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如咁有機會有個反彈嘅。但係如果睇一至兩年嘅話呢，都仲有，我覺得就唔少嘅下跌空間。嗰個資金流向其實亦都係好短期嘅，你睇過去吓年年你隻要買Nasdaq就跑贏曬，但係由年頭到3月，中資股贏曬，於是嗰啲一個環球嘅基金經理個喺度追中資股咯，所以你呢個咁嘅資金流，其實反映緊唔代表有人多咗嚟買樓嗯[音樂]
咁今日呢同大家做另一個podcast，咁啊邀請到啦係資深房地產先生同我哋傾吓啦，即係呢個樓市嘅問題嘅，咁點解搵佢傾呢？因為佢做podcast嘅時候咧，其實佢就話根據佢哋嗰個研究嘅無形咧，本港樓價仲有八成嘅下跌空間，噉我哋見到其實而家呢差嘅數字反映到呢，就係今年首呢嗰個跌幅可以放咗少少咁嘅，咁呀譬如2月到而家大概跌咗2成啦。咁當然由高位開始計跌咗差28到29%上下啦，我哋想知道，其實如果根據呢一個嘅推測或者呢個model去推，其實而家嗰個底嘅空間係咪差不多已經到呢，已經承認咗啦，已經其實。其實係好多因素會影響我哋嗰啲㗎，咁我相處同你講嗰個其實一個好純粹技術性嘅一個分析嚟嘅，咁啊睇比較短嘅，但係未來個投資個向呢一定睇全球嘅經濟，嗰個環境，包括第三次世界大戰嘅可能性啦，包括嗰個環球債務危機，會唔會幾時爆發呢啲呀，咁呢個如果真係呢，兩個最大嘅嗰個負面因素真係可以發大嘅話呢，個樓價仲有可能相當跌幅。係，即係上一次嚟講百份之幾，其實可能係一個，即係比較保守啲嘅。一個技術分析咁做出嚟呢個數，咁可以錯，可以咁，但係整體嚟講你睇好多基本因素先得。
咁但係如果咁樣講而家叫未呢？即係咁樣用而家目前嘅情況去推測，或者我哋當然後有好多環球因素喇，環球債務危機啦，但係如果淨係以而家呢一個moment嚟睇，其實因為都見到近期就好似啲放盤見到呀，好似啲投資者好似有市，跟住好似好多，譬如新盤嗰啲又回落咁樣，呢啲因素其實會唔會我哋已經可以覺得個市差不多到底呢，點？睇你嗰個嗰個時間嘅，嗰個係睇幾長啦，如果你第三個月，各個月咁有機會反彈嘅。但係如果睇一至兩年嘅話呢，都仲有，我覺得就有唔少嘅下跌空間。咁最重要就係啱啱講嗰啲環球經濟因素，因為你呢個短期內嘅嗰啲息率可能因為嗰啲嘢都一齊出嚟可能急嘅抽高，跟住令到你而家計緊嗰啲數完全就錯曬，所以我哋要睇資產，呢唔可以淨係睇吓而家過去幾日呀，幾個禮拜，有啲咩好消息就就用出嚟，我哋要睇未來一至兩年，或者甚至再耐嘅，吓咁，嗰個會唔會影響你嘅投資個個鐘計算？嗯，咁即係頭先我所講係話頭先你講到好多有啲因素就可能係全球嘅[音樂]因素啦咁，我哋陣會講喺呢啲因素嘅，但其實我哋而家最前見到嘅一個情況就係近期個市好似回落，好似因為美國嗰邊啲資產就好似，即係美國資產，咁就香港成為一個真係比較大嘅地方就吸納呢啲資金，咁今次本港有成一啲，即係即係估，美國港銀行1700幾億嘅，即係呢個數字又好似有段短時間裏面都未見過咁，當然同歷史四千幾，我哋都未係一個，即係叫好高位數字啦，但係同銀行咦以近期好似啲新盤，可能係CSE咁樣，可以幾多投資者入市㗎喎。發覺又好似你每一次買樓好似呀，每次推出嚟又買曬，每次都買曬咁，其實我哋就會諗呀，究竟其實呢一個氣氛或者呢個情況其實即係咪一個有少少叫做係一個咩訊號，即係去喺資金流向呢一樣嘢。你可以咁講啦，係短期反彈。
咁你講咁多嘢，全部短期嘅因素，我唔抵期嘅吓，如果日日喺度同啲股評人一樣，啊今日講聲聽日講啲，我冇咁多時間。咁但係如果資金流向呢一樣嘢，其實你會覺得應該點樣睇，或者係我哋要睇喇，而家1700幾億啦。咁我哋要去到一個乜嘢嘅水平，或者係去到一個乜嘢嘅情況，我哋叫做好有一個信號出到嚟啦，嗰個資金流向其實亦都係好短期嘅，你睇過去吓年年你隻要買Nasdaq就跑贏曬，但係由年頭到3月，中資股贏曬，於是嗰啲一個環球嘅基金經理個喺度追中資股咯，所以你呢個咁嘅資金流，其實反映緊唔代表有人多咗嚟買樓，你就算話啲發展商，你見佢每次推出嚟幾多，唔係唔係幾萬幾千，係甚至幾百個都冇，甚至幾十個單位，咁你覺得嗰啲咁嘅資金流向係咪有代表性，如果冇嘅話呢，你只係短期會飆升到一千七幾，即係或者之後資金流向同股市一樣，今日星期一就跌，今日星期日就跌，咁你只可以跟住佢去咁樣去追嗰個尾巴，唔係一個投資人應應該有嘅一個態度。
咁如果咁講嘞，另一方面呢個因素就係中美關係嗰個關節，頭先你講到啲，因為我覺得上次都講到啲，我哋要留意第三次世界大戰嘅，一啲地區嘅政治因素關係啦咁，但係而家睇到中美嗰個，即係貿易戰，好似有少少緩和嘅象徵，其實你會點樣評估呢樣嘢嚟嘅。呢個係一個亦都可以為一個小反彈，真正會唔會惡化嘅情況呢？我哋要等到8月之後先至，咁而家暫時休戰，噉短期之內，8月之間可能有個小反彈都絕對有可能㗎啦，咁但係呢誒整體大嘅環境咧都係一個全球化，係一個高通脹同埋一個哋化，一個整體嘅二十三十年嘅一個大嘅嗰個趨勢係咁樣嘅，所以就算而家個市，可能由一百幾十個，一百幾十，你10幾跌到十幾，20都還好咁，9月份冇升翻三十四十呢？咁我哋嗰陣時轉唔轉算得，吓今日買嘅樓，嗰陣時要買返出去呢，係咁啊，投資就自己去做判斷囉。但你覺得個關稅呢個因素，其實即係而家係，雖然係減咗，但係其實你覺得都仲好多uncertainty嘅。就或者其實譬如你覺得。各方面。其實？個唯一最肯定嘅嘢，唔係關稅會減，只係關稅會，同埋環球個政經嗰個整體嘅嗰個經濟同埋貿易嘅嗰個畀重下跌。即係話呢，未來嗰個通脹壓力只會越嚟越高，亦都因為咁樣呢，整體嗰個息率嘅壓力亦都會越高，買樓以租金回報率嚟計數嗰啲人呢，就唔會淨係睇呢幾句有啲咩減息嘅情況，要睇未來五年三年啦，十年嘅嗰個嗰個時間段。到時嗰個係清晰，咁你計得到呢樣嘢呢？未來嘅錢會覺得其實而家嗰個關稅只不過係暫時，即係嚟緊都仲好多唔同嘅，即係變化喺度啦，頭先你講到加息個因素，其實而家美國就可能係唔知我唔知關唔關事就可能係誒佢要即時嚟咗去，因為可能美國都搞唔掂呀，唔知係咪咁，其實美國自己果個內部經濟，雖然Trump都有講，即係放風話，可能會有減息呀，聯儲會減息咁，但係其實而家同你嘅角度去睇咪即係美國通脹都唔容許佢哋有咁嘅情況出嚟，美國應該唔，相對全世界講，佢通脹環境係好過大部分其他地方，咁因為其實好多人以為而家美金跌呀，其實呢個錯，美金一定升嘅，因為你債務危機一嚟嘅話呢，你想吓全世界幾多國家幾多公司全部喺度發債都要美金嘅，你一話嘞，所有嗰嗰啲錢就會向個度走㗎喇，所以而家又係以至於今次樓市嚟講，美金有個下跌，係一個夏調整，係一個調整，唔係一個趨勢，所以而家呢？能夠趁低買返啲美金嗰啲人呢，半年一年之後會開心嘅。咁嘅情況下呢，你就會想到，誒，其實美國係咪其實通脹係好過其他地方呢，絕對係，因為你吓再旦翻上去，美金完再抽翻上去嗰陣時間呢，其他地方嗰啲出口呀嗰啲嘢就會吓比較難好多咁，但係呢美國你。個個都諗住阿朗減息就會減息，肯定唔會，因為連。係。同埋你睇返佢話，就算我減短呢個債，就係我哋一直喺度呼籲嗰樣嘢咯，你就算行減息個息率都唔能夠咁得住長債嗰邊個利率嘅，所以你咪見到嗰個債，而家你睇就算係日本啊，甚至歐羅區，美國，日本嗰邊嘅嘅個息率呢，即係長債減短債息率應該你大過一年，一年再升多咗10點，即係話嘞，你就算啦，斷唔加嘅話，都要加多50點嘅。咁美國嗰區呢應該會更多，可能多1.5用到百分點嘅，咁即係話你本嚟收緊3厘嘅，而家可能要收4.5厘咁，你覺得個債務會爆，咁肯定會啦。係咁情況下，又會導致下一個經濟下調同埋交美國嘅情況下呢，好多嘢都好似唔掂嘅，因為越來越多的錢會因為美國嘅，美國製造，呢樣嘢呢會流入美國。所以未來一段時間，好多資金嚟到你喺度投資嘅嗰啲廠呀，或者咩呢，會吓要呀或者要移去美國，所以環球嘅通脹係一個幾大嘅一個風險嚟嘅。
咁其實通脹經濟退係咁，其實如果咁講，其實而家個美國嗰個即係我哋經濟衰退，或者係一個叫做財政崖嘅問題，其實即係佢好即係眼前嘅問題嘅，即係。佢只係啲人講得多，但係睇整體政策嚟講咧，未來一段時間應該係會跑贏好多大部分全世界嘅其他地方，因為你啲錢，因為減稅返美國。因為佢將自己價格放低咗，唔再搞啲癲狂嘅嗰啲零利率嗰啲咁嘅政策，導致佢所有嘅機器，所有嘅生產都平過其他地方。因為佢將整體嘅嗰啲誒稅務，唔單止係公司喺誒，要擺錢喺喺海外避開地方，年年本地收入，特朗普都講喇，可能會有費咗添，咁樣去減呢，你可以想像生產力嘅嗰個釋放係幾咁好大嘅。咁個吸引嘅投資，我哋啲同事喺度喺度緊嘅。已經。已經唔止56萬億嘅公司或者國家已經話我哋未來，一年兩年會投資幾多嘅產能，幾多嘅嘅各種嘅投資，AI有好多嘢呀，生產力有好多投入美國，咁呢啲咁嘅嘢會造成二級三級效應㗎，所以美國未來會係最明朗呢個地方係，咁相對於其他國家就會係真係好多，靠出口美國嗰啲國家，因為關稅去唔到，吓因為美金一升嗰啲價格有升，原來價格有升，所以唯一一個頂得住呢啲原材料價格升嘅地方，就一個吓以美元計嘅地方就係美國啦。嗯。咁全世界嗰個經濟會有幾負面嘅一個影響。咁但係其實同頭先所講呢啲咁嘅因素啦，其實同嚟緊咁，即係美國，其實亦都有高通脹嘅時候，個出口，其實個去向都係比較，即係會係升多跌㗎喇咁講？我講已經好多次㗎喇，基本上就係長期一定會升，你短期點撳都撳唔到，咁你睇全世界幾多萬億嘅資產，係係美元債嚟㗎，嗰度一百你就可以想像嗰個對資產價格嗰個嗰個摧毀性係幾大，同埋對整體息率嘅嗰個抽高嘅嗰個影響會幾大囉。但係你評估呢一個，即係嗰啲環球嘅債務違約嘅風險，其實嗰個機會率有幾高，或者係即時會出現呢啲，只可以話越嚟越高咁我，你都可以講呀，你講咗兩三年啦，咁其實係啦，但係你可以咁樣講啦，就係兩三年前可能未有二萬億一年嘅嗰啲數字，咁而家有啦咁，可能兩三年前可能得幾千億已經算，但係而家全球嘅政府都一個向高向緊嗰個債務嘅，嗰個債務喺度咁啊衝緊過去，咁我唔想知，我亦都唔想你嗰個係下個月啦，我只知道呢樣嘢發生嗰陣時呢，係再我哋唔想係佢發生嗰陣時呢？就話呀，我對唔住我揸咗成副嘅乜呀吓，我只想知，吓而家
我已經準備定，到時已經發生嗰陣時，我逍遙法囉。會係點樣發生嘅法呢，即係或者係即係乜嘢，或者係乜嘢嘅狀況，我哋會見到有個一齊出，因為又或者如果係唔同國家係唔同時間出現，可能嗰個影響又會咁大，或者係一齊出現就會影響好災難性啦，但係如果可能係係A個國家出現咗，B嘅國家又出現咗。但係而過嗰個程度人咪好大嘅，咁嗰個影響性又會唔大，即係我哋點樣去理解呢一樣嘢。
咁其實好多嘢呢，發生嗰陣時，你可能覺得佢嘅影響唔大，但係導致整個市場嘅流動性急劇萎縮，或者因為政府為咗救市撳咗你拋又好，撳咗你唔俾你交易又好，咁嗰陣時就再成急囉。你有得有罪咁樣去拋呀，或者佢將佢預將佢賣咗嘅話呢，或者到時佢有足夠嘅流動性你嘅賣盤嘅話呢，咁個市冇咁冇咁大嘅影響囉，但係你所有大資產嗰啲基金呀、債券基金呀、黃金呀、退休基金呀，全部都冇得放嘅話，嚇，咁可能被迫要嗰陣時呢，咁嗰個就好好大好大。即係呢個係最壞嘅情形。
呢個唔係最壞，呢個開始開另一個就係第二次世界嘅第三次世界嘅大戰，呢個打開嘅話呢，有好好多其他嘢，包括債務嘅都會同時發生。過去幾十年之所以香港新加坡倫敦又係咁嘅話呢，係因為減息呀嘛，咁同埋冇打仗㗎嘛。係未來如果係加息同埋打仗嘅話呢，呢啲以金融嚇跑贏嗰啲嘅城咧，就唔好掂咁多啦，係你唔買金咁買咩呢？買品咯？咁入去搵吓啲品例嘅嗰啲嘅地方去買囉。我哋跑