Transcription
أنا تشارلي [يسعل] مانجر. عمري 99 عامًا. ثروتي حوالي 2.5 مليار دولار. ولدي بعض النصائح التي ستجعل كل وكيل عقارات في أمريكا يكرهني. لا تشترِ منزلًا. لقد استأجرت مكان إقامتي الأساسي لأكثر من 30 عامًا. من الأربعينيات إلى السبعينيات، كنت مستأجرًا. ليس لأنني لم أكن أستطيع تحمل تكاليف الشراء. كنت بالفعل مليونيراً. استأجرت لأن الحسابات أخبرتني بذلك. وبينما كان جيراني يوقعون على قروض عقارية لمدة 30 عامًا، وينزفون المال على ضرائب الممتلكات والصيانة، ويقنعون أنفسهم بأنهم يبنون حقوق ملكية. كنت آخذ نفس المال، وأستثمره في الشركات، وأشاهده يتضاعف بنسبة 15 إلى 20٪ سنويًا. دعني أعطيك رقمًا قد يصدمك. الأمريكي العادي الذي يشتري منزلًا بقيمة 400 ألف دولار اليوم سيدفع ما يقرب من 1.2 مليون دولار مقابل هذا المنزل على مدار 30 عامًا عندما تأخذ في الاعتبار فوائد القرض العقاري، وضرائب الممتلكات، والتأمين، والصيانة، وتكلفة الفرصة البديلة. 1.2 مليون دولار لمنزل قد تبلغ قيمته ربما 600 ألف دولار بالدولار الحقيقي المعدل حسب التضخم بعد ثلاثة عقود من الآن. هل تريد أن تعرف ما يصبح عليه نفس الـ 1.2 مليون دولار إذا استثمرتها بدلاً من ذلك بعائد سنوي متحفظ بنسبة 10٪؟ 1.2 مليون دولار مستثمرة على مدار 30 عامًا تصبح 21 مليون دولار. خيار واحد يمنحك منزلًا. الخيار الآخر يمنحك 21 مليون دولار من الحرية المالية. ومع ذلك، كل خبير مالي، وكل والد، وكل صديق حسن النية يخبرك بنفس الشيء. اشترِ منزلًا. إنه الحلم الأمريكي. أنت تهدر المال على الإيجار. إنهم مخطئون. وسأثبت لك ذلك اليوم باستخدام الرياضيات، وليس العاطفة. لأن العقارات هي أكبر قرار مالي يتخذه معظم الناس. ومعظم الناس يتخذونه بشكل خاطئ تمامًا. لنبدأ بالسؤال الواضح. إذا سألت شخصًا ما، "كم يكلف منزل بقيمة 400 ألف دولار؟" سيقولون، "400 ألف دولار." خطأ. خطأ فادح. دعني أريك ما يكلفه منزل بقيمة 400 ألف دولار بالفعل. وسأكون متحفظًا في هذه الأرقام. الواقع عادة ما يكون أسوأ. أولاً، الدفعة الأولى. معظم الناس يدفعون 20٪، وهو 80 ألف دولار. هذا 80 ألف دولار لم تعد لديك للاستثمار. سنعود إلى ذلك. الآن، تمول 320 ألف دولار بسعر، لنقل، 7٪ فائدة لمدة 30 عامًا. قسطك الشهري هو 2129 دولارًا. على مدار 30 عامًا، ستدفع إجمالي 766,440 دولارًا في الأقساط. هذا 446,440 دولارًا في الفوائد وحدها. لقد دفعت ثمن المنزل مرتين. لكننا لم ننته. لم نقترب حتى. ضرائب الممتلكات. المتوسط الوطني حوالي 1.1٪ من قيمة المنزل سنويًا. على منزل بقيمة 400 ألف دولار، هذا 4400 دولار سنويًا. على مدار 30 عامًا مع احتساب تقدير قيمة الممتلكات، تدفع حوالي 180 ألف دولار في ضرائب الممتلكات. تأمين أصحاب المنازل. متوسط التكلفة، 1500 دولار سنويًا. على مدار 30 عامًا، 45 ألف دولار. الصيانة والإصلاحات. القاعدة العامة هي 1 إلى 3٪ من قيمة المنزل سنويًا. لنكن متحفظين ونقول 1.5٪. هذا 6000 دولار سنويًا أو 180 ألف دولار على مدار 30 عامًا. وهذا إذا لم يحدث شيء كبير. سقف جديد، 15 ألف دولار. نظام تدفئة وتبريد جديد، 8 آلاف دولار. مشاكل في الأساسات، 25 ألف دولار. هذه الأشياء تحدث. رسوم جمعية أصحاب المنازل (HOA). إذا كنت في حي به جمعية أصحاب منازل، ومعظم التطورات الجديدة لديها، فإنك تدفع 200 إلى 500 دولار شهريًا. هذا 72 ألف دولار إلى 180 ألف دولار أخرى على مدار 30 عامًا. المرافق. يدفع أصحاب المنازل أكثر من المستأجرين لأن المنازل أكبر. احسب 100 إلى 200 دولار إضافية شهريًا. هذا 36 ألف دولار إلى 72 ألف دولار على مدار 30 عامًا. رسوم جمعية أصحاب المنازل (HOA). إذا كنت في حي به جمعية أصحاب منازل، ومعظم التطورات الجديدة لديها، فإنك تدفع 200 إلى 500 دولار شهريًا. هذا 72 ألف دولار إلى 180 ألف دولار أخرى على مدار 30 عامًا. المرافق. يدفع أصحاب المنازل أكثر من المستأجرين لأن المنازل أكبر. احسب 100 إلى 200 دولار إضافية شهريًا. هذا 36 ألف دولار إلى 72 ألف دولار على مدار 30 عامًا. تكاليف الإغلاق. دفعت 2 إلى 5٪ لشراء المنزل. على 400 ألف دولار، هذا 8 آلاف دولار إلى 20 ألف دولار. ثم عندما تبيع، ستدفع 6٪ في عمولات الوكلاء العقاريين. إذا كان المنزل يستحق 600 ألف دولار عند البيع، فهذا 36 ألف دولار تذهب. دعنا نجمعها. دفعة أولى 80 ألف دولار. أقساط القرض العقاري 766,440 دولارًا. ضرائب الممتلكات 180 ألف دولار. تأمين 45 ألف دولار. صيانة 180 ألف دولار. رسوم جمعية أصحاب المنازل 100 ألف دولار (متوسط). مرافق إضافية 50 ألف دولار. تكاليف الإغلاق بالإضافة إلى عمولة البيع 50 ألف دولار. الإجمالي 1,451,440 دولارًا. لقد أنفقت 1.45 مليون دولار لامتلاك منزل اشتريته مقابل 400 ألف دولار. وهذا بافتراض عدم حدوث أي خطأ. لا طلاق يجبرك على البيع بخسارة. لا نقل وظيفي. لا انهيار في سوق الإسكان. لا إصلاحات كبيرة تتجاوز متوسط 1.5٪. لكن هذا هو الجزء المؤلم حقًا. دعنا نتحدث عن تكلفة الفرصة البديلة. تلك الدفعة الأولى البالغة 80 ألف دولار. ماذا لو استثمرتها بدلاً من ذلك؟ بعوائد سنوية 10٪، تصبح 80 ألف دولار 1.4 مليون دولار في 30 عامًا. الفرق بين قسط القرض العقاري البالغ 2129 دولارًا وما ستدفعه في الإيجار، لنقل 1500 دولار شهريًا، هو 629 دولارًا. إذا استثمرت هذا المبلغ الشهري البالغ 629 دولارًا لمدة 30 عامًا بنسبة 10٪، سيكون لديك 1.3 مليون دولار. لذا، بشراء هذا المنزل، تخلت عن ما يقرب من 2.7 مليون دولار من عائدات الاستثمار. قد تبلغ قيمة المنزل 600 ألف دولار في 30 عامًا. لقد دفعت 1.45 مليون دولار مقابله. تخلت عن 2.7 مليون دولار من عائدات الاستثمار. تكلفتك الإجمالية؟ 3.55 مليون دولار. ولماذا؟ لامتياز جز العشب الخاص بك وإصلاح المرحاض الخاص بك. هذا هو السبب في أنني استأجرت. الآن، قد تفكر، تشارلي، لا يمكن أن يكون الجميع مخطئين. كانت ملكية المنزل هي الحلم الأمريكي لمدة مائة عام. وستكون على حق. الجميع يؤمن بذلك. لكن هذا لا يجعله حقيقة. دعني أشرح لماذا تستمر هذه الأسطورة. أولاً، صناعة العقارات. هناك أكثر من مليوني وكيل عقارات في أمريكا. وظيفتهم هي بيع المنازل، وليس جعلك ثريًا. لبيع المنازل. يحصلون على عمولة 6٪ عند الشراء و 6٪ عند البيع. على منزل بقيمة 400 ألف دولار، هذا 24 ألف دولار لكل معاملة. هل تعتقد أنهم سيخبرونك أن الإيجار أذكى؟ البنوك تحب القروض العقارية. إنها واحدة من أكثر منتجاتها ربحية. أنت تدفع لهم 446 ألف دولار فوائد على مدار 30 عامًا. لن يقوموا بإعلانات تقول استأجر واستثمر بدلاً من ذلك. الحكومة تدعم ملكية المنازل من خلال خصومات فوائد القروض العقارية. لماذا؟ لأن صناعة البناء ضخمة وأصحاب المنازل يصوتون والسياسيون يحتاجون إلى كليهما. الأمر لا يتعلق بما هو أفضل لك ماليًا. يتعلق الأمر بما هو أفضل للاقتصاد وحملات إعادة انتخابهم. حصل والداك وأجدادك على فرصة. اشتروا منازل في الستينيات والسبعينيات عندما كانت المنازل تكلف ضعف إلى ثلاثة أضعاف الدخل السنوي. اليوم، تكلف المنازل 6 إلى 10 أضعاف الدخل السنوي. الرياضيات التي نجحت معهم لا تعمل معك. لكنهم لا يدركون ذلك، لذا يقدمون لك نصائح بناءً على عالم لم يعد موجودًا. هناك أيضًا تحيز نفسي. الأشخاص الذين اشتروا منازل يحتاجون إلى الاعتقاد بأنها كانت قرارًا جيدًا. يُطلق عليه التبرير بعد الشراء. سيجدون أي سبب لتبريره. لكنني أبني حقوق ملكية. على الأقل أنا لا أهدر المال على الإيجار. هذه حجج عاطفية، وليست مالية. وهذا هو أكبر سبب لاستمرار الأسطورة. يخلط الناس بين صافي الثروة والثروة. نعم، بعد 30 عامًا من الأقساط، تمتلك منزلًا بقيمة 600 ألف دولار. يشمل صافي ثروتك هذا المبلغ. لكن هل يمكنك إنفاقه؟ لا. إلا إذا بعت المنزل. وأين ستعيش حينها؟ سيتعين عليك شراء منزل آخر أو استئجار. الثروة الحقيقية هي الأصول السائلة التي تولد الدخل. المنزل المدفوع بالكامل لا يولد أي دخل إلا إذا قمت بتأجيره. إنه مجرد مكان يقف ويكلفك ضرائب الممتلكات والصيانة. إنه ليس استثمارًا. إنه مصروف انتهيت من دفعه. هذا هو السبب في أنك ترى الكثير من الأشخاص الذين لديهم منازل غنية ونقد فقير. لديهم 600 ألف دولار في حقوق ملكية المنزل و 20 ألف دولار في مدخرات التقاعد. على الورق، إنهم يؤدون بشكل جيد. في الواقع، لا يمكنهم تحمل تكاليف التقاعد لأن ثروتهم محتجزة في أصل غير سائل. الآن، أنا لا أقول أنه لا يجب عليك شراء منزل أبدًا. أنا أقول أن معظم الناس يشترون لأسباب خاطئة في وقت خاطئ. هناك مواقف يكون فيها الشراء منطقيًا. دعني أخبرك متى. الموقف الأول، ستقيم في نفس المكان لمدة 10 إلى 15 عامًا على الأقل. إذا كنت تعلم على وجه اليقين أنك ستقيم في نفس المدينة، ونفس الحي، ونفس المنزل لمدة 15 عامًا أو أكثر، فقد يكون الشراء منطقيًا لأن تكاليف المعاملات للشراء والبيع، ربما 60 ألفًا إلى 80 ألفًا إجمالاً، يتم توزيعها على فترة أطول. لكن كن صادقًا مع نفسك، كم عدد الأشخاص الذين يبقون بالفعل في نفس المنزل لمدة 15 عامًا بعد الآن؟ ينتقل الأمريكي العادي كل سبع سنوات. إذا بعت في سبع سنوات، فمن المحتمل أن تكون قد خسرت المال على تكاليف المعاملات وحدها. الموقف الثاني، أنت تشتري بسعر أقل بكثير من سعر السوق. إذا كان بإمكانك شراء منزل بسعر أقل بنسبة 30 إلى 40٪ من سعر السوق، ربما عقار مرهون، أو تركة، أو عقار متعثر، فقد تنجح الرياضيات لأنك تشتري وسادة حقوق ملكية فورية تحميك من تكاليف المعاملات وتقلبات السوق. لكن هذا يتطلب خبرة ونقدًا وصبرًا. إنه ليس الذهاب إلى منزل مفتوح يوم الأحد وتقديم عرض. إنه البحث عن صفقات لأشهر أو سنوات حتى تجد صفقة منطقية ماليًا. الموقف الثالث، ستقوم بـ "هاوس هاكينج". اشترِ دوبلكس، أو ثلاثي، أو رباعي. عش في وحدة واحدة، وأجرِ الوحدات الأخرى. إذا كان دخل الإيجار يغطي قرضك العقاري، وضرائب الممتلكات، والصيانة، فأنت الآن تعيش مجانًا تقريبًا بينما تبني حقوق ملكية. هذا هو أحد السيناريوهات القليلة حيث تخلق ملكية المنزل ثروة بدلاً من استهلاكها. لكن لاحظ، أنت لا تشتري منزلًا عائليًا واحدًا للعيش فيه. أنت تشتري أصلًا مدرًا للدخل يحتوي على وحدة تعيش فيها. هذا استثمار، وليس ملكية منزل. الموقف الرابع، تكلفة سكنك منخفضة جدًا لدرجة أن الشراء يماثل الإيجار. في بعض الأسواق، عادةً المدن الصغيرة أو المناطق الريفية، تكون المنازل رخيصة مقارنة بالدخل. إذا كان بإمكانك شراء منزل بقيمة 150 ألف دولار بقسط شهري قدره 800 دولار، وكان الإيجار لمنزل مماثل 750 دولارًا، فإن الرياضيات تكون أقرب. أنت لا تتخلى عن الكثير في تكلفة الفرصة البديلة. ولكن في معظم المدن الأمريكية اليوم، تكلف المنازل 6 إلى 10 أضعاف متوسط الدخل. هذا هو الوقت الذي يصبح فيه الإيجار والاستثمار متفوقًا ماليًا. الموقف الخامس، لقد حققت بالفعل الاستقلال المالي. بمجرد أن يكون لديك 2 إلى 3 ملايين دولار مستثمرة وأنت حر ماليًا، فإن شراء منزل نقدًا أمر جيد. أنت لا تتخلى عن فرص النمو لأنك فزت باللعبة بالفعل في تلك المرحلة. اشترِ أي منزل يجعلك سعيدًا. إنه استهلاك، وليس استثمارًا، ولكن يمكنك تحمل الاستهلاك. ولكن إذا كنت لا تزال تبني الثروة، إذا كنت أقل من 50 عامًا ولا تملك مليون دولار مستثمرًا، فإن شراء منزل هو على الأرجح أكبر عقبة أمام تحقيق الاستقلال المالي. إليك السؤال الذي تحتاج إلى طرحه على نفسك. هل أريد امتلاك منزل أم أريد أن أكون ثريًا؟ لأنه بالنسبة لمعظم الأشخاص الذين تقل أعمارهم عن 50 عامًا، في معظم الأسواق، عليك اختيار أحدهما. الرياضيات لا تسمح بكليهما. إذا اخترت المنزل، فستقضي سنواتك الإنتاجية والاستثمارية الرئيسية في دفع أقساط القروض العقارية، ودفع ضرائب الممتلكات، وإصلاح الأجهزة المعطلة. ستصل إلى سن 65 بمنزل مدفوع بالكامل بقيمة 600 ألف دولار وربما 100 ألف دولار في مدخرات التقاعد. ستكون غنيًا بالمنزل وفقيرًا بالنقد. وستضطر إلى العمل حتى سن السبعين لأنك لا تستطيع تحمل تكاليف التقاعد. إذا اخترت الثروة، فستستأجر بشكل متواضع، وتستثمر بقوة، وتصل إلى سن 65 بثلاثة إلى أربعة ملايين دولار في أصول سائلة، تولد 120 ألف دولار إلى 160 ألف دولار سنويًا في الدخل السلبي. يمكنك التقاعد في سن 55 إذا أردت. يمكنك السفر. يمكنك شراء منزل نقدًا إذا كنت لا تزال تريده. لديك خيارات. مسار واحد يؤدي إلى منزل. المسار الآخر يؤدي إلى الحرية. يختار معظم الناس المنزل لأنهم قيل لهم إنه الخيار الذكي. إنه ليس كذلك. إنه الخيار المكلف الذي يخطئ الجميع في اعتباره الخيار الذكي. لذا، إذا كنت لا تشتري منزلًا تقليديًا، فماذا يجب أن تفعل؟ دعني أعطيك بعض البدائل. البديل الأول، استأجر واستثمر بقوة. هذا ما فعلته. استأجر مكانًا أرخص بنسبة 30 إلى 50٪ مما سيكون عليه قسط القرض العقاري. خذ الدفعة الأولى التي لم تنفقها بالإضافة إلى المدخرات الشهرية بالإضافة إلى مدخرات الصيانة واستثمر كل ذلك. استهدف استثمار 500 إلى 1000 دولار شهريًا كحد أدنى. بمبلغ 750 دولارًا شهريًا مستثمرًا بنسبة 10٪ من العائدات، سيكون لديك 1.7 مليون دولار في 30 عامًا. هذه ثروة أكبر من 95٪ من أصحاب المنازل الذين سيحصلون عليها على الإطلاق. البديل الثاني، "هاوس هاكينج" مع عقار متعدد الوحدات. اشترِ دوبلكس، أو ثلاثي، أو رباعي بقرض FHA، دفعة أولى 3.5٪. عش في وحدة واحدة، وأجرِ الوحدات الأخرى. إذا قمت بذلك بشكل صحيح، فإن دخل الإيجار يغطي قرضك العقاري ونفقاتك. أنت تعيش مجانًا بينما تبني حقوق ملكية. بعد عام، يمكنك الانتقال. أجرِ وحدتك أيضًا، ويجب أن يكون العقار مربحًا. ثم افعل ذلك مرة أخرى. اشترِ وحدة متعددة أخرى. عش في وحدة واحدة، وأجرِ الباقي. افعل ذلك ثلاث إلى أربع مرات على مدار 10 سنوات، وستمتلك 1 إلى 2 مليون دولار في عقارات مدرة للدخل. هذه ثروة حقيقية. وقد فعلت ذلك بينما كنت تعيش مجانًا تقريبًا. البديل الثالث، المراجحة الجغرافية. عش في منطقة منخفضة التكلفة أثناء العمل عن بُعد لوظيفة ذات رواتب عالية في مدينة باهظة الثمن، أو تقاعد في بلد منخفض التكلفة. إذا كان بإمكانك كسب 100 ألف دولار سنويًا بالعمل عن بُعد والعيش في مكان يكون فيه الإيجار 800 دولار شهريًا، يمكنك توفير 50 ألف دولار أو أكثر سنويًا. في 10 سنوات، هذا 500 ألف دولار مدخرة بالإضافة إلى النمو. بحلول سن 45 إلى 50، تكون مستقلاً ماليًا. قارن ذلك بكسب 100 ألف دولار في سان فرانسيسكو، ودفع 3000 دولار إيجار، وتوفير ربما 10 آلاف دولار سنويًا. هذا هو الفرق بين التقاعد في سن الخمسين والعمل حتى سن السبعين. البديل الرابع، صناديق الاستثمار العقاري (REITs). هل تريد التعرض للعقارات دون متاعب الملكية؟ اشترِ صناديق الاستثمار العقاري. تحصل على عائدات عقارية، وأرباح شهرية، وسيولة كاملة. لا توجد مراحيض لإصلاحها، ولا ضرائب ممتلكات، ولا دراما مع المستأجرين. يمكن لمجموعة متنوعة من صناديق الاستثمار العقاري أن تمنحك عائدات سنوية تتراوح بين 6 إلى 8٪ بالإضافة إلى الأرباح. إنه استثمار عقاري بدون استنزاف الوقت والمال للملكية الفعلية. البديل الخامس، اشترِ أرضًا، وليس مباني. المباني تتدهور وتتطلب صيانة. الأرض تقدر ولا تتطلب شيئًا. إذا كان لا بد لك من شراء عقارات، فاشترِ أرضًا خامًا في مسار النمو. احتفظ بها لمدة 10 إلى 20 عامًا. بعها عندما يأتي المطورون. لقد صنعت ملايين بهذه الطريقة، ولم أضطر أبدًا إلى إصلاح سقف أو استبدال سخان مياه. البديل السادس، ابدأ عملًا تجاريًا بدلاً من ذلك. يمكن أن تبدأ تلك الدفعة الأولى البالغة 80 ألف دولار عملًا تجاريًا. يمكن أن يكون قسط القرض العقاري البالغ 2000 دولار شهريًا رأس مال استثمار تجاري. عائد العمل الناجح، 20 إلى 50٪ سنويًا أو أكثر. هل تفضل امتلاك منزل يقدر بنسبة 3 إلى 4٪ سنويًا أم امتلاك عمل ينمو بنسبة 20 إلى 30٪ سنويًا؟ كل دولار تضعه في منزل هو دولار لم تضعه في عمل تجاري. والأعمال التجارية تخلق الثروة. المنازل تستهلكها. البديل السابع، البديل الممل الذي يعمل. فقط استثمر في صناديق المؤشرات. 500 دولار شهريًا في صندوق مؤشر S&P 500 لمدة 30 عامًا بعوائد 10٪ يساوي 1.1 مليون دولار. هذا كل شيء. هذه هي الاستراتيجية بأكملها. معظم الناس لن يفعلوا ذلك لأنه ممل. يريدون بناء حقوق ملكية وامتلاك شيء ملموس. هذه رغبات عاطفية، وليست استراتيجيات مالية. سآخذ الـ 1.1 مليون دولار المملة مقابل المنزل المثير بقيمة 600 ألف دولار في كل مرة. النقطة هي هذه. هناك عشرات الاستراتيجيات لبناء الثروة أفضل من شراء مكان إقامة أساسي. الإيجار والاستثمار، "هاوس هاكينج"، صناديق الاستثمار العقاري، الأعمال التجارية، صناديق المؤشرات، المراجحة الجغرافية، كلها تخلق المزيد من الثروة بمخاطر أقل ومرونة أكبر من ملكية المنزل التقليدية. لكن لا أحد يتحدث عنها لأن صناعة العقارات والبنوك والحكومة كلها تستفيد عندما تشتري منزلًا. إنهم لا يستفيدون عندما تبني الثروة، لذا يبيعون لك الحلم. ومعظم الناس يشترونه، حرفيًا. دعني أختتم بقصة. كان لدي جار في السبعينيات، رجل لطيف، مهندس، كان يكسب نفس دخلي تقريبًا في ذلك الوقت. بدأنا من نفس المكان ماليًا. اشترى منزلًا، 80 ألف دولار بقرض عقاري لمدة 30 عامًا. استأجرت واستثمرت. كنا نتحدث أحيانًا فوق السياج. كان يخبرني عن حقوق ملكيته المتزايدة، وفخره بالملكية، ومشاريع تنسيق الحدائق الخاصة به. كنت أستمع وأومئ. بعد 30 عامًا، امتلك منزله بالكامل، بقيمة حوالي 350 ألف دولار بحلول ذلك الوقت. كان فخورًا. لقد سدده. كان يمتلك شيئًا. كان لدي 15 مليون دولار في استثمارات سائلة. نفس نقطة البداية، نفس الإطار الزمني، نفس المنطقة. نتائج مختلفة تمامًا. الفرق هو أنني فهمت تكلفة الفرصة البديلة. هو فهم فخر الملكية. إليك الشيء الذي لا يرغب أحد في سماعه. ملكية المنزل هي استهلاك متنكر في شكل استثمار. أنت لا تستثمر. أنت تشتري مكانًا مكلفًا للغاية للعيش وتقنع نفسك بأنه قرار مالي ذكي. إنه ليس كذلك. إنه قرار عاطفي. وهذا جيد إذا كنت تفهم أن هذا ما تفعله. إذا قلت، "أعلم أن شراء هذا المنزل سيكلفني 2 مليون دولار من تكلفة الفرصة البديلة على مدار 30 عامًا، لكنني أريد حقًا منزلًا، لذا أنا على استعداد لدفع هذا السعر." حسنًا، اشترِ المنزل. على الأقل أنت تتخذ قرارًا مستنيرًا. لكن معظم الناس لا يعرفون. إنهم يعتقدون حقًا أن شراء منزل هو بناء ثروة. إنه ليس كذلك. إنه استهلاك للثروة. أنت تبادل المال اليوم والمال غدًا من أجل الفائدة النفسية للملكية. وربما هذا يستحق ذلك بالنسبة لك، لكن لا تخلط بينه وبين الاستثمار. الاستثمار الحقيقي يجعلك أغنى بمرور الوقت. شراء منزل يجعلك أفقر بمرور الوقت مقارنة بما كان يمكن أن تحصل عليه لو استثمرت بدلاً من ذلك. هذه رياضيات، وليست رأيًا. لذا، إليك نصيحتي. إذا كنت أقل من 50 عامًا، إذا كنت لا تزال تبني الثروة، إذا لم تكن بالفعل مستقلاً ماليًا، فلا تشترِ منزلًا. استأجر شيئًا متواضعًا. استثمر الفرق. ابنِ ثروة حقيقية. يمكنك شراء منزل لاحقًا نقدًا عندما تكون غنيًا، ولكن إذا اشتريت المنزل الآن، فلن تصبح غنيًا أبدًا. عمري 99 عامًا. لقد رأيت آلاف الأشخاص يرتكبون هذا الخطأ. لقد شاهدتهم يبادلون الحرية المالية بفخر الملكية. لقد شاهدتهم يعملون حتى السبعينيات لأنهم أمضوا سنوات بناء ثروتهم في دفع ثمن منزل بدلاً من بناء استثمارات. لا تكونوا مثلهم. استأجر، استثمر، ابنِ ثروة، اشترِ المنزل لاحقًا إذا كنت لا تزال تريده. ولكن مهما فعلت، توقف عن تصديق الكذبة بأن ملكية المنزل تخلق الثروة. إنها لا تفعل. إنها تدمر الثروة. صناعة العقارات أقنعت الجميع بخلاف ذلك. الآن أنت تعرف أفضل. ما تفعله بهذه المعرفة متروك لك.