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改变。在美国，银行家和房地产开发商不受尊重，对吗？我们总是，你知道，至少在你们的电影里，我们和政客们总是坏人。所以，当你购买第一套房子时，最好购买小一点的，你能负担得起的，你能还清贷款的。我总是会告诉客户的一件简单事实是，无论你的贷款金额是多少，你的月收入的 1/3 到 40% 最大限度应该用于你的 EMI。我觉得这个想法非常可怕。你把你的收入的 1/3 交给了这个，然后你还要承担 20 到 30 年的 EMI。尤其是随着人工智能的到来，我甚至不知道 10 年后我是否还有工作。看看 2007-2008 年，国内顶尖的开发商，很多今天都破产了，因为政府变了，然后下一届政府带来了不同的规则。我不是说这个政府不好或那个政府不好，但我想说的是，如果你想要更好的生活质量，你需要一致的政策。给我一个你拥有的、房地产界没有人相信的见解，就像你完全采取了与行业相反的立场一样。
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女士们先生们，今天我们还有一期播客，今天我和 Ajitesh Kurupulu 在一起。他经营 Ashoka Builders，我请他来是有原因的，我们私下里也讨论过。到 2025 年，印度出口的 2000 多亿美元将是 IT 出口。嗯。问题不在于何时。问题不在于是否，而在于何时这一切都会被自动化。嗯。争论在于它会在一年内实现自动化吗？它会在五年内实现自动化吗？它会在二十年内实现自动化吗？没人知道。但我们确实知道，这将在我们有生之年发生，或者至少，即使不是完全自动化，它也会导致人员的精简。嗯。所以问题以及我请你来的原因是因为我一直在研究自动化之后会发生什么，因为自动化不会只影响像我这样的工程师。它将影响所有使用电脑的人。最终，当机器人出现时，它将影响所有开车的人。它将影响所有从事体力劳动的人。对吧？所以这是一个关于何时而不是是否的问题。嗯。所以我想，在我研究这个问题的时候，我意识到有两个系统，对吧？第一个系统是资本主义，另一个系统是社会主义。我觉得两者都与即将到来的未来不兼容。但还有一个第三个系统，而这个整个系统，它过去在欧洲实行过。它被称为封建主义，当时一切都围绕着土地。因为事实证明，虽然人工智能肯定会对股市造成破坏，但它肯定会改变，你知道，哪个新竞争对手会获胜，因为他们现在正在利用人工智能带来的成本优势。嗯。人工智能无法创造新的土地。嗯。对吧？也许几百年后，人工智能会有办法创造新的行星或改造新的行星，但这不会很快发生。嗯。所以我非常看好购买、拥有和保护土地的想法，当然，还要在土地周围增加基础设施，使其不仅仅是贫瘠的土地。嗯。我想讨论我的想法，我是否走在正确的道路上，是否走在错误的道路上。嗯。你知道在未来几年里，购买、拥有甚至租赁房地产的未来将走向何方。我想请一位我认为是这方面的专家来，听听他的想法，但我不希望是普通的房地产人士，因为无意冒犯你的生意，但普通的房地产人士就像，你知道，三条金链子，我们是金子爱好者，你知道，长长的卡其裤，他们总是说在这里投资，你会赚钱。我请你来是因为，当然，你一直在房地产行业。你来自，你知道，你在这个生态系统里已经很久了，但你也学习了数学和哲学，对吧？所以，在我们私下谈话中，你一直，你仍然是一个非常有前瞻性的人，对吧？你一直在思考未来。所以，你不是说过去一直都是这样，所以现在也会这样。你思想开放，知道它将走向何方。所以，我请你来是因为我认为你比任何人都更了解这一点。我有很多好奇的问题。嗯。有些问题会很聪明，有些问题会让人觉得没道理。但如果你觉得有些问题没道理，请随时打断我，因为我对房地产了解不多，但在过去几年里我一直在购买它，尤其是现在我们已经搬到了班加罗尔北部。我们在 Hebbal 现在，再往北走，很多房产都疯狂升值了。这说不通，就像我希望你只在班加罗尔北部买了房子。我买了，那是一个不错的增长型郊区。是的。但问题是，对吧？就像，每个人都说股市的表现总是更好。但如果你看看班加罗尔北部和股市的房价，那是没法比的，对吧？我只是想，也许你没有投资在正确的地方等等。但我不是提供建议的合适人选。所以我请你来只是为了多了解一些，我想从你的背景开始问起，为什么你当初会进入房地产行业？所以 Warun，首先感谢你邀请我来，我非常兴奋能和你交谈，并与你的听众联系，尤其是谈论房地产和科技，对吧？房地产被视为最早的行业之一，而科技是最新出现的，就像最老的与最年轻的握手一样，对吧？所以，非常兴奋能谈论房地产和科技，但是的，关于我本人，我来自一个房地产家庭背景，我父亲是 Ashoka Builders 的创始人之一，一家非常古老的开发公司，位于 Hebbal。所以，从小我就接触过我们的生意，就像去工地这样的简单事情，可能就像放学后我的司机来接我，我们去送我爸爸的午餐然后回家。所以，像这样的简单事情，我接触过，我接触过在会议室、工地支付中会发生什么，以及不同的挑战等等。所以我一直有这种好奇心，在我读本科的时候，暑假我经常去办公室。所以我接触到了业务问题的一些深度，对吧？这就是我开始我的旅程的方式，对吧？然后在我完成本科学业后，我主修经济学，辅修数学，并选修了几门哲学课程，坦白说，这三门中最有趣的是哲学。但是的，之后我回来和我父亲一起工作了三年，然后我们产生了创造性的分歧，然后我和我的合伙人 Anil 在 2017 年创立了 ASBL。但从一开始，我就更想知道，如果我们以数据为先，房地产会受到什么样的影响，对吧？因为你看，房地产再次，我见过我父亲和 Spear Group，他们在履行义务方面都怀有最好的意图，对吧？但大多数时候，他们只能完成他们义务的某个百分比。所以，那时我意识到，不是意图，你需要智慧，而要获得任何智慧，你需要什么？你需要数据，而要持续地、日复一日地收集数据，你需要应用程序，你需要技术套件，这样当人们进行交易时，数据就会被收集。所以，这就是我们想要看待房地产的方式，我们对房地产的世界观是这样的。所以，这就是我们旅程的开始，是的，回到你开始对话的方式，是的，这是我能说的唯一一种产品，至少在我们一生的大部分时间里，它都无法制造，也许在下一代，如果人类物种有十代人的话。但是的，土地是无法制造的，而现在随着人工智能的出现，以及人工智能可能在下个十年或更长时间内与机器人融合，很多东西都可以制造，而且它们将是丰富的，它们将是大量的。所以，从这个角度来看，房地产是无法制造的东西，我觉得很多年轻一代对房地产的理解远不如他们对股票或其他资产类别的理解。所以，我的目标之一也是传播关于如何诊断房地产的意识，它在很长一段时间里已经变得有点像一个神话，对吧？所以，人们，比如你问任何一个 25 到 35 或 40 岁年龄段的人如何投资股票或加密货币等不同资产类别，他们可以给你一些逻辑，比如，你可以看看去年的销售利润图，然后这就是你去获取数据的地方。你很少会围绕房地产进行这样的对话，比如房地产投资通常人们会说，我的兄弟投资了，我的表哥投资了，我们十个人一起投资，嗯，这真的不会增加任何安全性。如果泰坦尼克号撞上冰山，所有亲戚都在里面都没关系。你不会得到任何特殊的救生艇，对吧？事情不是这样的。但幸运的是，在过去的两年三年里，房地产方面发生了许多关于数据的事情，对吧？人们通常不知道，因为没有太多谈论。现在你可以简单地去任何 RERA 网站。比如你在班加罗尔，你可以去班加罗尔或卡纳塔克邦的 RERA 网站，按邮政编码查找，它有所有关于供应的数据，我说的供应是，比如有多少两居室，有多少三居室，以及它们将由哪个开发商交付。你可以构建一个完整的供应方程。在这个社区，有多少住房供应正在到来，由哪个开发商建造。然后你可以对它们进行分类，事实上，你可以下载并将其放入任何生成式人工智能中，它们可以为你总结。所以，仅仅通过这一点，你就可以看到，你可以简单地了解供应，你的投资就可以与供应保持一致。所以，这是人们不知道的工具，因此房地产变得越来越神秘，你看到很多年轻群体转向其他资产类别。
我很有兴趣谈谈买房还是租房的问题，因为我觉得两三年前，所有的财经博主都出来说，买房没用，租房最重要，因为如果你有多余的钱，可以把它投入股市，它会增长得更快。当然，你住在租来的房子里，你随时可能被赶出去，等等。还举了亿万富翁的例子，等等。当然，对他们来说，规则完全不同。所以，你对买房还是租房有什么看法？首先，这必须以一种多层次的方式来解释。首先，看看世界上所有的亿万富翁，事实上，比尔·盖茨是美国最大的地主之一。杰夫·贝索斯我认为是美国最大的单一土地持有者，如果是一整块的话，他在德克萨斯州拥有。所以，很多人都在把钱投入房地产，但正如你所说，亿万富翁和不同人群的规则是不同的。所以，在买房还是租房方面，这很简单。在你二十多岁的时候，你看到了很多内容，很多新闻文章也说，Z 世代不买房。坦白说，Z 世代买不起房。买不起。对吧？所以，在你二十多岁的时候，无论是 Z 世代、千禧一代，还是婴儿潮一代，或者任何二十多岁的人，你都买不起房地产，而投资股票或其他东西，你可以用低成本、低入门成本进入，比如你有 10,000 卢比，你可以简单地开一个证券账户并开始参与。在房地产方面，至少在全国排名前七八个城市，大多数房地产交易都发生在这些城市，对吧？在那里，你需要大约 15 到 20 万卢比的钱作为首付，然后你需要有大约最低 12 万卢比的起薪。这是进入房地产的入门成本。自然，当你二十多岁的时候，这很简单，你必须租房，原因有两个。第一，在你二十多岁的时候，你的工作也更具流动性，对吧？大学毕业后，你不是说你找到第一份工作就会在那里定居，然后可能做三十年。你在摸索，你在摸索。所以，你更具流动性。所以，当你更具流动性时，就没有必要买房。但当你到了三十多岁，随着家庭生活的开始，事实上，我认为房地产或买房的真正威胁与年龄或你属于哪个世代无关，而是家庭生活。比如家庭结构发生变化。如果人们不再结婚，我认为购买模式将从根本上改变。但只要这种社会学变化没有发生，就没问题。所以，当你三十多岁的时候，会发生什么？你结婚了，然后你计划要第一个孩子。这时候，你想要更多，你想要更多稳定，对吧？所以，房地产甚至提供了这种稳定价值，对吧？这通常在大多数谈话中都不会被提及，因为你如何给它定价？比如对我来说，稳定性可能是 X 卢比，对你来说是 3X 卢比。但有一件事我们可以假设，一旦人们开始结婚，一旦人们结婚并计划要孩子，那时对拥有自己空间的需求就会增加。所以，我想说，事实上，如果你看看全国范围内的购买模式，大多数人在三十多岁早期到中期购买第一套房子，然后在四十到四十五岁左右进行升级。所以，两套房子是主要的模式，我估计是经济中的前 1.5%。事实上，大多数购买有组织房地产的人是经济中的前 2%。在这个群体中，人们不再一生只买一套房子。现在已经变成了两套。所以，当你购买第一套房子时，最好购买小一点的，你能负担得起的，你能还清贷款的，因为你反正认为大多数人会在 10 到 20 年后升级。是的。是的。再看，我总是会告诉客户的一件简单事实是，无论你的贷款金额是多少，它都不应超过你月收入的 1/3。这就是你可以买房的程度。如果，比如说，你赚的钱多得多，那么自然你可以根据情况来玩。所以，你的月收入的 1/3 到 40% 最大限度应该用于你的 EMI。你知道，我觉得，也许因为我是一个企业家。我一生都是企业家。我觉得这个想法非常可怕，你把你的收入的 1/3 交给了这个，然后你还要承担 20 到 30 年的 EMI，因为问题是，尤其是随着人工智能的到来。我甚至不知道 10 年后我是否还有工作。我不是只说我一个人，我说的是所有人。20 到 30 年后，人们将如何偿还他们的 EMI？所以，我觉得，在这种不确定性和不稳定性的情况下，你如何押注 20 年？所以，即使你看看统计数据，大多数人会选择 20 年的住房贷款。为什么？因为你的月 EMI 较低。比如你选择 7 年的住房贷款，但看看人们偿还这些住房贷款的平均时间是 7 年。所以，尽管人们选择 20 年的住房贷款，但他们偿还的时间是 7 年。所以，他们多花了 20 年来获得安全保障，而你的月支出较低，对吧？比如你选择 7 年的住房贷款，你的月支出将是现在的 3 倍，对吧？相应地，当然，你会支付更少的利息，但你的 EMI 会高得多。所以，这是第一点。第二点是，就像任何其他资产一样，房屋也会升值。现在，当我们谈论房屋升值时，人们通常会说，最好的时期可能是在疫情后，我们表现得非常好，升值幅度在 10% 左右。至少在所有主要城市的许多微观市场。但让我告诉你一些关于房屋投资的很少被理解的数学，人们如何能获得 18% 到 20% 的复合年增长率，如果房屋升值 6.5% 到 6.7%。我将详细解释，因为，你知道，这是人们不太理解的东西。比如，你花了 100 卢比买了一套房子，大多数房子你支付 15% 的首付，也就是 15 卢比，其余 85 卢比你从银行贷款。请注意，当你购买期房时，银行不会将全部贷款发放给开发商。这 85 卢比是分期支付的，比如你一开始就购买，而这正是我会推荐的。这是我给那些想通过投资或翻转房产赚钱的人的建议。所以，你在一开始就购买，然后当项目完工时，假设这是一个四年的周期。所以，你需要支付 15 卢比的首付，而银行将在接下来的四年里代表你向开发商支付 85 卢比。所以，为了方便计算，假设除以四，每年银行可能会支付 20% 的进度款。基于建设情况。现在，你为此借了钱，目前利率是 8.5%。比如，房产升值了 6.7%。6.5% 是国家的通货膨胀率。所以，让我们假设实际升值是零。名义上的，你只是以通货膨胀的速度前进，也就是 6.5%。现在，6.5% 复利四年，你将达到 1.3，也就是你的 100 卢比变成 130 卢比。现在，在那一天，你卖掉了你的房产。现在，当你卖掉你的房产时，首先要扣除负债。你从银行借了 85 卢比，你需要偿还。所以，从 130 中减去 85，你剩下 45。这四年里，根据银行支付的金额，可能每年是 15% 到 20% 到 30%。你为此支付 EMI。你支付的是利息，不是 EMI，是利息。这大约是另外 15 卢比。所以，从 45 中减去 15，你剩下 30。你投资了 15 卢比。所以，四年内你的钱翻了一番。这就是 19.1% 的复合年增长率。所以，很少有人会这样看待房地产。我的意思是，没有人这样说过，所以他们通常不知道。当然，并非一切都如此美好。这其中有什么风险？一些风险是，如果开发商可能没有按时完工，而不是四年，而是六年，那么你就陷入了困境。现在的问题是，你可以在哪里找到数据，可以提供合理的理解，表明开发商的表现会如何？开发商的表现。你从哪里获得这些数据？很简单。你去开发商的网站。所有开发商都有过去的开发项目。看看过去的开发项目和现在的开发项目。比如，过去开发商可能建造了一些独立建筑，现在他们谈论的是一座 30 层高的建筑，那么你的风险系数应该增加，因为他们没有这方面的专业知识。比如，有人建造了商业建筑，现在突然转向住宅，风险系数增加。有人建造了 30 层高的建筑，这是 40 层高的建筑，只有 5% 到 10% 的差异。接下来，你从 RERA 网站上了解供应情况。这样，你可以使整个事情更加量化，从而可以最小化风险，或者拥有更好的预测。所以，这些是一些人们可以赚钱的方式，而且在我们老一代，人们投资了土地，我认为对于印度南部和西部的大部分地区来说，那个时代已经过去了，他们不再投资土地了。嗯，是的，投资土地。你看，土地投资会发生什么。比如，你投资了一块空地，几乎不花钱。它的估值更多地取决于它能带来多少农业收入，乘以一定的倍数。比如，我是一个农民，我有一英亩土地，我一年可能赚几万卢比。如果土地没有好的道路，什么都没有，那么你可能会来买这块地。我打算赚两万卢比，如果我卖给你，我可能会考虑未来五年的收入，然后打折并赚取。我可能会以五万卢比卖给你。然后路来了。自然，使用量增加了，因为路来了，密度也增加了，越来越多的人在那里通勤。所以，需求会增加，更多的人在那里通勤。好吧，有人想在那里建一个加油站，因为现在有更多的车辆经过。然后有人会在旁边建一个商店。这样，密度就增加了，随着密度的增加，价值也增加了。所以在工业化前的地区，我指的是，自然，这条路还没有来。所以，在那里你可以购买土地并等待 20 年，你很可能会获得 100 倍的回报。20 年内 100 倍的回报，也就是 10 年内 10 倍，也就是 24% 的复合年增长率。所以，是的，我想说 20 年内 100 倍的回报，就是 24% 的复合年增长率。你指的是工业化前的地区。是的，可能印度北部的一些地区，南部，我认为南部的大部分地区已经高度工业化了。所以，那条路的故事已经结束了，因为路已经建好了，工厂已经建好了，商店也建好了。那 100 倍的故事已经没有了。南部和部分地区。但如果你看一代人之前，可能在我们父母那一辈，几乎家家户户都有这样的故事，他们投资了，就在我们父亲开始工作的时候，他们就买了一块地，然后到他们退休的时候，这块地就成了他们财富组合的重要组成部分。许多家庭都有这样的故事，他们获得了惊人的回报。我认为对于我们这一代来说，在南部已经结束了。也许如果人们还想寻找机会，在北部那些工业化程度较低的地区，仍然会有这样的机会。所以，这就是你可以通过投资土地赚钱的方式。
好的。假设我们到了一个一切都完全自动化的地步。现在我们在做，我经常有这个问题。对。对。如果一切都完全自动化了，比如机器人开着车。我们会买房子吗？是的。就像，问题是，如果你知道在 10 年内，首先，让我们谈谈你今天做出的决定。如果你知道一切都将被自动化。比如，在 10 年内，假设一个假设情景，90% 的工作都被自动化了。我非常确定 100% 的工作不会被自动化。他们仍然会有一些很大的工作群体，人们相信这绝不可能发生，但实际上已经如此了。比如，印度 80% 的人每月收入低于 7,000 卢比。这是 2016 年的事情，我记得 Mariel 写过，每月低于 7,500 卢比，他们生活在，你知道，印度 70% 到 80% 的人生活在这个数字上。至少现在，虽然有十亿人，65% 到 70% 的人，你知道，印度 70% 到 75% 的人，有十亿人的家庭平均收入在 70,000 到 80,000 卢比之间，也就是每月。是的。每年。这让很多人感到震惊，因为他们会想，我怎么能每月只花 6,000 卢比生活呢？但这就是印度的大部分人。你实际上是例外，如果你觉得这很震惊。嗯。但事实是，这可能发生在任何人身上。嗯。这可能也发生在你的身上。你今天做的舒适的工作，你可能会回到每月只花 6,000 到 7,000 卢比的生活。嗯。现在，让我们考虑一下不幸的情况，因为我总是喜欢先悲观地思考。然后我总是会走向乐观。因为你看，总有乐观的道路，但最好还是做好准备。嗯。做好准备。把基本的东西做好。把基本的东西做好。把生存放在首位。假设你现在有一份工作，你认为在真正的自动化到来并夺走一部分工作之前，还有 5 年或 10 年的时间。你会做出什么样的房地产投资决定？你会购买土地吗？因为我在网上读到，如果你想养活一家四口人，你需要耕种，你需要大约一英亩土地，对吧？这足以满足整个素食饮食。它无法满足非素食饮食，因为你还需要饲养动物。对于那些认为这很疯狂的人来说，听着这一切，我的意思是，去班加罗尔街上走走，那里会有家禽养殖场。是的。对。这是很常见的事情。它只是对我们来说是看不见的。所以，我们表现得好像这不会发生。但你会做出什么样的决定？你看，如果，如果，如果那个世界，你知道，如果所有工作都可能结束，那么是的，我可能会确保我拥有一块土地，并且能够提供基本食物，基本生活资料。公寓呢？再买一套公寓。看，当然。是的，我也会这么做，对吧？因为比拥有土地更重要的是，公寓会给我带来更好的舒适度。所以，至少我不用担心，就像今天，在这种世界里，如果我没有工作，我仍然需要住所。你看，生活的基本要素，对吧？面包、住房、衣物，他们怎么说？我们为什么要说我们要买地？是为了有住所，耕种一些食物，这样我们就可以养活自己，然后，这三者将是基本必需品。所以，是的，当然，如果我钱少，我会买地。如果我钱多，我就会买公寓。更多的钱，一个银行或其他东西。是的，土地是最便宜的。嗯，这取决于具体情况，对吧？比如在城市里，土地自然要贵得多。所以，给我数学。比如班加罗尔。你对价格有大概的了解吗？不，我不能。所以，比如，如果我想买一英亩土地，对吧？就像我们说的，一英亩土地，大约够一家四口人，对吧？种子之类的，我们会想办法的。在班加罗尔的这个地区，这个 Hebbal 地区，一英亩土地大概要多少钱？我猜大概要 12 到 15 亿卢比一英亩。所以，这里一英亩 12 亿卢比。这是农田，城市土地，你可以消耗。因为理想情况下，如果你买这块地，我的意思是，耕种永远不会带来任何收益。但是的，一块地为什么不会带来收益？你看，你买了一块地，然后种了一些庄稼。比如你种水稻，一年可以种两次，每英亩水稻作物大约能带来 60,000 卢比。乘以二，120,000 卢比是你的收入。去除至少 50% 的成本，比如水、种子等等。50% 是你的利润。每年 60,000 卢比就是你赚的。比如你转向经济作物，比如鳄梨之类的。我不知道它们是否能在土壤里生长，但如果你转向这些东西，就会增加到两三倍。我认为最高大约是三四十万卢比，这是你从农业中能获得的最高产量。同样的土地，我去建一个商场，或者一个杂货店，或者一个高层公寓，它的产量就会增加。今天，这里是 12 亿卢比的原因是，作为开发商，我可能可以在上面建造 50 到 60 套房子。这就是它的价值所在。好的。那么，如果你要建造，如果你要购买土地，比如在远一点的地方，在班加罗尔郊区，你能买到的最便宜的土地是多少？嗯？我想大概在 25 到 30 万卢比左右。如果你开车，你知道，比如，我们考虑一个 50 公里的半径。我认为在 50 公里的半径内，你应该能找到大约 10 到 20 万卢比的范围。我认为你应该能找到。所以，每英亩大约 20 万卢比，我就行了。是的。是的。而且你可能在那里有那 20 万卢比的农田，但仍然在这里有一套房子，然后同时照顾好两者。事实上，很多人都在这样做，尤其是，你知道，你住在城市里，为了你的，我说是工作日生活。所以，城市里的一居室或两居室，小两居室，两到三居室，因为你会有孩子，对吧？所以，为了他们的学校，你工作日的办公室，商场等等。周末，人们正在迁移出去。我看到一种趋势逆转，那些过了 50 岁的人，他们正在做的是，周末他们住在那些地方，周末他们来到城市与朋友见面等等。所以我看到这种变化，在 50 岁之前，你的工作日生活在城市里，对于那些能负担得起的人来说，他们过着一种农场生活，你知道，大约一个小时的车程。这种趋势最近非常流行。如果你再往远一点，价格应该会进一步下降。直到当然，如果有一个另一个城市中心，另一个，你在班加罗尔和海得拉巴之间能找到的最便宜的土地是多少？一英亩。嗯，我想是的，也许你应该在安得拉邦和某个地方的边界附近，你应该能找到大约五万卢比。我不知道，五到十万卢比。我认为你找不到比这更低的了，至少如果你，比如有主要公路在那里，公路，你往里面走，比如半小时，你就能找到五万卢比的范围。在高速公路上，我认为不低于 25 或 50 万卢比。非常有趣，这非常有趣。而且实际上有一门科学，叫做城市空间经济学，它利用地理学和经济学的整合来预测地价。当然，这相当复杂，我的意思是，过去是这样，但现在随着越来越多的工具，其中最好的工具是谷歌地图 API，对吧？你可以简单地搜索这个地方有多少家餐馆。所以，想象一下，比如现在，一家餐馆，一个 ATM，你可以把谷歌地图的截图放进 GPT 里，然后说，然后放五个不同的屏幕。是的。是的。你可以这样做。是的。你正在寻找增长率。你正在寻找去年和今年之间的变化，如何变化。是的。是的。所以，你就可以这样做，比如 Hebbal 真的发展起来了。是的。甚至在未来五年，它可能仍然是班加罗尔最热门的地方之一。事实上，去年 Hebbal 的商业租赁量达到了 450 万平方英尺。为了说明这一点，大多数 IT 技术公司每 100 平方英尺就有一个员工，最多 760 平方英尺，但公共区域是 100 平方英尺一个员工。所以，一百万平方英尺就是 10,000 名员工。所以，四百五十万平方英尺，这个社区将有 45,000 个工作岗位，而我们只创造了 300 个。你对此做出了贡献。所以，45,000 个工作岗位，你可以想想平均工资是十万卢比。当然，有些人会少，有些人会多得多。所以，十万卢比，然后你就可以看到，你可以看到整个地区将如何发展。所以，你认为 Hebbal 将成为下一个，一个好地方，一个好地方，与 Yelahanka 相比？我对 Yelahanka 不太了解，因为我主要不在班加罗尔经营，但我知道这个地区，因为我经常来这里，所以我才了解它相对于其他地方。但同样，Sjapur 和其他地方是更成熟的社区，但我认为人均道路，如果你喜欢，每平方公里你拥有的道路数量，我认为这个地区更好。所以，肯定会做得更好。但同样，现在我认为随着地铁工程的进行等等，越来越多的人会搬到这里，我觉得其他一切都会变得丰富。人工智能唯一无法生产的东西，这就是我想请你来播客的原因，就是房地产。一旦你有了可以居住的空间。是的。你看，本质上，如果一英亩土地是一个国家所需要的，比如像印度这样的国家，我们确实面临土地短缺。是的。你看，一英亩，250 英亩构成一平方公里，印度有 330 万平方公里。这意味着我们可以容纳 8.2 亿人。你有 1.4 亿人。但同样，这是一个四口之家，对吧？所以，是的，我们差不多就到了。但也许像澳大利亚有很多土地，所以也许我们不能，我们谁也买不起澳大利亚的土地。我有一个问题问你，你说了投资班加罗尔北部是一个好决定，我刚在班加罗尔北部投资了，你为什么这么觉得？你看到了什么信号？很简单，对吧？在班加罗尔北部，班加罗尔这座城市正在租赁近 16 到 1800 万平方英尺，450 万平方英尺集中在班加罗尔北部。所以，你至少会创造 45,000 个 IT 工作岗位在这个社区。接下来，任何城市，如果你历史上看看世界，一个城市总是朝着更快的交通中心发展。最快的交通中心是机场。所以，机场离班加罗尔北部最近，对吧？它就在那个方向。所以，所有城市总是朝着那个方向迁移。而且你这个地区的平均基础设施比班加罗尔其他地区好得多。你有更大的道路，更宽的道路，地铁连接更好。社会基础设施相对来说比市中心区域要好，对吧？这正是接下来会发生的事情，因为社会基础设施，如果你真的看看它，在知识经济部门工作的人收入最高。他们是顶层的，对吧？而实际上，收入更高的人消费更多。所以，他们倾向于迁移到他们可以消费其他地方的地区，他们需要更多的娱乐空间，比如娱乐场所，商场，学校，所有这些基础设施。这个地区的基础设施相对来说比其他地区少。这就是为什么它更便宜。现在，随着 45,000 个工作岗位的到来，一些企业家会意识到，哦，我来开一家餐馆，我来办一所学校。你知道，一些需求，我们都，是的。所以，一旦所有这些基础设施都到位，会发生什么？越来越多的人，你知道，对空间的需求增加，然后价格就会大幅上涨。所以，想想这一点，无论娱乐场所的改变速度如何，我们称之为第三空间，在现实生活中，我们将空间分为三个空间。第一个是你居住的空间，那是你的房子。第二个是你工作的地方，那是你的办公室。第三个是你的娱乐场所，任何地方，比如你的公园，娱乐场所，寺庙，所有这些都是第三空间。无论第三空间的改变速度在哪里更高，那些地方的房产价格变动更大，这又与此相互依存，但这是一个很好的因素要看，第三空间数量的变化。简单来说。基本上，这可能是世界上最好的地方。一个，你知道，印度经济正在开放，我们以 7% 的速度增长。然后与欧洲相比，我们有人口优势，而欧洲的人口正在大幅下降，而且大多数人年龄较大。从这个角度来看，我们处于最佳时机。所以，我希望我们能充分利用它。我们把那些对别人有什么好处的想法放在一边，我猜左派思维很严重。别人有什么好处并不重要，重要的是对我们有什么好处，我们朝着那个方向做出选择。比如，你知道，我认为在人工智能之后，10 年内没有人会贫穷。我也这么认为。是的。所以，当然，我不知道工作会如何改变。你看，贫穷不等于你拥有的财富，你拥有的现金。我认为人们犯的错误是这个。他们总是看，哦，如果你赚这么多钱，你就是穷人，或者即使是我们刚才说的统计数据，7,500 卢比，等等。正确。我喜欢从生活质量的角度来看。你有面包、衣服、住房吗？想想基本要素，对吧？这项技术给了你面包、衣服、住房、互联网、教育等等，它让你的生活质量更好吗？印度现在已经通电了。好的。你回到 200 年前，最好的国王也没有电。他们没有电视。无论他们有多少财富，与其他人相比，他们实际有多少现金，或者他们的生活质量如何，都更低。是的。生活质量更低。我认为今天最穷的人，如果他不挨饿，我认为是的，营养不良。是的。人口饥饿问题。我认为一旦面包、衣服、住房解决了，我认为普通人的生活质量要好得多。确实如此。即使是你的 Zepto 司机，你看看 Zepto 司机，我认为，无意冒犯，但我认为平均 Zepto 司机或平均 Uber 司机，无论如何，他们的生活质量仍然比过去的国王要高得多。是的。对。他们有电。他们可以通过手机随时随地娱乐。他们有这些汽车，虽然可能不是法拉利，但仍然可以让他们比以前更快地从 A 点到达 B 点。对。国王们在过去也旅行过，对吧？比如有很多战争，等等，有很多骑马，这肯定了。你总是可以与他人比较，说软件工程师的生活更好，或者软件工程师可以看企业家。但总有，你看，社会上人们有各种各样的技能，在不同的时间，不同的技能会被市场以不同的方式估值。所以，无论谁可能拥有这些技能或去获取这些技能，都会有这种东西。但我认为应该从平均生活质量的角度来看。是的，我认为平均生活质量已经提高了，在 10 到 20 年内，平均生活质量将随着人工智能而进一步提高。你家里会有一个机器人。你老了，病了，机器人可以照顾你，对吧？嗯，你，你，你遇到了医疗问题。你负担不起手术。机器人可以为你做手术，对吧？这绝对有可能做到。好的。就像你的意思是，远程手术还是只是一个机器人？它是一个真正的机器人，所以它可以，是的，它可以进行手术。就像 10 年后，它会足够智能，不仅拥有手动灵活性，而且知道在出现问题时该怎么做。诊断仍然会很昂贵，因为你仍然需要去医院做昂贵的检查。你认为某种，我不知道，这些天有那些贴片，它们可以开始监测很多事情。是的。但你知道，如果你有癌症，你仍然需要做 PET 扫描。诊断仍然会很昂贵。但在印度，这比美国便宜得多。我觉得，如果你有医疗问题，印度是最好的地方。美国，出于某种原因，我的意思是，我的意思是，很多事情花费了我大量的金钱。美国，我认为生活质量下降了，而且一个很大的因素，至少从宜居性的角度来看，他们不建造任何东西，他们几乎不建造任何新东西。如果你不建造任何东西，比如，你看看迪拜，迪拜正在建造世界一流的基础设施，因为它现代化，它是今天的。美国在 1960 年代、70 年代、80 年代建造了这些，然后出于某种原因，他们变得，我不想建造任何东西。我不知道，他们变得过度监管，他们不建造任何东西。这就是为什么生活质量下降了。比如在美国，让我分享一个小故事。我住在旧金山，和我的表哥一起住。然后，一周时间里，我没有看到任何邻居。我问，这个社区没有人住吗？人们都死了吗？发生了什么？为什么我没看到任何人？但你看设计。然后我出来了，我只是在周围走。计划的设计方式是，你与邻居的互动是零。而美国现在正遭受孤独和孤立的困扰。如果你在旧金山被枪击，街上到处都是无家可归的人。你知道，所有这些，所有这些都在发生。而且在很多事情上，我认为他们，我认为皇冠已经过去了。但我非常感谢社交媒体。因为没有社交媒体，20 年前，人们总是认为美国是完美的，没有任何问题。就像一切都很棒一样。而电视节目《老友记》
在生产的版本中，仅限于电视。不，我认为，我认为在尖端技术方面，他们仍然拥有世界领先的优势，但在许多其他方面，我认为他们已经失去了优势。我的意思是，总有其他国家做得更好。是的。是的。我认为印度是一个很棒的地方。印度只是还没有变得漂亮。就像你走在大多数地方的街上，感觉仍然是过时的。是的。这就是为什么，你知道，我认为房地产如此重要。顺便说一句，我们总是看不起房地产。没错。我一直说，在美国，曾经有一段时间，银行家们，现在也许会改变。在美国，银行家和印度的建筑商不受尊重。是的。对。我们总是，你知道，至少在你的电影里，我们和政客们总是坏蛋。但是，但是，但是这就是为什么我说那十个链条，我指的是那十个链条，是基于电影里的某个情节，你总是被那样描绘，对吧？没错。对。但这里有一点，在房地产方面，我认为一旦你开始制作漂亮的东西，就像我们从视频中学到的那样，对吧？我们曾经做过，我做过九年的视频。嗯。一旦我们开始制作漂亮的视频，我们就开始制作这个名为 AV 的频道的非常漂亮的视频。然后，即使在我的频道上，我们也真正开始升级我们制作的视频类型。这改变了人们对我们的看法，设计和美学确实是你如何创造出值得人们观看并说“这很好”的东西。是的。美学确实有那种力量。是的。所以我认为你有一个绝佳的机会，可以把从医院到住宅，再到公园的一切都做得更漂亮。正在变得更好，对吧？那些别墅，别墅区。实际上还有一件事，你看，房地产是一个高资本支出的行业，现在，印度房地产之所以如此，很大程度上是因为市场结构是超本地化的，那么自然，满足这种需求的是建筑商，他们也必须是超本地化的。在超本地化的情况下，我理解这个区域的规范，我理解当地的政客。再次，我不是在负面意义上说政客，他们是重要的利益相关者，因为土地法由他们管理，他们制定法律。是的。官僚机构、政客，他们都是必需的利益相关者。那么发生了什么？我只能因为我了解这里的法律，我了解我的人脉，我只能服务于这个区域的人。现在，如果我不能获得规模经济，我怎么能获得规模经济呢？你看，我做的任何研究，如果我只能服务于居住在这个区域的十万人，我为什么要首先去做呢？你需要规模，对吧？我做一项研究，一项发明，然后我可以将其扩展到一百万或一亿人。正确？房地产从来没有发生过这种情况，因此，你的公司，你有很多小公司，让我分享一个有趣的统计数据，中国现在每年建造近一千万套住房，大部分需求由十五到二十家开发商满足，因此，你看到了中国正在发生的城市美化，尤其是在社交媒体上，你看到上海和深圳的一些地方，它们甚至让西方都望尘莫及，你就是这样看到的。在中国，每年建造的住房大约有五十万套，由近一万家公司提供服务。所以，你有成百上千家小公司。现在，如果我的资产负债表很小，我可以去开发一个社区，开发一个漂亮公园，漂亮的建筑，成本也更高，对吧？所以，现在发生的是，由于 RERA 这样的监管越来越严格，更好的做法正在出现，行业正在整合。现在，作为一个开发商，如果我投资某个想法，做出某种发明，或者改进我的供应链，降低我的成本，那么我就可以服务于一百万人，而不是十万人。所以，随着规模经济的到来，我们的研发预算也会增加，然后，是的，不仅是研发，还会在那个特定的，你知道，美学上投入更多。美学在房地产中成本很高，因为它是一个实体产品，所以所有这些都会发生，只有当对美学有需求时，美学才会起作用。没错。但我认为现在，随着印度拥有更多的可支配收入，随着富人越来越富，他们想要更漂亮的东西，我坚信，这还需要时间。是的，这需要时间。建造东西需要五年、六年。所以我非常看好印度也会变得漂亮。对。在我看来，我们拥有世界上最好的医疗保健之一。是的。对。我确实尝试过不同国家的医疗保健。是的。相信我，印度拥有世界上最好的医疗保健。嗯，印度可能，我的意思是，教育系统曾经是最糟糕的，但随着人工智能的出现，教育系统确实改变了，已经彻底改革了，现在我们都拥有相同的教育系统，我们都有 YouTube。娱乐方面，与世界其他地方相比，可以说是旗鼓相当，如果你看看视频，前几天我还在和来自 Woks 的人谈话，他们曾经在美国制作最好的视频，他们说，你们现在在 AV 上做的东西，已经可以和他们竞争了。所以，它与世界上最好的水平相当。而且你可以看看每一个领域，比如 Nikl Kat，对吧？他正在采访新西兰总理的人，对吧？或者类似的东西。是的。是的。最近，最近，我的意思是，我不知道其他国家的亿万富翁是否还在积极创作这类内容。所以，它已经变得非常充满活力。它充满活力。它与世界水平相当，对吧？现在印度也要制作 AAA 游戏了。所以，我认为有很多事情，印度现在正在赶上，房地产的美学方面，它仍然远远落后，我只希望，有办法改变这一点，这真是太神奇了，但我认为这是会发生的，例如，看看南孟买，你看到一些摩天大楼正在兴起，它们是世界级的，高而纤细的玻璃建筑，带有漂亮的顶部等等，这正在发生，因为市场自然已经达到了那个水平，开发商也…而且信息也很丰富，你可以去美国看看最好的建筑，研究它，然后说，我想建这个。而且，顺便说一句，我也低估了印度顶尖人士拥有的财富，我一直认为，这就是问题所在，当你身处某个圈子，看到视频说有人赚了二十万、三十万，你就认为，好吧，最富有的人可能拥有十倍于此的财富，正确，正确。但实际上，那些能够负担得起建造这样一栋建筑的富人，那些能够去美国看看并说，我们应该建造这个的人，拥有数千亿卢比的流动资金，我不知道这一点，我只是不知道他们拥有多少财富，但他们只是害怕。印度有一件事是政策法规，你的政策经常变化，因为房地产与政府的关系非常密切，每当政府更迭时，方向就会改变，土地使用方式会改变，某些政策会改变，所以，这是一个真正的大问题。想象一下，在所有其他领域，你正在制造一个产品，消费者正在购买，整个生命周期可能是一个月、两个月、三个月。在房地产领域，我们需要投入大量资金才能有所作为。这就是为什么你没有社区规模的发展。社区规模，就像，我们来看看迪拜，你的大多数订阅者都会知道哈利法塔，世界上最高的建筑之一。整个区域大约有四千到五千英亩，仅由 Emaar 开发，这就是他们能够开发一个漂亮的购物中心，一个漂亮的…事实上，建筑是最后建成的，哈利法塔不是第一个，它是迪拜购物中心，你看到整个海滨区域都做得很好。印度没有那种规模，开发商也没有，因为我们没有那么大的资产负债表，我们从未被允许增长到那个程度，因为政策原因，他们削减了什么？因为政策原因，突然，比如说，我现在在一个地方收购了四百英亩土地，然后某个政策改变了。过去发生过好几次，但政策改变了，比如说，突然我可能可以建造三十层楼，现在被削减到十层楼。我的土地价值会怎样？它曾经是住宅区，突然他们将其变成了某种工业区。那会怎样？曾经有一条路通往这里，但现在路变了。那会怎样？因此，开发商现在正在远离购买大型土地。事实上，所有开发商看看 2007-08 年，当时该国排名第一、第二的开发商，顶尖的那些，很多今天都破产了，因为政府变了，下一届政府出台了不同的规则。我不是说这个政府不好或那个政府不好，但我的意思是，如果你想要更好的生活质量，你需要一致的政策。而且，我再说一遍，我不是说所有建筑商都好，建筑商也有他们自己的错误，但建筑商总是受到指责，而不是…我还有一个问题，这个问题是关于 ASBL 的，我知道你们总部在海得拉巴，给我一些关于 ASBL 近几年如何发展的亮点，然后也告诉我，这个问题我问每个人，给我一个你拥有的、房地产界没有人相信你的见解，就像你完全与你的行业背道而驰的事情。我将直接回答这个问题，不要购买土地，对于开发商来说，这是极大的浪费，不要为开发商购买，我是纯粹从开发商的角度说的。让我稍微跑题一下，基本上我们认识到，每当我们购买土地时，我们要么用股权融资，要么用债务融资，大多数用于购买土地的债务成本是 18%，股权成本稍高，假设是 24%，但你知道，18% 到 24% 是你的成本。我们看到的是，在十年尺度上，没有土地能以 18% 的速度增值，要达到这些土地的增值速度是非常非常不可能的。所以，这是 ASBL 的一个关键卖点，我们是一家纯粹的定制制造公司。我说定制是因为根据微观市场，我们构建的产品会发生变化。我们不是一家大规模制造公司。大规模制造公司有一个产品，然后你在各地生产。所以我们是一家定制制造公司。根据微观市场，客户将要居住的地方，我们改变产品类别、设计、建造，所有设计我们都做。所以，设计、建造和交付。对我们来说，土地就像原材料，就像钢铁和水泥一样。你见过有人囤积水泥吗？没有人这样做。土地也是一样的。如果你真的把数据放在一起看，实际上，所有那些在十年到二十年尺度上建立土地储备的开发商都真的很难，所有开发商都很难，我不知道为什么。如果你是一个开发商，对土地有一种内在的情结，我在我父亲身上也看到了这一点，事实上，我们唯一购买了一些土地用于未来，是因为他的推动。我一直告诉他，我要从他那里提取一些税款。但，是的，这就是我们十年实践中获得的一个重要见解。那么 ASPL 目前管理多少？嗯，从运营角度来看，我们正在建造，我们正在运营大约八百五十万平方英尺。这大约是四千套住房，大约 30% 已经交付，我们正在管理设施。我可以说 70% 正在建设中。10% 刚刚开始动工，在接下来的几年里，我们还将增加 5 到 7 百万平方英尺。所以，如果你算一下，每年我们大约会增加两千到两千五百套住房到我们的投资组合中。你们有计划去班加罗尔吗？绝对。我们非常渴望进入所有主要城市，特别是班加罗尔，因为你们的目标客户与海得拉巴相似，很多科技专业人士是我们的客户，而班加罗尔是科技专业人士的中心，比海得拉巴稍微领先。所以，是的，但是我们就像，这就是为什么我们仔细研究了海得拉巴和北班加罗尔地区，如果你在这里做一些事情，我们应该，就像我告诉你的，我们应该做一些线下活动，我们很乐意占用几英亩土地，弄清楚我们如何做到。绝对，绝对。所以，是的，我个人认为，我们希望在两三年后上市，然后我们将拥有足够的资本进入其他城市。你们计划筹集多少资金？我们不知道，可能大约一千亿卢比。去年我们做了大约一千亿卢比的净销售额，今年我们有望翻倍。所以，是的，考虑到这一点，这取决于市场。今年大约两千亿卢比的销售额。是的。是的。今年的净销售额，这就是我们正在关注的，因为我们已经取得了很好的开局。我的意思是，海得拉巴在房地产方面与班加罗尔有什么不同？可负担性，伙计，海得拉巴比班加罗尔便宜得多。我给你一些统计数据。从生活方式的角度来看，让我们诊断一下出去玩需要多少钱，当你出去玩时，你通常会做什么，娱乐或吃饭？对于一个家庭，两个人出去吃饭，在班加罗尔大约需要 1800 到 2000 卢比，在海得拉巴是 1200 卢比，当然，这是小事，我们先放一边。让你的孩子接受良好的教育需要多少钱？假设一所 IB 学校，在班加罗尔，在海得拉巴，大约需要二十万卢比，班加罗尔大约需要三十五万卢比。所以，从这个角度来看，它又高了。假设你在市中心附近租一套公寓，一个三居室，在海得拉巴需要 50,000 卢比，在班加罗尔大约是 65,000 到 70,000 卢比。让我们举个例子，是的，购买，如果你在市中心附近购买，在海得拉巴是 10k，在班加罗尔是 18k，18 到 20k。所以，可负担性是海得拉巴远胜于班加罗尔的地方。甚至城市交通，你在一个小时内可以覆盖的距离，班加罗尔是其中之一，每个人都知道班加罗尔的交通，它是全国最糟糕的之一，仅次于加尔各答。海得拉巴是最好的大都市之一，只有德里有所改善，甚至在海得拉巴之前也比德里好，但现在德里有所改善。所以，城市交通，以及最重要的事情，供水。许多人没有意识到的是，城市生活的一个重要部分是管道供水，而不是钻井。班加罗尔，卡纳塔克邦，地铁供水局每天供应 1400 百万升，海得拉巴是 2600 百万升，人口相同，13 百万。所以，你看看，我得到的供水量是班加罗尔的两倍，而且覆盖范围也更广，他们有覆盖 575 平方公里的供水管道，而海得拉巴有 1400 平方公里。是的，还有另一个，我认为最后一个方面几乎相同，从安全和安保来看，特别是对女性的安全。我认为我们两个城市大致相同。为什么我认为这很重要？因为当对女性有特别的安全重视时，女性在劳动力中的参与度就会很高。正确？那么家庭就会成为双收入家庭。双收入家庭，你的财富自然会增长得更快。你很可能属于社会的前 5%。我是说，坦率地说，属于社会的前 5% 的人，5% 到 7% 的人是双收入家庭。所以，当一个城市提供更好的基础设施，更好的女性安全协议时，女性在劳动力中的参与度就会提高。所以，这些都是海得拉巴做得更好的方面。但当然，在某些方面班加罗尔仍然领先，比如技术人才的质量，特别是高级技术人才。班加罗尔遥遥领先。班加罗尔拥有比海得拉巴大得多且更成熟的初创公司。海得拉巴拥有非常好的基础设施，比如 T-HUB。但是，初创公司仍然需要取得那些重大的成功，这样生态系统才能建立起来。但是，是的，每个城市都有自己的优势。但是，是的，你甚至可以看看海得拉巴，我可以为你弄到三英亩地。不，我是班加罗尔人，我的整个团队都在这里。所以，这三英亩地是为了让我们搬迁团队聚集在一起。我们现在在这个办公室有 25,000 平方英尺，但我们需要三英亩地，因为我们的增长速度。好吧，这很好，很高兴听到这个。是的。所以，这是一次非常棒的谈话。我玩得很开心。我感觉不到两个小时过去了，或者一个小时过去了。我不知道时间过去了多久。我一定会几年后再次邀请你来谈谈过去三年、四年的情况。但非常感谢你这样做。对于那些想看看的人，去看看 ASPL。我会在评论区链接，让你的生活更轻松。但这太棒了。非常感谢你。