A Reforma Tributária e a Tributação das Operações Imobiliárias - Segurança na Transação 051

Olá, eu sou Luiz Felipe Arcângelo, advogado imobiliário, corretor de imóveis e professor em pós-graduações sempre voltadas ao direito imobiliário. É com muito prazer que iniciamos mais um programa Segurança na Transação. Queremos falar com você, amigo corretor, amiga corretora, de uma forma clara e objetiva.

Como vocês já sabem, a proposta desse programa é fornecer aos profissionais que atuam no mercado imobiliário as ferramentas para negócios seguros dentro do que manda a lei. Vocês vão descobrir sempre que possível, né, sem aquele famoso juri de case, os principais pontos do direito imobiliário. Tudo bem claro e bem explicado.

Então, neste espaço, teremos aulas, bate-papo e gente que pode nos passar boas experiências sobre o setor de móveis. Então, por isto, guarde esta frase: quem planta segurança não colhe risco.

E no programa de hoje nós vamos entrevistar, primeiramente o meu amigo, o meu irmão, Dr. José Rubens Hernandes. Ele é o advogado, um grande advogado daqui de Ribeirão Preto, São Paulo. É graduado em Direito pela Universidade Ribeirão Preto, a UNAERp. É mestre em Direito Processual Civil pela Pontifífica Universidade Católica de Campinas, a PUC Campinas. É mestre em Direito Processual Civil coletivo pela Universidade Ribeirão Preta, UNAERp, e doutor em Direito pelo Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa, a IDP.

E hoje nós falaremos sobre o tema a reforma tributária e a tributação das operações imobiliárias. E uma outra informação também é que para minha honra o Dr. José Rubens Hernandes, esse meu amigo, já foi meu professor, então é uma alegria poder recebê-lo aqui no programa Segurança na Transação.

Dr. Zé Rubens, eu quero te já te agradecer por essa participação e te passar a palavra aqui para que você possa eh fazer as suas considerações iniciais antes de a gente entrar nesse bate-papo aqui.

>> Dr. Felipe Arcanjelo é um grande amigo, irmão e eu fico muito honrado com o convite estar aqui com vocês e ele é um caso assim, um exemplar do aluno que supera o mestre, né? Então ele acabou uma jornada sensacional. Hoje toca o programa aí com vocês, é um grande especialista aí, tem um conhecimento profundo, extenso, de uma experiência vasta na área imobiliária. E é uma honra estar aqui com vocês e poder compartilhar um pouco e também aprender com esse com esse sensacional profissional que é o meu irmão querido Luís Felipe Arcanjo. Muito obrigado pelo convite. E esse tema eu acho que é um tema da hora, tá todo mundo preocupado aí com a tributação. E uma coisa que a gente deve tocar aqui, que eu já percebi, é uma linguagem simples saindo fora aí do Jurri de Cris, que nós estamos conversando com advog, com a advocacia, não é, do Luís Felipe?

>> Sim, exatamente. Nós também, logicamente, temos colegas advogados que acompanham o nosso programa, mas é um programa principalmente focado eh no corretor de móveis, né? Então, por isso que a gente fala sempre que possível, sempre que possível tentar falar sem o juridis, porque muitas vezes também não é possível, né, Zé Rubens? Muitas vezes a gente não consegue também, tem que entrar um pouquinho na questão jurídica, né?

>> É verdade. Mas a gente explica de uma forma mais fácil possível para ficar compreensível, né? A gente tenta fazer a tradução, né?

>> É, é isso aí. É o que a gente já faz eh em sala de aula também, né? Muitas vezes é o que a gente já faz em sala de aula, né?

Zé, eh, primeiro eu queria logicamente aqui agradecer pelas suas palavras, mas pra gente começar esse bate-papo, eh, falar aí sobre a reforma tributária, logicamente ela criou aí o o IVA dual, né, que é o IBS e o CBS.

>> Exatamente. Agora, de um modo geral, como esses novos impostos vão atingir a compra e venda, a locação e até a corretagem. E por que que essa operação ficou tão complexa, meu irmão?

A ideia é fazer o contrário, é transformar tudo de uma forma mais simples, até vamos começar por aí, que a gente tem hoje um cenário extremamente complexo, difícil de trabalhar, que a gente tem uma sopinha de letras, né? A gente tem o ICMS, o IPI, a gente tem PIS, CofinS e o ISS. E cada um tá numa esfera de tributação. E tá lá com os municípios. PIS e COFIS tá com o governo federal, o IPI também tá com o governo federal e o ICMS com os governos estaduais. Então cada um legisl de um jeito e há hoje no Brasil uma guerra tributária, uma guerra fiscal. Isso até no âmbito municipal, a guerra do ISS. A gente vê que centros, grandes centros metropolitanos buscam criar uma estrutura melhor para atrair prestações, prestadores de serviço e as cidades do entorno acabam tirando vantagem disso. O que foi pensado? Vamos criar uma tributação que substitua tudo isso e que seja mais fácil de lidar. A inspiração dessa tributação foi o Simples Nacional, que muita gente já conhece. O Simples Nacional, ele é feito um pagamento só de uma guia só e ali dentro do pagamento, quando é feito, ele é repartido entre essas esferas de tributação. E com base nisso, o governo ele pensou numa numa estrutura que vai ele criou através da legislação própria da estrutura dessa tributação nova, o IVUAL, que vai ser uma tributação que a gente chama por fora, mas por fora é no mau sentido, né? Quando a gente fala por fora, no Brasil, dá impressão que é algo irregular. O por fora, tributo vai ser acrescentado ao valor da operação. É uma coisa que a gente não está acostumado a a ver, a acontecer. A gente só vê isso quando nós vamos viajar pros Estados Unidos, né? Quando vai comprar alguma coisa lá em Miami. Então eu vou lá comprar um terno bacana lá de marca, eu pago lá $. 1.000 num terno. Por exemplo, quando eu vou no caixa passar o cartão, o cartão não passa $000, passa um pouco mais. 170, por exemplo, porque lá oado deles é 3% só. Aqui a gente não sabe ainda ao certo qual vai ser a lista do IVA do Al. Tão dizendo, estão dizendo que em torno de 26, 28, tem alguns que falam que pode chegar até a 32, 33%, mas não tem nada oficial ainda. Vai haver uma divisão entre o governo federal, que vai ser a CBS, que é a contribuição sobre bens e serviço, e sobre o IBS, que é o imposto sobre bem e serviço, que é o resto, que é vai absorver o ICMS, o IPI, físico, o o ICMS, o IPI e o ISS municipal. E lá na parte federal o a CBS vai absorver PIS e COFINIS. Então a ideia é tentar simplificar. Agora o que você pensou nisso? Tributar tudo, todas as operações. E uma curiosidade que a gente tá até olhando aqui para fazer algum material para esse pessoal que tá perdido. Até os cartórios vão pagar CPS. Olha só que coisa curiosa, porque até hoje a gente olha, >> né, quando você vai passar uma escritura, tem custas e monumentos e pronto, né? Agora vai ter lá um cálculo de BS, CBS que vai ter que ser recolhido. O que vai acontecer? Todas as operações, compra, venda, locação, locação de bens móveis, imóveis, compra de produtos para consumo ou para revenda, tudo vai ter IBS, TBS e tudo vai ser calculado separadamente, vai ser acrescentado. Então, quando a gente vai ter uma mudança de comportamento, esse é o primeiro ponto. Quando eu verificar o preço de alguma coisa, eu vou ter que olhar quanto custa isso. Custa X, mas eu tenho que acrescentar o IBS e CBS para saber quanto vai dar o pagamento, porque eu tenho que pagar também o imposto. E nesse sistema tem um detalhe aí também que é importante que o governo fez, visando eh acabar com a sua negação ou diminuir, porque a gente sabe que sua negação nunca vai acabar. Quando se desenvolvem metodologias mais eficazes, a sua negação desenvolve outros mais ainda. É sempre dessa forma. Mas o que vai acontecer? Vai ser criado um sistema chamado de split payment. É um nome complicado, né? Eu eu não quero falar jurídic aqui, mas eu vou dar um exemplo para vocês que é muito tranquilo. >> Todo mundo aqui usa, por exemplo, o iFood, né? No tempo da pandemia, o iood polarizou. Quando eu compro alguma coisa pelo iFood, como que eu faço o pagamento? Eu mando um pagamento só no cartão de crédito ou um Pix, por exemplo, pra plataforma e lá dentro da plataforma ela separa os valores para cada pessoa que tá envolvida na operação. Então vai um pedacinho do pagamento pro motociclista, pro entregador, vai um pedaço do pagamento maior que vai pro restaurante e vai um pedaço do pagamento pro iFood. Então isso é um método já usado de split payment. Um outro exemplo que eu dou, que muita gente conhece são os condomínios, né? Quando eu vou pagar um boleto de condomínio, aparece um nome lá que é conhecido já, PJBank, por exemplo, a pessoa fala: "Mas o que é isso? Quando eu recebi a primeira vez a cobrança do meu condomínio, eu falei: "Será que é um boleto fake, eu vou pagar, tão aplicando um golpe?" Não, não é, é um spirit payment. Quando eu pago aquilo, vai aquela plataforma vai repartir o pagamento com a imobiliária, com a folha de pagamento, com os fornecedores. Para, por que que foi feito isso? Qual que é a ideia que tá atrás disso? Pra gente não remontar operações para que não haja tributação em cascata, senão eu recebo um valor tributa, aí uma pessoa emite uma nota para mim, eu pago ela, tributa de novo e assim vai aumentando em cascata a tributação. Então payment foi pensado assim, o governo idealizando esse sistema falou: "Pera aí, hoje o ICMS tá embutido no preço das coisas". Então, se eu comprar, por exemplo, essa caneta aqui, ela custar R$ 10, dentro dos R$ 10 tem CMS, isso vai acabar. Quando eu comprar a caneta, ela não vai custar R$ 10. A tendência é que ela custe menos do que isso. E quando eu acrescentar o IBS, CBS, ela chegue perto de R$ 10 o preço dela. É isso que tende a acontecer na economia, acomodação dos preços pra gente não pagar valores maiores do que os que a gente paga hoje. Em alguns setores ter um aumento provável de valores, né? O setor de serviço é o que vai ser mais afetado. Mas nos produtos como essa caneta aqui, provavelmente vai ter redução. Por quê? A gente já tem uma tributação no nos produtos grande, 18 de CMS, 10 de PI e 9.25 de PIS e só aí já dá quase 40%. Se a gente reduzir para 26, 28% vai ficar mais barato. Então, quando eu for comprar a caneta, eu pago um valor, um só, e lá dentro da plataforma do banco, o banco vai separar o dinheiro que vai pro fornecedor da caneta e o dinheiro que vai pro governo. Então, não vai mais acontecer de eu comprar a caneta e pagar pro fornecedor os R$ 10, o fornecedor recolheu o ICMS, por exemplo, isso vai acabar. Que era aí que muita gente se autofinanciava através dos impostos e até com um discurso que a gente acha que não é muito correto, né? Falar assim, a gente paga muito imposto nesse país, mas não é o empresário que tá recolhendo o ICMS, que tá pagando o ICMS, é o consumidor que tá pagando por aquilo, né?

>> Pegar um carro, por exemplo, o valor do carro em torno de 50% são impostos, né? Um peso muito grande. Agora vamos fechar a questão dos imóveis, né? Além trazer algumas definições de quem vai ser contribuinte de BSCBS na operação imobiliária e alguns critérios bastante objetivos. O exemplo que eu acho que muita gente já ouviu falar é aquela pessoa que tem mais de três imóveis e que tem uma renda anual acima de 240.000. Hoje já não são mais 240.000, porque a gente já tem uma inflação aumentando esse número. Então é um pouco mais de 240.000. Pessoa que tiver nesse cenário, eh, ela vai ser contribuinte de IBS, CVS. E aí ela vai ter que se preparar para isso, ela tem que se organizar porque senão ela vai ser punida também pelo imposto de renda. Depois nós vamos tratar disso provavelmente aqui.

>> É, vamos tratar. E essa informação, Zé, essa informação é interessante que você tá trazendo porque muitas pessoas eh nós fizemos um levantamento de muitas carteiras de locação, né? Eh, carteiras de locações para poder entender qual que seria o impacto naquela carteira, né? E e muitas vezes, recentemente, por exemplo, uma carteira com 300 imóveis, eram dois locadores, pessoas físicas que seriam de fato afetados eh com o IBSCBS. Os demais não tinham mais de três imóveis, não tinham um rendimento superior a R$ 20.000. Então, por isso que é importante esse esclarecimento também, né?

Perfeito. Isso é muito importante porque senão a pessoa vai criar uma estrutura de uma empresa para gerir esse patrimônio que vai ficar caro. E no linguajar nosso aqui do interior a gente brinca, a gente fala que o molho ficou mais caro do que o frango, né, Luiz Felipe? Então é uma situação. Mas uma coisa que tem que olhar não só a essa questão da renda bater em 240.000, mas olhar o que o imposto de renda leva dessa brincadeira. Porque se eu tiver no limite, recebendo aluguéis de R$ 15.000, perto de R$ 20.000, que é o limite, tendo um imóvel só, por exemplo, um galpão industrial, único imóvel que eu tenho para locação, recebo R$ 20.000. Então eu tô na na marca de pênalty lá, eu vou ter um imposto de renda pesado, 27,5%. Então, a pergunta é: compensa pagar 27,5% de imposto de renda e sair fora da contribuição do IBSCBS? Porque dá uma impressão assim, vai pagar um CBS muito alto, 26% também não, porque no caso dos imóveis na locação, o redutor, a alíquota vai ser reduzida em 70%.

>> 70%.

>> Então se eu pegar, supondo que a luta seja de 26%, se eu pegar 70% a menos, eu vou ter uma uma líquida em torno de 7.8, de 8% mais ou menos.

Perfeito.

>> E vou tributar no imposto de, em vez de tributar o imposto de renda 27,5%, eu vou tributar em torno de 14.53% na pessoa jurídica. Então se eu pegar 7.8 + 14.53 eu vou pagar em torno de 22% de imposto final, né? E tem um detalhe do IBSTBS. Se eu for contribuinte, tiver a pessoa jurídica, aí tá o detalhe, tem que fazer conta, aí tem que entrar que a gente tá vendo que tá mudando tudo, que tá ficando uma coisa muito técnica, né? Por que que eu tenho que fazer conta? Eu tenho que ver o que eu tenho de crédito de IBS, CBS, porque o IVA, a estrutura dele é um tributo não cumulativo, ele é muito amplo. Hoje a gente tem o ICMS, o IPI, assim, que eles são não cumulativos, mas não são plenos. A não acumulatividade ela é muito reduzida. Então, por exemplo, o ICMS dessa caneta aqui, a fábrica dela só pode fazer créditos CMS dos das matérias primas, dos insumos usados na caneta e nada mais. Agora, no BSCBS, eu posso creditar tudo. Então, se eu tomar serviço de transporte, de funcionários, eu posso pegar o crédito dessa nota. Se eu pegar serviço de telefonia, eu pego o crédito dessa nota. Se eu pegar os créditos de um corretor de imóvel, tomo o crédito dessa nota. Então, tudo vai ser possível aproveitar o crédito e reduzir. Então, eu pagaria esses 8% de BSCBS se por acaso eu não tomar nenhum crédito. Ou seja, se eu tiver lá num pessoa e não for pessoa jurídica ou se eu for uma pessoa jurídica e não tiver nada de organização e aí precisa começar a mudar, a pensar e os pessoal de contabilidade tá se reorganizando. Por quê? Toda contabilidade foi pro caminho mais simples, literalmente. Não é fazendo trocadilho, não. Toda contabilidade preferiu adotar pros seus o sistema C de tributação. Por quê? É mais fácil. Eu só controlo o faturamento, calculo as guias, entrego pro cliente, ele tá pagando, tá tudo certo. Agora eu vou ter que fazer conta, compensa creditar, vai todo mundo querer crédito do imposto. Então, por exemplo,

>> até mesmo quem que mexe com prestação de serviço, né, Zé, vai ter que decidir se vai ficar no híbrido ou vai ficar no simplificado, né?

>> Perfeito.

>> Corretores terão que tomar uma decisão. As imobiliárias para quem que você trabalha, né? Ah, para quem você trabalha, toma crédito, vai ter que fazer conta, né?

>> Isso é muito importante, porque vamos falar pro corretor, né? O corretor, pessoa física, eu acho que ele não existe mais, porque ele fica muito caro pro próprio corretor, porque se ele não declarar a renda, ele fica muito arriscado, né? Ele fica perigoso, né? De ser autuado e perder tudo que ele ganhou ao longo da vida. Se ele declara tudo, ele tem que pagar um imposto de renda pesado, 27,5%. Quem toma o serviço dele, se for pessoa jurídica, paga 27% lá daquele sistema, a previdência e tudo mais. Então não compensa, fica muito caro. Então todo mundo foi lá e abriu sua pessoa jurídica. Então esse é o caminho hoje. Abri a pessoa jurídica, optei pelo simples, ótimo, tô já organizado. Posso ser uma empresa pessoal, posso ser um corretor sozinho, né? Um um a gente fala lá o último boicano, né? Que trabalha sozinho, não tem parceiro, gosta de fazer o trabalho dele. Esses são os caras bons, raiz, né, que conhecem todo mundo.

>> Mas o que que acontece? Essa pessoa, ela ela vai tomar crédito que vai ser presumido de BSCBS. No simples vai ter tomada de crédito, mas não pleno. E quem usar o os serviços de crá no simples também não vai conseguir usar um crédito pleno, vai usar parcial, que é aquilo que a pessoa conseguiu aproveitar. Isso não tá muito claro ainda como vai funcionar. As regras estão surgindo, o governo tá baixando as normativas, a gente tá começando a entender o sistema agora que ele tá sendo testado este ano. Mas o que a gente percebe é que a melhor opção, quem tiver no simples se mantenha no simples, mas faz a opção de tributação específica do IBSCBS no formato normal. Por quê? Porque essa pessoa vai poder acreditar tudo que ela usar de serviço, a conta de luz, provavelmente até coisas que vem no condomínio, a a o serviço que é usado de terceiro, telefone, internet, essas coisas todas que t nota fiscal, vão gerar crédito, então vai poder abater e podendo abateros, e eu transfiro crédito também para quem usar o meu serviço de corretor. Então essa vai ser uma jogada, mas sempre a recomendação é essa, tem que fazer conta, não adianta a gente ficar falando para quem trabalha, né, Zé? Para quem esse corretor trabalha, né? Ele trabalha só pra pessoa física, ele trabalha pra pessoa jurídica, né? Se ele trabalha só pra pessoa física, não tem muito sentido, né? Agora, se ele atua para PJ, né? Vamos pensar para empresas, daí já começa a mudar a coisa, né?

Exatamente. Eu acho que é super pertinente a sua colocação, porque se eu tô trabalhando para pessoa jurídica e preponderam ou os melhores honorários vem da pessoa jurídica, empresas que compram, né, faz lá o Buil to Suite, né, aqueles contratos formatados para um negócio específico, falou: "Ó, pera aí, eh, mudar toda uma estrutura para depois não ter a tributação que na pessoa física tem é plenamente pertinente à tua colocação."

>> Perfeito. Perfeito, Zé. Uma outra questão aqui que eu quero trazer pro nosso bate-papo é aquela questão do CPF do imóvel, né? Nós já falamos um pouquinho aqui,

>> falamos um pouquinho sobre os novos impostos, mas como que o governo vai controlar tudo isso, né? E a gente tem falado muito sobre um tal de CIB, né? Que é esse cadastro imobiliário brasileiro aí, né? Que é uma espécie do CPF do imóvel. O que é esse cadastro e como o corretor deve orientar o cliente sobre os riscos de omitir informações ou até subfaturar contratos a partir de agora?

Zé, >> eu acho que isso essa é a pergunta de 1 milhão de dólares pra categoria dos corretores de imóveis. O que que acontece? Até há pouco tempo a venda, a intermediação era uma coisa mais simples. A gente tava vendo, eu sou corretor, o Luiz Felipe quer vender um imóvel, o João quer comprar. Eu cheguei lá, quanto que você quer pelo imóvel tanto, negociou, acertou, ajustou o preço, vamos passar a escritura, tá tudo certo. Essa operação se implore assim, ela acabou com esse sistema novo. E eu preciso olhar várias coisas. Primeiro o seguinte, essa pessoa que tá vendendo é contribuinte de BSCBS, é uma incorporadora, é um cara que é equiparável a a contribuinte de PSCBS, não é só quem aluga imóvel, mas também quem vende, quem vendeu ou quem vende nos últimos três três anos mais de uma determinada quantidade de imóveis, me parece que é entre três e cinco imóveis.

Sim.

>> O que que acontece? Essa pessoa é contribuinte do IBS CBS. Então eu tenho que olhar se a pessoa é contribuinte, senão ela vai, ela vai transferir crédito. Se for pessoa jurídica tá mais fácil de enxergar isso. Mas verifiquei isso. Ou então é um construtor, ele constrói e revende. Se eu construi e revendo no último ano eu fiz isso, eu sou contribuinte também. Então é o seu primeiro ponto. Segundo ponto, quanto que vai tá esse imóvel lá no no CIB? É essa essa pergunta sua. O que é o CIB? O CIB é um cadastro de nacional dos imóveis. Ele foi idealizado para quê? Porque há uma uma um um ambiente muito confuso de valores sobre os imóveis no país inteiro. Os municípios tributam por um valor para cobrança de TBI. Os estados querem atribuir outro valor para cobrança de heranças sobre imóveis e virou uma torre de Babel. Então, olharam, falaram, vamos organizar isso aqui também. Vamos criar um cadastro. Foi criado o cadastro. O que que tá acontecendo com esse cadastro? Ele tá sendo alimentado hoje pelos cartórios estabilionados quando lavram as escrituras e a Receita Federal tá recebendo essas informações. Os bancos também podem acessar por conta dos contratos que eles fazem que t força de escritura, mas nós ainda mortais não temos acesso a esse cadastro. Esse é um ponto que não adianta a gente ir lá mexer, querer descobrir, a gente até consegue olhar e ver o contexto, mas não conseguimos interagir com o cadastro e provavelmente vai continuar assim. O que tem lá desse imóvel? Tem a descrição. Ele vai substituir a matrícula. É uma das perguntas. Vai acabar a matrícula do imóvel? Não, não vai. Matrícula do imóvel vai continuar existindo cartório de imóveis. A du diligence que você tanto explica e tão bem sobre as operações imobiliárias vão ser feitas assessoria de diligências com a matrícula, com a certidão vindenária e ela vai continuar trazendo os seus elementos. Esse cadastro vai tá e se fazendo referência obviamente à matrícula, mas ele vai trazer outros dados também. A questão, ele vai ter os dados da da da do cadastro municipal para efeito de de PTU e TBI ou cadastro para efeito de T, que é o CCI, na esfera federal. Então ele vai trazer essas informações e ele vai trazer as informações sobre os valores desses imóveis e ele vai fazer comparações, ele vai permitir que o governo veja os imóveis dentro de um de uma região, dentro de uma área, conforme eles forem negociados. Se houver um disparate muito grande em termos de valores, vai acender uma luz amarela ali, o governo vai checar, ó, porque esse imóvel foi vendido por um valor tão baixo se aqui nessa região o preço do metro quadrado é tanto? Então, essas operações subfaturadas, subreavaliadas, que muita gente ainda faz, tem às vezes pagamento por fora, a tendência disso é que desapareça, porque o governo vai ter em mãos uma ferramenta de controle disso. E se o valor tiver errado, eu tiver algum problema com o valor, eu, como contribuinte, eu posso pedir para corrigir o valor. Eu faço um processinho administrativo. Então, vou fazer um requerimento, protocolar, usar o certificado digital, ele vai ser corrigido. Posso fazer uma avaliação. Esses critérios de avaliação ainda não estão definidos, mas ainda vai com certeza regular isso. E tem um outro ponto também que é muito importante esse cadastro que é pra questão da da do pagamento do IPS da CS, >> que é assim, eu tenho um estoque de imóveis, eu tenho um imóvel que tá no meu nome, ele já existe, eu já paguei imposto sobre ele e tudo mais. Se eu vender ele agora, ele tá na minha declaração de renda por um valor baixo. Normalmente se eu vender ele por um valor maior, eu vou ter o ganho de capital. Isso continua existindo, que é outra tributação que é sobre o patrimônio. Mas se eu não falar nada pro governo, eu vou pagar CBS sobre essa diferença desse valor entre o que eu paguei e o que eu tô vendendo. Vai ficar muito caro isso. Então na legislação de IBS foi criado um mecanismo que chama fator de ajuste. Por quê? Porque eu já paguei imposto nos imóveis que estão no meu patrimônio. Então o governo falou assim: "Olha, você pode pegar valor atual e apontar esse valor lá no cadastro imobiliário brasileiro. Qual que é o fator de ajuste para efeito de BSCBS? Não para ganho de capital, mas para efeito de BSCBS? Eu vou lá e preencho os dados. Falo: "Ó, o valor desse imóvel aqui que eu paguei 1 milhão nele hoje é 15 milhão." Então eu ajusto isso aí. A informação até quando? Tenho que fazer isso até 31 de dezembro de 2026. Olhem isso, porque brasileiro é car deixar pro último dia. E no apagar das luzes desse ano, eu tenho certeza que vão deixar e vai virar aquele inferno. Todo mundo correndo para tentar ajustar valores. Pode ser que não haja tempo de fazer avaliações, de ajustar números. Mas não façam isso quando assim que a respita soltar a regulamentação. Então eu fazendo esse ajuste do valor para efeito de BSCBS, quando eu vender o imóvel, eu vou pagar CBS sobre a diferença do que eu ajustei. Então vamos pegar um números. Eu comprei um imóvel por 1 milhão, vale 15 milhão. E eu vendo ele por 1.800. Se eu não fizer nada, eu paguei 1 milhão, pago o IBSCB sobre 800.000, que é a diferença entre a entrada dentro do meu patrimônio e o valor da saída. Se eu ajustei ele para 15 milhão eu pago IPS CBS sobre a diferença entre 1 milhão 1.500 e R 1.800. Vou pagar IBS CBS sobre R$ 300.000. Então essa é a jogada, tá? Então fiquem atentos a isso, corretores. Fiquem atentos também ponto que eu acho que o ponto de trabalho para vocês corretores, que são as avaliações. Então quando surgir a regulamentação, atentos a isso, vocês podem olhar falar: "Eu conheço já o Hernandes, eu que vendi um imóvel para ele, se por quanto foi passada a escritura, eu vou conversar com ele para ver como é que tá o o CIB dele, daquele imóvel. Hernandes, como é que tá lá aquele cadastro que eu te vendi por 1 milhão? Eu falo, Arcângelo, tá por 1 milhão, rapaz. Ô, Hernandes, vamos ajustar. Você quer que eu faça avaliação para você como corretor? Eu faço um laudo bonitinho, como eu faço, com toda a técnica aqui que os corretores têm. Coajustamos o valor, pago os honorários devidos pro Arcanjo, vem fornece o laudo, eu vou lá, faço o requerimento no cadastro e ajusto o valor para 15 milhão para 1.800 e tá tudo certo. Então isso é um trabalho que vocês podem desenvolver ao longo agora de 2026 e não deixem, né, pra última hora para não ficar aquela correria que depois pode ser que não consiga fazer, que não dê tempo, né?

Sem dúvida, sem dúvida. Eu achei interessante nessa sua fala primeiro esse fator de ajuste, né, que as pessoas terão que ter muita atenção, né, eh, de fato, porque senão vai ter muita gente pagando muito imposto, né, porque tem imóvel que tá totalmente defasado ali o valor dele, vamos dizer assim, né?

>> E a outra coisa, Hernandes, é que as pessoas que trabalham hoje com leilão de móveis, que trabalham, aquela pessoa física que constrói e revende, todos esses agora vão ter que pensar um pouquinho melhor, né? Porque se faz mais de três negócios por ano de leilões, já vai cair no IBSCBS.

>> Se construiu mais.

>> É,

>> Tem muita gente que que a gente brinca, né, que fica olhando eh se se vai ter imóvel vendido, né, por valor mais baixo em leilão. E eu fico lá eh buscando oportunidades, né? Então, a a isso é um ponto interessante. No caso do leilão, eh, a partir da reforma, o valor da rematação vai ter incidência do imposto. Então, tem que olhar isso também, porque eu posso chegar num leilão, participar dele e não contar com essa história. Eu falo: "Nossa, eu fiz um uma arrematação e vai aumentar 26% aqui do negócio." Eu não sabia disso. Eu não tenho dinheiro, eu só tinha o valor do lance aqui. Então, minha margem é baixa, né? A minha margem é baixa com esse imposto, não vai valer a pena comprar.

>> Não vai valer a pena. E e além disso, se eu e eh eh melar o leilão depois de terminado, eu posso ser punido, eu posso ser multado pelo juiz da execução, quando é uma execução judicial, me punindo ali, fal que você tá fazendo aqui tá atrapalhando a gente que a gente vai ter que vender de novo, vai ter que publicar editais, tudo de novo. Então isso é um problemaço, né? Então tem que tomar muito cuidado com isso. E também o que a gente tem falado muito, Luís Felipe, que isso é muito importante. É, é, é uma prática dos brasileiros de venderem as coisas meio assim escondido, né, meio na surdina, ninguém pode ficar sabendo. Aí de repente aparece lá na contabilidade ou por na hora que vira o ano vai fazer o imposto de renda, fala: "Tá aqui a escritura, eu vendi a casa da rua tal, o imóvel da rua tal". Que vai se descobrir o que foi que aconteceu. E numa situação dessas a gente pode ter uma tributação pesadíssima. Então, no próprio IBSCBS, eu vou dar um exemplo aqui que a gente tem conversado sobre isso. Quando eu crio uma empresa, eu tenho o ativo permanente, o ativo imobilizado e tem o ativo circulante. Permanente, eu coloco as coisas, pode ser até veículos eu posso colocar lá, porque apesar de chamar ativo mobilizado, é um ativo que tem esse nome, porque eu não vou mexer nele, eu não vou vender, ele não é ele não é objeto de negociação, ele é usado para minha estrutura empresarial. Então, um veículo que eu tenho na imobiliária que vai levar o corretor para mostrar os imóveis que está em nome da imobiliária, tá no ativo imobilizado. Os imóveis que ela usa como sede dela própria das filiais, tá no ativo imobilizado. E os imóveis que a empresa patrimonial, as holdings lá estão vendendo, elas colocam um ativo circulante. Por quê? É mercadoria. Tô vendendo um apartamento, ele não pode estar no imobilizado, ele vai pra mercadoria. E aí tem um detalhe grande, no imobilizado, eu tenho uma um a depreciação contábil. O imóvel ele é depreciado em 25 anos, 4% por ano. Se eu demorar muito comprar um imóvel numa pessoa jurídica, qualquer pessoa jurídica, não é rou não, qualquer pessoa jurídica, eu comprei uma um um galpão industrial e tô lá com ele faz 20 anos no meu patrimônio. Provavelmente o valor do galpão da construção hoje é zero na contabilidade. Só tem o valor do terreno. O terreno não deprecia, mas a construção >> então na hora que eu vender esse imóvel, eu posso pensar gravar no eu paguei 1 milhão há 20 anos atrás, vou vender por 15 milhão agora, vou ter um grande capital de 500.000, tá tudo certo. Não, eu vendi por 15 milhão, vou ter um grande capital de 15hão, porque ele tá zero na contabilidade, tá 100.000 1 na contabilidade, que é o valor do terreno. Então, tem que olhar isso. Então, a o que a gente tá falando, a venda hoje é algo muito técnico e eu preciso fazer o levantamento de vários números, fatores e situações. Então, se é jurídica a pessoa que tá vendendo e se é jurídica que tá comprando ou física, se eu vou ter de um lado só contribuinte PSBS, do outro lado só consumidor ou não, se eu tenho interesse em aproveitar algum crédito, né? Como é que fica essa situação? Porque, por exemplo, a corretagem vai ser usada para abater valor do bem. A lei previu isso, mas não tá prevendo outras despesas. Se eu fizer melhorias no imóvel, por exemplo, por exemplo, comprei um apartamento, eu comprei os armários embutidos, eu vou precisar de uma nota fiscal disso daí e vai vir IBS CBS esse negócio, vai aumentar o valor com base nisso. Então tudo bem, eu consigo melhorar essa condição de valor na hora de vender. Então essa questão do cadastro, ele vai trazer todas essas informações também que eu vou poder registrar nele essas modificações que vão acontecendo de valores do próprio patrimônio, né? Mas eu acho que é isso. A a questão da da pessoa física e da jurídica tem esse ponto, do cadastro também, esses pontos que a gente tá falando, tem essa questão da das operações se tornarem operações um tanto quanto complexas. E se o corretor >> deixar ali de se alertar para esses dados, eu tenho a impressão até que a a sua duência ela aumentou talvez algumas páginas ali ag >> Sem dúvida, sem dúvida, sem dúvida. A questão tributária ela entra na du diligence agora, né? Sem dúvida o profissional que é dedicado a isso.

>> E, por exemplo, quando um vendedor contrata ele, principalmente, quais são os pontos dentro dessa que que ele vai ter que pagar com relação a isso? Eu me lembro uma certa uma certa vez, Dr. Hernandes, eh que um colega, um cliente veio até o escritório que ele ia vender uma cobertura aqui na na Avenida Portugal aqui em Ribeirão Preto, uma cobertura e ele pagaria ali R$ 60.000 a título de ganho de capital, segundo o contador dele apurou. Depois que foi revisado isso, meu irmão, foi revisado, jogou no sistema ali da da receita, tudo, deu 5.000 de pagamento de ganho de capital, uma diferença de R$ 55.000.

>> Então, isso que eu te falo, né, da importância dos profissionais que estão preparados nesse contexto agora da reforma, né?

>> E e essa é a diferença. E essa é a diferença, né? Se eu tiver um corretor que me dá mais informações, sustenta o negócio e me permite melhorias, ajustes que me vão que vão me favorecer, nossa, eu vou querer esse cara do meu lado. Agora, se eu tiver um corretor que eu pergunto para ele, não sabe nada, ou ele me dá uma informação imprecisa ou errada, eu não quero mais conversar com ele. O mercado vai filtrar essas pessoas, né?

>> Vai filtrar, vai filtrar, sem dúvida. Agora, uma outra questão que eu queria trazer aqui pro nosso bate-papo, eh, meu irmão, é que muito dos nossos ouvintes aqui, eles são corretores focados no agronegócio, né?

>> Perfeito.

>> Vendítios, fazendas. Então, nesses imóveis rurais, Dr. Hernandes, eh, a tributação do ganho de capital tem alguma particularidade que o que o corretor precisa alertar a esse produtor rural, essa pessoa que trabalha com esses imóveis rurais?

Tem, tem, mas é benéfica. O alerta ele é ele é muito vantajoso, né? Quem tá na área urbana paga o ganante de capital entre a diferença do que pagou e o que vendeu. Aí as pessoas até ficam indignados, mas é inflação? Falou: "Você vai pagar grande de capital em cima da inflação". Isso é um problema que a gente tem que a gente não consegue mudar, que tem que mudar a legislação. No caso do imóvel a gente tem um uma sigla lá que todo mundo conhece que é o VTN, que é o valor da terra nua. Tem o VTI, que é o valor da terra integral. Que é tudo que tá ali, que é cerca, melhoria, galpão, máquina, equipamento, pessoal que mexe com leite, ordenhadeira, aquela coiseira toda. E do outro lado só o VTN, que é o valor da terra nua. O que é tributado é só a diferença do VTN entre a data da compra e a data da venda. E o isso é é uma vantagem muito grande para quem tá no muito grande, porque às vezes a gente vende v uma operação de uma fazenda vendida por 10 milhões, você vai olhar lá o VTN dela é 1 milhão falar: "Então eu vou calcular grande capital em cima disso". E o valor da compra é 1 milhão. Falei: "Então a diferença entre 1 milhão 200.000 paga lá os 15% sorrindo, né? Não tem problema.

É, >> diferentemente se eu pegar um um com uma compra de 1 milhão200 por 10, eu vou pagar 15%. 15 já não é 15, já vai ser um pouco mais. Até 5 milhões é 15. De cinco para cima começa a subir a líquida até chegar a 22,5%. Mas aí eu vou pagar um valor pesado de ganho de capital. Então é bem interessante isso. E essa vantagem também existe na pessoa jurídica do agro. Aquela pessoa jurídica que explora o agronegócio, ela também tem essa vantagem. Já as empresas comuns não. Então isso é interessante. Isso vale pros corretores e pros contadores também. Tem que trabalhar todo mundo junto.

>> Sim. E a gente às vezes precisa de um advogado no meio dessa história para poder ter o olhar estratégico do negócio que de ajuda. O corredor tem, mas a gente tem a o olhar do estratégico jurídico. É melhor fazer assim do que assado. E uma das coisas que a gente tá vendo hoje em termos até de planejamento sucessório, que é uma área que a gente trabalha fortemente aqui em Ribeirão Preto e região, é que no agro a gente tem algumas soluções muito interessantes que o pessoal continua explorando a terra no seu próprio CPF, que isso é uma coisa que muita gente deseja ainda. Por quê? Porque o imposto dessas pessoas é maravilhoso, ele é cheio de incentivos. A pessoa que for muito inteligente, que ela for mais inteligente que as demais, ela vai fazer contabilidade e ela vai recuperar o que ela pagaria de imposto de renda com melhorias na propriedade rural dela, comprando tratores, máquinas, fazendo cerca, cercando área de proteção permanente. Então a gente tem soluções assim, são muito interessantes. Mas o que eu acho que é é importante ressaltar pro corretor e pro dono de propriedade do agronegócio é basicamente isso, olhar o VTI se ele tá atualizado, se ele tá sendo corrigido, porque eu vou ter essa diferença na hora de vender entre o VTN da época da compra e o VTN da hora da da venda. Essa diferença que vai gerar o pagamento do ganho de capital. Então é bom chegar a declaração de renda se ela tá bem feita, se ela tá correta para não trazer um uma informação desastrosa bem na época que a pessoa vai vender, né?

Excelente, Hernando. Sem dúvida. É um dos cortes desse programa aí que o CR vai tirar que são super interessantes, né? Eh, meu irmão, eh, programa bom passa muito rápido, né? Sem dúvida, nós teremos que fazer um programa parte dois, que ficaram ainda perguntas que eu faria aqui para pro irmão, mas eu queria encerrar esse nosso bate-papo, Hernandes, eh, trazendo aqui as diferenças, finalizando esse bate-papo na prática. Qual é a diferença matemática, meu irmão, na tributação do IBS, do CBS, de quem opera na pessoa física versus quem opera na pessoa jurídica pro pessoal que tá acompanhando esse programa, não só os corretores, mas aqueles que que logicamente são operadores aí do mercado imobiliário, né?

Perfeito. Essa pergunta é super pertinente porque é uma pergunta que a gente tá respondendo ela aqui diariamente. >> Todo mundo que fez a sua empresa patrimonial, colocou a propriedade lá dentro, vem e fala: "Ah, eu tô preocupado, eu quero desfazer

"A minha empresa, eu vou pagar mais imposto." Não faça isso, que é aí que você vai pagar mais imposto. A diferença numérica, ela é basicamente o seguinte: se eu tiver naquele cenário de mais de três imóveis, mais de 240.000 por ano de renda, eu sou contribuinte de BSCBS. Esse é o cenário.

Se eu tenho compra e venda de imóveis num espaço de um ano, imóveis que eu construo e vendo, se eu vendi no último ano e tô fazendo e construindo, também sou contribuinte de BSCBS. Eu não vou poder ser seletivo, falar assim: "Ah, eu sou só contribuinte de BSCBS na compra e venda e na locação." Não, eu vou ser para todo efeito. Ou eu sou por um fator ou por outro.

E se eu vender imóveis nos últimos, vendi imóveis nos últimos 3 anos, pode ser aquele cara que tá mudando de vida, né? Ele comprou um apartamento, melhorou de vida, trocou, deu aquele no negócio, comprou, pegou outro. Se ele fez isso nos últimos três anos com três imóveis, ele também é contribuinte de BSCBS na pessoa física. Então, tem esse primeiro ponto, ele não vai ter crédito de BSCBS, o pessoal vai pagar ali total na saída. Então, aí já tá o primeiro pepino que ele vai enfrentar.

O segundo é que toda a renda que ele tiver vai com pessoa física. Então, se tiver renda de aluguel, vai ela pros 27,5%. É uma paulada isso.

"Uma paulada." Se eu tiver naídica, eu vou aproveitar os créditos. Esse é o ponto. E se eu for contribuinte de BSCBS, eu vou ter os redutores. Eu vou ter os redutores de 70% nos aluguéis, no pagamento de BS TBS. Vou ter os créditos desses valores, vou ter a tributação mais branda do imposto de renda também, da do adicional do imposto de renda, e vou ter também o redutor na venda do imóvel, que é de 50% da lista.

Então, a gente tem que fazer conta, mas numa matemática assim de padaria, aquela que a gente brinca, né? Puxa ali o pão de padrilha, faz a conta lápis ali para ver se dá certo. Se eu pagar imposto de renda na pessoa física de 27,5% e pagar, diferentemente na jurídica, um valor que dá em torno de 2.72%, que é o lucro presumido do imposto de renda para quem lida com compra e venda de imóveis, olha só a diferença.

É isso. Gigant.

"Gigantes." "É muita." Aí falar: "Mas vai ter IBS, CBS." Tá bom. Se eu somar em torno de 8% PSCBS, eu vou ter em torno de 10% de de pagamento de imposto na jurídica. E na física, eu vou ter o pagamento de BSCBS provavelmente integral, porque eu não vou ter mecanismos ali de confiáveis para crédito.

"Não vou ter inscrição para controlar isso." E vou pagar os 27,5%. Então, assim, tudo indica que eu preciso me organizar debaixo de um CNPJ. Eu não posso fazer diferente. E a partir daí, todas as operações que essa pessoa for fazer, ela tem que estudar minimamente como ela vai fazer. E a gente tá exercendo hoje um papel, acho que você também tá compondo grupos assim de criação de estratégias para as pessoas que estão trabalhando com esse tipo de investimento, porque no Brasil, ainda a gente vê o cenário dos imóveis como ainda um cenário bom para se formar uma previdência pro IPAD. Eu consigo ali formar um um um cabedal de patrimônio que eu consigo gerar receitas constantes, passivas, de aluguéis, tudo mais.

Então, é preciso que essas pessoas passem a utilizar o serviço com frequência de bons corretores, de bons advogados, como você, inclusive especializadíssimo na área imobiliária, para que as pessoas tenham essas informações e não façam negócios errados, não formatem negócios de forma de maneira errada. Essa é a é a dica mais importante que a gente dá hoje.

"Muito bom para a nossa equipe aqui do do CRE." Eu eu penso que o corte tá aí, o corte desse programa que vai pro Instagram é justamente essa pergunta. Ficou muito esclarecedora essa resposta, meu irmão. Eu queria te agradecer. Eh, você é um amigo, um irmão que eu tenho na vida aí, uma referência enquanto profissional para mim. Então, eu só quero te dizer que foi uma honra recebê-lo aqui no programa Segurança na Transação, e eu vou te chamar pra gente olhar a sua agenda para já marcar o programa dois desse tema aqui no programa Segurança na transação.

"Pode, pode contar comigo." Muito gentil a sua colocação, e eu assim admiro muito a sua trajetória, me inspira bastante, me traz assim um reforço de juventude vendo você falando: "Vamos atrás que o negócio é estudar, passar o conhecimento." Acho que essa é a jornada bonita que você faz. Fico muito feliz com isso, que o conhecimento compartimentado, ele é um conhecimento como a água estagnada, né? Ele não serve para nada, ele tem que ele tem que fluir. E isso é o que a gente vê de mais importante, que é a tua jornada, que é inspiradora. Eu fico muito feliz de estar aqui com você, e eu me sinto também extremamente honrado de estar participando com você. E vamos marcar essa segunda rodada, que vai ser um prazer estar com você novamente.

"V Felipe."

Muito legal, meu irmão. Muito obrigado mais uma vez. Bom, chegamos à reta final do nosso encontro de hoje. Foi muito legal estar aqui com vocês, um excelente programa. Reforçamos que em qualquer negócio é preciso ter segurança na transação. Para encerrar, queremos agradecer a diretoria do CRES pela oportunidade, principalmente ao presidente, nosso amigo, irmão José Augusto Viana Neto. E antes do adeus, não se esqueça: quem planta segurança não colhe riscos. Um abraço e até o próximo programa.

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