Transcription
Começou 2026 e aquelas especulações que a gente ouvia no passado, será que ano que vem o preço dos imóveis vai cair? Será que o preço vai subir? É hora de comprar imóvel, não é? Pois bem, que que vai acontecer agora em 2026? Taxa Selic, reforma tributária. Eu sei que tem muita gente perdendo sono por causa da reforma tributária, Carlos, mas agora se eu vender o meu imóvel, eu vou ter que pagar 28% de imposto. Tem muita coisa sendo dita, mas também tem muita coisa sendo dita errada. E nesse vídeo aqui eu vou esclarecer de uma vez por todas tudo que você precisa saber e se preparar para você não perder dinheiro com o imóvel em 2026. Mas antes de eu te explicar tudo isso, já sabe, né? Se inscreve no canal, deixa o seu curtir também, se você já é seguidor, se você tá chegando agora, assiste o vídeo, se o vídeo te ajudar, deixa o seu curtir lá no final.
Vamos lá, então. Que cenário que a gente tem para 2026, taxa Selic. Isso influencia muito o mercado imobiliário. Por quê? Porque deixa o financiamento mais caro. Se a gente tem a taxa SELIC mais alta, o juros do financiamento fica mais alto e menos pessoas conseguem comprar imóvel. Por quê? Porque a parcela vai ficar cara. E a parcela ela segue a seguinte regra: não pode comprometer mais do que 30% da renda familiar bruta. Então se a parcela tá mais alta, menos pessoas conseguem comprar imóvel. Por isso que você viu muita gente em 2025 falando assim: "Ah, o mercado esse ano tá meio parado, não sei se tá bom". Coisa que eu alertei aqui, com menos pessoas conseguindo comprar, você conseguia negociações melhores. E aproveita que esse momento ainda tá valendo, tá?
Mas o que vai acontecer agora em 2026? A gente tem inflação controlada, pelo menos nos índices oficiais divulgados, que é o que o Banco Central utiliza para definir a sua política econômica. E a tendência, então, é de queda da taxa de juros, que é a taxa Selic. Se a gente vê a taxa Selic, a gente vai ver também o financiamento imobiliário ficar mais barato. Financiamento imobiliário mais barato, mais pessoas conseguem comprar. Aí é lei de mercado, oferta e demanda. Muita gente vai para comprar imóvel, o que que vai acontecer com o preço? O preço vai subir. Então aquelas pessoas que ano passado ficavam falando assim: "Não, a taxa Selic tá muito cara, o financiamento tá muito caro, agora não é o momento de comprar, espera a taxa baixar". Pois é, quando a taxa abaixa, o preço do imóvel sobe. Carlos, isso é teoria? Não é teoria. Se a gente pegar e observar, olhar para trás, olhar pro histórico, todos os dados do mercado imobiliário dos últimos, sei lá, 40, 30 anos, desde que a gente tem aí o financiamento imobiliário ativo, você vai ver que sempre que a taxa caiu, o preço dos imóveis acelerou a alta. Porque se você pega também um recorte maior, você vai ver que o preço ele sempre sobe, às vezes mais devagar, às vezes ele acelera. Quando ele acelera quando tem esse aumento de demanda repentino e geralmente é puxado por queda na taxa de juros.
Então, conclusão, o preço dos imóveis vai subir. E não é só por esse motivo. Tem um outro motivo e é um motivo que eu sei que você quer que eu fale aqui nesse vídeo, reforma tributária. Que que a reforma tributária vai influenciar no preço dos imóveis? Todas as construtoras, até mesmo a pessoa que constrói para vender na pessoa física, as incorporadoras, todo mundo vai ter que pagar mais imposto, não vai ter para onde correr. A reforma tributária vai trazer dois impostos novos, o IBS e o CBS, substituindo alguns antigos, é verdade, mas isso vai causar um aumento de alíquota e não é um aumento assim 1 2%, vai dobrar. E aí tem até um perigo, porque talvez com essa pressão na margem, mais imposto para pagar, a conta não feche mais para algumas construtoras e aí vão fechar a porta. Menos construtoras, menos concorrência. Talvez a gente tenha além do repasse do imposto, ainda com menos concorrência, uma margem crescendo, mais lucro e o preço acaba subindo ainda mais. Então, dois motivos muito claros para aumento de preço dos imóveis em 2026. Aumento da demanda por causa da queda da CELIC. Claro que ela ainda não caiu, isso é uma previsão, pode ser que não caia. Se cair, você vai ver isso. E o que é certo, o aumento de imposto por causa da reforma tributária que vai impactar no valor final dos imóveis, tá? Isso é certo.
Mas e os imóveis antigos? Porque as construtoras, as incorporadoras vão ter a pressão, vão ter que repassar. Os imóveis antigos tão lá, né? Não vai ter esse impacto, já tá construído. Pois é, mas aí que você se engana, porque os imóveis novos puxam o preço dos imóveis antigos. Os imóveis antigos nunca vão chegar no mesmo valor, no mesmo patamar de preço que os imóveis novos. Isso é óbvio, você observa isso. Mas eles são influenciados. Por isso, inclusive, que você vê que os imóveis sempre estão aumentando de preço, porque a construção sempre fica mais caro, o terreno vai ficando mais escasso, aumenta, você tem inflação no material de construção, inflação na mão de obra, o preço para produzir novos imóveis sempre vai ficar mais caro, não vai cair. E os imóveis antigos acabam acompanhando essa tendência de valorização. Por isso que num longo prazo você sempre vê a curva para cima no valor dos imóveis.
Então, para resumir aqui, sim, os imóveis vão subir de valor de uma forma provavelmente muito acelerada a partir agora de26. E para você que é investidor, que compra imóvel para revender, faz house flipping, que compra imóvel para fazer Airbnb, locação ou até mesmo você que constrói para vender na pessoa física, como que a reforma tributária vai te afetar? Mas tem jeito de escapar dela, tá? Eu vou te contar aqui agora qual é a regra, o que que muda com a lei da reforma tributária. Vamos começar falando aqui de quem compra imóvel pra locação. Eu vou até abrir aqui a lei para te falar exatamente o que vai acontecer. Capítulo 5 dos bens imóveis. Aí você pega ali o artigo 251. Ele fala sobre os contribuintes do IBS e do CBS, que são esses impostos novos. Qual é a regra que ele coloca aqui que faz com que você passe a ser contribuinte desses impostos? Ele ele considera que um critério de habitualidade, então algo que você faz recorrente, faz com intenção de lucro. Ele ele meio que te equipara a uma pessoa jurídica. Paraa locação, qual é a regra? A receita total com essas operações exceda R$ 240.000 R$ 1000 por ano. Esse é o primeiro critério. Só que aí, presta atenção, ele coloca assim: "E tenham por objeto mais de três bens imóveis distintos." Qual é a importância do e? Tem que ser os dois. Quando é o e é uma soma. Então você precisa ter mais de R$ 240.000 R$ 1.000 de receita com imóveis alugados e precisa ter mais de três imóveis distintos, inclusive o que ele coloca aqui, três imóveis, 1 2 3, vão ser distintos, né? Então, mais de três imóveis e mais de R$ 240.000, você passa a ser contribuinte do IBS e do CBS. Quando que isso acontece? No ano seguinte. Então, você tem quatro imóveis, recebeu mais de 240.000 de locação a partir de 2027. Qualquer renda que você tenha de aluguel, você vai ter que apurar também esse imposto do IBS e do CBS. E como vai funcionar esses impostos? Quanto a mais você vai ter que pagar? Ainda não tá exatamente definido quanto vai custar o IVA, que vai ser esse imposto novo, mas estimam que vai ficar aí perto dos 27% que já coloca o Brasil como o maior IVA do mundo comparando com outros países que tem o IVA. Só que quando vai paraa locação, eles jogam um fator redutor, porque consideram que tem um fator social ali nessa renda que você tá fazendo, tá locando um imóvel. E o fator redutor é de 70%, inclusive tá dizendo aqui na lei, se você descer mais e for lá no artigo, deixa eu ver qual é o número do artigo, 261, ele diz aqui, ó, as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação, sessão onerosa e arrendamento de bens imóveis ficam reduzidas em 70%. Então, se a gente pegar ali esse 27% mais ou menos de IVA, descontar os 70%, a gente vai ter algo aí na casa dos 8% a mais de imposto que você vai ter que pagar. Além do imposto de renda. Você não exclui o imposto de renda. É o imposto de renda que você já tem que pagar normalmente. Aí depende da sua renda, né? Tem a até aquela alíquota progressiva, pode chegar a 27,5%. mais esse imposto que vai ser aí na casa dos 8% sobre a renda que você tiver de alocação. Lembrando que você tem que ter aqueles dois requisitos para ativar esse gatilho. Quando que você vai pagar então esse CBS e IBS? Se você cumprir esses dois requisitos, né, se qualificar para ser um contribuinte desse imposto, você vai lá no artigo 251, no parágrafo dois, ele fala, também será considerado contribuinte do regime regular do IBS e da CBS no próprio ano calendário a pessoa física de que trata o capítulo do do primeiro parágrafo deste artigo em relação às seguintes operações: locação, sessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% o limite previsto. Então você pode ter 240.000. Se você exceder em 20% 240.000 no ano, no próprio ano, você já passa a ser contribuinte do IBS e do CBS. Se você não exceder em 20%, só no ano seguinte você fica habilitado para ser contribuinte do IBS e do CBS, tá? Não tem um até o 240.000 vai ser o limite. O que passar 240.000 você vai contribuir no ano seguinte. Aí tudo que você tiver de renda com aluguel, você já vai ter que contribuir com esse imposto, tá? Não tem choro aqui, não tem nada disso. Só qual é o ponto? Se no ano seguinte você se desfez de algum imóvel, aí você não atingiu os 240.000 ou passou a ter menos de quatro imóveis, aí você se desabilita, digamos assim, para ser contribuinte do IBS e do CBS. Então no outro ano você já não seria contribuinte. Então eles vão revendo isso a cada 12 meses, tá? É uma coisa que ainda tá um pouco confusa, porque para essa lei ainda ficar completamente clara, faltam as instruções normativas que ainda não estão prontas, mas a lei já tá valendo. Então, locação, você entendeu, né? Dois requisitos, vai pagar no ano seguinte. Se você estourar esse limite em 20%, já paga sobre o que estourou em 2026 mesmo.
Falando de locação, vamos agora falar de house flipping, comprar imóvel para revender. Qual é a regra que eles colocam aqui na lei? Vou ler para vocês, para vocês não falarem que eu tô inventando coisa aqui, porque e você vê, se você for ver os vídeos de advogados, contadores, tá todo mundo meio perdido. Eu falei com muita gente para conseguir fazer esse vídeo e trazer a informação precisa para você. Ele diz aqui, ó, alienação ou sessão de direitos de bem imóvel, desde que tenha por objeto mais de três imóveis distintos no ano calendário anterior. Que que isso quer dizer? No calendário anterior, 2026, você vendeu mais de três imóveis. Você fica habilitado para ser contribuinte de IBS e ICBS, que são esses impostos. Em 2027, qualquer imóvel que você vender, você vai pagar além do ganho de capital, que é o imposto que você já pagaria, também esses impostos novos. Qual vai ser o valor do imposto? É os 27, 28%? Não, também tem um fator de redução, só que aqui não é de 70%, é de 50%, então ficaria aí na casa entre 13 e 14% de imposto que você vai ter que pagar. Só que esses 14% eles são aplicados sobre o valor da venda do imóvel? Não é só sobre o que o imóvel valorizou e você consegue descontar a inclusive a valorização de PCA, tá aqui na lei. Então, se você tem um imóvel que você comprou 3 anos atrás, você pode corrigir o valor daquele imóvel pelo IPCA nos últimos 3 anos. E aí você pega o valor que você vendeu menos o esse valor corrigido e aí você vai ter a base de cálculo para calcular esses 14%. Mais o imposto sobre ganho de capital. Mas qual é o critério, recapitulando aqui, para você se enquadrar como contribuinte desse imposto a mais, ter vendido mais de três imóveis durante um ano. Então vamos trazer aqui pra prática. 2026 você vendeu quatro imóveis. Então são mais de três imóveis, você ficou habilitado para ser contribuinte de IBS, CBS. Parabéns, você se habilitou. Que coisa boa, né? Eles fazem um jeito como se a gente tivesse conseguindo como se fosse uma conquista, uma vitória pra gente, mas não. Nos três imóveis que você vendeu, você não precisa pagar nada mais. Paga o ganho de capital que continua sendo 15%, como funciona hoje o quarto imóvel você já passa ter que contribuir mesmo dentro do ano calendário. Isso está escrito aonde? De novo? Lá no parágrafo dois. também será considerado contribuinte no regime regular de IBS e da CBS no próprio ano calendário, quem fizer a alienação ou sessão de direitos de imóvel que exceda o limite previsto dos incisos 2 e três. O dois é o justamente o que fala de vender mais de três imóveis, tá? Então os três imóveis não tem retroativo, o quarto você paga. Só que como funciona em 2027 de novo? Você tem essa isenção do IBS CBS de3? Não, porque agora você está habilitado como um contribuinte. Então, qualquer imóvel que você venda em 2027, você passa a ter que pagar também esses impostos. Passou 2027, você não vendeu mais do que três imóveis. Em tese, 2028, você é desabilitado como contribuinte e não precisa mais pagar. Então, o que que você tem aqui? Um limite por ano de três imóveis no seu CPF. Vou fazer um quarto imóvel, um quinto imóvel. você tem um sócio casado com separação total de bens, passa a ser um outro CPF. Essa é uma estratégia que dá para usar para tentar escapar dessa tributação a mais que vai ter por causa da da reforma tributária. Tô não é isso aqui não é dica de sonegação, pelo amor de Deus. Eu só tô pensando como a gente consegue jogar dentro da regra, dentro da lei, sem ter que pagar esse imposto. Então você faz três imóveis, tenha um sócio que vai participar com você no seu negócio, esse sócio vai fazer outros imóveis. Para fechar essa questão de comprar imóvel e revender, ele vai aplicar essa regra para imóveis vendidos que você ficou menos de 5 anos com eles. Então, se você tem um imóvel que tem 10 anos, 15 anos, herdou um imóvel que foi comprado há mais de 5 anos, ele não vai ser considerado na soma desses três imóveis, tá? Então você poderia vender aí 100 imóveis que você tem há mais de 5 anos que não considera, porque eles querem justamente tributar a pessoa que faz essa operação de prazo mais curto, compra, vende, lucra. Compra, vende e lucra. Mais de três no ano que você imóveis que você tem há menos de 5 anos, aí vai ativar esse gatilho para você virar o contribuinte dos impostos novos da reforma tributária.
E quem constrói para vender, aí ficou, eu acho que até muito apertado, tá? Eles foram rigorosos. O que que diz aqui? Vai ficar, vai ser considerado contribuinte do regime de IBS e CBS, quem fizer a alienação ou sessão de direitos no ano calendário anterior de mais de um bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 anos anteriores à data da alienação. Então vamos traduzir porque eles escrevem de um jeito complicado, né? Você construiu uma casa, vendeu. A próxima casa que você for construir, se você vender, você vai ter que pagar IBS e CBS. Você tem um prazo de quanto tempo? 5 anos. Então você fez uma casa por 5 anos, você não pode fazer mais nenhuma para vender, senão você é contribuinte de IBS e CBS. Na prática, você vai ter que pagar esse BS CBS, porque quem quem constrói para vender faz geralmente na pessoa física para conseguir financiamento de construção. A maioria acaba usando essa estratégia, vai ter que pagar esse imposto a mais, vai jogar no preço da casa e a casa vai ficar mais cara. Aquilo que eu falei no começo do vídeo. Então, mesma coisa vai acontecer com as construtoras, com as incorporadoras. Quem constrói na pessoa física vai ter esse imposto a mais e vai ter que cobrar mais caro na casa. Carlos, e se eu for fazer então na pessoa jurídica, porque eu compro muitos imóveis, vendo muitos imóveis, quero fazer no CNPJ, você pode fazer no CNPJ, mas aí desde o primeiro você já tem o IBS e o CBS para você pagar, tá? Então vai ter mais imposto, vai ficar mais caro do que é hoje. Hoje você paga quanto? algo próximo a 6% do valor de venda do imóvel, quando você compra o imóvel para revender. Esse é o imposto que você tem que pagar lá. Vai dobrar, vai paraa casa dos 12, 13% sobre o valor de venda do imóvel. Então você vai ter que jogar na conta. A conta vai fechar? Não vai fechar? Compara. Se você vai ter um ganho muito grande no imóvel lá na pessoa física, provavelmente vai ficar mais barato esse imposto da pessoa jurídica. Se o ganho não for tão grande, mesmo pagando IBS, CBS, talvez fique mais barato na pessoa física. Então agora você vai ter que fazer na análise de de viabilidade, na hora de comprar o imóvel e planejar a venda, entender se vale a pena fazer pela pessoa física ou pelo CNPJ por causa da reforma tributária. Sim, ficou mais complexo, ficou mais caro, mas é a regra do jogo. Você que é investidor precisa entender, jogar com a regra do jogo. O importante é você saber que ainda dá para ganhar muito dinheiro no mercado imobiliário. esse papo que eu tô vendo por aí de que nossa, agora acabou, ninguém mais lucra nada, muito terrorismo, tá? Não é assim que vai ser. Ninguém gosta de pagar imposto. Eu não tô defendendo a reforma tributária. Eu acho que ela foi péssima. Acho que ela desestimula o empreendedorismo, vai colocar mais pressão sobre as empresas de uma forma geral, principalmente aquele micro e médio empresário que não tem uma estrutura tributária e jurídica enorme para se proteger, não vai ter muito para onde correr, vai ter mais pressão, vai repassar isso no preço e os imóveis vão ficar mais caros. investidor continua lucrando, o a pessoa que compra para morar vai ter que ter mais dinheiro, vai pagar mais caro, mas o mercado se adapta, então não me preocupa, eu acho que as oportunidades vão continuar existindo em 2026 a gente tem ainda aí ano de eleição, Copa do Mundo, muitas distrações, muitas coisas que vão fazer as pessoas ficarem às vezes preocupadas, meio travadas, meio com um receio de comprar. Então eu acho que 2026 a gente ainda vai ter um pouco do que teve em 2025, que foi aquela questão do mercado não tão movimentado, principalmente nesse começo, enquanto a SELIC não cair e aí é uma boa hora para você comprar. Então quer fazer bons negócios, comprar bons imóveis, se movimenta agora no começo de 2026, que eu acho que vai ser a melhor janela do ano para você fazer boas compras. E como eu sempre falo, o lucro no imóvel é na compra. Você tem que comprar bem para depois você vender melhor ainda.
Esse vídeo te acalmou ou te deixou mais nervoso? Me conta aqui nos comentários se você entendeu, ficou com alguma dúvida. Realmente é complexo, tem muitas coisas que ainda não estão 100% claras. O que a gente sabe por enquanto é isso. A intenção aqui foi mostrar para você que não é o fim do mundo. Dá para continuar ganhando dinheiro. Dá quem faz três imóveis, por exemplo, de house flipping não vai mudar nada. Segue o jogo, continua tudo igual. Quem tem Airbnb e faz menos de 240.000 por ano, segue o jogo, continua tudo igual. Quem tem uma estrutura operacional maior, mais escalada, vai ter que se planejar muito mais para não sentir aí uma pressão por causa da reforma tributária. Ficou claro? Deixa aqui nos comentários. Se ficou alguma dúvida, eu respondo você ali. Não se esquece de se inscrever no canal para você não perder nenhum vídeo, acompanhar também os vlogs, o fliper a obra, quando eu vou nos imóveis e mostro todos os detalhes de reforma, que tipo de imóvel você tem que comprar, como é que você tem que reformar, como faz para vender, agora com esses desafios todos que a gente vai ter pela frente. Mas fica tranquilo, vai dar para lucrar muito ainda com o House Flipping. E deixa o seu curtir também se esse vídeo te ajudou, tá bom? Até mais. Da.