New Lending Rules + Record Investor FRENZY: Why Aussie Property Could Soar — Or Turn

مرحباً يا رفاق، أتمنى أن تكونوا بخير. تغييرات كبيرة في الإقراض قادمة في أستراليا في عام 2026. إنه أمر جنوني بعض الشيء أنه في الوقت الحالي، حسناً، مؤخراً في الربع الأخير، يتم شراء أكثر من 40٪ من جميع العقارات في أستراليا من قبل المستثمرين. أكثر من 40٪ من جميع العقارات. في هذه الحلقة، سأتحدث عن كيف سيكون لذلك عواقب وخيمة على الإقراض. كما تعلمون، كيف ستقوم البنوك الكبرى بالتشديد. وإذا كنت مستثمراً أو حتى إذا لم تكن كذلك، فسيكون لهذا تأثير عليك لأن هذا سيؤثر على سوق الإسكان بشكل عام. ولذلك سنتحدث عن تغييرات الإقراض هذه، وكيف تتغير البنوك الأربعة الكبرى، وماذا يعني ذلك للبنوك من الدرجة الثانية، وماذا يعني ذلك لهذه الاستراتيجية التي تسمى عادةً استراتيجية القدرة على الاقتراض غير المحدودة. ونتحدث أيضاً عما إذا كانت نسبة الإقراض الاستثماري هذه ستنخفض أم لا. وما إذا كان ذلك قد يعني مخاطر كبيرة للقطاع المصرفي وسوق رأس المال في سوق الإسكان الأسترالي أيضاً. لذا، هناك الكثير لتغطيته حقاً. سأبدأ فقط بإعادة التأكيد على أن 41٪ أو أكثر من جميع معاملات الإسكان تم شراؤها مؤخراً من قبل المستثمرين. آخر مرة كانت مرتفعة بهذا الشكل كانت في عام 2020 لعام 2014 2014 2015 وفي ذلك الوقت جاءت APPA وقالت حسناً، هذا لا يمكن أن يكون صحيحاً، كما تعلمون، لن يكون لدينا مقترض، كما تعلمون، سنفرض سياسة جديدة على البنوك تقول إن 10٪ فقط من نموكم من حيث القروض العقارية الجديدة التي تصدرونها يمكن أن تذهب للمستثمرين. حسناً. لذا من خلال تحديد سقف عند 10٪، هذا يعني بعبارة أخرى أن هذا العدد الإجمالي للقروض سيقل، أليس كذلك، التي تصدر للمستثمرين لأنه عندما يكون هناك الكثير من المضاربات التي تتصاعد في السوق، فهذا ليس شيئاً جيداً لأسعار المنازل. لقد خرجت الحكومة بالفعل وقالت إننا نريد ارتفاع أسعار المنازل. قال وزير الإسكان لا أريد أن تنخفض أسعار المنازل ولكن أريدها أن ترتفع بشكل مستدام وليس بمستويات طفرة. في الوقت الحالي، ينمو سوق الإسكان الأسترالي بأكثر من ضعف الأرقام، 10٪ زائد على أساس سنوي. وفي الواقع، العقارات الرخيصة التي تقل قيمتها عن مليون دولار تنمو بحوالي 12.5٪. لذا هذا جنوني بعض الشيء. ولهذا السبب تم النظر في هذه السياسة. ما أريد قوله أيضاً هو أنه تم إجراء تحليل جديد، بحث جديد. من قام به؟ دعني أتحقق من هذا الهاتف الآخر. تم إجراؤه بواسطة KPMG وهم يقولون الآن أنه قبل حوالي 5 سنوات، قبل 5 سنوات، كان بإمكان الأسرة المتوسطة شراء 30٪ من المنازل المعروضة للبيع في أستراليا. لقد انخفض هذا الرقم الآن إلى 12٪ فقط. يمكن للأسرة المتوسطة فقط شراء 12٪ من المنازل في أستراليا. هذا ليس جيداً، كما تعلمون. لنكن صادقين، هذا ليس جيداً. هذا لا يبشر بالخير للشباب. هذه ليست أخباراً. أنا لا أقول شيئاً لا تعرفونه، لكنني أقدم بعض الإحصائيات حول ذلك. إحصائية مثيرة للاهتمام حقاً. هذا الرقم من القدرة على تحمل التكاليف هو 15٪ في كوينزلاند. في فيكتوريا، هو 10٪ فقط. وفي سيدني، هو 5٪ فقط. هو 5٪ فقط. لذا سيدني غير قابلة للتحمل بشكل لا يصدق. أنتم تعرفون هذا بالفعل، أليس كذلك؟ ولكن حتى أماكن مثل كوينزلاند وبريسبان أصبحت غير قابلة للتحمل. لذا هذا يخبرني أن التغيير مطلوب، ولكنه يخبرني أيضاً أن القدرة على تحمل التكاليف تعني أن شخصاً ما يمكنه تحملها. الآن إذا كان شخص ما يستطيع تحملها، تقنياً لا يزال العقار ميسور التكلفة، أليس كذلك؟ قد لا يكون ميسور التكلفة للشخص العادي، ولكنه لا يزال ميسور التكلفة. وطالما أن هناك طلباً ورغبة وقدرة على تنفيذ هذا الطلب، ستستمر أسعار المنازل في الارتفاع. وهذا يخبرني فقط أن هناك ما يكفي من الأشخاص في أستراليا، ما يكفي من الأشخاص فوق المتوسط الذين يشترون هذه العقارات لأنها لا تزال تُباع وأسعار المنازل ترتفع. لو لم تكن ميسورة التكلفة للجميع، لما تم بيعها. لن يتم بيع العقارات. لن ترتفع أسعار المنازل. لذا هذا شيء واحد يخبرني به. الشيء الآخر الذي يخبرني به هو أن هناك وقتاً للتغيير. لذا بالفعل جاءت APPA العام الماضي وقالت من فبراير من هذا العام سيقومون بوضع سقف لنسبة الدين إلى الدخل DTI عند ستة لـ 20٪ حتى 20٪ من القروض لـ، كما تعلمون، البنوك. لذا هم يحاولون خفض مقدار الرافعة المالية في النظام. لا يوجد الكثير من الرافعة المالية في النظام. لقد قمت بحلقة كاملة وأقول، حسناً، هذا الرقم حالياً هو 10٪ فقط. من حيث مقدار القروض التي تمنحها البنوك للأشخاص الذين لديهم DTI أكثر من 6x أو نسبة ستة، كما تعلمون، لذا فقد وضعوا سقفاً عند 20، ولكنه 10 فقط حالياً. لذا الرافعة المالية ليست ضخمة في النظام. لذا ستفعل APA شيئاً آخر. وهنا الأمر. هذا ما يقولونه هنا. إليكم، دعوني أقرأه. أريد فقط أن أكون دقيقاً للغاية. لذا دعنا نذهب بنكاً بنكاً. ANZ للإقراض في الصناديق الاستئمانية. للإقراض في الصناديق الاستئمانية. لقد قالوا إنهم يضعون حداً أقصى لنسبة الرافعة المالية LTV عند 70٪ للإقراض في الصناديق الاستئمانية وهو فقط للعملاء الحاليين. حسناً. بالنسبة لـ CBA، قالوا إنه فقط للعملاء الحاليين. بالنسبة لـ Westpack، Westpack St. George، قالوا إنه فقط للعملاء الذين يعملون لحسابهم الخاص من خلال قناة الخدمات المصرفية للأعمال الخاصة بهم. وبالنسبة لـ Macquarie، لقد أوقفوا الأمر تماماً. حدث ذلك العام الماضي. لذا، قد تتساءل، حسناً، ماذا عن NAB؟ هذا أيضاً بنك، أليس كذلك؟ استراتيجية القدرة على الاقتراض غير المحدودة هذه سمحت للأشخاص بشراء عقارات في صندوق استئماني وطالما أنهم يغطون نفقاتهم، يغطون نفقاتهم يعني أن الإيجار غطى جميع المصاريف، الصيانة، سعر الفائدة، ضرائب المجلس، إلخ، إلخ. غطى كل ذلك. كانت البنوك تقول، حسناً، طالما أن محاسبك موافق على ذلك، نحصل على خطاب منه. كما تعلمون، لن نأخذ ذلك في الاعتبار إذا فتحت صندوقاً استئمانياً آخر واشتريت عقاراً آخر وفي هذا الصندوق الاستئماني الجديد، سنتجاهل ببساطة الدين على الصندوق الاستئماني السابق لأنه يغطي نفقاته بنفسه. إنه مكتفٍ ذاتياً. إنه يعتمد على نفسه. لذا، طالما أنك بنيت أو فتحت صندوقاً استئمانياً جديداً في كل مرة، يمكنك، أعني أقول غير محدود، إنه ليس غير محدود تقنياً، ولكن يمكنك، بينما كان الشخص العادي سيقتصر على، لنقل ثلاثة، أربعة، خمسة عقارات بقيمة نصف مليون دولار لكل منها، كان الناس يشترون حوالي 10، 15، 20 عقاراً. لذا هذه البنوك الأربعة التي ذكرتها بالفعل، خرجت وقالت لا، هناك الكثير من المخاطر في النظام. في الواقع، ربما لم يقولوا ذلك. إنه لأن APPA يطلب منهم قول ذلك. APPA يؤثر على سياستهم. لذا هذا الإقراض الاستثماري، والذي هو كما قلت من قبل، أكثر من 41٪ من جميع المنازل التي اشتراها المستثمرون. هذا ينخفض لأن استراتيجية الصناديق الاستئمانية هذه، الإقراض غير المحدود "بين علامتي اقتباس" يتم تنفيذها من قبل المستثمرين. أعني، إنها ليست استراتيجية جديدة. كان الناس يقومون بها منذ 20، 30، 40 عاماً، ولكن أعتقد أن الكثير من الناس كانوا يروجون لها. لقد تحدثت عنها أيضاً. قناتي على YouTube، بدأت أتحدث عنها منذ حوالي أربع سنوات. وإذا عدت إلى الفيديو الأصلي، قلت إن أحد أكبر المخاطر في تلك السياسة هو أن السياسة يمكن أن تتغير في أي وقت. لذا إذا كان هذا هو ركيزتك الأساسية للاستثمار في العقارات، فقد تكون تبني قلعة على الرمال. بالطبع، الكثير من عملائي، العديد من العملاء، مئات العملاء تبنوا هذه الاستراتيجية بعناية وبطريقة مدروسة ويجدون طرقاً للتكيف. لذا، قبل أن أنهي هذه الحلقة، سأخبرك بكيفية التكيف ومواصلة الاستراتيجية المحتملة أيضاً. ولكن الشيء الذي لم أتحدث عنه هو NAB. حسناً، NAB. ما هي سياستهم؟ إنهم البنك الكبير الرابع، البنك الكبير الخامس المقرض، أليس كذلك؟ لذا، لم يعودوا يقبلون خطاباً من المحاسب يقول إن هذا الصندوق الاستئماني مكتفٍ ذاتياً. عليك فعلاً إثبات ذلك، أليس كذلك؟ عليك فعلاً إثبات أن العقار يغطي نفقاته بنفسه في هذا الصندوق الاستئماني. ولكن ضع في اعتبارك أيضاً، قد تتغير سياستهم أيضاً أو قد تتغير نسبة الدين إلى الدخل المطلوبة لمنحك قرضاً أو منحك قرضاً عقارياً في صندوق استئماني. لذا يصبح مكلفاً للغاية بالنسبة لك. لذا قد تفكر، حسناً، دعنا نلخص قبل أن أصل إلى ذروة هذه الحلقة. قد تفكر، حسناً، نحن بالتأكيد بحاجة إلى خفض عدد المستثمرين، حسناً، لسوق عقارات مستدام. هذا مؤكد. العقارات ليست ميسورة التكلفة على الإطلاق للمشتري الأول العادي. في الواقع، يمكنهم فقط تحمل 12٪ من العقارات الآن. لذا بالتأكيد يجب أن تتوقف الأسعار عن الارتفاع أو لا تستمر في الارتفاع. حسناً. هذا واضح. حسناً. لذا في البداية، سياسة APPA المتمثلة في وضع سقف عند 20٪ من قروض DTI التي تزيد عن 6x لم يكن لها تأثير كبير أو لن يكون لها تأثير كبير في السوق. حسناً، أفهم ذلك. حسناً. هذه البنوك الخمسة الكبرى غيرت سياستها، لذا لم تعد استراتيجية الإقراض غير المحدودة هذه مناسبة لمعظم الناس. NAB لا يزال، كما تعلمون، ممكناً، ولكن حسناً، أفهم ذلك. ولكن هنا الذروة أو هنا الخلاصة. يمكن للأشخاص لا يزالون تبني استراتيجية القدرة على الاقتراض غير المحدودة. المستثمرون، إذا أرادوا، لا يزال بإمكانهم الشراء في صندوق استئماني حتى هنا الآن في عام 2026. عليهم فقط الذهاب إلى مقرضين من الدرجة الثانية. كما تعلمون، هناك العديد من المقرضين من الدرجة الثانية. في الواقع، الكثير من هؤلاء المقرضين من الدرجة الثانية، نعم، يتقاضون سعر فائدة أعلى قليلاً على هذا القرض مقارنة بـ CBA أو ما كانت عليه Macquarie Bank، ولكن في الواقع الكثير منهم أرخص من NAB حالياً. حالياً، يتم ضرب NAB بشدة لأنهم البنك الكبير الوحيد المتبقي من بين الخمسة الكبار الذي لا يزال يتابع بنشاط الإقراض في صندوق استئماني وفقاً لاستراتيجية الحفاظ على القدرة على الاقتراض كما أوضحت للتو. يتم ضربهم بشدة. ولذا فهم يقولون، أوه، لدينا احتكار بين الخمسة الكبار، لذا دعنا نرفع أسعار الفائدة لدينا. دعنا نحمي كتاب الائتمان لدينا. دعنا نحمي ملف المخاطر لدينا. ولذا أصبح الأمر مكلفاً للغاية بالنسبة لك. لذا، فإن العديد من هؤلاء المقرضين من الدرجة الثانية أرخص حالياً من NAB ولا يخضعون لـ APPA، هيئة الرقابة التنظيمية الأسترالية. ولذلك، فإنهم لا يضطرون إلى إيقاف أو إلغاء هذه السياسة على الإطلاق. إنهم لا يخضعون لـ APPA. إذا أوقفوا هذه السياسة، فسيكون ذلك بمبادرة منهم. لا يمكن إجبارهم على ذلك من قبل APPA لأن APPA تحكم فقط ADIs أو المؤسسات التي تقبل الودائع. كما تعلمون، تذهب إلى Resi أو تذهب إلى Pepper Money أو تذهب إلى First Mac أو كما تعلمون، هناك قائمة طويلة أو مجموعة كبيرة من المقرضين من الدرجة الثانية والثالثة ولا يقبلون الودائع. مثل إذا ذهبت وقلت، مرحباً، اسمي PK. أريد إيداع 100 ألف دولار، هل يمكنني فتح حساب توفير، حساب جاري؟ قالوا لا، لا يمكننا ذلك. نحن لسنا مرخصين للقيام بذلك في أستراليا. لأنهم لا يملكون هذا الترخيص، فإنهم لا يخضعون لـ APPA. وما يعنيه ذلك هو أن APPA لا يمكنها أن تطلب منهم التوقف عن الإقراض لك في صندوق استئماني. وما يعنيه ذلك بدوره هو أن هذه الموجة من المستثمرين يمكن، لا أعرف ما إذا كانوا سيفعلون ذلك أم لا، ولكن يمكنهم تحويل تركيزهم من هذه البنوك الكبيرة الأربعة أو البنوك الكبيرة الخمسة بما في ذلك Macquarie والذهاب إلى هؤلاء المقرضين من الدرجة الثانية والثالثة. نعم، أسعار الفائدة أعلى قليلاً، لا تزال أرخص من NAB في كثير من الحالات، ومواصلة محافظهم الاستثمارية. كما أعرف بعض عملائي يفعلون ذلك. بالطبع، السؤال دائماً هو، إذا كنت أدفع فائدة بنسبة 6٪ مع CBA وكان علي أن أدفع حوالي 7٪ ربما 7.5٪ فائدة مع أحد المقرضين من الدرجة الثانية والثالثة، فأنا مهتم بأسعار الفائدة. لا أريد الحصول على قرض جديد. لماذا يجب أن أحصل على عقار استثماري آخر؟ الأشخاص الأذكياء الذين متعلمون حقاً، الذين يعرفون كيف يتنبأون بدقة، لا أريد أن أقول أتنبأ، ولكن أتنبأ بدقة اتجاهياً بأي منطقة أو أي اتجاه تسير فيه أسعار العقارات في ضاحية معينة، منطقة معينة، يقولون لأنفسهم، حسناً، سيكلفني هذا العقار 3000 دولار إضافية للحفاظ عليه بسبب سعر الفائدة الإضافي الذي يفرضه علي First Mac أو أي كان. ولكن 3000 دولار، حسناً، 3000 دولار مؤلمة بعض الشيء. الشخص العادي، كما تعلمون، دخلي الأسري هو حوالي 100 إلى 200 ألف دولار. لذا 3000 دولار ليست شيئاً. ولكن هذا الشيء هو أن هذا العقار سيرتفع بمقدار 100 ألف دولار. إذا كنت تشتري في بنديجو الآن، إذا كنت تشتري في أجزاء من كوينزلاند الريفية، كوينزلاند الريفية، فيكتوريا الريفية، إذا كنت تشتري في أماكن مثل جيلونج الآن، حتى العقارات التي تقل قيمتها عن مليون دولار في بريسبان، منازل تاون هاوس أقل من مليون دولار في ملبورن، ليس في كل مكان، بعض الأماكن، أماكن مثل بنري، بلاكتون، في بيرث لا تزال تزدهر. كل هذه الأماكن، كما تعلمون، ألباني، كما تعلمون، منطقة غرب أستراليا، ربما حتى أديلايد، أجزاء غير مكلفة من أديلايد، إلخ. إذا اشتريت عقاراً هناك الآن، لقد فاتني تماماً هوبارت أيضاً. أعني، هوبارت عادت إلى مسارها الصاعد. إذا اشتريت عقاراً هناك الآن، كما تعلمون، ستكسب، بالطبع، لا أريد أن أتظاهر بأن لدي كرة بلورية، ولكنني أعرف أن البيانات تشير إلى أنك تكسب ما لا يقل عن 50 إلى 100 ألف دولار إن لم يكن أكثر هذا العام، 2026. لذا، ميزان الترجيح، أليس كذلك؟ على جانب واحد، حسناً، يجب أن أذهب إلى مقرض من الدرجة الثانية. كما تعلمون، سيتقاضون مني سعر فائدة إضافي، ولكنهم سيحصلون لي على قرض. بينما مع البنوك الكبيرة الأربعة، الخمسة الكبار، لم أعد أستطيع الحصول على قرض. وعلى الجانب الآخر من ميزان الترجيح، سأغادر هذا العام بزيادة في حقوق الملكية بقيمة 50 ألف دولار، 100 ألف دولار. الآن، أعرف أن الكثير من الناس سيعلقون على هذه الحلقة ويقولون، هذه نصيحة متهورة، إلخ. بالطبع، إنها متهورة إذا اتبعت هذا الفيديو أو الحلقة فقط وتجاهلت كل شيء آخر واشتريت معصوب العينين بناءً على ما قلته للتو. ولكن بالنسبة لأولئك منكم المستعدين للتعلم، كما تعلمون، أنا لا أتحدث عن أولئك منكم المستعدين لاستخدام وكيل مشتري. مثل الكثير من الناس سيتضررون في عام 2026 باستخدام وكيل مشتري لأنه سوق مختلط. لا يزال سوقاً ساخناً جداً. يستخدم الكثير من الناس وكلاء المشتري لأنهم يشعرون أنهم يمكنهم دخول السوق في غضون شهرين باستخدام وكيل مشتري أو في غضون شهر. ولكن هؤلاء الوكلاء المشتري يدفعون مبالغ باهظة. أنت لا تعرف لأنك لست متعلماً، أليس كذلك؟ هذا هو السبب في أنك تشتري باستخدام وكيل مشتري. أنت تدفع مبالغ باهظة للعقار. لن تزيد قيمته. أنت تدفع كل هذه الفائدة الإضافية لأنك ذهبت مع مقرض من الدرجة الثانية. تعتقد أنك فعلت الشيء الصحيح، ولكنه سيكون فاشلاً أو لن يرتفع بقدر ما توقعت أو لم يتم بذل العناية الواجبة بشكل صحيح. لذا، أنا لا أتحدث عن ذلك. أنا أتحدث عن الأشخاص المستعدين لتثقيف أنفسهم، المستعدين لأن يكونوا سادة مصائرهم. هؤلاء الأشخاص سيستخدمون عام 2026، استراتيجية الإقراض من الدرجة الثانية لصالحهم. توقعي هو أن الإقراض الاستثماري لن ينخفض كثيراً لأن هذه الاستراتيجية سيفهمها الناس. اسمي PK. اضغط على زر الاشتراك. أعطها إعجاباً. أخبرني بما تفكر فيه.