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很高興邀請到我的好朋友，CWC、C大。
他算是我覺得滿有代表性，而且是滿少見的投資人。因為他是股票是長期存股，房子也是隻進不出。所以是如何透過房地產跟股票之間來做搭配。這個是我滿少看到市面上有人願意出來分享。
C大我大概也認識他大概三年左右的時間。這過程中其實我們有很多食物上的交流。他也都是非常大方的分享。因為他過去也是老師出生，對不對。所以非常有教學熱誠。那請C大自我介紹一下。
嗨,大家好。聲音都OK啦。有不OK的,大家再講一下。
我就是存股，應該算是最早我自己開始存股。從剛畢業的時候,那時候不太知道要幹嘛。想不出來有什麼好投資方法。那個年代也還沒有什麼人在講存股。2009年的時候,2009年。應該差不多在三四年之後才比較多人出來開始講存股。2016到2015啦,我覺得那時候大概比較蓬勃。到現在就已經變顯學了,當代顯學。
那時候存股之後,存了幾年啦。當然我沒有開什麼槓桿。財商各方面還不是那麼的承受。就自己慢慢存。但是存了兩三年我覺得還算可行。就這一套我覺得是可行的。
後來就是因緣機會有機會接觸到房地產。就跟朋友開始做房地產。做了大概三四年之後。在房地產的掌握度我覺得算是OK了。有到一個我覺得算是大部分的事情都可以處理了。我又重新再規劃了一個存股的計畫。那個是2015、2016左右。所以其實到去年2025年就滿了10年。因為是一個20年的計畫。所以剛好走了一半，走了一半的結果，剛好遇到現在這幾年都大多頭。整個成果上來講就是超乎原本規劃的。原本20年，去年是走到第10年嘛。但是照進度上來講，我大概是在第13到14年左右。所以我現在預估如果按照目前情況順利的話，應該至少可以提前三年達標。滿20年的話也許有機會。最後的目標應該會走到可能大概是25年左右的一個程度。所以現在就是順順的做我的存股。房地產也是，我其實都是比較收息型。就是存股就收息，租金也是收息的概念。大概是這樣。
所以你比較不是那種短進短出交易派。因為不管是股票或房地產，其實這兩種，像股票就是當沖嘛。然後房地產也有人是買老公寓啊，或是老透天，然後整理完，可能整理花個3到6個月，然後再用3到6個月把它賣掉。那你為什麼？你應該說你有先嘗試過價差這種嗎？
不管股票或房地產。其實都還是有賺過啦。但是我覺得價差這件事情的一個關鍵就是，因為你賣完就結束了，這件事情你賣完它就結束了。也就是說我要再賺下一筆錢，我得再重複整件事，這件事情我就覺得有點累啦，因為我不想要做一直重複的事，我是想要做我最好做一次，就後面不要再花那麼多心力，我不用一直重複重複重複。所以不管是在房地產上面，或是在股票上面，我就比較沒有往價差這個路線走，就是以收息的角度這樣子去發展。
你可以分享一下股票你怎麼做，有哪些原則，房地產怎麼做？
股票來講的話，我覺得現在，大概是這五年啦，就疫情後，我覺得很棒的一件事情是現在的ETF很多，這是一個很省事的事情，因為ETF其實是在買規則，買這檔ETF的選股邏輯嘛，買它的遊戲規則，所以它遊戲規則只要是一個合理的遊戲規則，可以配合整個市場的長期發展，其實我就是存這一檔ETF，就省事就解決了。因為我大概就不用去考慮到個股，個股會不會出什麼問題嘛。像以前的那些股王，以前我們過去的那些股王，現在還是股王嗎？其實都不是了嘛。那我萬一不小心存了股王，結果後來以後都不是股王，其實對我的整個長期策略上來講，影響就會很大，因為我都是做很長期的一個規劃，可能都是20年起的一個想法，這樣子我覺得去買個股有一定的風險，即便像現在台積電非常非常的猛，我也非常認同台積電，我也認為台積電在接下來的5年，我覺得它不會有敵手，我覺得它的優勢保持5年沒有問題，最多最多我也覺得我只敢講到10年啦，但在10年以上整個世界有什麼變化，我覺得就很難說，所以買個股我覺得在長期策略裡面會有很多的風險，現在的ETF我覺得就很方便了，所以我覺得現在就很簡單，你存股其實就看好ETF，你想要存的ETF你就存那個ETF就搞定了。
這時候又很開始討論，是市值型的還是配息型的，我覺得就是看你喜歡哪個就哪個啦，能賺錢就好了。對啊那我讓你知道，因為配息它的問題是，它被講就是講說，因為它把息配給你了嘛，它就沒有在投入在持續的擴大嘛，簡單的邏輯是這樣啦，它配給你你可以再投入啊，當然這個來回是有摩擦成本啦，這是市值這也沒錯，但是可以拿到錢這件事情，就是配息有這個現金流的概念這件事情，我覺得對於安定性是很有幫助的，就是操作的過程裡面是有幫助的，所以如果你是需要這種安定感，我覺得配息型也沒有不好，你只是記得你要把那個息拿去再投入，當然如果你覺得是你不需要這個息，那你買市值型的或許它的重複，持續的再擴大，那可能效率會更好，因為這個問題真的是，可能每一季都會吵一次吧，江湖上，網路上可能還吵這個，我是覺得沒什麼好吵的啦，反正你哪個順你就買哪個，你如果覺得都很順那你都買，也沒有規定說你只能買一種嘛，就都買就好啦，我覺得只要有賺錢，你賺了你滿意你開心，你就照那個方式發展下去就好了。所以存股大概是這樣子在走的。
存股我想要再繼續問，就是早期很多人存股是像中華電信啊，中鋼啊，或者甚至台塑嘛，像這種股票，如果你之前是存股的話，因為這幾年可能某些產業的變化或什麼，中國傾銷會讓整個這些某些產業的個股，長期持有的投資人，遇到這樣的狀況的時候，該怎麼調整自己的心理或是實際上的行為？
意思是說就是存到不好的個股嗎？對啊，存到中鋼嘛，然後以前就是曾經大賺過嘛，台塑說也一樣啊。
我覺得第一個啦，是要先確定它會不會倒，如果是會倒的當然就不要了，好，這是一定的，如果會倒的就不要了，因為倒的就什麼都沒有了嘛，這是免談，然後第二個我覺得是，你有沒有更好的標的，如果你有更好的標的你就轉換嘛，就要轉換，因為你擺在那邊它是不賺錢的，好，即便你虧了，你現在轉換更好的標的，有可能在未來的兩三年幫你補回來，但如果你不轉換，那虧損可能就是一直擺在那邊。所以我覺得有些東西是要看，看你的個股狀況，很難說一概而論，也一定就是砍或是不砍，因為還是得看到個股未來的一個前景跟發展。
好，那就是建議大家如果是個股，可能可以把個股的存股轉成存ETF，我覺得這樣可能對大部分的人來說，會是比較好的選擇。
在房子的部分呢，你怎麼挑你的房地產標的？有什麼規則嗎？
其實我的規則都還蠻簡單的，不管是房地產或者是股票其實都是一樣的，我是比較屬於要買便宜的類型。那便宜其實有兩種，一種就是比未來便宜，比未來便宜就是說他未來會漲價，好，這叫比未來便宜，那一個就是我現在就便宜，譬如說房子市價一千萬，然後我現在就買八百，就現在就便宜嘛，那未來便宜就是市價現在一千，那未來他會變一千二，那我現在一千我也買，有這兩種情況，那我比較是做市價一千，現在就買八百。現在就要打折的這種，我確定我現在就要便宜，而不是我未來的便宜，這樣子我覺得心理上比較踏實，不只是房地產，因為我剛剛說房地產舉例，股票其實也是一樣的，股票也是一樣，我就希望現在就便宜。
股票因為它是金融遊戲，所以其他標準很多種，殖利率是一個，本益比也是一種，還有本益成長比，還有非常多種估價的方式，我覺得殖利率是一個比較直覺，比較簡單計算的一個方法，因為我又是要配息，所以我用殖利率來抓，我覺得是比較快的。殖利率的話其實你可以看這一檔ETF，我主要都是講ETF，這一檔ETF在過去幾年的一個平均殖利率，大概是一個什麼樣的狀況，譬如說它過去幾年，平均是可能7%，那現在如果有9%，現在算起來如果有9%，那當然它就相對便宜了，這時候就可以買。
當然我還是會再看一下線圖。線圖因為很簡單嘛，可以看到它現在是價格是不是在季線下面，如果價格在季線下，那這一檔ETF相對是在低檔。再來就是看一下大盤，如果大盤也在季線下，那整個市場也在相對低檔。低檔的時候就是適合加碼的一個時候，那就再多買一點。當然一低還有一低低，雖然說現在的台股是一高還有一高高，好像壞掉都不會跌這樣子。但總之就是有低了就買，有低了就加碼，市場恐慌的時候就加碼。所以這個我過去一年剛好是非常好的例子，川普去年4月弄個關稅，整個市場，我沒有看過這種市場的，市場整個大盤在跌停，沒有看到這種市場，那個時候在做什麼？那時候我就再加碼，就這樣子，這種恐慌那就加碼。
我蠻想聽聽看你在房地產跟股票之間怎麼搭配，尤其是在現金流的部分。
其實我算是一個大水庫的狀況。比較不是說一定就是由A到B這樣子。或B到A。它就是一個大水庫。所以對我來說就是租金可以去買股票。股票可以產生現金流。然後可以產生我的財力。因為股票可以來當我的財力證明。這個財力證明我有可能用房子，我又可以再貸款。因為我財力又增加了。就是再這樣子一個迴圈。反正股票有賺到錢，我也許就可以拿去買房子。房子有賺到錢，我又可以拿去再買股票。然後再來就是股票又可以作為房子房貸的計算收支筆其中一個工具。我是覺得非常棒。就非常好用這件事情。甚至有的時候，如果我需要資金的話，股票質押也很好用。股票質押要去周轉一下，買房子，這也是很好用的一個工具。
其實大家都在想退休這件事。我們上次有聊到。你說500萬也有可能達到退休的目標嗎？看到你那篇文章，我還滿...應該覺得滿訝異的。
對啊。好，那是我的Podcast，第307集我在講的，很多人想說存股我真的一存，像我剛剛一開口，其實也在講20年、30年，事實上我在想的事情，不只20、30年，我在想的是家族世代的傳承，其實這個是百年大計。但沒關係，我們先講回來，講短一點，就講一個20年，我們可能常常想說，我要存股，我要存個20年、30年這件事情，好像就是我這20、30年，我每個月都一定得掏多少錢出來去存，不停的累積，好像這20、30年都很辛苦，但其實沒有，因為其實有一個叫Cosmire，這樣子的一個滑行，飛翔的一個概念。就是你當你存到一個金額之後，剩下的你就不需要在額外投入了，什麼意思？就譬如說你30歲，假設你30歲，那你手上有500萬，你的年化報酬率有6%，在這樣的情況之下，你不需要在額外投入，就是讓它複利去成長，那你成長到60歲的時候，就30年，那你的金額就會到2872萬，2870萬，當然，這還有通膨的問題，我們就沒講那麼細，但是不管怎麼說，就算是有通膨加進去，2872萬，將近3000萬，你也不能說它是個小數字吧，就算是現值，我們把它砍一半好了，30年的通膨砍一半應該OK啦，砍一半，它也大概有1400萬，1500萬左右的價值，我想有一千一、一千五，退休應該是可以的。
當然這是30年, 30歲到60歲是30年嘛。如果是20年，就40歲的時候，假如40歲的時候，你從500萬開始，一樣是6%，到你60歲的時候，也有1600萬。我覺得這個金額都算蠻OK的。最後的成果都還蠻安慰，所以你只要趕快撐到500萬，好像事情就過了。就那6%的報酬率，以臺灣的ETF配息型的，或是被動配息啦，市值型的也是一樣。其實應該看起來平均應該領化是不值的，6%應該不算是一個很難找的標的。
有人覺得說問題可能是，我沒有500萬，自由可能確實。那我講一個200萬，200萬，30歲的時候，你有200萬，一樣投入到6%，那你到60歲的時候，它就成長到1149萬，30年會成長1149萬，如果是40歲的時候，到60，一樣就20年的時間，200萬6%，20年的時間，會成長到641萬。我認為200萬，30歲200萬，是一個有機會達成的數字，而實際上也有很達成，因為我有一個學生，他在20歲的時候，就問我這件事情，存股，我就跟他講，一般的上班族，一個月薪水，他那時候打工，後來薪水大概是5、6萬吧，就這樣，他到27歲的時候，我問他，他的股票有將近300萬的股票，所以以他為案例的話，我覺得是有可能做到的。因為不是沒有人做到，他做到了嘛，他也沒什麼特別的，就是上班族努力工作，就存存存，就從20歲存到27歲，他就有200多萬，所以我覺得200萬是有機會。
當然，如果說真的就是都沒有，連200萬都沒有，那從現在開始，每個月1萬塊，那就1年12萬嘛，一樣6%到30年的話，就949萬，如果是20年的話，就442萬，數字一定會比較小，你不可能說，這數字還變得比別人大，這不合理，但是總是有，我覺得我講這些概念，不是要說，這些錢多大，或多怎麼樣，一定跟你的投入是有相關的，但是重點是，你什麼都不做，就是領。時間也會過去。我最常講，就是什麼都不做，時間也會過去。那你可不可以做一件事情，是確保你可以累積，而且還可以持續成長的。對我來說，存股就是一個我覺得還滿方便的一個方法。
那你可以分享一下，像我們現在很多聽眾，或是我們年紀也都大概是事實上下嘛。坦白說我最近幾年感受到什麼叫做中年人的無奈或壓力。能不能講一下，三明治世代，我們該如何自處啊？
好。三明治世代最辛苦的就是，上有老下有小。中年是這件事情，上有老下有小，這件事情呢，因為每個人情況是很複雜的，每個人情況都不太一樣，可能你的父母很健康。或者是你的父母一個人生活生病，或者是你父母兩個人生病，或者是你父母生病都需要人家照顧，或者是你父母就不在了，這情況太多元，那我們沒有辦法陳述到每一種，我們只能講原則。原則就是我們一般都會覺得說，好像都要孝順父母，趕快顧小孩，把自己擺最後，但是我覺得三明治世代裡面，其實最重要的就是，你是家庭的支柱，所以不管是對上還是對下，不管是對上還是對下，你都是家庭的支柱，所以你應該照顧好自己，先把自己照顧好了，照顧好自己。
所以我們往上的話怎麼辦呢？照顧好自己，往上的話，就是該運用的資源，能夠運用的，假設你的父母是需要一些協助的，那現在政府有長照的專線，1966，那有長照的一些資源，盡可能的去運用，當我自己沒有運用這些資源，我們不是那麼明確的知道，裡面到底有哪些東西，但是政府是有提供這些資源的，盡量的去運用。再來第二個就是，父母如果有資產，好好地協調，是不是可以透過父母的資產來協助你去奉養你的父母，譬如說那個以房養老，就是銀行的貸款，以房養老，這是一種方法。如果這個以房養老真的養到最後房子沒了，那就沒了，那就是他幫你養了父母嘛，所以你也不要想說這個房子以後要留給我，我先養父母，就沒人，不能這樣想，就是你要把奉養父母的壓力可以分散出去，所以以房養老，或者是那個房子可不可以活化，讓他去出租，出租因為像我們有隔套的經驗，其實隔套的一個成果來講，他賺錢的效率是還不錯，所以如果可以合法隔套的話，我是還蠻建議可以這麼做。因為如果那個房子是沒有貸款，理論上你可以用貸款去籌措你需要的工程的資金，因為沒有貸款，所以你未來的工程的貸款的費用，你要本地攤其實也不會那麼多，所以你的隔套的租金去還那個本地攤，你應該手上還可以剩個幾萬，來養父母應該也有幫助。
再來就是，如果有兄弟姐妹，這件事情我覺得是大家要明白地談。我知道家家有本難唸的經，有的兄弟姐妹可能就，這個不要那個不要，這個不願意那個不願意，我覺得那就是另外一件事，在可以談的範圍之內，我覺得是要大家互相去負擔父母的部分。你當然把這些東西全部壓在你身上，犧牲你所有的東西，因為你犧牲所有東西的時候，未來你可能就變成類似像你父母的狀況。你父母就是因為沒有辦法自己照顧好自己的晚年生活，所以就得仰賴小孩，所以如果你沒照顧好你自己，你的小孩未來就變成你現在的角色，他也會變成三明治世代，所以要把這個三明治世代，這種家族的宿命把它切斷，就要從自己這一代開始做起，把上面的部分，剛剛講了，能夠獨立的我們盡量就用這些方式去處理，或者是大家如果想到其他的，什麼樣的可能性也很好，反正就是要降低自己的壓力，一定要累積好自己的理財這件事情。
好，那向下管理就是，小孩子的教育這件事情，那我們現在小孩子教育可能很多人都覺得，啊我一定要那個，私立學校，我一定要那個什麼遊學團，我一定要什麼補習班，你花得起，花我覺得沒有意見，但如果你真的算一算，是不行的，我覺得也不用勉強，公立學校也沒有那麼不好，我們滿多人都公立學校，我也都公立學校，就這樣念念念就這樣子而已，也沒有到那麼差，我覺得更重要是家庭，家庭的角色，我覺得是比學校來得更重要的，所以，公立學校很好，把家庭的任務，父母的角色扮演好，我覺得比他去唸任何學校都來得更好。
我曾經想過一個問題，就是，我們有小朋友嘛，小朋友我之前也在看一些學校，我就看了某個私立學校，我算了一下那個私立學校，一年的學費應該要五六十萬，學費要五六十萬，寒暑假肯定有遊學團，都不會放過父母的，遊學團也不會給你去什麼很近的，可能都是歐美線，你想說他那個遊學團，歐美線去一趟要不要二十萬？我看隨便算應該也是要。換言之這個小朋友的學費，一年可能就要花你八十一百。好，一年就花八十一百，那如果你去唸那個公立學校，一般的學校，那你一年是不是可能就差至少五六十萬以上？所以，如果是，十五年，一年差五十, 那就差多少錢, 六七百萬以上了吧, 這六七百萬, 如果你是拿去儲蓄, 又經過了十五年, 這六七百萬可能會成長到一千萬以上, 或者是這六七百萬, 可能也換成一間房子投資, 所以, 你就想今天如果是你爸媽, 在二十年前, 讓你去唸私立學校, 跟在二十年後, 然後告訴你, 我們當年沒有讓你去唸私立學校, 但是我們現在手上有六百萬給你, 你想要選哪一個, 我覺得好像有六百萬也蠻好的, 所以這個大家可以去, 想一想, 也沒有那麼差, 所以就是, 不用去勉強自己, 說一定要小孩子, 一定要私立學校怎麼樣, 把這些錢盡量的, 有妥善的運用, 去做投資理財。照顧好自己，能夠以後留給小孩子，也很OK，小孩子以後也不一定，你養自己嘛，養自己老了，養自己，以後小孩子大了，他可能也不用那麼大壓力，你就再留給他，那不就是家族的傳承嗎？其實我在講的，就是這件事情，家族的傳承，到我這一代，我們可以把他整個基礎打好。
這裡也呼應一下C大的想法，因為我其實也一直是讀公立學校上來的，我也是南部小孩嘛，其實來台北之後，我發現原來台北人在對小孩的教育，其實坦白講，我覺得有時候是互相的比較，或是把壓力都自己承受啦，我也覺得說，如果爸媽，自己的狀況，沒有很好，或是財務壓力很大，其實這個負面情緒，還是會壓在，小孩子的身上，對，所以我反而比較贊同C大說的，就是，我覺得父母自己，要先顧好自己，然後不要，覺得說，啊我這輩子，沒辦法翻身，或是過得很辛苦，我就期待，或是覺得用錢，就能把，小孩的，教育，或是讓他，未來，變得更好。坦白說，我覺得這個有時候，有時候有什麼能力你硬逼他，你硬逼他，也不一定是有效，尤其是現在是現在是AI的時代，AI的時代，我也不認為說，某一種特殊的技能，技能，或是呃，你最需要的是學好一份專業，我覺得現在這個AI的時代來臨，AI的時代來臨，很多專業，真的就是會被快速的，會被快速的取代掉，對啊，與其寄望小孩翻身，寄望小孩翻身，不如就是你自己先翻身，就是你自己先翻身，你自己翻身的小孩，就有機會翻身。
對啊，人家不是講一個嘛一個嘛，那叫什麼？人生最大的分水嶺是羊水，人生最大的基本盤是胎盤，對啊，所以我們沒，如果我沒有，我也沒有富爸爸，我很感謝我爸媽，其實幫我拉拔這麼大不容易，但是我們確實，我們不是什麼特別有錢的人家，但是該吃吃，該喝喝，該出去玩，也是都有，一般的小康家庭。好，我其實很喜歡講一個案例，案例啦，就是那個那個新宇，新宇的董事長張國煒嘛，好，人家創業是在幹什麼？開航空公司，那個是百億等級的，一個創業，好，那我們一般人，在創業會想什麼？賣雞排，咖啡廳，好，這個就是我說家族的這種格局跟事業，跟家族的命運，會完全不相同，那個事業跟格局是不一樣的。我，我自認為，我這輩子是不可能做出張國煒那樣子的事情，我做不到，好，我沒有那樣的能力。沒有那樣的事業，沒有那樣的資源，甚至我的小孩，我覺得也可能很難。但是我的孫子，會不會有機會？或是我的孫子的孫子，會不會有機會？這個我不敢講。但是我現在，如果我可以開始，做一點什麼事，我可以開始，累積一點什麼東西，那會不會在過個，一百年之後，兩百年之後，我孫子的孫子，就講說，啊，我的阿祖的阿祖，有做一個什麼事，我們家才有經驗，這個其實就是，我在想的事情。
我覺得你都看滿遠的。然後有網友發問，就說，如果父母有資產，要怎麼說服他，拿出來貸款，或是來應用，這是個滿務實的問題。
不好意思，我剛剛沒有聲音。我說，如果父母有資產，譬如說，他可能房子，房貸早就都還完了，那你要怎麼說服他，拿出來貸款，靈活操作，或是呃，就是不要把資產讓通膨吃掉。好，我覺得第一件事情是，你必須要有成果，你不能說你什麼都沒做，然後就呃，豐收，然後就說，欸，給我錢。你必須有成果，成果譬如說，我過去幾年，我已經做了股票，怎麼樣怎麼樣，程度，或是我投資房地產，我有一個什麼樣的程度，你可以拿出具體的成果，給你父母看，我覺得這才有辦法溝通。你也不要想說，我一溝通，我就一定要，多少，全部我都要拿走，我覺得也不太可能。能夠多少就多少，有就有，沒有就，也沒辦法，不用硬逼啦，也不要把他們，好像被人，覺得我兒子、我女兒，現在是不是想要？也不要啦，我覺得就是，真的是要有成果，因為你如果都沒成果，沒成果，你就是講一句話，人家為什麼要相信你，對不對？像我自己也是一樣，我也是自己先做出，一點點成果之後，才敢跟父母開口，欸，我可以房貸，借我幹嘛幹嘛幹嘛，然後後面，到現在就是，其實我們家，大大小的事情，就變成都是，我在規劃，等於家裡的財務規劃，都是由你這邊來，來決定，或是，主要是你在處理。
對啊對啊，我會去安排說，欸那我們可以做什麼事？像我弟就，聽，聽我的，就聽話照做，該存股的他要存股，然後那個，有機會投資房地產收租，他也是，就，會想要，我就會幫他規劃，你這個房子要怎麼做，然後貸款要怎麼做，然後怎麼樣怎麼樣，這一類的。
欸有網友問說，房子房貸是只還利息就好，要不要還本金？因為蠻多投資客都會說，還利息就好，你自己的做法是怎麼做？
我以前設想過，我希望讓他穩定，不管還利息，或是本利攤，或者是怎麼樣，就是讓他穩定，但是我後來發生這件事情，有點做不到，做不到的原因，是因為房子沒隔幾年，就漲價了，對，那所以，好，算就可以增貸，有時候就會因為不同的，也不一定我是為了增貸，有時候是為了不同的需求，有可能是利率啊，或是他貸款的形式啊，這些等等的轉換，等等的轉換，所以我就換去比較銀行，所以就是，其實貸款還是都會有變化，那，至於說，呃，只還息，還是也要還本這件事情，我覺得是基於你的能力，也就是，如果你是有能力在運用這些本金的話，我覺得當然不用急著還嘛，好，如果你有能力運用的話，那如果你沒有能力，那你就不要硬是要借，把它放在帳上，我覺得那是有點危險的事，因為錢很容易就變成其他形狀，所以如果沒有能力，你沒有更好的規劃，你就你就去還本利貸，我覺得沒有關係，至少你就是穩穩的，把給你的負債給下降，讓它變成一個淨資產，那個在你的生活壓力上，確實也會縮小，那你有能力的話，當然就是看你要怎麼樣再投資，我覺得都很好，那當然你要確保是OK的，因為概念上，就等於是借來的錢嘛，借來的錢，我覺得是不要太衝啊，因為零跟負一對我來說，我覺得是有重大差別的，零跟負一是完全不一樣的事情，你願是零，也千萬不要是負一，這個東西，我覺得大家還是要謹慎。
老喬發問說，如果零房產經驗，要在臺北市啟動第一個案子，假設自備款在200萬以內，要怎麼做，還是就不要在臺北做。
好，這個應該是說，你要做什麼樣的事情，啟動第一間案子，你要收租，還是要價差，還是要自用，還是要怎麼樣，這個我覺得都有很多的變數。但是先講一個，如果自備款是200萬臺北市，大概現在恐怕機會不大，因為200萬你要再扣仲介費啊，還有扣一些基本的錢，如果你還需要裝修，現在裝修可能就要超過200萬了，所以200萬我覺得是有點難度，先講不談到裝修，就談說就是，只是要買一間房子的話，200萬我覺得可能要在新北市比較有機會找到案子，應該是有機會，200萬應該是可以找到案子，但是你的裝修款可能是不夠的，整理的錢，我講裝修不一定說是要多大的，整個人打掉，當你至少把整理到可以出租，這樣子，或者是，那怎麼講呢？我先腦中想到太多組合，好，還是我先回過頭來講，零房產經驗，這件事情我覺得你得先找一個好的課，好的教練好好學，把整件事情學一學，學有個概念，有個概念之後，這個人還可以讓你持續的問下去，因為房地產的變數太多，它很多種變化，所以這個人要持續可以讓你問，好。我覺得這個應該是第一步，真正的第一步應該是這樣子，再來就是自備款200，我覺得應該要再新北市，三重蘆洲，應該會比較OK一點，因為中和、永和跟板橋，可能都還相對再更高價一點，新莊應該也可以，所以新莊三重蘆洲，至於如果是，呃，五股、淡水，我覺得也沒有不行，但是跟三重蘆洲新莊比的話，我覺得會再好一點，所以如果要選的話，我會選三重蘆洲新莊，開始去找第一個便宜的案子，有便宜，我們房地產有句話，就買便宜自避百病，好，能夠便宜，問題就會小很多，所以要找到夠便宜的案子，怎麼找到夠便宜的案子？你得對於房子的，呃，股價評估貸款，還有跟仲介的往來等等東西，其實都有蠻多眉角，這就沒有辦法這樣子簡單講完。
C大的FB Parkest，還有他自己也有開課，只是他的課非常的佛心，這個歡迎大家好好把握，我自己也同樣的看法，就是在三重蘆洲，還有新莊一帶，如果是一些老公寓的話，一千萬以內最近還蠻多釋出的，我覺得大家可以花點心思去找，是絕對找得到的，而且有些可能在捷運站十分鐘以內，還是有一些物件還是有。
網友問說，房地產出租，裝修優先裝修哪些部分？出租多少租金才值得出租？
裝修裝修哪些部分？這個得真的看那個房子的狀況，這個非常難說，因為有些房子，譬如說什麼都很好，什麼都沒問題，但它就是有一個角落漏水，漏水原因有很多種，這個要修起來，可能就有多有少，你漏水肯定是ㄧ定要修的，你不可能不修漏水這件事，所以說裝修優先，我覺得這個有一點難說，具體的是什麼，但是邏輯上就是，它必須看起來是OK的，看起來是漂亮的，大概是這個大方向，你不能說它看起來醜醜的，誰要住醜醜的，你要漂亮的房子，其實就有很多的方法，結構的東西，ㄧ定要修好，這是大概沒有辦法跑的，你不可能說沒有水沒有電，或是水電是有危險的，是不可能的，基礎的是ㄧ定要做，表面的就是看你的預算，該漆的要漆，該刷的要刷，我是有看過投資客這樣做，但我自己是沒有這樣做，就是對立，就是一桶白漆刷整間，他就整間都刷白白的，這或許也是有人這樣做，但是你看那個條件適不適合，這樣刷下去有沒有加分。
出租多少租金值不值得出租，這跟物件的類型有相關，因為你如果是整成公寓，整成了電梯跟隔套的，這個就都不太一樣，但是對我來說，我覺得一個大邏輯，以隔套先講，隔套來講好了，隔套來講的話，本利攤一定是可以超過的，而且應該還要再有剩，本利攤可能再加個兩萬吧，我覺得應該是要有，如果隔套，就是你能夠本利攤加兩萬，大原則啦，你如果隔套你還加不了兩萬，那個隔辛酸的，整成出租我覺得是，要能夠本利攤，以現在來說有點難，我可以跟大家一個數字，以對我來說，目前成屋，就是新房子預售屋，預售屋剛交屋這種成屋這種程度，或者是預售也是一樣，在新北市的範圍之內，我覺得單價大概超過六十五萬到七十萬以上，你要用租金來養這個房子的難度就會很高，你可以去換算一下，因為那個坪數現在蓋的是小坪數，大概蓋的就那樣，總價大概在一千出頭，這樣子你要去用租金去養你的房子，就有一點難度了，大概六十五到七十萬的單價，那所以換言之現在應該都蠻難的，因為現在的預售屋應該普遍都會突破七十，現在的新北的中和、永和、新莊，上新莊，然後那個板橋，三重、蘆洲，其實應該都會超過七十萬，所以這個有點不太那麼容易簡單講完，他要考量的東西蠻多的。
房地產出租大概抓幾年可以回本，才是值得投資，你的回本是指自由資金嗎？還是總資金？應該是自由資金吧？
如果是單純講出租自由資金，以現在來說的話，因為這要看隔套的型別，如果是隔套或是整層出租，如果是隔套的型別，應該大概在八到十年，要能夠回收你的資金，也就是你的自由資金的報酬率，應該在十趴以上，至少十趴以上。如果是整成出租，恐怕很難。因為就剛剛講整成出租，現在算的話，其實有可能連本都攤不平，如果只繳息的話，你可能一個月只會有個幾千塊，以現在來說，你投機款可能花了兩百五十萬，你幾千塊好像沒有什麼計算的意義。
我補充一下好了，就是我自己的經驗，平民版，就是你買了老房子要怎麼整理。先，當然漏水這些基本的要求是必備的。我講一些可能比較簡單的部分，第一個是地板，如果你要省錢，就是直接鋪那個塑膠地板，PVC，然後你是可以到PRO360，或是蝦皮上去找，有些是可以連工帶料幫你做的。另外你也可以自己買回來自己做。因為我也做過, 但是那個地板你做一次, 你應該就不想做，太恐怖了, 所以還是給專業的來處理。第二個部分是油漆, 就是強烈建議大家一定要, 重新油漆過, 不管你是要走跳色, 或者是比較簡單的, 可能都是白色為主, 我覺得這是一個CP值很高的, 我也自己油漆過, 對一間大概七、二兩個禮拜, 就找時間去漆, 它會侷限你的, 其實不是你有多少時間, 而是你的手會很痠，你會抽筋, 所以你大概一次只能漆個兩個小時, 應該就不行了, 油漆也是我覺得, 價格變化最大的, 就是同樣一個油漆你請, 可能裝修設計公司專門來做, 可能有些給你報到20萬, 但如果你自己找油漆的人來做, 甚至是發自己真人, 我覺得那個可能價格, 可能四、五萬就起來了, 當然它的品質還是會有差, 所以就要看你出租的定位。要走精緻路線還是平民路線？最後一個是，我覺得大家比較忽略的就是燈光，因為其實絕大部分，比較老舊的公寓，或是比較普通平常的房子，它的燈光大部分都很單調，現在在IKEA，有非常多的燈可以選，而且IKEA那個出口處，有優惠專區，所以我之前，也蠻常去IKEA補貨，所以甚至有些燈你買，還是五折以下，所以我覺得這個是非常實惠的，燈光的秘訣就是，軌道燈請人家來裝，一些可能裝在天花板，或牆壁一些比較有氣氛的，你就是盡量，大量使用，這是我自己覺得，如果你的預算最有限的情況之下，把地板、燈光，尤其這三件事做好，其實你就可以透過，最便宜的價格，把它維持到一定的水準，這是之前的經驗。給大家參考一下。
好，銘元講這個，就是我剛剛說的，就是它表面要看起來不要太亮。這個蠻直接的，因為你就是天地壁這些事情，大概就視覺上的面積，就已經大概就是這些東西了。那燈光再亮下去的房子，就其實相對於漂亮。我剛剛講的，其實還有考量很多的，包含傢俱店是怎麼配置的，這些東西其實都會根據個案去做一些評估。這件事情的話，因為剛剛講的，我剛剛有想到，其實幫我，平常幫我做的朋友，裝潢裝修的朋友，都遮自己人。裝潢最怕遇到裝潢蟑螂，然後太恐怖了。裝潢蟑螂太恐怖了。這個是我真的自己的朋友，然後他自己也有在收租，然後也有幫別人管，所以他非常知道。那個房東需要的是什麼，甚至他蠻常會給我建議說，你不要花這個錢，好，就是怎樣怎樣做就好了，所以這還蠻實在的一個朋友，所以如果你是有出租房，然後主要是雙北區域，你有這樣的需求的話，我可以Pass這個朋友，去幫你評估看看，或是要隔套他也可以，就是，要幫你評估，那，我必須要說，他不是市場上專門出來，就給你喊一個很低的價錢，什麼怎麼樣，他就蠻實在的，就該怎樣，他要賺的他得賺，那當然他不會特別貴，因為他也不是那種，那種大牌設計師，也不是，但，他可以很好的協助你去，做好出租的裝修這件事情，這個是我有的支援，這是可以Pass給大家的。
然後有Joe發問說，買來出租，會建議直接把案子交給包租代管嗎？
這個，我覺得先從法規面來講，以現在政府的政策上來講，其實他們現在一直在推動各種誘因去促使房東把房子交給包租代管，我覺得如果你符合政府的政策，政府的政策這些包租代管的需求，也符合你，當然使用是OK的，沒有問題。如果是我自己，因為我對於出租跟管理有比較多的要求，一般的包租代管業普遍是無法達到我的要求，不是說不好，就是因為我自己要求比較多，所以我自己是沒有交給包租代管。沒有交給包租代管的問題，就是那我就要自己管嘛，那就是你必須要有這個能力，我是覺得就自己管。當然你可能就會喪失一點政策上的優惠。像你現在如果交給包租代管業，如果是直接給他包租的話，每年還有一個一萬五對不對，還是那個維修費，那是可以政府出的，你是包租代管的話，你就直接是公益出租人嘛，你每個月還有一萬五的所得稅的優惠，房屋稅跟地價稅的優惠，其實優惠算是蠻多的在稅上面。如果你覺得符合你的需求，我覺得就交吧。如果你覺得他們要求不到，像我啦，我覺得我有我想要的一個模式，我就用我自己的方式這樣。
有網友問說，家裡有拜拜有天公爐，銀行他是透天的，銀行就是不願意貸款，這是要怎麼處理？如果爸媽不想把這些拜拜移除，有什麼建議嗎？
當然是不能移啊，祖先牌位怎麼可以移走對不對，你去換家銀行吧。有哪些銀行是比較不介意這個的，我其實好像沒有遇過。我們沒有遇過特別銀行跟我講這件事情。他是天公爐比較像那種山蟲，不是有很多那個天家，對啊，就是譬如說他整棟的，但是他一樓是，欸，是說，人家來一次或是來拜拜，他自己在開，那應該說他的爸媽之前用下來的，然後說不能移走，那但是銀行來居家，或是想要再拿來貸款的時候，有些銀行就直接拒絕，那就找沒有內刊的銀行嗎？沒有內刊的，他不會來現場刊的銀行就問問啊，那有，這可以透露嗎？不建議啊，不好建議，這好像講人家不要隨便一點，當然你可以問問看啊，因為銀行很多啊，我跟你講銀行這件事情，銀行他們就是，這個是他們賺錢的工作，所以這就是他們的業務，所以你要去好好地跟他們討論，就是說你想賺我的錢，那我的需求是什麼？你可不可以，你可以每家銀行都去問，其實是沒有關係的，我以前曾經就是為了問貸款這件事情，怎麼問？你把銀行程式碼表拿出來，一間一間打，打電話就打到那裡去，就是我代管的需求不是這樣，你們願不願意幫我評估一下，提醒大家，你不要急著就送件，送件你可能就拉聯徵了，就是口頭跟他詢問就好了，口頭跟他詢問就好了，其實我們一直還沒聊到今天的主題，一個小時就快過去了，AI時代，你自己在投資上有怎麼應用AI嗎？
我自己是比較簡單，因為我的策略並沒有很複雜，也不用一直重複，其實就是有便宜就買進來就擺著，然後就收息，但是在某一些計算上面，我覺得是可以請AI幫我做一些規劃。然後我最近有在練習，讓AI幫我畫格局圖。OK。這個以前做不到，但是現在都做了。因為三個月前，把某個房仲老闆，就給我他們手繪的格局圖，希望我可以透過AI協助，把它變成，就是比較符合法規的，或是比較專業的格局圖。對。三個月前做不到，但是上個月我們測試了，現在是做得到了。
是住家型的嗎？還是隔套型的？隔套型的。隔套應該太專業了吧？我說的是一般住宅整成的，我還沒有試住家型，我試的是隔套型的，確實是。那隔套型畫得出來？畫得出來。它可以給你試，假設譬如說四間套房好了，它就確實畫了四間套房給你，但是那個尺寸跟一些動線上，是有一些影響。不太對啦。而且面向隔套。我常常講隔套是一公分的世界。就是你這邊誤差一公分，可能就完全都不一樣，整張圖都會長不一樣，因為這邊要挪一下，那邊要挪一下。所以目前我還沒有試出來，就是它可不可以，可以畫出一張很OK的圖給我，這目前我還試不出來，我覺得隔套太難了啦，而且會做隔套的，通常那個是另外一個專業啦。對啊。但整成住家我覺得應該是可以。可以啦，現在可以啦，因為我已經試過。然後再來就是，整成住家的應該就是圖出來，尺寸再確認一下應該就可以，那個尺寸的結構會比較簡單一點。
那其他你在生活上有怎麼用AI嗎？
那當然做Podcast啦，真的很重要啊。可以幫忙企劃，不然哪有那麼多梗可以講？幫忙企劃，還有整理。就是講完之後，其實它可以幫我們轉文字檔嘛，文字檔也可以幫我們轉成，再轉成可以發在各種平台上面的文章，或是圖片，這個真的是很方便，所以那時候，也不能講到時候，因為大概也就是去年，這些東西開始陸續出來，而且越來越好用的時候，我覺得第一個就是，小編的角色可能會越來越辛苦，再來就是美編，美編我覺得衝擊會更加直接，因為像畫一張圖出來真的太快了。
大家還有什麼問題想發問？請大家趕快把握機會，尤其是房地產這個實戰經驗，現在很少人出來分享了，現在房地產太冷了，那我分享一下我的好了，住宅的房地產很冷嘛，所以我大概從去年開始，就轉了一些角度啦，因為一個是我跟女人中在做東京的旅館嘛，我跟女人中在做東京的旅館嘛，那我們也買到了第一間，另外的話是有做衛星商務中心，我覺得商務中心也是一塊，大家可以好好去了解的，過去的商務中心通常都是，在台北啦，兩千萬起跳，就做一個案子，但其實我們現在跟我們的合作夥伴，合夥人C大，我們就把它變三百萬一個案子，這兩天比較有趣的是，我們跑到了高雄，來看高雄的商務中心，然後發現大有可為啊，就是以台北的規格或有一定風格的，其實在高雄相對比較少，但是它的租金回報，或者是說你的投入的資金，其實並不需要到三百，其實可能更低就可以做到，但是它相對的每坪的租金，應該說你去包租，跟那個輸出去中間的價差，其實還不錯，那個叫什麼，戒指登記的價格，其實跟台北差不多，所以我覺得，這邊我們也會花一些時間，在高雄做商務中心相關的合作，或可能是新的案子，所以我覺得房地產，其實它有2B跟2C，現在C大的算是整個成交量，大概減少了八成以上。對，所以的確我覺得，這半年可能也沒有太多事可以做，但是再B端的，尤其現在AI來臨，你很多藝人公司崛起，或是可能小團隊崛起，像台北的話，一年有八萬個新創公司，新增加的。然後高雄的我也查了，這三四年大概一年也增加五千間，所以我覺得，微型的商務空間，我覺得也是一個可以思考的點。
C大你有做商務中心嗎？你應該身邊也有很多朋友做？
有，有朋友做，那個微型商務中心，我也覺得這東西的發展還不錯，因為它的裝潢比隔套來講簡單很多。其實講起來，坦白說隔套我覺得最難，我認為隔套最難。對，隔套最難。會做隔套應該其他房地產，相關你大概都有一定的能力去克服了，因為它最複雜。格套能做，微型商務中心更簡單，因為它也不用那麼多間廁所，而且有些廁所是在外面，對，它的裝潢也比較便宜，因為不用廁所，廁所很貴，再來就是它的租金，又比一般的房租來得高，所以你這樣講，租金更高成本更低，其他效益還不錯，對，所以我最近在看高雄，覺得還不錯，看好高雄的發展，對，所以這個東西有興趣，我覺得大家都可以再深究。日本那邊的話，我覺得是不完全算是技術門檻，我覺得這是跟當地的資源、法規、環境、文化習慣等等的，我覺得這些門檻是比較要搞清楚的，搞得清楚的話，我覺得不錯啊。
有網友發問說，萬華適合進場買預售屋嗎？合理的價格多少？畢竟還沒有很多都更，萬華應該是現在臺北市最便宜，你怎麼看萬華？
萬華，我說它很便宜。其實我覺得也不低，萬華，因為它又有一點小環境位置，又有不同，所以價格上還是有差一點點。你說絕對的價格，我覺得有一點難說，因為我其實會考量比較多，就是考量包含貸款，如果是預售屋的話，我也在考量相對應的價格，小環境、小區域的價格，譬如說萬華可能都要有分，譬如說像龍山寺那邊、西門町這邊，或者是不在這兩邊的其他地方的萬華，其實這都有一點差別。小環境它的價格的一個比較，從這幾個小環境，萬華內的比較，然後再比較到萬華外，譬如說假設因為你預算，如果，是相對一致，譬如說你預算，如果譬如說是兩千萬好了，兩千萬你要買萬華，那你萬華隔壁可不可以買？隔壁你去中和、永和、板橋，兩千萬有沒有得買？也有得買嘛，甚至你可能可以再買的，也許會再大一點，萬華可能有些地方價格，比中和也許會來得更高一些些，這些地方，它如果可以替換的話，萬華的這個點，它的優勢是什麼？萬華的點優勢是什麼？為什麼你要買萬華？會不會是，也許中和會是更好的選擇，或者是永和是更好的選擇，板橋有差，板橋在板橋車站、新埔站，江子翠這邊，跟到後面已經快到土城又不一樣，這個我會考慮比較多，就是互相比較的關係，甚至還會比較到更遠的，搬回去，譬如說，因為兩千萬到兩千五百萬，其實有蠻多地方可以選的，這些地方如果要買的話，行不行？它有沒有可替代性？有沒有更好的優勢？這個我覺得我都會去想一想。
如果蠻好奇，你剛剛提到銀行對於萬華貸款的實際的狀況是怎麼樣？
沒有，其實最主要是看銀行的，願意放款的一個程度，股價啊，或者是成數啊，或對有一些影響啊什麼，不過預售屋啦，我覺得應該是還好，預售屋一般應該做個七八成，一個問題不會太大，對啊，預售屋大概也都貸，理論上也都貸得到，因為我們比較會去跟銀行喬得好，這個可能比較是中古屋，或者是成屋的一個一個，特別要考量的點。
好，有人問說，透天老家要裝修，如果是自用，該怎麼了解裝潢水電成本？然後怕被亂開價亂搞難，你是？
你是看群組的。我會有在看對話方塊。我想說為什麼都沒看到那些問題。好。日住的話。好，這個最簡單的來說。最簡單的來說。你就找三個師傅來報。大家比較一下。好，大概就知道了。好。那個我揮揮一下。我的做法會是。你先把每個工序列出來。然後請上那個Pro360。我覺得這個網站在找裝修師傅。或是水電非常好用。因為你可以。看他過去的評價。然後直接把你的想法。有很多都是直接線上解決。然後很快速的篩選。上面可能你一個需求。就可以找到。在雙北啦。至少一個需求。可能二三十個人都有。所以你就是在網路上。或電話上快速的講一下。如果覺得不錯的。你再約他到現場討論。這件事，可能大家會覺得很花時間。我跟你說，裝潢裝修，它的價格落差是很大。當然也有可能踩雷，因為我也遇過，就是做到一半，人就消失的。這時候的做法就是停損，趕快換新的，不要再跟他吵了，因為其實裝修這些，最麻煩的就是遇到裝修蟑螂。但是如果你是發小，把他每個流程拆出來，我覺得你的損失相對，會比較小一點。
好，剛剛銘元會這樣講，是因為，銘元是一個很認真的人，他之前都會自己去，剛才講自己刷油漆。幹嘛？我是不自己幹這件事的，因為我覺得很累，所以我通常是找師傅。因為找師傅，找同胞。這些年來的經驗，就是最怕，剛剛講的，最怕遇到裝修蟑螂而已，這個最怕，其他我都覺得還好，就是你真的問兩三個師傅，他們報價報出來，其實你比一比，大概也就是，七成八成大概都知道了，可是問題是，一般人如果對裝修，不是那麼有概念，其實誰報你也都，不是那麼瞭解，因為你的工序你也搞不清楚，什麼拆除、泥作、水電、木作到底，大家各自要幹嘛，怎麼樣去配大概搞不清楚，會比較難去理解啦，對啊，所以我才會，比較簡單就是，你就找幾個來報，最重要的是，不要遇到裝修蟑螂，那怎樣可以不遇到裝修蟑螂，說真的，很難講，因為裝修蟑螂，臉上不會寫他是髒囊。包含就算是人家轉介紹，不一定就不是喔。人家轉介紹也有可能，他當時不是，但做你這一件的時候，他突然變成是了，遇到一些什麼種種狀況。所以我覺得這個東西真的是，我記得上一次跟，就是去暢哥的節目啦，就是討論裝修髒囊這件事情，跟那個四昌修，就討論這件事。在臺灣我們目前其實沒有一個，很嚴格的牌照或什麼東西去規劃，還有包含我們的合約這些等等。所以真的是要排除的比較不容易啦。所以我剛才說就是，我那個朋友，至少是我認為是我朋友，也不是我認為，我們真的是朋友啦, 對，算是夠熟悉，所以我才敢說，欸，如果你們要裝潢，我就是Pass這個，至少我是有信心，人不會消失這樣子。
好，我這裡補充一下，其實現在比較好的是，你可以用AI幫忙啦，就你想到什麼就丟給AI。像我之前在台南有一個，案子在評估，是不是可以做危老重建，在跟建築師討論的時候，坦白說我還沒有自己做過危老，但是每一個過程，包含建築師講的，你就把它全部丟AI，當然有的出來會很瞎啦，但是至少，我覺得現在AI又進化，你可以丟兩三個AI，然後請他按照台灣的法規，或台灣的實務，來給你一些建議。我覺得至少你做到這件事，在跟對方溝通的時候，他不會覺得你是完全不懂的人，他相對比較不敢騙你，所以我覺得AI，是蠻值得好好利用的。
最後一題，在聊天室裡面，網友問說，四、五十年想都更的老屋，還要花錢裝修嗎？它是在中正區的中正橋那附近。
你說等都更，因為我不曉得你等的進度是什麼。你比如說都已經，自己想要等，沒有人來談，這是一種等都更，跟已經都已經簽完了，可能在兩年就要拆，我不曉曉得進度是什麼。如果只是你在想，也沒有任何人，有任何訊息，我覺得你又有居住的需求，那你就整修吧。因為都更這件事情真的，就算現在有人來談，談到好，到你要拆，可能也是很多年的事。最多就是，你可以把你整修的錢，你可以抓少一點，就不要做到那麼金碧輝煌，就基礎的做一做，其他我們靠，就剛剛銘元講的一樣，就是什麼油漆啊，燈光啊，其實傢俱店啊，擺設啊，就是所謂的軟裝，這些東西，其實也可以讓你家裡，是蠻溫馨的。
今天現在也十點了，謝謝今天C大的分享。有網友要問，大家可以去那個CWC的粉絲團，在LINE社群裡面都有貼他的網址，你可以直接私訊他，應該他很快就會回覆。大家如果裝修或房地產，或存股方面的問題都歡迎，請教C大。謝謝C大的時間，還有大家線上上的時間，那我們今天就到這邊了。
好，大家拜拜。掰掰，哈囉。