CPF dos Imóveis (CIB): O Que Muda de 2025 a 2027 e Quem Pode Ter Problemas?

O CB, o cadastro imobiliário brasileiro, é o GPS dos imóveis. Antes, o governo aguardava a declaração espontânea do contribuinte. Agora, o fisco, ele monitora o que já existe, quanto vale e todo histórico da propriedade.

A partir de 2026, o CIB, ele deixa de ser um projeto para assumir o controle da reforma tributária. E o que precisa ficar entendido é o impacto entre o cadastro CIB e o CPF do contribuinte. E mais, o CIB já está sendo emitido, já está eh disponível para você emitir o EIB. é o cadastro do seu imóvel. Se por acaso o teu imóvel já recebeu o número de cadastro CIB, você já consegue emitir o EIB.

O CB elimina desconexão entre cartórios, prefeituras e Receita Federal. Um único número identifica o imóvel em todo o território nacional, tornando praticamente automática a malha fina em situações de dados divergentes.

E por que que isso acontece? Como que funciona o CB hoje e como era antes? Antes o contribuinte, ele tinha que declarar os seus bens. O governo aguardava o contribuinte fazer declaração espontânea e demonstrar seus bens através da declaração do imposto de renda. Claro que depois veio a declaração do declaração de operações imobiliárias, onde os cartórios transmite as informações de vendas e heranças, doações. Veio a MOB também que as administradoras imobiliárias também transmitem suas informações, mas ainda não é o suficiente. Ainda ficam muitos dados divergentes e com cadastro CIB isso vai mudar.

Por quê? Eu vou te dar um exemplo. Hoje, atualmente, a prefeitura tem vários imóveis que muitas vezes nem estão ali regularizado com projeto arquitetônico, mas a prefeitura lança uma inscrição cadastral quando você faz um acréscimo diária, quando, por exemplo, o contribuinte tem um terreno e vai lá e constrói duas, três casas no terreno, o município vai lá, muitas vezes lança, mesmo sem projeto. Claro que não são todos os municípios, mas sim isso acontece. E muitas vezes o contribuinte tem lá o IPTU de duas, três casas em um único terreno, mas no registro de imóveis ele tem apenas um terreno. E para a Receita Federal ele também declara um terreno e às vezes declara sim as três casas.

E com cadastro CB isso vai acabar porque essa identificação, esse número único, o município, ele tem, claro, a responsabilidade de passar os dados que ele possui, assim como os cartórios. Então, por exemplo, um imóvel que está irregular, é um terreno onde foi construído lá três, quatro, cinco casas que não tem um projeto arquitetônico, que não tem, por exemplo, um desdobro de lote, um remanejamento de lote, uma verbação de área construída, de acréscimo de área, vai ser necessário, com certeza. Não estou dizendo que a legislação vai impor para você isso, mas com certeza para que você mantenha esse cadastro regular e sem divergências, ou seja, que não haja divergências cadastrais, com certeza essa regularização vai ser necessária.

Então, por exemplo, se você tem um terreno onde foram construídas três casas e de repente não tem ali o projeto, pode ser sim que o contribuinte tenha que regularizar, porque a prefeitura obrigatoriamente vai ter que passar os dados que de repente não bate com registro de imóveis. A prefeitura informa: "Esse terreno tem três casas e o registro diz: "Aqui só consta para mim um terreno". E a Receita Federal, ela quer todos esses dados, ou seja, estes órgãos começam a conversar e dizer: "Essa informação eu tenho, essa aqui eu tenho e você vai receber tudo o que faltou". Ou seja, Receita Federal recebe a informação que o cartório tem que através da DOI, declaração de operações imobiliárias, ela recebe dos cartórios e a prefeitura municipal, por sua vez, independente de ter projeto aprovado ou não, se ela tem lá lançamento de três carnês de PTU, porque naquela área constam três imóveis, ela vai informar e essas informações completas dos imóveis, ela vai servir de referência para rastrear, por exemplo, uma venda efetuada e não declarada.

Será que é o fim dos contratos de gaveta? Promessa de compra e venda, instrumento particular de venda não levado a registro? Por quê? Por que que eh precisa entender isso? Existem muitos contratos de gaveta que, quando a gente fala contratos de gaveta, instrumento particular de promessa, de compra e venda que não foram levados a registro. Então, por exemplo, o registro de móveis, ele tem a informação de que o dono daquele apartamento, daquele terreno, daquela casa, é uma determinada pessoa que está lá como proprietária. Só que aquele proprietário há 20 anos, 10 anos atrás já fez um instrumento particular e não fizeram escritura, por exemplo, o comprador adquirente, o vendedor não fizeram escritura por algum motivo, de repente por falta de recursos, mas não tem um registro. Por exemplo, o cartório de imóveis não entende quem é o novo dono para o cartório, o dono daquela propriedade é aquele que está lá no registro. Assim também para o município. Na maioria dos municípios, um contrato de comprevenda não é suficiente. Alguns municípios até alteram o dono daquela propriedade apenas com contrato particular. Então o município tem lá a informação de que o dono daquela propriedade é um registro de imóveis outro e a Receita Federal muitas vezes nem tem essa informação ou até tem, mas o cadastro CIB vai servir de referência para essas vendas que não foram levadas a registro, regularizadas, por exemplo, feito o recolhimento do ITBI, que é o imposto de transmissão de bens imóveis, que é devido na transação imobiliária de compreenda, locações, aonde o proprietário não declara. Muitas vezes tem lá dois, tróveis e às vezes não declara.

Então, cadastro CB, ele vai começar a conversar com os órgãos governamentais e com a sua declaração de imposto de renda, porque o contribuinte, proprietário, quando declarar os seus bens, ele vai listar lá, por exemplo, este bem é da minha propriedade. Claro que não é isso que ele informa, mas lá na descrição ele tá informando bem uma propriedade em que ele mora, que é a sua residência, que consta lá também na informação do imposto de renda. e as outras cinco, 10 propriedades que ele tem, que não é residência, ali também eh vai ser identificado que ele é o proprietário e se está alugado ou não. E como é que se identifica se está alugado ou não. É muito simples. ele tem um contrato, por exemplo, de locação e já tem uma outra pessoa morando no imóvel, com certeza quando ela declara no imposto de renda aquele endereço do imóvel que não pertence àquele locatário, a Receita Federal, ela já tem ali a informação de que pertence à aquele locador que declarou e que também está declarando o recebimento de aluguéis. E quando não declara, claro que ele ali não está dizendo que é um locador que recebe aquele rendimento, porém a receita identifica que ele é o locador daquele bem, porque o locatário informa que lá é a sua residência. Entende como é que vai ser a o cruzamento de dados com o CIB?

Agora, para você entender melhor como é que funciona o cadastro CIB, que dados são alimentados, eu vou te mostrar na prática como emitir o eB, que é o cadastro do imóvel que já possui a numeração do CIB. Se teu imóvel tiver essa numeração, você já consegue emitir. Eu vou te mostrar isso. Lembrando que o contribuinte não precisa se preocupar em comparecer em nenhum órgão governamental como a prefeitura, registro de imóveis para fazer cadastro CIB, tá? Porque estes órgãos são eles que têm essa responsabilidade de fazer o cadastro CIB com os dados que eles já possuem. Agora, claro que se você precisa regularizar é diferente. Você deve sim comparecer nesses órgãos e pedir orientação de como regularizar o seu imóvel, mas para o cadastro em si, o contribuinte não precisa fazer, inclusive ele é gratuito.

Vamos ver na prática como emitir o EIB. Eu vou deixar na descrição desse vídeo o link do CINTER, do sistema CINTER, aonde você vai consultar o seu cadastro, cadastro do seu imóvel, cadastro CB, e você acessa com a conta goov.br. br. Pode acessar com certificado digital ou você pode acessar com a própria contag. E assim que você acessa e digita CPF senha ou com certificado digital, você vai sair exatamente nesta tela aqui. Essa é a tela do Cter. E aqui neste izinho você vai clicar que é informação. E aqui você vai buscar, ó. Tá vendo? Tem esse mouse aqui, ó. Essa lupinha. Você vai procurar, claro, o seu estado e você vai clicar buscando o imóvel. Você também eh pode buscar pelo pelo próprio cadastro, mas aqui é só você clicar, por exemplo, no seu estado e vai abrindo e ali você vai acessar a locação do seu imóvel. Já vou te mostrar. Mas aqui, por exemplo, ó, eu vou clicar, vou fazer uma consulta. Quando você clicar e não abrir, é porque realmente não tem cadastro ainda. Mas se abrir é porque já tenho cadastro. Então vamos lá. Eu vou clicar aqui e ele vai carregando. E assim que carrega ele vai abrir esta página aqui.

Então veja só, o imóvel que eu consultei é um imóvel rural. Aqui já tem um cadastro CB. Aqui tem um código Incra. Eh, aqui já fala onde a localização desse imóvel, eh, a área total em hectares, que é um imóvel aqui grande, tá? O status que é registrado, 92.000 ha, é uma fazenda. Aqui ele fala da do total de parcelas, que são quatro parcelas de e parcelas georreferenciadas, ou seja, tem aquele georreferenciamento, aquela localização geográfica. E aqui na localização geográfica, ele já mostra aqui no mapinha do imóvel que tem uma, duas, 3, 4, exatamente essa, esse total de pastelas que tem nesse imóvel. Ou seja, aqui é a localização é geográfica desse imóvel. Aqui são as parcelas e aqui clicando nesse botão emitir e recibe, já vai aparecer aqui o cadastro do imóvel, tá? Então é assim, o EIB, né, o ECPF que você emite, esse NPJ, agora tem o EB aqui, está dizendo Secretaria Especial da Receita Federal, Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais, CER, Cter, Cadastro Imobiliário Brasileiro, CIB. Então aqui vai dizer os dados do imóvel, né, o número do CIB, se ele é urbano ou rural, os urbanos, né, estão sendo feito os cadastros, né, desde 2025, então tem o cronograma 2026 e 27, a área hectare, né, no caso aqui é a localidade, se tem cadastro no Incra ou não, se tá ativo ou não. Aqui a localização geográfica, o QR code para você consultar a veracidade do documento. E aqui é uma mensagem, né? Divergências e inconsistências deverão ser dirimidas no cadastro de origem. Este extrato não é uma certificação cadastral e não substitui a consulta é no cartório é circunscrição do imóvel. Para informações sobre dados registrais, procure o cartório de circunscrição do imóvel. As informações desse extrato são exclusivamente cadastrais e comprovam a inscrição do imóvel no cadastro imobiliário brasileiro. CB: não legitimando o direito de domínio ou posse para conferir os dados apresentados. E ele fala para você acessar o QRCode. Então o CIB ele tem o cadastro exatamente eh as informações que ele recebeu, prefeituras e registros de imóveis. é o que ele tem ali atualmente.

Agora, voltando aqui no mapa, por exemplo, você vai procurar o teu imóvel. Se você clica aqui no teu estado, ele vai aumentando. E aí você vai aumentando e vai procurar, por exemplo, a tua cidade. E aqui, ó, já começa a aparecer eh os imóveis de acordo com as cidades. Por exemplo, aqui cidade de Bauru, você vai aumentando e ele vai e mostrando propriedades, né, que você vai acessar por e endereço, né, rua, enfim, você vai abrindo esse mapa aqui para acessar um cadastro e ali você pode identificar o cadastro do seu imóvel.

que precisa ficar entendido sobre o CIB é que ele vai trazer valor de referência, valor venal de referência, por exemplo, para base de cálculo de IBS, CBS, vai ser o valor de mercado, claro que não, diretamente vão ter esses redutores, certo? Não é diretamente, mas vai partir dali do valor realmente valor de referência, valor de mercado. Vai ter aí um monitoramento, né, um monitoramento, por exemplo, via satélite, aumento diário, onde a prefeitura vai estar atualizando isso e cartório de imóveis também vai receber informação, assim como Receita Federal, além das transações de compra e venda de imóveis que agora elas são imediatas. Então, por exemplo, com as declarações dói de mob, cadastro CIB, isso tudo vai ser ali já imediato. Inclusive o valor da transação, se, por exemplo, ele for abaixo do valor de referência, tá? Isso também vai ser ali com um cadastro CB, uma referência de do valor real desta transação e que até pode ser questionado o valor e recolhimento do imposto naquela determinada transação.

Rastreamento de aluguéis não declarados ou declarados incorretamente ou com valor até abaixo do valor de mercado. Esse cadastro traz esse rastreamento por conta da do cruzamento das declarações de imposto de renda do locador locatário e o novo cadastro que a Receita Federal agora passa possuir. E claro, não podemos esquecer do fim do contrato de gaveta porque com cadastro CIB imóveis que não foram levados a registro e que o registro de imóveis não tem ali a informação do verdadeiro dono que não foi, por exemplo, recolhido ITBI. Enfim, tudo isso pode levar sim uma cobrança eh para o contribuinte, não diretamente pelo cadastro, mas pelos próprios órgãos, que não sabemos ainda como vai funcionar.

Se por acaso você fez a venda de um imóvel e não regularizou essa venda, vai ficar na descrição desse vídeo o link para que você, se precisar de uma consultoria, entrar em contato para regularizar esse cálculo do imposto que, se porventura não foi feito, para que você recolha corretamente o ganho de capital e declare e faça a baixa devida do bem que foi vendido.

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