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大家好，我是阿體。
現場會，你可能會留意到機場旁邊有一個好靚，好巨型嘅玻璃幕牆建築。我會識得變，日頭同埋夜晚睇落去都好幻。
今日想同大家講一個地方，呢個地方原本係要成為香港嘅新地標，大灣區嘅購物天堂。東面面積過成個海港城，呢個就係好似香港最大嘅零售娛樂綜合體，有800幾間鋪，投資額高達200億元。當年啲設計圖好靚，將螺旋船、樓梯仿飛機、引天花板、有深海、窩號、看銀。
按照幾年前嘅劇本，呢度宜家應該人山人海。大灣區嘅旅客拖住行李掃貨，一家大細喺度玩緊室內遊樂設施，全球最長嘅室內賽車道等等。
但係現實係點樣呢？現實係呢度變成一個華麗嘅零售估地。原本嘅網站就已經係諗唔到。舊年喺新世界年報，呢個項目都變咗。最近震撼，就連新世界鄭氏家族自己人都大舉傳聞話要喺退租幅都話唔玩。大家諗下，喺商業世界，如果連阿媽都唔撐個仔個場，即係代表就連部都覺得短期之外係搞唔掂，信心崩盤。
我親身去過一次嘅感覺係真係好魔幻。你搭機鐵去到機場站，因為二號客運大樓就仍然仲未開放，所以係行唔到過去嘅。你要搭多一個接駁廊，你會發現入夜之後，成個機場基本上一片死寂。除咗幾棟寫字樓有人返工，個商場係正過太空。二樓以上係全黑，店鋪板。網上好多人話死場，但係我想講返佢公佈話佢唔係死，因為呢個商場根本就仲未正式營運。
問題係點解一個200億嘅項目會搞成咁？而且雙集體推嘅時間點係唔合理呀，因為大家都等咗咁耐，二號客運大樓即將會喺今年年終佢開始營運。點解唔爭係等多少少時間？除非佢哋係收到風，知道個場嘅前景可能會改變，或者原本嘅經營模式就已經係對唔到。
就喺我充滿疑惑嘅時候，駁嘅一報導就令我提會判頂。原來恒隆集團就已經係有機會去接近，成為新世界發展嘅最大股東。成件事就成咗唔同嘅講法。
今日我哋就由一條跑道，開始講起可能出現嘅最終。
首先，就要明白香港機場做緊一個好大嘅轉移。香港機場嘅定位叫做城市機場。咩意思呢？即係佢嘅功能係好簡單，機場係城市交通嘅一部分。離機場就係為咗搭飛機，最緊要快、準、準時到行李，然後就搭車出市區，越快越好。冇人想留喺機場。簡單嚟講，個KPI就係兩個字：效率。
但係隨著深圳寶安機場、廣州白雲機場等等喺度不斷擴建，而內地又有大把土地畀佢哋發展。如果香港機場淨係喺度舊效率，持續都會飽和，追唔上人哋。於是基本局出咗一個全新概念，叫做機場城市 (Airport City)。即係要將機場變成咗一個目的地。就算你唔搭飛機，旅客也好，本地人也好，你都會專登搭車入去，喺嗰度食飯、睇戲、買嘢，甚至乎底演唱會。佢要留住你嘅時間，賺你嘅錢。呢啲就叫做飛行收入。
根據機管局嘅數據，而家飛行收入已經佔總收入差唔多成半。呢個比例喺全球嚟講都好好高，證明商業化哩一條路係行得通嘅。而比香港機場知名度更高嘅新加坡同埋韓國，係呢方面就做得更加成功。
新加坡將樟宜機場嘅聲勢，整咗個全世界最大嘅室內花園，將成個森林搬進咗入去，去令到成個客運大樓都係新加坡嘅本地人。即係新加坡人週末冇嘢做會專登搭車入去機場嘅花園度食飯。佢成功將機場變成咗一個城市。同時亦都成功吸引咗好多喺度轉機嘅旅客，預計多啲嘅時間去入境，喺嗰度消費同埋休息。
再睇下韓國仁川機場，佢行咗另外一條路。機場隔離起咗個賭場、演唱會、室內啲全天候嘅購物廊。佢哋用韓流同埋K-pop去吸引人。
香港機場嘅獨特優勢係乜嘢呢？兩三個字：位置。香港機場係商門，係通往世界嘅門戶，亦係大灣區嘅門戶。超過220個點，海外航線係特別多。大灣區有成7000萬人口，透過港珠澳大橋，去澳門、中山嘅人可以喺半個鐘之內到達機場。而且香港機場嘅效率係好高，好多人會選擇喺香港機場轉機。
所以基本局嘅漁盤就係要接呢一班嘅人流，喺佢哋飛機之前或者之後，先係機場嘅消遣一輪。
為咗做到呢樣嘢，當時就制定咗一個藍圖。
第一，第三條跑道。香港機場嘅雙跑道系統已經飽和，高峰時期每幾個鐘最多68架飛機升降，已經唔能夠再加落去。如果唔加跑道，機場就會被鎖死，新航線開唔到，航空公司嘅競爭力下降。於是系統容量就由68次，升到102次。一年就可以處理多200萬人次。
第二，咁樣就牽涉到二號客運大樓嘅重建。二號客運大樓就將會定位係一個區域性航空樞紐嘅轉運樓。預計初時就會有大約15間嘅航空公司搬入去，例如香港航空、大灣區航空等等。二號客運大樓嘅重建就會令到一號客運大樓嘅運作恢復返去一個更加舒適嘅服務水平。國泰航空就計劃擴建一號客運大樓嘅版圖，包括擴建啲貴賓廳同埋優化轉機設施。咁樣又意味住一號客運大樓係更加鞏固佢嘅高端商務同埋長途轉機樞紐嘅地位。
第三，就係天際走廊，即係一個商業中心。
第四，就係廣深港大橋，形成一個大灣區1.5小時生活圈。不過最主要嘅係三跑同埋港珠澳大橋兩個口岸增加出境人流，然後可以畀佢哋選擇去商場消費、理財同埋做埋體檢，完全唔出到嚟。
你唔會記得點解二號客運大樓係要重建。對二號客運大樓嚟講，佢唔係一個客運大樓，佢只係一個有櫃檯嘅商場。佢冇入境設施，亦都唔能夠識別行李。即係你喺二號客運大樓之後，都要返返去一號客運大樓。
而家三跑好之後就會有額外3000萬人次嘅客。如果全部都塞入去一號客運大樓，一定就會飽和。機場就需要一個全功能嘅新二號客運大樓。根據規劃，三跑系統全部之後，二號客運大樓就會成為一個相當之大嘅客流，預計每年可以處理大約3000至到5000萬人次。亦即係意味住未來有機會三份之一嘅客，都會喺二號客運大樓出入境。
喺為咗達成呢個目的，二號客運大樓嘅地下就要起一個全新嘅無人駕駛列車系統連接去到三跑嗰邊嘅新二號客運大樓。因為三跑係填海，冇陸路連接，一定就要靠呢一條隧道送啲旅客過去。
重點就嚟啦，因為舊嘅二號客運大樓地基就啱啱好擋住咗地下隧道嗰條嘅線路，工程上面就搞唔掂。咁就唯有成個重新規劃，喺地下再起過。就喺呢個規劃同埋起嘅過程入邊，二號客運大樓出現咗嚴重嘅延誤。呢一個原本就話要喺2024年開幕，但係喺疫情形成間人手短缺、資金緊張，一拖再拖。而家最快都要講到2026年年中後期先至可以開始。
呢個就係今日尷尬嘅局面。
講完機場，我哋講返商場本身。
2018年，新世界喺兩大強對手，贏得啟德發展。咁點解新世界會贏呢？當時嘅焦點，相信除了因為當時新世界出價取勝，每年保證機管局利潤分成18億之外，新世界提出咗一個好大膽嘅概念，就叫做娛樂零售。
機管局當時想將機場變成咗一個目的地嘅諗法，係一拍即合。一個商業地產嘅邏輯，地鐵站嘅商場，好似ifc，嗰啲叫做MTR模式。迫佢經過呢啲商場，先至可以返到屋企或者搭到車。嗰啲人流係被動嘅，就算係重重重複嘅連鎖店舖都會有人經過，有人行。
但係機場就唔同啦，特別係重建嘅二號客運大樓。佢嘅設計係去強迫性，即係點樣呢？二號客運大樓就已經有一個旅遊大堂，嗰度有跨境巴士、旅行團嘅旅遊巴、酒店村穿梭巴士同埋居民巴士。即係話啲旅客落機攞完行李之後，就可以喺嗰度直接搭車走。就算去港珠澳大橋過去珠海或者澳門，好似二號客運大樓嘅旅遊櫃檯都可以直接買飛上車。
完全唔使再經過。而且二號客運大樓係兩棟獨立嘅建築，中間呢就只係得一條天橋連接。所以呢個天橋就唔可以只係一個普通嘅商場，佢一定要由推力變成咗拉力。即係夠好玩，夠吸引人，足以令到你專登入去。
當時K11嘅創辦人鄭志剛，就將文化藝術呢一個概念，你喺尖沙咀K11，有藝術裝置，有特色嘅餐廳。而鄭志剛亦都曾經將啟德預景成起一個親子樂嘅商場。當時新世界講到明就要利用娛樂體驗去針對家庭。
於是就引入咗百達，例如樂高® 亞洲區第一間嘅旗艦店，樂高® 探索中心，提供大約50種職業角色扮演。小朋友入到去可以做飛機，可以辦匯豐銀行嘅理財。家長為咗小朋友就會好似西高柏咁樣，一定會入去。仲有全球最長嘅室內高卡車、頓紅管飛行等等。個邏輯就係呢啲全部都係全港獨家，其他地方喺大灣區內都好難玩得到，令到香港嘅家庭週末就會專登入去玩，亦都會令到大灣區嘅旅客覺得一定要入去一次。呢啲就係所謂嘅創造人流。
另外，商場有三座嘅甲級寫字樓，入面全部都係銀行，例如中國人壽、例如有幫寶、城財富同埋高端嘅體驗中心。自從香港有制度、有資金自由、進出便利、法律保障、醫療標準係好高。所以佢哋經過港珠澳大橋，寫字樓銀行，打完疫苗，順便就喺商場食過飯買嘢，然後就直接走。
實質目前成個商場入邊唯一有生氣嘅就係呢三棟嘅寫字樓。出租率都仲有65%。呢啲嘅客人係目標性係好強。而家啲職員喺港珠澳大橋，或者搭機場直接佢哋過去，完全唔需要依賴商場嘅人。所以寫字樓可以獨立生存，亦都反而證明呢一個地點對於專業服務係有價值嘅。
劇本就寫得好完美，但係現實就發生咗啲事啦。
新世界發展曾經表示，出租率係達到40%。近期市場消息表示，大量已經簽咗嘅商戶，選擇提前終止租約。
第一，時間配合唔到。整個計劃員係因為二號客運大樓要開，先至有人流。原本仲有一條航廊去連接港珠澳大橋，咁樣先至會有大灣區嘅散客。當時新世界蝕咗好多錢，每一日都要還。即係按時間喺2023年就已經起好。
反而機管局疫情期間，因為冇人搭飛機，為咗保住現有樓宇，仲有地底嘅工程，二號客運大樓全面開放推遲去到2026年中。去到今日都仲未搞得掂。
另外，原本一條港珠澳大橋嘅無人駕駛系統，連接港珠澳大橋同埋叫做天際走廊。而嗰個系統就仲未完全搞得掂，變成而家啲旅客搭港珠澳大橋過去極之唔方便。想消費都冇門路。
一種嘅錯就會變成物理同埋商業邏輯上面就變成一個死局。原本係有三個連接口，最重要嘅機場同埋港珠澳大橋都仲未連接。返一個平時冇活動就冇人流嘅商場。用一個比喻，二號客運大樓同埋港珠澳大橋就係水桶，而家個水塞住咗，甚至乎都仲未裝好。你個水桶整得幾靚都冇用啦，入面係一滴水都冇。
呢個就係點解。
佢變成孤嘅物理原因，由於工程研目，目前佳商場係幾乎冇自然人流，啲商戶就算行開都係白交租，係冇意思嘅。
2018年設計個假設，內地人好有錢，好想嚟香港高端消費。2026年的現實係點樣呢？仍然係有一批嘅內地人就好有錢，但係更多人係選擇將啲錢留仔女過嚟香港或者去海外讀書，自己就買多啲黃金或者擺喺銀行。嚟講就係更多消港，乎過嚟香港人北上消費，深圳啲商場又大又多選擇。本想做大灣區消費天堂，而家呢個形勢就已經唔係咁樂觀，就算係鄭家族嘅週大福都選擇咗退租。
另外一點就係新世界嘅債務危機。新世界發展嘅新任管理層，首要目的就係債務去槓桿，而正黎去搞興資產品牌1111AC。而家嘅情況都唔關新世界嘅經營問題，亦都唔係新世界管理層可以控制。佢哋嘅策略只能夠保住金流。一個商場系要用好多嘅錢嘅冷氣宣傳，川轉巴士。既然開咗都冇人，索性用啲白板去封住大部分嘅地方，關閉網、暫停廣基局談判可唔可以盡量調嘅保證金，又或者引入新的投資者，甚至乎將個項目一部分買返畀局。
至於基局，佢哋基本上係唔可以俾subscribe去爛尾，因為呢一個係公司型。人哋洗咗咁多錢去起好過嘅商場，仲未正式經營已經係搞到頭血流。往後總呢度有公司膽，同基個合作啦。
為咗要令到機場市呢一個story，繼續連續落去，於是乎係二年基就推出了個更大的品牌叫做細。呀，整個概念就係話唔好淨係靠一加一個距離，要親自落場喺旁邊加多啲嘢落去。第一個就係艇馬頭，佢哋想吸引啲富豪開油艇過嚟做傳，最遊艇會。第二，空運市場，學日本市場利用空運嘅優勢，食飛機靚貨，例如係北海道海膽、法國生蠔等。第二。第三就係期，去起一個更大的演唱會，可以坐。講呢一個操作喺商業策略上面就叫做期望管理。大家聚而家有幾堪嘅時候，拋出一個未加之大的計劃，就可以將你嘅事再騰遲多幾年。
咁一層呢啲嘅項目，有冇一啲嘅顧慮喺裡面呢？例如喺機場旁邊起一個遊艇碼頭，本身飛機跑道就已經係嘈到拆天，嗰班有錢會唔會真係喺度飲香屎？民心諗，基局已經係負責，又要收機場建設費用嚟填三跑嗰條數，但係而家就連啲項目都仲未搞掂，錢都未搵得返，點解仲會有錢再去搞新項目呢？
到最後故事一定仲有後續發展。假如香港係冇情發生號運大樓期開，無人車系統係統，一度好機會，會係香港嘅一個新地標。可惜商業世界係冇，如果輸咗俾名，時間唔啱就係一切。
喺最近傳出表示集團係接近成為新世界集團嘅最大股東，而鄭視就會失去咗個控制權。如果你將上戶集體退同黑入拼一齊去看，你仲會發現集體手人，其實係一個極之理性嘅操作，甚至乎係一個，甚至係一個好強烈的賣盤信號。試嚇以前新世界鄭時家族週大福去開舖，再有正常不過嘅事情。正如新同機旗下的商場，你總會見到一超市smart通，甚至乎有啲狗巴戰盈。但係如果新世界變成了石話呢，石係華最的掃掃，講嘅係回報率，目的是利用幾年的時間去賺一大舊錢。時間有限，自然就不會同你講，亦都不會同你用一個慢慢經營的方式去處理。可以肯定嘅係，一旦落實交易的話，一定有自己更加精明的諗法。嗰班的商戶可能就收到風知道個場的玩法要改變啦，咁樣同眠去看就更加專業。鄭視有機會失去的控制權，自己亦都心有嘩。佢就做緊一個資產的大掃除，但係大家唔好唔記得，命運就唔係話新世界可以話曬事，亦都唔係黑曬市。最終的說話其實係必須要得到基局的同意。
目前的狀態就係新世界同基局，正係喺枱底進行緊好的談判，正正就有可能係同AC入主是有嘅關係。以下就可能出現的三種命運。
第一，亦都係我認為最大的可能性，就係基局佢回購部分的股份，並且降低去保證金。如果石真係入主咗新世界風格不嬲就係數、指玻利不良資產，而合約入面有一條超辣的條款，又是要有8年開始，每年要交基局18億元的保證金或者收入的30%。對於嚟講，絕對就係不利。而新世界同石有可能就同基局講作官方機構。既然就不能夠用機場市就成咗一個爛尾盤。最後你的結局就有可能基局參管模式進行著資。
第二個可能性就係引入新玩家進行車Rent。如果新世界喺黑石的主，決定退出，只是管理板公司失部分的話，基局就需要一個新的合作夥伴去幫佢打理商場。而使基局已經開始接觸發展商，到時候基局就有可能同意，新世界的股權，轉揚比另外一個有能力經營的財團，例如泰股、新地，又或者華潤。到時候連個商場名都有可能改變。黑石都是看人，有機會都會好樂將這個項目打爆埋俾人反啲錢用嚟去拯救，新世界其他更加優質的資產。
最後就係黑有可能是進行類型的營運方式，如果佢哋認為係仲有得的話。而家個長嘅定位就叫做零獸娛樂模式。Acet石話佢就會用其他更加低成本快徹有效的方法去進行吸。既然大樓係做轉機之，同埋大區遺主，其實有可能變成了個超大型，集合多國籍品牌的outlet。呢一個做法就需要得到基局的樣部，而基局原本是想要一個世界級的地標。如果變成了個散貨場，基本個高層話，佢會唔願意。呢個就係我點解去講，必須要得到基局同意，係一個最關鍵的因素。
好啦，今集講到嚟呢度，你對於項目有啲乜嘢睇法？你覺得佢從冇得夠咧？開之後，你仲會唔會專程入去玩下呢？歡迎喺下面留言話俾我知。如果你鍾意呢條影片就記得like share同埋訂閱我的channel啦，撳埋個鐘仔，咁就唔會錯過我們下一集講關於香港時同埋財經的深入分析。我是加璃，我們下條影片再見，拜拜。爸勢力爸爸。