The Collapse Is Finally Here! What Will Happen To Australian Property Prices?

حسناً، لقد حدث الكثير منذ بداية العام. يتوقع المحللون الآن أن تبدأ أسعار المنازل في سيدني وملبورن في الانخفاض. الرأي الذي كان سائداً في السابق حول نمو أسعار المنازل الأسترالية في عام 2026 قد انقسم الآن مع تزايد عدم اليقين الاقتصادي. يعتقد بعض المحللين أن بعض أجزاء أستراليا ستستمر في الارتفاع بل وستزدهر. ويعتقد محللون آخرون أن بعض أجزاء الإسكان الأسترالي ستبدأ الآن في الانخفاض. في هذه الحلقة، سنتناول ما من المرجح أن تفعله حرب إيران وإسرائيل والولايات المتحدة بأسعار المنازل الأسترالية. سنتناول أيضًا بعض الرسوم البيانية المثيرة للاهتمام حقًا، 7 أو 8 رسوم بيانية. سنتعمق في مناطق الحكم المحلي الصغيرة فيما يتعلق بالضواحي والمواقع التي ستكون الأفضل للمستثمرين العقاريين الأستراليين لتحقيق الكثير من المال الآن مقابل تلك التي يجب عليك محاولة تجنبها. سنقوم بمراجعة توقع محدث، وتوقع لما ستفعله أسعار المنازل الأسترالية في عام 2026، خاصة لأننا على الأرجح سنشهد زيادة في أسعار الفائدة الأسبوع المقبل. إذن، ماذا يعني ذلك لقيمة محفظتك، وقيمة محفظتي، ولأولئك الذين يتطلعون فقط إلى البدء أو تنمية محافظهم الاستثمارية الآن؟ لا تذهبوا إلى أي مكان. ستكون هذه حلقة غنية بالبيانات على الطريقة القديمة. أنا متحمس حقًا لتقديمها لكم. اسمي PK وأنا أساعد الناس على بناء دخل سلبي من خلال مسرّع الاستثمار العقاري باستخدام البيانات دون الحاجة إلى قناة عقارية لشراء العقارات بقيمة 15000 إلى 30000 دولار. اضغط على اشتراك، وأعطها إعجابًا، وتأكد من مشاركتها مع من يحتاجون إليها. لنبدأ بتوقعات أسعار المنازل المحدثة من SQM. لقد شاركت هذا معكم قبل 3 أو 4 أشهر، وفي ذلك الوقت كانت كل مدينة رئيسية تنمو. الآن، لقد تغير هذا. لذا، فإن الحالة الأساسية المعدلة تقول إن سعر الفائدة النقدي سيرتفع إلى 4.35٪ بحلول منتصف عام 2026. حاليًا هو 3.85٪. لذا يفترض هذا أن هذا سيرتفع مرة واحدة أو مرتين على الأقل. تبلغ ذروة التضخم السنوي 4.4٪ إلى 5٪ في الربع يونيو. حاليًا حوالي 3.7٪ إلى 3.8٪. لذا فإن هذا لديه الكثير من الهامش المتبقي فيه على الجانب الإيجابي. لذا هذا سيناريو سيء للغاية. الحالة الأساسية السابقة كانت تتضمن بالفعل تخفيضات في أسعار الفائدة. كان لديها اقتصاد بطيء ولكنه مستقر وتضخم كان أكثر هدوءًا بكثير. لذا دعنا نرى كيف تغيرت الأمور. لا يزالون يقولون، SQM، أن بيرث سترتفع بنسبة 10٪ إلى 13٪. قبل ذلك كانت 12٪ إلى 16٪. لا يزال حالة متفائلة جدًا لبيرث. وسأشارك معكم رسمًا بيانيًا لاحقًا في هذه الحلقة لماذا أدعم هذا التوقع بشكل أساسي. في الواقع، قد يكون هذا على الجانب المنخفض. بريسبان، يقولون 7٪ إلى 11٪. قبل ذلك كانت 10٪ إلى 15٪. إذا تذكرتم حينها، فقد قلت أيضًا أن 10٪ إلى 15٪ كانت مرتفعة بعض الشيء لأن الأمور بدأت تصبح غير ميسورة التكلفة تمامًا في بريسبان وعادة ما تحتاج أسواق العقارات إلى الاندماج قليلاً قبل مواصلة مسار نموها. وبريسبان تنمو منذ 5 سنوات، لذا أعتقد أن 7٪ إلى 11٪ أكثر صحة. على أي حال، داروين، لا يزالون يقترحون 12٪ إلى 16٪. لذا، سوق عقاري مرن للغاية. ولدي رسم بياني قادم حول داروين أيضًا. يمكن أن تنمو داروين أكثر بكثير من هذا الآن. ملبورن، يقولون -4٪ إلى -1٪. قبل ذلك كانوا يقولون 4٪ إلى 7٪. ونفس الشيء مع سيدني، يقولون -6٪ إلى -2٪. قبل ذلك كانوا يقولون إيجابي 3٪ إلى إيجابي 6٪. التغيير مدفوع بالكامل بأسعار الفائدة لأن هذه الأسواق هي الأكثر عدم القدرة على تحمل التكاليف. إنها الأكثر حساسية لأسعار الفائدة. ليس كل أسواق الإسكان كذلك. هذه المناطق باهظة الثمن كذلك. ومع ذلك، فإن هذا يخفي حقيقة أنه ستكون هناك بعض المناطق في سيدني ربما حول مجلس مدينة بلاكوون ستستمر في الارتفاع بنسبة 5٪ إلى 10٪ ربما 15٪ وملبورن. لدي رسم بياني مثير جدًا لكم لاحقًا سيشارك بالضبط أي أجزاء من ملبورن ستنخفض بما يقولونه. ومع ذلك، أي أجزاء من ملبورن سترتفع، وتتحدى هذا الاتجاه. هناك دائمًا أسواق داخل أسواق. لذا، هذا هو سبب وجودكم في هذه القناة لأننا نقدم تقارير دقيقة، وفهمًا دقيقًا، وهذا ما تحتاجونه لتحقيق أموال جادة في العقارات. أديليد، يقترحون 7٪ إلى 11٪ بينما كان سابقًا 10٪ إلى 14٪. أعتقد إذا كان هذا صحيحًا، فقد تكون هذه آخر سنة كبيرة لأديليد. هوبارت 3٪ إلى 6٪ بينما كان سابقًا 4٪ إلى 7٪. أعتقد أن هذا سيفاجئ على الجانب الإيجابي. قد يكون هذا أعلى بكثير. ومرة أخرى، لدي رسم بياني مثير للاهتمام قادم يوضح لماذا أعتقد ذلك. و كانبرا 3٪ إلى 6٪ دون تغيير. أعتقد أنه قد يكون أقل من ذلك لأن الاقتصاد الأساسي ومعدل الشغور في كانبرا مرتفع جدًا. ولكن كل هذا مدعوم بحقيقة أن الحكومة الفيدرالية توظف، توظف، توظف، تنفق، تنفق، تنفق. سواء كان ذلك متهورًا، لا أعرف. أخبروني. هل تعتقدون أن الحكومة الأسترالية، الحكومة الفيدرالية في كانبرا تنفق الكثير؟ اتركوا "نعم" أدناه إذا كنتم تعتقدون أن هذا صحيح أو شاركوا أفكاركم. بشكل عام، سترون أن متوسط ​​المدن الرئيسية بالكاد يتحرك. وسترون في عناوين الأخبار "سوق العقارات مسطح"، ولكن هذا بالطبع يخفي الكثير من الدقة والكثير من الجيوب التي سيحقق فيها كل من المالكين والمستثمرين مكاسب كبيرة. لقد أدرجوا أيضًا ساحل صن شاين في هذا. لا أعتقد أن هذا سيكون صحيحًا. زيادة بنسبة 6٪ إلى 10٪. هذا أيضًا سوق حساس إلى حد ما لأسعار الفائدة لأنه باهظ الثمن للغاية. ولكن هناك الكثير من المشترين النقديين هنا كما هو الحال في جولد كوست. لذا أفشل في رؤية كيف سيتفوق ساحل صن شاين على جولد كوست بصراحة، حيث الهجرة الصافية إلى الولاية أكثر في جولد كوست من ساحل صن شاين. لذا سأقلب هذه الأمور إذا حدث أي شيء. وماي وإيلي بيتش، لديهم نمو قوي آخر. سأشارك رسمًا بيانيًا حول ذلك أيضًا. لماذا أعتقد أن ماي لا يزال يمكن أن يكون جوهرة حقيقية لكم للاستثمار فيها. ها هي التوقعات المحدثة. ولكن الآن دعنا ننتقل إلى ما جئتم من أجله حقًا، الدقة المثيرة. الآن، دعنا نبدأ بهذا الرسم البياني مع ملبورن من Totality. ما قلته من قبل هو أن أسعار المنازل الإجمالية في ملبورن ستنخفض، لكنها ستكون دقيقة. الآن، تحقق من هذا. هذه الأشهر الثلاثة الماضية. ما تراه هو حيث يكون بنفسجي، كلما كان بنفسجيًا أغمق، فهذا هو المكان الذي نمت فيه أسعار المنازل بأكثر من 2.5٪ في 3 أشهر فقط. بالطبع، تقوم بتحويل ذلك إلى معدل نمو سنوي يزيد عن 10٪. لذا ترى في أقصى الشرق من ملبورن، وأيضًا في الممر الشمالي حتى هيوم، ثم في الضواحي الغربية البعيدة جدًا. الآن، عليك أن تكون حذرًا جدًا لأن بعض هذه الضواحي الغربية، كلها عقارات جديدة، وبالتالي فإن حزم المنازل والأراضي الجديدة تباع بسعر أعلى من المنازل الحالية، وهي تشوه أو تلتوي المتوسط ​​بشكل مصطنع. لذا، سأتجاهل هذا. ولكن بشكل عام ما تراه هو هذا الأزرق والبنفسجي بشكل عام شمال ملبورن، وغرب ملبورن وجنوب شرق ملبورن هذا هو ما ينمو. الغرب الداخلي عادة ما يكون أغلى، وأكثر طلبًا، وهو إما مستقر أو في الواقع ينخفض. في الواقع، بعض هذه الجيوب المميزة في جنوب شرق ملبورن الداخلي انخفضت بأكثر من 2.5٪ فقط في الأشهر الثلاثة الماضية. لذا، سأكون حذرًا جدًا في ملبورن باتباع فلسفة وكلاء المشتري القديمة المتمثلة في الشوارع الخضراء المورقة، وجاذبية المالك المشغل. بالطبع، نريد ذلك. ولكن، تعلمون، هذا ما يقولونه. ربما يمكنك تخمين أي بودكاست أشير إليه. دعنا نشتري عقارات بقيمة مليون إلى 2 مليون دولار في تلك المواقع القديمة المطلوبة بعوائد أقل من 3٪. تجاهل هذا الهراء الذي يقوله بعض وكلاء المشتري. ابحث عن مواقع راسخة وميسورة التكلفة. بالطبع، جاذبية المالك المشغل أيضًا، ولكن تلك التي يتم تجديدها. هذه طريقة هيكلية لكسب المال، وليس مجرد دورية. حسنًا، التجديد. وترى ذلك كثيرًا في هذه الجيب الشمالي من ملبورن. الكثير من الدقة هنا يا رفاق. ماذا تعتقدون؟ هل تعتقدون أن ملبورن ستنمو؟ ضعوا ذلك في التعليقات. هل تعتقدون أن ملبورن ستنمو بالفعل؟ أي ضواحي في ملبورن تعتقدون أنها ستنمو أكثر؟ هل تستثمرون هناك؟ أخبروني. ولكن أعتقد أنه يجب القول أنه على الرغم من أن أجزاء من ملبورن ستنمو، إلا أن الاقتصاد العام في فيكتوريا لا يزال قاتمًا للغاية. في هذا المحور السيني، لديك ديون إجمالية للسنة المالية 19 أو السنة المالية 19. وعلى المحور الصادي، لديك ديون إجمالية للسنة المالية 24. ليس لدينا أحدث الأرقام بعد، ولكن هذا الفارق الزمني لمدة 5 سنوات مثير للاهتمام حقًا. ما يظهره هذا هو ديون الولاية مقابل الناتج المحلي الإجمالي للولاية. حسنًا، في فيكتوريا في السنة المالية 19 كانت حوالي 7٪ فقط. الآن هي عند 25٪. هذا الفارق غير صحي للغاية. تقارن هذا بمكان مثل تسمانيا حيث كان حوالي 2٪، الآن هو 10٪. ليس مرتفعًا مثل فيكتوريا، لكن الدين يتزايد أيضًا. الأكثر صحة هو أنه قبل ست سنوات كان مستوى الدين حوالي 9٪ فقط والآن انخفض بالفعل. على المحور الصادي هو حوالي 6٪ فقط. كوينزلاند ليست سيئة للغاية. في ذلك الوقت كانت 10٪، الآن حوالي 12٪، جنوب أستراليا مماثلة. ACT مماثلة. كانت الإقليم الشمالي حوالي 20٪، الآن ما يقرب من 35٪. لذا يمكنك أن ترى فيكتوريا والإقليم الشمالي يتراجعان حقًا فيما يتعلق بتضخم الديون. هذا مهم جدًا بالنسبة لك أن تعرفه لأنه لا يمكنك الاستثمار في هذه المناطق بشكل أعمى. عليك أن تكون على دراية بالمناطق الحكومية المحلية الأكثر قوة اقتصاديًا وستظل الأقوى لأن الولايات بشكل عام تمنحنا رياحًا معاكسة فيما يتعلق بتوقعات أسعار العقارات لدينا. ولكنني سأنتقل أيضًا إلى أي منطقة في الإقليم الشمالي هي الأفضل للاستثمار فيها. أعتقد أن هذا الرسم البياني كان مثيرًا للاهتمام حقًا لكم لمعرفة أين تريدون شراء مواقع تكون فيها الرهون العقارية أرخص أو مماثلة للإيجارات. ما نراه هو أنه عندما يدرك المستأجر، مرحبًا، إنه بنفس تكلفة شراء هذا المنزل بالنسبة لي. بالطبع، هناك صيانة وأشياء أخرى، ولكن أقساط الرهن العقاري مماثلة جدًا لإيجاراتي. عندها عادةً، تاريخيًا، نرى تحولًا كبيرًا من المستأجرين الآن إلى المالكين المشغلين. يدركون، لماذا تدفع الإيجار عندما يمكنك الحصول على نفس النفقات الشهرية في قرضك العقاري؟ ما نراه الآن هو أن هذه المناطق هي أماكن مثل تامورث في نيو ساوث ويلز وماي، التي ذكرتها من قبل، سأعود إليها. SQM تقول إن ماي ستنمو بنسبة 3٪ إلى 6٪. أعتقد أنها ستكون أكثر بكثير من ذلك لأن المستأجرين، يكلف شراء منزل أكثر بـ 49 دولارًا كل أسبوعين مما يكلف استئجاره. لذا، لماذا لا تقفز فوق السياج وتصبح مشتري منزل بالفعل؟ موسيلبروك، سوان هيل في فيكتوريا، بانزديل في فيكتوريا، سيل في فيكتوريا، كامبي في نيو ساوث ويلز، بورتلاند في فيكتوريا، وليسمور، وهو شيء يجب أن تراقبوه في نيو ساوث ويلز. غالبًا ما شاركت هذا النوع من البيانات في السنوات الماضية، ودائمًا ما ارتفعت هذه المناطق كثيرًا. الآن، إذا كنت مستثمرًا وتقول، "حسنًا، سيأتي الكثير من المستأجرين لشراء. قد يعني ذلك المزيد من الطلب في سوق الإسكان. دعني أسبق ذلك وأكسب المال. ثم ترى عوائد الإيجار الإجمالية لهذه المناطق صحية جدًا أيضًا. إذن من قال أنه لا يمكنك الشراء بأقل من 500 ألف دولار في عام 2026 بعائد يزيد عن 5٪ أو 5.5٪. يمكنك بالتأكيد. الآن بالطبع ليست كل هذه المناطق متنوعة. لا تريد أن تشتري في بلدة ذات صناعة واحدة، ولكن بعضها مثل ماي متنوع بشكل ملحوظ. لم تعد مدن تعدين. لذا هناك الكثير من الفرص هنا. بالطبع، الأمر يتعلق بالضاحية المحددة، الشارع المحدد، العقار المحدد لتحقيق أقصى قدر من المال. وبالطبع، هذا هو كيف يتعلم عملائي مني. أعطيهم الضواحي. هذا هو كيف يحددون المواقع التي ستمنحهم قفزة نوعية في شؤونهم المالية وفي رحلتهم إلى الحرية المالية. الآن، قد تقول، PK، الكثير من هذه مناطق إقليمية. هل المناطق الإقليمية ستستمر حقًا في النمو؟ أعني، أفهم أن كوفيد كان مجرد وميض، ولكن بصراحة يا رفاق، المناطق الإقليمية مقابل المدن الرئيسية هي حجة لا معنى لها. تاريخيًا على مدى 50 إلى 60 عامًا، تنمو المدن الرئيسية أحيانًا ثم تلحق بها المناطق الإقليمية ثم تنمو المناطق الإقليمية أكثر ثم تلحق بها المدن الرئيسية. هذا فيما يتعلق بالفرق النسبي في الأسعار. لذا فهي مثل بندول. ليس هذا أو ذاك. بل هو توقيت السوق ثم البقاء في السوق لأطول فترة ممكنة لجني الثمار. لذا ما نراه الآن هو أن هذا البندول لا يزال يتجه بشدة نحو اللعب الإقليمي الأسترالي. ليس فقط لأنه ميسور التكلفة وفي بيئة أسعار فائدة أعلى، القدرة على تحمل التكاليف هي الملك للطلب، ولكن أيضًا لأننا ببساطة لا نملك ما يكفي من الأشخاص الذين يعيشون في المناطق الإقليمية الذين هم حرفيون والذين سيقومون ببناء المنازل بالفعل. ومع هذا الطلب، فإنه يفوق المعروض من بناء المنازل الجديدة. لذلك، ترتفع أسعار المنازل. متطلبات الإسكان للمناطق الإقليمية باللون الأسود حوالي 35٪ من إجمالي متطلبات الإسكان في أستراليا مقابل المدن الرئيسية باللون الرمادي، ولكن متطلبات العمالة للمناطق الإقليمية الأسترالية تقارب 60٪. هذا لأننا نبدأ بمجموعة عمالة مخفضة جدًا في البداية. لذا هناك حاجة غير متناسبة في المناطق الإقليمية الأسترالية للعمالة التي ببساطة لا توجد، عمال بناء ماهرون. ولأن ذلك غير موجود، فإن هذه الـ 36٪ أو 35٪ من المنازل لن يتم بناؤها. لذلك، ستجد على مدى السنوات القليلة المقبلة، أن المناطق الإقليمية الأسترالية ستتفوق على المدن الرئيسية. هذه حقيقة. يمكنك كسب الكثير من المال هناك تمامًا كما يفعل عملائي. وأعتقد أنه إذا أضفت إلى هذه الحقيقة أن صافي الهجرة الخارجية لكل المحادثات والنقاش، تعلمون، يمكنني أن أسألكم، هل تعتقدون أنه يجب وقف الهجرة؟ سيقول الكثير منكم نعم. سيقول الكثير منكم حدوا منها. سيقول الكثير منكم أبقوها كما هي. ولكن الحقيقة هي أن صافي الهجرة الخارجية لا يزال مرتفعًا جدًا. هذا الخط البرتقالي، الوافدون الدائمون وطويلو الأجل، لا يزال قريبًا من نصف مليون وصافي الهجرة الخارجية الإجمالي ليس فقط طويل الأجل ولكن قصير الأجل، فقد انخفض ولكنه لا يزال عند 300 ألف، أعلى بكثير من مستويات ما قبل كوفيد. لذا فإن قصة الهجرة هذه ستعني أن الكثير من هؤلاء المهاجرين بسبب فئة تأشيراتهم سيذهبون إلى المناطق الإقليمية، مما يدفع الإيجارات إلى الارتفاع، ويزيد الطلب على المنازل. لا يوجد بناء كافٍ في المناطق الإقليمية. لهذا السبب ستستمر في الازدهار. وهذا هو نوع الأشياء التي يتم إخفاؤها في تقرير SQM الأصلي الذي شاركته في بداية الحلقة. أخيرًا، لن يكون الفيديو جيدًا بدون الحديث عن تغييرات مكاسب رأس المال التي قد تأتي، وتغييرات الاستثمار السلبي التي قد تأتي. لقد قمت بالكثير من الحلقات حول ذلك، لذلك لن أطيل في هذا الموضوع، ولكن يكفي القول، توقعوا أن يستمر هذا الخط لمؤشر الإيجار، هذا الخط الوردي، في الارتفاع. لا يزال لدينا هجرة ضخمة. لا يزال لدينا نقص في العمالة. مع حرب إيران هذه ونفط أقل وفرة، سيتم بناء عدد أقل من المنازل لأن النفط بالطبع سلعة رئيسية في بناء المنازل والنقل بالطبع وهو في مرحلة أعلى. لذلك، يظل الطلب مرتفعًا بشكل لا يصدق. العرض أقل حتى من عام 2025. ومع بعض هذه التغييرات الضريبية، مما يعني أن المستثمرين سيغلقون سوق الإسكان، سيتجمد السوق لأنهم ببساطة لن يرغبوا في البيع. سيشترون عقارات استثمارية إلى الأبد، وسيمررونها إلى أطفالهم. سترون مؤشر الإيجار، استعدوا له في الأخبار، يستمر في الارتفاع بما يتجاوز التضخم بكثير. والشيء هو أن سوق الإسكان يشكل حوالي 20٪ إلى 30٪ من سلة سلع التضخم. لذا، عندما يرتفع هذا الخط الوردي، سيرتفع مؤشر أسعار المستهلك أيضًا، سيرتفع التضخم، وبالتالي قد ترتفع أسعار الفائدة مرة أخرى، مما يعني أنه من الصعب بناء منازل جديدة لأن تكاليف البناء أعلى. كل بناء يتطلب قرضًا، أليس كذلك؟ هذا يعني أن هناك عددًا أقل من قروض البناء، وبالتالي يتم بناء عدد أقل من المنازل، مما يعني أن الإيجارات ترتفع أكثر والمستثمرون العقاريون الحاليون يفوزون أكثر. نصيحتي، كن مستثمرًا عقاريًا. كن واحدًا الآن. كلما تمكنت من الدخول مبكرًا، كلما تمكنت من البدء في بناء هذا الدخل السلبي. النمو مضمون في المواقع الصحيحة. هذا ما يفعله عملائي الآن. كل يوم، يشترون عقارات لم يسبق لهم مثيل. اسمي PK. للارتقاء وفهم كل هذا حقًا، سأترك روابط أدناه لمجموعتي على فيسبوك. 72000 شخص هناك الآن. إتقان العقارات الأسترالية مع PK وبودكاستي على Apple Music و Spotify. OP Property Mastery with PK. تلك الروابط أدناه. تحققوا منها للاستثمار حقًا في أنفسكم. تذكروا، لا أحد يهتم بأموالكم بقدر اهتمامكم بها. استثمروا في تعليمكم. يسعدني مساعدتكم. اضغطوا على زر الاشتراك. شاركوه. شكراً لوجودكم معي يا رفاق.