Transcription
سنعرض لكم كيف يمكنكم توفير مئات الآلاف من الدولارات وتقليص سنوات من قرضكم العقاري، والأمر أبسط مما تتخيلون. مرحباً بكم في "ابدأ الاستثمار"، برنامج نساعد فيه أموالكم على تحقيق المزيد. اسمي برايس، وكالعادة، ينضم إليّ صديقي في مجال الأسهم، رين. كيف حالك؟ أنا بخير جداً يا برايس، وأنا متحمس جداً لهذه الحلقة. كيف لا أكون كذلك بعد هذا التقديم منك؟ نعم، أريد التخلص من عبء قرض منزلي، ونعم، أريد توفير مئات الآلاف من الدولارات. ولكن انظروا، أعتقد أنه سواء كنتم تسيرون في طريق القرض العقاري، أو على جهاز المشي الخاص بالقرض العقاري، أو إذا كنتم تفكرون في شراء منزل، فهذه الحلقة لكم. سنتحدث عن واحدة من أقوى الأدوات المالية المتاحة، وهي حساب المقاصة، وقد أثارت هذه الحلقة سؤال من روينة. مرحباً يا رفاق، اسمي روينة، وأنا مبتدئة حديثة في اكتشاف "Equity Mates"، وأتمنى لو أنني عثرت عليكم منذ وقت طويل. أنا في منتصف الخمسينيات من عمري، عزباء، وقد حصلت مؤخراً على قرض عقاري خلال العامين الماضيين، لذا أحاول الآن بجنون معرفة أفضل طريقة لسداده قبل التقاعد، وهو ليس بعيداً جداً. نصحني محاسبي مؤخراً بأن أولويتي يجب أن تكون تقليل الفائدة بدلاً من كسب الفائدة، وبذلك يعتقد أنه من الأفضل لي وضع أي أموال متاحة في حساب المقاصة الخاص بقرضي العقاري، في "صناديقي"، مما سيقلل الفائدة على القرض العقاري بدلاً من وضع أي أموال إضافية في حساب توفير أو استثمارها. أود أن أسمع آراءكم حول هذا الأمر، لأنني لست متأكدة حقاً ما هو الخيار الأفضل. واو، سؤال كبير يا روينة، هناك الكثير لنتناوله. شكراً لك على السؤال. يجب أن نقول أيضاً، إذا كنتم ترغبون في طرح سؤال، تماماً مثل روينة، فسيكون هناك رابط في ملاحظات الحلقة أو الوصف أدناه لترك رسالة صوتية. لذا يا برايس، أعتقد أن هناك على الأرجح بعض العناصر التي يجب تناولها في سؤال روينة. لنبدأ بتوضيح ما هو حساب المقاصة، ثم كيف يمكننا استخدامه لسداد قروضنا العقارية بشكل أسرع. يمكننا بعد ذلك، دعونا نتحدث عن كيفية تفكيرنا في حسابات المقاصة وبعض النصائح التي اكتسبناها على طول الطريق لزيادة استخدامها، ثم سنجيب على الجزء النهائي من السؤال. بالطبع، هذه نصيحة عامة فقط، نحن لا نعرف ظروفك الشخصية يا روينة، ولكن حساب المقاصة مقابل استثمار تلك الأموال هو أحد أكثر الأسئلة شيوعاً التي نتلقاها هنا في "Equity Mates"، وسنتحدث عن كيفية تفكيرنا فيه شخصياً. ولكن لنبدأ من البداية، ما هو حساب المقاصة؟ حساب المقاصة هو حساب منفصل عن قرض منزلك، ولكنه مرتبط بقرض منزلك. وأي مبلغ نقدي موجود فيه يقلل من جزء الفائدة من السداد المستحق على قرض منزلك. نعم، على أساس واحد إلى واحد، على أساس واحد إلى واحد، وهذا مهم جداً. لوضع بعض الأرقام على ذلك، لديك قرض منزلي بقيمة 800,000 دولار، ولديك 100,000 دولار في حساب المقاصة الخاص بك. ما يقوله البنك هو أنه بسبب وجود 100,000 دولار في حسابك، سنقلل الفائدة التي تدفعها على قرضك بمقدار 100,000 دولار، مما يعني أن قرضك الصافي، القرض الذي تدفع عليه فائدة فعلياً هو 700,000 دولار. الآن، إليكم الأمر المهم حقاً، والشيء الذي يجعله قوياً جداً، أعتقد، هو أنه لا يغير فعلياً دفعتك الشهرية. لا. لذا، في مثال برايس، أنت تدفع فائدة على 700,000 دولار، وليس 800,000 دولار، ولكن المبلغ الذي تدفعه للبنك كل شهر لا يتغير. لذا، فإن جزءاً أكبر من هذا السداد الشهري سيذهب لسداد أصل دينك، أكثر مما كان سيذهب لسداد أصل دينك لولا ذلك. وهذا هو قوته، وهذا هو كيف يمكن أن يساعدك في سداد الدين بشكل أسرع. وللتعمق أكثر، السبب في قوته في الأيام الأولى هو أنه إذا نظرت إلى كيفية بناء القروض العقارية، في معظم الحالات، في البداية، أنت تدفع نسبة أكبر بكثير من الفائدة مقارنة بأصل الدين. ومع سدادك، يتغير هذا ببطء ليصبح دفع نسبة أعلى من أصل الدين. لذا، كلما استطعت سداد أصل الدين بشكل أسرع في الأيام الأولى، كلما أصبح ذلك أقوى. الآن، فيما يتعلق بالجوانب الفنية لحسابات المقاصة، اعتماداً على البنك، هناك بعض التفاصيل المختلفة. ولكن عادةً ما سيتم تقديمها لك سواء كان قرضاً متغيراً أو ثابتاً. عادةً ما سيكون هناك 100% مقاصة، وأحياناً قد تكون مقاصة جزئية. بعض البنوك ستسمح لك بإعداد مقاصات متعددة، والبعض الآخر سيسمح لك بإعداد واحدة فقط. في بعض القروض العقارية، لا يمكنك الحصول على مقاصة على الإطلاق. لذا، هذا شيء يجب التحدث عنه مع وسيط الرهن العقاري الخاص بك، والتحدث مع البنوك إذا كنت تتعامل معهم مباشرة. ولكن في هذه الأيام، بالنظر إلى وجود أكثر من 30 مقرضاً للاختيار من بينهم، أعتقد أن هناك سبباً يجعل الغالبية العظمى من الناس يمرون عبر الوسطاء لمحاولة العثور على أفضل صفقة. وإذا كان حساب المقاصة شيئاً تريده، فقط أخبر وسيطك بذلك. للأسف، في وضعي، أنا قادر فقط على الحصول على واحد، وهذا أمر مزعج حقاً. لذا، فقط لمن يتساءل، لا توجد فوائد إضافية من وجود مقاصات متعددة، إنها فقط أنك تريد مقاصات متعددة، بحيث يمكنك أن يكون لديك، مثل، مدخرات مختلفة، أليس كذلك؟ نعم، حسناً، يمكننا الوصول إلى ذلك، أعتقد أننا نصل إليه لاحقاً، كيفية زيادة استخدامه، ولكن ربما نتحدث عنه الآن. ما أود أن يكون إعداده هو أن يكون كل حساب لدي هو حساب مقاصة، بما في ذلك حساب المعاملات الخاص بي. والسبب في ذلك هو، دعنا ندخل في الأمر الآن، إنه قوي جداً لأنه حساب يومي. لذا، أي أموال لدي في أي حساب تذهب لتقليل فائدتي في ذلك اليوم، ثم يتم تجميع كل شيء في نهاية الشهر. لذا، أود أن يكون لدي أموال البيرة الخاصة بي في حساب مقاصة. أعرف أنك تحاول تجاوز هذا، ولكن أعتقد أنه من المفيد البقاء عليه حتى يفهم الناس، مثل، أنت تريد 10 حسابات مقاصة، أموال البيرة الخاصة بك، ومدخرات السفر الخاصة بك، والنقود الفعلية التي تحصل عليها استعداداً للاستثمار ولكنك لم تستثمرها بعد. نعم، تريد كل ذلك في حسابات مقاصة منفصلة من منظور إداري. ولكن إذا قمت بدمج كل هذه الأموال في حساب مقاصة واحد، فإن الفائدة المالية ستكون هي نفسها. بالتأكيد. إذا فعلت كل شيء من حساب مقاصة واحد، ولكن أعتقد أنه سيكون صداعاً إدارياً. سيكون ذلك طريقة مروعة لإدارة الأمور مالياً. أنت لا تخسر شيئاً، ولكنني تقنياً أخسر مالياً في الوقت الحالي لأنني لا أملك كل سنت في حساب مقاصة. حسناً، هذا عادل، هذا عادل. لدي أشياء أخرى ليست مساهمة في الاستثمار أو في حساب المقاصة الخاص بي. هل تحدثت مع وسيطك للحصول على حساب AZ؟ AZ لا تقدم أكثر من واحد. اتصلت بهم، وهو على خارطة طريقهم. حسناً، حسناً. حسناً، حسناً. لذا، حسناً، إذا كنت تشاهد، هيا. للأسف، حسناً، لا، شكراً لك AZ على الإقراض لنا. عدد من البنوك، هذا صحيح جداً. عدد من البنوك لم يعتقد أن بودكاست "Equity Mates" وظيفة مشروعة. هذا صحيح. شكراً لك AZ. ولكن إذا كان بإمكانك إجراء هذا التغيير، سنكون ممتنين. نعم، نعم، نعم. تغيير صغير واحد، هيا. دعنا نصل إلى جوهر هذه الحلقة. لقد أعطيتنا لمحة عن توفير مئات الآلاف من الدولارات. أخبرني كيف. حسناً، سنستخدم بعض الأرقام التي تعكس، أعتقد، متوسط الأسترالي. لذا، متوسط حجم القرض العقاري في أستراليا هو 642,000 دولار اعتباراً من بيانات مكتب الإحصاء الأسترالي في أواخر عام 2024. لذا، إذا أخذنا قرضاً عقارياً بقيمة 640,000 دولار بفائدة 6%، فإن مدفوعاتنا الشهرية تبلغ حوالي 4,000 دولار. ولنفترض أننا نسدد ذلك على مدى 30 عاماً، فمن المقدر أن ندفع حوالي 600,000 دولار كفائدة. نعم، إنه حوالي، أنت تدفع حوالي حجم القرض كفائدة. وهو أمر مروع للتفكير فيه. لذا، دعنا ننتقل إلى ذلك. مع 4 ملايين دولار، دعنا نضع بعض الأرقام على ذلك. إذا لم يكن لدينا حساب المقاصة، كما قلت، 600,000 دولار كفائدة. إذا كان لديك 10,000 دولار كرصيد مجمع في حساب المقاصة الخاص بك، ولا تغيره، فإنه يبقى هناك طوال مدة القرض. ستوفر 48,000 دولار كفائدة، وستقلل سنة واحدة من قرض منزلك. لا يبدو الأمر جنونياً، تقليص سنة واحدة، ولكن 40,000 دولار كفائدة أمر مهم، أعتقد. الشيء المهم بالنسبة لي عندما تفكر في ذلك هو أنه مثل، 10,000 دولار وضعتها هناك، وتحصل على فائدة تقارب 50,000 دولار. نعم. لذا، دعنا نرفع الرهان. ماذا لو، انسَ فائدة الـ 50,000 دولار. ماذا لو كان لدي 50,000 دولار في حساب المقاصة الخاص بي من اليوم الأول؟ عندها ستوفر في حدود حوالي 25,000 دولار كفائدة. كبير. أنت توفر ما يقرب من نصف ما كنت ستدفعه في الأصل، أو أقل بقليل. ليس هذا فقط يا رين، بل أنت توفر حوالي 4 سنوات ونصف من قرض منزلك. لذا، فأنت مدين لمدة 25 عاماً فقط. مدين لمدة 25 عاماً فقط. ولكن أعتقد، نعم، دعنا نضاعف ذلك. ماذا عن 100,000 دولار في حساب المقاصة؟ 100,000 دولار في حساب المقاصة، ستوفر 346,000 دولار كفائدة، مع الأخذ في الاعتبار أننا كنا سندفع في الأصل 600,000 دولار. لذا، فأنت توفر أكثر من نصف الفائدة التي ستدفعها، وأنت تقلل سبع سنوات وسبعة أشهر من قرض منزلك. يبدو جيداً جداً. يبدو. أنا فقط بحاجة إلى 100,000 دولار كرصيد مجمع. نعم. وهذا هو بيت القصيد هنا. بالطبع، الحصول على هذا الرصيد المجمع صعب للغاية. ولكن عندما تقوم بالأرقام، فإن وجود أي شيء هناك مفيد. حسناً، نعم. وهناك طريقة أخرى للتفكير في الأمر أيضاً، وهي كيف أفكر أنا وزوجتي. ليس لدينا رصيد مجمع كبير يمكننا وضعه في حساب المقاصة. ولكن ما نحاول القيام به هو مجرد المساهمة الزائدة كل شهر. لقد قمت للتو بسحب حاسبة المقاصة الخاصة بـ Westpac هنا، وهي مفيدة جداً. لذا، إذا وضعت الأرقام، قرض بقيمة 650,000 دولار، سعر فائدة 6%، على مدى 30 عاماً، لا شيء للبدء به في حساب المقاصة. حسناً. ولكن دعنا نقول، مدفوعات شهرية بقيمة 4,000 دولار. دعنا نقول أننا نستطيع تحمل 300 دولار إضافية شهرياً بيننا لوضعها في حساب المقاصة. لذا، بدلاً من مدفوعات شهرية بقيمة 4,100 دولار، كنا نضع 4,400 دولار جانباً. وهذا الـ 300 دولار الإضافية ستجلس وتبني في حساب المقاصة. بفعل ذلك فقط، سأوفر 151,000 دولار كفائدة، وأسدد القرض قبل ثلاث سنوات ونيف. واو، واو. وأعتقد أن الشيء المثير هو أنه حتى لو لم يكن لديك رصيد مجمع، فأنت لست مستبعداً من الاستفادة من قوة حساب المقاصة. بالتأكيد. نعم. كان لدينا سؤال جاء من روينة والذي أعد كل هذا، ولكن لدينا سؤال آخر قادم من إيمان عبر يوتيوب. نعم. لذا، سأل سؤالاً حقيقياً، كشخص حصل للتو على قرض عقاري ومهتم بالاستثمار، أشعر أن فوائد قيامي بتكديس كل الأموال الإضافية في حساب المقاصة الخاص بي أكبر بكثير من استثمار تلك الأموال الإضافية. الآن، قلنا إنه كان سؤالاً، كان أشبه بتعليق. ولكنه بالتأكيد فكرة شائعة جداً نتلقاها من مجتمع "Equity Mates". إنه بالتأكيد فكرة كانت لدي حول الهيكل الصحيح. لذا، من أين نبدأ يا رين؟ حسناً، هناك إجابة رياضية لكل هذا، وهي تعتمد على عائدك المتوقع. لذا، الشيء الرئيسي الذي يجب مراعاته مع حساب المقاصة هو أنه فائدة بعد الضرائب. لذا، أنت تأخذ أموالاً دفعت عليها ضرائب بالفعل وتضعها في حساب المقاصة الخاص بك. الآن، سيكون لحساب المقاصة الخاص بك نسبة مرتبطة به، والتي ستكون سعر الفائدة على قرض منزلك. دعنا نأخذ 6% كمثال. أنت تحصل فعلياً على عائد بعد الضرائب بنسبة 6%، أو توفر دفع فائدة تصل إلى 6%. ثم تحتاج إلى مقارنة ذلك بما تتوقع الحصول عليه في سوق الأسهم لتحديد ما هو أفضل. هناك صيغة بسيطة لمعرفة كيفية القيام بذلك. يقترحون أخذ سعر قرض منزلك، إضافة معدل الضريبة الهامشي الخاص بك، مما سيعطيك العائد المتوقع الذي يجب أن تحصل عليه لوضع المال في الاستثمار بدلاً من حساب المقاصة الخاص بك. دعنا نأخذ 6%، معدل ضريبة هامشي بنسبة 30%، وهذا حوالي 8% عائد تحتاج إلى الحصول عليه. نعم. ولكن أعتقد، نعم، والسبب، آسف، السبب في أنك تفعل ذلك هو أنه بالطبع، عندما تستثمر، تحتاج بعد ذلك إلى مراعاة الضريبة التي ستدفعها على عائدات الاستثمار. لذا، تحتاج إلى مقارنة التفاح بالتفاح. لذا، أعتقد، أنت تعلم، 7.8%. ستقول، حسناً، سوق الأسهم تاريخياً حقق أكثر من ذلك. بالطبع، تذهب الشرائح الضريبية إلى الأعلى، و 30% قد لا يكون الرقم الصحيح إذا كنت، تعلم، تسدد قرضاً عقارياً ولديك أموال للاستثمار، وإذا كنت في تلك الظروف في الحياة، تعلم، قد تضيف 37%، قد تضيف 45%. لذا، أعتقد أن معدل العائد يرتفع. نعم، نعم. وأيضاً، أعتقد أنك بحاجة إلى مراعاة الأفق الزمني هنا. لأن بالطبع، عائد سوق الأسهم في المتوسط يكون على مدى فترة طويلة. لا ينبغي أن تتوقع أن يكون ذلك حرفياً كل عام، عاماً بعد عام. سداد قرض عقاري هو أيضاً على مدى فترة طويلة. أعرف، ولكن مثل، يمكنك الحصول على عائد كبير، في رأيي، عائد كبير في وقت مبكر في حساب المقاصة الخاص بك. نعم، نعم. لذا، أعتقد أن هذه طريقة للتفكير في الأمر. إنها النسخة الرياضية. إنها العائد المتوقع. لا توجد إجابة مثالية، لأنه للأسف، العائد المتوقع هو توقع. نحن لا نعرف ما ستكون عليه المقارنة بين التفاح والتفاح. نحن لا نعرف ما سيفعله سوق الأسهم خلال السنوات القليلة القادمة. هناك أيضاً تراكب يجب إضافته، وهو ظروفك الشخصية وأهدافك. وأعتقد أن الأصلين، كما تعلم، كلاهما تريد بناء الثروة، ولكن الطريقة التي تبني بها الثروة والخيارات التي تمنحك إياها مختلفة. لذا، روينة في ظروفها، دون معرفة كل شيء حقاً، يبدو أنها تريد الوصول إلى التقاعد في أسرع وقت ممكن. لا تريد أن يكون لديك قرض عقاري يثقل كاهلك في التقاعد، لأنك تعلم، مدفوعات القرض العقاري ستلتهم رصيد معاشك التقاعدي، أو قد تضطر إلى العمل لفترة أطول لتحمل هذا القرض العقاري. لذا، في هذه الحالة، ربما تفكر في التخلص من القرض العقاري في أسرع وقت ممكن، وفي هذه الحالة يمكن أن يكون حساب المقاصة قوياً جداً. ولكن بالنسبة لي، بالحديث عن ظروفي، أعتقد أن لدي حياة عمل طويلة جداً أمامي، وليس هناك الكثير من الضوء في نهاية هذا النفق. لذا، إذا فكرت في وضع كل ما أستطيع في حساب المقاصة الخاص بي، وسداد هذا القرض العقاري بأسرع ما يمكن، يمكن أن أكون، تعلم، في الأربعينيات أو الخمسينيات من عمري، وليس لدي ديون عقارية. ولكنني سأكون أيضاً بلا سيولة. لذا، أحب فكرة وضع جزء في حساب المقاصة الخاص بي للاستفادة من قوة حساب المقاصة، ولكن أيضاً الاستثمار في سوق الأسهم. لذا، تعلم، سيستغرق الأمر وقتاً أطول لسداد القرض العقاري، ولكنه يعني أن لدي خياراً في حياتي. إذا أردت بيع بعض الأسهم وأخذ بعض الوقت لقضاء الوقت مع العائلة، أو تعلم، أخذ وظيفة ذات أجر أقل، أو أي شيء قد يكون هذا الخيار في المستقبل، لدي المزيد من المرونة مع وجود بعض الاستثمارات خارج ممتلكاتي. نعم. ماذا عنك؟ أنا بالضبط نفس الشيء. فلسفتي هي، إذا كان بإمكانك فعل كليهما، فافعل كليهما. لأننا جميعاً نعرف مزايا امتلاك منزلك الخاص، والمزايا الضريبية التي تأتي مع ذلك. ولكن في نهاية اليوم، إذا أمضيت 30 عاماً في سداد منزلك، فقد رأينا قصصاً حيث الطريقة الوحيدة التي يمكنك بها تحقيق ذلك والاستمرار في عيش الحياة التي تريدها هي بيع هذا المنزل. وإذا كنت لا تتوقع أن يكون هذا هو الحال، فإن وجود السيولة وعدم وضع كل بيضك في سلة واحدة، وهو مجرد تنويع بسيط أيضاً. مثل، إذا كنت تضع كل شيء حرفياً في منزلك، فإن لديك الكثير يعتمد على هذا المنزل. وبالطبع، نعم، إذا قمت بالحسابات، فقد تجد أنك لن توفر 150,000 دولار كفائدة كما لو كنت تصب كل شيء، ولكن على مدى فترة طويلة، المكاسب الرأسمالية والأرباح، تعلم، يمكن أن تفوق ذلك بطريقة أو بأخرى أيضاً. لذا، خاصة إذا كنت شاباً، فقط فكر، يمكنني أن أرى جاذبية وضع كل شيء في حساب المقاصة لأنه أكثر مادية بكثير من وضع المال في سوق الأسهم وتركه يقوم بعمله. ولكن، أعتقد أن وجود هذه المرونة في وقت لاحق من الحياة أمر مهم للغاية. ولكن، للنهاية، لا توجد خيارات سيئة. إذا كنت تدخر أكثر مما تنفق، أكثر مما لو كنت تدخر أشياء من راتبك بعد خصم الضرائب كل أسبوع، وتضعها في العمل، سواء كان ذلك في سوق الأسهم، سواء كان ذلك في، تعلم، منتج دخل ثابت إذا كنت أكثر نفوراً من المخاطر، سواء كان ذلك في العقارات. الخطوة الأولى لبناء الثروة هي مجرد البدء في استثمارها. ولا توجد خيارات سيئة. وهناك خيارات مختلفة تناسب أشخاصاً مختلفين في أوقات مختلفة. ولكن أعتقد أن مجرد البدء في هذه الرحلة هو أهم شيء. وأنا أراهن على أنك، بغض النظر عن كيفية البدء، ستنتهي بالتنويع عبر فئات الأصول، فقط لأنك سترى قوتها وستنجذب إلى هذه الفكرة وستبدأ في استكشاف فرص مختلفة وتدرك أن لديها مزايا وعيوب مختلفة. لذا، ابدأ كيفما تريد أن تبدأ. ابدأ في بناء الثروة. ابدأ في رؤية تأثير المضاعفة بمرور الوقت. وستفعل كل ذلك. أحب ذلك. حسناً، رين وإيمان، نأمل أن تكون هذه الإجابات قد أجابت على أسئلتكم. استمروا في إرسالها. سيكون هناك رابط في الملاحظات أو الوصف أدناه حتى تتمكنوا من ترك رسالة صوتية لنا. نحب أن نسمع منكم يا رفاق. اتركوا تعليقاً على يوتيوب إذا كنتم تشاهدون. اشتركوا أيضاً، سنكون ممتنين جداً. وشاركوا البودكاست مع شخص تعتقدون أنه سيستفيد. وتعالوا وانضموا إلى مجموعة المناقشة الخاصة بنا على فيسبوك لمواصلة المحادثة. نحن نقدر حقاً الدعم الذي تقدمونه لنا باستمرار. لذا، رين، سنترك الأمر عند هذا الحد. سنلتقي الأسبوع المقبل. يبدو جيداً.