Transcription
自己破産したら人生で一番楽しい30代が消えますよ。わざとお越しいただきありがとうございます。はい、お願いします。はい、よろしくお願いいたします。今日のご相談ですが、ワンルームマンションの売却というか、どうしたらいいかみたいなことなんですかね。
はい。ちなみに今お勤めってのは看護師ですが、この年収いくらぐらいかお聞きしてもよろしいでしょうか。昨年末までは大きいところで働いていたので、600万円。私はちょっとフリーで働いているので、ちょっと減っているっていう感じです。
なるほど。結構減っちゃった感じなんですか。そうですね、400ぐらいかもしれません。今回買われたマンションっていうのは、軽く内容をメールでお伺いに改めてお聞きしてもよろしいでしょうか。はい。都内に新築のワンルームマンションが3000万円とかの一件と、あとは神奈川の方に中古マンションがワンルームで1件。
3000万、1300万って、おいくらぐらいなんでしょうか。今通帳から出て行ってるのか計算したら8万円。なんか当初は23万円の毎月の貯金みたいな形で話を進めていって、なんかよくよく計算してみたら8万円出ている。なるほど。プラス固定資産税ですよね。そうすると固定資産税がこの規模だと思います。
そうすると年間で8万円だとすると、8×12+10なんで、106万円ぐらいということです。はい。結構まあ、税金の勘定は入れてないですけど、でもいずれにせよ通帳からそのお金が消えていくというか。
ちなみにどういったきっかけでお買いになったんですか。元々同じ職場の先輩から紹介されたのがきっかけで、それが2018年の末ぐらいですね。で、その紹介された先輩も持っているっていうことで、まあ私は一人で都内で説明を受けて、で、購入して、で、2019年の年明けてからも1件中古の方を購入したっていう形です。
なるほど。看護師さんの先輩からのことですね。買われてから、あの、この不動産会社から誰か紹介してくださいみたいな来れましたか。一人60万って言われたの私も多分60万だろうし、60万で多分料理されたと思います。はい。もうあれですね、ほぼほぼあの、ご相談いただく方がほぼ同じかな。動画見させていただいて、以前お話しされてた方とも典型的に一緒だなと思ったのでご連絡させていただいた形です。
ストロータイプですね。これ結構年間106万も手出しがあると大変ですよね。今まではそのボーナスとかで補填していってたんですけど、なんかやっぱりそこからフリーになって年収が減った時に考え直した時に、あれやっぱり違うなっていうのと、多分まあ、あるあるかもしれないんですけど、現実を見たくなくてこう、やばいっていうの思ってるんですけど、やっぱりおかしいなと思ったんですよ、去年。
で、どの辺がおかしいなと思われて。お金が減っていくのはちょっと変です、ねっていうので、まあなんか今売却したらどうですかとかっていうの出してくれた時に、2024年の1月とか2025年の1月まで持ってれば手取りそしたら500万戻りますみたいな感じではあったんですけど、まあ多分私がこれ自体を理解できてないのと、これあれですよね、買った値段で売れたら設定のやつですよね。多分。
調べますか。私が全然わかってなくて。そっか。それで売れたらまあこのくらいになるから、あとはまあ現実を見たくないみたいなところの組み合わせで、5年までは持ってるかとかっていう、その5年縛りじゃないですけど、というのでズルズル来てしまったっていう、ちょっと何からお話ししたっていう感じなんですけど。
完全なストロータイプのパターンで、会社の上司とか先輩からご紹介されて買われたと。で、ほぼフルローンで買われてるんですかね。ですから、提携ローンですよね。はい。なんで提携ローンなんで、おそらく買った段階で不動産の利益が500万ぐらいは買ってるみたいな物件だと思うんですね。こっちが500からこちら300ぐらいかなというレベルですよね。なんでまあ、それをまず返さないといけないっていうか、その物件価格が10%とか15%上がってようやく2ってみたいな物件なんですね。はい。
で、その当たり前ですけど、年数とともに家賃の下落もありますし、固定資産税と修繕積立金も回りますし、それとともに物件価格も下がっていくんで、あまり良い状態がまあ、こんな理想のような状態ではおそらくならないと思います。はい。なので、いますぐカットしても、そうですね、今すぐ売ったとしても、あのかなりの手出しがある。そうですよね。お調べになったとメールで書いてある。まさにあれぐらいの価格か、勝利高くなるぐらいかなということなんで。残債はどうにかしないと。そうですよね。
いや、なんか皆さんどうしてるのかなと思って、逆に。パターンとしてはですね、もうほぼ同じ形で、だいたい3000万円のクラスっていうのはあまりなくて、だいたい2500万円ぐらいのクラスなんですけど、正直厳しいですよ、売却が。まあ、おそらくこれだと、あの笹塚なんでいい場所悪いんですけど、2500万円ぐらいになってしまう可能性もあるんで、そうすると残債との差が500万ぐらいありますんで、手数料、徴兵諸経費入れると5600万円の手出しになっちゃうわけです。で、皆さんはほとんどの方が借りてます。売る場合は借りる場所が身内か銀行って感じですね。サービサー制度みたいな感じで、その銀行からアセンで、最近回収会社から借りる場合もありますし、もしくはもう身内の方は特に親御さんにも頼んで、まあ、貸してもらうってパターンです。中にはもう借りれないっていうパターンと、要は銀行からも借りれないと、かつ親にも死んでもバレたくないって言って、どうしようもないから持ってるって事思います。
持ってたら、持ってたらですね、本当に経済的になぜかというと、この物件あるじゃないです。で、この物件価格がだんだんだんだん下がっていきますよって話で、まあ、今現在が家賃との差額で毎月5万ぐらいマイナスだと思うんですけど、ま、これが家賃がさらに2万円下がる、修繕積立金も1万5000円ぐらい上がる。そうすると3万5000円毎月手出しが出てきます。プラスで。そうそう、この1件だけで8万5000円になりますんで、まあ、それだけで年間40万円ぐらいさんに手出しが増えるわけです。で、それがさらに広がっていくと、売る方向に動く。僕は売った方がいいと思います。ね。だったら傷はあるけど最小限で。そうです。ね。今だってあれじゃないですか、年間100万とかだと5年収納の人から結構すごい大変ですよね。なんか。
結構他からも借り入れとかをしてる。で、今年がもうなんかだんだん生活が回らなくなったっていうので、今この直近で調整はしたんですけど、80万のカードローンがあって。なので、借りれる金額は400とかで動かないですけど、全然行かないと思うんで。じゃあ持ち出してか、その古典ってなった時にどうするんだろうをまあ、考えなきゃいけない。そうですね。これは本当に、もうお金って借りるからするのか作るかしかないんで、何らかの手段で突然なんか謎の臨時収入がないのであれば、偽装するかはないわけですから、できないので、もう消去法で借りるしかなくて。そうですね。別に言えないとかじゃなくて、多分ないと思うんで。そうですね。まあ、そうすると持っていながらできるところから打っていくしかないかもしれないです。はい。
こちらにサブリースではないですね。管理委託ですかね。思うんですけど、なんかそれがどこに載ってるのかがわかってなくて、契約しちゃったの入ってないですか。ちょっと良かった拝見してもいいですか。大変ですね。そうですね。サブリース契約が今すごい問題になってて、サブリース契約っていうのは借地借家法上は賃貸借契約と同じなんで、なかなか解約できないという設定なんですが、まあ実際には業務契約なんで、すぐ解約しなければいけないんですよ、本来。でもそれを傘に来て借地借家法解約させないっていう業者が結構あるんです。で、僕は結構今まではそんなにそういう悪徳会社には出会ってなかったんですけど、今回YouTubeでご相談いただくにあったって、結構そういう会社が多くて、まあ、そういう会社が言うには、その自分たちに買い取らせてくれるならサブリースは解約してやるとか、ちょっと今継承させてやるとかっていうんですけど、それがいい価格ならいいんですよ。本当にいい価格ならいいんですけど、結局この会社の中のこの会社のお客さんによるんで、通常よりも安くなるパターンが多かったりとか、最終的にはそのローンの審査を社内でやらなきゃいけない銀行仮定をしなきゃいけないとか、半年から1年ぐらい待ってくださいと言われて、結局買い取らないってパターンもあるんです。なので、できたらサブリスト解約させて、普通に市場で分母の多いところに情報を流して買い取ってもらうのがいいんですが、解約できないとまずいった話で。ぜひそのちょっと探りする役職探していただいて。
送っていたら絶対あると思います。で、なかったらその会社に問い合わせればさすがに送ってくると思うんですけど、普通の会社はサブリースって解約のノーテスがあるんですよ。何年何ヶ月前に言ってくれれば回復できます。で、それがもっと短く早期解約だったって言われていない段階で書いてあるんですけど、中には解約できないって書いてあるところがあれは5年は解約できないとか、書いてあるところがあって、そうすると借地借家法になるんで、弁護士を挟んで裁判しなきゃいけないんですが、結構勝てない方では勝てないんで、工場上手に反する、明らかに一ユーザーを陥れる契約だって方向でいかなきゃいけないんで、結構面倒くさいっていうか、ややこしいんですよ。で、もう彼らはそれを分かってるのは、そういうことを書くんですよね。はい。で、ほとんどそのそんな馬鹿リスクの高い契約だって知らないじゃないですか、皆さん。はい。またところがそうやってあんなにかけパラメ撮っていくって感じですね。なるほど。絶対できないって書いてありそう。なんか入ってある可能性は今あの気がします。こういう系危ないんですよ。こういう綺麗なファイルをくれる。なんかこんなのに入れてくれるんだってちょっと違和感があった気はしますし、大手っぽく見せようとしてるんですけど、ちょっとあのこれは多分売買に関するそれしか入ってないっぽいんで、あのサブリース契約書今一度探していただければと思います。あと一応この2件は多分不動産投資で契約してるんですけれど、なんかあの自分のなんだ住んでるみたいな形で嘘を言って契約するってことも結構あります。あります。住宅ローンでいると偽って買うパターンです。あります。あの今日別の方のご相談があったんですよ。その人もまさにそれで、その場合は最悪貸し剥がしとかなんです。要は一括でいます。それがダメだったら、だいたい住宅ローンだとリスが1%とかもっとバリになった低いんですよ。その2.5%にするとか3%にするとかですね。そうすると一気に支払いが1.5倍とか2倍になるんで、だいたいパンクするんですよね。そもそもだいたい常にパンクしてんのがなるってことですね。結構よくあるパターンです。でも私も最初それを言われて、で何かで。
の差分を融資するみたいな500とか700万ぐらいになるんですよね。えっと、これがですね、あの今男性が多分まあ、2800万だとそんな減ってないかな、1年だからありますありますか。はい。こっちが2021年ですけど、ですね。はい。しました。毎月5万ぐらい減ってるんで、まあ、2875万、2850万前後ですね。多分うまくいって、多分2500万ぐらいだとセンター350万山サイトの差があって、中回手数料が2500 ×0.03 + 6 +350の断裁で、残債の2%ペナルティで取るんですよ。で、プラス56で495万マイナスなんかこれ意見のマイナスですね、おそらく。はい。あとはなんか月々の返済とかを減らせますかとは聞いたんですけど、まあ、全部無理で。なんか月々のものをどうして言ったらいいんですか。売れるまでのちょっと数ヶ月。あとはあれですよね、もうそれはもうあれですね、なんとかするしかないです。はい。ですから、これが高めだと4500がかかると。で、こっちも300ぐらいかかるかもしれない。場合によってはもうちょっとかかるかもしれないみたいな話なんで、最大で2件合わせると1000万弱。まあ、よくてもまあ、だいたい6700ぐらいは手出しの可能性があるという状況だと思います。
島さんに何までお願いできるとかってあるんですか。任せていただければ、あの売却もあの頑張って、あの他の物件と同じようになるべく競わせて、ちょっとでも高く売ることは努力はしますんで、それも違います。はい。でもとりあえず動くしかないので、とりあえずそのサブリース契約書探していただいて、で、あとあのうちの弁護士ともご相談させていただくことができるんで、ただお客様じゃないとうちの提携してる顧問弁護士なんで、ご相談させていただくことができないんで、あの可能であれば売買キャラクションをお送りするんでサインしていただいて、それであの弁護士とも相談しながらより良い方法を模索しつつ、まず売れる段階まで調整をしなきゃいけないってことですね。はい。まずこれです。これが管理委託契約であることに乗ることと、サービス契約だったとしても、ここがいい会社でちゃんと解約のノーティストが書いてあることに。なる。もうこれだけ。で、これが書いてなかったら結構な場所です。もう裁判費用だけでかかります。お値段が大切な銀行で、その800万とか貸してくれるもの銀行で通常800万は今の5年収納2倍で、しかも今個人事業主でやらせるんで、通常は無理です。3年。ですから基本的にはもうなんとかもう陰陽師から借りるか、どうしようもなかったらもう売却できない物理的。結構残念ながらの道ですね。もうなんとか陰陽師から借りた方が僕はいいと思う。
あとはなんか例えばなんですけど、税金とか色々滞った時に財産として不動産があるじゃないですか。これを国的に差し押さえられる可能性はあります。そうになったらどうなるんですか。これも簡単です。差し押さえられますよね。競売ってやつなんですよ。競馬になった時に実際に売った額と利益が下がると、売り飛ばしたとしてもさらに1000万下がるっていう。だったら翌朝です。はい。そうなったと思います。はい。もうそれは待ったらしいですね。それはもう最悪のパターンで、やっぱお仕事上はあまり良くないと思うんです。社会的な自分が一人死んだようなものですから。賃貸を借りる場合は今全部あの民法が返すだとほぼ100%保障会社なので、自己破産してる人も借りれないんですよ。もう親とか友達の名前でしか借りれないってことのような非常にですね、難しい。カードもないですし、海外旅行に向けなくなりますし、あのネット予約も何もできなくなる。全て現金商売になります。このカードキャッシュレスの世の中であんまりおすすめしないです。もうどうしようもなかったらしょうがないのかもしれないですけど、まだね、まあそうですね。何がいい。まあ人生で一番楽しい30代が消えますよ。
どうしようもなかったらしょうがないですけど。はい。あとはね、結婚とかもだし、彼もいるんですけど、まだ言ってはないというか、まあ現状をちゃんと把握してからっていうのはあるので、まあきっと別れる方向に行くんでしょうけど。いやでも愛があれば肩代わりしてくれるんじゃないですか。そんな世の中は甘くないですよね。そこはあれですよ、CMじゃないですよ。そこに愛はあるんですよ。本当に。まあ、これすごい変な言い方ですけど、言うてもまあ500万ぐらいから1000万ぐらいなんで。そんな確かにね。それで本当にもう大切な彼女さんがね、それで人生どうに振ろうとしてたら、もうそこはもう男リスイッチで、立て替えてやるぜっていう人と、逆にこれなさった終わりじゃないですか。はい。なんか分かんないけど詐欺被害の会みたいな詐欺被害。まあ、難しいんですよ。じゃあこれがね、警察が取り締まってくれるかというと刑事事件ができないんですよ。っての時に例えばこれが2500万円なの本当の物件を3200万で売ってますと、750万円つまり3割ぐらいに乗せてます。詐欺です」っていうのは乗らないといや、仕入れ値に3割に乗せて振るのは商習慣としてありですからってのが司法の判断なんですよ。サリーにはならないんですよね。よっぽどバカな会社じゃないから詐欺にならないようにちゃんと書いてます。だって毎月2万円損します書いてありますよね。だいたい。で、税金が還付されます書いてあります。嘘じゃないじゃないですか。詐欺にならないようにかなり特にこういう綺麗なあのカバーの契約書を作ってくれるところも悪徳顧問弁護士がついてますから、そこに書かせパンフレットと契約書でガチガチに固めてますから、基本的には裁判しても勝てない。はい。
今年ですか。個人事業主というかされたっていう気持ち。その時はまだワンルームがそこまで致命傷だと思わなかったということなんですか。いや、うーんと、何だろう、それが頭にありつつも現実を見たくないとか、もうありながらですかね。だいたい皆さんそうですね。なんか物件の詳細わからない人が多いんですよ。そうですね。これ何何どこの駅ですか。何々駅の徒歩10分かなとか。そうですか。日本って書いてありますよね。あ、そうだったんだ。とか。で、やっぱその修繕積立金とか管理費とかもいくらなのかも全然なさってない方も多いですし、もう家賃もいかないのかわからない。なんか詳細が分かってらっしゃる多分もう潜在的見たくないから蓋をしてるんだと思うんですけど、それが多いですね。で、なんとなくこのくらいもらえるかもみたいな期待だけ。そうですね。まあ、そんな感じですんで、ちょっとあの詳細分かったら教えていただければと思います。あの、本当に命に関わるレベルではないんで、まだお若いだし、お仕事もできる方だと思い、ますんで、挽回ね。そうですね。稼いだ方が早いですね。ちょっともちろん僕のできる範囲でしかできないんですけど、一生懸命なんとかできる頑張りますんで、よろしくお願いいたします。
あと、そういえばまあ、そういえばなんか分かんないですけど、なんか僕はこれを約束しますみたいな。あ、これですね。毎月プラマイゼロを目指すと書いてあるほうがいいですよ。これこんな手紙をくれましたとなんか多分これを契約するときに2軒目だったんですね。だからなんかこれを約束するんでみたいな。僕ちょっと恥ずかしくなってきました。CBって何ですか。キャッシュバック。2軒目買うと40万借りるというやつです。お得意様だからくれたんですね。要は紹介料の代わりですよね。ありがとうございます。これはちょっと涙が出ました。同じ業者として係員に謝罪します。これはひどい。そうですよね。いやもうこの担当の人結構広くって、なんか人をお金しか思ってない。なんかまあね、私があれなんですけど、なんかそれはそれでかわいそうなのかもしれないし、今大丈夫ですよ。地獄に落ちますんで大丈夫です。因果応報という言葉があります。目指すというか、もうその時点で相手わかってることですよね。なんかちょっともうあの、もうちょっとあれの存在自体が恥ずかしいです。正直もう書いてある文言も含めてはい。