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大家好，我是「事」[音樂]專蘭。過去呢，佢都係以民嘅形式同大家見面嘅。而家進入咗AI年代，我哋呢，就已經教識咗AI，用我嘅形象，我嘅預器讀官[音樂]，呢個呢，就係我嘅AI薪。以後呢，項工作呢，就交俾佢啦！[音樂]
大家好。今日想同大家講下，香港樓市跌到底係邊個決定？前我對樓市前景作引，記者都嚟問我點樣得出呢啲預測。人類其實冇預測未來嘅能力，樓市跌係專家定地產經決定呢？呢個問題好有爭議，歡迎留言討論，點讚支持，同訂閱，唔好錯過師觀點最新分析。
本難日前對香港註冊市前景作與測，引起社會唔少回。不斷有記者打電話嚟，想我解釋呢啲係點樣得出嚟。現實係，人類情未來嘅能力喺面一向百冊。系出自有問嘅專家，係知道差機機會率都一樣唔高。咁樣嘅情況下，我哋點樣先可以更好地理解？使咧？市場洞向最終又有市場參與者決定。個別參與者會點樣決定？喺佢行動之前，連上帝都唔知道，否則上帝就唔使測試亞伯拉。案不可知嘅講法，即使上帝遇到某些問題嗰陣，都只能靠色決定。所以市場充滿，學問再多都一樣唔準。
預測點解咁難準確？有人話，有關樓市動向，佢寧願信經濟學者，都唔相信地產經。呢個說法表面上好有道理，但唔知點解全回報道市動向嗰陣，總鍾意訪問地產經，而好少訪問經濟學者。原因可能是，經每日都喺市場裡面打滾，對市場多少有點感覺。而經濟即喺塔裡面轉移問，只能用邏輯推論判斷。咁樣嘅判斷方法，過往多都唔太普。所以長期以來，市場寧願收集採購經理，對後市觀編成為經理指數PMI，都唔會收集唔同學者對後事嘅判斷，作為一種參考。
我工作嘅公司，按PMI概念製作咗名為CSI Centesman嘅指數，透過收集地產代理營業員，對市趨勢觀，去反映樓市往後動向。高呢個指數點樣運作呢？今年7月4號，從上50線以上達51.24。至上個禮拜至，睇到超過成以上地產代理營業員都睇好後。佢哋每日都同唔同業主同買家玩家所感受到嘅極具，好有參考價值。
不過，地產業緒波動大，容易受個別消息同基環境。要統計嘅對象多，觀察嘅時間長，得嘅結果可。指數以維持喺永線以上近半年，相信可以喺呢個水平之上穩定落嚟。咁樣穩定，意味住樓市有點樣變化呢？
其實，房地產市場洞向既由地產代理營業員決定，亦唔係由學者決定，而是由實際參與市場交易嘅業主同買決定。佢哋以真金白銀參與市場投票，佢哋嘅結果自然最難獲得市場應受。我之所以確信香港註冊樓價已經見，係市場上已足夠買家去消化一市場新量。另一個市場合開始下，發展商喺開盤嗰陣，唔使再yach界球，從而令部分買家回二手市場，導致手市場交往起嚟。二手市場交已超過一手市場雙倍，睇到二手市場又再次成為市場主流。
咁樣嘅變化有乜為影響咧？市場有呢個水平嘅成交量，需要套prathuan嘅業主先唔會遇到太大阻力，不至於要減價，咁樓價先有條件見底回。
總結，跌最終係靠市場參與者真實行動決定，而唔係空預測。收睇今集觀分享你對樓市嘅睇。大分析，下次見！我哋嘅頻道，記得埋個鐘仔。