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人工智能大佬OpenAI计划IPO，加州又有好戏看了。
很多人观众先是震惊，AI集体套现了，加州要诞生一大批百万千万富翁啊！但是也有人泼冷水，说这是AI泡沫要破，合法抢劫散户啊！
但我有一个不同的判断。如果今年人工智能真的集体IPO，那被扫荡的肯定不只是加州，特别是房产，都会被卷进来。是否会像疫情之后，再次疯狂扫荡美国的房产呢？
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很多朋友一听到IPO啊，脑子里第一个画面，那就是造富神话，尤其是在加州硅谷。那为什么IPO能一夜改命呢？我们就用30秒把它的本质讲清楚。
IPO啊，就是首次公开募股，就是把一家原本只属于少数人的，这个私有化公司啊，第一次把它股份卖给公开的散户市场。那这个对早期员工和投资人来说，就是把纸面财富啊，能够快速变现的那个狂欢时刻。
很多早期大厂里的员工啊，就是靠这样一夜翻身啊。咱们观众里边就有啊，也是我的老观众了啊，也是大厂早期的工程师，是来找我做房产咨询，他说要改造房子，他就是早期靠这种方式赚到第一桶金，然后趁着2008不是房产崩盘嘛，加州法拍房腰斩啊，几年里边陆续买了三十几套房。
所以IPO暴富，是一种加州特色。你很容易联想到，这次人工智能集体IPO，那注定要催生出一大批加州的新富豪们，那有钱了，横扫加州房产。
但是也有人很冷静啊，反而把IPO啊，形容成这种对散户的合法抢劫。那就是IPO，本质上并不是奖励技术致富，它的金融本质，实际上是把已经存在的这个商业风险啊，放到公开的市场里边啊，去稀释它，就让散户们啊，这个市场上所有人，帮着一起分担这个风险。
为什么说它有风险呢？就是因为现在很多公司，它的这个营收模型啊，现金闭环没有跑通啊，各家竞争激烈，还在烧钱呢。比如说我自己的体会哈，我是同时订阅了Gemini，Claud，ChatGPT，这三个我都订阅，都在用哈。这期结尾，我会分享我自己的真实评测啊，我更看好哪一家好。
说回这些公司的风险哈，就是我们在一线做这个工业开发，数据中心嘛，咱们之前讲过一期数据中心专题，那我们说过电力计算力啊，电荒是现在所有AI公司的命门。我去美东调研城市系列，就是在找电啊。所以IPO的用途之一，就是把这个钱拿回来，去建电站啊，去补电厂，不然AI业务跑不起来。
哎，所以同一条AI的IPO新闻啊，一边是熬出头了集体狂欢，一边是画大饼抢劫散户，都有道理哎。但是在我看来啊，谁造富不重要啊，真正重要的是，这轮IPO的风险，会最先转移到谁的身上，转移到那些对风险缺乏警觉的人，和他们的资产上。这可能就包括您手上的房产。
IPO的风险啊，一定会转移。那我们就要先搞清楚人工智能IPO，谁最先拿到了钱，他们可以输出风险。
那拿钱的，主要最先的啊，两类人。
第一类，早期的员工和管理层。大厂的朋友都懂哈，高度集中的期权啊。您不用太懂期权哈，您只要知道它的价格非常低。那一旦IPO成功，交易嘛有了公开市场的流动性，那第一类获益人，那就靠IPO把这个钱落袋为安了。钱到口袋了，想法就跟过去不一样了。你想的就是，怎么能把这个拿到的钱守住啊。其中很大一部分人，会选择暂时离开这个市场，哎，把钱从高风险的这个单一资产里边，把它套出来。你不能一辈子在AI这个树上吊死啊，对吧？挖到了第一桶金，靠AI，但是拿着这桶金，你要去找那个新的树。那大家都是普通人的话，你能想到新的树的选项也很有限，房子就是之一嘛，对吧？这是第一类朋友啊。
那么第二类是早期的投资合伙人，机构啊。机构真正怕的不是这轮赚的少，他肯定会赚疯了。但资本是靠流动的，那叫快速分散风险。所以这批钱从股市它能够流出来，那么下一步，他可不是在all in，去投新的这个AI独角兽啊，他是要分流了啊。
两种分流的渠道：第一个找这个新的现金流，第二个找能控制的资产啊，就别像AI这么虚哈，这个摸得着的，那比较实在。
嗯，那下一个AI迭代，什么资产才能够翻倍呢？哎，看到的是地产。注意不是普通的这个住宅，买房子哈。大家记住哈，就每一轮的这个科技革命，金融变革，地产都会玩出新花样。
这一轮的本质就是土地的价值来说，就是科技变革之后的工业地产的土地。你要去找这个已经拿到批文，能够顺利并网发电，那工业用地者开发用地，他去囤地好。那么这个工业地产之外，再扩散才是我们的住宅地产。
换句话说啊，这两类人，第一类朋友，完成的是身份跃迁，从打工人变成了大房东了嘛，对吧？不只是在加州买房，德州啊，各纽约都有Tech自己的圈子。所以我说加州往外输出的不只是科技，还有加州的通胀，房子也算啊。
第二类呢，就是完成的是AI资本化，实体化啊。因为AI的波动太大了嘛，不流动性，波动性大不一定是好事嘛。啊，但是AI涉及到依附的这个土地，屯地啊，有电网并网，也就是大家都在淘金，你就卖铲子发了，对吧？大家都在搞AI人工智能，那你就卖地卖电，还可能赚的更多。
所以这就是受益于人工智能IPO，最先的两拨人，以及他们对市场的一些影响哈。
那么对于大部分人啊，那并没有享受到AI的IPO，踏踏实实过日子的老百姓，就会遇到怎样的一个全新的房产市场呢？
最先因为IPO，他不是要翻身造一批大富豪吗？哎，拿到钱之后的生活，你放一百个心哈，除了老大，也并不都是有改变世界的企图心啊。他们先想的可能是来改变你啊，改变你的生活环境。
我举个简单的例子啊，大家可以看一下你的社区，就是有些人啊，买房他是不看房价的，也不看投资的，租售比。他们是把房产当做，一个资产转移的渠道。你想想就不光是IPO对吧？任何你手上渠道，你突然手里边攥着几百万美元对吧？换了你的话，你把这几百万放在哪呢？大部分人呢，想的就是那看看好的地段啊，加州不够看的，出去看看哎，把那些能买的好房全现金买断。IPO嘛，有钱了哎，不但抗通胀，而且还能涨哎。
我之前提到过一个很诡异的社区现象啊，就很多社区啊，很多朋友都留言也说，你看有人这个像盯梢一样啊，往这个自己信箱里边发这个小卡片啊，或者是电话短信来说，哎呦，全现金买你的房啊，现场结清，我啥房都要。很多人发财，那是坐着火箭起飞。
但这还不是IPO带来最可怕的未来。我觉得第二种冲击啊，就是AI公司嘛，越疯狂的圈钱，那IPO就有更多的钱，继续反哺它的AI升级。这就对越来越多的行业从业者，造成毁灭性的打击。这并不是危言耸听啊，因为在我们这个建筑开发，工业地产的开发里边，之前讲过有一个建筑密度，就业密度的衡量指标，那就是你每平方米工业开发完了，能够提供多少的就业岗位。各种工业开发指标不一样，但是我可以负责的告诉大家，数据中心，是我做过的所有工业投资项目里，这个就业指标效益最差的，没有之一。人类历史上，可能都没有这么反人性的开发项目。
当OpenAI啊，这些公司把IPO新划了的钱，那肯定不不老少钱嘛，对吧？再拿回来去投资电厂啊，再去反哺他们的这个AI，完善区域电网之后，AI会变得越来越强大。而且当地你再想切断它，你都很难了，因为人家已经是自备电网了嘛，你还怎么限制人家？
那AI公司就疯狂的发展啊，那他会优先裁掉谁啊？失业潮哈，是有媒体统计过的哎，主要针对的是10万啊到二三十万啊，这部分年收入啊，但是他们还背着几十万房贷的，这个中产主力。这是最真实的风险。
如果你看过数据中心，工地的那种施工的疯狂，你就能理解啊，你的邻居可能真的因为IPO，兴奋的要发疯了，他他是真赚钱啊。但你的另一个邻居，可能因为IPO刚没几天，他自己反而被公司优化掉了。哎，所以你问我，是给人工智能集体IPO是送上祝福，还是给普通人提个醒？哎，我觉得AI根本就不用我送祝福，不用我吹。而且我做数据中心，我当然希望它这个IPO，有更多的项目能够投建呀。但是我更希望的是，大家不要围观看热闹。
两三年是很快的，那您就要提前掌握IPO发布之后的这种资产预警信号，这就能让您比别人更早降低资产风险。
那么我们接下来就讲讲，三个最重要的资产预警指标，未来的两三年要盯准了。这风险啊，从来都不是听新闻啊，爆料那一刻才开始出现风险，而是信号早已经显现啊。所以这里要提供一些，可以更好保护您资产啊，让我们能够提前防范的3个信号啊。这不需要你有什么房产开发的经验，或者是金融专业背景啊，只要你在社区里多留心，多看一看，哎，我总结的这些信号是很好掌握的啊。
那么第一个信号叫租金天花板。那就是租金涨到上，涨到头。很多朋友是关心房价啊，天天看这个房价呀，涨还是跌。房价是市场规律对吧？市场经济，它涨跌是很正常的，它不涨跌它才有问题对吧？所以，你更应该去盯，那个比房价更前置的信号。
大部分城市都是租金比房价更前置。你就看看周围的社区，同类房子啊，租金的变动。如果你发现这个房价好像还在涨，但是租金可能涨不动了，甚至可能出现有的房东，那率先就是在这个社区里边，免一个月两个月房租，杀价式的招租，这就比房价是更早的风险预警。
为什么？因为租金反映的是您本地真实的支付能力，它是货真价实，真金白银的。而房价反映的是一种什么？长期的市场情绪，跟股市很像。那么当它脱离了实际的支付能力啊，就是和房价开始脱节了，那租金和房价脱节，那就说明支撑房价的，不再是这个地段的土地价值，而是一种信念。
说的好听叫信念啊，说的不好听，就是一个社区里边20%都是投资房，靠信念坚持下去，你是下一个接盘的，肯定不是他。但是一旦失业，就业产生大的波动，亚马逊又裁员了是吧？1万多人，别着急，后边还有失业，没有收入，那这个信念还能坚持多久呢？哎，这就是第一个信号啊，观察租今天花板。
那么接着第二个信号，供房的隐形加息。那大家看到了，美联储又要换老大了，老大走马上任，那大家都盼着这个降息。但是咱们之前也讲过啊，这个房贷利率啊，他是盯着那个国债的收益率。但是现在你看养房，除了房贷，那很多保险，地税HOA，咱们说了很多遍了对吧？加起来比那个房贷的压力还要大。
你可能也发现了，那美联储其实已经连续降息好几次了啊，但是您的那个房屋保险，它降了吗？它可能降吗？涨上来了，谁又给你轻易降价？对吧？如果房子这个持有成本的增长速度，已经超过了当地工薪阶层的收入涨幅，还要面临裁员嘛，那这也就意味着房子在吞食现金流。所以贷款的朋友啊，要三思，因为靠IPO发财的人，他们是不靠贷款买房的，全现金买房毫无压力。大部分人还是贷款嘛。
好，那么最后第三个指标叫资产流动断层。哎，这是个在开发圈哈，我的一些观察。大家可以自己去周边的挂牌的房源，看一看。如果你周边的社区有，比如说300万的，甚至四五百万的那种房子，很贵啊，豪宅啊。哎，你发现这些豪宅，哎，抢的人很多，而且毫无压力啊。但是你这个中端的主力房源，比如说在加州，我就以加州为例吧，来这个中位数的房价，也是差不多100来万了是吧？不便宜了啊。这种房，中位数的房，按理说应该是面向大部分的受众啊。但是这种房你反而发现啊，这个售卖周期越来越长，这个中位数的购买力它中间断了。但是超级贵的房反而不愁卖。
刚才说过了啊，这IPO啊，造了很多很多的富豪，从市场里快速套现，落袋为安，去扫房。但是普通人你卡在中间对吧？甚至说这个裁员潮，未来两三年可能还扩大范围。
那么这3个信号，就不是说让你现在是着急卖房，或者是买房哈，而是说告诉我们，当出现了这3个信号，那么您本地市场的容错率，就已经非常非常低了。那如果你还在加杠杆啊，不考虑现金流的话，一旦就业有个风吹草动，那对于个人家庭来说，就几乎没有什么调整余地了。
今天这期节目啊，我把人工智能就是IPO啊，对大家资产的这个利弊分析框架，还有3个预警信号都讲完了啊。这是一部分是通过我自己啊，生活中我看到的，还有就是在工作一线啊，所了解到的，能够分享的内容哈。呃，您完全可以用上面的框架和信号，对自己的本地资产做出分析判断。
那么至于我个人啊，在这一年我是怎么做投资取舍的，说实话，那不是标准答案，也不一定适合所有的观众。我会把我的真实的犹豫，还有这个调整的过程，放在这周的会员节目里，给朋友们参考。那么如果大家想看看，如何把这个框架呀，还有这个分析啊，能够落实在我自己的这个案例里，欢迎您来会员频道，这周我会更新。
最后再跟大家说一些我的真心话哈，别觉得我婆婆妈妈，我是真的非常希望大家了解，就是AI改变世界的速度，远超你我想象啊。就像我们前几年刚开始数据中心立项，那是三四年前的事。那等到去年我再去匹兹堡啊，克利夫兰这一带去调研电网项目，你说放在三四年前，我是无法想象会发展成今天这样，而且居然还电荒成这样。
那么市场经济嘛，是吧？无形的手啊，他缺什么他就给你补什么。AI对于电的需求就是一个无底洞啊。所以我能够想象出三年以后，人类面对两三年以后的那一代，更生猛的人工智能，展现出会是一种怎样惊讶的表情。
所以我很真诚的讲啊，就如果一些人啊，可能这个输掉一生，但往往不是输在趋势，因为趋势我们早晚有一天都能看到。现在还缺什么信息吗？啊，现在缺的是对未知，在风险到来之前，能够提前留出退路的能力。
所以我最后再提醒一句哈，如果真的，今年人工智能集体IPO，那天到来的时候，看好你的现金流。
来宝贝们，这个是娇宝。哎呀，这个真抱歉啊，就是我这个，原来说是周日啊，更新现在我只能是周日录了啊，因为就是这个，在前端调研回来的项目啊，就是赶着要去出一些报告，所以我们都是现在就只能是几乎是一镜到底啊，中间我除非喝口水啊，那可能有些这个衔接的不太好的，大家多多包涵哈。我是尽量把最先能够接触到的一些项目，信息啊，我的一些市场思考分享给大家啊。
刚才我说了，我这个订阅了3个啊，Claud，Gemini还有ChatGBT啊。我对他们的理解哈，这三个我都用了。呃，我觉得就是在编程能力上面哈，就是码农们最关心的编程能力上面，我自己去实践它，我觉得Claud是做的to B业务最好的，这我觉得这三个里边它做的最棒。他对这个长的上下文啊，就记忆能力超强。大家知道，如果你做一些这个全栈的项目对吧？这个对前后的这个context要求是比较高的。
那么Gemini呢，呃，我之前觉得，它应该是跟YouTube是一个生态圈啊，所以也拿它做一些这个数据分析，我觉得非常好用。如果你是有打算这个做Youtuber啊啊，你可以去试一试他的数据分析。
嗯，但是说你说拿他写稿子，我也尝试让他去写写看，实话实说哈，比如说是上一期咱们讲这个，呃，Rochester的这个项目，我觉得他写的还是差点意思，就是一定要自己写稿子。所以现在其实做节目，主要的时间是在写稿子哦，一个星期可能写一点，一个星期写一点，然后这样能够把一期节目做出来。
那为什么他写稿子，他达不到我的要求啊？因为就像我说的，我觉得我在现场所感受到的，这个Rochester的整个的历程哈，是真的是，你是视觉听觉，包括嗅觉和触觉，一起触发你的一种感情。就比如说在讲到Eastman，最后我去他的那个故居啊，看到他整个的生平啊，最后的看的我是热泪盈眶。但这东西你跟Gemini来讲，他真的理解不了。
但是Gemini呢，对我来说，他在做节目上帮助最大的是什么呢？是帮我纠偏。我讲了很多，就是这个工业开发里面比较专业的，就Gemini来说，你瞧，你又犯老毛病了，他原话不是这样，大概意思啊，就是又开始自作多情了。你做那个专业，那些东西啊，并不是所有人都能听得懂的，对吧？讲点大家能够跟平时生活喜闻乐见，能够听得懂的，不要那个建筑职业病啊，一一出就讲那特别晦涩的玩意。那你看这是他对我纠偏，所以我写稿子，其实可能要被他删掉1/3。
然后拆的ChatGPT，我觉得是，哎，我对他的意见特别大。嗯，其实我早期的时候，这个我我是很看好Sam的，就是他的这个老大奥特曼，对吧？Sam这个人哈，就是他有自己的一套管理的方法，但是我觉得他不如Claud的老大，对于技术的那种那种那种完美主义。我觉得任何一个东西，你想把它做到极致啊，乔布斯啊，或者Eastman，或者是任何一个哈创业你过来的，其实都是一种偏执狂啊，都是一种偏执狂。他的这种技术上的完美主义，照Claud还是差得很远。
所以我现在把ChatGPT，作为一种日常生活的处理工具，总不能让他不干活啊，对吧？总让Gemini干活，Gemini干的够多了，你也得干点呵。OK呀，吃完了。唉，你看看那AI的世界啊，可能有一天也是这样。我们之前啊，像我们做工业地产开发，你还能给数据中心给AI提供电力，我真的是，这个回来了以后又比较感慨。当我不能够再给他提供电力的时候，你都没有猫条了，人走茶凉。
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