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Já sei, você comprou, vendeu ou reformou um imóvel e acha que tá tá tudo certo na sua declaração, mas cuidado, o leão não é mais aquele aquele bichinho preguiçoso que dependia de você para enviar a declaração e cuidado porque ele pode te pegar se tiver alguma coisa errada.
Em 2026, a Receita Federal integrou o CINTER, o Cadastro Nacional dos Imóveis e agora cruza dados de cartórios, prefeituras, IPTU, imobiliárias e até do seu Pix. E tudo isso em tempo real. O sistema usa inteligência artificial para comparar, por exemplo, se o seu inquilino diz que mora no seu imóvel e você não declarou o aluguel. E aí o robô já levanta a bandeira vermelha mesmo antes de você terminar sua declaração. Quando você olha lá os alertas, os erros que tem na declaração já aparece mesmo antes de você enviar.
E é por isso que no vídeo de hoje eu vou te mostrar cinco erros fatais com imóveis no imposto de renda. Erros que eu vejo aqui no canal todos os dias e o mais importante, como você corrige cada um deles agora antes de viar a sua declaração. Por isso fica até o erro cinco, porque ali tem uma isenção de imposto que a maioria das pessoas esquece e acaba pagando imposto sem precisar.
Vamos lá, erro número um, o mito da valorização imobiliária. Galera, o imposto de renda trabalha com o custo de aquisição, não com o valor de mercado. Por exemplo, se você comprou o seu apartamento por 300.000 e hoje o seu vizinho vendeu dele por 500, o seu continua valendo 300.000 pra receita. A legislação brasileira não permite a atualização do valor do imóvel a preço de mercado na sua declaração, exceto quando você faz bemfeitorias comprovadas por nota fiscal. Se você aumentar esse valor sem documentação, o leão vai interpretar como ganho de capital não tributado e te jogar na malha fina.
Ah, Mira, mas qual o problema de cair na malha fina? A receita vai bloquear o seu CPF e você não consegue movimentar as suas contas bancárias. Esse é o grande problema. Além de todo o imposto devido e regularização.
Erro número dois, declarar o valor total no financiamento. Aqui eu preciso que vocês prestem muita atenção, porque esse é o erro que a maioria das pessoas acaba cometendo, que gera uma inconsistência patrimonial. O leão quer saber quanto saiu do seu bolso, não quanto o banco te emprestou. No primeiro ano, você soma tudo que efetivamente pagou, a entrada, o ITBI, a escritura, as custas de cartório e as parcelas pagas até 31 de dezembro daquele ano de aquisição. Esse é o valor que vai na sua declaração ali na situação em 31/12 para esse item lá em bens e direitos.
Vou te dar um exemplo numérico para ficar mais claro. Digamos que você comprou um apartamento de 500.000, deu 100.000 de entrada, pagou 12.000 de TBI, 3.000 de escritura e quitou 36.000 em parcelas no primeiro ano. O valor que saiu do seu bolso foi 151.000. Então foi tudo que você gastou até 31/12 e não 500.000. No ano seguinte, você soma as parcelas pagas naquele ano ao valor anterior. Então, pega tudo que você pagou. Se novamente você pagar 36.000, você vai pegar os 151, somar com os 36 pagos naquele ano, que foi tudo que você gastou. E esse vai ser o valor atualizado do seu imóvel. E com isso o imóvel vai crescendo ano a ano conforme você vai pagando.
E uma dica, o que colocar na discriminação lá naquele campo de discriminação, você deve ser detalhista. Você vai colocar o tipo de imóvel, o endereço, a data do contrato, nome, CNPJ do banco, número do contrato, valor total do negócio, valor de entrada, valor financiado, se usou o FGTS, se o total das parcelas, o total das parcelas pagas naquele ano, quanto mais completo, menor a chance da Receita Federal te questionar.
E aí eu já sei que você tá perguntando, Mira, mas eu comprei um imóvel na planta. Quem comprou um imóvel na planta, presta atenção. Mesmo sem a escritura definitiva, você já precisa declarar. O contrato de compra e venda é um documento válido. Você declara o que pagou até 31/12. parcelas à construtora, sinal, tudinho. Quando o imóvel for entregue, você atualiza da planta para pronto e continua somando todos os valores.
Outra dica do professor Mira, guarde o informe do banco e todos os comprovantes de pagamento. Se usou o FGTS, guarda o extrato do FGTS também. Esses documentos são a sua prova por 5 anos após a última declaração. Então, quando você entrega a declaração, você tem que guardar toda a documentação por no mínimo 5 anos, porque a receita tem 5 anos para te cobrar sobre a documentação que você disse que acabou pagando e você precisa dos comprovantes. Ela tem 5 anos para te cobrar.
Erro número três, o esquecimento das reformas. Vou te mostrar com números, porque guardar nota fiscal de reforma é o melhor investimento tributário que existe. Imagina que você comprou um imóvel por 300.000 e fez uma reforma de cozinha e banheiro que te custou, custou barato ali uns 80.000, tudo com nota fiscal. O seu custo de aquisição agora são R$ 380.000. Se você vender esse imóvel por R$ 700.000, o ganho de capital passa a ser de 320.000. O imposto 15% sobre os R$ 320.000 que dá R$ 48.000. Beleza? Agora se você não guardou as notas, o seu custo continua sendo 300.000 e o ganho de capital passa a ser 400.000. E o imposto R$ 60.000. Você pagou R$ 12.000 a mais de imposto só porque jogou as notas fiscais no lixo. R$ 12.000 R jogados literalmente no lixo.
Agora tem um ponto de atenção. Nem toda a reforma entra na conta. Podem ser incorporadas ao custo de aquisição reformas estruturais, ampliação da área, pintura, troca de piso, instalações elétricas, hidráulicas, impermeabilização, mas não podem. Móveis planejados, eletrodomésticos e decoração. Tudo isso não pode entrar na conta mesmo, porque essas coisas você pode tirar e levar para outro lugar. Então, não são estruturais do imóvel. E, claro, as despesas precisam ser comprovadas com documentação hábil, nota fiscal de pessoa jurídica para sua pessoa física, recibo de pessoa física no seu CPF. Tudo isso você tem que receber, guardar por aqueles 5 anos.
E diquinha do professor Mira, a partir de hoje, crie uma pasta, seja ela física ou digital, chamada notas do imóvel. Toda reforma, todo material de construção, toda mão de obra, você vai e coloca lá dentro. No dia que você vender, essa pasta vale dinheiro. É literalmente um investimento com retorno garantido. Você vai pagar menos imposto de renda por conta dessas notas que você guardou.
Erro número quatro, receber aluguel e rezar pro leão não ver. Galera, se tem um erro que em 2026 virou praticamente suicídio fiscal, é esse. A Receita Federal agora integrou três bases de dados: Cadastro Nacional de Imóveis, o CINTER e a própria base de contribuintes. O cruzamento funciona assim. O sistema identifica que uma pessoa declara residir no seu imóvel. Se você é o proprietário e não declarou o rendimento do aluguel, o robô da receita, ele já presume que existe uma locação informal. E aí o ônus da prova é de quem? É seu. É você que vai ter que provar que não está recebendo aquele aluguel de um imóvel que é seu e que tem outra pessoa morando.
E não para por aí. Em 2026, o sistema da receita usa inteligência artificial para cruzar os dados da DIMOB, que é a declaração imobiliária obrigatória das imobiliárias, com as taxas de transferências bancárias via Pix Carneleon Web. Se as pontas não estiverem amarradinhas, é malha fina para você. E um detalhe, uma das novidades da declaração de 2026 é que você tem um campo para marcar se aquele imóvel que você declarou que mora, que é seu, se ele é de usufruto. Então, se você tem mais de um imóvel e você não marca lá que é de usufruto, a receita já entende que aquele imóvel ali deve ou estar vazio ou é algum tipo de aluguel que pode ser um aluguel informal e você pode cair na malha.
Ah, Mira, mas eu tenho uma casa de campo. Eu tenho duas casas de campo, três casas de campo. Galera, vai começar a ficar ruim de contar essa história, né? Você vai marcar lá que é tudo uso fruto, tudo você usa. Você mora em várias casas, é nômade, né? Você fica andando para lá e para cá. Cuidado com isso, tem esse campo agora, tem essa novidade na declaração. Cuidado com isso aí.
Outro ponto importante, aluguel de temporada do tipo Airbnb, Booking. Galera, um alerta para quem faz esse tipo de aluguel por temporada, porque essas plataformas já repassam as informações direto pra receita. Todo rendimento de aluguel de temporada precisa ser declarado integralmente. Não existe valor baixo que não precisa declarar. existe faixa de isenção e acima dela o carné leão ele é obrigatório.
Erro número cinco, as isenções que você esquece que você abre mão. Esse é o erro que mais me dá vontade de gritar quando eu vejo as pessoas aqui no canal, porque a pessoa ela paga o imposto que não precisava e aí depois não tem como recuperar isso facilmente. A legislação brasileira vê quatro situações de isenção total do ganho de capital na venda do imóvel. Vou explicar cada uma delas.
Isenção número um, a venda do único imóvel que tem valor de até 440.000. Se o imóvel que você vendeu é o único que você possui o valor da venda e o valor da venda é até 440.000 1000 e você não vendeu nenhum outro imóvel nos últimos 5 anos, o ganho de capital é 100% isento. Eu fiz isso há, sei lá, 10 ou 15 anos atrás. Vendi o meu primeiro imóvel abaixo de 440.000 e a venda dele foi totalmente isenta. Só que um ponto de atenção é o valor da venda, não é o tamanho do lucro. Se você vender um imóvel independente do lucro por mais de 440.000, 1000, o lucro dele vai ser tributado. Mira, mas eu vou vender por 450. Eu venderia ele por um pouquinho abaixo, só para ficar dentro dessa isenção, tá? Não é o tamanho do lucro, é o valor de venda do imóvel. E o único imóvel significa exatamente isso. Se você tem um terreno, uma sala comercial ou qualquer outro imóvel em seu nome, já não se aplica esse benefício.
Isenção número dois, reinvestimento da venda do imóvel em até 180 dias. Essa é a mais poderosa e mais mal utilizada. Se você vender um imóvel residencial e usar o valor integral dessa venda pra compra de um outro imóvel residencial no Brasil, dentro de 180 dias, o ganho de capital ele é totalmente isento, sem limite de valor. Vendeu por 2 milhões, comprou outro e usou esses 2 milhões em até 70 dias, o imposto é zero, tá? independente do valor. Mas atenção nos detalhes que derrubam as pessoas. Primeiro, o prazo de 180 dias conta da assinatura do contrato de venda e não da escritura. Segundo, se você usar apenas parte do valor, a isenção é proporcional. Vendeu por 500, comprou outro por 400, reinvestiu 80. Então, 80% é ganho isento e 20% é tributado. Terceiro, e esse ele é muito importante, a isenção vale apenas para imóveis residenciais, terreno, sala comercial, galpão, nada disso entra. E quarto, a receita tem entendimento restritivo sobre usar o dinheiro para quitar financiamento existente. A isenção é para aquisição de imóvel novo.
Isenção número três, imóveis adquiridos até 1969. Se você tem um imóvel comprado até 1969, o ganho de capital ele é 100% isento por conta do fator de redução que chega a 100%. Imóveis comprados entre 1970 e 1978 também tem redutores progressivos de 5% ao ano. Um imóvel de 1975, por exemplo, pode ter uma alíquota efetiva tão baixa que é quase zero.
Isenção número 4ro, ganho de até 35.000 no mês. Se o ganho de capital total na venda do imóvel, na verdade, de qualquer bem, não ultrapassar 35.000, 1, você está isento. Essa regra, ela é automática e vale para bens em geral, não apenas para imóveis. Mas cuidado porque para imóvel é muito difícil que você tenha um ganho, um lucro que seja só de 35.000, mas se tiver você tem direito a essa isenção.
E o erro fatal que todo mundo comete, que grande parte das pessoas cometem, não informar a isenção. É aqui o ponto crucial. Mesmo que você seja isento, você precisa declarar a venda lá no GCAP, que é o programa de ganho de capital, e marcar a isenção correspondente. Depois você importa os dados do GECAP para sua declaração anual. Se você simplesmente não declara venda porque acha que é isento, a receita não sabe que houve essa isenção. Ela vê uma variação patrimonial sem explicação e te joga na malha fina.
Dica do professor Mira. Antes de fechar qualquer venda de imóvel, baixa o programa GCAP, simula a operação e veja se você se encaixa em alguma isenção. Planejamento tributário, galera, ele é legal e você faz antes da venda, não depois. Se você vai vender um imóvel e pretende comprar outro, organize o time ali para ficar dentro dessa janela de 180 dias. Isso pode te economizar dezenas de milhares de reais. E imposto de renda, ele não é sorte, é técnica.
Vou recapitular rapidamente. Erro um: nunca atualize o valor do imóvel apenas pelo valor de mercado. Erro número dois, no financiamento, declare apenas o que saiu do seu bolso, nunca o valor total. Erro três, guarde todas as notas fiscais de reforma. Isso vale ouro na hora de você vender. Erro quatro. O aluguel recebido de pessoa física exige carne leão mensal. E em 2026, o leão cruza tudo com uso de inteligência artificial. Erro cinco, conheça as isenções antes de pagar, especialmente a de 180 dias para reinvestimento.
Agora me conta aqui qual desses cinco erros mais te preocupava. Bota aqui embaixo nos comentários. Se você tem outras dúvidas, coloca aqui também. E se esse vídeo agregou alguma coisa para você, já sabe, se inscreve aqui no canal, ativa o sininho e o mais importante, compartilha com todo mundo para que você não veja ninguém caindo na Máina. Um beijo e até a próxima. Ciao. Ciao.