Endless Borrowing! Accountant Reveals How Investors keep Growing - With Jeremy Iannuzzelli

تريد أن تفهم تفاصيل كيفية استمرار المستثمرين الكبار في تنمية محافظهم الاستثمارية، أحد المفاتيح هو فهم كيفية استخدام الصناديق الاستئمانية بشكل صحيح. هناك الكثير من الأشياء التي يمكن أن تسوء إذا لم تحصل على كل النصائح الجيدة والمفصلة. يحدد السند ما يمكنك فعله بصندوقك الاستئماني. جيريمي أونيل، مستثمر عقاري يمتلك محفظة تزيد قيمتها عن 20 مليون دولار ومحاسب لبعض أغنى المستثمرين العقاريين في البلاد، يمنحنا نظرة نادرة خلف الكواليس حول كيفية استخدام محاسبي الاستثمار العقاري الأعلى خبرتهم لتوسيع المحافظ الكبيرة. إذا كان الوصي فردًا، فلن يُنظر إليه في نظر البنوك على أنه كيان قانوني منفصل، لكن الأمر لا يقتصر على تنمية محفظتك، فهناك فوائد ضريبية خطيرة لتقليل فاتورة الضرائب هذه. بالطبع، أنا أقلل من ضرائبي، وإذا كان أي شخص في هذا البلد لا يقلل من ضرائبه، فهو يريد رأسه. الثروة الإضافية التي يحصل عليها الوالدان من خلال تقليل الضرائب على التوزيعات للأطفال تزيد من مستوى الربح بعد الضرائب. هناك بعض الفوائد الأخرى التي تأتي مع الاستثمار من خلال صندوق استئماني، خاصة مع وصي مؤسسي. ما نوع الأسئلة التي يريد الناس طرحها للتأكد من أنهم في الأيدي الصحيحة؟ عليك أن تحدد ظروفك الكاملة، وماذا تريد، وكيف ستصل إلى هناك. تريد بناء محفظة توصلك إلى نادي الـ 1% من المستثمرين العقاريين وفهم كيفية هيكلة الصناديق الاستئمانية للحفاظ على توسيع ثروتك إلى سعة اقتراض لا حدود لها تقريبًا. إذا كنت تريد أن تكون في هذا النادي، فيجب أن يكون هناك. إذا سمعت أي شخص يتحدث عن الصناديق الاستئمانية والاستثمار العقاري وأردت معرفة المزيد من التفاصيل حول كيفية استخدام المستثمرين رفيعي المستوى لها، فستستمتع بهذه الحلقة. اسمي تود س، هذه هي بودكاست بيتزا والعقارات، وأنت تستمع إلى محادثتي مع جيريمي أونيل. جيريمي أونيل، كيف حالك؟ بخير جدًا يا تود، سعيد بوجودي معك هنا في الجزء الجميل من أديلايد يا صديقي. أنت لطيف جدًا. لا أعتقد أنها تبدو جميلة جدًا في الخارج اليوم، لكن من الجيد وجودك هنا على أي حال. نحن نتحدث عن الصناديق الاستئمانية، كل ما يحتاج شخص ما لمعرفته من منظور الاستثمار العقاري والمحاسبة. ولكن بالنسبة لأي شخص ربما يكون جديدًا بعض الشيء في الاستثمار العقاري ويفكر، نعم، سمعت هذا المصطلح قليلاً، ولكن لماذا هو مهم جدًا؟ هل يمكنك أن تشرح لنا قليلاً عن سبب وجوب أن يفكر الناس حتى في امتلاك صندوق استئماني، ربما من خلال وجود شخص استخدم واحدًا وشخص لم يستخدم واحدًا، مع مثال بسيط؟ نعم، لقد كنت دائمًا واضحًا جدًا في الطريقة التي أتحدث بها دائمًا مع عملائي حول الصناديق الاستئمانية، وخاصة غالبية الأشخاص الذين يستخدمونها كأداة استثمارية، سواء كان ذلك شراء عقارات أو أسهم أو صناديق مدارة أو أشياء للأطفال. أنا من أشد المعجبين بالحفاظ على الأمور بسيطة في المراحل الأولية لرحلة أي شخص استثمارية، سواء كانت أسهمًا أو عقارات، أحب التأكد من وجود القليل من الثروة التي يتم إنشاؤها بشكل فردي، وسنتحدث عن العقارات لأن هذه هي بودكاست بيتزا والعقارات، ولكن بشكل عام، ما بين عقار واحد أو اثنين أو حتى ثلاثة عقارات هو ما نحب رؤيته بشكل عام كمحاسب كمستثمر باسمك الخاص. واحد أو اثنان أو ثلاثة، حسنًا، حتى ثلاثة. لذا فأنت تنظر إلى بعض الأشخاص الذين يقولون، ما زلت لا أقوم بإعدادها. على الإطلاق، لأن الشيء هو أننا نريد الحفاظ على الأمور بسيطة. تكلف الصناديق الاستئمانية القليل من المال لإنشائها في البداية، ثم هناك رسوم تشغيل مستمرة مع المحاسب، وهناك عمل سكرتاري إلزامي، وهناك رسوم تقديم سنوية إلزامية لوصي مؤسسي إذا كان لديك واحد. لذا نحب أن نصل إلى وضع يشعر فيه الناس بالراحة بأن هذه هي الرحلة طويلة الأجل التي سيتخذونها باستخدام العقارات كأداة لخلق الثروة. حسنًا، وسنتعمق قليلاً في التكاليف وكل شيء قريبًا جدًا. ولكن عندما تقول واحد أو اثنين أو ثلاثة، هل هذا يعود حقًا إلى أهداف شخص ما؟ مثل، إذا وصل شخص ما إلى الرقم الثاني ولكنه يقول، أنا أحبه، سأذهب إلى العالم بالنار، سأشتري 20 عقارًا على مدى السنوات القليلة القادمة، هل هذا هو الوقت الذي تنظر فيه إلى هذا الشخص وتقول، نعم، أرى أن لديك هذه الرغبة؟ حسنًا، كيف تتخذ هذا القرار؟ على الإطلاق، هذا ربما يكون أحد أكثر الأشياء شيوعًا التي أنظر إليها. أنا شخص يحتاج مني أن تُظهر لي قبل أن تخبرني. لقد سمعت بعض القصص الرائعة من أشخاص على استعداد لتولي العالم، وأنت تعلم، تحقيق مائة مليون دولار التالية، ولكن نادرًا ما يصلون إلى هناك لأنهم في السنة الأولى أو الثانية من رحلتهم استسلموا، ألقوا المنشفة، وعادوا وفعلوا شيئًا آخر. لذا بدلاً من أن أنفق أموالك وأخذ أموالك لإنشاء كل هذه الهياكل الرائعة التي قد لا تتمكن من استخدامها أو لا تملك القدرة على استخدامها بعد، أريدك أن تُظهر لي أنك على استعداد لاتخاذ هذه الرحلة على المدى الطويل، وأن لديك كل التطلعات الواضحة لكونك مستثمرًا ثم وضعها موضع التنفيذ. لأن إنشاءها مبكرًا جدًا قد يكون لديك أداة استثمارية لن تستفيد من فوائدها طويلة الأجل وستكلفك المال فقط. ستكلفك المال، والعديد من المهنيين الآخرين هناك يقولون، حسنًا، هذه هي الحياة، الناس سيمنحونهم كل الأدوات، وإذا اختاروا عدم استخدامها، حسنًا، فهذه مشكلتهم. أحب أن أسير بنغمة مختلفة قليلاً. لا، أفضل أن أرى أن لديك الفرصة والقدرات لاستخدام هذه الأداة الاستثمارية أولاً. دعنا نحصل على أول عقارين لك، دعنا نرى كيف تشعر، دعنا نرى ما إذا كانت هذه رحلة تريد اتخاذها على المدى الطويل، ثم يمكننا البدء في إعداد الهيكل الأكثر تطوراً لك للاستفادة منه ثم المضي قدمًا بالطبع. لقد كنت أقوم بالبستنة بالأمس، لذا فإن القياس الذي يتبادر إلى الذهن هو، دعنا نتأكد من أنك تنظف الممر قبل شراء منفاخ أوراق. بالضبط. أنت تعلم، لا تذهب وتشتري حفارًا عندما كل ما تحتاجه هو مجرفة. مجرفة. نعم، فقط، أنت تعلم، ابدأ بالمجرفة أولاً، وإذا كان شيئًا تحبه حقًا، فأنت تعلم، استأجر حفارًا، ثم بعد بضع سنوات أو بضعة أشهر إذا كان شيئًا تستمتع به حقًا، فاشتره. بالطبع، هناك حافز تكلفة للقيام بذلك. هذه هي الفلسفة التي أتبعها. نادرًا ما أقوم بإنشاء صناديق استئمانية مبكرًا للعملاء. يجب أن تكون هناك ظروف استثنائية تتعلق بمهنتهم أو تتعلق، أنت تعلم، بفرصهم أو أعمالهم. قد يكون هناك الكثير من المخاطر فيما يفعلونه، أو قد تكون أداة غرض خاص، مما يعني أن هذا الصندوق الاستئماني يجب أن يكون أو يجب إنشاء هذا الكيان لغرض العقار وما يهدفون إلى تحقيقه به. ولكن بالنسبة للكثير من الناس، تود، أرى أن لديهم طموحات لعشرة عقارات أو أكثر، وسيتوقفون عن ذلك أيضًا، وهذا سيتوقف أيضًا لظروف تتعلق بالعائلة، وتغيير الوظائف في الحياة. لقد رأيت العديد من الأشخاص يلقون المنشفة ويسافرون للعمل في الخارج، ثم فجأة يصبح هذا الهيكل عديم الفائدة تقريبًا بسبب قانون الشركات ودورك كمدير مقيم هنا في أستراليا. لذا، إذا كان شخص ما بالفعل في ثلاثة، دعنا نقول أن لدينا شخصين، كلاهما في ثلاثة وكلاهما يتطلعان إلى الذهاب إلى أربعة وخمسة، ما هي الاختلافات إذا كان بإمكانك نوعًا ما أن تشرح لنا، دعنا نقول أن هذا هو موقف جون وجيم. جون يستمر في الشراء باسمه، رقم أربعة ورقم خمسة. جيم ذهب، لا، أنا سأذهب في طريق الصندوق الاستئماني. هل يمكنك شرح ذلك قليلاً؟ لذا هناك فوائد طويلة الأجل يوفرها الصندوق الاستئماني. سنبدأ بـ جون، أعتقد أنه كان هو الذي يشتري واحدًا واثنين وثلاثة. لقد اشترى ثلاثة وسوف يشتري المزيد باسمه الخاص. نعم. وجيم سيبدأ في النظر إلى صندوق استئماني. سنبدأ بجون أولاً. حسنًا، ما لدى جون هو أنه لديه التزامات وخصوم محتملة ذات طبيعة مشروطة، بمعنى أنه مع نمو الأشياء، قد تظهر النفقات. يمكن أن تكون أشياء مثل ضريبة الأراضي. كلنا نشتري عقارات. الآن نسمع عن السلبية السلبية في العديد من مقاطع الفيديو، وأعتقد أن هذا نوع من التسويق. ولكن في النهاية، كلنا نبحث عن شراء عقارات لخلق الثروة، الثروة التي توفرها من عائد رأس المال عندما نبيع يومًا ما، أو الثروة التي توفرها من دخل الإيجار الذي يتجاوز النفقات، المعروف أيضًا باسم الإيجار الإيجابي. الآن، إذا استمر جون في شراء هذه العقارات المحددة باسمه الخاص، فسوف يواجه مستوى كبيرًا من الضرائب التي يحتاج إلى دفعها لاحقًا في المستقبل. وهذه الضريبة ستكون إما عند البيع بأعلى معدل هامشي حاليًا وهو 47٪، أو عندما يبدأ في كسب ودخل سلبي، وقد لا يزال يعمل في وظيفة بدوام كامل، مرة أخرى، ستكون هذه الضريبة على الأرجح بأعلى معدل هامشي أيضًا، وهو 47٪. وكيف يتغير ذلك بالنسبة لجيم؟ لماذا يدفع جيم ضرائب أقل؟ جيم، حيث قرر أنه سيذهب إلى صندوق استئماني في وقت مبكر قليلاً، لذلك سيشتري عقاره الرابع والخامس في صندوق استئماني. ما لدى جيم الفرصة لفعله هو أنه يحصل على فائدة كلا العالمين تقريبًا. لذا مرة أخرى، سنقول أننا سنطابقهم من حيث الدخل، كلاهما على سبيل المثال 200000 دولار، من الجيد والمريح المبالغة قليلاً في السيناريو. جيم، سيشتري عقارين في صندوق استئماني. لديه الفرصة لتوزيع ربح هذا الصندوق الاستئماني في المستقبل عندما يولد ربحًا. الآن، في البداية، قد يفوز جون قليلاً لأنه يحصل على المطالبة ببعض السلبية السلبية على العقار الرابع والخامس باسمه الخاص، وجيم لا يمكنه فعل أي من ذلك لأنه في صندوق استئماني. جيم في صندوق استئماني. لذا فإن هذه الخسائر التي يجب على هذا الصندوق الاستئماني تحملها من خلال رأس المال الذي يوفره، يجب عليه دفعها من جيبه الخاص، ولا يوجد عائد ضريبي صافي حقيقي سيحصل عليه. ولكن هذا على المدى القصير. حسنًا، لأننا لا نريد الاحتفاظ بالعقارات لمدة 20 عامًا، فهذا يكلفنا ذراعًا وساقًا. الاحتمالات هي أنه نما، ولكن إذا لم يكن كذلك، فنحن فقط نرمي أموالًا جيدة وراء سيئة، تعلم، بالنسبة لنسبة ضريبية قد تكون 47٪. لذا نحن لا نستثمر من أجل الضرائب. إذا كنت لا تزال سلبيًا بعد 20 عامًا، فربما اتخذت قرارًا سيئًا. صحيح تمامًا. لذا نحن لا نستثمر من أجل الضرائب، نحن نستثمر لخلق الثروة. لذا يحصل جون على بعض الفوائد الضريبية لمدة ثلاث أو أربع سنوات بينما تكون سلبية سلبيًا. جيم لديه لحمل هذه الخسائر. الآن، في صندوق جيم الاستئماني، سيبدأ في توليد بعض الدخل السلبي، نأمل من زيادة الإيجار وربما بعض تخفيف أسعار الفائدة. وسيحصل على استيعاب هذه الخسائر من خلال الدخل الذي يولده كيانه الاستثماري، المعروف أيضًا باسم الصندوق الاستئماني. لذا فإن هذه الخسائر التي اضطر إلى دفع ثمنها بجد على مدى ثلاث أو أربع سنوات، يبدأ الآن في استعادة هذه الخسائر. صحيح. من خلال الدخل الذي يولده صندوقه الاستئماني. وعندما تتحدث عن الدخل الذي يولده الصندوق الاستئماني أيضًا، لنفترض أن جيم لديه شريك ولديه أيضًا طفل. هل يمكن لجيم البدء في توزيع أموال الإيجار الذي يأتي، أم أنه مجرد توزيع الأموال بعد بيعه وتحقيق الأرباح؟ سؤال جيد. لذا يأتي الربح من قسمين من رحلة الاستثمار العقاري. يأتي من ربح دخل الإيجار مطروحًا منه النفقات. يأتي من ربح المكاسب الرأسمالية التي نحققها. لذا، إذا كان جيم في هذه الحالة المحددة يولد الآن أرباحًا إيجارية، فلديه القدرة على التوزيع على المستفيدين المحددين في السند. الآن، يمكن أن يكونوا مستفيدين بالاسم، أو بحكم التعريف، نفضل أن يكون ذلك بحكم التعريف لأن الأمور تتغير وتأتي إضافات جديدة إلى العائلات، وأنت تعلم، كيانات جديدة قد يكون لديه سيطرة عليها تأتي إلى هيكلك العام. لذا فأنت تريد سندًا جيدًا لأن السند يحدد ما يمكنك فعله بصندوقك الاستئماني. ليست كل الصناديق الاستئمانية متطابقة تمامًا. قد تكون هناك اختلافات مختلفة في التعريفات التي تحدد ما يمكنك فعله. وهل هذا هو الفرق بين الحصول على صندوق استئماني مناسب وإلى حد ما الحصول على منتجات جاهزة؟ على الإطلاق. لذا، أنت تعلم، لديك بدائلك الأرخص حيث يمكنك الذهاب إلى بائعي الصناديق الاستئمانية عبر الإنترنت، ويمكنك أساسًا شراء سند وسيغيرون بضعة أسماء، ثم يمكنك الذهاب إلى نهج أكثر تخصيصًا، حيث أنت تعلم، تم إنشاء كيانات قانونية جيدة جدًا ورسمت سندات يمكن تخصيصها وتغييرها قليلاً. ولكن بشكل أساسي، أنت تحصل على ما تدفعه مقابل الصناديق الاستئمانية. كلما دفعت أكثر في معظم الحالات، فمن المحتمل أن تحصل على سند متفوق جدًا مقارنةً بالمنتج الجاهز الذي قد يكون طوله 13-14 صفحة فقط. لذا يحدد السند القواعد. كم يجب أن يكون طوله؟ حسنًا، صندوق استئماني جيد، يمكنك وضع الكثير من الهراء في قطعة من الورق، ولكن أنت تعلم، الصناديق الاستئمانية الجيدة التي أراها، ما بين 26 إلى ما يصل إلى 40 صفحة. واو. سندات متفوقة جدًا. لقد رأيتها تتجاوز 100 صفحة، وهناك تفاصيل لا تصدق. ولكن بالنسبة لمعظم الناس، لن تحتاج إلى ذلك. لذا لن أوصي بإنفاق مبلغ سخيف من المال. ستتراوح التكلفة المتوسطة بين ألفين ونصف إلى ما يصل إلى ثلاثة آلاف ونصف لمعظم السندات. حسنًا، دعنا نبدأ في ذلك لأنني أشعر أننا أجابنا حقًا على السؤال بين جون وجيم. الفرق حقًا هو أن جون الآن سيحصل على بعض الفوائد الضريبية على المدى القصير لأنه سيتمكن من استعادة فوائد السلبية السلبية. لاحقًا، لن يتمكن من توزيع الأموال، ولن يتمكن من تقليل الضرائب لاحقًا قدر الإمكان إذا باع. لن يتمكن من اللعب بجانب ضريبة الأرباح الرأسمالية بنفس الطريقة. لذا هذا ليس هناك. ولكن الشيء الوحيد، في الواقع، قبل أن ننتقل، حماية الأصول شيء لم نتحدث عنه حقًا. ما هو الفرق بين جون وجيم هنا؟ من منظور جون، ثروته كلها باسمه الخاص. لذا يدخل في العمل ويبدأ في تقديم ضمانات شخصية للموردين أو مكتب الضرائب أو أي شخص مرتبط بما يحتاج إلى القيام به لإنتاج دخل. قد تكون هناك أشياء تحدث مع العقار، قد لا يصلحها، قد يقوم بإصلاحاته الخاصة ولا يفعل الأشياء وفقًا للكود، والتأمين ضد المسؤولية العامة أو التأمين ضد المسؤولية العامة داخل بوليصة التأمين لا يغطي هذه الأشياء. إنه معرض شخصيًا. نعم. إنه معرض شخصيًا. كل أصوله التي يمتلكها تقع في سلة واحدة، وهي سلة جون. حيث بدأ جيم الآن في تنويع ممتلكاته من الأصول، ليس فقط عن طريق الشراء ربما في مناطق مختلفة، ولكن عن طريق الشراء في هياكل مختلفة. لذا يعرض جيم ما يصل إلى عقارين أو ثلاثة عقارات يمتلكها باسمه الخاص، وقد يعرض ما يصل إلى عقارين أو ثلاثة عقارات يمتلكها في صندوق استئماني، ولكن فقط إذا حدث خطأ ما مع الصندوق الاستئماني، تصبح هذه العقارات جزءًا من التعرض. والعكس صحيح، إذا حدث خطأ ما معه، فهو يعرض فقط عقاراته الشخصية. الآن، شيء واحد يحتاج الناس إلى فهمه مع الصندوق الاستئماني هو أنك لا تملك صندوقًا استئمانيًا. مثير للاهتمام جدًا. أنت لا تملكه. أنت تتحكم فيه. أنت تتحكم في الصندوق الاستئماني من خلال تعيين الوصي، والوصي، المعروف أيضًا باسم المتحكم النهائي، لديه الحق في تعيين أو إزالة الوصي. الوصي هو من يدير الصندوق الاستئماني. الآن، هذا هو المكان الذي أردت أن أشاركه مع الجميع، مجرد رسم توضيحي لما يبدو عليه. ارسم هذا، وإذا كنت تستمع على iTunes أو Spotify الآن، فانتقل إلى قناة YouTube لأنني أعتقد أننا سنقوم بالفعل بتحريك ما سيختصره جيز في الوقت الحالي. نعم. لذا هناك نوعان من الصناديق الاستئمانية التي عادة ما يقوم الناس بإنشائها. أحدهما يسمى صندوق استئماني تقديري، والآخر يسمى صندوق استئماني ثابت، المعروف أيضًا باسم صندوق وحدات. وصندوق الاستئماني التقديري يُعرف أيضًا باسم صندوق العائلة بمصطلحات أكثر عامية. صندوق الوحدات، سنبدأ به. بسيط جدًا. إنه مجرد صندوق استئماني ثابت بالوحدات، أو بمعنى آخر، يحدد ويحدد المالكين، وهم وحدات الصندوق الاستئماني. كم عدد الوحدات التي يمكنك الحصول عليها؟ يمكنك الحصول على أي عدد تريده. يمكنك الحصول على أي عدد من حاملي الوحدات تريدهم. لا توجد قاعدة واحدة. لذا عليك أن تحصل على مليون وحدة. لديك مليون وحدة. لذا فإن صناديق الوحدات أو الصناديق الثابتة يتم إنشاؤها بشكل شائع للكيانات الكبيرة جدًا مثل صناديق العقارات المدرجة الكبيرة، لأنه عندما تشتري، فأنت تشتري وحدات، بمعنى شراء طوب أو ملاط داخل كياناتها، وتحصل على توزيع، توزيع إجمالي كل عام. لذا هل هذا هو بالضبط كيف تعمل النقابات؟ بالضبط كيف تعمل النقابات. لذا يجمع الجميع أموالهم معًا، لدى الأشخاص مبالغ مختلفة من المال، وفي المقابل، سيكون لدينا وحدات مختلفة، وفي المقابل، سيكون لدينا حصة مختلفة من الأرباح. لذا فإن صناديق الوحدات رائعة حقًا لشخصين أو ثلاثة أشخاص أو عشرة أشخاص يجتمعون معًا ويريدون الحصول على مستوى من التوزيع من الأرباح التي يتم تحقيقها إما من دخل الإيجار أو من المبيعات. لذا هذا هو المكان الذي تلعب فيه الصناديق الثابتة. ليست شائعة جدًا، على الرغم من أنني كما قلت، عندما يجتمع عدة أشخاص معًا، فهذا شيء تنظر في القيام به. ولكن في هذه الحالة، وبالنسبة للكثير من الناس، الحالات والظروف، يذهب معظم الناس إلى مسار الصندوق الاستئماني التقديري، المعروف أيضًا باسم صندوق العائلة. هذا كيان تقوم بإنشائه لصالحك ولصالح عائلتك. طريقة رائعة لتقليل الضرائب، طريقة رائعة، أنت تعلم، لحماية أصولك. ولكن هناك نوعان من الصناديق الاستئمانية التقديرية التي ينشئها الناس بشكل عام، وهي تتعلق أكثر بالوصي. لديك أوصياء أفراد، وهذا يعني أنهم يجلسون كمدير للصندوق الاستئماني. لذا إذا حدث خطأ ما مع الصندوق الاستئماني، فإنهم يذهبون إلى المدير. حسنًا، لقد فعلت شيئًا خاطئًا مع هذا الصندوق الاستئماني، نحتاج إلى فهم ما يحدث، وربما نقاضيك إذا كان هناك خطأ ما. لذا هذا يعني أنك لا تنشئ حاجزًا قانونيًا منفصلاً بين نفسك والصندوق الاستئماني. من منظور الاقتراض، لن تنظر البنوك إلى هذا ولديها مفهوم الكيان القانوني المنفصل أمامها. لذا سيبدأون بعد ذلك في تجميعك أنت والصندوق الاستئماني ككيان واحد لأنك المدير. وهل هذا هو ما سنتعمق فيه قريبًا عندما تتحدث عن الهيكل الفعلي وكيف يتم إعداده بالكامل؟ هذا هو. ولكن هذه هي الصناديق الاستئمانية المختلفة ضمن هذا الهيكل، صحيح؟ بالتأكيد. وتابع، ثم لدينا طريقتنا الثانية لإنشاء الصندوق الاستئماني، وهو أكثر شيوعًا للكثير من المحاسبين والمحامين، سيقومون بذلك لعملائهم. سيقومون بإزالة وصي من كونه وصيًا فرديًا، وسيقومون بتعيين، أو بمعنى آخر، ما يسمونه وصيًا مؤسسيًا. الآن، يشير العديد من الأشخاص إلى هذا باسم صندوق الشركة. إنه طريقة أسهل لقول ذلك، ولكن ما هو، إنه صندوق استئماني مع وصي مؤسسي. وهذا يوفر مفهوم الكيان القانوني المنفصل الآن. لذا ما لديك هو شركة تدير الآن الصندوق الاستئماني. الآن، أنت مدير هذه الشركة، أو قد تكون أنت وشريكك مدير هذه الشركة، ولكن لديك قانون الشركات لتتبعه. لذا إذا حدث خطأ ما مع الصندوق الاستئماني، فإنهم يأتون بعد الوصي المؤسسي الأكثر شيوعًا، والذي لن يكون لديه أصول، ولن يكون لديه ABN في معظم الظروف، ولن يكون لديه حتى رقم ضريبي. لا يقوم بتقديم إقرارات. لديه فقط ما يصل إلى دولار أو دولارين من رأس المال السهمي، مما يعني أنه شركة بدولار واحد. تود، ما هو الفرق بين هذا وبين مصطلح شركات فينيكس؟ فينيكس هو مصطلح مختلف جدًا، وهذا هو المكان الذي بدأ فيه موظفو الضرائب في وضع كلمة فينيكس، لإجراء إجراء يقوم به الأشخاص، يختبئون تحت قانون الشركات والتشريع وراءه. ولكن بشكل أساسي، ما يفعلونه هو أنهم قد يكون لديهم شركة يتم إنشاؤها، وسيقومون بتعيين جون كمدير على سبيل المثال. يراكم جون الكثير من الديون، ولكن في الخلفية هناك جيمي، وهو من يتخذ جميع القرارات، وربما يعمل كمدير ظل. نعم. جون لا يستطيع تحمل دفع الديون، يرفع يده ويقول، تحتاج الشركة إلى الدخول في إدارة، والمضي قدمًا، ربما تصفية، ثم يتم إنشاء شركة أخرى تحت بات، وبات يستمر في فعل نفس الشيء الذي فعله جون، كل ذلك تحت سيطرة جيمي. يحاول موظفو الضرائب منع الأشخاص من الاختباء وراء التشريع، ولديهم قانون الشركات، ويبدأون في جعل الأشخاص يدفعون ديونهم التي يراكمونها نيابة عن الشركات. لذا فإن الفينيق هو شيء ربما حدث لسنوات عديدة، وموظفو الضرائب الآن يصبحون قساة للغاية وينفقون وقتًا أطول بكثير في مطاردة كل هؤلاء الأشخاص الذين يشاركون في هذه الاستراتيجية. وهي ليست استراتيجية قانونية. إنها غير قانونية حقًا. لذا فهي ليست الشركة أو الصندوق الاستئماني أو أي شيء من هذا القبيل هو الشيء الجيد أو السيئ، بل هي الطريقة التي يستخدمها بعض الأشخاص. مثل، يمكنك قيادة سيارتك على الطريق كشخص عادي، أو يمكنك قيادتها كمهووس. على الإطلاق. ثم هناك عقوبات إذا كنت تقود كمهووس، ولن يتم لمسك إذا كنت تقود كشخص عادي يطيع قواعد المرور. حسنًا. ولكن بالعودة إلى الهيكل، هذا هو عادة كيف سيقوم العديد من الأشخاص أو يجب عليهم إنشاء صناديقهم الاستئمانية التقديرية مع وصي مؤسسي في مكانه. إنه يوفر طبقة من حماية الأصول وينشئ مفهوم الكيان القانوني المنفصل في نظر البنك أيضًا. حسنًا. لذا بالعودة إلى جيم، هناك فوائد أخرى يحصل عليها جيم لا يحصل عليها جون المحتملة هي أنه عندما يدخل صندوقه الاستئماني في وضع يمكنه فيه أن يكون مكتفيًا ذاتيًا. نعم. عادة ما يكون قادرًا على دفع جميع نفقاته من خلال دخل الإيجار أو دخل الاستثمار الآخر الذي يكسبه هذا الكيان الاستثماري أو الصندوق الاستئماني. إيجار إيجابي. إيجار إيجابي. ومرة أخرى، الإيجار الإيجابي هو مفهوم يأتي من وضع العقار حيث يتجاوز دخله النفقات. داخل نفس الصندوق الاستئماني، إذا أراد جيم ذلك، يمكنه الحصول على صناديق مدارة، صناديق مدارة غير مثقلة، وهذا يعني مع مدخراته ونقوده، أموال في الصندوق الاستئماني. يمكنه شراء أسهم، يمكنه شراء استثمارات أخرى تولد عائدًا للصندوق الاستئماني ليكون في وضع مكتفٍ ذاتيًا. عندما يصل إلى هذا الوضع المحدد، هذا هو المكان الذي يبدأ فيه الوسطاء في استخدام تشريعات الإقراض ويمكنهم إلغاء الديون داخل هذا الصندوق الاستئماني. حسنًا. لذا هل يجب أن يكون الأصل الذي يجعله إيجابيًا، أم يمكن أن يكون دخلًا سنويًا يتم وضعه في الصندوق الاستئماني من قبل فرد؟ نعم، سؤال جيد. لذا إذا كان دخلًا سنويًا يدخل إلى الصندوق الاستئماني من قبل الفرد، فهذا لا يُنظر إليه على أنه كيان مكتفٍ ذاتيًا لأنه يتطلب هذا الدخل لمواصلة، أنت تعلم، تعويض الفرق فيما تخسره الاستثمارات المحددة. ولكن إذا جاء من توزيع، فهم ينظرون إليه ويقولون، حسنًا، هذا التوزيع سيستمر سواء فعلت ذلك أم لا. هذا هو. طالما أنك تتلقى هذا التوزيع، وليس من كيان وثيق الصلة مثل شركتك الخاصة أو شركة تملك فيها حصة 60٪، إذا كانت شركة مثل تستر أو أنت تعلم، كيانات كبيرة أخرى مثل BP Rio Tinto، فإن هذا الكيان سيستمر في التداول سواء كنت تفعل شيئًا أم لا، وهذا التوزيع سيستمر على الأرجح لفترة طويلة جدًا لأنه شركة كبيرة مدرجة تنتج توزيعات سنوية، وقد كان متوسطها ثابتًا لعدد كبير من السنوات. ماذا لو كانت شركة أصغر، ولكن لا تزال أكبر، ولكن ليست مثل ASX؟ دعنا نقول أن لدي صندوق استئماني الآن، لدي كل هذا الهيكل، ثم أقول، جيز، أحب عملك، أريد الاستثمار فيه. تدفع لي توزيعًا كل عام لكوني مساهمًا في عملك. هل هذا يحسب، أم أن هذا لا يزال قريبًا جدًا؟ طالما أنه كيان على مسافة ذراع، حيث لست مديرًا له، على سبيل المثال، أنا المدير الوحيد له، وأنت مجرد مستثمر خاص، إذن نعم، هذا التوزيع الذي تتلقاه سيُعتبر دخلاً للصندوق الاستئماني. الأمر متروك للبنوك بعد ذلك لتحديد مدى احتمالية استمرار هذا التوزيع في تلقيه لعدد كبير من السنوات القادمة. لذا بمجرد أن يكون هذا الكيان، هذا الصندوق الاستئماني، إيجابيًا من خلال استثماراته، فإن هذا هو المكان الذي يمكن فيه للوسطاء البدء في القيام بعملهم وعدم الإبداع، لأنني لا أحب استخدام كلمة إبداعي، ولكن العمل ضمن تشريعات الإقراض لإلغاء هذا الدين. والآن لدى جيم فرصة لمواصلة الاستثمار دون أخذ الديون داخل الصندوق الاستئماني في الاعتبار مقابل قدرته على الاقتراض الشخصي. لذا هناك بعض الفوائد الأخرى التي تأتي مع الاستثمار من خلال صندوق استئماني، خاصة مع وصي مؤسسي. حيث إذا كان وصيًا فرديًا، فلن يُنظر إليه في نظر البنك على أنه كيان قانوني منفصل. لذا سيأخذون هذا الدين، للأسف، مرة أخرى، مقابل دخل جيم المحتمل، وبالتالي لن تكون هناك فوائد لقدرة الاقتراض على المدى الطويل. وصي مؤسسي، إذا كان الصندوق الاستئماني صندوق وحدات، هل لا يزال يعمل؟ بشكل عام، معظم صناديق الوحدات سيكون لديها وصي مؤسسي أيضًا. لذا يجب أن يكون لدى جميع الصناديق الاستئمانية وصي، سواء كان الوصي فردًا، أو كان الوصي كيانًا مؤسسيًا. لا يوجد صندوق استئماني بدون وصي. وهذا ينطبق على جانب الإقراض، والذي سيكون حلقة أخرى تمامًا سنتعمق فيها بتفاصيل أكثر، ولكنه أيضًا من جانب حماية الأصول. على الإطلاق. كلاهما مغطى هنا حقًا. على الإطلاق. ثم تبدأ الفوائد في القدوم من الضرائب، والقدرة على فتح الأبواب التي لديك، تود. القدرة على الحصول على تدفقات، أنت تعلم، يمكنك الوصول إليها. وكما أقول للجميع، كلما زادت الفرص التي لدينا، زادت قدرتنا على توفير المال. مع فرصة توفير المزيد من المال تأتي القدرة، كما ذكرت، على التوزيع على المستفيدين. الآن، إذا كان لديك أطفال فوق سن 18 عامًا وهم في الجامعة، ولا يعملون حقًا، فلديك فرصة لتوزيع الأرباح عليهم. لذا لماذا فوق سن 18؟ نعم، بيان وأنا نتوقع. لذا هل تخبرني أنني لا أستطيع إعطاء أي شيء للرجل الصغير؟ لا يمكنك إعطاء أي شيء للرجل الصغير، للأسف، حتى يبلغ 18 عامًا. لأنهم يفهمون أنه عندما أقول لا يمكنك إعطاء أي شيء، هناك مبلغ صغير، مبلغ رمزي يمكنك تقديمه لهم، حوالي 450 دولارًا حسب ذاكرتي. حسنًا. ولكن القليل جدًا لدرجة أن المحاسب سيتقاضى منك على الأرجح المزيد من المال للقيام بالتوزيع أكثر من الضريبة التي ستوفرها. ولكن بمجرد أن يكون المستفيدون لديك فوق سن 18 عامًا، فإنهم يُفرض عليهم ضرائب كبالغين، ويمكنك حقًا تقليل ضرائبك. لديك فرصة لتوزيع على المستفيدين المؤسسيين، وهذا تيار جديد الآن. المستفيد المؤسسي هو شركة، يشير إليه الآخرون باسم شركة دلو، كيان يحتفظ بالأرباح، وإذا لم يجتاز أو اجتاز اختبار الدخل السلبي. اختبار الدخل السلبي يعني أنه إذا كان 80٪ أو أكثر من دخله قد تم استلامه بالكامل من دخل سلبي مثل توزيعات الصناديق الاستئمانية، فإن معدل الضريبة هو 30٪. الآن هناك فائدة مع ذلك، لأنك تعلم، إذا كنت تكسب أكثر من 135000 دولار، فإن ضريبتك تبلغ حوالي 40٪، وإذا كنت تكسب أكثر من 180000 دولار أو الآن 200000 دولار مع تخفيضات الضرائب للمرحلة الثالثة، فإن معدل الضريبة الخاص بك يزيد عن 47٪. بينما مع مستفيد مؤسسي، ستكون ضريبتك 30٪ ثابتة. لقد وفرت للتو 17٪. على الإطلاق. هذا عائد حقيقي تحققه، ليس من خلال تحركات بيئة السوق، ولكن من خلال وفورات الضرائب. لذا هناك فائدة كبيرة هناك لأصحاب الدخل المرتفع لاستخدام الصناديق الاستئمانية وتوليد الدخل ثم تمريره إلى المستفيدين المؤسسيين. في أسوأ الأحوال، يوفرون 17٪ ضريبة. الآن مرة أخرى، إذا كان لديك توزيعات يمكنك تمريرها إلى كيانات أعمال نشطة حيث 80٪ من دخلها لا يأتي من دخل سلبي، فإن معدل الضريبة يعتمد على حجم مبيعاتك، ولكن بالنسبة لمعظم الشركات، فإن حجم مبيعاتك ربما أقل من 50 مليون دولار التي يذكرونها، فإن ضريبتك ستكون 25٪ فقط. بالعودة إلى ذلك، تحتاج بعد ذلك إلى البدء في نقل الأموال إلى تلك المستفيدين المؤسسيين بالطبع، لأنك ستحصل بعد ذلك على استحقاق غير مدفوع أو استحقاق حالي غير مدفوع، المعروف أيضًا باسم UPE، أو ربما قرض القسم 7A، وهو في الأساس حيث تأخذ أموالًا من كيان مؤسسي دون الإعلان عنها كأجر أو توزيع. لذا عليك التأكد من أنك تمرر الأموال إلى تلك الكيانات المؤسسية. ولكن مع المحاسبين الخاصين بك، يمكنك حقًا التوصل إلى استراتيجيات للتخطيط الضريبي طويل الأجل لتتمكن من استعادة هذه الأموال من الشركة مع استردادات ائتمان الاستقطاع المحتملة، أو القليل جدًا من الضريبة الإضافية التي يجب دفعها. هل تريد أن تتحدث معي عن اعتمادات الاستقطاع أيضًا؟ أعتقد أن هذا قد يكون قد انتقل بشكل مثالي الآن إلى من يريد الناس حقًا التحدث إليه؟ لأنه مثل الذهاب إلى محاسب، ولكننا نجد محاسبًا متخصصًا فقط في الصناديق الاستئمانية، فقط في العقارات، هل كلهم متشابهون؟ من أين تبدأ؟ المحاسبون هم أولاً وقبل كل شيء، أعرف أن الكثير من الناس سيتحدثون إلى المحامين. المحامون يفهمون الجانب القانوني للصندوق الاستئماني، ويفهمون التطبيقات المعنية بإنشاء السند، والمصطلحات، والتعريفات. ولكن التحدي هو، وآسف لجميع المحامين الرائعين، لن أرسمكم جميعًا بنفس الفرشاة، ولكن ما أجده هو أنهم نادرًا ما يفهمون تطبيق الصندوق الاستئماني من حيث الاستثمار. لذا فهم رائعون مع السند، وسيقدمون لك كل الجوانب القانونية حوله وكيف يعمل، ولكن بعد ذلك تطبيق هذا السند، تطبيق هذا الصندوق الاستئماني على تطبيقات العالم الحقيقي مثل شراء العقارات والتخطيط للضرائب وحماية الأصول وكيفية وضع ذلك في المخطط العام مع الكيانات الأخرى التي لديك، هذا هو المكان الذي أجده أنهم يمررون الكثير من ذلك إلى المحاسب. لذا فإن المحاسبين هم على الأرجح أولاً وقبل كل شيء أفضل الأشخاص للتحدث معهم. لذا ابدأ هناك. ابدأ هناك. سيكون لديهم في معظم الحالات فهم جيد لذلك، عادةً إذا استخدموها بأنفسهم ولديهم الكثير من العملاء الذين يستخدمونها، فسيكونون قد واجهوا العديد من الحالات أو دراسات الحالة والسيناريوهات المختلفة التي يمكنهم تطبيقها على شخص مثلك، ما تفعله. حسنًا. لذا كلما زاد انخراط المحاسب في هذا على أساس يومي، سترى نغمة مختلفة جدًا، سترى الكثير من الثقة في الطريقة التي يقدمون بها مستوى نصيحتهم، وهذا سيمنحك بالطبع المعلومات التي تحتاجها للمضي قدمًا في الاتجاه الصحيح. وما نوع الأسئلة التي يريد الناس طرحها للتأكد من أنهم في الأيدي الصحيحة وليسوا مجرد التحدث إلى دبي في الجوار التي تقول، نعم بالتأكيد، يمكنني إنشاء صندوق استئماني لك؟ فهم أنك بحاجة إلى تحديد ظروفك الكاملة، وماذا تريد، وماذا تبحث عنه، وكيف ستصل إلى هناك. ثم يعود الأمر إلى المحاسب لتطبيق ما تعلموه على مدى سنوات خبرتهم ليقول، هذا ما يجب عليك فعله، وهذا هو الوقت الذي يجب عليك فعله فيه. الآن، ما هي ديناميكية عائلتك أيضًا، هذا يصبح مهمًا جدًا. والآن، مخطط له، أم فقط الآن، أم على الإطلاق؟ الآن ومخطط له، ومخطط له. لأن الصندوق الاستئماني، كما سمعتني أشير إليه طوال هذه البودكاست، هو أداة استثمارية. إنه ليس موجودًا فقط لخدمة غرض واحد. إنه موجود لخدمة غرض طوال عمر الصندوق الاستئماني، والذي يمكن أن يكون 70 أو 80 أو 90 عامًا حسب الولاية. لذا من المهم جدًا أن تشارك خططك للمستقبل، لأن ذلك سيحدد مستوى الأصول وما هي الأصول التي تذهب إلى هناك لتتمكن من زيادة مستوى الربح بعد الضرائب الذي ستتلقاه في أي وقت معين إلى أقصى حد. حسنًا. لذا تريد الذهاب إلى المحاسب مع أساسًا، هذه هي خطتي. أريد شراء X عقارات، أريد بناء X دخل سلبي، أريد الحصول على X رأس مال، مهما كان. ولكن ما لم تذهب إليهم بالخطة، فمن المحتمل أنك لن تحصل على الإجابة التي تحتاجها حقًا، لأنهم لا يستطيعون تخصيصها لخطة. على الإطلاق. يجب أن يكون لديك فهم جيد، مثل أي شيء في الحياة، يجب أن يكون لديك خطة عمل، خطة حياة. نعم. وكلما استطعت التخطيط، كما يقول المثل القديم، إذا فشلت في التخطيط، فأنت تخطط للفشل. لذا عليك التأكد من أنك تمنح المهنيين الخاصين بك أكبر قدر ممكن من الفهم لما تريد تحقيقه حتى يتمكنوا من العمل أو تخصيص استراتيجية من منظور الضرائب والهيكلة لمنحك أفضل نتيجة، الآن وفي المستقبل. حسنًا. لذا تحدث عن خطتك. تريد الآن التحدث عن تكاليف الإعداد والتكاليف المستمرة، لأنه من ما قلته من قبل، 14 صفحة مقابل 100 صفحة، أفترض أن هناك تباينًا كبيرًا في المبلغ الذي يمكن أن يكلفه هذا الأشخاص لإعداده. على الإطلاق. ما الذي نبحث عنه في البداية ثم في المستمر تقريبًا؟ حسنًا، سيتراوح النطاق ربما بين 2000 دولار و 4000 دولار في معظم الظروف. قد يقدم كل محاسب مستوى مختلفًا من الخدمة ومستوى مختلفًا من المستندات. قد يكون البعض شاملًا للجميع، وقد يكون البعض الآخر بتكلفة أقل للبدء ثم هناك تكلفة مستمرة لاحقًا. ولكن ربما في أي مكان بين علامة 2000 دولار إلى 4000 دولار هو على الأرجح طبيعي. ستتراوح رسومك المستمرة ربما بين 900 دولار إلى ألفي دولار. يمكن أن تكون أكثر بكثير اعتمادًا على مستوى نشاط الصندوق الاستئماني. لذا من الصعب جدًا رسم، أنت تعلم، رسوم واحدة أو نطاق من الرسوم لأنه هناك الكثير من الأشياء المختلفة التي تدخل في الكيان من منظور الامتثال. أعتقد أن الشيء الرئيسي الذي عليك التأكد من أنك تفكر فيه كفرد يريد إنشاء هذا الهيكل هو، هل الشخص أو هل الشخص الذي تعمل معه كفء في هذا المجال؟ نعم. وهل تحصل على جميع الإجابات التي تحتاجها؟ لأننا لا نعرف ما لا نعرفه. وأعتقد أن هذا هو السبب في أنني أنظر إلى هذا على أنه دليل تقريبي. مثل، إذا جلست مع شخص ما وقال، نعم، يمكنني إنشاء صندوق استئماني لك، سيكون ذلك 15000 دولار بعد ما قلته للتو، سأقول، انتظر لحظة، لماذا؟ هذا ربما كثير جدًا. ولكن على الجانب الآخر، إذا قالوا، نعم، يمكنني القيام بذلك مقابل 250 دولارًا، فسأسأل أيضًا لماذا؟ هل هذا مثل، تم بواسطة ChatGPT؟ على الإطلاق. وأعتقد أن هذا ربما نطاق شائع. تُرى أحيانًا أكثر قليلاً من بعض العملاء، ولكن ربما كانت هناك خدمة أكثر قليلاً مقدمة ومشورة أكثر. لذا هناك مجموعة من العوامل المختلفة والأشياء التي ستشكل سعرًا عادلًا في العديد من الظروف. حسنًا. لذا من 2000 إلى 4000 دولار فيما يتعلق بالإعداد، وماذا عن المستمر سنويًا؟ حسنًا، سنويًا، أنت تبحث عن أي شيء بين، لنقل 700-800 دولار كحد أدنى كنقطة بداية، صعودًا إلى، يمكن أن يصل إلى 2000-2500 دولار. مرة أخرى، يعتمد على مستوى النشاط داخل الصندوق الاستئماني. وهذا لكل صندوق استئماني. لكل صندوق استئماني. لكل صندوق استئماني. وفي معظم الظروف، إذا كان لديك وصي مؤسسي، وهو ذلك الدولار أو الدولارين، الشركة التي تحدثنا عنها سابقًا، فسيكون لديك ما يسمى برسوم تقديم ASIC. لذا هذه 600 دولار أخرى. حوالي 300 دولار، أعط أو خذ. 300 دولار. أعتقد أنها ارتفعت مؤخرًا إلى حوالي 321 دولارًا سنويًا، وهذا فقط لتعويض ASIC عن مستودع كان لديهم منذ سنوات عديدة جدًا، لتقديم جميع مستندات شركتك، والتي يتم الآن على خوادم كبيرة جدًا. لذا لا يزال لديهم رفاهية الشحن دون الحاجة بالضرورة إلى توفير هذا المبنى المادي الذي فعلوه منذ سنوات عديدة. حسنًا. لذا حوالي 300 دولار لجانب الشركة، ثم ماذا كان؟ حوالي 700-800 دولار كنقطة بداية كحد أدنى، تصل إلى حوالي 2000-2500 دولار كحد أقصى حقيقي في معظم الظروف. لماذا اثنان إلى اثنان ونصف؟ هذا عندما يكون الأمر، أنت تعلم، صندوق استئماني أكثر تعقيدًا. قد يكون لديك صندوق استئماني يحتوي على، أنت تعلم، العديد من الصناديق المدارة المختلفة فيه، أو سيناريوهات شراء وبيع الأسهم، أو هل يمكن أن يكون لدينا عقارات، عقارات متعددة، أنت تعلم، عليك تسجيل أو حجز هذه الأصول داخل الميزانية العمومية. هناك بعض التخطيط الضريبي المعني في تلك الظروف، اعتمادًا على عدد المستفيدين الذين تستخدمهم. لذا بالتأكيد يمكن أن تزيد التكلفة. ولكن في نهاية المطاف، إذا كان هناك مستوى عالٍ من التكلفة، فيجب أن يكون هناك مستوى عالٍ من الفائدة يحصل عليه شخص ما على الجانب الآخر. عندما يكون هذا هو ما أقوله، مثل، إذا كنت تتبع النصيحة في البداية وتقول، نعم، يجب شراؤه في صندوق استئماني، يجب شراؤه في صندوق استئماني، وأنت تشتري، لا أعرف، مثل منزل في روكهامبتون مقابل 400000 دولار، ثم فجأة لديك 25000 دولار إضافية سنويًا في الرسوم، ثم اشتريت اثنين منها، هذا 5000 دولار سنويًا، هذا 100 دولار في الأسبوع ذهبت. ثم إذا توقفت عن ذلك أيضًا، يمكنني أن أفهم لماذا تقول، فقط انتظر، انتظر قليلاً، انظر ما إذا كان هذا حقًا ما تريد بناءه، لأنه إذا لم يكن كذلك، فهذه نفقات كبيرة جدًا على الأرجح لن تحصل على الكثير من الفائدة منها. على الإطلاق. على الإطلاق. لذا إنها مقاربة "أظهر لي قبل أن تخبرني". نعم. لأن، أنت تعلم، هذا الاهتمام الإحصائي هو نسبة صغيرة جدًا من المستثمرين العقاريين. أعتقد أنه لا يتجاوز 1٪. نعم. من المستثمرين العقاريين يحصلون على المزيد من العقارات. نعم. لذا، إذا كنت تريد أن تكون في هذا النادي، فيجب أن يكون هناك قدر معين من التفاني، وأعتقد الانضباط المستمر للتأكد من أنك ستصل إلى هناك. وإذا كنت ستستخدم هياكل متطورة، فأريد أن أتأكد من أنه بالتأكيد لعملائي، لديك كل فرصة لتجاوز ذلك بكثير وأن تصبح مستثمرًا متطورًا. على الإطلاق. نعم. أعرف أننا قمنا بالفعل بتوضيح بسيط، ولكن هل يمكننا التعمق قليلاً في ما يبدو عليه هيكل الصندوق الاستئماني المؤسسي حقًا؟ نعم، لا مشكلة. سنذهب مع الأول الأولي، السهل، وهو وصي فردي. نعم. لذا سيتعين عليك تحديد هوية هذا الوصي، سواء كنت أنت أو يمكن أن تكون أنت وشريكك، يمكن أن يكون والديك. ثم تحتاج إلى إنشاء الصندوق الاستئماني نفسه. مع الصندوق الاستئماني، ستعين وصيًا. نعم. الذي هو مرة أخرى، المتحكم النهائي، الذي لديه فرصة لتعيين أو إزالة الوصي. هذه هي عمومًا صلاحياته. ثم لديك المستفيدون. ويمكن أن يكون هؤلاء المستفيدون بالاسم، وهم الأشخاص المحددين الذين يمكنني التوزيع عليهم، أو يمكن القيام بذلك بحكم التعريف. ويمكن أن يكون هذا التعريف هو هؤلاء الأشخاص الذين يمكننا التوزيع عليهم من المستفيدين الأساسيين أو المستفيدين الثانويين. لذا أنت تحدد بالفعل من هم المستفيدون الأساسيون أو الثانويون. ما مدى سهولة تغييرهم؟ سهل جدًا. لذا يمكنك القيام بذلك مع محامٍ ما يسمى بتعديلات السند، ويمكنك إضافة أو إزالة هؤلاء المستفيدين حسب حاجتك. تحتاج فقط إلى توخي الحذر الشديد حتى لا تغير الصندوق الاستئماني نفسه، لأنه قد يكون هناك حدث مكاسب رأسمالية. هل يمكنك التعمق قليلاً في ذلك؟ ماذا تقصد؟ لذا إذا بدأت في تغيير الصندوق الاستئماني بشكل كبير عما تم إنشاؤه وتفسيره في الأصل، فأنت تبدأ في تغيير ديناميكياته. ويقول مكتب الضرائب، انتظر، أنت تبدأ حقًا في تغيير ديناميكيات المالكين المستفيدين، ثم هذا بيع مفترض. وبواسطة تغيير هذه الديناميكيات وتغيير مكان كل هذه الأشياء، فإننا نريد جزءًا من هذه الفائدة الضريبية، لأنك ربما فعلت ذلك لأغراض ضريبية. لذا نريد أن نقول، حسنًا، حدث حدث مكاسب رأسمالية. وهل هناك خط واضح، أم أن ذلك يعود إلى تفسير من ATO؟ بالتأكيد يعود إلى تفسير مكتب الضرائب بناءً على نصيحة وتوجيهات المحاسب والمحامي الخاص بك بالطبع. لذا من المهم جدًا أن تتأكد من أنك تفكر حقًا إلى الأمام. وهذا هو السبب في أن وجود سند جيد سيمنحك الفرصة لعدم الاضطرار إلى مواجهة هذه المشكلات عندما تأتي أو إذا جاءت في المستقبل. أنا أسمع بالفعل أن هذا هو على الأرجح الفرق بين الحصول على شيء رخيص تم إعداده جاهزًا والحصول على شيء تم إعداده بشكل صحيح. لأنني أفترض أنه عندما يتم إعداد كل هذا بشكل صحيح لكل موقف شخص ما، فهذه هي الأسئلة التي يتم طرحها. على الإطلاق. وتريد فقط التأكد من أنك كمهني تفعل كل ما في وسعك لإنشاء أقل قدر ممكن من الروتين والبيروقراطية لعملائك. تريد أن تكون قادرًا على منحهم كل التأكيد في العالم بأنهم يمكنهم المضي قدمًا وأن هناك الكثير من، لن أستخدم كلمة سيولة، ولكن الكثير من الفرص لهم للاستفادة مما تم إنشاء هذا الكيان للقيام به، وهو نعم، حماية أصولك، ولكن نعم، توفير الكثير من الضرائب في المستقبل. عندما تنظر إلى وصي مؤسسي، تود، لذا سيتعين علينا إنشاء الكيان المؤسسي. نعم. أو ببساطة كيان شركة خاصة محدودة. سيتعين علينا تعيين المديرين. ويمكن أن يكون المدير هو المستفيد أو الوصي، أم يجب أن يكونوا أشخاصًا مختلفين؟ يمكن أن يكون الوصي هو المديرين. لا يمكن أن يكون المؤسس مستفيدًا من الصندوق الاستئماني. لذا بشكل عام، المؤسس هو محاسب أو محامٍ، الشخص الذي أنشأ الصندوق الاستئماني. حسنًا. لذا أنا مؤسس للعديد من صناديق العملاء، أنا من أحضر هذا الصندوق الاستئماني إلى الوجود، لقد أصدرت مبلغ التسوية في معظم الحالات، ولا يمكنني أن أكون مستفيدًا من هذا الصندوق الاستئماني. لذا فهو حقًا فقط لمنع، أنت تعلم، بعض الغموض الذي قد يحدث في المستقبل. لقد كنت شخصًا طرفًا ثالثًا لإحضار هذا إلى الوجود. حسنًا. لذا نحتاج إلى تعيين مؤسس، وهو عادة المحاسب. نحتاج أيضًا إلى تعيين مدير أو مديرين. نعم. تعيين مديرين. تحتاج إلى تعيين مسؤول عام، وسكرتير، والأهم من ذلك، المساهمين في الوصي. والمديرين يمكن أن يكونوا المساهمين. على الإطلاق. في معظم الحالات، سيكون الزوج والزوجة هما المديرين، وسيكون الزوج والزوجة هما السكرتير، أو سيكون أحدهما السكرتير. سيكون كلاهما المساهمين. لذا سنقوم بتعيين المديرين، وسنقوم بتعيين السكرتير. نعم. سنقوم بتعيين المسؤول العام، وسنقوم بتعيين المساهمين. الآن، بشكل عام، هم جميع أطراف الصندوق الاستئماني، والذين سيكونون على الأرجح الأم والأب، أو أنت تعلم، الشركاء، أو يمكن أن يكونوا الوالدين أيضًا. بعد أن ننشئ الوصي المؤسسي ونفعل كل شيء بالطريقة الصحيحة، الآن نبدأ في إنشاء الصندوق الاستئماني. وهذا الصندوق الاستئماني سيحدد مؤسسًا، وهو كما تحدثنا من قبل، عادة ما يكون المحاسب. سيحدد الوصي أو الأوصياء. وكلاهما يأتي من الصندوق الاستئماني، وليس

الشركة، كلاهما يأتيان من الثقة. الآن، لا يوجد مُستوطِن في الشركة، لا مُستوطِن في الشركة. لذلك، لقد نظمنا من هو المُستوطِن. لقد عيننا الآن المُعينين، مرة أخرى، يمكن أن يكون كلاهما أشخاصًا هم المساهمون و/أو مدراء تلك الشركة الوصية. والآن، يجب علينا ترشيح المستفيدين الأساسيين لدينا، ويمكننا ترشيح مستفيدين ثانويين إذا رغبنا في ذلك. المستفيدون الأساسيون هم الأشخاص الذين سيكونون الأساسيين في اتخاذ القرارات وتلقي التوزيعات من الثقة. ومن هناك، يمكننا البدء في إنشاء تعريفات للتوزيعات، والتي تنبثق بعد ذلك من المستفيد الأساسي. لذلك يمكن أن يكون الأب والأم للمستفيدين الأساسيين، يمكن أن يكونوا أبناء عمومة، يمكن أن يكونوا أعمامًا، يمكن أن يكونوا أي شخص مرتبط مباشرة بالمستفيد الأساسي، وأي شخص مرتبط مباشرة بهذا المستفيد الأساسي. يمكننا أيضًا الآن التوزيع على المستفيدين من الشركات حيث يكون للمستفيد الأساسي مستوى تحكم نهائي. لذلك، ستحدد التعريفات وكيفية كتابة السند أين يمكن أن تذهب جميع هذه التوزيعات في المستقبل. ولهذا السبب أيضًا نتحدث عن التخطيط لكل هذا بشكل صحيح من البداية. ولكن الآن، أسمع حقًا أن وجود الخطة الشاملة يشبه الأمر ليس مجرد "أوه، هذا مهم، يجب عليك القيام به"، بل هو أشبه بأن هذا عديم الفائدة ما لم يكن لديك هذا، نعم، وإلا إلى أين سيذهب كل هذا؟ وإذا لم يخدم الغرض الذي تستهدفه بالفعل، فقد تكون تنوي الذهاب إلى ملبورن، وفجأة تجد نفسك في بيرث لأنك لم تختر اتجاهًا للقيادة فيه. بالتأكيد، لذلك هناك ما هو أكثر من مجرد إنشاء ثقة. عليك أن تفهم ما يريده الشخص، إلى أين يتجه، كيف سيصل إلى هناك، ثم في النهاية، الأمر مجرد مسألة وضع ذلك في المنظور ثم في كيانات قانونية راسخة، كيانات قانونية راسخة. هل هناك أي شيء آخر نريد التحدث عنه على الجانب الأيمن منه قبل أن ندخل في كيف يبدو الجانب الخاطئ من الإعداد؟ نعم، لذلك هذا على الأرجح كل ما تحتاج لمعرفته عندما يتعلق الأمر بإنشاء ثقة. كيف يبدو الجانب الخاطئ إذا بدأ شخص ما في قول "حسنًا، قيل لي أن لدي ثقة وسيفعلون كذا وكذا وكذا". ما الذي يجب عليهم الابتعاد عنه؟ حسنًا، إذا كنت بشكل عام، إذا كنت تنشئ ثقة وكنت مستثمرًا وكنت الوصي الفردي، فهذه طريقة أساسية جدًا للقيام بالأشياء، وستواجه الكثير من العقبات. مثل ما ستواجهه عقبات من وجهة نظر الاقتراض في المستقبل، ستواجه عقبات من وجهة نظر حماية الأصول أيضًا لأنك الوصي، المدير، وشيء ما يسوء، تصبح مسؤولًا شخصيًا في بعض الظروف أو في معظم الظروف اعتمادًا على طريقة القيام بالأشياء. لذلك، تريد حقًا الابتعاد عن كونك وصيًا فرديًا على ثقة. هناك الكثير من الأشياء الأخرى، الكثير من العيوب التي قد لا تؤثر عليك اليوم، ولكنها ستؤثر عليك في المستقبل. حسنًا، إذا كان لديك سند مغلق جدًا بمعنى أن هؤلاء هم المستفيدون الوحيدون الذين يمكنك التوزيع عليهم، ولا توجد تعريفات أو بنود تسمح لك بالتوزيع بحرية على كيانات أخرى أو أشخاص آخرين في المستقبل عند توفرهم للثقة، فستعود فجأة إلى ذلك المحامي أو المحاسب وتنفق الكثير من المال لإجراء تعديلات على السند. تحدث عن ذلك أكثر قليلاً، هذا مثير للاهتمام حقًا. ما الذي يجب على الناس أن يسألوه؟ نعم، هل تسمح هذه الثقة لي بالمرونة في اختيار واختيار ما أريد، والقدرة على التوزيع على هؤلاء الأشخاص عند توافقهم مع شجرة المستفيدين؟ وإذا كان الأمر كذلك، فستكون بخير، ولكن إذا لم يكن كذلك، فستوفر على نفسك المزيد من الوقت والصداع والتكلفة بالعودة إلى جميع المهنيين لتعديل السند. لذا، ما أسمعه هو أنه إذا كنت على بعد خطوة واحدة من الثقة، فربما لا تحصل على الحماية التي تعتقد أنك حصلت عليها. تحتاج إلى أن تكون على بعد خطوتين من الثقة من خلال الشركة، مثل من خلال الثقة العقارية، ولكن أيضًا إذا لم يكن لديك أي مرونة في الثقة، فأنت تمر بهذا الشيء. نعم، لقد فعلت هذا بشكل صحيح، لقد أنشأت ثقة، أنا بخير، ولكن عندما يتعلق الأمر بتوزيع الأموال، فأنت لست مجهزًا فعليًا للقيام بذلك بطريقة فعالة من حيث الضرائب. هذا كل شيء، وعندما يتعلق الأمر بجانب الحماية، فأنت لست محميًا بالفعل بالطريقة التي تعتقد أنك ستكون بها. لذلك، إنها حقًا اقتصاد زائف. بالتأكيد، ثم يبدأ الاقتراض في الظهور أيضًا. يعتقد الكثير من الناس، كما تعلم، أن لديهم ثقة ويمكنهم، كما تعلم، قد يساعدهم ذلك من وجهة نظر الاقتراض، وسيقول العديد من الوسطاء، حسنًا، للأسف، إذا كنت الوصي الفردي، فأنت واحد ونفس الشيء. لن يساعدك ذلك. لذلك، هناك الكثير من الأشياء التي تحتاج إلى أخذها في الاعتبار. هل ترى ذلك كثيرًا في الماضي؟ فعلت في الماضي، وفعلت ذلك فقط بسبب رغبة الناس في إنشاء كيانات رخيصة، ولكن بشكل أكثر شيوعًا، أرى المزيد والمزيد من المهنيين ينشئون ثقات مع أوصياء شركات. شيء واحد سأقوله هو أنني أرى المزيد والمزيد من الأشخاص يذهبون إلى، صدق أو لا تصدق، مهنيين آخرين ليسوا محاسبين ومحامين لإنشاء ثقات. مثل، مثل من؟ ما نوع المهنة التي ستضع نفسها في هذا الموقف؟ نعم، لقد رأيت بعض المهنيين، كما تعلم، مثل الوسطاء يفعلون ذلك في الماضي، حسنًا. رأيت عددًا قليلاً من الأشخاص في صناعة العقارات يفعلون ذلك نيابة عن العملاء، ويقومون بذلك من خلال مزود قانوني طرف ثالث، وهم لا يحصلون على المشورة الصحيحة. ما يفعلونه هو أنهم يقومون بإعداد جميع أرقام ABN و TFN للوصي الشركة، ولا يوجد ABN أو ربما أو لا يوجد TFN أو ربما ABN للثقة. لذلك، لا ينبغي أن تكون الثقة حقًا، إذا لم يكن لديها رقم ضريبي، فلا يمكنها تقديم إقرار ضريبي. إذن، أي كيان يشتري العقار؟ هل هو الوصي نيابة عن الثقة أم هو مجرد وصي يشتري باسمه الخاص؟ لذلك، هناك الكثير من الأشياء التي يمكن أن تسوء إذا لم تحصل على كل المشورة الجيدة حقًا مقدمًا. هذا جنون لأن هذا شعور زائف بالثقة. لقد سمعت، كان لدينا محامي عقارات في العرض قبل حوالي عام، وكان يقول أن هناك شخصًا واحدًا على وجه الخصوص، أنت وأنا نعرفه، لكنني لن أسميه، كان يتجول لسنوات ويقول للناس، ادفع لنا 10، 20 ألفًا، مهما كان الأمر، وسأحصن محفظتك بالكامل، كل شيء لديك، وقد قام بشكل أساسي بتفكيك كل شيء. قال، لم يتم ذلك بشكل صحيح، إنه ليس حقيقيًا، إنه مجرد بيع زيت ثعبان تقريبًا. حسنًا، وهناك الكثير من ذلك يحدث في الصناعة، الكثير. حسنًا، حسنًا، حتى الآن اكتشفنا كيف يجب إعداد ذلك، تحدثنا عن الأسئلة التي يجب على الناس طرحها، وكم يجب أن يكلف تقريبًا، الحد الأعلى والحد الأدنى للحصول عليه، والتكاليف المستمرة أيضًا. نتحدث عن الهياكل الصحيحة، الهياكل الخاطئة. أريد أن أتحدث قليلاً عن ضريبة الأراضي وكيف يعمل هذا في كل ولاية، لأن الناس أحيانًا ينشئون ثقة لهذا السبب فقط. لقد تحدثت مع أشخاص من قبل يقولون، أنا فقط أريد تجنب ضريبة الأراضي الخاصة بي، ولكن هذه ليست قاعدة شاملة. هل يمكننا التحدث قليلاً حول البلاد؟ نعم، لذلك سنبدأ على الأرجح بولايتين ذات نكهة في الوقت الحالي، وهما غرب أستراليا وكوينزلاند. نعم، لديهم عتبات لضريبة الأراضي للثقات ولديهم عتبة لضريبة الأراضي لكل كيان جديد، لذلك لا يتم تجميعها، وهذا أمر مهم. كونك مجمعًا يعني أنك توحد جميع الكيانات التي لديك، بما في ذلك نفسك، وتطبق عتبة واحدة عليها. في الوقت الحالي، هناك عتبات فردية لكل كيان. كلنا نعلم أنه قبل بضع سنوات، كان هناك حديث عن محاولة كوينزلاند تجميع ممتلكاتك في جميع أنحاء أستراليا وتجميع ممتلكاتك في كوينزلاند، ولكن لحسن الحظ، خرج ذلك بسرعة كما حاولوا إدخاله. ولكن بالنسبة لغرب أستراليا، لديك عتبة ضريبة أراضي تعادل الفرد، وهي حوالي 350 ألف دولار. وهذا يعني، إذا اشتريت عقارًا واحدًا في غرب أستراليا باسمك الخاص، فأنت تقريبًا على وشك دفع ضريبة الأراضي. يمكنك إنشاء ثقة والحصول على عتبة جديدة، وفي معظم الظروف، فإن ضريبة الأراضي، وهي الرسوم الأولية عند تجاوز هذه العتبة، ستعوض تقريبًا التكلفة المستمرة للثقة. لذلك، يكاد يكون الأمر يستحق في تلك الظروف لمواصلة إنشاء ثقة جديدة لعقار في غرب أستراليا لأنك تقريبًا تلغي ضريبة الأراضي. تكلفة ودعم ذلك بالرسوم المستمرة للثقة، ولكنك تحصل على الفوائد التي توفرها الثقة، وهي الفوائد المستمرة المحتملة من وجهة نظر القدرة على الاقتراض، وجهة نظر الضرائب، وحماية الأصول. نعم، وحتى مجرد النظر إلى ذلك، والتفكير في 10 سنوات إلى الأمام، حيث إذا كنت تتجاوز ضريبة الأراضي الخاصة بك الآن وتدفع قليلاً، ثم واقعيًا، فإن تكلفة إنشاء ثقة أخرى تمامًا هي نفسها تقريبًا. إذا كنت تتجاوز الآن، فأنت تتجاوز بالتأكيد في 10 سنوات، وقد يجادلون بأن "حسنًا، من المحتمل أن يغيروا عتبات الضرائب"، ولكن ماذا لو لم يفعلوا؟ أعرف أننا على وشك التحدث عن فيكتوريا، إنها ليست ودية للمستثمرين في كل مكان. لذلك، يمكنني أن أرى أن هذا يبدو مفيدًا من جميع الزوايا حقًا. حسنًا، نيو ساوث ويلز عادة ما تكون واحدة من الولايات التي تقوم باستمرار بفهرسة عتبتها، إنها تزداد عامًا بعد عام، ولكن هذا لأي شخص لديه أو يستثمر في نيو ساوث ويلز، هذا مهم جدًا. لقد مرت دون الكثير من الضجة من وسائل الإعلام. نيو ساوث ويلز لسنوات عديدة، مع زيادة قيم الأراضي، زادوا بالطبع العتبة. لقد خرجوا وقالوا إننا لن نزيد عتبة ضريبة الأراضي للأفراد هنا في نيو ساوث ويلز بعد الآن. حسب ذاكرتي، فهي في منتصف التسعينيات في الوقت الحالي، 950 ألف دولار، كانت 6 ملايين و 700 ألف دولار فقط قبل بضع سنوات، لكنهم الآن جمّدوا ذلك وقالوا إن 950 ألف دولار هي العتبة الآن، ولن يتم فهرستها بعد الآن. لذلك، بالنسبة للأشخاص الذين هم على وشك تجاوز العتبة، كانت العتبة ستزداد، لكنهم ما زالوا على وشك تجاوزها، ولكن الآن إذا كنت على وشك تجاوزها، فستكون قد تجاوزتها تمامًا وتدفع ضريبة الأراضي في المستقبل. قرأنا ذلك على APN منذ وقت ليس ببعيد كقصة، وأعتقد أنك على حق، أعتقد أن ذلك مر تحت الرادار، لم يكن هناك حديث حقيقي عن ذلك. لا حديث عنه على الإطلاق، وللكثير من الناس، سأكون صريحًا جدًا، سيكلف الناس 1400 إلى 1600 دولار على الأقل لمجرد عدم فهرستها. إنها 1400 إلى 1600 دولار من جيبهم الخلفي لجزء كبير من المستثمرين الذين كانوا يعتمدون على الفهرسة السنوية لعتبة ضريبة الأراضي في نيو ساوث ويلز للأفراد. لذلك، إذا كنا نذهب حول البلاد في اتجاه عقارب الساعة، في الواقع عكس اتجاه عقارب الساعة، دعنا نذهب إلى جنوب أستراليا. ماذا ننظر هناك؟ لذلك، بالنسبة للثقات في جنوب أستراليا، تبلغ العتبة حوالي 25 ألف دولار. 25؟ حسنًا، ثم تبدأ في دفع حوالي نصف بالمائة ضريبة أراضي لكل دولار فوق 25 ألف دولار. لذلك، لعقار بقيمة 450 ألف دولار، من حيث قيمة الأرض في جنوب أستراليا، تدفع حوالي ألفي دولار ضريبة أراضي. حسنًا، مرة أخرى، هذا ربما يعود إلى الجانب "باسمك الخاص" لأن عتبة ضريبة الأراضي الخاصة بك أفضل بكثير باسمك الخاص في جنوب أستراليا، أليس كذلك؟ بالتأكيد، لذلك جنوب أستراليا، الأسعار الجديدة حوالي 732 ألف دولار للملكية الفردية. لذلك، لن تدفع ضريبة أراضي حتى حوالي 730 ألف دولار من قيمة الأرض. لذلك، مرة أخرى، تحتاج إلى هذا المستوى من الفهم اعتمادًا على نوع العقار الذي تشتريه. تود أيضًا، في بعض الأحيان، إذا كان تجاريًا، فإن التكاليف مدمجة في الإيجار أو كجزء من الإيجار، حيث يدفع الأفراد، على سبيل المثال، الملكية السكنية، هناك تكاليف يجب على الشخص دفعها أو يجب على الكيان دفعها. لذلك، هذه أشياء كبيرة جدًا تحتاج إلى مراعاتها عند فهم ما إذا كان الأمر يستحق الذهاب إلى ثقة أم لا. حسنًا، فيكتوريا. فيكتوريا، كما نعلم جميعًا، العتبة للثقة ضئيلة جدًا، 25 ألف دولار، 30 ألف دولار، يمكن أن تكون 30 ألفًا، مشابهة لجنوب أستراليا، يمكن أن تكون صفرًا، ضئيلة جدًا. وللأفراد حوالي 50 ألف دولار. لذلك، كانت هناك بعض التغييرات الكبيرة في عتبات ضريبة الأراضي في فيكتوريا، ولهذا السبب، كان لها تأثير على فهم الناس أو نفسيتهم حول الاستثمار هناك. ولكن بالنسبة للكثير من الناس، أرى أنه إذا كنت تستثمر هناك بشكل فردي أو عبر ثقة، فعليك أن تأخذ في الاعتبار أن بعض التكاليف الأخرى، تكاليف الاحتفاظ في فيكتوريا قد تكون أرخص قليلاً من بعض الولايات الأخرى في جميع أنحاء البلاد، ويمكن أن يكون ذلك من خلال التأمين، ورسوم المجلس، ورسوم وكيل العقارات. هذه الأشياء التي تحتاج إلى مراعاتها عند القول، حسنًا، إذا كنت أدفع ألفي دولار ضريبة أراضي، ولكنني أوفر مقارنة بولاية أخرى، ألفي دولار رسوم، مثل رسوم المجلس أو ربما تكاليف التأمين، فمن الرائع أن تعادل ذلك. تخسر في واحدة ولكن تكسب في الأخرى. حسنًا، بالنظر إلى هذا بالفعل، مثل بين جنوب أستراليا، الاسم الشخصي والثقة، هناك فرق. فيكتوريا، الاسم الشخصي والثقة، إذا كنا نتحدث فقط عن الضرائب، فلا يوجد فرق كبير حقًا. نيو ساوث ويلز ربما لديها أكبر تباين. حسنًا، ماذا نفعل في منتصف التسعينيات في نيو ساوث ويلز إذا اشتريت بشكل فردي؟ بالنسبة لثقة، صفر. بالنسبة لثقة، صفر. لذلك، بالنسبة للكثير من الناس، إذا اشتريت استثمارًا واحدًا أو اثنين في نيو ساوث ويلز، فربما تكون قد تجاوزت عتبة ضريبة الأراضي، وكما ناقشنا، فقد تم الآن تثبيتها عند عتبة منتصف التسعينيات. لذلك، بالنسبة للكثير من الناس، ربما سيتجاوزونها دون أي فهرسة. لذلك، إذا كنت تدفع بالفعل ضريبة الأراضي بشكل فردي، فمن المنطقي، كما تعلم، شراء استثماراتك القليلة التالية في ثقة لأنك لن تحصل على أي مدخرات بوضعها باسمك الفردي. حسنًا، رجل، أعتقد أننا تجاوزنا تسمانيا. ماذا ننظر لضريبة الأراضي في ثقة في تسمانيا؟ لذلك، يحصلون على عتبة أرضية معادلة لمعدل الفرد، والتي زادت مؤخرًا من حوالي 100 ألف دولار إلى حوالي 125 ألف دولار. لذلك، من الجيد أنها معادلة، مما يعني أنه سواء كنت تشتري باسمك الخاص أو في ثقة، إذا تجاوزتها، فأنت تتجاوزها. ومعدلات الضرائب ليست مجنونة بشكل مفرط أيضًا، وقيم الأراضي رخيصة جدًا مقارنة بالكثير من الولايات الأخرى في جميع أنحاء البلاد. لذلك، ليست ولاية سيئة للثقات بطبيعتها. حسنًا، وقبل أن نذهب إلى كوينزلاند، ACT، بالطبع، هذا شيء مختلف قليلاً لأنه من الناحية الفنية لا تمتلك الأرض. كيف يعمل ذلك؟ إنها رسوم إيجار قليلة. لذلك، عليك دفع معدل سنوي، رسوم إيجار أساسًا، يجب القيام بذلك. إنه لدعم، كما تعلم، كما كانت لدينا تعليقات في الماضي فيما يتعلق بمجتمع ACT، لا يستثمر الكثير من الناس في تسمانيا، بشكل عام، تسمانيا ACT، لا يستثمر الكثير من الناس في ACT عادةً لأنها تمر بتقلباتها. ولكن نعم، هذا شيء تريد إلقاء نظرة عليه. سوق يهيمن عليه الوحدات بشكل كبير، خاصة في وسط كانبرا نفسها. وعندما تبدأ في الوصول إلى الضواحي المحيطة الخارجية، تصبح أكثر سكنية بطبيعتها مع قطع الأراضي الخاصة بك. ولكن يجب أن تكون حذرًا جدًا لأنه في بعض الأحيان قد تعتقد أنك تعيش في ACT، ولكن لديك بريد نيو ساوث ويلز، لذا فهو ليس بعيدًا. لا، إنه ليس كذلك. حسنًا، وأخيرًا، إذن، في الواقع، أعتقد أننا ما زلنا نملك داروين. ولكن إذا كنا ننظر في كوينزلاند، فلدينا عتبات جيدة جدًا هناك، وقد كانت كذلك لفترة طويلة. الأفراد، حسب ذاكرتي، حوالي 600 ألف دولار، الثقات بحوالي 350 ألف دولار. مرة أخرى، ليس هيكلًا مجمعًا من وجهة نظر ضريبة الأراضي. لذلك، كل ثقة جديدة، طالما أنها محددة بواسطة وصي شركة جديد في معظم الحالات، لدينا عتبة جديدة. لذلك، إنها طريقة رائعة لمواصلة توسيع القدرة على عدم دفع ضريبة الأراضي في كوينزلاند. رائع، ولا توجد ضريبة أراضي في الإقليم الشمالي للثقات أو الأفراد. لذلك، بشكل عام، الأقاليم لا توجد بها ضريبة أراضي. حسنًا، فيما يتعلق بضريبة الأراضي، ومرة أخرى، إذا كنت تستمع على iTunes أو Spotify، فأنت لا تتبع ذلك تمامًا. انتقل إلى Instagram الخاص بنا أو انتقل إلى قناة YouTube الخاصة بنا وسيكون لدينا هذا كشريحة معروضة على الشاشة. سيكون من الأسهل بكثير المتابعة. ولكن الآن، دعنا نتحدث عن توزيع الأموال، القسم 100 أ. كان هناك القليل من الحديث عن ذلك في الوقت الحالي، وهذا شيء تقوم مصلحة الضرائب الأمريكية بالتشديد عليه. تحدثنا مؤخرًا مع محامي ضرائب حول هذا الأمر، قائلين إنه ليس قاعدة جديدة، هكذا كانت الأمور دائمًا، لكنهم يبحثون فقط في استخدامه أكثر الآن. هل يمكنك فتح ذلك قليلاً ورؤية ما إذا كان مجرد تكتيكات تخويف أم أنه شيء يحتاج الناس حقًا إلى الانتباه إليه؟ لا، بالتأكيد يحتاجون إلى الانتباه إليه. التشريع نشط منذ فترة طويلة جدًا. ربما لم تطبقه مصلحة الضرائب لفترة طويلة جدًا أيضًا. ولكن مع تغير ديناميكيات الأسرة في أستراليا، لم يعد الأمر يتعلق بـ "أمي وأبي وثلاثة أطفال وربما عدد قليل من أبناء العمومة". نحن نصبح ثقافة متنوعة للغاية، ومع ثقافة متنوعة يعني ذلك عددًا أكبر من أفراد الأسرة المحتملين. ولكن القسم 100 أ موجود حقًا ومستمد لمنع شخص ما من الحصول على فائدة من ثقة فقط من وجهة نظر ضريبية، وهم في الواقع لن يستفيدوا من تلك الثقة في المستقبل. لذلك، مثال جيد جدًا هو أن لديك أمي وأبي، يوزعون على أطفالهم فوق سن 18 عامًا، والسبب في قيامهم بذلك هو نعم، لأن الأطفال يكسبون دخلًا أقل، لذلك هناك بعض الفوائد الضريبية التي توفرها الثقة أو المستفيدون نتيجة لهذا التوزيع. ولكن في النهاية، عندما تتوفى الأم والأب، إذا كان الطفلان طفلين جيدين، فإن فرص أن الثروة الإضافية التي تستطيع الأم والأب اشتقاقها عن طريق تقليل الضريبة على التوزيع على الأطفال، سيحصل عليها الأطفال في المستقبل. حسنًا، الحكومة لا تنظر إلى ذلك أو مصلحة الضرائب لا تنظر إلى ذلك وتقول، أنت تفعل شيئًا. إنه مثل، على مدى فترة زمنية طويلة بما فيه الكفاية، سيذهب إليك على أي حال. سيذهب إليك على أي حال. لذلك، فإن الضريبة التي توفرونها هي لمنفعة الأسرة الحقيقية. الأمر يتعلق عندما تبدأ في الحصول، ومرة أخرى، داخل سندك، كل ما يقوله سندك. ماذا يقول السند؟ إذا سمح لك السند بالتوزيع على ابن عمك الخامس، نعم، يمكنك التوزيع على ابن عمك الخامس. ولكن ما تريد مصلحة الضرائب رؤيته هو أن الأموال الفعلية تذهب في اتجاه ابن العم الخامس. يريدون حقًا رؤية توزيع الأموال، وتلك الأموال تصل إلى حساب ابن العم الخامس. أنت لا تفعل ذلك فقط لأغراض ضريبية لأن فرص أن ابن عمك الخامس لن يتم تضمينه في وصيتك لتلقي جزء من تركتك يومًا ما عند وفاتك. لذلك، تحاول مصلحة الضرائب حقًا القضاء على التغييرات الديناميكية للعائلة والقدرة على إرسال الأموال على قطعة ورق عن طريق توزيع الثقة فقط لتجنب الضرائب، والتي تعتبر محتملة الجزء 4 أ، وهذا هو المكان الذي يوجد فيه تداخل مع قاعدة القسم 100 أ. لذلك، أقول دائمًا للعملاء، ما هي العلاقة مع هذا الفرد من العائلة؟ هل هذا شخص سيتلقى جزءًا من ثروتك في المستقبل؟ إذا تغيرت الظروف، هل ستعطيهم المال إذا طلبوه على الإطلاق؟ في الأساس، هل هذا الشخص مدرج في وصيتك؟ ويبدو أنه إذا كانت الإجابة نعم، فأنت بخير. إذا كانت الإجابة لا، حسنًا، نريد أن نرى أن هناك حركة حقيقية للأموال، تذهب إلى هذا الحساب المصرفي المحدد بما يتماشى مع توزيع الثقة. لذلك، فهو موجود حقًا لإنشاء، "لدي فرصة رائعة للتوزيع على ابن عمي الخامس الذي لم أتحدث إليه منذ 35 عامًا لأنه لا يكسب أي مال، سأجعله يعلن عن ذلك في إقراره." تقول مصلحة الضرائب، هل هناك فائدة حقيقية لهذا الشخص الذي يحصل عليها، يحصل على هذا التوزيع؟ هل سيتم تضمينك في الوصية؟ هل هذا الشخص جزء حقًا من هذه الثقة؟ إذا لم يكن كذلك، فعليك إرسال الأموال إليهم، حتى لو قال السند إنهم جزء من الثقة، فعليك إرسال النقود إليهم فعليًا، ولا يمكن أن تكون هناك ترتيبات للدفع مرة أخرى لأنني فعلت هذا من أجلك منذ سنوات عديدة. يجب أن تكون محاولة حقيقية لتوزيع الأموال نقدًا وفقًا لما يقوله السند. مثير للاهتمام. إذن، القسم 100 أ يخضع للشرطة الآن لأن الديناميكيات تتغير، وهل ترى الكثير من الأشخاص يتم القبض عليهم بسبب ذلك أم أن هذا مثل معظم الناس لا يصبحون معقدين؟ لم أرَ معظم الناس يصبحون معقدين بعد. الكثير من الناس لا يتحدثون بالضرورة مع أبناء عمومتهم الخامس أو الرابع، وبالتالي لن يوزعوا الأموال لأن هذا الشخص يمكن أن يطلب تلك الأموال إذا تم توزيعها عليه. لذلك، الفكرة هي أن الثقة موجودة لإعدادها وتوزيعها على العائلة المباشرة، وهذا هو المكان الذي تم إنشاء هذه المركبات الاستثمارية من أجله، وهو تنمية ثروة عائلتك. منطقي، صحيح؟ حسنًا، إذا كنا نقترب من النهاية المدببة للأشياء هنا، لأننا ناقشنا الكثير من التفاصيل، فإن أحد الأسئلة النهائية التي أشعر أننا تطرقنا إليها بالفعل، ولكن حول كيفية معرفة متى تبدأ، وأشعر أنني أستطيع الإجابة على ذلك، ولكن أريد منك تصحيحي إذا كنت مخطئًا، هو متى تبدأ عندما يكون لديك بالفعل خطة قوية تعرف أنها ستتجاوز حوالي ثلاث عقارات. بالتأكيد، أو لديك خطة لإنشاء ثروة طويلة الأجل. ويمكن أن يكون، كما تعلم، بعض العملاء أنشأوا ثقات في وقت مبكر جدًا للمساهمة بـ 200 أو 300 دولار في الأسبوع، وقد وضعوا خطة لمدة 20 عامًا للقيام بذلك في صناديق المؤشرات المتداولة المختلفة. إذا كان هناك اتساق، وهذا مهم، إذا كان هناك اتساق في رغبتك في إنشاء محفظة استثمارية كبيرة، فقد تكون الثقة جيدة جدًا للقيام بذلك بعد أن تحصل على فكرة أن هذا هو الاتجاه الذي تريد اتخاذه. لا يوجد ما يمنعك من، كما تعلم، الاستثمار في عقار واحد أو عقارين بشكل فردي أو شراء بعض صناديق المؤشرات المتداولة بشكل فردي لبضع سنوات قبل أن تقول، هذه هي الرحلة الآن التي أنا مستعد لاتخاذها، وعند هذه النقطة يمكنك البدء في نقل جميع العقارات المستقبلية أو الاستثمارات المستقبلية التي ستقوم بها داخل ثقتك أو ثقات مختلفة. السؤال الأخير الذي يتبادر إلى الذهن هو، إذا كان شخص ما يستمع إلى هذا، فهذا رائع، أتمنى لو عرفت هذا قبل ثلاث عقارات، لأنني الآن في ستة، أريد نقلها. يتم تشغيل ضريبة الأرباح الرأسمالية، صحيح؟ بالتأكيد، بالتأكيد. لذلك، يجب إجراء تقييم بمسافة تجارية. ستحصل مصلحة الضرائب على حصتها من ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا قمت بتحويل العقار إلى كيان قانوني منفصل، المعروف أيضًا باسم ثقة، وسيتعين عليك دفع رسوم الدمغة، ويجب على الثقة دفع رسوم الدمغة. لذلك، في العديد من الظروف، أعتقد أنني قلت نعم مرة أو مرتين حيث كان ذلك ممكنًا لعميل للقيام بذلك، مئات المرات الأخرى حيث قلت لا، لأن الفائدة، الإنفاق النقدي الفعلي الذي تحتاج إلى إنفاقه اليوم للضرائب ورسوم الدمغة، نتحدث عن مئات الآلاف من الدولارات، قد يستغرق الأمر 20 عامًا لتلقي تلك الفائدة واستعادتها. لذلك، يمكن أن يحدث أي شيء، ولا أعتقد أنه من الحكمة في ظروف الكثير من الناس، على الرغم من أن الجميع مختلفون جدًا، ولكن بالنسبة لمعظم ما فعلته، كانت الإجابة دائمًا لا، لا يستحق تغيير ما فعلته، ولكنه بالتأكيد يستحق عدم اتباع نفس المسار واختيار مسار مختلف للمضي قدمًا. الآن، جيز، إذا كنت مستعدًا يا صديقي، أود أن أسمع بعض أسئلتك في قسم التعليقات، وإذا كنت مستعدًا للقفز بين الحين والآخر ورؤية ما إذا كان يمكنك الإجابة على أي منها، لأنني أعرف أن هناك الكثير من الأسئلة. سأحاول الإجابة على أكبر عدد ممكن، ولكنك ستكون الرجل الذي يفعل ذلك بشكل صحيح. ولكن ما هي خطوة العمل إذا كان هناك أي شيء يريده شخص ما، "هذا ما أريد القيام به." ما هو أول شيء يجب أن يكونوا قادرين على اتخاذه الآن لبدء هذه الكرة في التدحرج؟ خطوة العمل هي تثقيف نفسك حول الثقة وحول استراتيجية الاستثمار الخاصة بك. لذلك، أولاً، إذا لم يكن لديك استراتيجية استثمار، فقم بواحدة. ضع بعض الأهداف لما تهدف إلى تحقيقه وكيف ستصل إلى هناك. تحدث إلى وسيطك إذا كان ذلك ممكنًا، ما هي الأشياء التي تحتاج إلى تنفيذها اليوم. تحدث مع محاسبك، احصل على فهم لما تتضمنه الثقة بالنسبة لك بناءً على ما تريد تحقيقه على المدى الطويل وكيف ترى نفسك تتقاعد في المستقبل مع مراعاة الديناميكيات. لذلك، إذا كنت شابًا أو شابة ولديك أطفال وتتزوج أو تكون في علاقة فعلية هو شيء تتطلع إلى القيام به في المستقبل القريب، فاذكر ذلك. لا تخف من إخبار جميع "أسرارك القذرة" أو "أسرارك السيئة" هناك لأن ذلك قد يغير ما يحدث، خاصة إذا كانت هناك تغييرات في ديناميكيات الأسرة. لذلك، يحتاج المهنيون لديك إلى معرفة كل شيء، في حدود المعقول بالطبع. ومن هناك، ستحصل على المستوى المناسب من الفهم المهني، والتعليم المهني من المحاسبين أو المحامين لتوجيهك في خطواتك التالية. حسنًا، أنا أسمع حقًا هناك مع خطوة العمل هي وضع الخطة معًا. خطة، ثم المعرفة، ثم يمكنك اتخاذ إجراء، وهو تنفيذ رحلة الاستثمار الخاصة بك. تشاي، أحتاج إلى طرح السؤال الأكثر أهمية في العرض بأكمله، والذي تم طرحه عليك عدة مرات من قبل، ولكني أفترض أو في الواقع أعتقد أن الإجابة قد تغيرت بالنظر إلى ما أخبرتني به للتو، ماذا تناولت على الإفطار؟ بالفعل، جيريمي أونيلي، ما هي البيتزا المفضلة لديك؟ مارغريتا بيتزا، وهي بيتزا مقلية لأي شخص هناك. وإذا سنحت لك الفرصة أبدًا للحضور إلى أديلايد، بالقرب من استوديو تود، هناك مكان رائع، أعتقد أنني سأحاول تسميته، فيا، أعتقد فيا، مطعم بيتزا صغير جميل، يبيع أفضل مارغريتا بيتزا تناولتها على الإطلاق. وبيتزا، لم أجرب واحدة للأسف بعد. أعتقد أنك وأنا سنذهب لتناول الغداء هناك، حسب ما يبدو. رائعة. جيريمي أونيلي، شكرًا جزيلاً لك على الانضمام إلى العرض. أنت دائمًا ثروة من المعرفة يا صديقي. أقدر حقًا وقتك. أقدر ذلك. شكرا لك تود.