Transcription
Cada semana vemos los mismos titulares. El mercado inmobiliario está cayendo, las ventas se desploman, los precios empiezan a bajar y ahora el ruido es todavía peor. Tenemos guerra en Irán, la gasolina subiendo otra vez, [música] el mercado laboral perdiendo fuerza y un mercado inmobiliario paralizado.
Pero cada vez que escucho el mercado está mal, yo pregunto lo mismo, ¿dónde? ¿En qué segmento? ¿En qué precio? ¿En qué edificio, comprado con deuda o comprado en efectivo? Porque el mayor error en 2026 es hablar del mercado como si fuera uno solo. Y en el sur de la Florida eso no existe. Hoy hay varios mercados al mismo tiempo, uno cayendo, otro frenando, otro subiendo y otro donde todavía no hay suficiente oferta.
Y yo lo entiendo, cuando hay confusión la mayoría escucha opiniones, [música] pero los inversionistas que manejan patrimonio miran datos. Así que vamos a ver el reporte real. Precios, inventario, [música] asequibilidad, riesgos y los deals que están apareciendo mientras otros [música] están paralizados. sin titulares, sin drama, solo números, contexto y lo que todo esto significa para alguien que [música] invierte en serio. Así que si está listo, comencemos.
Pero antes de continuar, permítame hacer una pausa y si no nos conocíamos antes, lo invito a suscribirse a este canal donde compartimos información sobre el mercado inmobiliario dentro de Estados Unidos.
Y el primer lugar donde siempre empezamos en un análisis inmobiliario es en los precios. Así que vamos a empezar por el mercado más estable sur de la Florida, las casas unifamiliares. El mercado de casas en el sur de la Florida sigue mostrando fortaleza y en realidad más fortaleza de la que muchos esperaban, especialmente si tenemos en cuenta que las tasas de interés siguen en niveles altos. En los tres condados principales, Miami Day, Broward y P Beish, los precios no solo se mantienen, sino que continúan subiendo. En Miami Day el precio medio está alrededor de $685,000 con una subida cercana al 4.6% frente al año pasado. En Browward, el precio medio de las casas llegó aproximadamente a $620,000 con un aumento cercano al 6.6%, uno de los crecimientos más fuertes del sur de la Florida. Y en Pish el precio medio se sitúa cerca de $75,000 con un incremento de alrededor de 3.5 anual.
Ahora, cuando pasamos al mercado de condominios y touses, la historia cambia. Si tomamos los datos y miramos todos los apartamentos dentro de Miami Day, el precio medio pasó de unos $450,000 en febrero de 2025 a cerca de 410,000 en febrero de 2026. Eso es más o menos una caída del 9%. Y claro, si vemos solo ese número, parece que el mercado se está cayendo. Pero en bienes raíces, mirar el promedio total casi nunca cuenta la historia completa, porque ese promedio mezcla de todo. Edificios nuevos con edificios de 40 años, unidades renovadas con unidades viejas, compradores en efectivo, compradores financiados. Y cuando separamos los datos, la historia cambia bastante.
Por ejemplo, si miramos solo los condominios con más de 30 años, el precio medio bajó de unos $340,000 a 320,000, una caída cercana al 6%. Y esto nos sorprende. En todo el sur de Florida estamos viendo más presión en edificios antiguos, más inventario en ese segmento, costos de mantenimiento más altos, nuevas regulaciones y compradores mucho más selectivos ahora que las tasas siguen elevadas. No es que el mercado esté mal, es que ese tipo de propiedad hoy tiene más riesgo.
Ahora, si vemos los condominios con menos de 10 años, el precio medio pasó de unos 622,000 a $15,000, casi un 15% de su vida en solo un año. Y esto es clave entenderlo porque lo que estos números muestran es que no existe un solo mercado inmobiliario. Todos se mueven distinto y por eso las decisiones serias de inversión no se toman mirando titulares ni mirando promedios generales, se toman mirando el segmento correcto.
Ahora veamos Brawar. El precio medio pasó de 280.000 en febrero 2025 a 265,000 este año, una caída aproximada de -5.3%. Pero otra vez, en los condominios con más de 30 años, el precio medio bajó de 230,000 a 219,000, lo que confirma la presión que está enfrentando los edificios antiguos. Pero al mismo tiempo, en los edificios con menos de 10 años, el precio medio subió de 705,490 a $49,500. Un aumento cercano a más 6.2 2%. Y lo más importante aquí no es solo la dirección de los precios, sino la enorme diferencia entre segmentos. Hoy en Braward, un condominio de más de 30 años se mueve alrededor de 200,000, mientras que una unidad en un edificio menos de 10 años empieza cerca de $00,000. O sea, que estamos hablando de mercados completamente distintos conviviendo al mismo tiempo.
Por eso en el entorno actual invertir bien no depende de saber si el mercado sube o baja, sino de entender qué tipo de activo está perdiendo valor y cuál está capturando el capital. Eso es lo que diferencia un análisis general de un análisis hecho con criterio patrimonial.
Cuando miramos Pan Beach County, el comportamiento es todavía más estable. Si tomamos todos los condominios en conjunto, el precio medio pasó de unos $15,000 en febrero de 2025 a cerca de $300,000 en febrero de 2026. Eso es una variación de aproximadamente -1% en todo el año. Y en términos de mercado, movimiento de este tamaño no se considera una caída. lo que muestra es más bien una fase de estabilización después de varios años donde los precios subieron con muchísima fuerza.
Pero para entender realmente qué tan fuerte está el mercado, no basta con ver cuánto valen las propiedades. También hay que mirar cuántas se están vendiendo. Así que el número de ventas es uno de los indicadores más importantes en bienes raíces porque muestra el nivel real de actividad. nos dice si el mercado está creciendo, si está frenando o si simplemente se está normalizando después de varios años muy fuertes.
Así que miramos el número de transacciones en los tres condados principales del sur de la Florida y los datos dejan algo bastante claro. El mercado no está cayendo, está ajustándose, pero con una demanda que sigue siendo sólida, especialmente en los segmentos con más liquidez. Por ejemplo, en Miami Day, las ventas totales subieron aproximadamente 9.7% 7% comparado con el año pasado. Las casas unifamiliares crecieron de forma moderada cerca de 4.3%, pero donde realmente se nota el movimientos en los condominios que aumentaron alrededor de 14.7% mostrando que siguen existiendo compradores activos, sobre todo en unidades más nuevas o bien ubicadas.
En Browware el comportamiento es más neutral. El total de transacciones bajó ligeramente cerca de -1.3%, lo que habla más de estabilización que de una caída real. Las casas unifamiliares subieron alrededor de 1.1%, mientras que los condominios bajaron cerca de -2.8%, reflejando un segmento más sensible al financiamiento, al aumento de inventario y a una negociación más fuerte entre compradores y vendedores.
En Bambish, en cambio, el patrón es claramente más sólido. Las ventas totales crecieron aproximadamente 9.9% con aumentos de 7.9% en casas unifamiliares y cerca de 10.7% 7% en condominios, lo que confirma algo que se viene viendo desde hace varios años. El condado sigue recibiendo capital, sigue recibiendo compradores de alto ingreso y sigue recibiendo migración desde otros estados.
Y esto es clave entenderlo desde una perspectiva económica. El mercado inmobiliario del sur de la Florida no depende únicamente de las tasas hipotecarias. está impulsado por migración, por liquidez y por demanda externa, no solamente por crédito. Por eso el volumen de operaciones se mantiene relativamente alto, incluso con tasas elevadas. Y por eso el mercado de sur de la Florida no se comporta igual que la mayoría de los mercados en Estados Unidos, porque tiene una característica que lo separa claramente del resto del país y que explica porque este ciclo se está comportando distinto a otros ciclos del pasado y ese factor es el nivel de compras en efectivo.
Cuando hablamos de tasas hipotecarias, normalmente asumimos que si las tasas suben, el mercado se frena y eso es cierto en muchos estados, pero no necesariamente en Miami. En el segmento de condominios por encima del millón de dólares, aproximadamente el 70% de las compras se hicieron en efectivo el año pasado. Y cuando hablamos de propiedades Prime por encima de $2000 por pie cuadrado, el porcentaje de compras en efectivo llega cerca del 84%. Esto significa que una parte muy importante del mercado no depende del financiamiento y por eso en el sur de la Florida las tasas hipotecarias influyen menos que en otros mercados.
Ahora, eso no significa que no importen. Las tasas siguen siendo uno de los factores más importantes del ciclo inmobiliario. Miramos lo que pasó con las tasas hipotecarias en el último año, desde febrero de 2025 hasta marzo 2026 vemos que el movimiento ha sido bastante favorable para el mercado inmobiliario. Veníamos de tasas por encima del 7%, que fue uno de los niveles más altos de ese ciclo, y durante la segunda mitad de 2025 empezamos a ver una caída importante a medida que el mercado comenzó a anticipar que la Reserva Federal podría empezar a bajar las tasas. Por ejemplo, el 18 de septiembre 2025 las tasas de interés cayeron a 6.26%, luego en octubre bajaron a 6.17 y el 15 de enero 2026 llegaron a 6.06% hasta tocar niveles cercanos a 5.98% en febrero, que ha sido uno de los puntos más bajos del último año.
Esta caída se dio porque la inflación empezó a moderarse y el mercado empezó a descontar posibles recortes de tasas en 2026. Sin embargo, en las últimas semanas vimos una pausa en esa tendencia. El conflicto en Medio Oriente, especialmente la tensión con Irán, volvió a presionar el precio del petróleo y generó temor de que la inflación pueda mantenerse más alta por más tiempo. Cuando eso pasa, suben los rendimientos de los bonos del tesoro y cuando suben los bonos, suben también las tasas hipotecarias. Lo importante aquí es entender que las tasas ya venían bajando y si la inflación sigue moderándose y la tensión geopolítica se estabiliza, lo más probable es que durante este ciclo volvamos a ver tasas más bajas. Y si eso pasa, eso le puede dar otro impulso al mercado inmobiliario.
Ahora, las tasas son una parte importante, pero no son lo único que mueve el mercado. Hay otro factor que pesa mucho y es la asequibilidad, porque al final el mercado no se mueve solo por el precio de las propiedades, se mueve por la capacidad real que tiene la gente para comprar. Y para entender la asequibilidad no basta con mirar las tasas, hay que mirar tres cosas al mismo tiempo. Los precios, las tasas y los ingresos. Hoy el pago promedio de una hipoteca es alrededor del 27% del ingreso familiar de un norteamericano, lo que no es ideal, pero tampoco es extremo. Históricamente, gastar hasta 30% del ingreso en vivienda se considera normal, así que estamos dentro de un rango [carraspeo] razonable. Eso explica por qué el mercado no se ha caído, los precios no están colapsando, simplemente están creciendo más lento. Y por tanto lo que estamos viendo no es una crisis, es un ajuste después de años muy fuertes. Y cuando la asequibilidad mejora, aunque sea poco, el mercado termina reaccionando.
Ahora, la pregunta importante no es solo dónde estamos, sino hacia dónde vamos. Y para responder eso, hay un indicador que suele anticipar los movimientos antes que los precios, el inventario, porque el inventario es lo que muestra si el mercado se está enfriando, si se está estabilizando o si está empezando a entrar en una fase de corrección.
En Miami Day, el número total de condominios activos bajó de 14,203 en febrero de 2025 a 13,532 en febrero del 2026, una reducción cercana al 5%, es decir, la oferta no está creciendo, el mercado sigue absorbiendo propiedades, pero una parte importante del inventario está concentrada en edificios antiguos y por eso el ajuste se está viendo sobre todo en ese segmento. Cuando miramos los meses de inventario, la diferencia se entiende mejor. En Miami Day las casas están alrededor de 6.2 2 meses de inventario, mientras que los condominios están cerca de 13.4 meses. En términos generales, entre 6 y 9 meses se considera un mercado equilibrado. Por debajo de 6 meses favorece al vendedor y por encima de 9 meses empieza a favorecer al comprador.
Cuando vemos los otros condados, el patrón es muy parecido. En Brawar las casas están alrededor de 5 meses de inventario, que es todavía un mercado relativamente fuerte, pero los condominios están cerca de 11.5 5 meses, lo que confirma que hay más oferta y más espacio para negociar. En Pachish las casas están cerca de 4.9 meses, uno de los niveles más bajos de la región, mientras que los condominios están alrededor de 8.9 meses más cerca de un mercado equilibrado, pero con mucho más oferta que hace un par de años.
Ahora, el inventario suba no significa que el mercado está en crisis, significa que estamos entrando en una fase distinta del ciclo. Pasamos de un mercado donde el vendedor mandaba a un mercado donde el comprador puede elegir. Hay más opciones, menos presión y más margen para negociar. Y desde mi punto de vista, este tipo de mercado suele ser el más interesante, porque podemos negociar todo. Y cuando digo todo es absolutamente todo.
Pero para entender por qué el mercado al sur de la Florida sigue mostrando fortaleza, incluso en un entorno con más inventario, hay que mirar el otro lado de la ecuación. No solamente la oferta, también la demanda. Y aquí es donde este mercado se vuelve distinto al resto del país. Cuando analizamos el mercado inmobiliario del sur de la Florida, vemos que no existe una sola fuente de demanda. En realidad hay tres fuerzas actuando al mismo tiempo, demanda local, demanda nacional y demanda internacional. Y es precisamente esta combinación la que explica por qué este mercado no se comporta igual que la mayoría de los mercados en Estados Unidos.
Lo que está viendo ahora no son ventas en esta gráfica, sino visualizaciones de propiedades, es decir, de dónde vienen las personas que están buscando activamente comprar en Miami Day. Y este dato es muy importante porque muestra el flujo real de intereses hacia este mercado. Si miramos los datos, vemos que una parte importante de las búsquedas no vienen del condado. Más del 20% de las visualizaciones vienen de otros estados y alrededor del 7% vienen desde fuera de Estados Unidos. Esto significa que una porción muy relevante de la demanda potencial está llegando desde fuera del mercado local, lo cual es algo que no ocurre en la mayoría de las ciudades del país.
Y cuando analizamos de dónde viene esa demanda nacional, el patrón es bastante claro. Los estados que más están mirando propiedades en Miami son New York, California, New Jersey, Georgia y Texas. Mercados con altos costos de vida, alta carga fiscal o grandes movimientos de población en el caso de Texas. Esto se conoce como cross market demand y es uno de los factores más importantes en este ciclo, porque significa que el crecimiento aquí no depende solo de la gente que vive en Florida, sino de personas que están moviendo su capital desde mercados más caros hacia el sur de la Florida.
Y además está el factor internacional que hace que este mercado sea todavía más distinto. En proyectos de nueva construcción, por ejemplo, compradores de más de 70 países distintos han comprado propiedades en Miami. ¿Qué otro mercado dentro de Estados Unidos puede darse lujo de decir que más de 70 países distintos han comprado y casi el 45% de todas las transacciones internacionales del estado de Florida ocurren en el sur de Florida? Eso muestra la enorme concentración de capital global que hay en esta región y por eso este mercado no se puede analizar igual que el resto del país. Aquí la demanda, otra vez no depende solo de hipotecas, depende de migración, depende de liquidez, depende de inversión internacional, de relocaciones corporativas y de compradores de alto patrimonio que están cambiando de mercado.
Por tanto, después de analizar precios, inventario, tasas, volumen y demanda, la conclusión es clara. No estamos en una crisis, estamos en una fase del ciclo donde el poder de negociación cambió. Hoy en muchos segmentos del sur de la Florida estamos en un mercado de compradores. Hay más inventario, más tiempo para decidir y más capacidad para negociar precio, términos y calidad del activo. Y este tipo de mercado suele ser el mejor punto de entrada para un inversionista, porque las mejores compras no se hacen cuando todo sube, se hacen cuando el mercado se enfría lo suficiente para poder elegir, pero no tanto para que la demanda desaparezca. Y eso es exactamente el entorno que estamos viendo ahora.
Si usted quiere revisar oportunidades concretas, analizar números o simplemente entender qué tipo de inversión tiene más sentido para su perfil, puede agendar una [carraspeo] llamada conmigo o con mi equipo en el enlace que está en la descripción. Revisamos el mercado, vemos opciones reales y definimos una estrategia clara antes de comprar. Soy Ang Mejía, asesora de inversionistas y nos vemos en el evento.