللي موجودة، ولكنه ليس في محل ثقة. الشعب المصري أو البياع المصري ممتاز في كلت الحالتين، ولكنه أحياناً يستعجل بعض، طبعاً مش كلهم، الجيل الجديد اللي جا من البياعين يستعجل خطف الثمرة. أم؟ يعني بيستخدم كل المهارات باعتقاده أنه قرار الشراء من البيع يعتمد فقط على مهارة أي البيع. وهذا الأمر. نعم، أحسنت. وهذا وأنت ما شاء الله عليك أستاذ محمد، تعجبني في هذا الموضوع. موضوع التعامل مع الثروات يحتاج إلى صبر، ويحتاج إلى تقديم السبت عشان تأخذ الاثنين، السبت والحد، وعشان تأخذ الاثنين. دي نصيحة حك لازم أي حد شغال في المجال من زمايلنا. والله كثير، يعني أنا أقول لك صراحة، يعني عندكم عدد كبير من المبيعين العقاريين، عدد كبير مهول. وبعدين تشوف ما شاء الله. أي لا، يعني ما شاء الله. لا وتشوف ناس الحقيقة كفاءات جيدة، يعني مش على مستوى التعليم، لكن بعضهم للأمانة عايز له يعني جوهرة وشاطر وعنده قدرة على يعني البيع والإغناء وكذا، لكنه يستعجل، يعتقد أنه بيع المنتج العقاري زي بيع أي منتج آخر. لا، أنت حنا بنبيع سلعة قوية جداً، سلعة أغلى سلعة موجودة في العالم. يعني هي أغلى سلعة هيشتريها الإنسان. يعني فبالتالي هو ما بيشتريهاش كتير. إيه؟ يعني تلاقي شقة، اثنين، ثلاثة، محل، مكتب، مكتبين. لكن يعني أنت لو عايز تشتري في الكاري. أم؟ أنت ما تعرفش الكاري فين، بس قررت كده فجأة تشتري بالكاري. هتقول لي عايز أشطر بياع، ولا هتقول لي عايز واحد ثقة أشتري منه؟ خلاص. هو الثقة. أنت يمكن حتى حتلاحظ. هي دي كلمة السر. أيوه. هي كلمة السر. يعني إحنا لاحظنا حاجة. أنا لاحظت أنه مثلاً رجال أعمال كبار. أم؟ بيشتري وبيبيع بالمليارات. أم؟ المفتاح بتاعه واحد، حتى يمكن ما عنده الدراسة الجامعية. إنسان بسيط جداً، حتى يمكن لبسه متواضع، وطريقته متواضعة، ما عنده أي مهارات. دي حقيقة. لكنه كسب ثقته خلاص. دي حقيقة. والثقة بتنتج مش بس علاقة شخصية. الثقة بتنتج من خبرات الشخص اللي حتثق فيه، لأن أنت بتثق كمان أنت هو هيبقى الجايد بتاعك في الاستثمار. ف أنت لازم يبقى. لازم أنا أبقى جدير بالثقة بمعايير داخلية، مش مجرد أني صديق لشخص أو أني صاحب شخص. صحيح. أنا عجبني الحقيقة خبير بيع. اللي هو أنتوني هوبكنز. أم؟ قال كلمة جميلة. أو عفواً جون هوبكنز. أم؟ قال كلمة جميلة في موضوع بيع العقار. أم؟ يقول: "البياع العقاري الذي يستطيع أن يبيع المنتج في زمن قياسي، هذا بياع فاشل". أمم. لأنك أنت أخطأت. حتى لو نجحت في البيع، في النهاية أنت أخطأت. أم؟ يعني اللي شرى منك مش معناها أنه كسبت ثقته. قد يكون أنت نجحت أنك تبيعه، لكنه هو الرجال جال خلاص. راح في كل مكان قال لك: "هذا ما تتعاملوا معه". أمم. فهو وجهة نظره أنه البياع الشاطر هو الذي يستطيع أن يكسب أكبر عدد من الناس، حتى لو ما باع له. أم؟ دي حقيقة. دي حقيقة. ودي إحنا بنشوفها على أرض الواقع.

طيب، بما أننا دخلنا تاني في مجال الاستثمار العقاري، لو حضرتك عندك خيار ما بين محل تجاري، ومكتب إداري، وشقة، ووحدة فندقية، ووحدة في مستشفى أو في عيادة طبية. أنهي ترشح إيه لحضرتك، أو ترشح إيه للمتابعين يدور عليه الأول؟

شوف، هذا القرار يتخذه من درس السوق. أمم. إذا وجدت أنه طبعاً العرض والطلب، هذا مهم جداً. أم؟ ا حجم مثلاً المعروض من الوحدات السكنية، من المعارض، من هذا. [ضحك] واحد، اثنين، اللوكيشن أو الموقع، مثل ما قال المثل الإنجليزي: "لوكيشن، لوكيشن، لوكيشن". ثلاثة. هو مين اللوكيشن العقار؟ مين لوكيشن أنت اخترت اللوكيشن. مهما كان بقى أنت بتكلم لما تيجي مثلاً في منطقة لسه نامية وتقول لي اشتري المحلات، أقول لك لا. لما تيجي منطقة مثلاً خلينا نقول قرية صغيرة عدد سكانها قليل، تقول لي اشتري عيادة، حقول لك لا. لما تيجي مثلاً منطقة مثلاً فيها يعني مثلاً ما فيها مطارات، ما فيها كذا، تقول لي والله حناخذ مكاتب فيها وكذا، أقول لك لا. أم؟ فهي تعتمد على عدة اعتبارات. أم؟ أيضاً موضوع المعروض، للأسف أنا لاحظت في بعض الأحيان يكون في سياسة القطيع مع بعض المطورين في عملية اختيار ال المنتج. هو في حد نجح، فكله بيجري وراه، ما بيفكرش في أنه يدور على فكرة جديدة يطلع بها مشروع. بالتالي أنا أحياناً أجد أنه الطلب، يعني أحياناً يخوفني، أو عفواً المعروض يخوفني. إذا لقيت معروض كبير جداً، حتى لو كان عندي قناعة أنه مثلاً المنطقة هذه تحتاج إلى سكن، لكن لقيت والله معروض كثير. أم؟ فبالتالي يجب أن أخاف. أم؟ إذا لقيت مثلاً المنطقة تحتاج إلى. يعني حك نقدر نقول أننا دائماً ندور على عنصر الندرة في الاستثمار. يعني أنا مثل ما قلت لك، هي عناصر. يجب أن يكون هناك خبير ثقة معك في المنطقة، هو الذي يحدد لك. دي حقيقة.

طيب، حجة طبعاً شفت افتتاح المتحف المصري الكبير وتأثيره على عدد الكثافة اللي حصلت، وال نقدر نقول أن ما فيش غرفة فندقية موجودة في القاهرة في الفترة اللي كانت بتاعة افتتاح المتحف إلا لو كانت فول كاباسيتي، أو كل فنادق. فهل أنت شايف أن الاستثمار السياحي في، أو الاستثمار الفندقي في القاهرة في الفترة الجاية عنصر ندرة نقدر أن احنا نستثمر بيه بشكل كبير، ولا في فرص تانية أقوى؟

خليني أشيد. أم؟ بالنجاح المصريين في تسويق ال المتحف. أم؟ في النهاية هو المتحف نفسه، الأهرامات نفسها، والفراعنة هم نفسهم. وال ما فيش حاجة جديدة. لكن هم الحقيقة خلقوا كيريسيتي. أم؟ أو خلقوا نوعاً من الرغبة عند الناس للتجربة، وخوف من فقد التجربة. للأمانة، طلعت الحقيقة تجارب كثيرة جداً، وأعجبت أنا فيها في في في تسويق هذا الأمر من بشكل مباشر وغير مباشر، من ظهور قصص غير حقيقية عن وجود أي مدافن، عن اكتشافات جديدة، عن وادي الملوك الأول ووادي الملوك الثاني، قصص الحقيقة جميلة، أقرب إلى الخرافة، وتخلق الحقيقة ورد أوف ماوث. خلت الناس. أنا أنا باعتقادي أنه 70%، 80% من اللي جو واللي حيجوا مستقبلاً، هو هدفهم فقط يشوفوا إيش الموضوع. أم؟ استكشاف أكثر من أي شيء آخر. انبهار، استكشاف. اللي أنت إزاي بتنبهر بالاستكشاف. هذ خليني أشيد الحقيقة في في النجاح المصريين بكل أمانة في التسويق.

بص، أنا بشوفها من وجهة نظري إعادة ماركتنج، أو إعادة تسويق الحضارة المصرية القديمة بشكل مختلف. يعني أنا أنا من ضمن الناس اللي شافت تمثال رمسيس في ميدان رمسيس، وكان مجرد تمثال بنعدي من حواليه، ما نعرفش قيمته الحقيقية. لكن لما اتاخد من الميدان تقريباً بنتكلم في سنة 2000، وراح مكان المتحف المصري، واتحط، وبعد كده بيتبني عليه المتحف، وأن الماركتنج يتعمل، مين هو الملك رمسيس الثاني والأسطورة بتاعته، ومين هو، بغض النظر يعني الانتقال من مكان لمكان ده في حد ذاته عمل له قيمة، وخلت الناس، يعني في أجيال كتير ما كانتش بتسمع أو بتقرا كتير عن الحضارة المصرية القديمة، فبدأت تقرا وتسمع. الأرقام اللي كانت طلعت من المتحف بعد الافتتاح، بنتكلم أنهم كانوا عاملين إن فول كاباسيتي، أن هو 20,000 زائر في اليوم. أم؟ حضرتك إحنا تقريباً قعدنا أسبوع 200,000 زائر. 200,000 زائر. التقرير بتطلع بكده. ويوم الجمعة اللي هو الداي أوف بتاع هنا في مصر، فـ 40,000 زائر موجود في المتحف، والناس اللي ما عرفتش تخش راحت الأهرامات. ف أنت عملت تقريباً 40,000 زائر موجود في المنطقة دي. أنا شايف أن دي من وجهة نظري مش بس سياحة، أنت حج بتتكلم كمان لوجيستيات. الناس دي راحت إزاي؟ مدى الطرق استيعابها للطرق، الباركينج والجراشات اللي موجودة هناك، الخدمات اللي موجودة اللي حصلت. التسويق، طريقة التسويق في المتحف. أنت حك بتخش المتحف، كنت الأول كنت تروح منطقة الأهرامات ما تلاقيش مطاعم. لكن في المتحف دلوقتي في مطاعم فايف ستار، وفي فاست فود، وفي بالنسبة للأكل والشرب. في حمامات نظيفة تقدر تقدر تخشها. في زي ما حك أنت حك زرت قبل كده متحف الحضارات وشفت الداتا شو بتحصل إزاي، وال الجزء بتاع تعريف الـ تعريف القطع الآثار اللي أنت بتشوفها دي، كانت الأول كنا في المتحف القديم كان هي مجرد كارت كده بيتحط على الإزاز. لا دلوقتي في داتا شو بتحصل، وفي بروجيكتور، وفي قصة كده أنت بتفهم وثقافة أكتر.

شوف، هذه كلها ممتازة. وأنا شوف، وهذه لابد، لا بد أن نأخذها بعين الاعتبار. مثل ما تفضلت أنت، لما يجيك اليوم السائح، هو أخذ إكسبيرينس كاملة. تبدأ من وصوله من المطار، إلى اللوجستي، إلى الفندق، إلى المحلات، إلى الأشخاص اللي بيقابلهم، إلى المتحف، والرجوع مرة أخرى. مهم جداً أن نراعي موضوع أي التجربة عند هذا الشخص. هل هو حيعود بلده ويسب فيها، ولا حيمدح فيها وينصح فيها؟ دي حقيقة. وهذه مهمة. يعني شوف، إحنا عندنا تجربة سابقة في تركيا. أم؟ تركيا بلد جميلة وحلوة وسياحتها جميلة. على موقف أو موقفين بسبب أشخاص خلت الناس أخذت انطباع سلبي جداً عن عن تركيا، وكثير من الناس ما تحب تروح تركيا بسبب هذه المواقف. البسيطة، سواء كانت من شخص مسؤول أو موظف حكومي، إلى أو شخص حتى عادي. فبالتالي يجب أن نراعي موضوع أنه هذه الإكسبيرينس أو هذه التجربة يجب أن لا يشوبها أي شائبة. أم؟ يجب أن يصل هذا السائح.

ده برضه ده يعني دي نصيحة من حضرتك للمواطنين اللي موجودين حوالين الأماكن السياحية، ومسؤولين حتى السياحة. يجب أنه يتأكد. أصل حك أنت بتتكلم في أعداد 20,000، مش مش بس مسؤولين. أنا كمواطن مسؤول عن. لا، شوف، حتى لو كان مثلاً أخذناه بشكل رندوملي، يعني مثلاً عندنا 20,000، ممكن نأخذ 1,000 كعينة. بعد ما رجع بلده، ناخذ رأيه. أنا متأكد أنه حيعطيك نصائح أهم من أي شخص يعطيك إياها، حتى أهم من أي خبير. دي حقيقة. دي حقيقة.

طيب، أنت شايف أن قرار شركة طلعت مصطفى أن هي تعمل فندق فور سيزونز موجود هناك في المكان عشان يخدم على المنطقة السياحية اللي موجودة هناك؟ هل ده هيبقى محفز لبقية المطورين، أو محفز للمستثمرين أن هم يبدأوا ويفكروا فعلاً في الوحدات الفندقية في الأماكن جوه القاهرة القديمة أو كده؟

طبعاً لا شك. أنا ك أنا كسائح أجنبي. أم؟ أنا جاي عشان الأهرامات وجاي عشان ال. فبالتالي إذا بحثت في في جوجل، لقيت مثلاً منطقة مثلاً فيها شوبينج سنتر، طبعاً إيش حأسوي بالشوبينج سنتر؟ أنا عندي أوريدي شوبينج سنتر في بلدي. لقيت مثلاً فيها نيل، نهر. أنا عندي نهر أوريدي في بلدي. أنا جاي عشان هذه المنطقة. فبالتالي نعتقد أنه لو أحد بذكاء بنى مناطق إيواء في قريبة من الأهرامات، سينجح. أكبر تجربة اليوم عندنا تجربة قائمة موجودة حقيقية. موجودة على سبيل المثال، عندنا إحنا في مكة وفي المدينة المنورة، المناطق القريبة جداً من الحرمين، تجد عليها طلب كبير جداً، على أي كان، لو غرفة بأي مستوى، خمس نجوم، ثلاث نجوم. فبالتالي إحنا بندور لحد 2 كيلو بعيد عن الحرم. يعني. أي يعني. فبالتالي أنا يعني بينما مثلاً اللي هو لو طل راح جدة مثلاً، جدة أجمل وعلى البحر و فيها شوبينج سنترز وكذا، بس هو بيقول لك أنا مش عايز. والله أنا جاي أروح. والله أنا جربت أني أحجز في جدة وجربت أني أحجز في في مكة. ساعات بيبقى وأنا بتحرك خصوصاً في قطار الحرمين، أنزل من الفندق، أركب القطار، أوصل أسرع من ما أنا موجود في مكة وأوصل للحرم. ممكن. صحيح. يعني بس في النهاية هي يعني هتشتغل هنا وهذا هيشتغل. يعني. أكيد. آه. تمام. طيب. تمام.

طبعاً في حدث هيحصل في شهر 12. حضرتك من أفضل وأحسن الناس المشاركين فيه. الله يسلمك. ف وعرفنا أن حضرتك بتقدم مبادرة كبيرة جداً في الحدث ده. يعني نشكرك عليها. ف بس كنا محتاجين نعرف بعض التفاصيل من حضرتك. يعني. سر.

لكن [ضحك]. هو أول حاجة، جزاهم الله خير المنظمين. أه. أسلم شرفوني وأكرموني بأنهم اختاروني وني أحد أعضاء التحكيم. وهذا شرف كبير لي الحقيقة، ولست أفضل الموجودين، ولكن هذا شرف أعتز فيه. الأمر الثاني، الحقيقة أنا كنت أعتقد أنه مثل ما قلت لك، البياع المصري من أفضل الكفاءات. فبالتالي هي فرصة بالنسبة لي ذهبية. اليوم هذه مسابقة بيع للبيعين المصريين. دخل فيها أكثر من 1000 شخص. حيتم تم يعني على مراحل غربلتهم ل يوصلوا إلى 10 أو 20 شخص. إيش تتوقع من 1000 إلى 20 شخص؟ هذول حيكونوا صفوة الصفوة. أم؟ اليوم لما أنا أقدم مبادرة أني آخذ هذول الـ 20 أم وأخليهم عندي وأعطيهم راتب عندي في السوق السعودي. طيب أنا خدمتهم. صحيح. بس أنا خدمت برضه السوق السعودي. هذول أكيد حيدربوا الشباب السعودي. أم؟ أكيد هذول حيكون لهم أي يعني دور كبير جداً في عملية رفع مستوى العقارات في المملكة العربية السعودية. أم؟ فبالتالي أنا خدمت وانخدمت. ف أنا أعتقد أنه هي مبادرة ممتازة جداً. يشكر عليها للأمانة. تشكر الحقيقة اللي قدمت المبادرة. قدمت. أنا مثل ما قلت لك، أنا يعني المبادرة هذه صحيح هي على ظاهرها أني أنا مستفيد، لكن فع أو هم مستفيدين، لكن أنا فعلياً المستفيد الأكبر. اليوم في مثل مصري بيقول لك: "جور السعيد تسعد". لما تجيب السعيد خليه عندك، أكيد هيسعدك.

والله شرف لينا أن حضرتك تقدم لنا المبادرة دي، ومنتظرين أكتر من حضرتك في اليوم ده. يعني. وإن شاء الله يبقى إيفنت ناجح. وأنا عارف أن هو إن شاء الله هيبقى ناجح. أنت مشارك يعني بشكل ما، مش بشكل كبير. يعني. بصراحة في ناس كفائج هيبقوا موجودين في في المؤتمر كمسوقين وكده بيشرحوا الإيفنت ده. وأنا يكفيني أن الأستاذ محمد الحسيني أعلن عن الإيفنت ده موجود معانا هنا برضه في البودكاست. حلقة من الحلقات. جه له التحية. ورجل الحقيقة شاب مميز للأمانة. بصراحة أفكاره بتفيد الأسواق العقارية. إذا كان أنا جربت معاه في السوق السعودي لما نزلنا معاه كذا إيفنت هناك وهنا برضه.

شوف، أنا هقول لك حاجة. اليوم البزنس أي بزنس في الدنيا يعتمد على الكفاءات. أم؟ للأسف الشديد، إحنا دائماً بنفكر برأس المال، بنفكر بالمنتج بس. عمره ما فكرنا في الكفاءات. وهذا أكبر خطأ. شوف الكفاءة الجيدة في البزنس مثل الرزق. أم؟ ترى كثير من رجال الأعمال الناجحين اللي تشوفهم في حياتك. أم؟ لا يمكن يقول لك أنه سبب نجاحي. ممكن يكون محاسب، ممكن يكون سكرتير، ممكن يكون بياع. ما يقول لك مستحيل. يقول لك: "أنا إنسان ناجح، وأنا تعبت، وأنا اشتغلت، وأنا اجتهدت". بس فعلياً ده مش صحيح. بما فيهم أنا أعترف. اليوم وجود شخص كفاءة أم مثل الرزق. شفت كيف الفلوس لما تجيك لازم تحافظ عليها وتنميها، ولا حتروح. نفس الشيء الكفاءة الكويسة. دي حقيقة. الكفاءة الكويسة لازم تحافظ عليها وتنميها. علشان اليوم الدول المتقدمة اللي سبقونا زي مثلاً أمريكا وأوروبا عرفوا هذا الأمر. فبالتالي هم أول من طلعوا بأفكار اللي هي إدارة الهيومن ريسورس. هذه الفئة اللي هي تعتبر هي الأساس في العمل. هم أول من طلع بموضوع البروفيت شيرينج. أنه يعطي حصة للموظف من الشركة. وهذه كلها هدفها الرئيسي هي المحافظة على الكوادر الجيدة. فبالتالي أنا أعتقد أنه اليوم الكفاءة. ما تدري أنت أحياناً شخص تقابله كده توظفه وأنت كده مستعجل، وتشوفه كده أي كلام، يكون هو سبب بنجاح شركتك وتحولها من خسارة إلى ربح. اجتهاد وسعي. أي يعني كل رجل أعمال بدأ من الصفر. اترك اللي ورث. بس خذها مني، كل رجل أعمال بدأ من الصفر اليوم لديه موظف أو موظفين هم سبب ثروته بعد الله. لكن لا يمكن يعترف. هم الأعمدة بتاع الشركة. لا يمكن يعترف لأنه يخاف يعني من الذكاء. أيوه. أو يطلبوا منه نسبة أو أي حاجة. فبالتالي ما مش ممكن أنه يعترف. لكن الحقيقة أنه سبب نجاحك اليوم قد تكون مش بقول لك وراء كل رجل عظيم امرأة. أنا بقول لك وراء كل شركة كبيرة عظيمة موظف أو موظفين. أم؟ دي حقيقة.

طبعاً الكلام مع حضرتك يطول، وما نقدرش يعني نقول أننا شبعنا من كلام حضرتك. إحنا محتاجين أكتر وأكتر يعني. وشرف لينا أن حضرتك شرفتنا النهارده. ما أقول لك مدى سعادتي قد إيه وحضرتك موجود معانا النهارده. والمعلومات اللي إحنا استفدنا منها. حضرتك أنا مبسوط جداً.

إحنا أكتر والله. طبعاً بنشكر حضرتك ونتمنى أن يبقى في حلقات تانية نستفيد منها من حضرتك.

بإذن الله. إن شاء الله. يعني إن شاء الله. وشاكرين لكم أن أنتم سمعتونا لحد دلوقتي. عشان تعرف معلومات أكتر، خش اتفرج على بقية الفيديوهات واعمل فولو واعمل لايك. سلام.