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租房还是买房的成本问题一直被大家提起，但究竟哪个是更好的财务决定呢？
租房的话，总成本就是你付给房东的钱，这笔钱你再也看不到了。举个例子，如果你的月租是 2000 美元，乘以 12 个月，一年就是 24000 美元，这笔钱你再也看不到了。
然而，拥有房屋的总成本包括了抵押贷款的还款，其中包含利息和本金，以及每年的维护等杂项费用。
为了进行苹果对苹果的比较，我们需要弄清楚在这两种情况下，我们有多少钱是再也拿不回来的。
这个最初的观点和独特的角度是由加拿大投资组合经理 Ben Felix 在 YouTube 上首次提出的。他的视频标题是“租房还是买房：5% 法则”，也是这个视频的灵感来源，我会在下面链接他的视频，所以功劳完全归于他。
但是，自从他发布视频以来已经过去了 4 年，如今抵押贷款利率要高得多，目前在 6.5% 到 7.5% 之间。因此，我觉得这个话题需要根据我们所处的时代进行更新。
我们主要想解决的问题是房屋所有权的成本，并且需要将其计算到每月的基础上，这样我们就可以将其与租金成本进行比较，并确定哪个是更适合我们的选择。
理论上，如果我们的每月房屋所有权成本低于租用可比房屋的成本，那么我们可能应该买而不是租，反之亦然。
Ben 说，房屋所有权有三个组成部分，用于计算这个每月的总成本，包括房产税、维护成本以及抵押贷款还款。
抵押贷款还款将分为两个不同的组成部分，我们今天将对此进行详细讨论。然而，所有这些成本都与房屋所有权相关，而租房者不会面临这些成本。
首先，我们需要谈谈房产税。房产税适用于你拥有的任何房产，基本上它的意思是，拥有该房产意味着你每年必须向你居住的政府或州缴纳该房产价值的特定百分比的税款。
在美国，所有住宅房地产的平均房产税率为 1.11%。所以我们将在今天的例子中使用这个数字，我们还将使用 500,000 美元的房屋作为例子。
如果你住在加拿大、澳大利亚或欧洲的某个地方，我今天会有一个特殊的工具链接给你，你可以在其中输入你自己的数字。然而，为了今天的视频，我们就用我们的例子。
所以，对于像这样的房子，你每年要支付 5500 美元的房产税，也就是 1.11%，这些是你永远也拿不回来的成本。
下一个成本是房屋的维护成本。专家建议你每年将房产价值的 1% 到 2% 留作维护费用。如果你的房子很旧，你觉得它总是需要修理，那么这个比例可能会更高一些。
为了简化起见，我们在今天的计算中使用 1%。所以，对于一栋 500,000 美元的房屋，一年的维护成本将是其 1%，也就是每年 5000 美元。
好了，到目前为止，我们已经计算出了房产税和维护成本，这些是我们拥有房屋后永远拿不回来的成本，每年大约占房产价值的 2% 到 2.11%。
好了，接下来我们需要计算抵押贷款还款的成本。Ben 实际上称之为“资本成本”，它实际上只是意味着我们的钱通过投入这所房子实际花费了我们多少。
假设首付 20%，这意味着你将为房屋剩余 80% 的价值融资或贷款。再次使用简单的数字，如果我们的房屋价值是 500,000 美元，这意味着我们将支付 100,000 美元（20%）的首付款，然后融资剩余的 400,000 美元，很可能是在 30 年内，这是最常见的抵押贷款类型。
这里有两个动态部分：首先是首付款的成本，以及贷款的成本，也就是债务成本。
人们常说的一件事是，你的钱存在机会成本。基本上，当你支付 100,000 美元作为首付款时，这意味着你没有将这 100,000 美元投入股市来帮助你赚更多的钱。这实际上是一个相当合理的担忧，我们首先需要弄清楚你的首付款的机会成本。这是资本成本计算的第一个部分。
根据数据显示，在过去的 30 年里，标准普尔 500 指数年均回报率为 7.19%，经通胀调整后。在美国，住宅房地产或房屋中位价在过去 30 年里，经通胀调整后实际增值了 1.97%。
我特意在这个情况下使用了房屋中位价，因为如果我包含了商业或租赁物业，房地产回报率会高得多。而且由于大多数人是租房然后与住宅房地产进行比较，所以为了简化起见，我们应该使用住宅房地产的房屋中位价。
如果股票平均每年回报率约为 7%，而房地产平均每年回报率约为 2%，这意味着两者之间的差额约为 5%。所以股票每年比房地产高出 5%。
因此，如果你支付了 100,000 美元作为首付款，这 100,000 美元本可以投资于股市，每年多赚 5%。这就是如果你没有将这笔钱投资于这所房子，你本可以赚到的钱。
我们很快就会在这里输入一些实际数字，但首先我想说明一下这个概念。这是资本成本或抵押贷款还款成本的第一部分。
如果你不在美国，你可以直接谷歌查询全球房地产回报率，或者你所在国家/地区的房地产回报率，并将其与标准普尔 500 指数或你拥有的任何股票市场指数进行比较。
我发现的是，股票往往比房地产回报率高，具体取决于你的国家，大约高出 3% 到 5%。
资本成本计算的第二部分是利息支付的成本，或者称为债务成本。为了今天的简单计算，我们将假设每年为 28,000 美元。我们将使用直接方法：贷款余额乘以年利率。这将为我们提供一个非常保守的缓冲，用于计算我们可以负担得起什么类型的房屋，以及我们拿不回来的成本是多少。
好了，如果你还在跟着我的思路，那么资本成本就是首付款的机会成本，我们计算出是 100,000 美元的 5%，即 5000 美元，加上每年 28,000 美元的利息支付。总共是每年 33,000 美元的成本，我们拿不回来。
以百分比表示，我们将 33,000 美元除以房屋价值，等于 6.6%。
好了，现在我们有了所有这些数字，让我们把我们已经讨论过的所有内容加起来：房产税、维护成本和资本成本，我们将得出一个非常简单的规则。
希望公式会显示在屏幕上，如果没有，你可以责怪我的编辑 Ricky，你可以在评论中告诉他，不过开玩笑的，他可能会看到。
因此，房产税 1.11% 加上 1% 的维护成本，再加上 6.6% 的资本成本，总计为 8.71%。
我们可以使用这个 8.71% 作为快速、粗略、简单的指南，来计算房屋所有权的月度成本。这里的规则是取房屋价格乘以 8.71%，然后除以 12。这就是你房屋所有权的月度总成本。
所以，如果你所在地区有一套 400,000 美元的房屋，我们将取 400,000 美元这个数字，乘以 8.71%，这实际上就是该房屋的年所有权成本，即 34,320 美元。
然后除以 12，你得到 2903 美元。这就是房屋所有权每月花费你的金额。
所以，如果租用你所在地区一套价值 400,000 美元的同类房屋每月花费不到 2903 美元，那么这会极大地倾向于租房。
另外，我还制作了一个方便的 Google Sheets 计算器，你可以免费下载。这样，如果你想进去玩弄所有数字，你就可以做到。链接将在下面提供。
你可以进去编辑你正在看的房屋价格，你可以更改变量，如房产税、维护成本、你的首付款等。然后在计算器的最后，它会告诉你你的盈亏平衡月付款是多少。这样，如果抵押贷款利率发生变化，或者你住在不同的国家，你就可以使用这个计算器来大致了解租房与买房的情况。
这个规则非常简单，很多人会喜欢它，但很多人也会对此表示不满。它确实能帮助你评估你每月的盈亏平衡点，但它也有很多缺陷，而且有一些重要的考虑因素是我们应该谈论的，这些因素不涉及买房的数学计算。
我看到的第一个缺陷是，人类常常是非理性的，而且经常冲动。有时候我知道买一杯 7 美元的拿铁不是个好主意，但我还是会花钱，因为有资本的机会成本。这并不意味着如果你不支付首付款，租房者就会把他们可能拥有的 10 万美元完美地投资到市场并利用他们的机会成本。
基本上，投资需要大量的纪律，而且你还必须做得相当完美。谁能说那个租房者不会拿出首付款，然后就全部押在红色上，也许去玩 21 21 红色，我甚至不知道我在说什么，但你明白我的意思。人类是非理性的，并不总是完美的。所以有这一点，还有我将抵押贷款还款视为一种强制储蓄方式，因为你在支付抵押贷款还款的同时也在积累资产。这对许多不擅长储蓄的美国人来说将是一件好事。
关于建立资产这个话题，今天我们讨论的利息成本只是简单地将抵押贷款利率乘以你的贷款金额。实际上，抵押贷款并非如此。抵押贷款是按照所谓的“摊销表”进行的。这意味着在抵押贷款的开始阶段，你实际上支付的本金较少，而利息较多。但随着抵押贷款期限的 30 年过去，你实际上支付的利息越来越少，而本金越来越多。
所以基本上，在这一点上，我意识到你的股权成本和你的债务成本一直在变化，因为摊销表的差异。如果再考虑到还有 15 年期的抵押贷款，还有不同类型的浮动利率抵押贷款，那么我们有很多变量没有在今天的简单规则中考虑进去。
此外，在 30 年后，利息成本几乎消失了，那时几乎全是股权。这将大大改变我们今天讨论的规则。同样，这也是购买比租房的一个好处或优势，那就是在 30 年后，你实际上拥有一项有形资产，其价值可能会随着时间的推移而增值。
另一方面，租房者每个月都在支付这笔月供，这笔钱进了房东的口袋和银行账户，他们再也看不到这笔钱的成果了。
我经常看到的第三个缺陷是，这个规则总是假设条件完全相同。通货膨胀可能在一年内疯狂上涨（事实上确实如此），或者你的抵押贷款利率可能翻倍，或者你的股权机会成本可能大不相同。这绝对是需要考虑的事情，也是我构建计算器的原因，以便它可以不断修改。
最后，我们甚至没有讨论抵扣抵押贷款利息的税收优惠。如果你在美国，你可以用抵押贷款利息抵扣你的收入。美国目前的标准扣除额是每年 13,000 美元到 14,000 美元，按个人计算。所以，如果你没有超过这个数额的抵押贷款利息可以抵扣，那么它就不是真的值得。
然而，如果你有超过 14,000 美元的抵押贷款利息可以抵扣，那么它实际上会降低你房屋所有权的月度总成本。你必须自己计算这些数字，因为抵押贷款利息和扣除额有太多变量，包括你的税级、你的抵押贷款金额以及你的利率。
拥有房屋还有一些不涉及数学计算的优点。
首先是可预测的固定付款，特别是对于固定利率抵押贷款，因为你的付款几乎不会有太大变化。你可以准确地为你的抵押贷款付款进行预算，而如果你是租房，你的房东可以在任何时候提高价格。
另一个优点是你拥有更多的控制权。基本上，如果你对你的房产进行修改或更新，你不必征求房东的同意。你还增加了安全性，因为房东不会因为他们将房产卖给其他业主而将你驱逐出去。
拥有抵押贷款的另一个好处是通货膨胀实际上对你有帮助。我知道这听起来有点违反直觉，但基本上它的意思是，随着时间的推移，你欠的美元价值更少。
我给你一个相当极端的例子，虽然它并不真正存在，但让我们暂时假设有一个 50 年期的固定抵押贷款，而你是在 50 年前买的房子。在你来找我之前，我知道没有 50 年期的抵押贷款，它不存在，40 年期抵押贷款也是一个神话。但为了这个例子，请容忍我。
所以，50 年前，你获得了一个 50 年期的固定利率抵押贷款，你的月供是 300 美元。当时，每月 300 美元相当于今天的每月 2000 美元。然而，由于你拥有这个固定抵押贷款付款，你仍然在整个贷款期限内每月支付 300 美元。而且，我不知道你们怎么样，但如今每月 300 美元似乎也不是很多。
这实际上会发生在普通的 30 年期抵押贷款上，只是规模较小。
最后，也是最大的一个优点是，你的房屋价值可能会出现大量的资本增值。看看我所在地区今年早些时候售出的一处房产的例子。它在 1995 年以 599,000 美元的价格售出，最近在 1 月份以 332 万美元的价格售出。这显然跑赢了美国房屋中位价的增值，至少是三倍。
房屋所有权不仅仅是关于成本和投资。显然，有时拥有自己的家会带来纯粹的满足感。知道自己有一个可以退休并度过余生的家，尤其是在你现在有能力的时候，而不是等到以后，这也能带来内心的平静。
现在，我想指出租房也有一些优点，我想谈谈。
第一个是灵活性。你不会被束缚 30 年。所以，如果出于某种原因，你现在住在一个城市，明年甚至下个月想离开，如果你只是想提前解除租约，你可以做到。
下一个是，当你租房时，你不需要支付税款、维护费用或任何此类费用。你只需租下这个地方，也许你有一些租房保险，就这样。在这方面，生活要简单得多。
最后，你还可以通过租房获得一些很棒的便利设施。一些大楼，尤其是在大城市，会有门房，这对安全很有好处。他们会有健身房、游泳池，会有不同的烧烤和举办活动的地方等等。而你拥有房屋时是得不到这些的。
我今天给你们最大的收获是，你需要自己计算租房与买房的数字，尤其是在你试图为你自己的所在地弄清楚这一点时。
然而，有了计算器和今天的 8.71% 法则，我认为你应该具备足够的财务能力来自己解决这个问题。
鉴于目前美国抵押贷款利率如此之高，租房似乎比拥有房屋更具吸引力，尤其是在短期内。然而，如果你计划在一个地方停留 5 到 8 年以上，并且你实际上是在买房，我认为这实际上具有最大的投资上涨潜力。
好了，希望你觉得这个视频有帮助。如果觉得有帮助，请务必订阅本频道，并查看我的下一个视频，我将把它放在这里或这里。在评论中告诉我你们对租房与买房的看法，下次视频再见。和平！
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