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Comprar una casa de segunda mano para reformarla y vivir en ella es el sueño de muchas personas y también es la ruina de mucha más gente de la que te imaginas. Yo soy Edusaz, soy arquitecto y he visto ese sueño hacer feliz a muchas familias, pero también llevarse los ahorros de toda una vida. Casas de 50,000 € donde arreglarlas cuesta el triple, gente que compra una casa que ni siquiera es legal y obras presupuestadas en 60,000 € que acaban siendo 300,000. Si estás pensando en comprarte una casa para reformar, quédate porque este vídeo te puede salvar del error más caro de tu vida.
Hay una frase en los anuncios inmobiliarios que debería de ponerte sobre aviso y esta es "para reformar". Hoy te voy a enseñar como arquitecto y con un lenguaje muy sencillo tres cosas. La primera, ¿por qué una casa no tiene nada que ver con un piso y eso lo cambia todo. La segunda, la comprobación que tienes que hacer para saber si tu sueño es siquiera legal y que casi nadie mira antes de firmar.
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Y la tercera, el número que nadie calcula y es el que puede convertir tu sueño en un pozo sin fondo.
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La mayoría de la gente llama un arquitecto cuando ya ha comprado la casa y ahí nace el primer problema. Antes de comprar es cuando hay que tener previsto prácticamente todo. Muchos clientes que se plantean reformar una casa, a lo mejor han pasado ya antes por la reforma de un piso y se piensan que es prácticamente lo mismo, pero ya os digo que la mayoría de las veces no tiene nada que ver en absoluto. Cuando reformas un piso hay un montón de cosas que no son tu problema: la fachada, el tejado, la estructura del edificio, los cimientos, todo eso lo lleva a la comunidad y tú reformas, digamos, de puertas para dentro.
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En una casa de campo antigua o a las afueras de una ciudad no hay una comunidad o si acaso a lo mejor hay una urbanización, pero más por temas de seguridad y poco más. Pero en general estás tú solo. La fachada es tuya, el tejado es tuyo, la estructura también, los cimientos, el jardín, el muro, el camino de entrada, absolutamente todo es tuyo. Por eso yo cuando hablo de estas casas de los años 70 y anteriores, no digo reforma, me refiero más bien a una rehabilitación que suena parecido, pero ya os digo que no lo es. Es otro dinero completamente distinto y otra dificultad. Una reforma es, digamos, para cambiar instalaciones, distribución y acabados, pero una rehabilitación implica tocar la envolvente, que son la fachada y la cubierta, el encuentro con el terreno, los cimientos, impermeabilizaciones, posibles afecciones a la estructura, conexiones de las instalaciones a la red general. Esto, como os podréis imaginar, pues hace que el presupuesto se dispare.
Entonces, hay algo que casi nadie tiene en cuenta al elegir la casa y es que la obra necesaria tenga sentido a nivel económico para esa casa. Me acuerdo, por ejemplo, de una pareja joven que me contrató una asesoría para revisar varias casas que estaban mirando pues a una hora, hora y media de Madrid y su idea era un poco tenerla de momento como casa de fin de semana. Todas estaban en torno a los 90 100,000 € y había una que era una casa pues de los años 50 o así con una parcela enorme y la casa estaba prácticamente de origen, serían unos 120 m de casa. ¿Qué pasa? Pues que la obra que había que hacer ahí se te podía ir fácilmente a más de 300,000 € para dejarla medio bien. Y claro, gastarte eso en una casa que cuesta 9,000 € pues no suele tener sentido. Esto es porque las zonas tienen un valor máximo y un valor mínimo de mercado. El valor mínimo es lo que vale la parcela si la casa estuviera pues casi derruida.
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Y el valor máximo es el precio tope que alguien pagaría en ese momento, en esa zona, por un inmueble, por muy reformado y por muy bien que esté. Tú te puedes gastar 300,000 € en reformar una casa de 90,000 € si es lo que te hace feliz. Esto lo digo porque luego hay gente en comentarios que le saca punta todo, pero tienes que saber que si la zona no asume esos precios, pues el día de mañana si la vendes probablemente pierdas dinero. Y yo estoy aquí para asesorar al cliente para que tome una decisión informada desde el punto de vista técnico, normativo y económico.
Entonces, con esta pareja vi otra casa más en el centro del pueblo, una casa entre medianeras con un patio en lugar de una parcela eh grande y que además estaba muy bien porque ya tenía una obra recién hecha. No se apreciaban humedades del terreno porque estaba elevada y para ese rango de precio pues tenía mucho más sentido para ellos por varias razones. Lo primero porque como hemos visto una obra de rehabilitación en inmuebles de esos precios es difícil que te salgan las cuentas. Lo segundo porque para una casa de fin de semana una parcela tan grande les iba a dar mucho trabajo y al final cuando vas puntualmente pues vas para disfrutar eh de la casa y no para estar todo el día trabajando, aunque esto es lógicamente algo más personal.
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Y lo tercero, porque a la segunda casa apenas había que hacerle nada para entrar a vivir, simplemente pues revisar bien el estado eh real inmueble in situción antes de comprar. Entonces, cuando no cuentas con mucha liquidez, las obras son más complicadas porque no se financian con la hipoteca.
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Comprar una casa al final es comprar un estilo de vida. Entonces, la mayoría de clientes se enfrentan a este proceso imaginándose pues cómo de felices serían en ese porche o pensando en sus hijos jugando en ese jardín. Y eso es totalmente lógico porque lo que les guía en la decisión es un factor emocional, pero yo como asesor pues estoy para que esa decisión además tenga también sentido a nivel técnico y a nivel patrimonial, como os he dicho.
Entonces, siempre hay que preguntarse por qué se vende una casa así, porque eso te dice mucho sobre en qué estado está de verdad ese inmueble. Las casas antiguas que ves a la venta hoy en día para reformar normalmente son casas familiares que se construyeron pues hace 30, 40, 50 años o más. Y muy probablemente el vendedor la adquirió o la construyó en un momento muy parecido al del comprador actual, pues cuando eran una pareja joven y estaban empezando su vida y su familia. Entonces, esas casas que ves ahora en venta
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ya han cumplido un ciclo. La gente normalmente las vende cuando después de 30 o 40 años viviendo en ellas, pues los hijos ya se han ido, ellos se han hecho mayores y la casa también. Por eso cuando las visitas, pues ves que quizás están habitables pero desactualizadas y piensas que simplemente necesita una reforma. Pero en realidad si te pones a inspeccionar todo bien, acabas descubriendo que necesita una rehabilitación integral. Y eso pasa, como hemos visto, pues por fachadas que tienen humedades y necesitan aislamientos, cubiertas que quizá hay que cambiar por completo. E incluso en algunas ocasiones es más rentable tirar la casa y levantar una nueva que intentar salvar lo que hay. El caso es que tienes que pensar que normalmente estas casas salen al mercado precisamente cuando ya han dado todo lo que tenían que dar y que normalmente llevan décadas sin que nadie meta 1 €.
Tuve un cliente, por ejemplo, por el norte de Madrid que me decía superilusionado, "Edu, es que la casa está como nueva, la han cuidado un montón." Y yo fui a verla en una asesoría presencial y a ver, estaba limpia, estaba cuidada, pero los cuidados eran precisamente eso, pues limpieza y pintura. Cuando la vimos un poquito mejor, pues la instalación eléctrica era de origen de los años 60 de hilo, el tejado estaba pues que tenía los días contados y la pintura, que es verdad que estaba recién pintada, en realidad escondía humedades por capilaridad, que arreglarlas pues valdría un dineral. Y de hecho, cuando se lo dije al vendedor, me lo reconoció y me dijo que era un problema que habían tenido recurrentemente, pero aún así le intentó quitar importancia delante del posible comprador. Así que mucho cuidado porque una obra en una casa puede esconder muchas más sorpresas que en un piso.
Entonces, es crucial hacer una investigación a fondo antes de comprometerte a comprar nada. Hacia el final del vídeo de hoy voy a dedicar un bloque exclusivamente a las cosas que hay que revisar sí o sí cuando se visita una casa. Pero antes vamos a hablar del documento que os mencioné al principio.
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En el canal ya hemos hablado de esto otras veces y me refiero al plan general de ordenación urbana que es independiente de cada municipio. Sé que puede sonar aburrido porque de hecho es un documento bastante tedioso, pero esta es una de las cosas que pueden hacer que la compra sea un desastre. Normalmente cuando compras una casa antigua pues quieres hacer cambios y si la parcela lo permite, a lo mejor quieres ampliar un poco la casa o construir una piscina o hacer un garaje techado, por ejemplo. El plan general es el que te va a decir si eso que quieres hacer se puede o no se puede. También hay que revisar si lo que hay en la casa cumple normativa o no, si está legalizado, si aparece en nota simple, en catastro. Y es que esto me lo he encontrado muchas veces. La gente con los años pues a lo mejor hace obras sin permiso municipal y por supuesto no registra nada y luego cuando venden pues ellos anuncian en base a los metros construidos en la parcela, pero si rascas un poco ves que esos metros no están legalizados. Entonces estás pagando de más por algo que el Ayuntamiento te puede hacer tirar y dirás, "Pero si no se lo han hecho tirar al anterior propietario, ¿por qué a mí sí?"
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Pues aquí puede venir el lío y es que si tú haces un proyecto y pides licencia o declaración responsable ante ese ayuntamiento, tienes que dar planos del estado actual y del reformado. Si en el ayuntamiento ven que el estado actual no coincide con el declarado, ahí es cuando empiezas a tener problemas. Y por supuesto, hay que revisar también lo primero, que la casa esté construida en terreno urbano y no en suelo rústico, por ejemplo, que son cosas que a veces son tan básicas que se nos olvida comprobarlas. Si compras una casa en suelo rústico no urbanizable, pues te puede pasar que no te la hagan tirar, pero que solo puedas hacer, por ejemplo, obras de conservación de lo que ya hay. Otra cosa que te puede pasar es que la casa o una parte de ella esté fuera de ordenación. Puede ocurrir incluso que esté fuera de ordenación, pues porque ese suelo esté reservado para un vial o para una expropiación futura. Entonces ahí puedes tener un problema mayor. Y este tipo de cosas pasan mucho más de lo que la gente se piensa. El urbanismo es una rama muy compleja que además cambia, como digo, dependiendo del municipio concreto en el que estés y la normativa a veces es abrumadora porque se solapa entre sí y los plazos en ayuntamientos pequeños pues dependen mucho del técnico y muchas veces incluso las decisiones que toma interpretando la norma pues pueden ser un poco arbitrarias. Así que imprescindible ver bien el estado urbanístico del inmueble antes de comprarlo. Y si no puedes contar con un técnico que te ayude, pues no cuesta nada llamar al ayuntamiento y pedir hablar con el técnico de urbanismo para ver si hay algún expediente abierto contra la propiedad o, por ejemplo, ver si tiene la IT pasada. Y mención especial a algo que es un clásico, que es que lo que dice el catastro, lo que dice el registro y lo que hay físicamente en la parcela no coincidan. Un cliente, por ejemplo, me llamó porque había firmado ya arras de una casa con una ampliación que el dueño pues nunca había declarado. ¿Y qué le pasó? Pues que el banco no le daba la financiación que necesitaba porque el tasador normalmente se fija en los metros del registro y él había firmado unas arras bastante altas sin saber esto y por tanto sin cubrirse pues con alguna cláusula que obligara al vendedor a regularizar esa ampliación o si no a devolverle el dinero en un determinado plazo. Al final acabó mal. Bueno, de hecho no ha acabado porque está judicializado, pero el tema es que en el anuncio la ampliación se vendía precisamente como un punto positivo, cuando en realidad era una bomba de relojería.
Que aquí quiero decir que cuando en los vídeos de pisos o de casas digo que hay que revisar todo esto y pedir esta documentación, muchos en comentarios me decís que no se puede revisar tanto porque entonces no compras. No se trata de revisar para descartar automáticamente, se trata de revisar todo para planear una estrategia de compra adecuada. Si este cliente hubiese revisado conmigo o con quien fuera todo esto antes de firmar, pues el contrato de arras lógicamente habría sido muy diferente o a lo mejor él mismo habría decidido no comprar, pero lo hubiera hecho en cualquier caso sin sorpresas. Y otra cosa más que hay que revisar, sobre todo en el campo, son las servidumbres de paso, los linderos sin definir, las fincas malmidas y afecciones que la gente descubre normalmente tarde, como zonas inundables, cauces de de ríos, costas, protección del patrimonio. Todo esto puede limitar lo que puedes hacer con la propiedad, por eso hay que conocerlo antes de comprar. Y funciona exactamente igual, pues para comprar, por ejemplo, una parcela para construir.
Y ahora sí, los números, que es lo que casi nadie calcula bien. Te guste o no, esto al final es una inversión. El dinero que destinas a la casa no lo destinas a otra cosa y la economía familiar pues se puede ver en riesgo si no tomas buenas decisiones. La gente calcula normalmente dos números: el precio de la casa y el precio de la obra. Esto es un error gravísimo y eso sin contar que el precio de la obra casi siempre está mal calculado. El coste real de la operación es mucho más completo que todo esto. Incluye el precio de compra, más impuestos, más comisión de agencia si la hay, más proyecto, dirección de obra y licencias, más la obra en sí con su sobrecoste, que en rehabilitación puede irse fácil a un 20, un 30% por encima, porque lo que encuentras al abrir puede cambiar bastante los planes sobre la marcha. Y otra cosa que casi nadie calcula es dónde vas a vivir mientras dura la obra. Pero lo más importante de todo esto es que el precio de la obra en sí suele estar muy mal medido. La obra de una casa X cualquiera que está hecha a polvo cuesta prácticamente lo mismo. Valga la casa 50,000 € o valga 2 millones de euros. Lo que cambia es el valor después. En una zona buena, con casas por encima del millón, 2 millones metes 200, 300, 500,000 € y la casa lo recupera y de sobra. Pero en un pueblo con poca demanda, donde esa misma casa valga 50,000 € metes 200,000 € y la casa terminada pues sigue valiendo lo mismo que la lado, ¿no? Un poquito más. A eso en inglés lo llaman pit, que es el pozo sin fondo, porque estás metiendo más dinero de lo que ese activo va a valer nunca.
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Y ahora lo que te prometí al principio, que es todas esas cosas en las que hay que fijarse cuando vamos a visitar una casa de segunda mano, especialmente si es antigua y está para hacer entera. Te voy a ir contando lo que más me he encontrado yo de abajo a arriba y cómo lo hago en una visita. Lo primero, abajo del todo, en casas de los 70 hacia atrás, el encuentro con el terreno casi nunca está bien resuelto y eso, pues, trae humedad asegurada que sube por la pared un poco como una esponja, es decir, por capilaridad. Entonces, yo me fijo si la planta de abajo está en contacto directo con el terreno o si hay un sótano por debajo o una cámara de aire o lo que sea. En ese caso siempre mejor porque al menos la humedad no la vas a tener tanto en las estancias donde vives. Y normalmente lo descubrirás pues porque huele humedad o porque la pintura de las paredes notas que está fresca, que está húmeda o porque hay mó o si la pintura no está húmeda, está seca porque se descascarilla. Y también puede ser que hayan pintado justo antes de poner la casa a la venta. Entonces ahí desconfía. Otras veces se alicata también la parte de abajo de las paredes o se pone un friso de PVC o de lo que sea para tapar las humedades, pero al final son parches. Arreglarlo de verdad es algo muy caro y suelen ser soluciones, pues tipo hacer drenajes, poner barreras físicas o químicas para que la humedad no avance y a veces incluso pasa por tocar la cimentación.
Luego está la estructura y aquí principalmente dos aspectos a considerar: si es de muro de carga o de pilares y vigas y de qué material está hecha, porque cada material pues tiene sus patologías concretas. Si es de madera, pues puede tener sobre todo carcoma o termita. A veces hay vigas que hay que cambiarlas enteras o aplicar un tratamiento o lo que sea. Se puede hacer la prueba del punzón para ver que la madera sea resistente, porque cuando estos bichitos atacan se van comiendo la madera por dentro y al final eliminan su función estructural. Luego, si es hormigón, hay que tener cuidado con la luminosis. En estructuras de los años 50 a los 70 más o menos, se utilizó eh hormigón con alúmina porque fraguaba eh mucho más rápido y luego con el tiempo se comprobó que con la humedad esos hormigones pierden mucha fuerza y si la estructura es de acero, pues puedes ver sobre todo que esté bien, que no haya eh ninguna viga oxidada por alguna humedad o lo que sea y que haya que sustituir por una nueva. Si es un muro de carga, pues puede haber el tema de la humedad por capilaridad, que ya hemos visto, o tema de grietas, por ejemplo, por movimientos del tipo que sean en la estructura o en la cimentación. Estos son algunos casos, hay muchísimas afecciones que pueden ocurrir, pero estas son algunas de las más comunes y que además no son difíciles de comprobar.
Otro tema importante es el amianto, la oruralita de toda la vida que te la puedes seguir encontrando en tejados, en bajantes, en depósitos. En España se utilizó muchísimo este material hasta principios de los 2000 y esto por ley lo retira una empresa autorizada con su plan de trabajo y eso lógicamente pues cuesta dinero y tiempo. Después las instalaciones de la casa que normalmente están para tirarlas: electricidad sin toma de tierra, fontanería antigua, a veces de plomo y en el campo muchas veces pues van a fosa séptica y no a red municipal. Y los suministros. Hay que ver si hay agua de red o hay agua de pozo. Eh, si está la luz cerca o el poste más cercano está lejísimos. Una vez me pasó, por ejemplo, en un proyecto que un cliente había comprado una casa aislada en mitad del campo, pero el poste de luz estaba a 300 m y no había saneamiento hecho. Entonces, solo acercar la cometida y resolver el saneamiento eran ya varias decenas de miles de euros. Y eso antes de empezar a tocar la casa con la obra. Y por último, el frío del calor. Y es que estas casas pues no tienen un buen aislamiento, tienen vidrios simples, normalmente se escapa el calor por todos los lados y el certificado energético que te encontrarás casi seguro será una letra G. ¿Qué significa? Pues que calentarla en invierno te cuesta una fortuna y aún así vas a pasar frío. Y si haces una rehabilitación grande, pues la normativa ya te va a obligar a llevarla a unos niveles de eficiencia que suben todavía más el coste, que también hay que tenerlo en cuenta.
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Llegados a este punto, seguro que estás pensando que comprar una casa y hacerlo bien es un marrón. Y en parte no te falta razón, pero con este vídeo no quiero desanimarte en absoluto. Es un proyecto vital. Precioso, pero tienes que ser consciente de los riesgos y de los costes. Y si estás bien asesorado y confías en quien tienes al lado, pues no tiene por qué salir mal. Una pareja, por ejemplo, vino a verme antes de firmar. Hicimos toda la revisión, miramos urbanismo, hicimos catas, pusimos un colchón realista de presupuesto y condicionamos las arras muy bien para que todo cuadrara y llevan ya tiempo viviendo allí. Todo fue según lo esperado y no hubo ningún problema. Lo que marcó la diferencia pues fue eso, hacer una buena due diligence técnica y urbanística antes de comprar y no después.
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Visitar la casa con un técnico, con un arquitecto, hacer catas incluso si hace falta, pedir como siempre la nota simple, el catastro y preguntar al ayuntamiento incluso por escrito si hace falta. Un presupuesto lógico y realista y tomar la decisión siendo consciente de todo. Así que resumiendo: una casa no es un piso. Aquí todo depende de ti. Llega al mercado justo cuando peor está. El planeamiento es muy importante porque decide si tu sueño es legal o no y el número que más importa no es tanto lo que metes como lo que vale cuando terminas. El sueño de la casa en el campo es de los más bonitos que hay y se puede cumplir. Solo hay que saber llevarlo a cabo pensando en todo desde antes siquiera de comprar la casa o el solar. Si estás con una casa entre manos y quieres que un arquitecto te la mire antes de firmar, te dejo mi asesoría aquí abajo y suscríbete porque la semana que viene os traigo un vídeo muy especial sobre obra nueva. Muchas gracias por llegar hasta aquí y nos vemos como siempre en el siguiente vídeo.