ETC - Efeitos Tributários e Contábeis da Reforma Tributária nas Atividades Imobiliárias

[música] [música] Olá, sejam todos bem-vindos a mais uma escola técnica do CFC Paraná. Eu sou Angelita Rosa, sou conselheira efetiva dessa casa e é uma grande satisfação em recebê-los para falar sobre o tema tão atual.

Hoje nós vamos abordar a relevância dos efeitos tributários e contábeis da reforma tributária, especificamente nas atividades imobiliárias. Essa aula, ela visa demonstrar de uma forma prática como proceder e escriturar contabilmente a apuração da IBS e CBS nas operações imobiliárias, sejam elas de venda, locação, incorporação imobiliária, loteamento ou permuta.

Bem, quais são os procedimentos de transição que teremos que adotar para as operações ocorridas até 31 de dezembro de 2026 com tributação a partir de 1º de janeiro de 2027?

Para nos orientar hoje sobre esse tema, nós temos a honra de receber o professor Eva dos Santos Pereira. Eva Lei é contador, bacharel em direito, pós-graduado em planejamento tributário, em gestão tributária, em auditoria tributária, em docência superior, perito judicial, é sócio diretor e consultor jurídico tributário na Trinia Assessoria. Professora Valei, é um privilégio recebê-lo mais uma vez aqui na TV CRC Paraná e a palavra é toda sua, conselheira.

Muito obrigado pela abertura, pela oportunidade de poder proferir aos nossos profissionais contábeis mais uma, eh, leva de conhecimentos sobre a nossa reforma tributária, agora especificamente tratando aí sobre as atividades imobiliárias, as quais, como sempre, é uma atividade que, eh, quando há mudanças tributárias, sempre tem um grande impacto.

Bom, vamos falar aqui sobre, eh, os efeitos que esta legislação que nós temos aí nova trazendo para nós em relação à nossa atividade imobiliária, eh, de conhecimento, né, dos nossos profissionais contábeis, dos empresários e deve ser de conhecimento das pessoas, né? Nós estamos aí passando por uma mudança, trazendo ao Brasil uma nova estrutura tributária que tem toda a ideia de se equiparar, de se alinhar com sistemas tributários internacionais, né, na figura de um tributo cobrado de forma adicionada, né, numa forma tributária a qual nós pretendemos gerar igualdade tributária dentro do nosso sistema.

Para nós falarmos, né, sobre essa atividade, eh, importante que a gente, eh, rapidamente mapeie, né, o que que são as nossas premissas para esse novo sistema tributário, de forma que facilite qualquer compreensão do que nós vamos expor para vocês no contexto imobiliário.

Os tributos IBS, Imposto sobre Bens e Serviços, CBS, Contribuição sobre Bens e Serviços, que tem finalidade de substituir tributos para nós. O IBS tem a finalidade de substituir ICMS, ISS, não de curto prazo, mas para uma troca de efetividade em 2033. E nós temos a CBS, a Contribuição sobre Bens e Serviço, que substituirá para nós já imediatamente a partir de 2027, PIS e Cofins. Não vamos preocupar com o IPI aqui, porque o IPI não é a figura vigente para a atividade imobiliária.

E aí, nessa modelagem dos tributos, vamos trabalhar com tributos na no formato de um tributo agregado, ou seja, não é mais aquele tributo que está contido no meu preço. Quando eu vendo o meu imóvel, dentro do preço do meu imóvel, eu tenho as contribuições do PIS e da Cofins no preço. Esse novo sistema, como já, eh, temos aí larga informações trazidas para nós, vai ser cobrado em caráter adicional, ou seja, é imóvel mais IBS mais CBS para fechar no seu preço.

Trabalhando com um sistema não cumulativo. Como o nosso sistema não vai ser idêntico ao sistema de outros países, aonde alguns o tributo só aparece no ato do consumidor, aqui nós vamos ter o tributo em toda a fase da nossa cadeia comercial para que isso não gere aumento de carga tributária, sistema não cumulativo. Isso quer dizer que aquisições que serão feitas pela minha empresa de bens e serviços, sobre as quais ocorreu cobrança de IBS e CBS, isso será um gerador de um crédito para mim, cujo crédito eu vou abater no débito que eu estarei cobrando de IBS e CBS sobre os fornecimentos, sobre as operações que eu praticar com os meus bens imóveis. Então, faremos ali um débito e crédito para chegarmos a esse montante, tá?

A ideia do legislador é trabalhar com uma amplitude de base tributável, tanto para débito quanto para crédito. Então, ele pretende trazer num contexto tributário, eh, aquilo que porventura eu estiver praticando de uma operação, não importando a qualificação dessa situação dentro da, da, da nossa área. Não importa se eu estou alienando um imóvel que ele está no meu imobilizado ou ele está classificado contavelmente como uma propriedade para investimento, porque ele é um imóvel hoje objeto de locação. Não importa se esse imóvel está no meu estoque, não importa se esse imóvel ele é um simples investimento, ou seja, eu comprei na minha empresa como investimento, ele está na base tributável de IBS, CBS. Então ele tem uma amplitude de base tributável que, indiferente de ser meu objeto social.

Em contrapartida, todo e qualquer bem e serviço adquirido pela minha empresa será gerador de um direito de crédito, né? Nós vamos falar desde aquilo que eu adquiri para compor talvez um ativo não circulante da minha empresa, aquilo que eu adquiri para compor custeio da minha atividade, o exercício do meu objeto, mais as minhas despesas, tudo isso será gerador de crédito. Então nós temos uma amplitude de base tributável nessas operações.

Bom, logicamente, para fins de definições de alíquotas, principalmente para nós de IBS, né, preocupa-se em estabelecer que nossas definições de alíquotas, principalmente em relação ao IBS, leva em consideração o destino da operação. Então, minha alíquota de IBS, ela vai depender do destino da minha operação ou aonde se destina aquele bem. Nesse caso do bem imóvel, a tendência é que nós falemos em tributação, levando em consideração a alíquota daquela localidade aonde se encontra o imóvel, para efeito de IBS. A isso está notoriamente definido? Não, não está notoriamente definido no caso da alienação do imóvel, né? Porque quando você fala em alienar bens, o legislador colocou que, eh, eu olharia a alíquota aonde se destina o bem, uma mercadoria para onde eu estou remetendo aquela mercadoria. O imóvel não vou remeter. Então, tendenciosamente é trabalharmos com uma alíquota, observando o município aonde esse imóvel está localizado para essa situação. Indiferentemente do imóvel que eu estou comercializando, a alíquota de IBS é única para nós. CBS é indiferente, tá?

Para o governo instituído sistema apurativo, ele fará a apuração dos nossos tributos. Ele criou um, um programa, né, no qual nós vamos fazer a apuração dos nossos tributos, que ele intitula de um processo de apuração, né, assistida, aonde eu, contribuinte, posso acompanhar aquilo que o governo estará executando de apuração. Por ação funcionar, ele trabalhará com o universo de documentos fiscais eletrônicos. No caso da nossa atividade imobiliária, como ela não vai passar por um sistema apurativo de lançamento de informações, que é a nossa apuração por DRE, né, nós vamos trabalhar aqui com apuração emitindo documentos fiscais eletrônicos. Foi criado para o sistema IBS e CBS a Nota Fiscal de Alienação de Bens e Imóveis, a NFABI, que vai ser emitida em relação à venda do imóvel para a nossa apuração. Nós não, nós não temos ainda, eh, a exigência da emissão. Existe já definições de layout, de documento, mas não divulgado e publicado para nós, nem definição de datas, né? E só como uma informação antecipada, eh, nós não temos a clareza sobre os procedimentos, momentos de emissão, mas como esse documento vai ser emitido com a finalidade de apurarmos o IBS e a CBS, tendenciosamente é uma probabilidade que esse documento seja emitido a cada prestação que nós tenhamos recebido em relação ao imóvel vendido, que é o que nós vamos observar.

Levar aqui um pouco à frente. Então, só aqui basicamente um pouco das premissas para a gente vincular a nossa fala ao que nós queremos trazer aqui especificamente sobre as operações com bens imóveis. A Lei Complementar 214, já devidamente ajustada pela Lei Complementar 226. E nós falamos em operações de bens imóveis, a lei foi ajustada também nesse sentido, tá? Lá no artigo 251, onde eu tenho tratamentos específicos tributários de IBS e CBS, nós temos uma capitulação para tratar sobre operações com bens e imóveis. Lá ele fala sobre a tratativa tributária para alienação de um bem imóvel. Pode ser objeto de uma simples compra e venda, pode ser um imóvel objeto de uma incorporação imobiliária, pode ser um imóvel objeto de um loteamento. Estaria neste contexto. Relembrando, não importa para nós se eu estou alienando porque eu exerço esse objeto social. Não importa para nós se eu estou alienando porque é um ativo imobilizado da minha empresa, não importa se é um imóvel, objeto de locação, propriedade para investimento. Essa operação com imóvel será tratada nos moldes dessa capitulação. Também ali nós falamos sobre a cessão dos direitos imobiliários ou a constituição desses direitos imobiliários, a tributação aqui também, a locação, arrendamento ou cessão do uso do imóvel também com essa tratativa. Serviço de administração de aluguéis e o serviço de intermediação imobiliária também aqui vigente para nós. E ele capitula para nós também a atividade nossa da construção civil.

Bom, no nosso trabalho, na nossa palestra deste momento, nós vamos enfocar aqui a questão da alienação e um pouquinho da locação aqui para vocês, para podermos entender a transição trazida para nós. Legislador ali indica qual o momento que nascerá o tributo IBS, CBS para nós. Então, quando eu alienar um bem imóvel, não importa, eh, as condições para nós. Eh, se eu alienar um imóvel que é o objeto de uma incorporação imobiliária ou objeto de um loteamento, ele coloca na legislação que o IBS e CBS será devido à medida que eu receber cada parcela da venda do imóvel. Então eu tributarei em IBS e CBS quando eu receber cada parcela. Observe que ele é enfático na incorporação imobiliária, no loteamento. Se eu estiver alienando o imóvel que for objeto de compra e venda, ele não vai dar tratamento tributário de IBS e CBS a cada pagamento e sim na alienação, no momento que eu formalizar a venda.

Para locação imobiliária, arrendamento ou cessão do uso, né, na forma de locação do arrendamento, ele observa que o tributo IBS e CBS eles serão devidos no momento em que se fizer o pagamento do aluguel. Aproveitando o momento, uma passagem rápida, nós temos aí também para a locação e arrendamento a obrigatoriedade de ter que emitir nota fiscal eletrônica de serviço, o qual o nosso comitê gestor do IBS, em nota técnica de número cinco, nos apresentou o layout que a nota fiscal eletrônica de serviço deve possuir para geração em relação à locação e arrendamento, aonde, eh, ele traz na nota, eh, indicativo daquela operação uma locação, um arrendamento, pede para ser acrescido dados como o numeral de inscrição imobiliária desse imóvel na prefeitura, o IPTU, pede para trazer o numeral da inscrição desse imóvel, né, o CUB no cadastro imobiliário brasileiro, né, dados do endereçamento, código de tributação especificamente criado para essa situação 9930, né? Então, mas infelizmente hoje a nota fiscal eletrônica de serviço do ambiente nacional, ela não está totalmente adaptada para essa obrigação da emissão do documento, mas temos aqui o tributo, nascimento dele dado no momento do pagamento.

Que que eu vou considerar como base tributável de IBS e CBS? O valor da alienação do bem imóvel, logicamente, eh, ajustado, se for possível, fazer ajustes, como a legislação prevê para nós, nós vamos aqui observar. No caso do aluguel, o valor que estiver sendo ali recebido pela locação ou arrendamento do imóvel. Se porventura, no caso da alienação de um bem imóvel, juntamente com o valor principal desse bem imóvel, estamos recebendo alguma atualização monetária, alguns juros, alguma variação monetária decorrente da contratação da alienação, ela também fará parte da nossa base tributável, bem como fará parte da nossa base tributável aquele montante relacionado com, eh, encargos de mora. Caso a gente esteja recebendo uma multa pelo pagamento em atraso, seja da alienação, da locação, eh, algum encargo, eh, de atraso, alguma atualização monetária de atraso, tudo isso é parte componente da base tributável para o nosso IBS e CBS em relação à nossa operação, né? Lembrando que, eh, esses acréscimos aqui, eles, eh, eh, são acréscimos que não são exclusivos para a questão dos bens imóveis, mas aplicável a qualquer operação que nós temos dentro do nosso sistema, eh, tributável de IBS e CBS.

Bom, na hora de tributar a venda do meu bem imóvel, o legislador ele criou aqui para nós um ajuste na minha base tributária. Ele não pretende fazer cobrança de IBS, CBS sobre a totalidade do valor do meu respectivo imóvel vendido. Pretende fazer um ajuste, tá? Ele criou uma legislação o que ele chama de um redutor de ajuste. Então, quando eu for apurar IBS, CBS de forma a ser cobrada a partir de 2027 do comprador de um imóvel, lembrando que, eh, esse tratamento aqui não é um tratamento para vendas que eu estarei fazendo a partir de 2027, mas será um tratamento que eu vou aplicar para aquelas operações que eu já pratiquei até, até dezembro de 2026, estarei recebendo parcela da venda desse imóvel a partir de 2027. Então é tratamento para vendas a partir de 2027 e prestações recebidas para, né, tributação em 2027, né? Então ele está estabelecendo que eu vou poder utilizar um redutor de ajuste, o qual tem a finalidade de reduzir a base tributável do meu IBS, CBS. Eu vou poder deduzir um valor sobre o montante da venda do meu imóvel.

Como é que é esse redutor? A princípio, esse redutor vai ser o valor de aquisição. O valor que eu adquiri o imóvel ou o valor que eu tive de custo de construção do bem imóvel, ele vai poder ser abatido do valor da venda para encontrarmos o montante de IBS, CBS. Em uma linguagem simples, eu adquiri um imóvel por R$ 300.000 e alienei o imóvel por R$ 400.000. Minha base tributável R$ 400.000 - R$ 300.000 = R$ 100.000 é a base tributável de IBS e CBS. Sobre ela vai existir a cobrança do IBS e CBS, tá?

Então, nós vamos utilizar este montante. No caso de imóvel que nós adquirimos até dezembro de 2026, ele está dizendo que opcionalmente eu vou poder utilizar um valor de referência municipal, se este, porventura, for maior que o valor de aquisição. Que que seria esse valor de, de, de referência para nós aqui, né? Esse valor de referência, eh, todos os imóveis dentro do nosso território nacional, eles estão sendo cadastrados num sistema nacional chamado CTER, Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais. Todos os imóveis urbanos e rurais estão sendo cadastrados nessa base nacional, aonde o cadastramento ele está advindo de informações municipais. Então, os municípios estão encaminhando as informações, né? Importante, hoje você consegue visualizar algumas informações. Importante lembrar que as informações levadas para ali são informações que o âmbito municipal tem decorrente de solicitações de transferências imobiliárias por meio de questões de ITBI, tá? E ali dentro está se colocando, né, o município, um valor referencial para aquele imóvel. Esse valor referencial é uma avaliação do município para aquele imóvel que a gente tem visto até o momento é que alguns municípios têm colocado como valor referencial o valor que ele hoje tem trabalhado como base para nós em termos de ITBI e não um valor mercadológico. Mas o que ele está me permitindo é, no momento que eu, porventura, vender o imóvel, eu vou posso ir até o sistema CTER, imóvel que foi adquirido até dezembro de 2026, eu vou até o sistema CTER e lá no sistema CTER, se a aquisição for maior que o valor referencial. Se o valor referencial municipal for maior, eu uso ele para deduzir do valor da venda para encontrar a minha base tributável.

Na legislação, ele observa que imóvel construído até dezembro de 2026, nós vamos usar como dedução o custo de construção desse bem imóvel. Eu vou abater o custo de construção, né? Logicamente, esse custo de construção não tem no sistema CTER e neste caso de um custo de construção não tem troca por valor referencial municipal. A legislação, na minha opinião, tem uma deixa ali uma lacuna não explicitada para nós, que ele coloca que em se tratando de imóveis, né, adquiridos, né, a partir de janeiro de 2027, nós vamos trabalhar com o custo de aquisição. Não é nada diferente de 2026, mas quando você fala em imóvel construído, ele deixou uma lacuna em aberto, não trazendo especificadamente como é que nós vamos tratar a partir de 2027. Bom, entendemos que tem que ser o mesmo tratamento dado até dezembro de 2026. O custo de construção não tem como ser diferente, tá? Mas compete aí dar uma tratativa, eh, para esse aspecto.

Como nós falamos, o sistema tributário de IBS e CBS é não cumulativo, débito e crédito. Neste caso aqui, que que vai acontecer? Como eu vou usar valor de aquisição do imóvel para reduzir minha base tributável? Como eu vou pegar custos de construção para abater a construção do meu imóvel para encontrar a base tributável? Logicamente, o gasto de aquisição que eu tive com o imóvel, bem como os custos de construção que eu tive com o imóvel, eles não poderão ser objeto de apropriação de crédito de IBS, CBS na apuração assistida do governo. Logicamente isso vai implicar para a construtora ou para a empresa imobiliária uma situação de estar aí extornando créditos relacionados com essa situação, porque eu estou trocando os créditos desta aquisição e dos custos pelo valor do meu bem para encontrar essa base.

Tem um segundo redutor que ele intitula de redutor social, tá? Redutor social também é mais um item para eu ajustar a minha base tributável, mas o redutor social ele não pode ser aplicado a bem de natureza comercial. Eu só posso aplicar em bens imóveis residenciais. Além disso, ele observa que no caso de alienação de bem imóvel residencial, eu só posso usar redutor social uma única vez para aquele imóvel. E para usar naquele imóvel tem que ser também imóvel novo. Imóvel novo para nós é aquele que em momento algum pertenceu a um consumidor final. Então ele está colocando para nós um redutor social de R$ 100.000 para ser abatido na alienação de um imóvel residencial.

Para um entendimento simplista. Está lá uma construtora, está fazendo uma incorporação imobiliária, construindo uma edificação com a finalidade de venda. E aí tem um apartamento lá construído, o qual a construtora está alienando esse apartamento por R$ 800.000. A apuração de IBS e CBS. Como que ela vai ser feita? R$ 800.000 de venda menos custo de construção daquela unidade imobiliária, segundo os critérios de rateio da construção. Vamos supor lá que o custo da construção ficou ali em R$ 500.000. Então, 800.000 - 500.000 = R$ 300.000. Como se trata de um imóvel residencial e está novo, eu posso usar o redutor social de R$ 100.000. Então eu posso abater também R$ 100.000 de redutor social. 300.000 que restou de base menos 100.000 de redutor social, a base tributável de IBS e CBS daquela operação, R$ 200.000. No caso de um lote de loteamento residencial, posso abater R$ 30.000 de redutor social, além do custo da urbanização que eu tive com o loteamento para aquela unidade, tá?

Bom, vou me preocupar aqui com o aluguel, né? No caso de aluguel de um imóvel residencial, para cada imóvel residencial que eu tenho, eu posso usar um redutor social de R$ 600 para cada imóvel residencial, tá bom?

Neste ponto aqui, a gente traz a nossa preocupação, eh, com o procedimento contábil mais adequado possível. E percebam que eu tenho um redutor, que é o custo de aquisição. Então, compreender, eh, tudo aquilo que forma um custeio de aquisição é imprescindível, porque se eu compro um imóvel para revender, meu custo de aquisição, ele representa o valor que eu desembolso para aquele imóvel, o valor que eu vou desembolsar para transferir a propriedade, ITBI, escritura. Se eu porventura, paguei uma intermediação, isso faz parte do meu montante? Se eu tenho algum gasto para legalizar algo naquele imóvel, faz parte do custo de aquisição, logicamente com os devidos cuidados, né, para que as operações sejam efetivadas na sua realidade. Aquela questão, se porventura o empresário, eh, não fizer a operação dentro da legalidade, da realidade do da sua transação, ele vai acabar aí tendo um prejuízo tributário, ou melhor, vai gerar um prejuízo tributário amanhã para o consumidor que vai pagar o IBS e CBS maior, né?

Em contrapartida, eu estou fazendo loteamento, fazendo incorporação imobiliária. Muito importante saber apropriar adequadamente os custos que estão sendo gerados na urbanização e na construção para que isso seja apropriado e eu possa fazer o uso deste montante para efeito de reduzir a minha tributação e que isso fique notoriamente claro em contabilidade, porque amanhã o legislador pode querer fazer confrontação da nossa contabilidade com esse montante. Tá? Muitas vezes eu estou fazendo uma edificação, eh, dividida em unidades. Importante que eu adote um critério de rateio do custo entre as unidades que seja identificável, palpável. Às vezes a pessoa: "Ah, vou dividir pela quantidade de unidades." Bom, eu prefiro muito mais fazer uma divisão. Se a construção tem o mesmo padrão, né? Se é uma edificação, vamos ratear isso aí por fração ideal de unidade. Se é um loteamento, vamos ratear isso por metragem quadrada de cada unidade do loteamento. Mas a preocupação de nós trabalharmos uma escrituração contábil adequada para demonstrar esse custo é imprescindível nessas operações, tá?

O legislador, ele, eh, na minha opinião, eh, vai ter que trazer alguns esclarecimentos adicionais para nós, né, em função do seguinte. Eu às vezes estou alienando um imóvel em construção e eu não tenho custo dele por completo. Como é que eu vou fazer essa dedução? Nós vamos trabalhar, como trabalhamos no passado, num sistema de custeio orçado, vou trabalhar com custo orçado para encontrar essa base tributável e um ajuste futuro. Então, quando nós tivermos a regulamentação desta legislação, o legislador vai ter que trazer isso para nós, porque essa normativa aqui, ela é ótima em se tratando de imóveis que eu estou alienando cujo a construção ela se concluiu. Para um imóvel em construção, eu alieno em construção, eu não tenho todo o custo para encontrar uma base real. O legislador, ele vai ter que pensar num procedimento para não gerar uma carga tributária excessiva nas suas operações, porque eu vendo um imóvel hoje por R$ 400.000, mas neste momento eu tenho uma previsão de custo de obra de R$ 300.000, mas nesse momento só se transcorreu 50%. Se eu falar numa tributação, eu tenho uma base tributável muito maior. Então, nós vamos ter que aguardar o legislador para completar informações para nós. Eu imagino na tratativa de trabalharmos aí com custeios orçados, tá? E ajustes futuros, se for o caso.

No caso das operações de alienação de bens imóveis, a alíquota do IBS e da CBS, ela terá uma redução de 50%. No caso das locações, nós temos uma redução de 70% na alíquota do IBS e da CBS.

Nós temos tratamentos transitórios para determinadas atividades e operações. Na nossa atividade imobiliária, nós temos o chamado patrimônio de afetação, que é a afetação da incorporação imobiliária, a qual me permite fazer uso de um regime da Receita Federal. No caso de um imóvel pertencente a programa Minha Casa, Minha Vida, eu recolho hoje 1% de imposto de renda, contribuição social, PIS e Cofins, originado da venda do imóvel, um imóvel, né, na, na afetação, né? E no regime especial que não seja patrimônio, não seja, eh, de Minha Casa, Minha Vida, eu tenho uma carga tributária hoje de 4%, representando imposto de renda, contribuição social, PIS e Cofins. E aí o legislador ele está dizendo que eu poderei tratar, né, o IBS, CBS dentro deste patrimônio de afetação, né, para uma opção formalizada de regime tributário especial, né, do patrimônio de afetação, formalizada até, até 31 de dezembro de 2028. Então, se eu optei pelo regime especial tributário do patrimônio de afetação até dezembro de 2028, tá? Na hora de fazer a cobrança de IBS e CBS, ele está me permitindo recolher IBS e CBS da minha operação naquele montante que hoje representa o PIS e a Cofins dentro da carga tributária total do R. No caso dos 4%, 2,08%. No caso do Minha Casa, Minha Vida, 1%, 0,53%. Então eu cobraria IBS e CBS em 2,08% nos 4%, 1% 0,53%. Isso tudo incidindo sobre a receita que eu estaria recebendo mensalmente.

Se eu fizer, logicamente, incorporação imobiliária e, né, fizer ali o patrimônio de afetação e quiser optar pelo regime especial tributário a partir de janeiro de 2029, o que vai ocorrer é que essa opção ela só vai valer, se a legislação continuar vigente como está, só vai valer para imposto de renda e contribuição social, né? No caso de IBS, CBS, eu vou recolher nos moldes do tratamento tributário que nós acabamos aqui de observar, tá bom?

Logicamente, essa questão aqui, ela sendo aplicada nesse tratamento, não vai existir IBS, CBS naqueles moldes que nós falamos lá atrás. Ou seja, eu não vou calcular IBS, CBS dentro do regime especial tributário do patrimônio de afetação, naquela diferença entre valor de venda e valor de custo de construção, simplesmente sob o total da venda 2,08% ou 0,53% de IBS e CDS. Nesta operação eu não posso falar em redutores. Então eu não posso usar redutor de ajuste, não posso usar redutor social aqui. E logicamente não posso falar em crédito de nada que eu adquiri, que foi aplicado na minha incorporação imobiliária. Então os créditos aqui, eles estão vedados. Basicamente, eu não adoto nenhum daqueles procedimentos que estão estabelecidos no artigo 251 e seguintes sobre o tratamento tributário específico para uma atividade imobiliária.

Logicamente aqui, ele não traz nenhuma exigência contábil adicional. Por quê? Porque na realidade o próprio patrimônio de afetação coloca como uma das exigências para o incorporador é possuir uma escrituração contábil completa do patrimônio de afetação, a qual ela tem que ser feita de forma segregada, separada ou pode ser unificada a sua contabilidade na forma de um centro de custo. Então aqui não vai trazer nenhuma exigência para nós.

Bom, quanto a loteamentos, como é que nós vamos trabalhar os nossos loteamentos, a nossa tributação, né? O que nós vamos trabalhar tributariamente a partir de janeiro de 2027, se eu realizar um loteamento, tá? O qual eu formalize perante a prefeitura a aprovação do projeto até dezembro de 2028, tá? Então observem, nós estamos tratando não somente dos loteamentos a partir de janeiro de 2027, mas estamos falando dos loteamentos que estão hoje presente acontecendo. Então para os loteamentos hoje em atividade, urbanização acontecendo, venda acontecendo, recebimento acontecendo, tá? Nós vamos tributar a partir de 2027. Se eu aprovar esse loteamento até 31/12/2028 na prefeitura, o legislador ele está me dando a opção de, ao invés de usar aquele sistema anterior, custo de urbanização abatido do meu montante de venda, ele está me dando a opção de eu trabalhar IBS, CBS a uma alíquota montante de 3,65%. Mesmo montante hoje existente de PIS e Cofins. Então é uma opção que o contribuinte poderá formalizar. Loteamentos feitos e aprovados a partir de janeiro de 2029 não passa por essa opção. Tratamento do artigo 251, tá?

Neste caso aqui, que que ele vai observar? Mesma situação. Eu, como eu estou optando por uma tributação fechada a 3,65%, não existirá mais nenhuma outra cobrança de IBS e CBS nas formas do artigo 251 desse loteamento. Por sua vez, todos os custos de construção que eu tenho com este loteamento, eles não poderão ser geradores de crédito de IBS, CBS, que vai me obrigar a se tornar esses créditos, né? Por sua vez, não posso usar redutores, ou seja, não posso abater o custo de urbanização, que é o meu redutor de ajuste, não posso usar o redutor social nessas condições, tá?

Logicamente, é o que eu falo, né? Eh, no caso aqui é importante que no loteamento ele me dá uma opção. Lá no R, eu não tenho opção, eu tenho a obrigação de seguir aquela regra. No loteamento é uma opção. Eu falo que a empresa loteadora imobiliária, a consultora, ela deve avaliar se é interessante ela partir para esta opção ou se é interessante ela tributar nos moldes do artigo 251, crédito dos custos, redutor de ajuste, redutor social, tal, essas questões todas.

Bom, esta opção ela vai me gerar um trabalho um pouco maior, o que vai competir ao profissional contábil cuidado com a estruturação contábil. Por quê? Ele está dizendo que todos os meus custos e despesas que eu tenho indiretos com a execução do loteamento, tá? Eu vou ter que proporcionalizá-lo na proporção de custo de cada loteamento que eu estiver trabalhando. E esses custos e despesas indiretos que concorrem para o loteamento, eles não poderão ser geradores de crédito. Então, é importante que o empresário auxilie o contabilista em mapear o que que ele tem. Eu nem falo tanto do custo, a lei fala em custo, que o custo eu acabo ainda que indireto apropriando, me preocupa muito mais a despesa, né? Eh, ele vai ter que me auxiliar num ampliamento do que que ele tem de despesas na sua empresa que afetam indiretamente a atividade de execução do loteamento. Porque se ele não conseguir me identificar isso, eu não consigo. Ele vai ter que mapear. Eu posso falar algumas coisas para ele, né? Eu posso dizer para ele o seguinte, é que você tem na sua empresa, né, uma pessoa que trabalha para você, né, eh, fazendo compras. Você tem um comprador. Esse comprador ele trabalha indiretamente para sua obra e trabalha diretamente para a sua administração. Nós vamos ter que ratear o custo dele na proporção, tá? dos seus gastos com os loteamentos. Eu posso dizer para você que o profissional contábil, ele não é uma despesa indireta no seu loteamento a sua conta da terceirizada. Então, logicamente, ele vai ter que me auxiliar nisso para que a gente trabalhe adequadamente neste montante. E aí eu preciso produzir isso contabilmente para que eu demonstre quais são as despesas indiretas ao loteamento e logicamente sobre elas eu não posso falar em crédito. Despesas, eu posso falar em crédito, mas em exigência caso o loteador opte por usar esta opção tributária, ou seja, não trabalhar nos moldes do artigo 251 e tributar em 3,65% parcela recebida em cobrança de IBS e CBS. Ele está exigindo aqui que eu tenha uma escrituração contábil segregada para esse loteamento que está na tributação a 3,65%. Nós logicamente precisamos ter a devida compreensão se essa exigência de uma segregação para ele terá que ser uma contabilidade apartada ou se ela pode ser uma escrituração contábil nos moldes de um centro de custo. Entendo que ela poderá ser nos moldes de um centro de custo. Importante observar essa situação. Eh, se eu não tiver isso, se eu não atender esses requisitos contábeis, com certeza vão desqualificar a minha opção tributária. Então, o profissional contábil tem que ficar muito atento a isso, porque não adianta a empresa fazer opção se eu não conseguir produzir uma escrituração contábil nos moldes exigidos, nós podemos ter problemas nesse sentido.

E arrendamento de bens e imóveis. Também temos aí um tratamento tributário transitório, dado a questão da locação e do arrendamento, tá? Eh, o legislador ele está permitindo que o locador opte por uma tributação do aluguel do imóvel em IBS e CBS num montante de 3,65%. Tá? Mas para isso ele estabeleceu critérios. Primeiramente, nós temos que falar de um contrato de locação de arrendamento que tenha sido formalizado até a data de promulgação da lei, 15 de janeiro de 2025. Contrato esse vigente e estando por prazo determinado. Chamamos sempre atenção. Muitas pessoas pensam aqui no seguinte: "Ah, eu tenho um contrato, né, hoje vigente, mas ele não está por prazo determinado, ele está por prazo indeterminado, porque o contrato venceu e não fizeram uma renovação desse contrato, como alguns queiram chamar de uma alteração, um aditivo desse contrato, não fizeram. Se o meu contrato está por prazo indeterminado, eu não posso usar essa opção. Essa opção contrato tem que estar por prazo determinado. E aí ele observa o seguinte, o imóvel objeto desse contrato que eu quero usar a opção é um imóvel não residencial, tá bom? Exigência contrato nos moldes que nós citamos, devidamente formalizado, vigente, né? Formalizada até o dia 15 de janeiro. Aí ele pediu que nós fizéssemos o seguinte, vamos usar uma de duas opções, né? Para formalizar essa opção, eu deveria ter pego esse contrato de aluguel e registrado, publicado esse contrato até o dia 31 de dezembro de 2025, tá? No cartório de registro de imóveis ou no cartório de títulos e documentos, em um dos dois, tá? Ah, mas não fiz. Bom, não há um problema. A outra opção dada é disponibilizar esse contrato para os entes tributantes, Receita Federal e Comitê gestor de IBS de DBS, mas eles ainda não demonstraram como é que eu vou devo apresentar este contrato. Então, ainda que eu não tenha registrado, eu não estou impossibilitado de usar essa opção, porque eu posso amanhã disponibilizar meu contrato para os entes tributantes, tá? Aí nós precisamos que ele nos diga como é que nós vamos fazer para disponibilizar isso para ele no caso de um imóvel não residencial, caso eu queira usar a opção tributária dos 3,65%.

No caso de um imóvel residencial, as condições contratuais são as mesmas. Mas aí o seguinte, no caso aqui do imóvel residencial, eu tenho uma limitação do tempo para usar essa opção, tá? Essa opção aqui, no caso do imóvel residencial, ela vai perdurar por aquele tempo que for o menor entre dois: ou o tempo de vigência do contrato ou até dezembro de 2028. No caso do não residencial, não há prazo. Logicamente o prazo é o contrato. Hora que aquele contrato que eu formalizei antes de 15 de janeiro vencer, acabou a minha opção. Aqui ou eu trabalho pelo prazo do contrato ou até dezembro de 2028 para usar essa opção. Que que ele pede? Primeiramente, comprovação de que eu tenho um contrato vigente, demonstrando prazo determinado para o imóvel residencial. Ele não está exigindo que eu publique isso em cartório, não está exigindo que eu apresente, apenas pede que a comprovação deste contrato eu faça por meio de apresentação do comprovante do recebimento do aluguel do primeiro mês de vigência desse contrato. Então aqui no caso do imóvel residencial, a questão aqui comprobatória é mais simples. Para não tributar o meu aluguel nas formas do artigo 251 e tributar aqui a 3,65%.

Bom, que que ocorre aqui? Mesma exigência de natureza contábil para nós e outras, né? Ou seja, recolhendo por esta opção, eu não vou falar em mais nenhuma tributação nesse aluguel, né? Por sua vez, todos os gastos que eu tenho com a locação do imóvel, que poderiam ser geradores de crédito, eu não posso apropriar créditos, não posso usar o redutor social do aluguel de bens e móveis de natureza residencial. Mais uma vez pede o legislador que no caso dessa opção, todos os meus custos e as minhas despesas indiretas com atividade da locação daquele imóvel, eu vou ter que fazer um rateio em relação a toda a receita que a minha empresa tem e a parte relacionada com os custos ou despesas indiretos com a locação do imóvel que está nessa opção, eu não poderei apropriar crédito de IBS e CBS.

Bom, mais uma vez vai caber aqui um trabalho contábil adequado entre o empresário locador e o contabilista para que faça uma escrituração contábil que possa demonstrar notoriamente essas situações. Eu entendo que para deixar isso notório contabilmente deve ser aberto um agrupamento de despesas e indicado como as despesas indiretas, para que a gente possa deixar notoriamente, para não ficar numa obscuridade nesse nosso trabalho. Mas o empresário nos auxiliar e nos identificar esses gastos indiretos é imprescindível para sabermos falar aí em creditamento. Também aqui ele pede escrituração contábil segregada, né? Identificando, separando o que nós estamos tributando nos moldes do artigo 251, o que nós estamos tributando nos moldes dessa nossa opção. Mais uma vez, entendo que não precisará ser uma contabilidade apartada, pode ser uma escrituração contábil feita ali por centro de custo, mas vamos aguardar qualquer duplicação adicional aí para nós, né?

Bem, percebam que mais uma vez esta atividade imobiliária, ela passa por um tratamento tributário bem específico, com, eh, exigências adicionais, com opções, que é muito importante para o empresário ele se preparar para esses procedimentos. Nós temos exatamente o nosso transcorrer de 2026 para análises, para, eh, verificações, para adaptações para o sistema tributário que nós vamos implementar em 2027.

Entendo que, eh, o empresário, mediante as instruções, eh, advindas aí do contabilista, é muito importante que o empresário ele dialogue, logicamente com o comprador, porque o comprador hoje ele não está visualizando uma cobrança de IBS e CBS na venda do seu imóvel, o que amanhã ele vai passar a visualizar isso. Em alguns casos não será nada tão impactante, porque eu vou reduzir no preço da venda do meu imóvel o PIS e a Cofins de 3,65% e vou passar a cobrá-lo em caráter adicionável. Então não vai ter tanto impacto assim para o meu comprador. Entendo até que ele deve ter ali uma pequena redução no montante que ele me paga. Leve redução, mas é importante que o comprador passe a entender sobre isso, né, sobre essa cobrança. Se eu não trabalhar com opções, eh, eu vou acabar tendo talvez uma tributação adicional aí nessa operação e o comprador entender que esse é um valor adicionado à venda é imprescindível. Então, se preparar em 2026 para o novo cenário tributário nas atividades imobiliárias é muito importante. Apesar, como sempre digo, né, o impacto tributário de IBS e CBS, ele reside todo no bolso do consumidor e não no bolso do empresário, né? O empresário saber lidar com isso de forma que o preço das suas operações, das suas transações, dos seus imóveis, seu aluguel, seja o mais adequado e comportado às questões, né, do nosso mercado financeiro, será imprescindível.

Obrigado a vocês pela oportunidade de apresentar um pouquinho sobre a reforma tributária, especificamente na nossa atividade imobiliária.

>> Professora Varlei, em nome de todos os participantes, os nossos sinceros agradecimentos. Enquanto o senhor palestrava, surgiram aqui três perguntas bem interessantes. Então, assim, prática, >> como devemos identificar e controlar no sistema uma operação, exemplo, a venda de um lote que se enquadre nessas regras de transição?

>> Angelita, o que que é muito importante, né? Quando você falou aqui em regra de transição, nós estamos falando naquela situação em que o empresário vai optar, né, para a venda de um imóvel que ele vai estar com o loteamento legalizado até dezembro de 2028 em tributar a 3,65%, né? Então é muito importante ele trabalhar, né, as questões relacionadas com a lembrança de que todos os gastos que ele tem com a construção não podem ser objeto de um crédito. Ele vai ter que se tornar esses créditos, né? Porque a legislação ela identifica que se eu aproprio e faço uso de um crédito devido, ele se transforma numa obrigação tributária a recolher para si originar efetivamente num crédito, né? Então, importante essa situação, né, em separar, eh, importante que ele saiba distinguir, né, eh, essa situação para aqueles loteamentos que talvez ele não faça opção, ele dialogar com o contabilista para saber separar, porque ele pode falar assim: "Eu tenho o loteamento A que eu vou optar, loteamento B eu não vou optar". Ele precisa dialogar isso com o contabilista, saber apropriar custos. O problema da despesa, né, indireta, que ele vai ter que separar, que um lado não pode apropriar crédito, tá? Então, muito importante o seguinte, o contabilista hoje sentar com esse empresário, empresário, nós precisamos definir como é que nós vamos trabalhar a tributação dos seus loteamentos que nós temos aí em execução ou estamos recebendo prestações a partir de janeiro de 2027, né? E mapear e entender o que que é mais interessante. Logicamente eu diria que um loteamento já encerrado e que eu estou trabalhando vendas, eu entendo que trabalhar com a tributação a 3,65% é o melhor. Mas um loteamento que eu estou em execução, lógico, a gente trabalhar o que que é valor geral de venda, VGV, o que que é custo para entender o que é que é o melhor. Então o contabilista vai ter que sentar e tentar fazer um estudo tributário para trabalhar a melhor regra nesse sentido.

>> Perfeito, professor. E para contrato de aluguéis atuais, qual que é a principal prática que nós devemos já fazer agora, preparando para essa transição em 2029?

Bom, eh, uma das coisas que eu falo em relação ao aluguel, é importante a gente tentar observar, eh, prazo desse contrato, né, até quando esse contrato tem vigência, eh, o que que pode ser a alíquota projetada de IBS e CBS e o que que seria essa redução, né? Exemplo, a gente está falando aí em torno de 9% de IBS, CBS para

2027. Nada certo ainda, mas algo em torno disso. Bom, se em 2027 eu vou ter ali, né, uma lista de BSCBS de 9%, sabendo que o aluguel eu tenho uma redução na alíquota de 70%, sobrará 30% de alíquota tributável. 30% de 9% é 2.7. Bom, será que é interessante para mim fazer essa opção para tributar o meu aluguel a 3,65 se eu posso ter uma lista de BSCBS de 2.7 para 2027? E o seu contrato vai até quando? Ele se estende por mais tempo.

Lembrando, eu vou ter uma alíquota de 2.27 com direito a crédito. Eu tenho 3,65 sem direito a crédito. Então é importante estudar o custo tributário disso. Muita gente foi lá no Afã, acho interessante, né? Eh, importante frisar, eh ninguém tem ainda as condições formalizadas opcional. O legislador apenas estabeleceu o que que eu tenho que fazer para fazer a opção. Ele não falou que eu optei. Ele falou assim: "Olha, contrato de imóvel não não residencial, ó, faça o seguinte para mim. Observe o contrato tá em dia, prazo determinado, formalizado até 15 de janeiro e registra ele para mim no cartório ou me disponibilizo uma cópia". Ele não falou que isso eu tô optando, é o procedimento para optar. Então, eu não fiz nada ainda. Então, estudar agora para essa transição é o mais importante. Eu particularmente imagino que o ganho tributário com essa opção é só a partir de 2030. 27, 28 ele não gera ganho tributário.

Outro detalhe, não esqueça empresário, que ele vai ter trabalho de tornar créditos, né? Eh, vai gerar uma escrituração contábil segregada. Então ele tem que também trabalhar com o contabilista a visão de todas as exigências adicionais que essa opção vai gerar, tá >> certo? E aí assim, considerando uma venda de um imóvel que tá em andamento, no lançamento anterior ali a 2027, como que fica a apuração da IBS? Pelo valor total ou somente pelas parcelas recebidas a partir de 27?

Bom, eh, Gelita, nós vimos aí duas situações na legislação, né? Quando a gente fala um imóvel, que eu vendi anteriormente as regras do BSCBS, eh, a gente tem uma questão de uma alienação, eh, advinda de uma compra e venda, de uma incorporação, de um patrimônio de afetação, de um loteamento, uma variedade, né? Mas vamos tentar sintetizar aqui para nós entendermos. Eh, eu tô fazendo uma simples incorporação imobiliária, né? Ou seja, fui ao cartório, registrei uma incorporação imobiliária para poder vender um imóvel na planta, tá? O legislador não me deu tratamento tributário sobre isso, diferencial para essa incorporação. Então, simplesmente a partir de janeiro de 27 vou apurar IBS e CBS nos moldes do artigo 251, custo de construção abatido do valor da venda. Que que eu vou observar? Esse tratamento eu vou aplicar para as prestações que eu vou receber a partir de 27. Então eu vou ter que proporcionalizar a situação. Eu vou ter que tirar o que eu já recebi e proporcionalizar minha tributação para o futuro, tá?

Então o que que vai acontecer para mim? Eh, em outras palavras, eu construí o imóvel e custou 300. Vendi o imóvel por 500, então gerou 200.000 de diferença ali. Então estou falando em 40% da diferença, né, do montante. Bom, só que o seguinte, desses 500.000 eu já havia recebido 70% dele, ou seja, já recebi, né, 350.000. Então, na realidade, daqueles 200.000 que eu tô falando de diferença, 70% eu não tenho que tributar nesse sistema, eu só tenho que tributar 30%. Então eu vou dar a tratativa tributária para esses 30%. Eu vou proporcionalizar isso. Então me interessa apenas o que eu estarei recebendo à frente para isso, tá? Lógica, loteamento. Ou eu faço aquela opção pelos 3,65, >> certo? Ou eu vou usar o 251, custo de urbanização menos venda do mesmo jeito. Aí um patrimônio de afetação, você não tem escolha, você vai pagar a IBSCBS no patrimônio de afetação fixo 208 ou 053, né? Então é preciso que a gente avalie, né, o que que é o objeto do negócio. É uma simples venda. Uma simples venda é diferença cuja de aquisição menos esse montante, tá? Para nós mapearmos entender o seguinte, eu posso ter alguma opção para trabalhar a tributação da venda desse imóvel a partir de 27, já que eu é o imóvel que eu vendi agora ou já vendi e estou recebendo, eu tenho opção de transição. Se eu não tenho, vou ter que usar os módulos 251 que eu vou ter que utilizar pra frente, tá?

Então, que vai acontecer, logicamente, é que eh o que a gente sempre fala na questão da formação de um preço é que o empresário, logicamente, ele tem que ajustar o seu preço sobre aquele montante a receber, retirando da sua precificação o que ele inseriu de PIS e COFINS, que não existe mais, para ele vir a cobrar da pessoa, olha, você vai me pagar uma prestação aqui de R$ 1.000 mais tanto de IBS e CBS. Ah, não, fulano, não é mais 1000, eu tenho que tirar dos 1000 PIS e COFINS. Mas o Brasil todo mundo quer levar vantagem, né? >> Não quer fazer. Ó, nesses 1000 você tem que tirar o PIS de COFINS. Vai virar, por exemplo, aí eh, vamos colocar aqui aproximadamente R$ 960. Agora você vai cobrar IBS, CBS 960, tá? Então, o que não vai gerar um grande impacto para quem fez a aquisição, tá? Mas eh observar se eu posso fazer a transição ou não. Eh, o que é importante lembrar é que eu vou ter IBS, CBS para vendas que eu estarei recebendo em 27. Vai incidir. >> Uhum. >> Ou incide numa forma de opção ou a incide na forma do 251. Eu vou ter que ter cobrança de BSBS. Isso não vai deixar de existir não, porque algumas pessoas acham que o imóvel que eu vendi hoje não vai ter que pagar em BS, CBS futuramente, não vai ter. Se eu tiver recebendo em 27, vai ter, >> certo, professor?

>> E aqui como agora como considerações finais, assim, existe alguma armadilha ou algum detalhe muito crítico que merece assim um cuidado maior por parte do profissional contábil?

Olha, o o grande problema desta atividade pro profissional contábil é a questão relacionada aos aspectos das opções que levam ao profissional contábil a ter que trabalhar escrituração contábil segregada e leva profissional contábil a preocupar em saber separar e demonstrar isso contabilmente o que que são aqueles custos e despesas indiretos para não permitir que se aproprie de crédito de BSCBS. Então isso vai dar um trabalho maior ao profissional contábil nesse sentido, quando eu falo em opções, tá? Aí eu dependo muito do empresário. Agora, fora da questão das opções, logicamente o legislador ele tá dizendo para mim que meus custos de construção, meus custos de aquisição serão abatidos do preço de venda. Saber trabalhar e contabilizar adequadamente custos de aquisição e custos de condução sem prescindível para que a gente possa resultar numa base tributável a menor possível. Então o registro contábil mais adequado vai deixar isso eh num formato de um custo menor, porque o empresário ele tem uma visão dele e muitas vezes ela não bate com a nossa estruturação contável, né? Ele fala assim: "Ah, meu custo é tanto". Meu amigo, isso não é custo, tá misturando custo com despesa. Para ele, ele fala assim: "É, meu custo de construção esse mês foi X." Não, meu amigo, você tá misturando custo com despesa. Aí eu vou falar com ele assim: "Ó, você pode abater 100?" Não, is esse imóvel me custou 2 milhões. Eu tive esse problema com o empresário. Empresá, não, o M custou 2 milhões, mas ele pegou todo que existiu de gasto na empresa dele e juntou e falou que é do imóvel. Não, professor, não é isso não. Você imagina a confusão dessa conversa do contabilista com o empresário. Se o empresário não conseguir entender que que é custo e condição, que que é despesa, o que entra, o que não entra, vai ser sempre uma luta do contabilista com ele, né, nessas questões. E como nós sabemos, Angelita, muitas vezes o empresário ele quer que a gente faça algo no na forma dele. Não, eu quero fazer isso, não posso fazer. Isso é irregular, >> não posso julgar isso aqui dentro. Então, a conduta do profissional contábil em explicar isso, em orientar nessas questões, eh, em dizer este é o correto é imprescindível, né, para que isso possa se tornar algo, né, mais eh transparente possível e evitar transtornos profissional contábil.

>> Agradeço imensamente pelos seus esclarecimentos. com os seus valiosos conhecimentos. Nós encerramos hoje a transmissão. Então, curta o vídeo, compartilhe e se inscreva no canal. Nós vamos juntos. O nosso foco é fomentar as trocas de conhecimento para a construção de uma profissão mais fortalecida e capacitada para os desafios. Conselho Regional de Contabilidade do Paraná. Siga esse conselho. [música] [música] [música] [música] >> [música] [música]