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这是总是被问到的一个大问题，那就是我应该赚多少工资才能在纽约市买一套公寓。但你知道吗，这并不是你应该问的主要问题？那么，这个问题是什么呢？好吧，让我们一起来找出答案。我是 Dewey Moss。我是您在纽约市的房地产资源。请花点时间点赞、订阅并点击通知按钮，以便您能及时了解所有纽约市房地产的最新信息。让我们开始吧。人们普遍存在的一个误解是，尤其当他们来自美国其他市场时，纽约市的市场与其他任何市场一样运作，但事实并非如此。我们有非常具体的要求和非常不同的标准，您必须满足这些标准才能在纽约市的许多建筑中购买。现在，我希望有一个公式可以提供给大家，告诉你们确切需要赚多少工资才能负担得起购买一套公寓。事实上，我们在租赁市场上有这样的公式。所以，如果您来纽约市租房，一般来说，公式是租金的 40 倍作为您的工资。换句话说，如果您租的房子每月花费 5,000 美元，那么 5,000 美元 * 40 等于 200,000 美元。所以，您需要证明年薪为 200,000 美元才能获得该租赁单元的资格，或者使用担保人。但对于销售来说，情况并非如此明确。现在，您可以进行谷歌搜索，并找到有关此主题的信息。您可以谷歌搜索“我在纽约市买房需要赚多少工资？”您会看到一些大型网站提供有关此主题的建议。并非他们是错的，但他们没有提供完整的画面。所以 Zillow、Street Easy，以及一些提供大量资源的优秀网站会告诉您，截至去年年底，纽约市公寓的中位数价格约为一百万美元，略高于一百万美元，您需要赚取大约 215,000 美元，多一点或少一点才能获得资格。这是一个不错的工资，可以支付您的开销。但这并不是真正的问题。真正的问题是，您的整体财务状况看起来如何？对此有一个非常好的理由。现在，在纽约，我们基本上有两种类型的建筑可以购买公寓。我们不谈论独栋家庭住宅，也不谈论联排别墅。这些类似于在其他市场购买房屋，独栋家庭住宅。但对于公寓和公寓楼，我们有公寓（condominiums）和合作公寓（co-ops）。合作公寓占纽约市所有库存的 80% 到 85%。所以，您很可能会同时考虑合作公寓和公寓，具体取决于您的标准。两类建筑都有董事会来帮助管理建筑。但在合作公寓的情况下，每个合作公寓，每栋建筑都是一个独立的业务，有自己的董事会。该董事会根据企业的运营协议，可以制定自己的规则。这意味着他们设定了您必须满足的财务标准，才能在该建筑中购买。公寓在这些规则方面稍微不那么具体。您确实需要提交董事会申请。他们会进行审查，确保您能够负担得起您的共同费用和税款，但他们批准您的方式与合作公寓不同。对于合作公寓，除了良好的工资外，您还需要考虑许多其他财务因素。合作公寓通常会查看您的债务收入比，他们希望这个比例非常低，大约在 25% 左右，但肯定低于 30%。他们还会查看所谓的“过户后流动性”，这意味着，一般来说，他们希望看到大约 2 年的维护费或共同费用以及您在过户时从银行获得的抵押贷款。他们不会使用这笔钱，也不会在过户后追究您银行账户里的钱。但他们想确保一位股东，也就是您，进入公司将是财务安全的。所以他们想看到这种过户后流动性。我们称之为过户后流动性，因为它不是您将用于首付的钱。也不是您将用于过户费用的钱。它是除了这些费用之外预留的资金，表明您在财务上是安全的。说到首付，买家经常有的另一个误解是，如果您获得了银行的批准，并有抵押贷款的预批信，您就可以在纽约市购买。情况并非总是如此，因为银行会告诉您，您是首次购房者。您可以支付 3% 的首付，或者一些较低的百分比。但在纽约市，公寓通常需要 10% 的首付。然后是合作公寓，董事会设定了首付的金额，他们希望您在购买中投入的股权金额。一般来说，这通常是 20%，可能是 25%，也可能是 30%。在某些地区，甚至需要 40% 的首付。所以，我之前说过，真正的问题是您的整体财务状况看起来如何？如果您考虑在纽约市购买，特别是合作公寓，需要考虑的资金有几个方面。您有首付，这可能是一笔巨款。您有过户费用，合作公寓可能高达 10,000 美元以上，公寓可能更高，新开发项目肯定更高。然后您有您的过户后流动性，然后您有您的债务收入比。所以，将这四件事放在一起，我们确实需要查看您的整体财务状况，才能在纽约市购买。此外，了解这些资金的来源非常重要，因为并非所有合作公寓都允许赠予。例如，家庭成员赠予某人部分或全部首付款是很常见的。也许一对新婚夫妇，这是他们的大礼，但在纽约市并非总是如此。合作公寓董事会决定是否允许这种情况。所以，我们有几个层面。我们有赠予。我们有父母为年轻人购房。我们还可以有共同购买者吗？可以有担保人吗？有很多不同的层面，建筑物的董事会决定这些规则。所以，如果您是一个年轻人，您从父母那里获得了首付赠予，那么我们就必须去寻找允许将这种赠予作为您财务状况一部分的建筑物。否则，该建筑物将不会批准您的董事会申请。现在，所有这些规则都有例外吗？当然有，因为纽约市的房地产没有什么是绝对的黑白分明的。它非常非常灰色，有很多不同的规则。一个合作公寓建筑可能非常重视债务收入比，而不太重视过户后流动性，反之亦然。他们可能对过户后流动性非常严格。但如果您的债务收入比更像是 45%、50%，也许他们不太在意。他们想看到银行里有现金作为财务保障，而不是债务收入比。这就是为什么工资不一定决定购买会发生什么，因为有些人来到纽约市，他们是高净值人士。他们拥有大量资产，但也有很多开销，有时合作公寓就是不会批准购买在那里居住。董事会会拒绝该申请，因为他们认为该人已经过度扩张，并且作为股东，他们不会像要求的那样关注维持建筑物健康的财务状况。所以，高净值人士在纽约市购买时遇到一些问题并不罕见。关于纽约市要记住的主要事情是，您不能只是走进城市，走进一栋建筑，指着说：“我喜欢那套公寓。我想买它。”您必须满足太多标准才能做到这一点。那么，您如何知道自己能负担多少，能买多少，以及在哪些建筑里购买呢？嗯，再说一遍，我认为您需要聘请该领域的专家经纪人，他们会帮助您为所有这些做好准备。有一个财务状况表需要填写，一份声明需要与报价一起提交，其中显示了所有这些信息。以及您的债务收入比、您的工资、您的所有过户后流动性。我们在报价中提前展示这些，以便建筑物、卖家和董事会了解您是一位财务安全的股东。对于公寓来说，这个过程稍微简单一些。我们不必真正展示您的财务状况。只要您有首付的钱和购买的钱，无论是通过融资还是直接现金购买，通常对于公寓来说，您就可以继续购买。现在，纽约市还有一些其他经济实惠的选择。一些项目，如 HDFC 建筑，即住房开发合作公寓。这些通常非常好，而且是基于工资的。为了获得 HDFC 建筑可能从市政府获得的福利，并根据其合同，他们必须对进入的股东设置收入限制或收入上限。所以您可能会发现，某个建筑物的最高收入可能只有 80,000 美元，或者对个人来说是 60,000 美元。也许对一个家庭来说，总收入是 200,000 美元。他们的收入上限通常较低，这使得一些 HDFC 建筑非常有吸引力且非常经济实惠。就像纽约市的其他合作公寓一样，这些建筑物的质量范围很广，包括建筑物的维护，但在曼哈顿的各个社区都有一些美丽的 HDFC 建筑。如果您觉得自己的收入可能不足以负担其他房产，那么值得去看看。对于 HDFC 建筑，确实有一些标准需要满足，有时建筑物可能需要将您的转售价值限制在一定百分比，并且转售可能有一些额外费用。但如果您觉得自己收入较低，并且符合购买 HDFC 建筑的所有财务参数，这是一个有吸引力的选择。所以，您看到了。您赚的工资足够在纽约市买一套公寓吗？嗯，答案是，正如您所听到的，这真的不仅仅是关于您的工资。这取决于您的整体财务状况以及它的样子。确定您的目标，与专家合作，并确保您的目标和您的财务状况与您正在寻找的建筑类型，以及希望找到的公寓类型相匹配，这样您在纽约市的购买过程就会更加轻松顺畅。好的，再说一遍，我是 Dewey Moss。我是您在纽约市的房地产资源，我非常希望我们能联系起来，谈谈您在纽约市购房的目标。请查看下面的信息，了解所有不同的联系我的方式。请务必点赞、订阅并点击通知按钮，以便您能及时了解我们在此频道发布的所有视频。下次再见。