Transcription
Xin chào các anh chị em. Tôi vừa mới kết thúc cái chương trình đào tạo về mô giới bất động sản và bây giờ tôi sẽ lên để chia sẻ với các anh chị theo đúng cái lịch trình về chủ đề kinh doanh và đầu tư bất động sản.
Thì trong cái buổi livestream ngày hôm nay, tôi sẽ chia sẻ cho các anh chị về đầu tư bất động sản vùng ven. Bốn cái điều mà chúng ta cần phải lưu ý khi đầu tư vào năm 2025 này. Bất động sản vùng ven là một trong những cái phân khúc đầu tư được nhiều người quan tâm, được nhiều người tìm hiểu. Lý do là đây là một trong những cái kênh đầu tư hấp dẫn. Bởi vì nếu như mà chúng ta có số tiền ít, ta đầu tư vào bất động sản ở trung tâm thành phố thì chúng ta không có đủ tiền để đầu tư. Thứ hai nữa là khi mới bước chân vào trong thị trường thì cái tiền đầu tư chúng ta cũng ít và ta mua ở trong thành phố thì cũng sẽ rất là khó. Và những nhà đầu tư có ít tiền, những nhà đầu tư mới bước chân vào trong thị trường chúng ta sẽ tìm hiểu bất động sản vùng ven.
Thì đầu tư bất động sản vùng ven chúng ta cần phải lưu ý những điều gì? Thì hãy theo dõi hết toàn bộ video này.
Cái điều đầu tiên các anh chị phải quan tâm đó là phải kiểm tra được cái thông tin quy hoạch và pháp lý của bất động sản. Đây là cái điều kiện tiên quyết. Trong các video của tôi, tôi đều chia sẻ với anh chị là pháp lý và quy hoạch là yếu tố quyết định cái sự thành công, cái sự tránh rủi ro của các anh chị trong quá trình đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là bất động sản vùng ven. Vì bất động sản vùng ven có thể là những cái quy hoạch của nó có thể chưa rõ ràng, hoặc quy hoạch của nó là gì ạ, đang trong quá trình xử lý, dẫn tới là nhiều lúc là chúng ta mua vào là chúng ta không biết là nó bị dính quy hoạch, đúng không ạ?
Thế cách kiểm tra thông tin quy hoạch là chúng ta phải đi để hỏi. Đầu tiên là chúng ta hỏi phòng Tài nguyên môi trường, hỏi phòng đăng ký đất đai để chúng ta nắm được thông tin quy hoạch của cái vùng đất đó. Lên trên phòng đăng ký đất đai, phòng Tài nguyên môi trường ta nộp cái đơn xin trích lục thông tin quy hoạch theo cái mẫu 01/C.PC có nghĩa là mẫu yêu cầu 01 để chúng ta lấy thông tin.
Thứ hai, chúng ta tự kiểm tra thông tin quy hoạch. Đấy, thông thường các nhà đầu tư mới thì chúng ta chưa biết cách kiểm tra cái thông tin quy hoạch cũng như là chưa biết cách kiểm tra cái pháp lý liên quan đến cái bất động sản mà chúng ta đầu tư. Thí thì quy hoạch nó cũng có rất là nhiều cái. Hầu hết mọi người thì chỉ biết kiểm tra là cái quy hoạch sử dụng đất thôi, có nghĩa là cái mục đích sử dụng của nó là cái gì và cái kế hoạch sử dụng đất của nó ra sao. Nhưng mà riêng cái quy hoạch thì chúng ta cần phải biết là cái quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, quy hoạch sử dụng đất tầm nhìn 2030, quy hoạch xây dựng, đấy rồi quy hoạch tỷ lệ 1/500. Đấy là những cái quy hoạch về mặt cơ bản. Ngoài ra, chúng ta cần phải biết cách lồng ghép quy hoạch và kiểm tra được cái cái quy hoạch đấy nó sẽ diễn ra như thế nào trong thời gian tới, gọi là dự đoán quy hoạch. Cái này là cái rất là quan trọng.
Thì anh chị nào mà thực sự muốn đào sâu trong cái lĩnh vực kinh doanh và đặc biệt là không muốn mất tiền khi mà mua miếng đất bị dính quy hoạch thì các anh chị nên tự mình tìm hiểu hoặc là đăng ký cái chương trình về quy hoạch bất động sản và pháp lý bất động sản của Phạm Bá Nam. Đây là cái chương trình mà tôi sẽ chia sẻ chi tiết, cầm tay chỉ việc luôn cho các anh chị cách thức để chúng ta kiểm tra cái thông tin quy hoạch nó được chi tiết, đấy, được không ạ?
Rồi, một số các trường hợp nó nằm trong cái quy hoạch sử dụng treo của một số các dự án mà các anh chị không biết đó là dự án treo ấy. Thì trong cái việc này chúng ta cần phải kiểm tra cái gọi là kế hoạch phát triển nhà ở. Thì trong cái chương trình quy hoạch tôi cũng có chia sẻ chi tiết về cái cách thức để chúng ta kiểm tra cái kế hoạch phát triển nhà ở và những cái loại quy hoạch treo và cái cách phát hiện các cái dự án nào đang là quy hoạch treo và những cái dự án nào có nguy cơ bị thu hồi, những cái dự án nào có thể là sẽ bỏ cái quy hoạch treo. Cái này là vô cùng quan trọng. Nhiều người mua phải miếng đất sau đó bị dính quy hoạch hoặc là bị dính cái dự án thì cực kỳ rủi ro. Thế nhất là đầu tư và bất động sản vùng ven thì càng nhiều người gặp phải cái vấn đề như thế này.
Vấn đề thứ hai đó là về pháp lý. Thì các anh chị cần phải đảm bảo những cái điều gì? Thứ nhất là nhớ cho tôi cái câu gọi là thần chú là có sổ thì mua, không có sổ thì không mua. Có nghĩa là đối với các nhà đầu tư cá nhân mới bước chân vào nghề thì tốt nhất là có sổ mua cho nó an toàn. Đó. Còn đối với lại những người mà có kinh nghiệm rồi, có kiến thức rồi, có mối quan hệ rồi, có trải nghiệm nhiều rồi thì chúng ta có thể là tìm hiểu được cái loại đất mà nó chưa có sổ nhưng mà chúng ta có thể làm được sổ. Đấy hoặc là cái quy trình làm sổ, sổ chúng ta biết làm sổ lên thổ, chúng ta biết thì chúng ta có thể mua cái loại này. Thì cái tỉ lệ lợi nhuận nó cao hơn. Đương nhiên là không phải ai cũng làm được và không phải ai cũng có cái cái cái kiến thức chắc chắn là phải đi học thì mới có cái kiến thức đó để mà làm. Vì cái cái chiến lược đấy là cái chiến lược mà mang lại cái lợi nhuận cao nhất cho các cái nhà đầu tư khi mà họ đầu tư và bất động sản đấy, được chưa ạ?
Câu thần chú thứ hai là thà nuốt nước bọt còn hơn lau gì nước mắt. Nếu như mà chúng ta đi đầu tư mà không kiểm tra pháp lý thì có quá nhiều người đã phải lau nước mắt vì mất tiền vì bất động sản không bán được do gặp trục trặc pháp lý. Hãy comment xuống bên dưới cái câu thần chú này: "Thà lau nước miếng còn hơn lau nước mắt" nha.
Cái thứ hai đó là những cái đất chúng ta phải mua nó không thuộc diện tranh chấp, không thuộc diện cầm cố ngân hàng. Tranh chấp thì tôi đã chia sẻ anh chị là có rất nhiều các cái kiểu tranh chấp: tranh chấp nội bộ gia đình như đất sổ chung, tranh chấp hàng xóm láng giềng, tranh chấp các tổ chức tín dụng, tranh chấp với lại chính quyền địa phương, tranh chấp và dự án. Đấy là những cái vấn đề này thì để kiểm tra tranh chấp thì chúng ta phải có kỹ thuật để lên trên các cái đơn vị, các cơ quan hoặc là tự mình có thể xác minh được cái vấn đề liên quan đến tranh chấp. Thì cái này này nó sẽ nằm sâu ở trong cái chương trình pháp lý, chương trình đào tạo kinh doanh về bất động sản, nó có cái bộ môn pháp lý thì tôi sẽ chia sẻ chi tiết từng bước một cách nhận diện và biết được các cái bất động sản đây nó có bị nằm trong diện tranh chấp hay không. Và khi nó nằm trong diện tranh chấp chúng ta phải làm như nào và cách xử lý ra sao, đúng.
Và nếu như đất là dự án thì chúng ta cần phải biết cách kiểm tra các cái chủ đầu tư xem được là cái pháp lý của chủ đầu tư nó có đủ hay không, cái dự án này nó có đủ pháp lý hay không, các cái điều kiện để mở bán, các cái điều kiện về hồ sơ pháp lý của dự án đấy. Thì có đến 7 đến 8 các cái giấy tờ thủ tục mà cần phải kiểm tra như là cái gọi là giấy chấp thuận chủ trương, giấy phép quy hoạch tỷ lệ 1/500, giấy phép thuận cho mở bán, đấy rồi là quyết định giao đất, rồi là đền bù giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng, vân vân. Chúng ta cần phải biết cách đọc các cái loại giấy tờ này. Có thể các anh chị nghe tên các loại giấy tờ này rồi nhưng mà chưa chắc là các anh chị đã biết cách đọc các loại giấy tờ này. Vì các loại giấy tờ này khi mà đọc chúng ta mới phát hiện được ra. Có quá nhiều người gặp phải rủi ro ngay cả khi đã có giấy tờ này nhưng mà chúng ta không biết cách phân biệt những cái yếu tố cốt lõi ở trong những cái giấy tờ thì nó cũng sẽ gặp rủi ro cho chúng ta. Thế thì hãy cẩn thận về mặt pháp lý, được chưa ạ?
Đấy thì cái đầu tiên đó là quy hoạch và pháp lý.
Cái điều mà chúng ta cần phải lưu ý thứ hai đó là về tiềm năng tăng giá hay là động lực tăng giá của bất động sản. Đây là yếu tố quyết định cái sự thành công chúng ta. Vì chúng ta mua bất động sản chỉ mong là chờ tăng giá để chúng ta bán để chúng ta có tiền lợi nhuận. Anh chị có đồng ý với điều này không ạ? Nếu anh chị đồng ý thì các anh chị comment và anh chị bấm nút like nào để tôi biết là các anh chị đang đồng ý và tôi biết là anh chị đang theo dõi cái video này.
Đấy tiềm năng tăng giá đúng không? Không phải đất nền là khu vực nào cũng tăng giá và không phải khu vực nào nó cũng tăng giá mạnh. Thế thì yếu tố tăng giá nó nằm ở là về hạ tầng, về quy hoạch và về xu hướng phát triển đô thị, xu hướng phát triển kinh tế xã hội ở cái khu vực mà chúng ta dự kiến đầu tư.
Thì một số các yếu tố mà các anh chị cần phải quan tâm đó là xem được là khu vực này về cái sự phát triển hạ tầng nó như thế nào? Có các tuyến đường cao tốc kết nối lên hay không? Có các trục quốc lộ, tỉnh lộ là đi qua hay không? Có các cái tuyến đường Metro đi qua hay không? Đấy cái sự kết nối về mặt giao thông với lại các cái khu vực khác người ta gọi là giao thương nó sẽ có tốt hay không? Từ cái yếu tố này mình mới suy ra được là cái động lực tăng giá nó còn phụ thuộc vào cái hiệu ứng đấy. Thì giao thông nó gọi là hiệu ứng gì ạ? Chuyển động. Nơi nào mà có nhiều chuyển động, nơi nào mà có nhiều các cái sự kết nối giao thông, giao lộ đi lại nhiều thì những khu vực đấy nó mới có cái tiềm năng tăng giá cao hơn những khu vực khác.
Thứ hai là cái vùng đất mà chúng ta đầu tư nó có nằm trong vùng để phát triển đô thị mới hay là các khu công nghiệp hay không? Nếu như đất mà nó nằm ở các khu đô thị vệ tinh, các cái khu công nghiệp lớn, hoặc là những cái nơi mà họ đang đẩy mạnh phát triển đô thị hóa thì có phải là đất nó sẽ có cái tiềm năng phát triển? Ở các khu công nghiệp nó cũng sẽ có cái tiềm năng phát triển hơn. Lý do là nơi đấy nó có thể tạo ra công ăn việc làm. Nhá, tạo ra công ăn việc làm. Nơi nào có công ăn việc làm thì Nơi Đấy nó sẽ có cái gì ạ? Có cái người đến. Người đến thì nó mới có cái dịch vụ phát triển để phục vụ con người ăn uống, ngủ nghỉ, chơi. Thì lúc đó bất động sản ở chỗ đấy nó mới có cái xu hướng tăng giá. Đấy là cái yếu tố cực kỳ quan trọng đúng không ạ?
Đấy thì cái quy hoạch đô thị nó cực kỳ phát triển, hạ tầng phát triển, đường xá phát triển, điện nước phát triển, trung tâm thương mại phát triển, bệnh viện phát triển, trường học nhiều thì những cái nơi đấy đất nó sẽ ngày càng tăng. Giả sử như các anh chị thấy được là các thành phố lớn như là thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Nội, thành phố Dĩ An, đó, Thủ Dầu Một, Bến Cát đó là những cái thành phố lớn mà nó g phát triển mạnh từ cái sự phát triển về hạ tầng dẫn đến phát triển công nghiệp, sau đó phát triển đô thị phụ trợ cho phát triển công nghiệp, rồi các cái tuyến đường đại lộ cao tốc, các tuyến sân bay nó tạo ra cái động lực theo các cái hiệu ứng tăng trưởng của bất động sản đấy.
Thì những cái khu vực nào mà vùng ven có tiềm năng thì đương nhiên là phải đi khảo sát kiểm tra rất là nhiều. Hiểu tôi sẽ liệt kê một số các cái nơi mà các anh chị sẽ quan tâm có thể là theo cái quan điểm cá nhân của tôi vì tôi đi rất là nhiều, tôi tìm hiểu. Các anh chị cũng có thể tham khảo thôi.
Thứ nhất là về thành phố Hồ Chí Minh thì tôi định hướng là phía Đông thành phố Hồ Chí Minh là một cái vùng nó sẽ rất phát triển, bao gồm là vùng ven các tỉnh như là Bình Dương, Đồng Nai. Đấy đúng không? Rồi là thành phố Thủ Đức, ven thành phố Thủ Đức, thành phố Hồ Chí Minh là nó là phát triển như thế. Còn cái hướng Bà Rịa Vũng Tàu ấy, rồi đấy là những cái hướng nó sẽ phát triển. Còn phía Tây thì Hà Nội thì sẽ có lại một khu là Hòa Lạc, Thạch Thất, Quốc Oai, Phúc Thọ, Đan Phượng theo trục lục trục quốc lộ 32 và đường Láng Hòa Lạc à đi lên Sơn Tây, đi lên trên Ba Vì, à đi lên trên khu vực Đan Phượng, Sơn Tây. Đấy tất cả những khu vực đấy định hướng tương lai sẽ phát triển. Vì sao? Thứ nhất giá còn thấp. Thứ hai là đô thị vệ tinh nó cũng sẽ phát triển ra ở đó. Hiện nay là khu đi lên Hòa Lạc thì cũng rất là đông rồi. Hiện nay thì hiện n tôi thấy là sau 10 năm thì Hòa Lạc cũng đang rất là đông rồi. Nhưng còn những khu thưa thớt ấ chỉ còn có Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây, Phúc Thọ, Đan Phượng. Đấy thì ấy là khu vực Hà Nội.
Còn ở thành phố Hồ Chí Minh, tôi nghĩ là cái vùng khu Bình Chánh, Hóc Môn thì cũng có phát triển nhưng mà không thể mạnh bằng khu vực phía Đông được. Khu vực phía Đông là nguồn ngột phát triển luôn. Các anh chị thể nhìn thấy cái tuyến đường cao tốc, tuyến đường Metro nó đang đi về cái hướng đó đúng không? Và nó kết nối với lại những cái những cái gọi là trung tâm kinh tế phát triển mạnh hàng đầu cả nước như là khu vực Biên Hòa, khu vực Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Mỹ, Bình Dương, Sóng Thần, Thủ Dầu Một, Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai và Rịa Vũng Tàu. Nó là một trong những cái nơi cực kỳ phát triển đúng không ạ? Về kinh tế xã hội, cuộc sống của người dân nó cũng rất là phát triển. Và nếu như mà chúng ta à đầu tư vào những cái hướng đó thì cái chế độ an toàn nó sẽ cao hơn.
Một số khu vực miền Trung ấy thì tôi nghĩ rằng là xung quanh Đà Nẵng, xung quanh Đà Nẵng giáp danh khu vực Đà Nẵng. Và ngoài ra thì một số các thành phố nó có mang tính cục bộ một tí như là Quảng Bình, Quảng Trị. Nhưng mà tôi nghĩ là nó cũng không mạnh lắm đó, nó cũng có mang tính địa phương. Nhưng nếu tìm hiểu được các cơ hội và có những cái chiến lược thì cũng có thể kiếm được tiền ở những khu vực này. Rồi, ngoài ra phía Bắc thì một số tỉnh ven Hà Nội như là Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh. Đây là những tỉnh đang có sự chuyển dịch về à sản xuất từ các cái nước như là Trung Quốc, Ấn Độ. Người ta di chuyển sang Việt Nam chúng ta để phát triển các khu công nghiệp đó. Thì đây là những cái nơi nó có động lực tăng trưởng à không có đúng không có sai nhưng mà đây là những cái nơi mà bản thân tôi có nghiên cứu tìm hiểu để đưa ra những quyết định đầu tư của mình.
Một số các cái tỉnh thành tôi cũng đã quyết định đầu tư. Giả sử như là Thanh Hóa thì tôi tìm hiểu về khu vực Nghi Sơn. Đây là một trong những cái thủ phủ kinh tế của tỉnh Thanh Hóa, một trong những tứ trụ kinh tế của phía Bắc. Nghi Sơn thì dân số thì khoảng tầm 300.000 người đấy rồi, có khoảng 25 các dự án công nghiệp và rất nhiều các cái dự án kinh tế được đầu tư về đây rồi. Ở Nghi Sơn thì lực lượng dân số rất là đông và người dân Thanh Hóa hiện nay thì người ta trở về quê hương để làm ăn kinh kinh doanh cũng rất là nhiều. Ngày trước thì người ta vào trong các tỉnh khu vực Đông Nam Bộ nhưng bây giờ là các khu công nghiệp nó phát triển mạnh ở đấy luôn thì người dân người ta về đấy người ta làm sáng, người ta đến đó người ta làm, sau đó thì người ta về nhà nhưng mà dần dần thì người ta lại không muốn về nhà nên người ta kinh doanh buôn bán ở khu vực đấy, người ta cũng mua bất động sản và cái thu nhập tốt người ta cũng có đầu tư vào trong bất động sản. Và đặc biệt ở Nghi Sơn thì quy hoạch đô thị cực kỳ phát, cực kỳ bài bản. Chính quyền rồi là các cái cơ quan liên quan đến quản lý đất đai thì họ không cho phân lô tách thửa bán nền, chủ yếu là đất đấu giá. Nghĩa là hạ tầng đồng bộ, cực kỳ đẹp, cực kỳ phát triển thì tương lai nó sẽ phát triển thôi. Đấy. Rồi ngoài ra thì ở đó có đầy đủ các yếu tố như là dịch vụ như là dầu đúng không, khai thác dầu đấy, nhà máy lọc dầu Nghi Sơn. Rồi là biển là bãi biển Hải Hòa đúng không? Rồi cảng biển nó là Cảng Nghi Sơn và có cảng Logistic. Đấy. Thì đấy là những cái yếu tố mà khi mình đi đầu tư mình phải tìm hiểu. Mình tìm hiểu thì mình mới biết được à đấy chính là các cái động lực tăng giá. Thì khi mình đến những cái vùng đất đó nó có các yếu tố đấy thì mình tìm hiểu mình cơ hội mình đầu tư.
Thì cái bước tiếp theo đó chính là mình có cái chiến lược đầu tư làm sao cho nó hiệu quả. Thì cực kỳ nhiều chiến lược. Tôi có một cái chương trình đào tạo đó là 36 chiến lược đầu tư bất động sản. Anh chị nào mà quan tâm chi tiết đến các chiến lược thì hãy đăng ký cái chương trình đó. Hoặc là chương trình bản đồ chiến lược thì tôi cũng có nói đến các chiến lược đầu tư cụ thể. Thì nó là những cái chiến lược nó cực kỳ quan trọng ở trong mọi thị trường mình đều có thể đầu tư được.
Thì đều đầu tư vùng ven thì một số các chiến lược cụ thể như sau:
Ví dụ như là đầu tư lướt sóng. Thì đầu tư lướt sóng thì trong ngắn hạn thôi. Đối với lại những cái nhà đầu tư chuyên nghiệp thì người ta nắm bắt được cái tiến độ triển khai các cái hạ tầng, người ta mua trước đón đầu. Đấy, được chưa ạ? Người ta mua trước, người ta đón đầu thì người ta nắm được quy hoạch, người ta đi trước, người ta mua giá rẻ trước khi mà bung tin lên thị trường đi lên thì lúc đó người ta sẽ bán ra trong thời gian ngắn thôi. Đấy thì đó là cái tư duy của những cái nhà đầu tư gọi là nhà đầu tư cá mập. Còn chúng ta thì sao? Chúng ta đang ở trong cái thời kỳ như thế nào? Cái cái cái chiến lược đầu tư chúng ta như thế nào? Thì đương nhiên đối với đầu tư lướt sóng này, chúng ta chưa có kinh nghiệm, không có nhiều tiền, không có đội nhóm thì tốt nhất là các anh chị không nên đầu tư, không nên tham gia. Đây cũng có thể có thể nói là đầu cơ. Bởi vì đầu cơ thì dành cho những người có kinh nghiệm, có kiến thức, có mối quan hệ, có đội nhóm, có tiền thì người ta mới dám vào. Rủi ro rất là cao. Nếu như mà chúng ta là nhà đầu tư mới, không có kiến thức, không kinh nghiệm thì vào thì dễ bị đu đỉnh, dễ bị nằm lại ở đó luôn, ôm hàng. Được chưa ạ? Đấy, kẹt vốn là thậm chí phải bán lỗ. Thì cái đấy là cái chiến lược đầu tiên ấy. Nhưng mà phải lưu ý cái cái chiến lược này.
Chiến lược thứ hai là đầu tư trung hạn. Thì trung hạn từ 3 đến 5 năm. Chọn cái loại đất nào mà nó nằm ở khu vực chuẩn bị phát triển nhưng giá còn đang thấp. Nói chung là dưới cái giá 10 triệu là các anh chị có thể mua được. Nhớ là cái nơi mà đang phát triển và chuẩn bị phát triển. Cứ giữ 10 triệu đất ở, đất ở đô thị hoặc đất ở nông thôn chuẩn bị lên đô thị thì khi mà hoàn thiện thì đương nhiên giá trị đất nó sẽ tăng lên theo cái tiến độ triển khai của dự án. Khi tiến độ triển khai của hạ tầng thì đương nhiên giá đất nó sẽ tăng lên. Thì chiến lược này sẽ phù hợp với những cái nhà đầu tư mà có số vốn dày và muốn là có dòng tiền và người ta đang có dòng tiền nữa, không cần phải bán ngay. Được chưa ạ? Thì nếu như các anh chị đang là các nhà đầu tư có cái số vốn lớn à và chúng ta không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp mà chúng ta là nhà đầu tư gọi là bán chuyên nghiệp mà muốn là gì ạ, đầu tư để sinh lợi nhuận cao, dòng vốn nó sẽ được tăng cao thì đầu tư vào 3 đến 5 năm thì chọn cái chiến lược này là chiến lược hay nhất. Được không? Không cần phải bán gấp, cứ mua, chọn bất động sản tốt, sau đó thì năm năm sau bán. Đấy thì đối với những trường hợp như này thì đầu tư rất là an toàn, đúng không ạ?
Rồi, đầu tư dài hạn. Thì tìm những cái vùng đất có quy hoạch đô thị rõ ràng nhưng mà chưa phát triển. Nó vẫn còn đang hoang sơ. Có nghĩa là công chúa ngủ trong rừng. Thì chúng ta đầu tư cái loại này thì cái tỉ lệ tăng nó có thể là ít nhiều lần đối với lại cái loại hình đầu tư này. Thì chi phí đầu tư ban đầu chúng ta sẽ thấp. Mua còn rẻ 2 triệu, 3 triệu/m2, thậm chí có những chỗ chúng ta mua đất nông nghiệp 500.000, 1 triệu/m2. Sau đó chuyển đổi mục đích thì nó cũng chỉ lên tầm khoảng độ 1 triệu/m2 thôi. Thì ta mua 1000m là 1 tỷ. Nhưng mà để 10 năm sau thì kiểu gì mà đúng khu vực đang phát triển nhá. Và sau này quy hoạch chuẩn bài bản, đô thị hóa phát triển lên thì khả năng nó lên thành 10 triệu, có nghĩa x10 lần là chuyện chắc chắn có thể xảy ra. Được chưa ạ?
Đấy nhưng mà trong giai đoạn đầu nếu mua được cái này ta chọn những vị trí tốt, ta phải biết tạo ra giá trị thêm để khai thác dòng tiền cho nó. Ví dụ một số các cái nơi mà một số anh chị em học viên của tôi họ đi mua thì tôi tư vấn cho họ là cho thuê để làm trang trại, cho thuê để mà người ta trồng cây, thậm chí là cho người ta thuê để làm kho bãi cũng được. Thì những cái khu vực đó nó tạo ra thêm một cái dòng tiền không có nhiều đâu nhưng mà nó cũng làm cho cái bất động sản đấy nó sẽ ngày càng tăng thêm giá trị. Và đến cái thời điểm chúng ta bán thì cái bất động sản đấy nó sẽ có cái giá trị cao hơn vì nó có dòng tiền. Và thứ hai nữa là gì ạ, chúng ta có cái tiền vốn để chúng ta tái đầu tư vào nó. Có thể là tăng giá trị, có thể là chúng ta có thể trả một phần cho cái tiền ngân hàng nếu như các anh chị chúng ta có vay ngân hàng. Nhưng mà cái chiến lược đầu tư trong dài hạn này thì chúng ta sẽ làm sao ích được nhiều cái tài sản hơn. Và cái việc của chúng ta là phải chọn cái vùng đất nó có quy hoạch đô thị hóa rõ ràng và hiện nay nó còn đang mọc cỏ nhiều, có nghĩa là chưa phát triển.
Rồi, nếu như số vốn mà lớn thì hãy chọn cái chiến lược đầu tư chung hạn, dài hạn là hay nhất.
Một số các cái rủi ro mà khi các anh chị đầu tư vào bất động sản vùng ven. Đây là cái lưu ý số 4 rất quan trọng và cần phải phòng tránh.
Thì rủi ro phổ biến đầu tiên đó là dự án ma. Đấy, đầu tư vào những cái bất động sản có những cái dự án nó không rõ ràng về mặt pháp lý, chủ đầu tư năng lực yếu, lần đầu tiên làm dự án, không có tiền. Đấy, nhìn cái năng lực yếu và khi mà họ làm dự án như vậy thì khả năng cao có khả năng là họ sẽ không thực hiện hết toàn bộ dự án hoặc là hạ tầng nó quá kém nên là cái dự án đấy nó cũng không tăng trưởng. Được chưa ạ? Hoặc là cái dự án đấy là người người ta làm phân ra người ta bán nhưng mà nó không có cái gì ạ, cái tiện ích. Đấy dự án như thế thì nó rất là khó để có thể tăng trưởng được. Không gần dân ở, trong khu xa dân cư mà người ta tạo ra cái dự án đấy thì khi ta mua vào thì cực kỳ rủi ro.
Cái thứ hai nữa là quy hoạch không thực tế. Có nghĩa là một số nơi thì nó được thổi lên là có cái dự án nọ, dự án kia, những khu đô thị nọ, khu đô thị kia, những cái công trình nọ, công trình kia. Sau đó thì đánh PR marketing lên và chúng ta nghe, chúng ta tưởng là nó có tiềm năng. Sau đó thì mô giới họ lại chia sẻ, chúng ta lại tưởng là có tiềm năng. Nhưng cuối cùng nó là những thông tin nó thực sự là không rõ ràng. Nhá, nó không rõ ràng. Nên là hoặc thậm chí là nó không thực tế nữa. Có nghĩa là người ta thổi đồn lên thôi. Nếu như mà khi mà chúng ta đi mua những chỗ như thế thì khả năng cao là chúng ta sẽ nằm lại ở trên đấy.
Rồi cái thứ ba về rủi ro đó là hạ tầng triển khai chậm. Thì chúng ta phải nắm được cái quy trình. Một cái dự án nó sẽ phát triển như thế nào thì cái này tôi nói rất là chi tiết ở trong chương trình pháp lý bất động sản. Các anh chị có thể tìm hiểu và đăng ký học cái chương trình này. Chương trình pháp lý bất động sản là chúng ta nắm được là à quy trình triển khai một dự án như thế nào, quy trình để cấp sổ đỏ như thế nào, quy trình để làm sổ đỏ như nào. Tất cả mọi cái quy trình tôi sẽ nói để các anh chị chúng ta biết. Và khi ta biết được, ta biết được à khi nào dự án triển khai. Nếu như hạ tầng dự án triển khai chậm, ta nhìn thêm cái cái thực tế, chúng ta có thể đánh giá được đó. Nếu như mà các tuyến đường chậm, cầu chậm, đô thị phát triển chậm, nhà đô thị xây dựng chậm thì bất động sản ở đấy nó cũng khó tăng. Lịch sử đã chứng minh Nhơn Trạch. Các anh chị thấy được là rất nhiều năm rồi, khoảng tầm 10 năm rồi, giá bất động sản tại Nhơn Trạch nó vẫn gọi là tăng trưởng rất là chậm. Nhưng mà khi hạ tầng bắt đầu phát triển hoàn thiện thì trong mấy năm qua các anh chị thấy được không ạ? Mấy năm vừa rồi thì Nhơn Trạch bắt đầu thay đổi là bởi vì sao? Các cây cầu bắt đầu hình thành, những con đường bắt đầu kết nối, sân bay bắt đầu triển khai. Và sắp tới đây sẽ là một cái vùng cất cánh. Giá đất Nhơn Trạch từ 10 triệu có thể lên 30 triệu, 50 triệu, thậm chí có những khu vực có thể lên đến 100 triệu. Đấy là một ví dụ mà các anh chị chúng ta có thể thấy được.
Thứ tư đó là khó thanh khoản khi mà thị trường chậm lại. Trong cái chương trình về đầu tư bất động sản thì tôi có nói về một cái gọi là chu kỳ. Có năm cái loại chu kỳ trong đó có cái chu kỳ gọi là chu kỳ mô giới. Khi các cái dự án mà chúng ta mua thì sẽ gì ạ, giai đoạn mở bán hàng nó sẽ là sốt nóng. Thì rất nhiều người mua giới người ta về đó. Nhưng khi mà dự án bán hết rồi thì mô giới lại đi ạ, tới khác. Nếu như mà một cái dự án mà nó không có tiềm năng thực sự, người ta chỉ bán xong rồi nhu cầu mua cao thì lúc đó giá đổi lên chúng ta nhảy vào ta mua thì lúc đó gì ạ, họ bán xong hết rồi, họ đi luôn. Và như vậy chúng ta sẽ khó bán ra. Đấy thì cái chọn cái thời điểm mua vào bán ra trong cái dự án cũng rất quan trọng. Khi mà thị trường sốt thì chúng ta phải là bán ra. Khi mà thị trường ấm chúng ta có thể bán ra. Khi thị trường đóng băng lạnh thì chúng ta có thể mua vào. Đấy chọn thời điểm mua vào bán ra yếu tố quyết định sự thành công, đặc biệt là mua đất dự án ở các khu vực vùng ven. Nếu chọn sai thì khả năng là còn lâu chúng ta mới bán được. Đương nhiên là pháp lý ngon thì vẫn bán được nhưng mà thời gian phải lâu. Được chưa ạ?
Rồi thế thì cách phòng tránh rủi ro như thế nào? Các anh chị đang nghe cái video này thì có thể comment giúp bên dưới nào. Nếu các anh chị đang nghe thì comment xuống bên dưới để tôi biết là các anh chị đang nghe. Đấy comment nhé.
Rồi cách phòng tránh rủi ro thứ nhất là phải kiểm tra pháp lý. Nha, học cách kiểm tra pháp lý và biết cách kiểm tra pháp lý sổ đỏ, quy hoạch, giấy phép. Đấy được chưa ạ?
Rồi thứ hai là không mua theo tâm lý đám đông. Có nghĩa là đừng bao giờ nghe FOMO mà phải biết cách thẩm định. Tôi có một cái quy trình gọi là quy trình gọi là tìm thẩm và gọi quyết định mua. Thẩm tìm thẩm định có nghĩa là tìm kiếm, thẩm định, tìm kiếm, thẩm định, khảo sát sau đó mới ra gọi là thẩm định giá, định giá và sau đó mới mua. Chứ không phải là tự nhiên mà mình mình nhảy vào mình mua là cực kỳ rủi ro. Đấy tâm lý đám đông thì sẽ rất dễ bị FOMO. Nên khi mà có cái tâm FOMO như vậy thì việc của mình là sao ạ? Phải bình tĩnh. Hít một hơi thật sâu, thở ra và nói với mình: "Bình tĩnh, bình tĩnh. Tiền vẫn ở trong túi mình. Đừng để tiền rơi." Được không ạ?
Rồi thứ ba là hạn chế đòn bẩy tài chính. Nếu như mà chúng ta à đầu tư mới hoặc là số tiền chúng ta đang có dòng tiền nó thấp, không ổn định thì tốt nhất là không nên dùng đòn bẩy tài chính quá cao. Vì thứ nhất là nếu như chúng ta không nắm và phân tích được rõ cái thị trường kinh tế vĩ mô, thời điểm mua vào, thời điểm bán ra mà ta dùng đòn bẩy tài chính thì rất nhiều người đã gặp phải tình huống là phải bán bất động sản đi để trả nợ ngân hàng. Nghiên cứu kỹ những cái xu hướng phát triển về hạ tầng, những cái chủ trương, những cái chính sách quy hoạch của địa phương để chúng ta nắm được các cái thời điểm. Và cái cơ hội nó sẽ xuất hiện. Ông J.P. Morgan có nói một câu đó là khi mà luật pháp thay đổi thì sẽ có sự thay đổi về thị trường, có sự thay đổi về khách hàng, có sự thay đổi về nhu cầu, có sự thay đổi về về cách kiếm tiền. Nếu như mà chúng ta biết và nắm được rõ các thông tin liên quan đến kinh tế vĩ mô, liên quan đến thị trường, liên quan đến chủ trương chính sách về mặt pháp luật, pháp lý thì chiến lược đầu tư của chúng ta nó sẽ giảm được rất nhiều những sự rủi ro. Đấy là một vài những cái chia sẻ của tôi. Bốn cái điều quan trọng mà các anh chị cần phải lưu ý.
Nếu các anh chị xem video nhận được những cái giá trị và có thể giúp một ai đó thì anh chị có thể bấm nút like để cổ vũ tinh thần cho tôi để tôi sẽ làm video tiếp theo. Thứ hai là các anh chị bấm chia sẻ cái video này cho nhiều người để chúng ta giúp đỡ cho họ. Thứ ba là comment những cái quan điểm, những cái cảm nhận của các anh chị để tôi có thể biết và chúng ta có thể học hỏi lẫn nhau.
Một lần nữa xin cảm ơn và xin chào. Hẹn gặp lại các anh chị ở trong các video tiếp theo. Xin chào.