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Die Übertragung von Immobilien auf Kinder ist ein häufiges Thema, und heute schauen wir uns mal an, welche Fehler man dabei unbedingt vermeiden sollte.
Der erste Gedanke, den man hat, wenn man sagt, "meine Immobilie möchte ich auf die Kinder übertragen", ist eine Schenkung. Es gibt aber Fälle, in denen eine Schenkung überhaupt keinen Sinn macht. Stattdessen sollte man darüber nachdenken, die Immobilie an seine Kinder zu verkaufen und nicht zu verschenken. Warum ist das so?
Schauen wir uns das mal eben an. Ja, nehmen wir mal ein Beispiel: Wir hätten jetzt ein Mehrfamilienhaus, das ist 1,2 Millionen wert. Auf den Grund und Boden fallen gleich mit 200.000 €. Das heißt, wir hätten eine Million, die auf das Gebäude selber entfällt, die man abschreiben könnte. Ja, wenn wir jetzt sagen, gut, wir haben jetzt keine Nutzungsdauerverkürzung über ein Gutachten bekommen, ja, das wir würden jetzt nur mit den zwei Prozent abschreiben, ja, wir uns trotzdem ein ehrliches Abschreibungsvolumen von 20.000 € die man hier geltend machen könnte.
Jetzt ist es so, angenommen, die Immobilie ist schon seit zehn Jahren im Besitz der Eltern, ja, vielleicht auch schon 30, 40 Jahre im Familienbesitz. Das heißt, es gibt gar kein Abschreibungspotenzial mehr. Das heißt, jährlich, wenn Sie Steuererklärung einreichen, schreiben Sie bei den Abschreibungen Null rein, haben keine steuerlichen Vorteile. Die Immobilie haben Sie schon länger als 10 Jahre, das heißt, Sie könnten sie auch steuerfrei an Ihre Kinder verkaufen.
Wenn Sie jetzt hingehen und sagen, ich verschenke die Immobilie nicht an meine Kinder, sondern verkaufe sie meinen Kindern, führt das dazu, dass die Kinder natürlich auch wieder Abschreibungen bekommen. Jetzt hatten wir in dem Fall gesagt, gut, das sind 20.000 € Abschreibung, die Sie hier wieder generieren. Ja, wenn Ihre Kinder gut verdienen, sagen wir mal, die zahlen 55, 50 % Steuern, bekommen Sie also dafür jedes Jahr 10.000 € vom Finanzamt wieder. Ja, wenn man sich jetzt mal anguckt, über den 10-Jahres-Horizont, ja, ist das so, dass Sie hier 100.000 € vom Finanzamt bekommen, dadurch, dass Sie die Immobilie nicht verschenkt haben, sondern veräußert haben.
Der Vorteil ist ganz klar: Keine Schenkungssteuer fällt nicht an. Ja, Problem, was man aber leicht umgehen kann, ist natürlich das, wenn Sie Immobilien an Ihre Kinder verkaufen, ist natürlich so, jetzt haben Sie auf einmal das Geld, ja, was dann im Todesfall wieder steuerpflichtig wäre. Das und geht man einfach dadurch, dass man sagt, gut, liebes Kind, ich will kein Geld von dir, sondern ich will nur Leibrente haben. Ja, also in dem Fall haben Sie folgendes erzielt: Sie haben da die Immobilie steuerfrei ohne Schenkungssteuer auf Ihre Kinder übertragen. Sie bekommen nach wie vor Geld aus der Immobilie, und Ihre Kinder haben jährlichen steuerlichen Vorteil von 10.000 €.
Weiterer häufiger Fehler, sehr menschlich, so dass ich die meisten Eltern erst dann, wenn es schon älter sind, Gedanken darüber machen, was denn mit ihren Immobilien passieren soll. Steuerlich gesehen wird aber deutlich Sinn machen, die Immobilien rechtzeitig zu übertragen und die Freibeträge alle 10 Jahre auszunutzen. Ja, dass dadurch erhebliche Einsparungen möglich sind. Das verdrängt man gerne. Ja, wir können es aber immer angucken als Beispiel: Wir hätten jetzt hier die Mutter und den Vater, klassischer Fall. Sagen wir mal, die hätten die zwei Kinder: Kind 1, Kind 2. Ja, jetzt mache ich hier die Pfeile.
In jeder Fall ist ein Freibetrag von 400.000 €. Ist ja so, dass jeder Elternteil jedem Kind 400.000 € frei übertragen kann. Das heißt, bei zwei Kindern und zwei Eltern ist es so, dass hier viermal 400.000 € übertragen werden können, also 1,6 Millionen Euro. Jetzt können Sie folgendes machen: Immer das Beispiel Familie, die Eltern sind um 50 Jahre alt, die Kinder alle um die 20. Jetzt könnten die Eltern hingehen und sagen: Gut, ich übertrage an meinem 50. Geburtstag, an meinem 60., an meinem 70., an meinem 80. Geburtstag jeweils Immobilien im Wert von 1,6 Millionen. Das heißt, ich hätte viermal den Freibetrag. 4 x 1,6 Millionen Freibetrag macht einen Gesamtfreibetrag von 6,4 Millionen. Ja, wenn ich das so nicht mache, sondern ich warte bis zu meinem Ableben oder verschenke halt nur einmal, ja, dann habe ich halt auch nur einmal den Freibetrag genutzt: 1,6 Millionen. Was heißt, immer Ergebnis habe ich hier 4,8 Millionen Freibeträge links liegen lassen. Ja, um bestimmten Fall ist das so, habe ich so bei der Steuerbelastung von 30 % habe ich einen Schaden von 1,4 Millionen Steuerschaden. Ja, einfach dadurch, dass die Freibeträge nicht regelmäßig genutzt habe.
Der Klassiker bei der Schenkung oder Übertragung von Immobilien an Kinder ist der sogenannte Vorbehaltsnießbrauch. Ähm, ich noch mal kurz erklärt, was das ist: Beim Vorbehaltsnießbrauch sagen die Eltern: Liebes Kind, du bekommst die Immobilie schon, du wirst also Eigentümer der Immobilie. Sämtliche Erträge halte ich mir aber zurück. Das heißt, die ganzen Mieteinnahmen fließen weiterhin den Eltern zu. Das heißt, im Ergebnis Kinder werden im Grundbuch eingetragen, werden Eigentümer. Ansonsten ändert sich so ziemlich gar nichts. Nicht mal die Steuererklärung. Die Eltern erklären nach wie vor die Einkünfte im Rahmen ihrer Steuererklärung.
Es ist so, beim Nießbrauch sieht man leider ab und zu noch folgendes Problem: Ist, wenn der Notarvertrag nicht ordentlich gemacht worden ist. Ja, haben sich im Zweifel zwei Gefahrenquellen: Einmal, dass das Finanzamt zu einer trotzdem zu einer Schenkung kommt im Nachhinein, oder auch, dass Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Problem ist folgendes: Zivilrechtlich ist das einfach so, dass bei dem Vorbehaltsnießbrauch ist so, dass größere, insbesondere größere Reparaturen, ja, die Frage, was ist eine große, was eine kleine Reparatur, vom Eigentümer zu bezahlen sind und nicht von dem Nießbraucher. Das heißt, eigentlich müssten die größeren Reparaturen von den Kindern bezahlt werden und nicht von den Eltern. Ja, die Kinder haben an dem Fall aber gar keine Mieteinnahmen. Und in der Praxis wird immer so sein, wenn am Haus größere Reparaturen zu erledigt sind, wird das immer der Nießbrauchnehmer, also die Eltern zahlen.
Jetzt ist aber so, die rechtliche Verpflichtung haben wir eigentlich die Kinder, ja, die Reparatur zu bezahlen. Das heißt, in dem Fall ist es so, wir haben hier eine Schenkung der Eltern an die Kinder. Also beispielsweise größeres Haus, das wird neu gemacht, kostet 500.000 €. Ja, eigentlich müssten die Kinder das bezahlen, weil sie Eigentümer der Immobilie sind. Die Eltern übernehmen aber die Kosten von 500.000 €. In dem Fall haben Sie eine Schenkung von 500.000 € an die Kinder. Wenn Sie schon eine ganze Menge geschenkt haben, auch hier das Problem: 30.000, 30 % Steuern, 150.000 € Steuerschaden.
Dritte Fehler, die man leider oft sieht, ist es so, dass diese Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch dann keinen Sinn macht, wenn auf der Immobilie halt noch hohe Darlehens Darlehen lasten. In der Vergangenheit war es so, es war einmal schrittig die Zinsen mindern eigentlich den Wert des Nießbrauchs oder nicht. Das ist mittlerweile ganz klar entschieden: Die Zinsen mindern den Wert des Nießbrauchs. Das heißt, wenn ich eine Immobilie übertrage, was eigentlich unter Vorbehaltsnießbrauch normalerweise Sinn machen würde, macht halt keinen Sinn, wenn hohe Darlehen drauf sind, weil die Zinsen den Wert des Nießbrauchs mindern.
Das kann man sich einmal hier ein Beispiel angucken: Sagen wir, wir haben ein Haus, ein Mehrfamilienhaus, ist 1,2 Millionen wert. Da ist noch ein Darlehen drauf von einer Million. Sagen wir, 4 % Zinsen macht jährlich Zinszahlung von 40.000 €. Zinsen. Stellen wir mal 60.000 € Mieteinnahmen, ja, ein Drittel Verwaltungskosten. Das heißt, wir haben dann jährlichen Überschuss von 40.000 € aus der Vermietung. Die Eltern sagen, haben eine Lebenserwartung von 30 Jahren. Machen wir es immer vereinfacht ohne eine Kapitalisierung [Musik] Faktor. Wenn ihr einfach mal die 30 Jahre.
Jetzt könnte man ja hingehen und sagen, der wunderbar, ich verkaufe mein Haus, mein Haus will ich schenken, das 1,2 Millionen wert, belastet das aber mit dem Nießbrauch. Ich habe mit 30-jähriger Lebenserwartung Nießbrauch. Hier haben wir gesagt, der ist noch 40.000 Wert. Ja, sie die Nießbrauch weg, hätte ich Ihnen Nullnummer. Das heißt, erstmal würde ich denken, haben das Haus kann ich ja übertragen, das heißt, überhaupt kein Wert, weil es Nießbrauch belastet ist. Ja, wunderbar, keine Schenkungssteuer. So einfach ist es aber nicht, oder ganz klar jetzt nicht mehr. Ja, von dem Nießbrauch, wie mir das gesagt haben, von diesem, das war der Wert des Nießbrauchs, waren diese 30 x 40.000 €. Ja, hier ist es so, dass ich die Zinsen leider abziehen muss. Ja, und im Ergebnis hier eine Nullnummer habt. 30 x 0 bleibt leider null. Das heißt, das Haus hat ein Wert von 1,2 Millionen, der Nießbrauch hat einen Wert von 0. Das heißt, Übertragung, ich muss es der die Bereicherung der Kinder beträgt auch 1,2 Millionen. Das heißt, ich habe über den durch den Nießbrauch überhaupt gar nicht gespart. Also eine Katastrophe, wenn das so gemacht worden ist.
In all diesen Fällen, wo halt noch hohe Darlehen auf den Häusern lasten, macht das meistens Sinn, die Immobilie einfach zu schenken, ohne Vorbehalt. In dem Fall würden die Kinder das Darlehen übernehmen. Manchmal ist es so, dass die Banken da müsste vielleicht nicht immer mitmachen wollen. Und im Zweifel, aber so, wenn die Eltern halt bürgen und noch andere Immobilienbestände da sind, ist meistens kein Problem, dass die Kinder halt die Immobilie und auch die Darlehen übernehmen. In dem Beispiel Wasserrad hatten, wäre dann die Bereicherung wahrscheinlich, wenn nur ungefähr 200.000 €, also deutlich günstiger als die Übertragung unter Vorbehaltsnießbrauch.
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