Security of Payment Act Update - MBA Webinar

حسناً، أود الآن أن أسلم الكلمة إلى روبرت كولينغز للعرض التقديمي الرئيسي لليوم. روبرت هو المستشار العام ورئيس المحامين هنا في NBA نيو ساوث ويلز، وقد عمل كمحامٍ لمدة 36 عامًا، متخصصًا في البناء والتشييد لأكثر من 20 عامًا.

مرحباً بالجميع في مكتبي. لقد قامت فتيات العضوية بإغلاق أبوابي ووضع كاميرا الويب بشكل استراتيجي بحيث لا تظهر بقية مكتبي. أي شخص كان هنا من قبل سيعرف أنه خطر على السلامة المهنية. أحسنتم في ذلك. هذا يعني أيضًا أنه يمكنني البقاء في كرسّي المريح، على الرغم من أننا اضطررنا إلى استبداله بآخر لم يكن يصدر صريراً.

حسناً، الغرض من هذا هو تقديم البنائين السكنيين إلى قانون أمن الدفع في صناعة البناء والتشييد. معظم البنائين السكنيين سيكونون على دراية بالقانون بقدر ما يتعلق بتطبيقه على المقاولين من الباطن الذين قدموا مطالبات ضد البنائين السكنيين. منذ أن صدر القانون في عام 1999، دخل حيز التنفيذ الفعلي، أعتقد في عام 2002، لذا فهو موجود منذ ما يقرب من 20 عامًا. وقد دافعت جمعية البنائين الرئيسيين عن تطبيق هذا القانون على أصحاب المنازل منذ البداية. ليس من المتسق مع حل مشكلة عدم الدفع في صناعة البناء عدم تطبيق القانون على أصحاب المنازل. في رأينا، الكثير من حالات الإعسار، إن لم يكن معظمها، بالتأكيد من حيث العدد، التي تسبب في صناعة البناء والتشييد هي ضد البنائين الصغار الذين يعملون في السوق السكني، وهم يشكلون الأغلبية الساحقة في صناعة البناء والتشييد. وقد عملت قوانين أمن الدفع بصيغها المختلفة بشكل جيد في ولايات أخرى، بما في ذلك ضد أصحاب المنازل. وفي أحدث التعديلات في سبتمبر من العام الماضي، قررت حكومة نيو ساوث ويلز أخيرًا أن أصحاب المنازل يجب أن يكونوا جزءًا من القانون.

الآن، سيكون هناك بعض التعديلات الطفيفة على هذا. لقد فوجئنا قليلاً. دافعت جمعية البنائين الرئيسيين عن بعض الأمور الإضافية التي ستأتي مع القانون، لكن الحكومة لم تأخذها في الاعتبار. لكنهم سيفعلون أمورًا أخرى، حيث سيصدر دليل من نوع ما في الأسابيع القليلة القادمة، على ما أعتقد، والذي سيكون مطلوبًا إدراجه في العقود السكنية مع أصحاب المنازل. سنبقيكم على اطلاع بذلك. سيتم تعديل عقودنا، وسيتم تعديلها في الصيغة الإلكترونية على الفور تقريبًا، وبالنسبة للنسخ الورقية، سيكون هناك ملحق يضاف عند الحاجة.

لذلك، فإن هدفي اليوم هو ببساطة أن أقدم لك ملخصًا سريعًا لكيفية عمل القانون وكيف ينطبق عليك كباني سكني، وكيفية استخدامه ضد أصحاب المنازل على وجه الخصوص. إنه مجرد نظرة عامة سريعة. لدينا بالفعل أقل من نصف ساعة لمناقشته. يمكن أن يصبح قانون أمن الدفع معقدًا للغاية. بدأ كإجراء بسيط نسبيًا حيث يمكن للمقاولين من الباطن، على وجه الخصوص، المطالبة بأموال ضد البنائين، وكان يهدف إلى أن يكون شكلاً سريعًا للحصول على المال، وليس شكلاً نهائيًا للنزاع بين المقاول من الباطن وباني. يمكن استخدامه أيضًا من قبل الباني في السياق التجاري في بعض السياقات المحدودة في القطاع السكني، مثل خطط التقسيم والمطورين والمستثمرين. ولكن الآن، ينطبق على أصحاب المنازل.

لذلك، سنقدم ملخصًا سريعًا له. الآن، سنقدم بعض الندوات الأكثر تفصيلاً التي ستستغرق ساعتين على الأقل. كنت سأقول إننا سنملكم لساعتين على الأقل. إنه ليس شيئًا مثيرًا، قانون أمن الدفع، ولكنك بحاجة إلى معرفته، ويمكن أن يكون أداة فعالة جدًا للحصول على المال بسرعة. إنه لا يحل النزاع، لأن النزاع لا يزال بإمكانه الذهاب في القطاع السكني إلى المحكمة الإدارية المدنية في نيو ساوث ويلز أو المحاكم المحلية أو المحاكم الجزئية. ولكنه سيضمن، نأمل، الدفع السريع لمبالغ معقولة من المال. لذلك، سنقدم هذه الدورات الأكثر تفصيلاً، ترقبوا تلك الدورات. وبالطبع، للأعضاء، يمكنكم الاتصال بنا أثناء سير الأمور. بكل الوسائل، اطرحوا أكبر عدد ممكن من الأسئلة التي تريدونها، لهذا نحن هنا.

لذلك، لنبدأ. التشريع الآن. أولاً، هذه مطالبة دفع مقدمة بموجب قانون أمن الدفع في صناعة البناء والتشييد لعام 1999. هذا ما يسمى عادةً بالختم. مرة أخرى، قد تكون على دراية به. معظم البنائين الآن يعرفونه. وعادة ما يكون المقاولون من الباطن هم من يضعونه على فواتيرهم عند المطالبة ضد باني أو المقاولين من الباطن من الباطن. الآن، يمكن للباني الآن استخدام قانون أمن الدفع ضد صاحب منزل. لذلك، لتفعيل القانون، لجعل فاتورتك، لكي نسميها "مطالبة دفع" بموجب القانون، تحتاج إلى الختم أو كلمات بنفس التأثير على فاتورتك. الآن، ليس عليك ذلك. إنه ببساطة، إذا كنت تريد استخدام القانون، فإنك تضع الختم عليه.

كما قلت سابقًا، دافعت جمعية البنائين الرئيسيين أمام الحكومة لفترة طويلة لإدخال قانون أمن الدفع ضد أصحاب المنازل. وما دافعنا عنه في الأصل كان وضع ختم أكثر تفصيلاً على الفواتير يشرح للمالكين عواقب عدم الرد على فاتورة لا ينون دفعها. لكن ذلك لم يؤخذ في الاعتبار. وبدلاً من ذلك، قاموا ببساطة بتغييره ليشمل أصحاب المنازل. لكنهم قرروا الآن أن هذا سيؤدي إلى بعض الارتباك بين أصحاب المنازل لأنهم لا يعرفون ما هو القانون. وقد أشاروا الآن إلى أنهم سينتجون دليلاً، كما قلت سابقًا، وسيُطلب من هذا الدليل إدراجه في العقد.

الآن، هذا مثير للجدل بعض الشيء أيضًا. السبب في أنهم سينتجون الدليل لإدراجه في العقد هو أنه في رأي الإدارة، تعديلات القانون تنطبق فقط من 1 مارس. هناك بعض الآراء القانونية التي تقول إن القانون ينطبق الآن على المطالبات المقدمة بعد 1 مارس. لذا، فهو ينطبق على العقود المبرمة قبل 1 مارس. لكن الإدارة واضحة جدًا في أن هذه لم تكن النية التشريعية، وقد قدموا رأيهم كتابيًا بأنه ينطبق على العقود الموقعة اعتبارًا من 1 مارس. وأعتقد أنه على الرغم من تحفظاتي على هذا الرأي، أعتقد أن هذا هو الرأي الذي سنتبعه، لأن القيام بخلاف ذلك قد يتضمن قضية قانونية طويلة ومكلفة.

حسناً، مرة أخرى، هذه هي الصياغة المعتادة للختم الذي يوضع على الفاتورة. الآن، هذا للعقود السكنية، كما ذكرت للتو، والتي تم توقيعها بعد 1 مارس 2021.

الآن، الشيء التالي هو القانون الفعلي. القسم 3 من القانون يعطي أهداف القانون. وأعتقد أن القسم 3 يقدم ملخصًا جيدًا جدًا لما يدور حوله القانون، وما يهدف إلى القيام به، وكيف يفعل ذلك. لذلك، سأعرض الصياغة الفعلية للقسم 3 وسأقرأ منه. وكما قلت، إنه ملخص جيد جدًا.

"هدف هذا القانون هو ضمان أن أي شخص يتعهد بتنفيذ أعمال البناء أو يتعهد بتوريد السلع والخدمات ذات الصلة بموجب عقد بناء يحق له استلام مدفوعات تقدمية ويمكنه استردادها فيما يتعلق بتنفيذ تلك الأعمال وتوريد تلك السلع والخدمات."

الآن، مجرد ملاحظة سريعة على ذلك. السبب في ذلك هو أنه قد يفاجئ البنائين، ولكن لا يوجد حق قانوني في مدفوعات التقدم. لذلك، ما لم يكن لديك عقد ينص على أنك يحق لك الحصول على مدفوعات تقدمية، فإن القانون يقول إنه يجب عليك إنهاء العقد، وإكمال العقد، قبل أن تتمكن من المطالبة بأي أموال. الآن، بالطبع، في صناعة البناء، هذا صعب إلى حد ما، لأن معظم أعمال البناء والتشييد تتضمن قدرًا كبيرًا من المال، وعادة ما تستغرق فترة زمنية معقولة. نحن لا نتحدث عن معاملة تتم بسرعة كبيرة. لذلك، لمنع الموقف القانوني الشائع للباني المتعنت الذي لا يدفع ويصر على إكمال العقد، تم إدخال القانون لتمكين المقاولين من الباطن والبنائين في السياق التجاري من المطالبة بمدفوعات تقدمية أثناء سير العمل.

بالطبع، غالبًا ما يتم تحديد ذلك بموجب العقد، ولكن في العقود من الباطن على وجه الخصوص، ليس كذلك. وهذا هو سبب مجيء الحق في تقديم مطالبات تقدمية بموجب القانون. بالطبع، لن يكون ذلك مهمًا كثيرًا بالنسبة للبنائين السكنيين الذين يقدمون مطالبة ضد صاحب المنزل العادي، لأن العقد العادي سيكون لديه مطالبات تقدمية فيه في الوقت الحالي، وبشكل أساسي المطالبات المرحلية. لذا، المطالبات المرحلية في معظم العقود ذات السعر الثابت، والمطالبات الدورية في عقد التكلفة الإضافية.

جانب آخر سريع، آسف، ولكنه أيضًا غريب ملاحظة أن أحد التأثيرات غير المقصودة، على ما أعتقد، لإدخال أصحاب المنازل بموجب القانون هو أن المتطلب الإلزامي السابق في عقد السعر الثابت للمطالبة بالمطالبات المرحلية فقط قد اختفى الآن. لأن هذا الحكم كان ينطبق فقط على العقود السكنية المعفاة حيث لم ينطبق قانون أمن الدفع. الآن بعد أن ينطبق قانون أمن الدفع، لم يعد هذا الحكم إلزاميًا. لذلك، يمكن للعقود السكنية الآن أن تكون إما مطالبات دورية، أسبوعية أو كل أسبوعين أو شهرية بناءً على قيمة العمل المنجز، أو يمكنك الاحتفاظ بنظام المطالبات المرحلية الخاص بك. سنقوم بالفعل بتعديل العقود وفقًا لذلك قريبًا.

حسناً، بما فيه الكفاية من الجوانب. دعنا ننتقل الآن.

الفقرة الفرعية الثانية: الوسيلة التي يضمن بها هذا القانون أن الشخص يحق له استلام دفعة تقدمية هي بمنح حق قانوني في هذه الدفعة، بغض النظر عما إذا كان عقد البناء ذي الصلة ينص على مدفوعات تقدمية. وهذا هو تقريبًا ما لخصته بالفعل.

فوق الصفحة إلى الفقرة الفرعية الثالثة: الوسيلة التي يضمن بها هذا القانون أن الشخص قادر على استرداد دفعة تقدمية هي بإنشاء إجراء يتضمن: أ. تقديم مطالبة دفع من قبل الشخص الذي يطالب بالدفع، وب. تقديم جدول دفع من قبل الشخص الذي يدفع له، وج. إحالة أي مطالبة متنازع عليها إلى محكم لتحديدها، ود. دفع دفعة التقدم المحددة.

لذلك، سنتعمق في ذلك بتفصيل أكبر قليلاً. مرة أخرى، لا أريد الخوض في تفاصيل كثيرة، ولكن بعد ذلك، الفقرة الفرعية الرابعة: "من المقصود أن هذا القانون لا يحد من أي حق آخر قد يكون للمطالب بموجب عقد بناء أو أي حل آخر قد يكون للمطالب لاسترداد أي حق آخر."

هذا مهم جدًا. قانون أمن الدفع لا يؤدي إلى قرار نهائي فيما يتعلق بالأموال المستحقة على صاحب المنزل لك، الباني. إنه يهدف إلى أن يكون شكلاً سريعًا للحصول على أموالك، وليس قرارًا نهائيًا. لذلك، إذا قمت، كباني، بتقديم طلب تحكيم، وحصلت على قرار، ولم تكن راضيًا عنه، وتعتقد أنك تستحق المزيد من المال مما منحه المحكم، فلا يزال بإمكانك الذهاب إلى المحكمة ومقاضاة الرصيد المتبقي من المال. صاحب المنزل، من ناحية أخرى، الذي قد لا يكون راضيًا عن القرار ويدفع للباني أو المبلغ الذي اضطر إلى دفعه للباني، لا يزال بإمكانه الذهاب إلى المحكمة ومقاضاة استرداد الأموال التي دفعها بالفعل أو أي قرار يعتقدون أنه تم اتخاذه بشكل غير عادل فيما يتعلق بقرار التحكيم الخاص بأمن الدفع. قرار التحكيم نفسه لا يصبح ذا صلة في تلك الإجراءات القضائية اللاحقة.

ولكن يمكنك الاستمرار في القتال حول ذلك، للنظر إلى الأبقار حتى تعود إلى المنزل تقريبًا. وإذا قمت بإصدار إجراءات في محكمة أو هيئة قضائية فيما يتعلق بالأموال المستحقة التي يوجد بشأنها قرار تحكيم، فإن هذه الإجراءات القضائية نظريًا لا يمكن أن تمنع دفع قرار التحكيم الخاص بقانون أمن الدفع. لذلك، لا يزال يتعين دفعها. هناك بعض الظروف الاستثنائية مثل الإعسار وما إلى ذلك، والتي لن أخوض فيها، يصبح الأمر معقدًا بعض الشيء. ولكن في معظم الحالات، من المفترض دفع الأموال، وإذا كنت تريد القتال حولها في يوم آخر، فافعل ذلك.

حسناً، سأمر بسرعة على الإجراء الأساسي مرة أخرى. يمكننا الخوض في هذا بتفصيل أكبر بكثير إذا أراد أي شخص المجيء إلى ندوات قانون أمن الدفع الأطول التي أقدمها، والتي تمنحك أيضًا فرصة للجلوس وجهًا لوجه معي. آمل أن تقام وجهًا لوجه بدلاً من زووم، لأنني أحب فصلًا دراسيًا صغيرًا حيث يرفع الناس أيديهم عندما نصل إلى كل جزء معين قد يكون لديهم فيه بعض الارتباك ويسألونني أسئلة حول ذلك على وجه الخصوص، واستخدام أمثلة قد تكون قد وقعت فيها في الماضي. بكل الوسائل. ولكن لأغراض اليوم، يتم تقديم مطالبة للدفع، وهذا هو مطالبة الدفع كما تم وصفها في القسم 3. وقلت سابقًا، هذه هي فاتورتك فعليًا مع الختم. هذه مطالبة دفع مقدمة بموجب قانون أمن الدفع في صناعة البناء والتشييد لعام 1999، موضوعة في مكان ما. وهذا يجعلها مطالبة دفع بموجب القانون.

ثم يتم قبول المطالبة أو الاعتراض عليها من قبل صاحب المنزل في هذه الظروف، وهذا يسمى جدول دفع. جدول الدفع هو أي شيء مكتوب يتم إرساله إلى الباني يقول: "لن أدفع هذه الفاتورة، مطالبة الدفع هذه، أو سأدفع أقل من هذا المبلغ، والأسباب التي تجعلني لا أدفع." من المهم جدًا لصاحب المنزل الذي يقدم ردًا أن يسرد أي أسباب لديه هناك. وبعد ذلك، أتوقع أن يتناول الدليل هذا الأمر بمجرد إنتاجه، لتقديم بعض المساعدة لأصحاب المنازل.

الآن، لقد تلقيت جدول دفع. يمكن إحالة مطالبة متنازع عليها إلى محكم لتحديدها. بمعنى آخر، التحكيم. لذلك، لقد قدمت مطالبة الدفع الخاصة بك، وتلقيت جدول دفع، والذي يجب استلامه في غضون 10 أيام عمل. وإذا لم توافق على جدول الدفع هذا، فقد يقولون: "لن أدفع هذا على الإطلاق." قد يقولون: "سأخصم الدفعة بهذا المبلغ لهذه الأسباب." إذا لم توافق على ذلك، فيمكنك أخذ هذا الجزء المتنازع عليه إلى التحكيم عن طريق إحالته إلى سلطة ترشيح معتمدة. وهناك دفع للمحكم.

لذلك، بمجرد أن يتخذ المحكم قراره، سيقوم بإخطار الأطراف. "لقد اتخذت قراري، ها هي التكاليف." ويجب دفع تكاليفه قبل أن يصدر قراره. الآن، من الناحية العملية، في تسع مرات من أصل عشرة، يدفع المطالب الرسوم الكاملة للمحكم، على الرغم من أنه بموجب القانون، كلا الطرفين مسؤولان عن رسوم المحكم. ولكن المستجيب، صاحب المنزل، نادرًا ما يهتم بقرار المحكم. لذلك، الظروف حتى الآن بين المقاولين من الباطن والبنائين، والبنائين والرؤساء في السياق التجاري، السابقة هناك دائمًا تقريبًا هي أن المطالب يدفع، يحصل على القرار، نأمل أن يكون في صالحه، والمحكم، نأمل، سيضيف تكاليفه إلى أي قرار اتخذه. وهذا يؤدي إلى الدفع.

قد أقول بسرعة أيضًا، الدفع للمحكم هو "المستخدم يدفع". السبب في أنني أقول "المستخدم يدفع" مهم جدًا من حيث أنه يكلف المال الذهاب إلى التحكيم. الآن، سواء كان ذلك فعالاً من حيث التكلفة للذهاب إلى التحكيم، عليك اتخاذ هذا القرار. عادةً ما أوصي بأنه قد لا يكون فعالاً من حيث التكلفة حتى حوالي 20 ألف دولار. بعضها لديه رسوم ثابتة. ولكن إذا كنت تدفع ألف دولار لمطالبة تصل إلى 10 آلاف دولار، فهذا 10٪ أو أكثر. إذا كانت أقل من 10 آلاف دولار، فلا تزال ستدفع ألف دولار. يبدأ الأمر في أن يصبح غير فعال من حيث التكلفة، وقد يكون من الأفضل لك الذهاب إلى الهيئة القضائية. ولكن مرة أخرى، اتصل بي، يمكننا إجراء مناقشة حول ذلك لمعرفة ما إذا كان الأمر يستحق الذهاب إلى المحكمة أو الهيئة القضائية بدلاً من اتباع إجراءات أمن الدفع. ولكن بالنسبة للمطالبات الصغيرة، يصبح أقل فعالية من حيث التكلفة مما هو عليه للمطالبات الكبيرة، على الرغم من أن المطالبات الكبيرة ستكلفك المزيد من المال. مرة أخرى، المستخدم يدفع.

مع مراعاة الوقت، العمل المقصود تغطيته بالقانون. سأمر بسرعة على هذه الأمور لأنها ليست ذات صلة كبيرة عندما نتحدث فقط عن الفرق بين باني وتطبيق القانون على مالك للدفعات لباني. ولكن بسرعة، إنها أي بناء، بما في ذلك الآن البناء السكني وعقود التوريد، التعديلات، الإصلاحات، الإضافات، البناء المدني. معظم هذه واضحة جدًا. الهدم، الكهرباء، تكييف الهواء، الحماية من الحرائق، أنظمة الأمن، تأجير المعدات، تنسيق الحدائق. لا تنسوا الخدمات المهنية، يمكنهم تقديم مطالبات أمن دفع ضدكم، الباني. موردي المواد بالطبع. بعبارة أخرى، أي شيء تقريبًا يتعلق بنشاط البناء.

القانون لا يغطي بعض الأشياء، ولكنها واضحة جدًا أيضًا. عقود العمل، البنوك والمؤسسات المالية، العقود المتعلقة بالخدمات المقدمة لعمل خارج نيو ساوث ويلز. سيكون الأمر كذلك إذا تم توريد السلع والخدمات خارج نيو ساوث ويلز. بعبارة أخرى، الأشخاص، البنائين على المناطق الحدودية الذين يقومون بعمل على الجانب الآخر من الحدود، سيكون قانون أمن الدفع الخاص بهم هو الذي يحكم هذه المطالبة المعينة. ولا أعتقد أن كوينزلاند أو فيكتوريا، على سبيل المثال، تسمحان لك بالمطالبة ضد أصحاب المنازل في الوقت الحالي. والعمل بموجب عقد كان قبل أكثر من 12 شهرًا. إذا مر أكثر من 12 شهرًا منذ إكمال العمل، فإن فرصتك قد ضاعت بموجب قانون أمن الدفع. قد تضيع على أي حال بمجرد تقديم مطالبتك النهائية بموجب العقد. سأناقش ذلك بسرعة قبل أن ينفد الوقت، آمل.

حسناً، نتقدم بسرعة. من يغطيه القانون؟ العملاء التجاريون والسكنين، الحكومة المحلية والولائية، ولا ننسى وكالاتهم. المقاولون الرئيسيون، بما في ذلك المقاولون من الولايات الأخرى الذين يبرمون عقودًا في نيو ساوث ويلز. المقاولون من الباطن والمقاولون من الباطن من الباطن، بما في ذلك السكني بالطبع. الموردون والاستشاريون المهنيون. مرة أخرى، سأمر بسرعة على هذه.

ينطبق على جميع عقود البناء، سواء كانت مكتوبة أو شفهية. ولكن بالطبع، إذا كنت تعمل في القطاع السكني، فلا ينبغي أن يكون لديك عقود شفهية، فهذا سيمنحك كل أنواع الصعوبات، ومن المحتمل أن يمنحك صعوبات حتى في استخدام قانون أمن الدفع. إذا استخدمت عقدًا شفهيًا لأكثر من 5000 دولار، أعتقد أنك ستجد أن أمن الدفع لا يستحق الاستخدام، وربما لا يمكنك استخدامه.

عبارات "الدفع عند الدفع" قد اختفت. لذلك، لم تعد تراها الآن، وبالتأكيد لا تراها في العقود السكنية. لا يمكنك التعاقد خارج أحكام القانون. سيكون صاحب المنزل هو من يهتم بذلك، ولكن لا يمكنه ذلك، وعقودنا بالتأكيد لا تقدم أي حكم لذلك.

إذا كان العقد يحدد تاريخًا نهائيًا لمطالبة تقدمية، فلا يمكنك استخدام القانون بعد تلك المطالبة النهائية. هناك بعض الآراء القانونية التي تسير في الاتجاه الآخر. لا أؤمن بهذا الرأي. في رأيي، كما تفعل معظم العقود السكنية، سيكون لديك مطالبات مرحلية أو مطالبات دورية يمكنك تقديمها أثناء سير العمل. وعندما تصل إلى المطالبة النهائية، فهذه هي فرصتك الأخيرة. لا يمكنك استخدام القانون بعد ذلك. لذلك، إذا كنت في موقف حيث تأخر المالك في الدفعات وتريد محاولة استخدام القانون لاستردادها، واقتربت المطالبة النهائية، فتأكد من أنك إذا كنت لا تعرف ما تفعله، تحدث معنا أو استعن بمحاميك الخاص إذا لزم الأمر. ولكن تأكد من استخدام تلك الفرصة الأخيرة لتقديم مطالبة دفع بموجب القانون ومعرفة ما إذا كان يمكنك الحصول على قرار سريع باستخدام القانون للأموال المستحقة.

لذلك، في مطالبتك النهائية، يمكنك جمع كل النقص الذي قام به المالك في المطالبات السابقة، وتجميعها في المطالبة النهائية، والتأكد من أن لديك الختم عليها لجعلها مطالبة دفع، ثم محاولة استردادها بهذه الطريقة. ولكن إذا كان هناك عقد شفهي، فيمكنك تكرار المطالبات لفترة 12 شهرًا بعد اكتمال العمل. يمكن للمقاولين من الباطن استخدام ذلك ضد البنائين. ولكن كما قلت، هناك صعوبة مع عقد شفهي في أعمال البناء السكنية، لأن قانون البناء المنزلي ينص على أن العقد يجب أن يكون مكتوبًا. وإذا لم يكن مكتوبًا، فلا يمكن للباني إنفاذ العقد. ثم يتعين عليه العودة إلى ما يسمى بـ "quantum meruit". وإذا سمعني أي شخص يتحدث من قبل، فبمجرد أن يبدأ المحامي في التحدث باللاتينية، فهذا يعني أنه سيكلفك مبلغًا كبيرًا من المال لاسترداده. لذلك، يمكن استرداده بموجب "quantum meruit"، ولكنه صعب، وربما لا يمكنك استخدام القانون في رأيي، ويصبح مكلفًا. لذلك، لا تفعل ذلك. تأكد من أن عقودك التي تزيد عن 5000 دولار دائمًا ما تكون مكتوبة. بين 5000 و 20000 دولار، يمكن أن تكون عرض أسعار تقريبًا أو عقد أعمال بسيطة. فوق 20000 دولار، يجب عليك استخدام أحد عقود البناء السكنية النموذجية التي تتوافق مع القانون لتمكينك من استرداد الأموال. وبعد ذلك، فإن المبدأ رقم واحد الذي لدي دائمًا هو: لا تنسَ أن جميع التعديلات يجب أن تكون مكتوبة وموقعة من قبل المالك والباني. هذا ضروري للغاية. لن تتمكن من استخدام القانون للتعديلات الشفهية، وفي رأيي، عندما تقوم بتعديلات شفهية، فأنت تقريبًا تقوم بالعمل مجانًا إذا اختار المالك ذلك.

كان عليّ أن أذكر ذلك. وعقدك بالتالي، ويظل أساسيًا لتحديد حقوقك والتزاماتك. لذلك، لا يزال العقد مهمًا جدًا. إنه يحكم متى يمكنك تقديم مطالباتك الآن. ولكن إذا كان العقد صامتًا، فإن القانون سيحدد متى يمكنك تقديم مطالبة. مرة أخرى، هذا نادرًا ما سيحدث عندما تتحدث عن سوق البناء السكني، عندما تتعاقد مع صاحب منزل، مالك يعيش أو يعتزم العيش في العقار، لأنك ستكون لديك دائمًا نظام مطالبات تقدمية عن طريق المطالبات المرحلية أو المطالبات الدورية في عقدك. ولكن إذا حدث بالصدفة أنك وقعت عقدًا لم يتم فيه توضيح ذلك أو لم تقم بإدراجه، فإن القانون سيأتي ويقول إنه يمكنك المطالبة اعتبارًا من اليوم الأخير لكل شهر تقويمي.

لا يوجد المزيد من الإشارة إلى التواريخ، ولكن مرة أخرى، لن أربكك بذلك. هذا يدخل في مجال مختلف تمامًا من القانون المعقد، وقد اختفت على أي حال، لحسن الحظ.

حسناً، الآن، إذا كان العقد صامتًا، فإن القانون سيحدد مواعيد نهائية إلزامية للدفع. لا تقلق كثيرًا بشأن 15 يوم عمل لأنها لا تنطبق. هذا فقط في السياق التجاري للمقاول الرئيسي مقابل العميل. النقطة الثانية هي 20 يوم عمل، مرة أخرى في السياق التجاري، للمقاول الرئيسي لدفع المقاول من الباطن. هذه هي النقطة الثالثة. هناك فقط للسياق التجاري والسكنى حيث تتعاقد مع مطور أو مستثمر أو خطة تقسيم. ثم النقطة الأخيرة، والتي تنطبق عليك للسكنى حيث يعيش المالك أو يعتزم العيش في العقار، ثم يتم دفع جميع العقود في غضون 10 أيام عمل أو في أي وقت إذا كان ذلك بموجب العقد. مرة أخرى، أعتقد أن 99.9٪ من عقود البناء السكنية ستحدد متى يمكن للمالك الدفع. مرة أخرى، في هذه المناسبة النادرة، إذا لم تقم بإدراج ذلك أو لم يكن لدى العقد وقت افتراضي فيه، فسيكون 10 أيام عمل.

حسناً، ننتقل إلى المزيد من الشرح حول مطالبات الدفع. لذلك، بعد انتهاء فترة الدفع، يمكن للمطالب تقديم مطالبة الدفع الخاصة بك. لذلك، مرة أخرى، بموجب عقد سكني، في نهاية المرحلة، أكملنا كل العمل، يمكنك بعد ذلك تقديم مطالبة لتلك المرحلة. إنه سهل جدًا إذا كان لديك عقد مطالبة مرحلية، لأنك حقًا تحتاج فقط إلى المطالبة في فاتورتك، "مطالبة المرحلة الأولى"، ولأن المرحلة الأولى نفسها موضحة في العقد، فهذا واضح جدًا. لأن أحد متطلبات مطالبة الدفع هو أن مطالبة الدفع يجب أن تحدد أعمال البناء وفترة الدفع التي تتعلق بها المطالبة. لذلك، سيكون هذا واضحًا جدًا على أساس المطالبة المرحلية.

ولكن إذا كنت تطالب بطريقة أخرى، على سبيل القيمة للعمل المنجز، فسيتعين عليك تحديد هذا العمل، ويجب عليك القيام بذلك بأكبر قدر ممكن من الوضوح للتأكد من اعتباره مطالبة دفع بموجب القانون. ويجب عليك تحديد المبلغ المطالب به. هذا واضح قليلاً. 99.999٪ من الفواتير ستفعل ذلك. ويجب عليك ذكر أن هناك مطالبة مقدمة بموجب القانون بعد 21 أكتوبر 2019. هذا غير ذي صلة الآن، لأنه يجب عليك الآن ذكره لجميع المطالبات إذا كنت تريد جعلها بموجب القانون.

أحد الأشياء التي سيتعين عليك توخي الحذر بشأنها هو المطالبة ضد مالك. إذا كنت ستجعل مطالبتك مطالبة دفع بموجب القانون، فسيتعين عليك تقديم ما يسمى بـ "بيان داعم من المقاول الرئيسي". آمل أن تتمكن من رؤية ذلك، لأنني في الواقع لا أملك صورة لنفسي. اعتقدت أنه كان كثيرًا جدًا بالنسبة لي أن أنظر إلى نفسي طوال العصر. لذلك، آمل أن تتمكن من رؤية أنك بحاجة إلى تقديم هذا البيان الداعم من المقاول الرئيسي وملءه مع كل مطالبة تقدمها، وهي مطالبة دفع بموجب القانون. لذلك، إذا وضعت هذا الختم وجعلتها مطالبة دفع بموجب القانون، فيجب عليك تقديم هذه الوثيقة.

إذا كنت لا تعرف ما أتحدث عنه، فابحث عن "بيان داعم من المقاول الرئيسي". ربما أضف "أمن الدفع NSW" إذا أردت أيضًا، ويجب أن يظهر لك عدد قليل من الأماكن التي يمكنك الحصول على نسخة من هذا بتنسيق Word. إذا واجهت صعوبة في ذلك، فاتصل بمكتبي وسنرسل لك نسخة Word من هذه الوثيقة.

شيء آخر هو أن هذه الوثيقة على وشك التغيير. في الوقت الحالي، تتحدث عن بيان ينطبق على العمل بين تواريخ معينة. لقد اتصلنا بالإدارة وقلنا إن ذلك لا يعمل بشكل جيد للمطالبات المرحلية، وهي الطريقة السائدة للمطالبة في القطاع السكني. ثم هناك جدولان يذهبان مع هذه الوثيقة. مرة أخرى، آمل أن تتمكن من رؤية ذلك قليلاً على الأقل، ولكن يمكنك رؤية المكان الذي يُفترض أن تكتب فيه الأشياء.

الجدول الأول هو للمقاولين من الباطن الذين تم دفع جميع المبالغ المستحقة والقابلة للدفع فيما يتعلق بأعمال البناء. الآن، لديه أيضًا تغيير حديث لهذه الوثيقة في أواخر العام الماضي، حيث وضعوا "المبلغ المدفوع". لقد قدمنا التماسات إلى الإدارة قائلين إنه لا ينبغي عليك وضع "المبلغ المدفوع". سيؤدي ذلك إلى كل أنواع الصعوبات للبنائين حيث يكشفون عن المبلغ الذي دفعوه للمقاولين من الباطن، ثم يمكنك أن يكون لديك أصحاب منازل يتصلون مباشرة بالهاتف يتذمرون حول مقدار ما تطالب به منهم مقابل أعمال معينة عندما تدفع فقط للمقاولين من الباطن مبلغًا معينًا. لذلك، لقد أخذوا ذلك في الاعتبار وقالوا: "نعم، أنت على حق. نعتقد أن هذا صحيح. سنقوم بإسقاط ذلك من الإصدار التالي للبيان، والذي نفهم أنه سيصدر في الأسبوعين المقبلين."

الصفحة الثالثة، وهي الجدول الثاني، هي للمقاولين من الباطن الذين يوجد مبلغ متنازع عليه معهم ولم يتم دفعهم. لذلك، لطالما رأيت أن هذه وثيقة عديمة الفائدة. كان من المفترض أن تكون وثيقة لمنع الإعسار في صناعة البناء، والتي تم تقديمها بموجب التحقيق في الإعسار في صناعة البناء والتشييد من قبل بروس كولينز في عام 2014. لا أعتقد أنها تفعل ذلك. إنها وثيقة صعبة الملء. لا يوجد بها أي حكم للمقاولين من الباطن الذين لم تدفع لهم ولكن ليس لديك نزاع معهم، وهو ربما الجزء الأكثر أهمية. سواء أحضروا ذلك لاحقًا أم لا، لا أعرف. علينا أن نرى.

حسناً، لقد تجاوزت الوقت بالفعل. لذلك، سأسرع قليلاً. الآن، مطالبات الدفع. يجب أن تتوافق المطالبة مع العقد. لذلك، لا تنس ذلك. أو إذا تم توقيع العقد في القانون، ولكن مرة أخرى، هذا لن يحدث كثيرًا. سأعود للخلف، أنا آسف لذلك. الخدمة حسب القانون. لذلك، لا تنس ذلك في العقود. تأكد من أنه إذا قمت بتقديم مطالبات الدفع الخاصة بك عن طريق البريد الإلكتروني، فتأكد من أن عقدك يحتوي على عنوان بريد إلكتروني. عقودنا توفر خدمة عن طريق البريد الإلكتروني. ولكن إذا لم يكن هناك عنوان بريد إلكتروني، فستبدأ في الحصول على نزاعات حول ما إذا كان البريد الإلكتروني مقصودًا أن يكون وسيلة خدمة مرضية، وأي رسائل بريد إلكتروني ستكون.

حسناً، لقد قلت ذلك مرة أخرى. تحتاج إلى التأكد من أن لديك بيانًا داعمًا.

حسناً، بسرعة، جدول الدفع. لن أستغرق الكثير من الوقت في هذا لأن هذه هي مسؤولية المالك حقًا. لديهم فقط 10 أيام عمل لتقديم ذلك. إذا قدموا لك وثيقة مكتوبة تقول "لن أدفع" وهي خارج فترة الـ 10 أيام عمل، فهذا ليس جدول دفع. لذلك، لا تتجاهله، ولكنه ليس جدول دفع لأغراض القانون.

ولكن يجب أن يحدد جدول الدفع مطالبة الدفع التي يتعلق بها، وهو ما يفعله معظمهم. ويجب أن يشير إلى مبلغ الدفع الذي ينوي المستجيب تقديمه. وإذا كان المبلغ المعترف به أقل من المبلغ المطالب به، فيجب على الجدول أن يوضح سبب كون مبلغ الجدول أقل وأسباب حجب الدفع. ولكن إذا لم يعترض مالك أو لا يرغب في تحدي المطالبة، فلا يحتاج إلى فعل أي شيء. وهو ببساطة لا يفعل شيئًا ويدفع عندما يحين موعد الاستحقاق.

الآن، لديك اعتراف مفترض بالمسؤولية. لذلك، إذا لم يستجب المالك للمطالبة في غضون 10 أيام عمل من استلام مطالبة الدفع، فيُعتبر أنها مطالبة صالحة وبالتالي قابلة للدفع. ودفع المبلغ المستحق هو مسألة أخرى، لأنه يصبح مستحقًا في أيام مختلفة بعد تقديم مطالبة الدفع. وإذا لم يتم ذلك، فأنت في نزاع. لذلك، يعود الأمر إلى الباني الذي يقبل أو يرفض جدول الدفع الذي تلقيته. تلقيت جدول دفع، لا توافق عليه أو توافق عليه. ثم لا تفعل شيئًا وتنتظرهم لدفع المبلغ المحدد في الوقت المحدد. إذا كنت تعترض عليه، فهذا أيضًا حاسم بالنسبة للتوقيت.

لديك وقت محدود للرد، وإذا لم ترد برفض عن طريق تقديم طلب تحكيم، فأنت تعتبر قد قبلت ذلك. وهذا هو كيفية رفض جدول الدفع: تقديم طلب مكتوب للتحكيم لدى سلطة ترشيح معتمدة.

إذا لم يكن هناك جدول دفع ولا دفع، فيمكنك أن يكون لديك خياران. يمكنك إما إصدار إجراءات قضائية، ونظريًا، لا يحق لصاحب المنزل الدفاع عنها أو المطالبة المقابلة فيما يتعلق بها. أو يمكنك إصدار ما يسمى بـ "إشعار القسم 782". يجب تقديمه في غضون 20 يوم عمل من تاريخ استحقاق الدفع، ولكن لم يتم دفعه. ويمنح إشعار القسم 172 خمسة أيام عمل إضافية لتقديم جدول دفع، وبعد ذلك يمكنك، كباني، الذهاب إلى التحكيم، سواء قدموا جدول دفع خلال هذه الأيام الخمسة أم لا. لديك عشرة أيام بعد انتهاء الأيام الخمسة.

لذلك، كما ترون من كل هذه الأوقات، يمكن أن يصبح القانون معتمدًا على الوقت. لا يمكنك الاتفاق مع الطرف الآخر على تمديد الأوقات. إنها حدود زمنية قانونية، وهي مكتوبة في الخرسانة وتمر. لا عودة. لذلك، إذا كنت لا تعرف ما تفعله، فأنت بحاجة إلى الحصول على مشورة بشأنه. اتصل بنا، اتصل بمحاميك الخاص إذا كنت لا تعرف ما تفعله أو لديك أي أسئلة بشأنه. ويمكننا محاولة إرشادك. لا يمكننا إعداد مستندات لك، ولا يمكننا إدارة قضيتك نيابة عنك لأننا منظمة غير ربحية، ولكن يمكننا تقديم المشورة لك بشأن كيفية عمل القانون وما تحتاج إلى القيام به فيما يتعلق بمسألتك الخاصة.

حسناً، هذا هو إشعار القسم 172. هذا مثال على إشعار القسم 172. لن أقرأه لك نظرًا لقيود الوقت، ولكنه يقول تقريبًا ما قلته سابقًا، وهو أنك تكتب إليهم وتقول: "لم تقدم لنا جدول دفع، ولم تدفع الأموال عندما استحقت. نحن نعطيك خمسة أيام عمل إضافية، وإلا فسنذهب إلى التحكيم."

حسناً، هذا هو طلب التحكيم. عندما تقدمه، يجب تقديمه في غضون 10 أيام عمل بعد استلام مطالبة الدفع لجدول الدفع، أو عندما تنتهي الأيام الخمسة من إشعار القسم 172. يجب أن أقدم لك ذلك للقراءة، آسف. ويجب أن يكون الطلب مكتوبًا. يجب أن يحدد مطالبة الدفع وجدول الدفع الذي يتعلق به، ويجب أن يوضح أسباب لماذا يجب دفع المطالبة.

بمعنى آخر، إذا كنت الباني، وقدمت مطالبة الدفع الخاصة بك، وتلقيت جدول دفع، وقدمت طلب تحكيم، فيجب أن يتناول طلبك جميع الأسباب التي ذكرها صاحب المنزل في جدول الدفع الخاص به لماذا لا يدفع لك. هذه هي فرصتك الوحيدة، لكي نسميها، لتقديم قضيتك للمحكم، لماذا يجب أن تدفع، ولماذا الأسباب التي أثارها صاحب المنزل في جدول الدفع ليست أسبابًا صالحة.

يجب تقديم ذلك عن طريق إقرارات قانونية منك، من المقاولين من الباطن إذا لزم الأمر، أي تقارير خبراء، وهي عادة أفضل طريقة للتعامل مع العيوب، خبير مستقل، وأي شيء آخر تحتاج إلى تقديمه للمحكم. ويجب إرسال نسخة من طلب التحكيم الخاص بك إلى الطرف الآخر، أي صاحب المنزل.

الآن، طلب التحكيم. يمكنك لا يزال الذهاب إلى المحكمة أو الهيئة القضائية بغض النظر. رسوم التحكيم يمكن أن تكون باهظة. لقد غطيت ذلك. ولدي عملك مرة أخرى بسرعة. يمكن تقديم طلب حجب الدفع إلى المالك الرئيسي، ولكن هذا ليس من شأنك أن تقلق بشأنه إذا كنت بانيًا سكنيًا. باستثناء أن المقاول من الباطن يمكنه القيام بذلك على صاحب المنزل، والذهاب حولك وتقديم طلب حجب الدفع. ولكن هذا موضوع آخر تمامًا.

حسناً، لن أقضي أي وقت في هذه الأمور. يجب على المحكمين النظر في مسائل معينة. أحكام القانون، أحكام العقد، مطالبة الدفع نفسها، وأي تماسات تقدمها ووثائق داعمة. جدول الدفع الذي قدمه المالك، والتماساتهم ووثائقهم التي قدموها أيضًا. ونتائج أي فحص، ولكن هذا نادر جدًا.

الآن، مع إجراءات التحكيم الإضافية، يمكن للمحكم فقط النظر في استجابة التحكيم المستلمة في الوقت المحدد. يمكنهم طلب تماسات إضافية من أي طرف، مرة أخرى، ليس غالبًا. يمكنهم طلب فحص موقع، وهذا نادر جدًا. ويمكنهم تحديد مواعيد نهائية لكل من هذه التماسات وأي تعليقات. ولكن لا يمكنهم النظر في المستندات المتأخرة كجزء من قرار التحكيم الخاص بهم.

الآن، بمجرد صدور قرار التحكيم، إذا كان لصالح الباني وهناك مبلغ، يمكن إصدار شهادة التحكيم من قبل سلطة الترشيح المعتمدة عند تقديم طلب، ويمكن تسجيلها في المحكمة كحكم. لدي "لا يمكن التصفية"، ولكن هذا يتغير الآن، ويبدو أن المحاكم تتجه في الاتجاه الآخر، وهو أنه يمكنك استخدامه للتصفية. ولكن مرة أخرى، في القطاع السكني، لن يؤثر ذلك عليك كثيرًا.

الحق المحمي المحتمل في تعليق العمل. مرة أخرى، إذا لم يمنحك عقدك الحق في تعليق العمل، فإن القانون سيمكنك من تعليق العمل بإشعار يومين. ولكن سأمر بسرعة على ذلك. وهذه هي بعض الأسباب التي يمكنك بموجبها تعليق العمل: مطالبة دفع، ولا يوجد جدول دفع. إذا كان هناك مطالبة دفع وجدول دفع، ولكن لا يوجد دفع حسب الجدول، أو لم يتم دفع مبلغ محكم، فيمكن للمطالب تعليق العمل بإعطاء إشعار يومين. ولكن مرة أخرى، هذا نادر جدًا في القطاع السكني، لأنه إذا كنت توقع أحد عقودنا، أو عقد HIA، أو حتى عقود وزارة التجارة العادلة، فسيمنحك حقًا في تعليق العمل لعدم الدفع.

النقطة الأخيرة هي الاعتراض على قرار المحكم. التشريع يرى قرار المحكم على أنه مؤقت، ولن تسمح المحاكم بالاستئناف إلا إذا كان المحكم خارج نطاق الولاية القضائية. هذا صعب جدًا، نادر جدًا، وأشك في أنه سيحدث في القطاع السكني ضد صاحب منزل، لأنك في الأساس يجب أن تذهب إلى المحكمة العليا. المحكمة العليا ستكلفك الكثير من المال، ومن المحتمل ألا يكون الأمر يستحق العناء. من الأفضل لك التعمق في المحاكم الأدنى وإعادة إثارة النزاع بأكمله.

حسناً، هذا هو نهاية عرضي التقديمي.