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我作为一名房地产经纪人，最常被问到的问题是：在纽约市买一套公寓需要多少钱？大家怎么啦？我叫萨吉斯，是一名持证房地产经纪人，常驻纽约市。欢迎收看另一期房地产视频。我的目标是尽可能多地为您提供关于纽约市房地产的信息。在今天的视频中，我们将讨论在纽约市购买公寓或房屋的相关费用。充分了解交易的所有财务方面非常重要，因为购买成本绝不仅仅是首付款。事情没那么简单，如果你没有做好准备，这可能会让你陷入艰难的财务境地。如果你住在其他州，过户费用对你来说可能有所不同，而且我们都知道，鉴于纽约市是世界上最昂贵的城市之一，我们预计会看到高于平均水平的数字。过户费用因您购买的房产类型而异。在我之前的视频中，我介绍了纽约市的两种建筑类型及其细节：合作公寓（co-ops）和公寓（condos）。如果你不知道公寓和合作公寓的区别，请务必观看下方描述中链接的那些视频。你可以在纽约市购买的第三种房产是联排别墅（townhouse），它可以是独栋住宅，也可以是两到四户住宅。在纽约市的住宅市场中，还有第四种房产，称为“condup”。正如你从名字中可能猜到的那样，condup 是一种混合体，它结合了公寓和合作公寓的所有权结构。纽约市的 condup 并不多，但偶尔你可能会遇到这种类型的建筑。在本视频中，我们将仔细研究在纽约市购买公寓、合作公寓或房屋的过户费用。买房是一个循序渐进的过程。如果你带着正确的心态开始，并拥有一支优秀的专业团队帮助你遵循这个循序渐进的系统，你的购房之旅将是一个有趣且愉快的过程。在本视频中，我们将重点关注每个步骤的费用，而不是步骤本身。我有一个单独的视频解释每个步骤是如何运作的，该视频也将链接在下面的描述中。所以，简单回顾一下，这些是在纽约市买家的步骤：第一步是组建你的团队。这首先包括你的房地产经纪人、你的房地产律师、你的抵押贷款经纪人或你的贷款官员（如果你需要融资）。第二步是确定你的预算。第三步是房屋搜索。第四步是出价。第五步是合同签署。在收到接受的出价和合同签署之间，是进行房屋检查和尽职调查的阶段。第六步是最终确定你的抵押贷款申请（如果你需要融资）。这包括评估和获得银行的承诺函。第七步是购买申请，也称为董事会文件包（board package）。如果你购买的是公寓或合作公寓。第八步是董事会面试。这仅在你购买合作公寓时需要。第九步是最终检查。最后一步是过户。对于那些正在等待一个快速答案的人来说，关于在纽约市买房需要多少钱的问题，简短的回答是：这取决于。有很多因素会影响这一点，例如地点、价格点、你购买的房产类型等等。总的来说，如果你购买的是合作公寓，你可能需要支付购买价格的 1% 到 2%，有时甚至可能高达 3% 到 4%。如果你购买的是公寓，则需要支付购买价格的 2% 到 4%。如果是房屋，则可能高达 6%。如果你购买的是新开发项目。在我们深入讨论之前，我必须先声明免责声明，并将其放在一边。本视频无意提供任何税务、法律、财务或会计建议。仅供参考。在考虑任何交易之前，请务必咨询持证的法律和会计专业人士。言归正传，让我们从第四步和第五步之间发生的第一个费用开始，即你收到接受的出价并签署合同之前。这是你进行房屋检查的时候。根据你购买的房产类型，你可以进行许多不同类型的检查。大多数时候，你会从一般性检查开始。当你进行一般性检查时，一名持有州执照的专业检查员会提供一份书面报告，说明住宅建筑的系统和组件，包括供暖、制冷、管道和电气系统、电器、结构组件，如地基、屋顶、墙壁、地板、天花板、门窗等等。这些检查员知道该看什么，你将收到一份详细的报告，列出你正在购买的公寓或房屋的每一个细微可见的问题。没有完美的房子，检查总会发现一些问题。检查的目的是首先找出任何可能成为潜在交易障碍的隐藏问题。此外，你还会知道哪些问题需要立即修复，以及未来需要预期哪些重大的维修。如果你的检查员在某个组件上看到一个重大的危险信号，他们通常会建议你找该领域的专家来为你估算维修或更换成本。根据你所在地区和房产类型，除了进行一般性检查外，你可能还需要进行其他特殊类型的检查，例如地基检查、霉菌检查、白蚁检查、烟囱检查、屋顶检查、含铅油漆检查（如果房产建于 1978 年之前）、氡气检查、电气检查、暖通空调检查、石棉检查、管道检查、下水道检查等等。可能还有更多。如果你购买的是独栋或两到四户的联排别墅，根据房产类型，检查费用可能在 750 美元到 3000 美元或更高之间。有时你可能需要进行几种特殊检查，具体取决于建筑物的状况。对于合作公寓，公司本身负责地基、屋顶、管道、电力等大件物品。只有当你购买的是一家拥有专业管理公司的合作公寓大楼时，你才负责你那部分费用。大多数合作公寓不允许对锅炉房、垃圾压缩机房、机械设备、屋顶或电梯进行检查。公寓也是如此。公寓协会负责所有主要的结构元素，但你可以检查公寓单元本身。公寓的检查费用可能在 500 到 1500 美元之间，具体取决于检查类型、公寓大小和检查公司。你的下一个费用将是你的房地产律师费。在某些州，购买合同由房地产经纪人处理，过户由托管公司完成。但在纽约市，通常并推荐你聘请一位房地产律师来代表你进行交易，因为交易和尽职调查过程可能非常复杂。我已经在其他视频中介绍了律师尽职调查过程和材料，所以我在这里不详细介绍。在纽约市，房地产律师的费用在每次交易中约为 2000 到 3000 美元，有时可能更少，也可能高达 4000 或 5000 美元，具体取决于律师和交易的复杂性。所以平均每次交易约为 2000 到 3000 美元。至于何时支付律师费，这取决于律师。有些律师只是完成工作并在过户时获得报酬，有些律师可能会要求预付款，这基本上是律师开始工作并支付尽职调查过程中可能发生的费用的预付款，例如产权检索。如果你购买的是公寓或房屋，则需要进行产权检索；如果你购买的是合作公寓，则需要进行留置权检索。公寓和房屋的产权检索费用可能在 300 到 700 美元之间，而合作公寓的留置权检索费用在 200 到 400 美元之间。这取决于公司、你购买的房产以及你的律师与该公司的关系。你可以货比三家选择产权公司，但由于你在纽约市由律师代表，他们通常有特定的公司合作并信任。另一项尽职调查费用可能是在提交给管理代理的问卷调查时，如果你购买的是公寓或合作公寓。在你的律师审查了所有尽职调查材料后，他们可能会有额外的疑问，并可能向大楼的管理代理提交一份问卷来找出答案，然后再向你汇报。根据大楼的不同，这笔费用可能在 50 到 250 美元之间。你将要承担的下一个费用是评估费。如果你是全现金购买，这不适用于你。由于银行将你的房产作为抵押品，他们必须确保它值他们给你的钱。万一你违约抵押贷款，他们可以出售房产并收回他们的钱。评估费用可能在 500 到 2500 美元之间，具体取决于房产类型、大小、地点等。可能更多或更少，但通常是你可以预期的范围。除了评估之外，你的抵押贷款还会产生其他费用，例如你的贷款机构的启动费。这是处理你的贷款的费用，这可能因贷款机构、你获得的抵押贷款类型、你与他们的关系以及许多其他因素而有很大差异。接下来是所谓的贷款机构问卷费，费用可能在 50 到 250 美元之间。如果你购买的是公寓或合作公寓，每家银行都会有专门的表格需要填写，因为大楼也必须满足某些标准，贷款机构才能为该特定大楼提供融资。一些贷款机构可能接受管理公司提供的通用问卷，这有时费用较低，但通常是你可以预期的范围。接下来是信用报告费，费用可能在 20 到 150 美元之间。银行律师费也可能在 750 到 3000 美元之间。你可能还需要支付点数（points），这只是为了获得较低利率而预付的利息。有时支付这些点数是有意义的，但这取决于你的具体情况和你获得的贷款类型。你的贷款机构还会要求你购买产权保险。如果你购买的是公寓或房屋，费率可能因公司而异，但通常应为购买价格的 0.4% 到 0.5%。因此，对于一套平均价格为 120 万美元的两居室两卫公寓，你的产权保险费可能在 4800 到 6000 美元之间。确切金额因公司和你具体交易而异。接下来，如果你购买的是公寓或合作公寓，在合同签署后，你和你的经纪人将开始处理董事会文件包，也称为购买申请。公寓和合作公寓的购买申请之间有一些重要的区别，但由于我已经在其他视频中详细介绍过，我们在这里只谈论费用。当你的董事会文件包准备好并且你收到银行的承诺函后，通常在提交董事会文件包时需要支付与大楼相关的过户费用。费用因大楼而异，但以下是你最有可能看到的常见费用：申请费、处理费、信用报告费、入住费、行政费。如果你赶时间，需要更快地审查你的申请，还可能有一个加急审查费，费用在 250 到 500 美元之间。大多数大楼还会要求你提交搬家押金，当你的搬家完成并且大楼的公共区域没有损坏时，你将退还这笔押金。这笔押金可能在 500 到 1500 美元之间。再次强调，每栋大楼都不同，但这通常是你购买公寓或合作公寓时会看到的费用列表。当你考虑出价时，你的经纪人应该能够告知你与该大楼相关的确切过户费用。在过户之前，你还必须购买房屋保险。保险费率很大程度上取决于多种因素，例如保险限额、房屋的价值和特征、地点、过去的索赔历史、状况等。我不会为房屋保险提供任何数字，因为它差异很大。最好货比三家并获取几份报价，以便进行比较并获得最佳费率。当你到达过户台时，你会看到的另一种过户费用是你的税费。请注意，任何时候房产从一个所有者转移到另一个所有者，都会产生与销售相关的税费。我想我告诉你纽约市的税费在全国名列前茅，这不会让你感到意外。所以请做好准备，并相应地进行预算，以便向城市和州支付他们应得的款项。作为买家，如果你需要为房产融资，最大的过户费用之一将是抵押贷款记录税。纽约州对在纽约州境内不动产上记录抵押贷款的行为征收税款，当然，纽约市也对在纽约市记录的抵押贷款征收地方税。你为抵押贷款记录税支付的金额取决于你的贷款金额，而不是购买价格。在纽约市，贷款金额低于 50 万美元的抵押贷款记录税为 2.05%，贷款金额高于 50 万美元的为 2.175%。对于公寓和一到三户的房屋，费用甚至更高。对于商业房产。对于住宅交易，你的贷款机构通常会支付总抵押贷款记录税的 0.25%，这意味着截至今天，你在纽约市的有效抵押贷款记录税为贷款金额的 1.8%（针对低于 50 万美元的贷款）和 1.925%（针对 50 万美元及以上的贷款）。这包括纽约州和纽约市的抵押贷款记录税。这里有一个重要的注意事项：抵押贷款记录税不适用于合作公寓，因为根据定义，抵押贷款是抵押不动产的贷款，而合作公寓不被视为不动产，因为你购买的是公司股份。这意味着合作公寓贷款是以这些股份为抵押的，因此不受市和州抵押贷款记录税的约束。所以，如果你购买一套平均价格为 120 万美元的两居室两卫公寓，假设你支付了 20% 的首付款，这意味着你融资了 96 万美元。由于这超过了 50 万美元，你的有效抵押贷款记录税将为 18480 美元。当然，如果你是全现金支付，没有抵押贷款，就没有抵押贷款记录税。下一个买家过户费用是所谓的“豪宅税”（mansion tax）。如果你的购买价格等于或大于 100 万美元，你将被要求支付此税。在这种情况下，合作公寓也不例外，豪宅税也适用于合作公寓。在纽约市，豪宅税的税率从 1% 到 3.9% 不等，对于销售额在 2500 万美元及以上的交易。在我们最后的例子中，如果你购买这套两居室两卫公寓，购买价格为 120 万美元，你的豪宅税将为 12000 美元。所以，如果购买价格低于 100 万美元，则没有豪宅税。现在，如果你认为这就是全部，等等，我们还没结束。买家过户费用在新开发项目中最高，因为如果你购买的是新开发项目，很多时候开发商会将这些转让税转嫁给买家，买家将负责支付纽约州和纽约市的转让税以及开发商的律师费。然而，这可以协商，并且根据市场情况，有时开发商会同意支付他们的转让税以完成交易，或者他们可能会与买家分摊。如果是转售，通常卖家负责支付这些税款。纽约州和纽约市都收取单独的转让税。截至今天，纽约州转让税为 0.4%（针对低于 300 万美元的销售额）和 0.65%（针对 300 万美元及以上的销售额）。当然，别忘了纽约市转让税，对于售价低于 50 万美元的住宅交易为 1%，对于售价高于 50 万美元的为 1.425%。回到我们的例子，如果你购买这套两居室两卫公寓，位于新开发项目中，购买价格为 120 万美元，并且开发商不愿意协商转让税，这意味着如果你决定继续购买，你的纽约州转让税将为 4800 美元，纽约市转让税将为 17100 美元，总计 21900 美元的转让税。此外，在这种情况下，你很可能还需要支付开发商的律师费，费用可能在 2000 到 3000 美元之间。最后，让我们再增加 500 到 1000 美元用于随机杂项记录和备案费用。正如你所见，仅仅为首付款存钱不足以在纽约市购买一套公寓，尤其是在纽约市。如果你忘记了我所说的一切，并点击退出观看更精彩的恶作剧视频，请记住一件事：买卖房屋，尤其是在纽约市，不是一项自己动手做的项目。其中一些买家过户费用是不可协商的，例如评估费。你不能去货比三家寻找评估。在某些情况下，银行可能会在过户时为你抵扣评估费，但那是另一回事。许多过户费用是可以协商的，并且有方法可以降低这些费用。这就是为什么拥有一支优秀的专业团队至关重要，他们将帮助你一步一步地完成交易，并帮助你理解在纽约市购买房产的所有财务方面。今天的视频就到这里。如果你一直看到最后，并从这个视频中获得了一些有价值的信息，作为我花费数小时规划、拍摄和编辑这些视频的回报，只需点击那个赞按钮并订阅频道，这将是一个巨大的帮助。感谢观看，下次再见。