Transcription
Inwestowanie w mieszkanie na wynajem nie polega na kupowaniu mieszkań, nie polega na ich remontowaniu, nie polega na ich dekorowaniu. Inwestowanie w mieszkania na wynajem polega na dostarczeniu usługi konkretnej personie zakupowej. Znaczy, inwestowanie w nieruchomości nie ma sensu, jeśli ma się krótki horyzont inwestycji i myśli się w kategorii roku, dwóch, trzech. To w ogóle nie ma sensu. Jak robisz to, co wszyscy, no to konkurujesz ceną i lądujesz na tym samym portalu, co na przykład fundusze inwestycyjne i musisz po prostu zbijać cenę, żeby cokolwiek wynająć.
Cześć Maciej.
>> Cześć. Witaj.
>> Maciej. No to zacznijmy sobie naszą dzisiejszą rozmowę od krótkiego przedstawienia. My się znamy, bo współpracujemy już długo, ale jakbyś mógł, dokładnie, jakbyś mógł w kilku słowach właśnie opisać, czym się zajmujesz na co dzień, aby właśnie nasi widzowie i słuchacze mieli kontekst do naszej dalszej rozmowy.
>> Tak, na co dzień prowadzę firmę dobrego najmu.pl. Zajmujemy się znajdowaniem mieszkań inwestycyjnych i taką pełną obsługą inwestorów. Pokazujemy, które mieszkania jest sens kupić na wynajem, później je remontujemy i potem tymi mieszkaniami zarządzamy, żeby zapewniać cashflow naszym inwestorom.
>> Super. No tutaj też myślę, że warto podkreślić skalę waszej działalności, która no jest pokaźna. Nie wiem, czy chcesz coś.
>> Troszkę się tego uzbierało przez lata. Działamy od 2016 roku i mamy w tym momencie pod opieką 308 mieszkań. Ta liczba oczywiście się zmienia. Wszystkie te mieszkania są wynajmowane na pokoje, więc pokoi w sumie mamy ponad 1500.
>> Tyle samo jest najemców, czy najemców jest jeszcze więcej?
>> Tyle samo można powiedzieć. Tam są czasami pokoje dwuosobowe. Natomiast jeśli chodzi o liczbę najemców, to ostatnio przebiliśmy 12 000 osób, które mieszkały w sumie u nas w pokojach od początku działalności. Tyle nazwisk się przewinęło.
>> No i wygenerowaliśmy na tych mieszkaniach, które obsługujemy w tym momencie około 108 milionów czynszu przez te 10 lat. Także to są pieniądze, które wpływały oczywiście w większości do właścicieli mieszkań.
>> Mhm.
>> Yyy, no i to są obroty narastające tego, co wygenerowaliśmy.
>> No także tutaj perspektywa jest fajna, bo właśnie sporo już tego wolumenu przez was przeszło, więc też tutaj myślę, że z różnymi ciekawymi yyy historiami, ale też takimi prawidłami rynkowymi możesz się tutaj z nami podzielić.
>> Tak, właściwie zobacz, każdy taki pokój czy każde takie mieszkanie, każdy lokal, który wynajmujesz, jest takim sensorem, który ci bada rynek. Tak, bo mówi co, komu, za ile, gdzie, kiedy się wynajmuje, w jakim standardzie. Zbierając te dane, oczywiście jeśli te dane zbierasz i potrafisz je potem analizować, ale generalnie jest to okazja do tego, żeby sobie wyrobić nie tyle opinię o rynku, tylko żeby ten rynek de facto badać. Znaczy, żeby po prostu potem decyzje, które podejmujesz na temat czy kupić jakieś mieszkanie, czy jakieś mieszkanie zarekomendować inwestorowi do zakupu, no to nie bazować na danych deklaratywnych, nie wiem, z portali ogłoszeniowych, tak, czy chociażby cen ofertowych, zarówno w zakupie mieszkania, jak i cen ofertowych czynszu, tylko bazować na własnych danych, danych transakcyjnych z własnych systemów. No tylko rzeczywiście tutaj te dane trzeba zebrać. Akurat rynek najmu jest dość mało opomiarowany, o czym też pewnie doskonale wiesz, no bo też przecież na tym rynku funkcjonujesz i działasz.
>> Zgadza się, zgadza się. No to jak już zakładam, że no skoro poważnie podchodzisz do swojej pracy, to prawdopodobnie te dane zbierasz. A jeśli te dane zbierasz, znaczy ja tak żartuję oczywiście, bo widziałem kilka twoich opracowań danych, które były naprawdę świetne. No ale pewnie masz w jakiś sposób jakąś opinię wyrobioną na temat aktualnego stanu rynku najmu. Jedni mówią, że najem się skończył, inni mówią nie do końca. I oczywiście to się zmienia, bo to tak jakby mamy różne szoki popytowe, podażowe, krótsze, dłuższe. Jakbyś miał teraz swoją opinię wyrazić na temat aktualnego stanu rynku najmu, co byś powiedział?
>> Tak, to tutaj kilka myśli, bo kluczowe jest słowo, które użyłeś, czyli zmiana. Znaczy żaden rynek nie trwa wiecznie w żadnej branży, w żadnym segmencie rynku. W związku z tym nic dziwnego, że to, co pamiętamy było 10 lat temu, a nawet 5 lat temu, nie przystaje do tego, co w tym momencie na rynku się dzieje. Czyli jakby znowu jedyną stałą rzeczą też na rynku najmu jest zmiana i to jest truizm. Tylko teraz zobacz, wiele osób ma tę świadomość, że to jest normalne, że rynek się zmienia, a potem nagle, jak się okazuje, że jest inaczej niż było w zeszłym roku, to już z tego wyciągają bardzo daleko idące wnioski. Tak? No bo wystarczy jeden rok powiedzmy gorszy albo jeden rok nawet bez wzrostu. Już jest mówione o tym, że się zaczęło, rynek się...
>> A już zapominają o tym, jak jak czynsze poszły w górę przy okazji wybuchu wojny na Ukrainie.
>> Dokładnie. Tak. I zobacz, przecież ostatnie, no weźmy dekadę, to jest długa perspektywa, wiem, tak, ale mieliśmy najpierw taką, taki moment, kiedy nikt nie chciał inwestować w nieruchomości, bo były tanie mieszkania i ceny spadały. Oczywiście to był najlepszy moment, żeby kupować wtedy mieszkanie. Tak. Potem czynsze zaczęły rosnąć, a apogeum osiągnęły w momencie, kiedy była właśnie wojna na Ukrainie. Wcześniej były spadki, kiedy był COVID.
>> Teraz znowu się wypłaszczyły i powiedzmy ten trend, który w tym momencie, jeśli chodzi o poziom czynszów nominalnie, jest raczej taki po prostu boczny. Tam nic się specjalnego nie dzieje.
>> No tylko trochę naiwnością jest, a może to nawet graniczy z niefrasobliwością, wyciągać z tego wnioski, że rynek się kończy. On się na pewno zmienia i tak. Na pewno to, co jest faktem, nawet ostatnio publikowałem taki film na swoim kanale, gdzie pokazuję, jak ten rynek się zmienił przez pryzmat zmiany rentowności. Rentowności w Polsce spadają, to jest fakt. Tak, takie powiedzmy liczone czysto, zależy czy netto, brutto, ale powiedzmy rentowność od mniej więcej 6% do 8%.
>> Dla osób, które nie są tak biegłe, jakbyś miał powiedzieć, czym jest rentowność netto, a czym jest rentowność brutto, to żebyśmy sobie systematyzowali język. To może właśnie wprowadźmy jakby takie proste pojęcia, żeby znowu, bo niektórzy netto, brutto każą czy z VAT-em, czy bez, to oczywiście VAT nie ma nic do czynienia. Yyy, ja zawsze podaję rentowności yyy tak naprawdę na trzech poziomach. To znaczy biorę rentowność yyy mieszkania przed kosztem zarządzania, czyli taką rentowność powiedzmy już po kosztach związanych bezpośrednio z tym mieszkaniem, ale tak, jakby ktoś tym mieszkaniem sam zarządzał. Czyli właśnie mówię o takiej sytuacji, że nie wiem, jest prywatny właściciel, y, mówiąc prywatny, to właśnie nie mówi, że jakaś firma, indywidualna osoba.
>> Indywidualna osoba, która na przykład właśnie nie wiem, ma jedno mieszkanie, dwa mieszkania na wynajem, ma sporo wolnego czasu i sobie sama wszystko dookoła tego robi.
>> Tak. I to jest jakby pierwszy poziom rentowności. Później kolejny poziom rentowności to jest rentowność po koszcie zarządzania. Jeśli taki inwestor indywidualny, właściciel indywidualny, a oni dominują na rynku, to jest jakby trzon naszego rynku, zleca zarządzanie firmie zewnętrznej, no to musi jakąś część przychodu zapłacić firmie zarządzającej. I to jest drugi poziom rentowności, tak? Natomiast tutaj też trzeci poziom rentowności jeszcze, żeby żeby uporządkować, to jest po zapłacie podatku.
>> Mhm.
>> Bo z podatkami to tak różnie bywa. Nie wiedzą, nie wiedzą, że trzeba zapłacić ten podatek, ale znowu, żeby wiedzieć, czy liczymy jabłka do jabłek i porównujemy na przykład, porównując opcje inwestycyjne, to inwestorzy powinni dopytać i nie operować netto, brutto, tylko zaraz, zaraz, to jest przed podatkiem czy po podatku, przed kosztem zarządzania czy po koszcie zarządzania, żeby mieć jasność, tak? Natomiast no oczywiście już w ogóle największą naiwnością to jest takie liczenie, że ktoś bierze cenę zakupu mieszkania, jaka funkcjonuje na rynku, znowu ofertowa, czyli powiedzmy taka deklaratywna, za ile teoretycznie można mieszkanie kupić, patrzy potem znowu cenę ofertową, czyli deklaratywną, jakie są poziomy czynszów w danym mieście, danego typu mieszkania, dzieli jedno przez drugie i wychodzi mu oczekiwana rentowność. To wychodzi właśnie coś, no bo to nie jest rentowność, bo to nie uwzględnia ani kwestii koszt, kosztu czynszu, no nie ma tam po prostu żadnego czynnika kosztowego. W związku już nie mówiąc o tym, że być może to mieszkanie wymaga remontu czy jakiejkolwiek adaptacji, żeby było dostosowane do najmu. Więc tutaj rzeczywiście w temacie rentowności jest sporo zamieszania i żeby nie tworzyć niepotrzebnych...
>> ...potrzeb naszej rozmowy dzisiejszej, czyli to, co powiedziałeś.
>> Tak, ja mówię, po prostu pytajmy o o rentowność przed kosztem zarządzania, po koszcie zarządzania i po podatku i to jest wtedy jakby najprostszy sposób liczenia. Natomiast rzeczywiście znowu, jak ktoś chce samemu policzyć, no to takim podstawowym błędem, który jest, to jest właśnie po stronie kosztów inwestycyjnych, to jest bazowanie tylko na cenie zakupu mieszkania. Owszem, możemy kupić takie mieszkanie, które jest gotowe do wynajmu, ale to jest bardzo rzadka sprawa i tylko takie mieszkania to właśnie tylko od fliperów. Znaczy rzeczywiście fliperzy robią mieszkania, które są gotowe pod klucz. Tam już te kwiatki, lamelki, wszystko jest na ścianach. Tylko wejść i mieszkać.
>> Bardzo rzadka sprawa. Mało kto takie mieszkania kupuje. Później, jak widzimy w ogłoszeniach mieszkania nie wymaga remontu albo świeżo po remoncie, to to być może jest mieszkanie, które jest świeżo po remoncie sprzed pięciu lat.
>> I właściciel sprzedający szybko leci.
>> Bardzo szybko, a w nieruchomościach wyjątkowo szybko. I ktoś, kto to mieszkanie przygotował 5 lat temu, myśli, że w tym mieszkaniu, przecież on w tym mieszkaniu mieszka, czy on jest gotowe do zamieszkania. No potem wchodzimy do takiego mieszkania, kupujemy je, odsuwamy na przykład meble, albo właściciel część mebli z sobą zabiera, a nagle okazuje się, że wszystkie ściany wymagają odmalowania. Normalna rzecz, właściwie można powiedzieć, zawsze to występuje. Tak. Więc też nie należy zakładać, że mieszkanie nie wymagają adaptacji.
>> Czy jakiegokolwiek odświeżenia albo doposażenia. No bo znowu na przykład może tam nie być, nie wiem, piekarnika, tak? Może być stara lodówka, nie? Właściciel wyjedzie ze swoją pralką i tak dalej, i tak dalej. Więc to jest też taki problem, z którym się spotykają inwestorzy, że oni bardzo często nie wiedzą, co założyć. No bo kupują mieszkanie, skąd oni mogą wiedzieć, czy tam będzie wymagany jakiś remont? A nawet jak wiedzą, że będzie wymagany, bo kupują mieszkanie z rynku wtórnego, które powiedzmy jest opróżnione, gołe ściany, widać, że trzeba wyremontować. Skąd oni mają wiedzieć, ile ten remont wyniesie?
>> No nie, no tak, jeszcze ktoś tego nie robi profesjonalnie, to już w ogóle. Ale tak wracając, bo widzisz, zaczęliśmy już tutaj małą rozprawkę na temat rentowności i a zaczynaliśmy w miejscu, w którym właśnie powiedziałeś, że rentowności spadają.
>> Tak?
>> I zaczęliśmy sobie ustalać, czy jak definiować tę rentowność. Więc jakbyśmy wrócili właśnie do tego, jaki jest aktualny stan rynku według ciebie i zacząłeś właśnie od tej rentowności.
>> Rentowności przed kosztem zarządzania w tym momencie.
>> Tak, z mieszkań kupowanych na rynku pierwotnym.
>> Co jest znowu najczęstszym przypadkiem i niestety to jeszcze o różnicach między P-VAT-em, w którym chętnie porozmawiam i w metrażach takich do 40 m kw., bo to znowu jest najczęściej kupowane mieszkanie inwestycyjne w tych reprezentacjach szerokiego rynku.
>> Tak, to jest po prostu pewnie z 60% rynku, a w niektórych miejscach może nawet z 80%. Y, rentowności, na które może liczyć inwestor, to jest 3 do 4%.
>> Tymczasem około 10 lat temu te rentowności wynosiły około 6%, więc mamy spadek o 50%, czy nie punktów procentowych, tylko o połowę więcej tej rentowności spadły.
>> I to jest coś, co widać gołym okiem. To znaczy znowu gołym okiem, jak ma się dane, tak? Inwestorzy generalnie nie znają danych historycznych. Co jest bardzo mało raportów, które coś takiego pokazują. Ja znowu dlatego na przykład nagrywam tak dużo materiału wideo, bo wyciągam te dane co raz, jak spotkam jakąś ciekawą informację, wyciągam ją, omawiam, żeby właśnie inwestorzy mogli się z tym zapoznawać. Natomiast to, że te rentowności spadają i taka narracja się pojawia, to nie wynika tak naprawdę z tego spadku 10-letniego. To, co widzą inwestorzy, to jest ostatnie kilka kwartałów.
>> Mhm.
>> No bo pamiętają właśnie 2022 rok, napływ tam 5 milionów osób, potem zostanie tych półtora miliona osób uchodźców, tak w Polsce. Olbrzymi wystrzał popytu, olbrzymi wzrost czynszów. Przecież były takie miesiące, kiedy czynsze rosły po kilkanaście procent miesiąc do miesiąca, a w sumie rocznie tak...
>> ...cały rynek chyba się wtedy podniósł gdzieś tak 40-50%.
>> Około 40 do 50%, zależy. Najbardziej wzrosły czynsze w Krakowie, we Wrocławiu, właśnie bliżej 50%, ale taka Warszawa wzrosła około 40%. Tak. A wszystkie inne miasta nie wzrosły mniej niż o 20 kilka procent. Tak można powiedzieć. Tak nastąpiło takie, no właśnie, nie tąpnięcie, tylko taki wystrzał. Tak.
>> I to tak naprawdę był taki impuls, który wytrącił rynek z takiego zrównoważonego wzrostu rok do roku. Bo jak popatrzymy sobie tempo wzrostu w czynszu tak długoterminowo, to one przez wiele lat w Polsce, tak mniej więcej od 2000 nawet, rosły takim tempie 3 do 5% rocznie. Czyli tak troszkę ponad inflację, ale znowu blisko tej inflacji, bo pamiętajmy, ona przecież rzadko kiedy jest w tym celu inflacyjnym polskim. W związku z tym rosły troszkę ponad inflację.
>> Pamiętasz właśnie, bo tak mówisz, że 3 do 5%, a jeszcze był ten, czyli tak, tylko właśnie, bo, bo tak, wybuch wojny na Ukrainie spowodował właśnie przesunięcie rynku w górę. No właśnie, bo wcześniej jeszcze, dokładnie tak, bo mieliśmy ten trend taki, stan taki, taki spokojnego wzrostu i nastąpiły dwa szoki. Pierwszym szokiem po stronie czy rynku najmu, pierwszym szokiem negatywnym była pandemia, kiedy czynsze nam spadły kilkanaście procent. Potem wzrosły nam i wy i jakby zeszliśmy poniżej trendu długoletniego. Potem wróciliśmy z impetem, przebijając z kolei ten trend długoletni, wzrastając to ze 40%, powiedzmy w niektórych miastach nawet do 50%, a średnio w Polsce mniej więcej 22%. I potem znowu nastąpiło takie spowolnienie, czyli wróciliśmy do takiego powiedzmy próby. Rynki są racjonalne, to trzeba sobie powiedzieć. Rynek co do zasady jest racjonalny, ja w to głęboko wierzę. On oczywiście jest czasami wytrącany z równowagi czynnikami, których nie jesteśmy w stanie przewidzieć, bo to są takie dwa czarne łabędzie trochę. No jeden to właściwie był pozytywny dla rynku najmu. Tak, wojna była pozytywna dla rynku najmu, więc ciężko powiedzieć, że to jest czarny łabędź, ale generalnie potężne impulsy, które były nie do przewidzenia. Inną sprawą są impulsy, które są do przewidzenia, bo wynika na przykład z regulacji, o czym też możemy długo porozmawiać.
>> Teraz nawet za niedługo może być taki impuls w związku z regulacją najmu krótkoterminowego.
>> Dokładnie tak.
>> Który może spowodować wypchnięcie części mieszkań właśnie na rynek najmu długoterminowego.
>> Tak. Ale znowu, ostatnie lata obfitowały w takie czynniki, które nam regulacyjnie zmieniały rynek. Bo zobacz, przypomnijmy sobie chociażby Polski Ład. On na przykład, odbierając właścicielom mieszkań prawo do rozliczania amortyzacji z rynku wtórnego, no mocno zmieniał ekonomikę całego, całej inwestycji. Tak, to był taki jeden czynnik. Później kwestie tego, jak można w ogóle rozliczać najem, tak? Duże dyskusje, kiedy najem staje się działalnością gospodarczą, a kiedy nie jest działalnością gospodarczą. Co jakiś czas wracające pytanie o kataster, podatek katastralny, czyli podatek od wartości mieszkania, który znowu może wpłynąć na rynek najmu inaczej, jak zostanie wprowadzony, jeśli zostanie wprowadzony, znowu oddzielny temat, byłby jakimś tam impulsem, który na ten rynek wpływa, tak? Czy chociażby chociażby regulacje dotyczące te dotyczące podatku PCC przy zakupie pierwszej i kolejnych nieruchomości, to wszystko ma wpływ na ekonomikę rynku. Tak. Yyy, Polska na szczęście jest rynkiem mało regulowanym. To jest w ogóle w stosunku do rynków zachodnich, typu holenderski, niemiecki. No to...
>> Tak. Ja ostatnio, ja ostatnio robiłem zestawienie właśnie porównanie rentowności najmu pomiędzy poszczególnymi krajami powiedzmy Unii Europejskiej i tych krajów, do których trochę aspirujemy, czyli tego starego rdzenia Unii Europejskiej. I są takie kraje, które są rynkami bardziej dojrzałymi pod kilkoma parametrami. Właśnie między innymi tutaj można...
>> Tak?
>> A można powiedzieć tutaj Niemcy czy na przykład Austrię i to są rynki, gdzie rentowności są znowu mniej więcej o połowę mniejsze niż u nas. Yyy, ale są też takie rynki starej Unii, nazwijmy to, na przykład Włochy czy Wielka Brytania, gdzie rentowności są wyższe niż w Polsce, a są to rynki przecież, no ciężko nazwać rynkami niedojrzałymi, bo w Wielkiej Brytanii na przykład rynek też jest yyy, no ma swoją specyfikę. Na przykład jest ujednolicona umowa najmu na rynku brytyjskim. Więc znowu, co kraj to obyczaj, różne regulacje, ale na przykład tamte rentowności są wyższe. I akurat to wynika bardziej nie tyle z samego dojrzałości rynku, no bo te rynki są podobnie dojrzałe, tylko z kolei z tego, że ten rynek jest tam bardziej wolny, na przykład nie ma regulacji czynszów, bo co innego jest uregulować rynek, dając jednolitą umowę najmu.
>> Co zobacz, może być pozytywną regulacją, bo na przykład...
>> ...daje sensowne prawa właścicielom mieszkań, na co my bardzo narzekamy w Polsce, że jest nierównowaga i najemcy mają wyższe prawa niż właściciele. I w tym kierunku może iść na przykład standardowa umowa najmu. Ona może obniżać koszty transakcyjne, obniżać nieufność na rynku.
>> Tak, nam sprawia trochę właśnie zabezpieczać pewne ryzyka, no bo tak nam sprawia ryzyka...
>> ...obu stron i bardzo ważne, że obu stron, prawda? A u nas jest tak, że jak są jakieś regulacje, to albo bardzo yyy faworyzują najemcę, albo z kolei mocno faworyzują właściciela mieszkania. Tak? No bo zobacz, bo...
>> Ale to dobry przykład mamy z ostatnich czasów właśnie. Na pewno w tym roku dwie partie wyszły ze swoimi propozycjami zmian do ustawy o ochronie praw lokatorów. Konfederacja właśnie taka propozycja bardziej prowłaścicielska, Razem bardziej pro właśnie najemcy. No i no i właśnie przez to, że no te partie celują w jakiś sposób w jakiś elektorat, no to to on to nie jest takie wypośrodkowane faktycznie, tylko no wygląda, jak wygląda.
>> Tak. No i i znowu i pytanie, czy będą jakieś nowe regulacje w tym temacie i jakie. Natomiast ja też chciałbym, żeby to wyraźnie wybrzmiało w tej rozmowie, że regulacja nie musi być negatywna. Ona może cywilizować rynek.
>> Tak się...
>> ...Ja na przykład uważam, że wystandaryzowana umowa najmu to nie jest jeszcze coś, co by ten rynek zabiło, chyba że ona będzie faworyzować jedną ze stron. Natomiast to, co zabija rynki, tak jak właśnie na przykład Niemcy, to jest ustawienie regulacji poziomu czynszu.
>> W Niemczech właściciel nie może swobodnie kształtować poziomu czynszu. Są bardzo mocne ograniczenia w tym zakresie i to mocno destabilizuje rynek, bo znowu każdy, kto zrobił choć jeden semestr mikroekonomii, wie, że wprowadzenie ceny maksymalnej prowadzi do spadku podaży. Tak. W związku z tym, jeśli naprawdę mówimy, że w Polsce powinno być więcej mieszkań na wynajem, w ogóle mieszkania powinny być bardziej dostępne, to ostatnią rzeczą, o której powinniśmy myśleć, to jest to jest regulacja cen rynku, cen najmu, ustawienie jej ceny maksymalnej. No to to by rzeczywiście rynek mocno przydusiło, tak jak to jest teraz w Niemczech, gdzie z kolei długofalowo poskutkowało to tym, że ostatecznie też ludzie nie mają własnych mieszkań, bo ich przestaje stać na tych na zakup tych mieszkań, no bo spada ich podaż. W związku z tym to są wszystko...
>> ...naczynia połączone.
>> Tak? I wiesz, i to jest oczywiste. Mówię, każdego, kto rozumie makroekonomię czy tam, no ekonomię, tak? Czy to jest makro, czy mikro, to można się spierać, bo tu się łączą te dwa aspekty. Ale jeśli mówimy o polityce mieszkaniowej państwa, no to naprawdę niech zajmuje się tym ktoś, kto ma wykształcenie ekonomiczne, niech rozumie, bo te prawidła działają wszędzie i zawsze. To nie jest tak, że Polska, Polski nie dotyczy prawo subtelnej gry między popytem i podażą, że to ostatecznie kształtuje cenę. Nie, to nie politycy kształtują cenę, tylko podaż i popyt. Jeśli politykom się wydaje, że mogą kształtować ceny, to wcześniej czy później popyt i podaż im pokaże po paru latach, być może kwartałach, że się mylili i jak zwykle wtedy stracą ci najubożsi, ci najgorzej sytuowani, czyli najemcy, bo ostatecznie rynek zawsze przenosi wszystkie tego typu koszty, koszty tego typu obostrzeń na użytkownika końcowego, czyli na najemcę. Tak, no też to dobrze było odzwierciedlone na przykład w podatku cukrowym na napoje. No finalnie wszystkie napoje praktycznie poszły po prostu w górę i przeniosły tę opłatę dalej na konsumenta.
>> Tak. I teraz zobacz, i analogię można znaleźć wprowadzając trochę do dyskusji podatek katastralny, jeśli pozwolisz, bo zobacz, bo troszkę do dotknęliśmy, zależy, będzie dokładnie ta sama sytuacja. Jeśli on by został wprowadzony, to długoterminowo cały system, właściciele mieszkań, generalnie firmy zarządzające, cały system najmu będzie prowadził do tego, żeby te koszty przerzucić na użytkownika końcowego, na najemcę, bo wszystkie podatki ostateczne są przerzucane na użytkowników końcowych. Oczywiście to może nie być takie proste, to może potrwać kilka kwartałów, a może lat. Po drodze może komuś przestanie się opłacać, może ktoś zbankrutuje, może ktoś będzie krzyczał, że znowu, że rynek najmu się skończył. Ale większość krajów OECD podatek katastralny ma bądź jakąś jego formę. Polska jest jednym z niewielu, chyba trzech krajów OECD, który w ogóle nie ma tego typu podatku.
>> I w ogóle u nas podatki są od nieruchomości są niskie i w ogóle podatki w Polsce są niskie. Więc jak ktokolwiek narzeka na wysokość podatków, to zapraszam, nie wiem, to do krajów zachodniej Europy, to tam to tam zobaczy, co to znaczy wysokie podatki. Na przykład do Danii. Ja ostatnio rozmawiałem z inwestorem, Polakiem, który tam mieszka, właśnie przygotowuje się do tego, żeby kupić mieszkanie inwestycyjne w Polsce, no bo jest związany cały czas emocjonalnie z ojczyzną. Jak on mi opowiedział, jakie tam są regulacje, to jest znaczy w ogóle nie jesteś w stanie sobie wyobrazić, że coś takiego może też. To jest coś z rzędu 60%.
>> Tak, tak, tak. Nie chcę, żeby mnie ktoś łapał za słówka, ale właśnie miałem okazję kiedyś pracować w większej firmie, w ramach której właśnie rozmawiałem z osobą, która pracuje na odpowiedniku umowy o pracę właśnie w Danii. No i właśnie padła taka kwota właśnie, że no 60% jego jak gdyby tego, co on kosztuje pracodawcę, ląduje...
>> ...jako po prostu opłaty do do państwa.
>> Tak. I teraz znowu porównując, wracając trochę do tego, w jakim stadium jest rozwój rynku najmu w Polsce, jesteśmy na takim etapie, kiedy jesteśmy. Yyy, rynek nie jest regulowany, jest dość duża jakby swoboda zawierania umów na tym rynku, swoboda...
>> ...rentowności mamy mniej więcej 50% wyższe niż w tych krajach regulowanych. One rzeczywiście spadły, ale nadal są bardzo wysokie w porównaniu do innych krajów. Tak, oczywiście później jest pytanie, no dobra, ale co mnie interesuje porównanie do innych krajów, funkcjonuje na rynku polskim i ja szukam alternatyw innych na rynku polskim, na przykład poza nieruchomościami. Tak. No i tutaj się też pojawiają wszystkie dyskusje. No właśnie, czy ten rynek się skończył w kontekście Niemiec, nikogo to nie interesuje, czy on się skończył w kontekście takim, że mamy lepsze alternatywy inwestycyjne. No to to jest w ogóle inna para kaloszy i o tym też można długo rozmawiać.
>> Mhm. No dobra. Tak właśnie przeszliśmy sobie przez wiele wątków, które mogą mieć wpływ ogólnie na sytuację rynku najmu. No ale jakbyśmy mieli na przykład zawęzić do, nie wiem, takiego horyzontu dwuletniego, bo to też jest tak, że no raczej mamy problem z tym, żeby myśleć bardziej długoterminowo, to co jak gdyby, czyli tak stan na teraz jest taki, że jeśli dobrze zrozumiałem, to co powiedziałeś, popraw mnie, jeśli się mylę, jeśli coś przekręcam, że że tak rentowności spadły, ale są na patrząc na poziomy na rynku takim szer, znaczy jakby patrząc porównując się do innych państw, to one są i tak na wysokim poziomie, więc wnioskuję, że ogólnie ty sugerujesz, że tak jakby stan rynku jest pozytywny. No i w którym kierunku to może pójść jak gdyby w przeciągu najbliższych dwóch lat.
>> To tu jest kilka myśli, bo też o dłuższej perspektywie też możemy powiedzieć, bo jest o demografii.
>> Właśnie, bo to jest o to super, że wywołałeś demografię, bo to jest taki szary słoń w każdym pokoju, powinien stać i przypominać nam, że to jest temat, który będzie zmieniał gospodarkę we wszystkich aspektach. W tym rynku najmu też. To do tego wrócimy. Natomiast krótkoterminowo czynnikiem, który może mieć bardzo duży wpływ w najbliższych kwartałach, to jest to, co się stanie z obywatelami Ukrainy mieszkającymi w Polsce, jeśli się zakończy wojna, bądź zmieni swój charakter. To jest duże pytanie i teraz jestem bardzo daleki od takiego założenia, że jak skończy się wojna, to Ukraińcy z Polski wyjadą. Jak rozmawia się z makroekonomistami, akurat mam taką możliwość, jakby dość częstej z nimi rozmowy, oni mówią tak, to będzie czynnik, który będzie decydował o popycie nie tylko na rynku najmu, w ogóle o dostępności na przykład o podaży pracy, to będzie wpływało na wiele elementów. Natomiast nie jest wcale takie oczywiste, co się stanie, jak Ukraińcy by wyjechali z Polski, ani nie jest tak oczywiste, czy wyjadą z Polski. Natomiast to jest coś, co będziemy musieli obserwować. No bo jeśli rzeczywiście nastąpiło takie gremialne powrót na Ukrainę, no to wiele segmentów gospodarki ma problem, odpocząwszy od handlu detalicznego, a skończywszy też na rynku najmu. Natomiast osoby, te które tutaj przyjechały, zapuściły tak głęboko korzenie i mają też tak korzystne warunki funkcjonowania tutaj i pod kątem polityki społecznej, ale też pod kątem infrastruktury, która jest, bezpieczeństwa i tak dalej, że ja obstawiam scenariusz taki, że jest bardzo mało prawdopodobne, że te osoby wyjadą na Ukrainę masowo, tak? A jak te wyjazdy będą sporadyczne, to to generalnie tego nie odczujemy. To jest jakby jeden aspekt. Drugi aspekt jest taki, że m yyy w mojej ocenie yyy coraz bardziej będzie kończył się taki prosty rynek najmu. W zasadzie aby kupić, a potem samo się wynajmie. Bo w ogóle atrakcyjność rynku najmu wzięła się między innymi stąd, że rzeczywiście były takie lata, kiedy wystarczyło kupić dowolne mieszkanie, wystawić najprostsze ogłoszenie i ono się wynajmowało. Tylko, że te czasy mocno się już skończyły. To znaczy yy rynek się profesjonalizuje, oczekiwania najemców są coraz większe, y i to wszystko, ta cała presja wpływa na to, że coraz bardziej trzeba właśnie miałem powiedzieć koszt prowadzenia działalności rośnie, ale tak zacząłem się śmiać, bo to nie zawsze jest działalność gospodarcza.
>> No to już w ogóle inna sprawa, tak? Ale po prostu najem sam się nie sprzedaje. To jest znowu taki wielki mit na zasadzie będę miał mieszkanie, to się samo wynajmie. Nie, samo to się nic nie wynajmie, bo to jest świadczenie usługi.
>> Dokładnie. Inwestowanie w mieszkania na wynajem nie polega...
>> ...prawa klienta i klientowi trzeba dogodzić.
>> Tak. I inwestowanie w mieszkanie na wynajem nie polega na kupowaniu mieszkań, nie polega na ich remontowaniu, nie polega na ich dekorowaniu. Nie. Inwestowanie w mieszkanie na wynajem polega na dostarczeniu usługi konkretnej personie zakupowej. I wiem, że brzmi to skomplikowanie, ale...
>> ...jeśli mamy mieszkanie, które robimy dla każdego, to znaczy, że mamy mieszkanie dla nikogo, bo takich mieszkań dla każdego na portalach ogłoszeniowych są setki. A jeśli jesteś w większym mieście, to tysiące. I teraz, jeśli chcesz konkurować z tysiącem swojej swojej konkurencji w tym samym miejscu, na tym samym portalu ogłoszeniowym, no to jedyne, co ci pozostaje, to albo się wyróżnić czymś, albo konkurować ceną. Konkurowanie ceną jest zabójcze w długim to okresie. Tak? Znaczy stąd się biorą niskie rentowności. Konkurowanie tym, że się czymś wyróżnię, muszę mieć na to jakiś pomysł. No i potem można znowu iść cały czas w te same segmenty, czyli mieszkania, rynek pierwotny, segment do 40 m kw. Wchodzisz w najbardziej konkurencyjny segment rynku. Co więcej, konkurujesz z funduszami inwestycyjnymi, które też takie mieszkania właśnie kupują. Albo możesz myśleć o tym, hm, to ja może zrobię jakiś inny typ najmu, nie wiem, zrobię mieszkania. Ja akurat robię mieszkania dla studentów, tak, mieszkania wielopokojowe dla studentów. To jest moja persona zakupowa, ale możesz mieć oczywiście dowolną personę. Możesz zrobić na przykład mieszkania dla osób z psami albo kotami, bo nie wiem, pewnie też to obserwuję z dziećmi, bo na przykład tym osobom też jest trudno wynająć yyy mieszkania.
>> Nawet wy publikowaliście kiedyś taki raport mówiący o barierach na rynku najmu, prawda? I są takie grupy, które są dyskryminowane. To jest takie słowo często nadużywane, ale powiedzmy rzeczywiście jest im trudniej znaleźć. No i teraz w ilu ogłoszeniach, jak zadzwonisz, powiesz, wie pani, co tylko ja palę papierosy, czy mogę to mieszkanie wynająć? Od razu jest nie. Tak? No to może trzeba robić mieszkania dla palaczy.
>> Albo na przykład uwzględnić w cenie jakieś porządne ozonowanie po najmie.
>> Dokładnie, dokładnie. No bo wtedy, jak masz mieszkanie dla jakiejś niszy, to dostajesz premię do rentowności i to jest właśnie ten klucz. Okej, masz dodatkowe koszty, tak? Musisz ozonować. My na przykład mamy dodatkowe koszty, jak wynajmujemy studentom, bo to jest najem bardziej pracochłonny. Tak, są dodatkowe koszty, ale jest za to premia, bo wtedy to jest klucz. Po co, po co to robić? No przecież nie dla zabawy, bo uwielbiam palaczy, tak? Albo uwielbiam studentów. To nie o to chodzi. Chodzi o to, że wtedy wchodzisz w segment rynku, gdzie są wyższe rentowności. No bo na przykład, nie wiem, jaka jest rentowność mieszkań na palaczy, bo ich nie robiłem, a zachęcam kogoś z widzów, żeby taki mieszkaniec spróbował na rynek wpuścić. Ja robię mieszkania studentów, które mają rentowność przed kosztem zarządzania 9 do 10%, a po koszcie zarządzania 7 do 8%, co radykalnie jest wyższe od tego, co powiedziałem standardowo 3 do 4% z rynku pierwotnego mieszkania wydaje w całości do 40 m kw. Inny segment. Trzeba się tego przekonać, bo ktoś może powiedzieć, ale nie, no z rynku wtórnego to ja nie chcę. Dobrze. No to jak nie chcesz, to lądujesz na niższych rentownościach, a jak chcesz mieć wyższe rentowności, musisz się wyróżnić, czy musisz robić coś innego niż wszyscy. Jak robisz to, co wszyscy, no to konkurujesz ceną i lądujesz na tym samym portalu, co i co na przykład fundusze inwestycyjne i musisz po prostu zbijać cenę, żeby cokolwiek wynająć.
>> No a teraz właśnie, jakbyś miał, bo tak mówiliśmy sobie sporo o tych rentownościach netto, brutto, są jakieś tam zakresy i zaczęliśmy wchodzić w temat, chciałem wrócić do niego, jak jak właśnie powinien na to patrzeć osoba i co powinna brać pod uwagę, która właśnie ma kapitał rzędu, nie wiem, na przykład 500 000 zł. No i zastanawia się, gdzie ulokować te środki.
>> Yyy, tak.
>> I ma do dyspozycji różne aktywa. Nie jest do żadnego jakoś bardzo przywiązana, ale też nie jest tak, że zależy jej na takiej maksymalizacji zwrotu z inwestycji. Jakbyś ty do tego podszedł?
>> Ograniczając się do rynku nieruchomości, czy szerzej?
>> Szerzej, szerzej.
>> Szerzej, szerzej. Tak. Temat na gdzieś trzy godziny rozmowy i dwie habilitacje. Ale rozumiem, jakby ja bym chciał też, żeby...
>> Ja myślę, że tutaj jeszcze nie raz do nas przyjdziesz, więc możemy sobie...
>> ...możemy rozłożyć. Dobrze, część pierwsza, tom pierwszy opowieści. Na poważnie mówiąc, no właśnie, tak na poważnie mówiąc, to jest oczywiście trudny wybór, no to jest truizm, wiem. Druga myśl jest taka, że nie ma jednej opcji dobrej dla wszystkich. Znaczy jednak jest tak, że inwestorzy podchodzą do tego tematu bardzo indywidualnie, co chcą osiągnąć. Ja to wiem, bo co tydzień przeprowadzam kilka do dziesięciu rozmów z inwestorami, a miesięcznie kilkadziesiąt z osobami, które myślą o tym, czy kupić mieszkanie, bo takie osoby do nas trafiają, zapisują się na rozmowę i próbujemy sobie wzajemnie zrozumieć tak,
>> ...jakie mam środki, co chcę osiągnąć, czy w ogóle inwestowanie w mieszkania jest dla mnie. A potem wchodzimy jeszcze głębiej, czy ten typ inwestowania, który na przykład ja proponuję, czy jakikolwiek inny, jest dla mnie. I ten pierwszy punkt decyzyjny jest często związany, wiesz co, z dywersyfikacją. To znaczy ja widzę, że już nie jest tak na rynku, jak było powiedzmy jeszcze 10 lat temu, że każdy, kto ma jakikolwiek kapitał, to wszystko lokował w nieruchomości. Tak nie jest. I bardzo dobrze, że tak nie jest, bo to też nie jest zdrowe. Jednak ta teoria, którą każdy powinien znać podchodząc do inwestowania, że jest coś tak jak dywersyfikacja i ta dywersyfikacja ma wymiar zarówno na różne typy aktywów, tak, rynki kapitałowe, nieruchomości, rynki bardziej spekulacyjne, że ta dywersyfikacja ma też swój aspekt regionalny. Można inwestować w Polsce, za granicą, w dużych miastach, małych. Ma swój aspekt też konkretnych aktywów w ramach danego koszyka. Tak, można mieć akcje dywidendowe, akcje wzrostowe, mieszkania na wynajem, mieszkania na flipowanie. Tak, no przecież to wszystko są podsegmenty. I teraz nie ma jedno...
jednoznaczna opinia. Natomiast ja bym zaczął od tego. Po pierwsze, zdefiniować sobie, co się chce osiągnąć, bo to, co jest, to, co najbardziej paraliżuje inwestorów, to jest to, że oni chcą mieć wszystko. Znaczy, oni chcą mieć i płynność, i rentowność, i niski próg wejścia, i łatwość wyjścia.
Jakie czynniki według ciebie powinny, albo inaczej, na jakie pytania, na które odpowiedź brzmi "tak", powinny pchnąć taką osobę do tego, żeby właśnie zainwestować w nieruchomości? No, a jeśli są "nie", no to pewnie będą szukały innych alternatyw.
Płynność, prawdopodobnie, to nawet bym nie zaczął od płynności, zacząłbym od długoterminowego myślenia. Znaczy, inwestować w nieruchomości nie ma sensu, jeśli ma się krótki horyzont inwestycji i myśli się w kategorii roku, dwóch, trzech. To to w ogóle nie ma sensu. To wtedy idźmy na rynki bardziej zmienne, typu właśnie rynki kapitałowe, rynki akcji czy jakieś obligacje, coś, co zamyka się w horyzoncie krótkim. Można kupić sobie obligacje tam trzyletnie czy roczne.
Natomiast, jeśli ktoś myśli w kategorii długoterminowej, a najlepiej w kategorii "na zawsze", kupuje to mieszkanie po to, żeby ono po prostu stało i generowało, nie stało, tylko właśnie było i generowało czynsz, >> tak? >> Tak. No to to jest wtedy ten typ, ten typ, który jakby wjedzie naturalnie do nieruchomości, bo one uwielbiają długi termin. Nieruchomości inwestycyjne uwielbiają długi termin. A jeszcze jakie się kupuje na lewarze kredytowym, to one jeszcze bardziej to uwielbiają, bo bo dzięki temu, że korzystamy z pieniędzy banku, jesteśmy w stanie po kilkunastu latach mieć w pełni spłacone mieszkanie. Osobny temat. Natomiast to jest pierwsza rzecz.
Druga rzecz jest taka, że muszę realnie patrzeć na stopy zwrotu. Znaczy, jeśli oczekuję stóp zwrotu dwucyfrowych, to nie idźmy w nieruchomości. Chyba, że chcemy flipować. >> Ale to nie jest inwestowanie, tylko to jest biznes. >> Tak, to jest operacyjne zaangażowanie. >> I znowu, i to jest właśnie ten rozjazd oczekiwań, no bo ktoś oczekuje, no bo ja chcę mieć tam, nie wiem, 15% z wynajmów. Nie ma takiej opcji. Nie ma takiej opcji po prostu. Tak. >> Więc to jest jakby i wtedy trzeba się kierować w ogóle na inny typ aktywów.
Natomiast, jeśli kolejne pytanie, odpowiedziane na "tak", które powinno cię wiedzieć, wieść do nieruchomości, to jest: czy zależy ci na małej zmienności inwestycji? Zmienność to jest tak naprawdę miara bezpieczeństwa inwestycji. To znaczy, są aktywa bardzo zmienne, typu akcje, są aktywa kompletnie niezmienne, typu obligacje, one nie zmieniają swojej wartości, albo lokata. I są aktywa yyy małozmienne, typu właśnie nieruchomości, które jeśli zmieniają swoją wartość, to powoli, rzędu kilka procent rocznie. I to jest aktywo, które stabilizuje ci twój portfel inwestycyjny. Czyli, jeśli szukasz czegoś, co ma być taką bezpieczną przystanią do twojej, dla twoich aktywów, no to wtedy właśnie nieruchomości.
No i tutaj jeszcze jedna rzecz taka, taka też dość powszechna. Znaczy, wiele osób chciałoby inwestować w najem i nie mieć do czynienia z najemcami. I to jest znowu kwadratura koła. No bo ostatecznie to ten najemca jest najważniejszą osobą w układance. Ja mówiłem o tym, że trzeba zacząć od tej persony, nie od tego, jakie mieszkanie, czy nie, nie do tego, nie od tego, gdzie to mieszkanie. Już na pewno nie od tego, jak to mieszkanie ma być wykończone, tylko myślę o tym, kogo chcę obsłużyć. I teraz, jeśli jesteś inwestorem, który nie chce mieć kontaktu z żywym człowiekiem, wolisz pracować z komputerem, no to lepiej inwestować w akcje, bo tam człowieka nie spotkasz. Ale jeśli nie przeszkadza ci to, że będziesz musiał mieć kontakt z żywym najemcą, raz na jakiś czas podpisać umowę, odebrać jego telefon, samemu zadzwonić, sprawdzić, czy wszystko w porządku, no to możesz iść w najem. Chyba, że to zlecisz komuś znowu zewnętrznemu, firmie zewnętrznej, no to wtedy też to przestaje być barierą.
Tak. >> No i to, co myślę, takie kluczowe. Aha. No i jeszcze, jeszcze rzecz, spytałeś o płynność, to może też to poruszmy, bo rzeczywiście cechą, no immanentną, trudne słowo, ale przywiązaną wprost do nieruchomości jest to, że one są mniej płynne. Znaczy, dłużej się sprzedaje nieruchomość, dłużej trwa transakcja. Nie jesteśmy w stanie zrobić jednym kliknięciem z komputera akcje, logujesz się, dokonujesz transakcji. Mieszkanie nie. W związku z tym, jest to jest to aktywo, które ma gorszą płynność. Znowu, w ramach nieruchomości są takie mieszkania, które mają większą płynność, na przykład kawalerki. Mieszkania duże będą miały gorszą płynność, domy będą miały jeszcze gorszą płynność. Więc to też trzeba mieć tego świadomość, że to mi nie przeszkadza, że to nie jest aktywo, które ja zakładam, że w razie czego muszę, muszę sprzedać w przeciągu kilku dni. Jeśli tak, to to nie, to nie kupuj nieruchomości, tylko myśl o innych aktywach.
>> Pewnie. Dzięki wielkie za ten komentarz. Dalej myślałem z tobą porozmawiać właśnie o takich kwestiach, które już zacząłeś w sumie tak sygnalizować w trakcie, czyli właśnie jakie z twojego takiego aktualnego doświadczenia są. Czyli załóżmy, że ktoś faktycznie myśli poważnie, akceptuje te wszystkie warunki, odpowiedział sobie na "tak", myśli poważnie o tej nieruchomości. Yyy, to co, co według ciebie na na dzisiejszy dzień jest takim yyy, taką blokadą przed potencjalną decyzją o tym, czy to są, nie wiem, jakieś koszty finansowania, dostępność mieszkań, jakbyś mógł to jakoś skomentować.
Trudno jest w nieruchomościach zacząć, dlatego że nawet jeśli ktoś ma już podstawową wiedzę, czy pozyska ją w drodze jakieś edukacji, czy po prostu już nawet ma doświadczenie, kiedyś jakieś mieszkanie kupował, to żeby dobrze kupić mieszkanie, to wymaga naprawdę sporo wysiłku czasowego i takiego i takiej energii. Trzeba po prostu te mieszkania oglądać, weryfikować, porównywać, wyceniać remonty, liczyć rentowności. To nie jest coś, co da się zrobić znowu siedząc za komputerem. Trzeba ruszyć w teren, zrobić te wizyty terenowe i po prostu mieszkania zacząć oglądać. I to myślę blokuje wiele osób, bo z jednej strony szukają pasywności inwestowania i to jest zrozumiałe i bardzo dobrze tego szukają, bo nieruchomości mogą dać tą pasywność, tylko że na początku akurat wymagana jest duża aktywność, a nie pasywność, bo trzeba to mieszkanie po prostu znaleźć i to jest coś, co blokuje. Dlaczego? Bo inwestorzy mają świadomość, że jak oni mało czasu na to poświęcą, to mogą źle wybrać, a decyzja jest kosztowa, bo znowu próg wejścia jest duży. To nie jest transakcja za 5000 zł kupując akcje. Dużo tych akcji dzisiaj mówimy, ale to nie jest mały próg wejścia, tylko od razu to jest kilkaset tysięcy złotych waży jedna decyzja. Tak. I i to jest myślę takie taki strach przed tym, że nie zrobiłem wszystkiego, jeszcze coś przeanalizuję, jeszcze coś muszę porównać, no ale nie mam czasu. To jest takie zapętlenie, trochę taki paraliż decyzyjny, tak?
I to jest coś chyba, co najbardziej blokuje już na tym etapie, kiedy ktoś chce, że już wie, że chce zainwestować. I ja znowu to widzę z rozmów z inwestorami. Stąd wyciągam ten wniosek. To nie jest jakby teoria, tylko ja widzę jaką oni ulgę czują, jak ktoś im mówi. Ja na przykład tak im mówię: "Słuchajcie, nie martwcie się, my wam pokażemy wyselekcjonowane pięć mieszkań tygodniowo, które warto kupić i wy musicie między z tego wybrać." One już, żeby jedno takie mieszkanie pokazać, ja przeglądam 40 do 60 mieszkań, więc one już są wyselekcjonowane, a wy jeszcze sobie wyselekcjonujecie te wyselekcjonowane i wtedy im spada kamień z serca na zasadzie: "No dobrze, czyli już nie muszę oglądać 100 mieszkań, wystarczy, że obejrzę pięć tygodniowo." No ale ta bariera jest obiektywnie i znowu, ja przestrzegam, znaczy, jeśli ktoś samemu chce inwestować, to naprawdę powinien obejrzeć kilkadziesiąt mieszkań. Znaczy, kupowanie pierwszego z brzegu, a już na pewno nie powinien kupować mieszkania, bo tak mu podpowiedział prospekt emisyjny, albo ulotka, którą znalazł, albo szwagier kupił, albo kolega w pracy. Bo zobacz, na rynku pierwotnym, to jest najczęściej kupowany rynek, na rynku pierwotnym dominuje narracja narzucona przez tych, którzy mają kapitał na marketing, czyli przez deweloperów, czyli przez tych, którym należy oczywiście, żebyś kupił ich mieszkanie. I oczywiście każdy deweloper mówi, ja to rozumiem, każdy deweloper mówi: "To mieszkanie jest idealne pod inwestycje, w kameralnej, prestiżowej, najlepszej, świetnym widokiem inwestycj."
>> Pracujesz w marketingu deweloperu? [śmiech]
Głównie zajmuję się marketingiem, nie? Ale no właśnie tak, ale rozumiesz, nie rozumiemy, to wszyscy czujemy, że tam jest pieniądz na marketing, w związku z tym jest pieniądz na tą perswazję. No i teraz, jak damy się zwieść takiej ulotce czy takiej reklamie, która nam wyskoczy, no to no to kończymy właśnie potem na kupowaniu mieszkań, które no ktoś tam po prostu zasuflował, a nie przeprowadziliśmy realnej analizy.
No, bo to tak z ciekawości, będąc tak trochę adwokatem diabła, no bo z tego co mówisz, można wyciągnąć wniosek, że że tak jakby faktycznie bardziej opłaca się kupić z rynku wtórnego ogólnie. Ale tak z ciekawości, czy czy tak yyy mieliście w ostatniej historii typu, nie wiem, do pół roku, do roku taką sytuację, że no właśnie jednak na rynku pierwotnym była fajniejsza oferta taka inwestycyjna. No bo też dużo się mówi o tym, że no tak jakby ten wolumen mieszkań kupowanych od deweloperów spadł, że ten tak jakby ilość mieszkań dostępnych na półkach deweloperów jest duża, więc co do zasady tam też powinny pojawić się jakieś okazje. Tak bardziej z ciekawości, czy czy w ogóle się dzieją takie rzeczy.
Więc odpowiedź na pierwsze pytanie jest: nie. Nigdy nie widziałem mieszkania, które ma wyższą rentowność z rynku pierwotnego niż z wtórnego. I teraz, to wynika między innymi z persony zakupowej, której ja chcę obsługiwać w moich mieszkaniach, bo umówmy się, jakbym inwestował w mieszkania, czy pomagał inwestować w mieszkania dla ekspatów czy wysokiej klasy specjalistów, menedżerów i tak dalej, >> to bym musiał szukać innej materii. Właśnie, że tutaj to jest wszystko zaczyna się od tego, wszystko się zaczyna od tego, jaką niszę chcesz obsłużyć. Natomiast, jak mówimy o okazjach i kupowaniu mieszkań poniżej ceny ofertowej, bo poniżej ceny rynkowej, to to jest moim zdaniem oksymoron. Znaczy, to w jakiej cenie kupujesz, to jest rynek. Znaczy, nigdy nie kupujesz poniżej cen rynkowych. Tak.
Natomiast, jeśli mówimy o tym, że ktoś się cieszy: "A wynegocjowałem 20% zniżki, a dorzucili mi tam komórkę lokatorską albo nie wiem, 10 garaży mi dali w gratisie." No to, jak porównamy sobie, jaka jest różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym, to na rynku wtórnym zawsze jest większa. Czyli inaczej ujmując, przestrzeń do negocjacji cen od cen ofertowych do prawdziwych cen, które ostatecznie trzeba zapłacić, jest znacznie wyższa na rynku wtórnym. >> Wtórnym. >> Rzędu kilkanaście procent, podczas gdy na rynku pierwotnym, jak dochodzi do pięciu, sześciu, to już mówimy, że o deweloperzy się wyprzedają, bo muszą obniżać cenę. To mniejsze na rynku deweloperskim są mikroskopijne w prawie do tego, co można wynegocjować na rynku pierwotnym. Dlaczego? Bo sprzedający na rynku pierwotnym są profesjonalni. Oni mają swoje biura sprzedaży, mają swoich sprzedawców, którzy nie sprzedadzą warunki konkretnie, cały mod sprzedadzą ci taniej niż mają w Excelu. >> Nawet nie mogą. Tak. >> Oczywiście. A kiedy pójdziesz do Kowalskiego, Nowaka sprzedającego na rynku wtórnym, no bo to jest ten rynek, tam jest nieprofesjonalny sprzedający i umiesz negocjować, no to jesteś >> tym lisem w kurniku. Tak po prostu wyszukujesz te mieszkania. Kiedy ktoś rzeczywiście jest skłonny, bo nie umie negocjować, bo chce mieć z głowy, bo oddziedziczył mieszkanie po zmarłej babci i nie ma co z nim zrobić, ale nie chce go sprzedawać i właściwie, no dobrze, w sumie wszystko mi jedno, już sprzedam. Tak w związku z tym tutaj masz po prostu nieprofesjonalnego sprzedającego, a ty możesz być bardziej profesjonalny jako kupujący. I to z tego to wynika.
I teraz, czy rynek pierwotny, czy wtórny jest lepszy? Znowu, nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Dla mnie lepszy jest wtórny, bo ja jestem w stanie moją personę zakupową obsłużyć z dwukrotnie większą rentownością na rynku wtórnym niż by to było na rynku pierwotnym. Ale odpowiedź nie jest taka oczywista i trywialna. Tym bardziej, że są rynki lokalne, są takie miasta, gdzie prawie nie ma rynku pierwotnego. Wszystko jest rynkiem wtórnym. To dotyczy, dotyczy małych miejscowości, gdzie po prostu deweloperzy nie budują. Są takie miejsca. Tak, to jest znikoma. I znowu, >> ale jest. >> Jest, ale znowu, jeśli ktoś myśli o inwestowaniu, powinien się trzymać tylko siedmiu największych miast w Polsce. Tutaj znowu kłania się temat demografii. Absolutnie nie powinniśmy wchodzić inwestycyjnie w mniejsze miejscowości. To jest moja opinia, ale bardzo mocna, jestem w stanie bronić.
>> Okej, to może w następnym, w następnym naszym spotkaniu. To jeszcze takie ostatnie pytanie, bardziej wracając do takich kwestii operacyjnych. Pamiętasz może, jak rósł wasz portfel? Załóżmy, że mierzymy go najemcami, o których obsługiwaliście, tak rok do roku, jak zaczęli, bo tak zaczynaliście w 2016, teraz macie tam 1500, tam po drodze mniej więcej, jak ten >> tak, mieliśmy takie punkty, punkty milestoney, powiedzmy kamienie milowe po drodze. Pamiętam, bo akurat nawet kiedyś miałem taką, takie wystąpienie na konferencji, gdzie mówiłem, jak w pierwszych 18 miesięcy osiągnęliśmy 250 pokoi, >> czyli to był taki pierwszy, pierwsza faza bardzo szybkiego wzrostu. Później było to tak troszkę bardziej organicznie, w sensie, w sensie pewnie małe kilkadziesiąt pokoi kwartalnie. Natomiast duży skok nastąpił w czasie pandemii. Wchodząc w pandemię, mieliśmy około 400 pokoi i wtedy przejęliśmy firmę konkurencyjną, która też miała 400 pokoi. W związku z tym, dla nas pandemia była wzrostem o 100%. Dobra, nie wszystkie tamte pokoje przejęliśmy, ale powiedzmy, prawie o 100% wzrośliśmy. >> I później kolejny taki kamień milowy był w maju 2 lata temu, kiedy kupiliśmy kolejną konkurencję, firmę zarządzającą najmem, też mającą pod najmy i wtedy też doszło nam kolejnych 400 jednostek najmu, tak jednorazowo. Więc nasz wzrost nie jest taki liniowy, on ma swoje takie też skoki. W tym momencie ten wzrost jest rzędu, powiedzmy, dochodzi nam około cztery do pięciu mieszkań miesięcznie.
>> Okej. Tak, więc jestem po >> i właśnie ten kontekst chciałem narysować, aby właśnie zadać ci kolejne pytanie, czyli właśnie co według ciebie zmieniło się właśnie z takiego poziomu niskich kilkudziesięciu pokoi do takiej, do takiej właśnie skali, jak masz teraz. No nie wiem, czego, czego teraz się boisz, czego już się nie boisz przy takiej skali, bo właśnie sama skala cię jakoś zabezpiecza.
I nie mogę odpowiedzieć na pytanie, że zmieniło się wszystko. Rozumiem. Mam to rozłożyć na pierws? >> Nie, no jasne. Wiesz co, ostatnio sobie to nawet podsumowywałem, bo też nagrałem taki film, właśnie pięć rzeczy, które bym zrobił inaczej i między innymi >> byś zrobił inaczej, >> które bym zrobił inaczej. Jedną z tych rzeczy jest to, że ja się zorientowałem, że firma, którą buduję, pierwotnie wyobrażałem ją sobie jako firmę, która właśnie znajduje mieszkania, robi remonty i tym na tym polega jakby tworzenie, tak, tak, na model biznesowy. >> A potem się zorientowałem właśnie, że nie są ważne te mieszkania, które znajdziemy, tylko ważni są ci najemcy, których najemcy, których musimy znaleźć i obsłużyć. To też bardzo widoczne było w pandemii, dlaczego przyjęliśmy konkurencję, bo ona nie potrafiła obsługiwać najemców, znaczy nie potrafiła ich znaleźć tak jak my. I w tym momencie moja firma jest jednym wielkim ekosystemem, który ma dwa podstawowe elementy: sprzedaż razem z marketingiem i operacyjne pilnowanie mieszkań. Z 30 osób, które zatrudniam, tylko trzy osoby szukają nowych mieszkań, a te pozostałe 26, tam jeszcze jestem ja, zajmują się tym, żeby był znaleziony najemca >> i zaopiekowany najem >> i potem zaopiekowany najemca i mieszkanie. Bo zobacz, my mamy tak naprawdę dwa fronty jako firma. >> Obsługujemy właśnie tych najemców. Najpierw trzeba ich znaleźć, trzeba ich zweryfikować, trzeba ich potem rozliczyć, przypilnować, a z drugiej strony musimy pilnować tego majątku, który nam powierzają właściciele mieszkań. i gdzie musimy jakby zadbać o to, żeby te miliony, setki milionów, to jest tam 380 milionów złotych mniej więcej jest majątku powierzonego w nasze ręce w tych mieszkaniach, żeby one pracowały i generowały stabilny czynsz na rzecz swoich właścicieli. W związku z tym te dwa obszary. I teraz to, co się też bardzo zmieniło, to wraz ze wzrostem naturalnym było coraz większe oprocesowanie tego, co robimy. Tylko, że to bardzo szybko skazało się niewystarczające, że nie wystarczy zrobić proces, trzeba jeszcze mieć system, w którym ten proces się odbywa i w tym momencie na przykład taką transformacją, którą my przechodzimy i i to odpowiada trochę na pytanie, co się bardzo zmienia i co sprawia, że możemy być mniej lub bardziej odporni na to, co się dzieje na rynku, to myślenie o wszystkim, co robimy przez pryzmat systemów takich wprost, systemów informatycznych, czy to klasy ERP, czy CRM, czy rozliczeniowych, czy systemów takich powiedzmy organizacyjnych, czyli właśnie jak mamy podzielone regiony, czy jak mamy podzielone, jak mamy zorganizowaną opiekę nad mieszkaniami, tak? Jak współpracujemy z partnerami, jak się sieciujemy na tym całym rynku. Ja w tym momencie postrzegam naszą firmę, swoją firmę jako firmę, która jest ekosystemem marketingowo-sprzedażowym. To jest klucz, żeby funkcjonować na tym rynku, bo ostatecznie decyduje to, czy znajdziesz najemcę. Możesz mieć świetne mieszkania w świetnej lokalizacji, w fantastycznym standardzie. Jak nie znajdziesz najemcy, >> bankrutujesz po prostu. Co więcej, jeszcze twój właściciel jest, właściciel tego mieszkania zdenerwowany. Tak, to jest, to jest oczywiste. I to jest znowu taki truizm, nie? Ale tak naprawdę biznesie to jest wiesz, ważny głos moim zdaniem, bo właśnie ogólnie dyskurs publiczny jest taki, gdzie właśnie ścierają się te dwie perspektywy: ten właściciel z tym najemcą. tak na dobrą sprawę, no jedna strona nie, nie funkcjonuje bez drugiej. No i tutaj więc jak gdyby trzeba do tego bardziej może po partnersku nieraz podchodzić.
>> Dokładnie tak. I dwóch stron, z dwóch stron i i super zrób słowo partnerstwo, bo to właśnie to nie może być asymetria. Tak znaczy ani my nie możemy wykorzystać najemców, ani oni nie mogą wykorzystywać nas i tak samo z właścicielami. Tak. I to jest takie właśnie dlatego używam słowa ekosystem, bo ekosystem musi być zrównoważony, żeby dobrze funkcjonował. I teraz mnie na przykład od początku bardzo denerwowało, wręcz no nie mogłem sobie z tym się z tym pogodzić, kiedy właśnie jeszcze tam w roku 2016, 17 jak zaczynałem na wielu konferencjach była taka narracja: "Ci najemcy to tu przeszkadzają." >> Właśnie ja tak >> "Kontrolujmy ich, pilnujmy w ogóle tam kary umowne za wszystko i tak dalej." To jest droga donikąd. Ale to też coś takiego, co chciałbym właśnie powiedzieć, to żeby wybrzmiało, to znamy się długo, ale jedno z takich ostrzejszych wspomnień, jakie mam z tobą związane, to właśnie jak byłem na tej konferencji, nie wiem, czy o tej samej mówisz, jak właśnie ktoś mówił takie no negatywne, pejoratywne rzeczy na temat najemców ogólnie i tak no mocno narzekał. A ty właśnie tak wtedy, nie pamiętam, czy wstałeś, ale generalnie zabrałeś głos i właśnie powiedziałeś: "Ej, ale czy ty zdajesz sobie sprawę, że ty tak na dobrą sprawę to co mówisz, to narzekasz na tą osobę, która płaci za czynsz, z którego jest płacona twoja wypłata?"
>> Dokładnie. Yyy, ja tutaj nie chodzi mi o to, żeby właśnie stawać po stronie najemców, no bo tutaj obiektywnie prawo w Polsce y faworyzuje najemców, >> w szczególności tych, którzy mają właśnie no złe, złe zamiary. Natomiast no troszeczkę y właśnie pokazanie tej drugiej perspektywy >> i to było bardzo cenne.
>> Tak. To dziękuję. Cieszę się, że to zauważyłeś, bo to tak to jest bardzo bliskie mojemu sercu i od początku tak myślałem i to potem wiesz, no to, że jest bliskie, to jedno, ale potem co to, co to oznacza? So what, nie? Znaczy, to, co chcemy zrobić firmie, jak ma funkcjonować. No i ja od początku zawsze mówiłem: "My mamy mieć kontakt z najemcami, czy my mamy odwiedzać mieszkania, my mamy z nimi się kontaktować, my mamy ich przyjmować w biurze, jak trzeba, my mamy odbierać ich telefony, a na zasadzie: 'Proszę sobie przeczytać na stronie' czy 'Proszę sobie, nie wiem, proszę napisać maila, bo nie mam czasu z panem, z panią, z panem czy z panem rozmawiać.'" I to jest to, to to nie jest obsługa klienta. To nie jest obsługa klienta. Tak. I teraz tutaj zderzają się znowu te dwie siły, gdzie właściciele mieszkań chcą mieć święty spokój i nie chcą mieć najemców na głowie. Ja to doskonale rozumiem. Tak, tylko mówię, że to jest nie do pogodzenia. Albo będziesz maksymalizował święty spokój i szukasz najemcy, któremu wynajmiesz na 5 lat i przez 5 lat tego najemcy nie widzisz, ale wtedy nie maksymalizujesz rentowności. Dlaczego? Bo nawet jeśli podpiszesz dobrze tą umowę i ona będzie indeksowana przez te 5 lat, powiedzmy, to ryzykujesz to, że nie kontrolując stanu, w jakim jest mieszkanie, no >> rzeczywiście będzie tak, że za 5 lat przyjdziesz, to mieszkanie będzie się nadawało tylko do remontu. No bo jeśli ktoś na, w swojej naiwności myśli, że ten sympatyczny najemca to dba o to mieszkanie i on tam wszystko odmaluje i i w ogóle tam jest wszystko podokręcane i w ogóle tip top i on zamawia złotą rączkę na swój koszt, to się myli, mimo że prawo od niego tego wymaga, od najemcy, prawda. Ale tego nie robi. Dokładnie. Ale tego nie robi. I teraz właśnie tutaj się zderzają te naiwności, no że jest fantastycznie, wyjąłem, bo przez 5 lat nic nie muszę robić. No i potem mam remont generalny. Podczas gdy kiedy samemu bywasz w tym mieszkaniu, widzisz, czy tam coś wymaga naprawy i zanim odpadnie, to lepiej przykręcić i tak dalej, czy nie dochodzi do jakiejś dewastacji, czy po prostu zwykłego zużycia i warto poprawić silikony, bo za rok to to wszystko się odklei i będzie, będzie nie będzie szczelne. No tylko właściciele nie chcą tego robić i ja to też rozumiem. A z drugiej strony, tylko 1% właściwie mieszkań korzysta z firm zarządzających najmem. Dlaczego? Bo są niepotrzebne. Bo taka jest narracja. Firmy zarządzające najmem są niepotrzebne. Przecież to się wszystko samo robi. Po co mi ktoś, kto jeszcze będzie ode mnie brał tam kilkaset złotych miesięcznie? Ta firma zarządzająca właśnie to za to bierze te kilkaset złotych, powinna brać, że jej psim obowiązkiem tej firmy jest pilnować twojego majątku, być w mieszkaniu, sprawdzać stan, rozliczać najemcę, kontrolować y technikalia mieszkania. Jeśli trzeba, to zamówić serwis techy, techniczny, sprzątający i tak dalej. Zadbać o twój majątek. No to jest jego, to jest to jest obowiązek tej firmy zarządzającej. Inna sprawa, że część firm zarządzających też tak podchodzi, aby złapać kontrakt, a potem to w sumie w tym mieszkaniu już nie trzeba bywać. Przyjdzie się na koniec rozliczyć kaucję, >> jakoś to będzie. >> No i tutaj mamy te sprzeczności. Natomiast znowu, jak we wszystkim, zobacz, jak we wszystkim tak naprawdę ważny jest zdrowy rozsądek. To znaczy, trzeba sobie to rozrysować, powiedzieć za i przeciw, policzyć i zdrowy rozsądek podpowie, który scenariusz jest najlepszy. Natomiast, no pewne rzeczy są nie do pogodzenia. Tak. Maksymalizacja świętego spokoju z maksymalizacją rentowności jest do pogodzenia tutaj. No i tyle.
Maciej, słuchaj, mam więcej pytań, ale już niestety muszę dzisiaj postawić kropkę, więc w tomie drugim będzie. >> Tak, tak. No zapowiedziałeś chyba trzy tomy. Z tego z tego [śmiech] co pamiętamy, postawmy sobie tutaj kropkę, bo możemy jeszcze pogadać o katastrze, o tej demografii, o tych siedmiu miastach, o których też tutaj powiedziałeś, no i w ogóle wiele wątków pobocznych. Yyy, na koniec, yyy, jeżeli ktoś chciałby się z tobą skontaktować, to jakbyś mógł powiedzieć właśnie gdzie i w czym możesz w ogóle pomóc.
>> Super, dziękuję. To ja zachęcam, skoro zapowiedzieliśmy trochę temat demografii, yyy, niedawno publikowałem raport na temat nieruchomości a demografia, demografia nieruchomości. On jest dostępny na mojej stronie na www.dobregonajmu.pl. Tam jest taka sekcja Akademia Dobrego Najmu. Tam jest dużo różnych materiałów, ale między innymi właśnie raport, który, którego zadaniem jest rozprawić się z tym mitem, czy demografia zabije nieruchomości w Polsce. I to jest tam rozpisane na kilkudziesięciu stronach, więc jeśli ktoś nie chce czekać do tomu drugiego i trzeciego, to może pobrać sobie ten materiał.
>> Super. Maciej, jeszcze raz bardzo dziękuję za rozmowę.
Dziękuję bardzo.