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はい皆さんこんにちは、なびです。今回の動画は「不動産投資で目指せ最短ファイアー」ということでやっていきます。不動産投資は、株式投資と違い、自分の努力次第で数年でファイアー達成ができます。ナスビも不動産投資を開始してからわずか6年くらいでファイアーができました。ただ、知識がない状態では挑めませんから、まずは勉強が大事です。ですし、始めやすい自宅の購入からやってみることをお勧めします。
ナスビのプロフィールです。投資歴は17年で、現在の投資額は2.5億円ほどです。また、投資仲間が集まるコミュニティもやっています。みんなで投資について意見交換したりしています。また、不動産投資、株式投資の動画を月刊8本くらいアップしておりますので、本気で自己投資もできます。また、オフ会も定期的に開催していますから、是非ご参加をお待ちしております。このコミュニティの申し込みは概要欄にリンクを貼っておきます。
うん、不動産投資は資産拡大が早いのか。よし、不動産屋に行っていい物件がないか相談しに行こうかな。すいません、不動産投資初めてなんですけど、なんかいい物件ないですか？
[音楽]
お、かがネギしってきたぞ。だいぶ相場より高くて売れなさそうな物件があるから、それをこいつにうまくいって売り付けてやろう。
「いや、お客さん、あなたは幸運ですよ。ちょうどさっきインターネットに乗せようと思った物件があるんですが、どうです？5000万円で利回り5％ですが、人気なので売る時は6000万円くらいで売れると思いますよ。リッチもかなりよく、人気エリアでネットに出したらすぐ売れるから、今買わないと他の人に取られちゃいますよ。」
「え、今ちょっと考えさせて…」
「いい物件は早く取られちゃいますよ。ここだけの話、売さんから値引きしてもいいと言われていますし、5年に1回出るか出ないかの超有料物件だから、弊社としては値引きなしで売ろうと思っているんですよね。でも、お客さん投資が初めてっていうから応援したくて値引きしてあげますよ。」
「そ、なんだ。じゃあ買います。」
ぐちょろちょろ…な。本当は相場より1000万円も高いのに、バカだな、こいつ。じゃあ、この申し込みにサインをしてください。
[音楽]
とまあこんな感じで、不動産投資は知識がないと相場より高いのを売り付けられます。株式投資も知識がないと銀行で相談すると、手数料が高いゴミファンドを進められます。投資の知識を高めて、資産を守って増やしていきましょう。
不動産投資には2種類の儲け方があります。不動産投資の儲けで代表的なのは賃収入です。例えば、1億円の物件が利回り7％だとすると、家賃収入は年間700万円になります。経費や固定資産税などを引いて残ったものが利益になります。仮に年間120万円が経費だとしたら、手残りは年間580万円となり、実際の利回りは5.8％にまで低下してしまいます。ちなみに、購入値の手数料は1億円の中に入れて計算しています。実際の物件価格プラス諸費用が1億円です。また、実際は空室期間や修繕などもあったりしますから、実際の利回りはもう少し低下します。それを加して年間630万円にまで家賃収入が減るとすると、実際の手残りは年間510万円、利回りにすると5.1％にまで低下してしまいます。ですが、不動産投資の場合は他人資金を活用でき、利回りを飛躍的に上げられます。それは後ほど解説いたします。
そして、もう1つはキャピタルゲインです。つまり、値上がり益です。人気エリアであれば、キャピタルゲインを狙うこともできます。仮に先ほどの物件が1億円から1.2億円になれば、利回りは大きく向上します。ただ、基本的に建物は劣化しますから、不動産価格は下落圧力があります。他人資金を使うことで、利回りは飛躍的に向上するのです。
「不動産投資って実際には5％くらいなんだって」と思うかもしれません。実際、なびも最初はそう思っていました。だから、利回りを上げるべく、小規模投資に移行しました。小規模投資であれば、利回りを大きく上昇できます。でも、あの表面利回りって現金で買った場合なんですよね。不動産投資の魅力って、不動産投資ローンが使えることにあるんです。
先ほどは経費と税金を引いた利回りは5.8％、空室率と修繕を加えて計算した利回りは5.1％でした。ですが、ここで不動産投資ローンを使うと、どのくらいの利回りが出るでしょうか。例えば、自己資金500万円、借入れ金9500万円、返済期間30年、金利1％だとすると、返済は年間443万円くらいです。これで計算すると、手元には年間137万円残りますから、自己資金500万円に対する利回りは27.4％にまで上昇します。空室率や修繕を加えても年間67万円残りますから、自己資金500万円に対する利回りは13.4％にまで上昇します。なので、うまく空室率を抑えれば、キャッシュフローだけで利回り20％は狙えます。これに加えてキャピタルゲインがありますから、利回りはもっと向上します。土地は立地によりますが、基本的に横ばいですが、建物は劣化していきますから、時間の経過と共に不動産価格は低下していきます。ただ、建築費の上昇などで中古市場も価格は安定することもあります。そして、返済は不動産価格以上に減っていきますから、時間の経過と共に純資産がどんどん増えていきます。仮に15年後に手放したとしても、残債を返すと手残りがあります。もし売却時に1億円から9000万円に値下がりしたとしても、15年後の残債は5743万円ですから、売却して返済しても手残りはなんと3257万円にもなります。500万円投資して15年間20％前後の家賃収入を得た上に、資産は500万円から3257万円になったということです。もしこれを3倍の規模で行えば、10年から15年で資産は1億円に行ってしまいます。しかもこれは、一般的に売り出されている不動産の利回り7％で計算していますから、有料物件に出会うことができたり、融資条件がいいとその資産拡大はもっと早くなるでしょう。
ちなみにこちらは、ナスビが実際に買って来た物件です。全体的に利回りが高いから、かなり地方なんじゃないのと思われがちですが、全国でも九州市の人口増加エリアである福岡県大野城市、その隣の春日市がメインエリアです。でもしっかりと探せばお宝は転がっているものです。ナスビは小規模物件を現金で買ってしまいましたが、これを融資で買ってたらと思うとちょっと後悔しています。もしこれらを融資を受けて15年間運用していたら、自己資金に対する平均利回りは30％近く行っていたかもしれません。ただ、現金購入も悪くありません。不動産価格は株価が暴落しても安定していますから、超低金利で買えるリスクもない資産を持っている感覚です。加えて返済もなければ、ほとんど経費もなく手残りも多いですから、ファイアーとの相性は非常に優れています。配当金や債権で利回り5％以上出すことが難しいことを考えると、不動産で安定収益もいいですよね。安定したキャッシュフローがあれば、株価や不動産価格を気にすることなく、枕を高くして睡眠ができます。株価が急落すると不安で夜しか眠れませんからね。
しかし、冒頭で不動産屋に騙されたように、相場より高い物件をつかまされた場合、実際の不動産価格よりも負債が多くなってしまい、数年間は運営が厳しい状況になってしまいます。株式投資であれば自己資金以上の損はしませんが、不動産投資で借入れをする場合は自己資金以上の損をする可能性があります。なので、株式投資以上に勉強が大切になってきます。これは無期に不確定要素がありますから、知識がない状態で無理に不動産投資をやる必要はありません。
中古住宅ローンは世界最強。しかし、中古であれば話は変わってきます。アパートやマンションなどは投資家にしか売れませんが、中古であれば一般人にも売ることができます。さらに、路線価や固定資産税価格が取得しやすく、その物件の価値が分かるからです。売りに出されている物件が割り安か割高かが分かってしまうんです。しかも、中古小規模物件であれば、それ以上値下がりしにくい築年数があります。大体築25年から30年くらいになると、建物価格の下落が止まります。止まるというよりは、建物価格があまりないので、それ以上下がりようがないのです。なので、築30年前後で買って、築45年前後で売れば、値下がりがあまりなく、うまくいけば買った時と同じ値段で売れます。これを融資を使って買い、家賃収入をもらえば、先ほど解説した純資産が大きくなります。小規模物件の方が価値が分かりやすく、少し勉強すれば相場感も分かりますし、取り崩しも容易ですし、土地として売ることもできますし、最小限のリスクで大きなリターンを狙えます。利回り10％の小規模物件に融資を組めば、自己資金に対する利回りは大きく上昇します。
さらに大きなリターンを狙えるのが、中古に自分が住むことです。15年間人に貸そうとすると空室期間がわずかでもありますが、自分が住めば空室率は0％です。しかも自分が住めば、世界最強のローンである住宅ローンを使うことができます。なぜ最強かと言うと、住宅ローンは金利が国が住宅の取得を後押しするために非常に低く設定されているからです。本来は新築と中古で差別化するべきですが、新築と同じ金利で対応してくれていますからありがたい制度です。そして、金利よりもすごいのが、築年数30年や40年の物件にも35年間ローンが使えることです。前の所有者が新築時から35年ローンを組んだ場合でも、築35年で買う人にも35年も貸してくれます。つまり、この物件自体に何と70年もローンが組まれています。金融機関によっては50年ローンもありますから、すごすぎます。
不動産投資ローンで築35年の中古に融資を組もうと思うと、融資先を探すのも大変ですし、受けられたとしても10年から15年くらいがマックスです。それが自分で住むことで、金融機関に見つかりますし、35年も借りられますから、キャッシュフローが大幅に良くなります。これはどういうことかと言うと、賃貸であれば大家に支払って終わりですけど、購入した場合、返済していけば返済していくほど純資産は増えていきます。つまり、銀行に返済こそしますが、その元本分は自分の資産が増えているということなんです。しかもその金利も住宅ローン控除で10年間は金利がほぼかかりません。この3つと中古小規模物件の相性は最強すぎて、新人でも安心だと感じています。これだけでも優れているのに、さらにフルローンで貸してくれるなんてもう神です。
なぜ1番、2番、4番が実現できるかと言うと、それは本人が働いて年収を稼いでいるからです。本来家賃を払って生活を成り立たせていますが、お金の流れが大家から金融機関へと変わっただけですから、それらを計算して融資上限を決めています。だから、融資上限は年収の7から8倍までにしておけば金融機関もリスクが低いんです。こっちとしても、お金の流れが大家に行っていたのが金融機関に行くだけですから、支払い額は変わりません。むしろ中古であれば価格も安く、返済期間も長いおかげで支払い額が減りますから、この差額分を別の投資に回せば、より一層資産拡大に向いています。しかも元本はどんどん純資産が増えているということです。だから、圧倒的に賃貸よりも資産拡大に向いています。ただ、新築物件を買ってしまうと、返済金額も増えてしまいますし、不都合が逆転してしまい、マイナスのキャッシュフローになり、資産減少になるだけでなく、負債よりも不動産価格が下落するという純資産がマイナスの状態になってしまうため、新築物件は資産拡大には向いていません。
なので、家賃よりも返済が低い、なおかつ不動産価格が落ちないことが大事です。そして、もし自分が亡くなった場合、住宅ローンは0になりますから、残された家族への生命保険代わりになります。返済のない住宅が手に入りますから、本来払う家賃分が浮きますし、いざとなったら売却して現金化することもできます。このように中古住宅ローンは世界最強の投資術と言えます。なので、まずは人に貸すよりも先に自分が住む物件を見つける方がリスクも限りなく低く運用ができます。運用と言っても、中古住宅ローンを組んでただ住むだけですから、ハードルはかなり低いです。仮に割高な物件を掴んでしまったとしても、比較的すぐに負債の方が少なくなり、将来的には純資産も増えますし、毎月のキャッシュフローが家賃よりも低ければ、その分でカバーができます。仮に値下がりするエリアで買ってしまったとしても、負債よりも不動産価格の方が下落するスピードが遅いので、純資産はプラスになりますし、物件価格が安いので返済が少ないなら、この差額分を違う投資に回すことで、他で資産を増加させることもできます。なので、リモートで仕事ができる人は、少し物件価格の安いエリアに引っ越しをして元本をねん出するのもありです。
不動産投資の魅力をもっとお伝えしたいのですが、動画はここで終了させていただきます。最初にも言いましたが、不動産は勉強して努力すれば成功しやすいです。なぜなら、勉強していない人が多いから、勉強すればうまくいきやすいんです。世の中、勉強して行動できる人が数％しかいないことを考えると、この動画を最後までご覧いただいている皆様なら、成功しないはずがありません。一緒に勝ち組の人生を歩みましょう。
このチャンネルは視聴者様に寄り添ったチャンネルです。もしこんな内容を動画にして欲しいとか、質問を動画で取り上げて欲しいとかがあれば、是非コメントまでお願いいたします。これからもいい動画を作成頑張っていきますので、忘れずにグッドボタンを押してください。では、今回の動画は以上になります。