Transcription
ครึ่งแรกของปี 2025 อสังหาไทยกำลังเจอกับปัญหาใหญ่ในรอบ 23 ปี
ถ้าที่กับเมื่อ 10 ปีหรือ 20 ปีที่แล้วเนี่ย GDP ไทยโตแบบ 4-5% งั้นการเติบโตของ GDP สะท้อนไปถึงรายได้ของประชาชน พอเงินเดือนเยอะเนี่ย แต่กับการอสังหาเนี่ย ไม่ได้โตเร็วเท่าเงินเดือน คนเรารู้สึกรวยขึ้นกว่าบ้านราคาขึ้น มันก็เลยมีกำลังในการซื้อนะครับ
แต่วันนี้กลับกันเลยก็คือ บ้านเนี่ยแพงขึ้นมาก แพงมาก
สิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นตอนนี้เป็นเพียงปัญหาชั่วคราวหรือสัญญาณป่วยในระยะยาว
คือถึงแม้ว่าปี 40 เนี่ยเป็นช่วงที่ลงหนักจริงๆ หุ้นเราลงเล็กจริงๆ แต่ว่าโดยรวมมันเติบโต GDP ยังเติบโตค่อนข้างดีอยู่ ส่วนโควิดก็เป็นแค่ช่วงครั้งชั่วคราว แต่ วันนี้เนี่ยมันเป็นความซึมๆ ผมเรียกว่าเป็น New Normal ของอสังหา คือเราอาจจะไม่ได้เห็นการเติบโตของไทยแบบนั้นอีกแล้ว
แล้วถ้าปัญหานี้ยืดเยื้อ นักลงทุนควรรับมือกับเรื่องนี้อย่างไร
อสังหาเนี่ย ผมอยู่มาเป็น 10 ปีนะครับ ตั้งแต่ผมอยู่มาเนี่ย ก็ไม่มีช่วงไหนที่ผมรู้สึกว่าข่าวสารบอกว่าอสังหารดีสักที่เลย
แต่ถ้าถามว่ามันลงทุนไม่ได้มั้ย ต้องเรียกว่าไม่ใช่เลย การที่ถูกกันปรับฐานอะไรที่เข้มแข็งเหมือนที่โดดเด่นก็จะดีขึ้นไปเรื่อยๆ หรืออะไรที่มันซึมเนี่ย มันจะมีคนได้เห็นโอกาสเข้าไปซื้อเข้าไปช้อปเข้าไปปรับปรุง
ไทย ESG ลงทุนยั่งยืนพร้อมคืนภาษี จะชอบหุ้นหรือตราสารหนี้ก็ดีต่อใจ ถือครองแค่ 5 ปี ลดหย่อนภาษี 300,000 บาท
และคนที่จะมาร่วมพูดคุยกับเราในวันนี้ถึงความท้าทายแล้วก็ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเป็นใครไปไม่ได้นอกจาก คุณชัชวา วัฒนโชติ เจ้าของช่อง Kim Property Life ผู้เชี่ยวชาญและนักลงทุนอสังหา
สวัสดีครับพี่คิม
สวัสดีน้องโอ๊คครับผม
ครับ จริงๆ ที่อยากชวนพี่คิมมาคุยวันนี้ เพราะว่าในช่วงที่ผ่านมาเราเห็นข่าวว่าอสังหาไทยเนี่ยเจอกับวิกฤตที่ย่ำแย่ที่สุดในรอบ 23 ปี โดยเฉพาะเพราะเรื่องของการเปิดโครงการใหม่ๆ ที่ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ แม้ว่าจะมีมาตรการของแบงค์ชาติ ต่างๆ ที่ผ่อนปรน LTV ที่แบบให้กู้ได้เต็ม 100% เลย แต่ว่ามันก็อาจจะยังไม่ได้กระตุ้นดีมานด์ขนาดนั้นเลย อยากให้ช่วยพี่คิมช่วยเล่านิดนึงครับว่าภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตอนนี้เราเจอกับปัญหาอะไร แล้วทำไมมาตรการอาจจะยังไม่ได้ให้ผลลัพธ์ที่หลายๆ ฝ่ายเขาคาดหวังไว้ครับ
ต้องเล่าให้ก่อนว่าหลังๆ นี้นะ ได้ยินเรื่องของวิกฤตอสังหาเยอะมาก บางที่ก็บอก 10 ปี 23 ปี บางที่บอก 100 ปีเลยนะครับผม อสังหาไทยมันอยู่ในจุดที่ย่ำแย่ที่สุดในรอบ 100 ปีเลยเหรอ อะไรอย่างเงี้ยครับ พอผมกลับมาดูข้อมูลเนี่ย ในที่เค้าให้ข้อมูลกันที่บอกว่าเฮ้ยวิกฤตอย่างนู้นอย่างนี้เนี่ย มันจะเป็นตัวเลขของการโอนนะครับ แล้วก็การเปิดเชื่อนะครับ หรือการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ นะครับ ซึ่ง 3 ตัวเลขที่เราบอกไปเนี่ย จริงนะครับ ก็คือเปิดโครงการใหม่น้อยลงนะครับ ยอดโอนน้อยลงนะฮะ การปล่อยสินเชื่อแบงค์มีความปล่อยแบบระมัดระวังมากขึ้น หรือแบบค่อยๆ ไปในเชิงที่แบบทรงตัว หรืออาจจะลดลงในบาง sector ด้วยซ้ำอะไรแบบเนี้ย ทำให้เราก็มองว่าโอ้ อสังหาไทยมันแย่ บ้านเรามันห่วยมั้ง อะไรเงี้ย
แต่ถ้ามองดูอสังหารไทยวันนี้เนี่ย แข็งแรงกว่าเมื่อ 20 ปี หรือ 100 ปีก่อนเยอะนะครับ มีทั้งรถไฟนะครับ รถไฟที่ไฟฟ้า รอบตัวเมืองนะครับ โครงสร้างพื้นฐานที่เข้มแข็งนะ มี CBD มีอภิมหาโปรเจคอย่างเช่น มีวัด หรือศิษย์ เซ็นทรัล Park เนี่ย ที่เป็นอภิมหาโปรเจคระดับโลกเลยนะครับ เปิดในเมืองไทยเยอะ ดังนั้นถ้าบอกถึงภาพรวมแล้วพูดถึงความยอดเยี่ยมของภาษาไทยผมบอกเลยว่ามันดีกว่า 100 ปีแน่นอน หรือดีกว่า 20 ปี หรืออาจจะ 10 ปีที่แล้วแน่นอนนะครับ
แต่ถ้าเรามาดูเรื่องของยอดโอนล่ะ มันเป็นสัญญาณอะไรที่บ่งบอกว่าให้เราเนี่ย ในนักลงทุน หรือคนที่ซื้อบ้านอยู่เนี่ย ควรจะกังวลแค่ไหนนะครับ วันนี้ได้ยินข่าวเนาเรื่องของ LTV แบงค์ชาติก็เริ่มที่จะมีการปลดล็อค LTV เข้ามานะ ครับ รวมถึงเนี่ยมีการที่จะลดอัตราดอกเบี้ยด้วยนะฮะ
แต่ถ้ามองในภาคของการกู้เงิน หรือการซื้อบ้านจริงๆ เนี่ย ต้องยอมรับว่าตัวเลขนั้นไม่ได้เป็นไปตามที่แบงค์ชาติอยากให้เกิดขึ้น อย่างเช่นดอกเบี้ยเนี่ยนะ กับดบ้านเนี่ย หลายๆ ท่านที่กู้บ้านก็จะรู้ดีว่าเฮ้ยไม่เห็นลดลงตามที่แบงค์ชาติเค้าบอกเลย เช่นลงมาเท่านี้แต่แบงค์แต่ดอกเบี้ยเราไม่ค่อยลง หรืออาจจะทรงด้วยนะครับ หรือแม้ทั้ง LTV เองก็ตามที่บอกว่าปลด LTV แล้วเนี่ย เราน่าจะกู้ได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องเงินดาวน์ แต่ในบางธนาคาร หรือหลายธนาคารเอง ก็จะพิจารณาว่าควรมี LTV เพราะว่าคำพูดของแบงค์ชาติอาจจะเป็นเหมือนไกด์ไลน์เนาะ เหมือนเป็นการผ่อนปรนว่าเอ้ยแบงค์ชาติไม่ได้กำกับนะ แต่ในมุมของการปล่อยกู้ปล่อยสินเชื่อเนี่ย มันต้องขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ หรือว่าธนาคารอยู่ดี ธนาคารเค้ามองว่าลูกหนี้ของเค้าไม่ได้มีศักยภาพที่เหมาะสมนะ ครับ หรือแม้กระทั่งในตัวของธนาคารเองเนี่ย มีหนี้หนี้เสียค่อนข้างเยอะ มีหนี้ที่เป็น NPA NPL ค่อนข้างเยอะเนี่ย เค้าก็จะระวังการปล่อยกู้เหมือนกัน
ซึ่งหากดูในฝั่งของธนาคารจะเห็นภาพว่าตัว Growth นะครับ หรือว่าการปล่อยสินเชื่อปีนี้เนี่ย ก็นิ่งๆ หรือไม่อาจจะลดลงด้วยซ้ำในบาง segment อย่างที่ผมบอกไป แต่ว่านโยบายของแบงค์ไม่อยากจะปล่อยกู้ ถ้าปล่อยก็จะมี ความระมัดระวังมากๆ นะครับ หรือมีความเลือกมากขึ้นน่ะ คัดเลือกมากขึ้น ดังนั้นถ้าคุณเป็นคนที่ไม่ได้อยู่ในเป้าหมายของแบงค์ที่อยากจะปล่อย คือคุณไม่ได้สวยจริงๆ คุณไม่ได้ statement แข็งแรง คุณไม่อยู่ในอาชีพที่เขาแบบมุ่งหวังอ่ะ
อ๋อ
โอกาสที่แบงค์จะปล่อยแล้วได้เรทที่ดี เหมือนที่แบงค์ชาติบอกเนี่ย อาจจะไม่เด้งขนาดนั้น
อ๋อ แปลว่าไอ้ตัว LTV ที่แบงค์ชาติออกมาประกาศก็คือเป็นเหมือนแนวทางเฉยๆ เป็นไกด์ไลน์ แต่ว่าธนาคารพาณิชย์ที่จะปล่อยกู้อีกทีนึงเขาก็พิจารณาตามความเหมาะสม
ใช่ครับ ความเหมาะสมตามความพร้อมนั่นแหละ ของผู้กู้แล้ว ซึ่งหากเรามามองเรื่องของความพร้อมของประชาชนไทยในการที่จะกู้เนี่ยนะครับ มันก็เป็นอย่างที่แบงค์กังวลจริงๆ อย่างเช่นหนี้เรือนเราสูงมากๆ นะครับ รวมถึงการเติบโตของ GDP ไทยเนี่ยในยุคหลังๆ มาเนี่ย ก็อยู่ที่ประมาณ 1-2% เองอ่ะ มันถือว่าน้อย ถ้าที่กับเมื่อ 10 ปี หรือ 20 ปีที่แล้วเนี่ย GDP ไทยโตแบบ 4-5% หรือประมาณหลัก 10% ก็มีถูกมั้ครับ งั้นการเติบโตของ GDP สะท้อนไปถึงรายได้ของประชาชน เมืองโตโตดีมาก เงินเดือนก็เยอะขึ้นเยอะขึ้นถูกมั้ครับ ไปตามกันเนาะ พอเงินเดือนเยอะเนี่ย แต่กับการอสังหาเนี่ย ไม่ได้โตเร็วเท่าเงินหมายความว่าคนเรารู้สึกรวยขึ้นกว่าบ้านราคาขึ้น มันก็เลยมีกำลังในการซื้อนะครับ
แต่วันนี้กลับกันเลย ในทางกลับกันนะครับ ก็คือบ้านเนี่ยแพงขึ้นมาก แพงมาก อาจจะเห็นราคาเติบโต 4-5% ต่อปี แต่จริงๆ เนี่ยวัสดุวัสดุดุในการทำเนี่ยนะครับ ที่ดินเนี่ย หรือว่าที่ดินเนี่ยมันแพงขึ้นเป็น 10% นะครับ งั้นจะบอกว่าวันนี้ที่ราคาเพิ่มขึ้น 5% เนี่ย ต้องยอมรับว่าทางผู้ประกอบการเนาะ developer เองก็พยายามที่จะกดนั่นแหละ เพราะเค้าก็รู้ว่าถ้าเค้าจะขายเต็ม 10 เลย หรือให้เป็นเยอะๆ เลยเนี่ย มันก็ไม่ได้ง่าย เค้าก็ต้องพยายามกด ลดต้นทุนด้านอื่นเข้ามา ใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการเข้ามา แต่สุดท้ายยังไงแล้วเนี่ย มันก็ยังมีราคาที่สูงกว่าการเติบโตของรายได้ของผู้คนนะครับ
พอมันเติบโตต่ำลง เงินเดือนไม่ค่อยขึ้น พร้อมกับมีแพลตฟอร์มต่างชาติ หรือว่ามีการแบบเอ่อเงินที่ไหลออกต่างชาติจากแพลตฟอร์มต่างๆ นานา จากด้านบริการทั้ง Netflix อะไรอย่างเงี้ยครับ มันก็ดึงเงินคนไทยอีก แต่ว่านอกจากไทยเติบโตช้าแล้วเนี่ย เงินส่วนนึงเนี่ย
ต้องไหลออกไปอีก ให้ wealth หรือความมั่งคั่งของคน ประชาชนทั่วไปเนี่ย ไม่ได้รวยขึ้น และผมเชื่อว่าหลายๆ คนก็อาจจะจนลงด้วยซ้ำนะครับ หาเงินที่ยากขึ้น อย่างเช่นถ้าอยู่ต่างจังหวัดเนี่ย เพราะคแม่ค้าเนี่ย ร้านรวงก็ไม่ได้ขายดี เริ่มปิดตัวบ้าง โดนซับหลายๆ อย่างบ้าง กลับมาจนที่ว่าเค้าวันนี้คนส่วนใหญ่เนาะอ่าทางหนี้ครัวเรือนสูง รายได้ต่ำ อสังหาแพงขึ้น การที่เขาจะมีความสามารถในการที่จะกู้เนี่ย มันก็ต้องลดน้อยลง ซื้อได้ยากขึ้นเป็นเรื่องธรรมดานะครับ
แต่ไม่ อยากให้ไปกังวลว่าอุ๊ยวันนี้คนไทยจะไม่มีบ้านอยู่แล้ว ผมว่ามันคือ K-Shaped ถ้าเราได้ฟังมุมของนักวิเคราะห์เนาะ หรือว่าข่าวเศรษฐกิจเนี่ย จะมองว่ามันเป็น K-Shaped K-Shaped ก็คือว่าคนส่วนนึงนี่แหละ อาจจะเป็นสายเทคโนโลยี อ่าอย่างเป็นดาว TikTok หรือแม้กระทั่งเป็น influencer เนี่ย พวกเขาเนี่ยรวยขึ้นนะ
อืม บ้านผมไปดูบ้านดูๆ เนี่ย เราเรานึกภาพว่าสมมุติบ้านหรูราคา 50 ล้าน 100 ล้านเนี่ย ถ้าเป็นความทรงจำสมัยก่อนอาจจะนึกว่าเป็นเหมือนเศรษฐีอายุเยอะๆ หน่อย
ครับ
ไปซื้อบ้าน 100 ล้านใช่มั้ฮะ แต่รู้มั้ครับว่าต่อให้บ้านหรูเปิดมาแล้วขายไปเยอะๆ เนี่ย อายุของคนเฉลี่ยที่ซื้อผ้าดูก็คือ 35
อหือ
20 35 25 35 ตอนนี้
โห
คือเรางงว่าเฮ้ยทำไมมันล้างภาพจำของเราว่าบ้านหรูต้องเป็นคนแก่เศรษฐีที่แบบทำเงินมานานแล้วขยายบ้านใหญ่ แต่เป็นเด็กๆ รุ่นใหม่หมดเลยที่เป็นอาชีพที่เป็น K-Shaped ขาขึ้น อาจจะเป็น AI เป็น influencer เป็นอะไรก็แล้วแต่ที่เป็นทำแบรนด์เครื่องสำอางที่เขาร่ำรวยเร็วนะครับ
แต่กลับกันเนี่ย ไอ้ K-Shaped ขาด้านล่างเนี่ย เกิดเป็นคนส่วนใหญ่ที่อาจจะไม่ได้อยู่ในอุตสาหกรรมที่เติบโต หรืออาจจะไม่ได้มีเทคโนโลยีมีเครื่องมือที่ทำให้เค้าเติบโตได้ รวมถึงบางครั้งโดนโดนเอ่อดึงเงินไปอีก
อืม
พวกเนี้ยก็จะยิ่งกู้ยากขึ้นไปเรื่อยๆ แต่คนที่เป็น K-Shaped ขาขึ้นก็ยังคงที่จะมีกำลังในการเข้าซื้ออยู่ดีครับผม
อืม แล้วถ้าเรามาดูแบบอสังหารสำหรับการอยู่อาศัยครับ segment ไหนที่อาจจะโดนเยอะสุด อย่างเช่นเอ่อไม่ว่าจะเป็นบ้านเป็นคอนโด หรือเป็นทาวน์เฮาส์ประเภท 3 ประเภทนี้อันไหนที่มียอดขายหรือว่ายอดเปิดโครงการใหม่ต่ำที่สุดครับ
ตอนนี้ถ้าเป็นมุมที่เห็นชัดๆ ในภาพรวมคือ คอนโดจะโดนกระทบเนื่องจากก่อนหน้านี้มีข่าวเรื่องแผ่นดินไหวด้วยนะครับ พอเป็นข่าวแผ่นดินไหวเนี่ย ก็มีการยกย้ายไปเปิด เอ่อแนวราบมากขึ้น ที่อยู่ขอบเมืองนะครับ อันนี้ก็เป็นเทรนด์นึง
แต่ถ้าพูดโดยรวมอย่างชัดเจนจริงๆ แล้วเนี่ย อสังหาที่ไม่ตอบโจทย์อ่ะ น่าจะเริ่มมีความยากขึ้นนะ ครับ เมื่อก่อนเนี่ยอสังหาเรากระจุอยู่ในเมืองเนาะ แต่วันนี้เนี่ยเมืองมันขยายออกไปนะครับ ซึ่งไม่ใช่ทุกทำเลที่จะเหมาะกับคอนโด ต่อให้บางคนบอกว่าเฮ้ยนอกเมืองนะ เอ่อมีรถไฟฟ้าสายสีสีสักสีนึงอ่ะ
ตัวสีอ่า
อืม แต่ว่ารอบข้างเนี่ยคนยังชอบในการอยู่ อาศัยแบบเป็นแนวราบอยู่เลยอ่า อย่างเช่น สมมุติเราพูดถึงขอบเมืองนอกๆ หน่อย อาจจะเป็นบางนาอะไรอย่างเงี้ยครับ
สมุทรปราการอย่างเงี้ยครับเค้าก็ชื่นชอบที่จะขับรถ เมืองก็เป็นเมืองสำหรับคนขับรถ ร้านรวงต่างๆ ก็จะมีที่จอดรถ มันเป็นเหมือน community สำหรับคนที่ขับรถ งั้นพอเราไปซื้อคอนโดในบริเวณที่เป็นโซนขับรถเนี่ย อาจจะไม่ตอบโจทย์คนในแถวๆ นั้น
แต่กลับกันครับ ถ้าคอนโดเนี่ยนะครับ มันอยู่ในโซนที่อยู่ในกลางเมือง คนที่เน้นเดินเท้าไม่ได้นึกขับรถเยอะ ร้านรวงก็ไม่ค่อยมีที่จอดรถ อย่างเช่นสุขุมวิทอะไรอย่างเงี้ยนะครับ อันเนี้ยก็จะเหมาะกับคอนโดนั้น
จะบอกว่าถึงแม้ว่าเมืองจะขยาย แต่การที่จะวางคอนโดแล้วมันซื้อขายคล่องต่อโจทย์ตลาดมันไม่ใช่ทุกที่ งั้นถามว่าคอนโดโอเค ดูเหนื่อยไหม ก็เหนื่อยเนื่องจากคอนโดมันทำทีมมันต้องทำเป็น 100 ยูนิต 200 ยูนิตมันก็จะเหนื่อยกว่าบ้านที่เฟสนึง 10 หลังอ่าไม่ค่อยไปใช่มั้ย ก็รอหน่อยสิก็ค่อยๆ ชะลอเนี่ย มันก็เลยทำให้ตัวความโอตัว supply ในมุมของแนวราบเนี่ย มันมันไปได้น้อยกว่าตัวคอนโด
แต่ถ้าพูดถึงตัว supply ตลาดต้องบอกว่าวันนี้เนี่ย supply เองเนี่ยในมุมของมือใหม่ก่อนเอ้ยมือหนึ่งก่อนเนี่ย มีความลดลงอย่างเยอะนะครับ ตั้งแต่ถ้าเทียบกับในเวลาเดียวกันในช่วงกับปีที่แล้วเนี่ย การเปิดโครงการใหม่ๆ เนี่ยหายไปประมาณ 40-50% เลย
โห
แล้วก็ลดลงมาเรื่อยๆ ด้วยนะครับ มีบางช่วงที่จะเปิดขึ้น แต่ว่าก็มีคำชะลอ
ครับ
ถ้ามองตั้งแต่โควิดเนี่ย การเปิดโครงการใหม่ก็จะเงียบๆ สังเกตดูเงียบแล้วก็จะพอ บางคนเฮ้ยเริ่มมั่นใจแล้วว่าพอได้นะ ขึ้นมาอีกแล้วก็เริ่มซึมไปอีก เพราะว่าการกู้แบงค์เนี่ยทำได้ยาก
อสังหารเนี่ย ผมอยู่มาเป็น 10 ปีนะครับ ตั้งแต่ผมอยู่มาเนี่ย ก็ไม่มีช่วงไหนที่ผมรู้สึกว่าข่าวสารบอกว่าอสังหารดีสักที่เลย
ตั้งแต่มีช่วงนั้นเกิดโควิดนะ เกิดแผ่นดินไหว LTV คนจีนหายไปเนี่ยครับ
มันก็ซึมมาตลอด แต่ถ้าถามว่ามันลงทุนไม่ได้มั้ย ต้องเรียกว่าไม่ใช่เลยนะครับผม เชื่อว่าหลายๆ คนที่ซื้ออสังหารลงทุน 10 ปีที่แล้วเนี่ย วันนี้ก็กำไรมากมาย คืนทุน มีค่าเช่าที่หล่อเลี้ยงมากมาย ดังนั้นไม่ใช่แค่เรื่องของผู้บริโภคที่แบบซื้อบ้านที่ K-Shaped เนาะ คนที่ซื้อได้ก็คือซื้อได้ไม่ได้ แต่ว่าคนที่ลงทุนเนี่ย ก็เป็นโอกาสที่ดีในการสร้าง wealth ในช่วงนี้เหมือนกันครับ
อืม เราต้องแยก 2 กลุ่มเนาะ เมื่อกี้พี่คิมเล่ามาว่ามันมีคนที่ K-Shaped ที่แบบขาขึ้นแล้วเขาสามารถยังซื้ออสังหาได้
กับอีกคนนึงที่เป็น K-Shaped ที่แบบอยู่ในขาลง อาจจะกู้ไม่ผ่านต่างๆ แต่ว่าอันนี้คือเรากำลังพูดถึงกำลังซื้อในประเทศ และกำลังซื้อของต่างประเทศครับ ในช่วงที่ผ่านมาบางทีเราก็ได้ยินข่าวว่าเออคนจีนเข้ามาซื้อกว้านซื้อคอนโดในไทย หรือว่าอสังหารในไทย ตอนนี้ภาพของกำลังซื้อต่างประเทศครับ มันมันลดลงหรือเปล่า
ลดลงไปเยอะ โดยเฉพาะจีนนะครับ เมื่อก่อนจีนเนี่ยกินสัดส่วนครึ่งนึงของ demand ต่างชาติทั้งหมดเลย โดยเฉพาะเมืองที่เป็นเมืองท่องเที่ยว นะครับ พัทยา ภูเก็ต เชียงใหม่ อะไรแบบเนี้ย ก็จะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่มาซื้อเยอะนะครับ ต้องนึกภาพเอ่อแนวคิดของคนจีนสมัยก่อนก็คือว่าเค้าชอบอสังหามากนะ ครับ แล้วในจีนเนี่ยอสังหาก็ราคาสูงด้วย รวมถึงเป็นลิสต์ด้วย แต่ไทยได้เป็นฟรีโฮลด์ ไทยก็เป็นเหมือนบ้านหลังที่ 2 ของเขาอะไร เงี้ย ก็คือโมเมนตัมในการเก็งกำไร การซื้อลงทุนของจีนเนี่ย มีความมั่นใจมากๆ นะครับ
แต่พอมาวันนี้เนี่ย เราก็รู้แล้วว่าจีนติดปัญหาเรื่องของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ รวมถึงไม่ได้ออกมาท่องเที่ยวเหมือนเมื่อก่อน กระตุ้นให้การท่องเที่ยวเกิดขึ้นในประเทศก็มากขึ้น งั้นคนจีนในมุมของท่องเที่ยวเนี่ยก็น้อยลงไป แต่ชัดเจนเลยว่าน้อยลงนะครับ พอคนจีนน้อยลงไม่พอนะครับ กำลังซื้อหรือความมั่นใจเนี่ยสังหารเนี่ย เพราะเขาเจ็บปวดจากที่บ้านเขา การที่ออกมาซื้อข้างนอกเนี่ย ความแบบนั้นก็ลดน้อยลง แต่ความรวยก็ลดน้อยลง
มันมันยากไปหมด ทำให้ demand จีน่ะหายไป ผมถึงบอกว่าถ้าคอนโดเนี่ยเน้นจับกลุ่มจีนเนี่ย ก็จะเริ่มมีประเด็นละ เพราะว่าเขาไปจับกลุ่มที่อาจจะไม่ได้ perform แล้วในช่วงนี้ แต่ถ้ามาจับกลุ่มถูกกลุ่มที่มีกำลังซื้ออยู่ก็ไปได้ มันเหมือนมันต้องเลือกเป็น segment มากขึ้นว่าคุณอยู่ตรงนี้จับกลุ่มใคร อย่างล่าสุดก็มีบางโครงการที่ out หมดแล้ว
อ๋อ
เป็นแบรนด์ดังด้วยก็ out อยู่ตรงสุขุมวิทอย่างงี้ครับ ก็ถือว่าขายเร็วขายดีนะครับ งั้นถ้าเราจัดกลุ่มถูก
ราคาไปได้ ผมว่าโอเค เนื่องจากว่าวันนี้เนี่ย demand โดยยังดีอยู่
อืม
demand ยังมีอยู่เยอะนะครับ เพราะว่าคนอย่างที่บอกว่าช่วง 3-4 ปีหลังเนี่ยก็อสังหารมีแต่ วิกฤตอ่ะนะครับ แล้วหนี้ครัวเรือนก็มีมานานแล้วนะครับ LTV เอ่อมันก็มีมาตลอด การกู้เงินก็กู้ไม่ได้ แต่ความต้องการของการมีบ้านเนี่ย มันเป็นปัจจัย 4 เนาะ มันอั้น มันอั้นกู้ไม่ผ่านเนี่ย rate 50% นะครับ คือกู้ 100 คนเนี่ย 50% ไม่ได้
เอ่อ แล้วที่ได้เนี่ยก็ไม่ได้บอกว่าได้ดีด้วย ได้เรทที่อาจจะเรทสูง TV สูงอะไรอย่างเงี้ยนะครับ มันก็อาจจะทำให้เค้าเนี่ยเลิกที่จะไม่เอา ทำให้คนที่ถูกอ่า approve ก็จริงแต่ที่เหมาะสมอาจจะมีแค่สัก 30-2 30% เท่านั้นเอง แปลว่ามันน้อยมากนะครับในการที่จะกู้ได้
แต่ในมุมของนักลงทุนเนี่ย ต้องบอกว่าอย่างนี้คือข่าวดี เพราะว่านักลงทุนเราเนี่ย ไม่ได้ซื้อในสิ่งที่คนมองว่าดีอยู่แล้ว
อ่า
เราซื้อในสิ่งที่เรามีแต้มต่อในการที่เข้าซื้อได้ในราคาที่ถูกนะครับ อสังหาในช่วงที่ซึมๆ เนี่ย มันก็มันก็เป็นโอกาสที่ซื้อ เพราะว่า 1 ครับ อสังหาตอนซึมเนี่ย เค้าเปิดโปรน้อยถูกมั้ฮะ
อืมครับ
แล้วเปิดโครงการน้อยเนี่ย คุณภาพงานจะดีกว่า
อ๋อ ไม่ต้องเร่งครับ
ใช่ มันต่างกันครับ สมมุติวันนี้โอ้โห อสังหาบูมเลย โครงการเปิดเป็น 100 โครงการ ถามว่าคนทำคนงานเอามาจากไหน
ก็ต้องเกณฑ์ไม้ได้เยอะที่สุด
ใช่ครับ ไอ้งานฝีมืออ่ะ มีคนที่มีฝีมือ ประสบการณ์สูงมีอยู่แล้ว แต่ว่าคนที่ต้องเร่งด่วน สมมุติโอ้ยไซส์นี้เอาเอามาก่อน เอาแรงงานจากข้างนอกเข้ามาบ้าง มีฝีมือต่ำบ้าง แปลว่างานส่วนใหญ่เนี่ย มันก็จะไม่ค่อยเนียบแล้ว ยิ่งทำก็ขายได้เพราะขายดีก็เลยไม่ได้สนใจเรื่องของคุณภาพมาก แต่พอคนนี้เนี่ย ผมเชื่อว่า developer หลายเจ้าเนี่ย เราดในการเปิดโครงการมากขึ้น คือเล็งเลยว่าเฮ้ยโครงการนี้ต้องต้องเอาต้องมั่นใจอ่ะ กว่าจะเปิดแล้วแปลว่ามันเน้นแล้วดีแล้ว แล้วคุณภาพก็จะเนียบกว่า งั้นผมว่าในมุมของคนซื้อนะ
ช่วงนี้เนี่ย 1 คืออ่ะ ของดีแน่ๆ ของดีคือเนียบกว่า 2 คือตัวเลือกเยอะ พอตัวเลือกเยอะปุ๊บเนี่ย ราคามันก็จะเจอกันตรงกลางแล้วกัน มันจะไม่ใช่แบบเป็นราคาที่ developer เนี่ยจะจะคิดได้สูง มันจะเจอตรงกลางนะครับ และถ้าเราเนี่ยมีเครดิตที่ดี อย่างเช่นอาชีพเหมาะสมนะครับ ไม่มีหนี้ครัวเรือน ไม่ได้มีหนี้สินสิ่งที่เยอะเกินตัวนะครับ ยังคงเติบโตได้เนี่ย ดอกเบี้ยคุณถูกด้วย เพราะว่าแบงค์ชาติลดดอกเบี้ยมาแล้ว อ่ามีกงงับลดดอกเบี้ยมาแล้วนะครับ รวมถึง LTV ก็ลดมาแล้ว งั้นถ้าคุณมีความพร้อม คุณเป็นจุดมุ่งหมายของแบงค์คือสวยอ่ะ คุณเลือกได้เนี่ย อสังหาก็สวย เลือกได้แบงค์ก็เลือกคุณอย่างเงี้ยครับ งั้นคุณจะเลือกซื้อของที่ราคาถูกแล้ววันนี้ ต่อให้คนไม่มี demand ในการซื้อคือเค้ามีนะ แต่ว่าเค้าซื้อไม่ได้เนาะ เค้าก็ต้องเช่า
อ่า
เพราะว่ามันชีวิตอ่ะครับ มันไม่ซื้อก็ต้องเช่า
จะบอกว่าคนนี้เป็น Generation Rent ที่เน้นเช่าอย่างเดียวมั้ย มันมีเหตุผลของมัน มันไม่ใช่ว่าชอบเช่า เขาอาจจะอยากถามตรงๆ ถ้ามีตังค์ก็อยากได้ทุกคนแหละ อยากมีบ้านของตัวเอง แต่เนื่องด้วยความที่ไม่พร้อม เศรษฐกิจที่มันเป็นอย่างนี้ไม่มั่นใจ ก็เลยต้องจำเป็นต้องเช่า เพราะมันเป็นเทรนด์นะครับ ถ้าเรามองในมหานครนิวยอร์ก หรือหลายที่อ่ะที่เป็นเมืองใหญ่ๆ เช่าหมด
เช่า เคยดู TikTok ใช่มั้ฮะ ที่เขาไปสัมภาษณ์ว่าขึ้นเช่าที่ไหนเใช่ เถามว่าเช่าไม่เคยถามว่าเป็นเจ้าของหรือเปล่า แต่คนที่เป็นเจ้าของคือคนแบบรวยเลยถูกมั้ฮะ งั้นนี่คือเทรนด์ ถ้าเราซื้อสิเหมาะสมเนี่ย โดยเทรนด์ของเมืองใหญ่ก็จะเป็นแนวเช่าอยู่แล้วครับ
อืม แล้วถ้าเรากลับมาดูเหมือนไทม์ไลน์ 23 ปีครับ ตามพาดหัวข่าวว่าเอออสังหาไทยเจอวิกฤตในรอบ 23 ปี ถ้าเราย้อนกลับไปดูมันก็จะอยู่ระหว่างช่วงฟื้นตัวหลังวิกฤตต้มยำกุ้ง หรือว่าช่วงโควิดก็ตาม วิกฤต 2 ครั้งนั้นมันเหมือนหรือว่ามันต่างกับสิ่งที่ตลาดอสังหาไทยเจออยู่ตอนนี้ยังไงบ้างครับ
คือผมว่าวิกฤตอันนั้นน่ะ มันจะมีความเป็นชั่วคราวเนาะ อย่างโควิดเองมันก็เป็นช่วงที่ช็อต คนตกใจนะครับ หรือตอนปี 40 เป็นฟองสบู่แตกนะครับ ที่แบบไม่ได้แบบเอ่อมีความซึมอย่างงี้ แต่วันนี้มันเหมือนเป็นซึมๆ ยกไปปี 40 เนี่ย มันเป็นช่วงที่แบบไทยยังเติบโตนะครับ หลังปี 40 มาเนี่ย การเติบโตทั้ง Amazing Thailand การท่องเที่ยวไทยก็บูม บาดแล้วอ่อนคนก็มาเที่ยว เกิดนิคมอุตสาหกรรมใช่มั้ยครับ การส่งออกไทย อุตสาหกรรมก็เติบโต คือถึงแม้ว่าปี 40 เนี่ยเป็นช่วงที่ลงหนักจริงๆ หุ้นเราลงเล็กจริงๆ แต่ว่ามันเป็นการโดยรวมมันเติบโต GDP ยังเติบโตค่อนข้างดีอยู่นะครับ ส่วนโควิดก็เป็นแค่ช่วงครั้งชั่วคราว
แต่วันนี้เนี่ย มันเป็นความซึมๆ นะครับ และเป็นเหมือนผมเรียกว่าเป็น New Normal ของอสังหา คือเราอาจจะไม่ได้เห็นการเติบโตของไทยแบบนั้นอีกแล้ว เนื่องจากเมื่อก่อนไทยประชากรนะ จาก 10 ล้านคนเป็น 60-70 ล้านคนนะครับ แล้วก็มีการย้ายเข้าเมืองหลวงเป็นเป็น urbanization ซึ่งคนย้ายข้อมือไปตามแหล่งงานเนาะ หรือแม้กระทั่ง GDP ไทยเติบโตนะครับ นักท่องเที่ยวไทยเนี่ย จากหลักแสนเป็น 40 ล้านอย่างเงี้ย คือทุกอย่างเนี่ยในมุมของ 20 ปีที่แล้วเนี่ย มันเป็นการโตขาขึ้นหมด อุตสาหกรรมไทยก็โตนะครับ รายได้โต GDP โต คนท่องเที่ยวโต สนับสนุนโต
แต่ถามว่าวันนี้เนี่ย เราจะมี S-Curve ที่เติบโตแบบนั้นเนี่ย มันจะมีมั้ย คนไทยจะ 70 เป็น 200 มั้ย มันก็ไม่น่าจะใช่ หรือคนไทยท่องเที่ยวไทยจาก 40 ล้านเป็น 200 ล้านมันก็ไม่ได้ง่าย หรืออุตสาหอไทยจะไปอีกเท่านึงมันก็ยาก เพลงนั้นปัจจัยการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทยโดยรวมเนี่ย ผมว่ายากมากที่จะมี S-Curve ใหญ่ๆ เหมือนตอนปีปีก่อนๆ หรือ 20 ปีที่แล้วนะครับ งั้นเราต้องปรับความคิดว่า อสังหาวันนี้เนี่ย อาจจะไม่ใช่แบบแนวซื้อแล้วรวยเหมือนกันก่อน แบบเก็งกำไรราคา ซื้อที่ดินรวยเหมือนก่อน แต่จะเป็นแนวเก็บกินมากขึ้น ไม่ได้หมายความว่าเฮ้ยสังหารเราลงทุนไม่ได้นะ แต่ความนิ่งของมันเนี่ย มันเริ่มที่จะนิ่งขึ้น ผมมีความเชื่อว่าสุดท้ายแล้วเนี่ย อัตราผลตอบแทนของการลงทุนโดยทั่วไปจะเริ่มลดลง เพราะว่าตลาดมันสมดุลขึ้น สมดุลขึ้นนะครับ อย่างเช่น อสังหารเนี่ย วันนี้เรา yield พูดแต่ yield ที่ 5 6 7 8% วันนี้ yield 8% นี่หาได้นะ คอนโด 8% แต่เดียวกันเนี่ย ผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลเนี่ย เมื่อก่อน 5% ผมจำได้รุ่นพ่อรุ่นแม่ บอกว่าเอ่อฝากแบงค์อย่างเดียวก็รวยแล้ว ดอกเบี้ย 10%
แต่วันนี้ไม่มีหรอกครับ ไม่มีทางที่จะได้ดอกเบี้ยอย่างงั้น แต่ว่าโดยผลตอบแทนโดยรวมเนี่ย ของพวกพันธบัตร หรือพวก free rate เนี่ย มันต่ำลงและต่ำลงตลอดต่อเนื่อง มีแค่ อเมริกาเนี่ยที่ขึ้น แต่ก็หลายคนก็มองว่าก็คงขึ้นไม่ได้นานหรอก เดี๋ยวก็คงลงเหมือน ยุโรป หรืออะไรอย่างเงี้ยครับ ดังนั้นเนี่ย อัตราดอกเบี้ยจะค่อยๆ เป็นขาลง กลับกัน อะไรที่เรามองว่าผลตอบแทนน้อยเนี่ย อสังหาร 5-6-7% เนี่ย มันจะเริ่มไม่น้อยนะครับ วันนี้ถ้าเราดูหุ้นปันผลก็ก็ประมาณเนี้ยครับ หรือบางพั้อาจจะมีความเสี่ยงอันอื่นด้วยนะครับ งั้นผมว่าอสังหารยังลงทุนได้ แต่จะเป็นแนวเหมือนเป็น asset ที่เข้มแข็งนะ ครับ แล้วก็เน้นปล่อยให้เช่า แต่ต้องเลือกว่าอยู่ตรงเมืองไหนนะ แล้วก็ตอบโจทย์อะไรได้บ้างนะครับ
แต่นิดนึงคือบางคนเนี่ย มองว่าอสังหารแพงไป เช่นบอกว่าเฮ้ยผมเคยเห็นบ้านหลังนึงเมื่อก่อน 3-400,000 เอง เดี๋ยวนี้เนี่ยคอนโดนึงก็ 2 ล้านแล้ว มันฟองสบู่แล้วหรือเปล่านะครับ แต่ต้องบอกว่าวันนี้คอนโดเนี่ย 1 ห้องเนี่ย กลับบ้านเมื่อก่อนเนี่ย มันคนละเรื่องเลย คอนโดผมอาจอยู่ใกล้รถไฟฟ้า อาจจะมีห้างเซ็นทรัล World เงี้ย เดินเข้าไปพากอนติดเอ่อเดินไป mquอที รถถนนหนทางอะไรมันดีขึ้นเยอะ หมายถึงว่า facility ของเมืองมันดีขึ้นเยอะด้วย มันไม่ใช่แค่ว่าเราเนี่ยซื้อบ้านเนี่ย เราเนี่ยไม่ได้ซื้อแค่แกนดินเอ่ออิฐหินปูนทราย แต่เราซื้อ surrounding หรือหรือสิ่งแวดลล็อกของมัน เมืองไทยอย่างกรุงเทพฯ วันนี้เนี่ยเราเติบโตเยอะ เรามีโปรเจคระดับโลกเยอะมาก ดังนั้นต่อให้ห้องเราเล็ก ลงแต่คุณภาพชีวิตอ่ะ หรือการเข้าถึง หรือโอกาสการทำงานมันมหาศาลน่ะ งั้นการซื้อคอนโด 2 ล้านเนี่ย อาจจะถูกกว่าก็ได้นะ กว่าบ้านเดี่ยว 1 ไร่เมื่อ 20 ปีที่แล้วก็ได้
เพราะว่ามันทำให้ชีวิตคุณดีขึ้น งั้นอสังหารแท้จริงคือทำให้คุณอยู่แล้วคุณรวยขึ้น คุณตอบโจทย์ชีวิต แต่ถ้าคุณอยู่นอกเมือง สมมุติผมอยู่หลังเขาเลยไกล ผมอาจจะมีที่ เป็น 100 ไร่ก็ได้
ถามว่าแล้วเราสร้างผลตอบแทน หรือเราอยู่แล้วเราเติบโตได้เท่ากับอยู่คอนโด
อันนี้ก็ต้องต้องนั่งคิดครับ
อืม ที่พี่คิมบอกว่าอสังหารในทุกวันนี้มัน อาจจะดูซึมๆ หน่อย แต่ว่าถ้าย้อนกลับไปแบบประมาณสัก 20 ปีก่อนมันมีอุตสาหกรรมหลายๆ อย่าง หรือประชากรเติบโตขึ้นที่คิมมองว่าไอ้วิกฤตครั้งเครับมันเป็นวิกฤตชั่วคราว หรือว่ามันอาจจะเป็นปัญหาระยะยาวครับ
คือผมว่าอย่างแรกอ่ะ มันเป็นมันเป็นรูปแบบนะ ของประเทศหรือว่าเมืองที่มันโตอิ่มตัวแล้วอะไรอย่างเงี้ย เหมือนญี่ปุ่นเองเนี่ย จะให้มันเติบโตแบบเหมือนในยุคสร้างประเทศแต่ก็คงจะไม่ใช่
แนวคิดของการซื้ออสังหารในยุคนี้เนี่ย มันก็จะเหมือนกับยุคที่เราซื้อหุ้นที่เป็นบูชิอ่ะครับ
อือ
มันจะเหมือนกัน ถ้าเราจะไปทหารตัวไม่ไปเวียดนามล่ะ อ่ะ เวียดนามอาจจะโตกว่าก็ได้ ถูกมั้ยครับ เป็นเมืองดูแอฟริกาอย่างเงี้ย ประเทศเพื่อนบ้านของเราเนี่ย อาจจะโตกว่าก็ได้นะ
แต่มันก็ไม่ได้หมายความว่ามันจะได้อยู่ หรือว่ามันจะมีสิ่งที่ตอบโจทย์ได้เท่ากับเมืองไทยถึงมั้ ลองคิดในมุมนี้ก่อนนะครับ งั้นการเติบโตเนี่ย กับความน่าอยู่เนี่ย มันต่างกัน บางครั้งสิ่งที่ไม่เติบโต ก็อาจจะมีแพทเทิร์นในการเติบโตที่มั่นคงก็ได้ อย่างออย่างอังกฤษเราพูดถึงลอนดอน อย่างเงี้ย ลอนดอนเรามอง โอ้โห คนแก่เยอะ หรือว่าอาชญากรรม หรือแม้กระทั่งนู่นนี่ นั่นเยอะมากถูกมั้ยครับ แต่รู้มั้ครับว่า อสังหาในอังกฤษยังคงเติบโตตลอด
อืม
ชนะเงินเฟ้อด้วย อาจจะไม่หวือหวา แต่มันเติบโตตลอด ชนะเงินเฟ้อด้วย เพราะว่ามีโรงเรียนมหาลัยที่แบบแข็งแกร่งมากๆ คนก็ส่งลูกไปเรียนนะครับ หรือว่ามีเป็นของศูนย์การทางการเงินอะไรเงี้ย ก็คือคนทำงานก็ยังเยอะอยู่
นั้นถ้ามองกลับมาในเมืองไทย เรามองว่าโอ้ไทยเราเนี่ย ก็อาจจะไม่ได้เติบโตเร็วเหมือนแบบพม่า หรือครึ่งบ้านเราอ่ะ คือคือมันไม่มีทางที่จะโตแบบนั้นน่ะ เวียดนามอย่างเงี้ย เพราะกำลังสร้างประเทศถูกมั้ครับ โครงสร้างพื้นฐานเค้าก็ยังไม่ได้ลง แต่เราลงไปเยอะละ ว่าเราเองก็อาจจะไม่ได้มีเค้าเรียกว่าตัว trigger ใหญ่ๆ ที่ทำให้ก้าวกระโดดขึ้นไป แต่กลับกันเนี่ย เราอยู่ที่นี่มันมีความปลอดภัย มันมีความมั่นคงทางด้านแหล่งงาน มีโรงพยาบาลที่ดี อสังหารนี้ผมไม่อยากให้มองเป็นแค่บ้านเรือนแต่มองเป็นเหลืองตีนประเทศด้วย สิงคโปร์ยังคงเข้มแข็งอยู่นะครับ อย่างไทยเราเนี่ย มีจุดเด่นเรื่องโรงพยาบาลเนาะ หรือว่าเรื่องของตัว leisure ต่างๆ นานา นะครับ ท่องเที่ยวอย่างเงี้ย หรือออฟฟิศจริงไทยก็ค่อนข้างแข็งแกร่ง วันนี้อาจจะมองว่าคนไทยเกิดน้อยลง
อืม
แต่อย่าลืมว่าเรามีประชากรแฝงเข้ามาเยอะขึ้น เราเห็นอ่าเพื่อนบ้านเมียนมาร์เราเนี่ย ล่าสุดเนี่ยตัวเลขคนเมียนมาร์มาซื้อคอนโดสูงขึ้นนะครับ สวนกับจีน่ะ จีนลงใช่ มั้ฮะ เมียนมาร์สูงขึ้น เรานึกว่าต่อให้ตรงนี้เนี่ย ไทยเราเนี่ยเป็นประเทศที่เก่งแผนแล้ว
ครับ
คนไม่อยู่แล้วอ่ะโต๊ะสมโต๊ะช้าโต๊ะต่ำก็ได้ แล้วแต่คนไทยไม่ค่อยแบบลดลงก็ได้อ่ะ แต่ว่าเมืองที่สวย หรือโครงสร้างพื้นฐานที่เข้มแข็งดีๆ แบบเนี้ย คุณว่าต่างชาติรอบข้างไม่อยากมาอยู่เหรอ คนอยู่อ่ะ สป.ลาว กัมพูชา เมียนมาร์ เวียดนาม หรือใครแถวเนี้ย ไม่อยากจะมาอยู่แล้ว มันอยากจะอยู่แล้วถูกมั้ครับ ถึงแม้ว่าคนไทยจะลดลง ผมช่วยในอนาคตเนี่ย เมืองไทยเนี่ยก็จะเป็นเหมือนเมืองที่เป็น Global City อ่ะ เหมือนแบบเราไป Mayบ เราไปนิวยอร์กที่แบบมีคนที่มากหน้าหลายตา อย่างที่ล่าสุด Central World เองก็เริ่มมีคนต่างชาติ ผมถ้าผมไปแถว
แถวบางแคอย่างเงี้ย โอ้โห ไม่ใช่คนไทยแล้วอ่ะ คือมันมันไม่ใช่คนไทยแล้วอ่ะ แต่เราจะต้องคิดว่าอนาคตรถไทยจะเป็นแบบนั้นที่เรามีประชากรที่อื่นเข้ามา เนื่องจากสรุปโพกเราดีนะครับ มีเคยทำสat ไว้ว่าเมืองไทยเนี่ย ถ้าเทียบราคาที่ดินนะ เมื่อเทียบกับโครงสร้างพื้นฐาน สันอุปโภคเราเนี่ยถูกสุด เทียบกับสิงคโปร์ใช่อโภคเราดูดิ รถไฟฟ้า เครื่องบิน ตึกราบ้านช่อง
เทียบกับสิ่งที่เป็น Global City อ่ะ
แปงคนี้ติดอันดับท็อปของโลกนะครับ เรื่องของ Cityี้ เมืองที่ท่องเที่ยวอันดับ 1 ของโลกนะครับ แล้วก็โครงสร้างมือที่แข็งแกร่ง
ได้ราคาเท่านี้มั้ฮะ เราอาจจะมองว่าไทยเออ มันไม่ค่อยดี แต่เราเปรียบเทียบว่า Bangkok เนี่ย เทียบกับ City อื่นๆ ทั่วโลกแล้วก็ราคาเราถูกกว่านะครับ
อืม
รวมถึงค่าครองชีพด้วย ดังนั้นผมเชื่อว่าไทยเนี่ย มีดีเรื่องของพื้นที่ภูมิศาสตร์ โดยรอบ ถ้าต่อให้คนไทยลดน้อยถอยลงไป แต่ก็ จะดึงดูดคนที่อยู่เมียนมาร์เงี้ย อยู่ไทยตอนนี้คนเมียนมาร์มาซื้อคอนโดสูงขึ้นนะครับ สวนกับจีน่ะ จีนลงใช่ มั้ฮะ เมียนมาร์สูงขึ้น เรานึกว่าต่อให้ตรงนี้เนี่ย ไทยเราเนี่ยเป็นประเทศที่เก่งแผนแล้ว
ครับ
คนไม่อยู่แล้วอ่ะโต๊ะสมโต๊ะช้าโต๊ะต่ำก็ได้ แล้วแต่คนไทยไม่ค่อยแบบลดลงก็ได้อ่ะ แต่ว่าเมืองที่สวย หรือโครงสร้างพื้นฐานที่เข้มแข็งดีๆ แบบเนี้ย คุณว่าต่างชาติรอบข้างไม่อยากมาอยู่เหรอ คนอยู่อ่ะ สป.ลาว กัมพูชา เมียนมาร์ เวียดนาม หรือใครแถวเนี้ย ไม่อยากจะมาอยู่แล้ว มันอยากจะอยู่แล้วถูกมั้ครับ ถึงแม้ว่าคนไทยจะลดลง ผมช่วยในอนาคตเนี่ย เมืองไทยเนี่ยก็จะเป็นเหมือนเมืองที่เป็น Global City อ่ะ เหมือนแบบเราไป Mayบ เราไปนิวยอร์กที่แบบมีคนที่มากหน้าหลายตา อย่างที่ล่าสุด Central World เองก็เริ่มมีคนต่างชาติ ผมถ้าผมไปแถว
แถวบางแคอย่างเงี้ย โอ้โห ไม่ใช่คนไทยแล้วอ่ะ คือมันมันไม่ใช่คนไทยแล้วอ่ะ แต่เราจะต้องคิดว่าอนาคตรถไทยจะเป็นแบบนั้นที่เรามีประชากรที่อื่นเข้ามา เนื่องจากสรุปโพกเราดีนะครับ มีเคยทำสat ไว้ว่าเมืองไทยเนี่ย ถ้าเทียบราคาที่ดินนะ เมื่อเทียบกับโครงสร้างพื้นฐาน สันอุปโภคเราเนี่ยถูกสุด เทียบกับสิงคโปร์ใช่อโภคเราดูดิ รถไฟฟ้า เครื่องบิน ตึกราบ้านช่อง
เทียบกับสิ่งที่เป็น Global City อ่ะ
แปงคนี้ติดอันดับท็อปของโลกนะครับ เรื่องของ Cityี้ เมืองที่ท่องเที่ยวอันดับ 1 ของโลกนะครับ แล้วก็โครงสร้างมือที่แข็งแกร่ง
ได้ราคาเท่านี้มั้ฮะ เราอาจจะมองว่าไทยเออ มันไม่ค่อยดี แต่เราเปรียบเทียบว่า Bangkok เนี่ย เทียบกับ City อื่นๆ ทั่วโลกแล้วก็ราคาเราถูกกว่านะครับ
อืม
รวมถึงค่าครองชีพด้วย ดังนั้นผมเชื่อว่าไทยเนี่ย มีดีเรื่องของพื้นที่ภูมิศาสตร์ โดยรอบ ถ้าต่อให้คนไทยลดน้อยถอยลงไป แต่ก็ จะดึงดูดคนที่อยู่เมียนมาร์เงี้ย อยู่ไทยตอนนี้คนเมียนมาร์มาเรียนไทยนะครับ มาเรียนหนังสือนะ แล้วก็ทำงานที่นี่ ไม่ใช่แค่แบบแรงงานธรรมดาเป็นแรงงานที่แบบเป็น high-collar ด้วย คนเป็นโปรแกรมเมอร์ เป็นหมอ เงี้ย มาอยู่ไทยแล้วนะครับ เพราะว่าอาจจะยากมากในการทำธุรกิจ หรือทำเติบโตอ่ะ แล้วเกิดเหตุการณ์ความไม่สงบ เค้าก็เออ อยู่ไทยยาวๆ แล้วกัน อย่างเงี้ย หรือแม้กระทั่งผมว่าคนฝั่ง สปป.เราก็เหมือนกัน ก็ย้ายมาที่ถ่ายเยอะ งั้นบ้านเราเนี่ย พอโครงสร้างมันแข็งแรง แหล่งงานดีนะครับ แล้วก็เรื่องของโอกาสการเติบโตของชีวิตดี คนที่อยู่รอบนอกก็จะเข้ามาที่เมืองไทยด้วย
อืม ซึ่งจากที่พี่คิมเล่ามาก็ดูเหมือนว่า ปัญหามันอาจจะไม่ได้ยืดเยื้อขนาดนั้นใช่ มั้ฮะ
ปัญหามันก็ผมว่ามันเป็นเปลี่ยนเทรนด์
อ๋อ เปลี่ยนเทรนด์
แค่จากเมื่อก่อนมันโตกระโดด แต่วันนี้จะคาดหวังนั้นไม่ได้แล้ว ต้องเข้าใจแล้วเราต้องลงทุนในอสังหารในรูปแบบที่เราไม่ใช่หุ้น growth อ่ะครับ มันเป็นหุ้นแบบปันผลนะ ครับ งั้นจะไปคัดคัดหวังเหมือนหุ้นโตไม่ได้ เอาจริงๆ คุณคหวังหุ้น growth ในไทยก็แค่แบบเป็นหุ้น
ก็ไม่ง่ายด้วยนะ
แต่ปันผลโอเคแล้วก็เก็บกินได้ครับ
อืม ถ้าลองมองว่าแบบปัญหามันสมมุติมันยืดเยื้ออะไรเงี้ย มันจะกระทบกับเศรษฐกิจไทยยังไงบ้าง เพราะว่าจริงๆ ภาคอสังหาก็คิดเป็นสัดส่วนที่มีนัยยะสำคัญกับเศรษฐกิจไทยเหมือนกันครับ
ตามหลักลงทุนแล้วครับเค้าบอกอะไรขึ้นไป เดี๋ยวก็ลง อะไรลงไปเดี๋ยวก็ขึ้น ผมว่าการปรับฐานอสังหารเป็นสิ่งที่สวยงามมากๆ มันดีมากๆ อย่างเช่นเราเห็นพื้นที่เก่าๆ เช่นสยาม อย่างเงี้ยครับ สยามอย่างเงี้ยก็มีการที่ทุบทิ้งอันเก่าสร้างกันใหม่ถูกมั้ฮะ อะไรที่อาจจะเทรนไปแล้ว ไม่ได้เติบโต หรือแข่งขันไม่ได้ในสยามเนี่ย ก็อาจจะอ่าถูกขาย ถูกเลหลัง ถูกปล่อยร้าน ถูกยึดแบงค์ก็แล้วแต่ นะครับ แล้วก็จะมีคนใหม่เข้ามา ถ้าพื้นที่มันยังดีอยู่นะ คนใหม่เข้ามาก็สร้างสิ่งใหม่ที่มันดีกว่าเดิมอีก ตึกที่สูงกว่าเดิม โครงสร้างที่ดึงดูดต่างชาติได้มากกว่าเดิม เพราะว่าอสังหาจริงมันคือ แพลตฟอร์มที่ ที่ดินคือแพลตฟอร์ม อสังหาที่บนก็คือเป็นแอปพลิเคชัน อันไหนที่มัน outdate ไปแล้ว มันไม่แข่งขันได้แล้ว มันก็ก็แค่ลบออกไป เปลี่ยนมืออ่ะ อาจจะโดนยึดก็ได้ โดนยึดธุรกิจทำแล้วเจ๊งนะครับ แล้วมีคนบางคนจะเห็นคุณค่า เฮ้ยเด็กรุ่นใหม่ เฮ้ยตรงนี้มันน่าจะเปิดร้านดีๆ นะ เค้าก็มาซื้อในราคาที่ถูกด้วย เพราะว่าเค้าไม่ได้ซื้อแพง แต่ถ้าเก็บกันคนเก่าไม่ออกแล้วขายแพง คนรุ่นใหม่ก็ไม่อยากจะเข้า พอคนรุ่นใหม่ไม่อยากจะเข้า มันก็เปลี่ยนมือช้า มันก็เมืองก็ไม่ได้ดี งั้นการที่ถูกกันปรับฐาน การซึมมันเหมือนกันขย่อนนะครับ อะไรที่เข้มแข็ง เมืองที่โดดเด่นก็จะดีขึ้นไปเรื่อยๆ หรืออะไรที่มันซึมเนี่ย มันจะมีคนให้เห็นโอกาสเข้าไปซื้อเข้าไปช้อปเข้าไปปรับปรุง ทุกวันนี้เนี่ย สิ่งนึงที่เติบโตแรงแรงเนี่ย ก็คือการ innovate นะครับ สิ่งอสังหาเก่าๆ เนี่ย มีการที่จะถูกเข้าไปซื้อ innovate เยอะมาก อย่างผมไปดูของทาง BAM อย่างเงี้ยครับ
BAM เนี่ยก็มีทรัพย์ NPA เยอะมากแล้วเค้าเนี่ยเริ่มที่จะ renovate ขายด้วย หมายความว่าอะไร ผมว่าผมชอบมากคือการที่ทรัพย์ถูกยึดอ่ะครับ ถ้าเรานึกภาพว่าถ้ามันปล่อยโทรมๆ แบบนั้นน่ะ มันก็ไม่ดีกับเมืองนะ
อืม บ้านแบบนี้มันก็มันก็ไม่น่าอยู่ถูกมั้ยครับ แต่ถ้ามันเกิดการเปลี่ยนมือ การขายเข้าตลาด การถูกยึดบ้าง หรือการประมูลบ้าง มาปรับแต่งสวนมันก็ทำให้เมืองโซนเนี้ยมันฟื้นคืนชีพขึ้นมาแล้วบางครั้งมันใช้เวลา นานนะครับ กว่าญี่ปุ่นอย่างกินซ่าอย่าง เมืองที่เป็นสุดยอดของญี่ปุ่นน่ะ มันก็เคยมีช่วงที่มันซึมเพราะว่ามันเป็นเมืองเก่า
มันต้องกันขย่อนปรับฐานปรับเปลี่ยนเจ้าของ เปลี่ยนมือเปลี่ยนเมืองจนวันนี้มันเข้มแข็ง ดังนั้นเนี่ยเนี่ยผมคิดว่าไทยเราก็เจอเหมือนกัน วันนี้มันขย่อนนะครับ ขย่อนแล้วพอมันกลับมาเนี่ย อสังหารอยู่ในมือคน ที่เข้าใจมัน
ครับ
เข้าใจว่าคุณค่ามันคืออะไร ทำประโยชน์กับมันได้ สุดท้ายเมืองทั้งเมืองก็จะเติบโตขึ้นครับ
อืม แล้วนักลงทุนอสังหาที่เค้าแบบถือสินทรัพย์อยู่ตอนเนี้ย เป็นการลงทุนน่ะมันมีความเสี่ยงมากน้อยขนาดไหนในภาพรวมครับว่าราคาสังหารที่หลายๆคนเข้าใจว่ามันขึ้นมาตลอดเนี่ย มันจะลงหรือจริงๆมันก็ขึ้นอยู่กับวัฏจักรมันก็มีขึ้นมีลงอย่างที่พี่คิมเล่ามาตอนแรก
ตอนนี้สังหารราคาขึ้นนะครับ ผมผมไปพัทยามา บอกว่าตั้งแต่ขนาดโควิดอ่ะ หรือแบบวิกฤตอ่ะ ราคาก็ยังขึ้น ภูเก็ตก็ยังขึ้น เปื่อยให้ขึ้นจากโควิดนี่เยอะแล้วนะครับ หมายความว่าวันนี้เนี่ยเราอาจจะมองว่าอสังหาขายยาก แต่พื้นฐานของมันเนี่ย มันไล่หลังตลอด ที่ดินไม่ได้ลงครับ ขึ้นตลอดนะครับ วัสดุการก่อสร้าง ค่าแรงก็ไม่อยากจะขึ้น แต่ว่าพอมันเนี่ยมีต้นทุนที่มากแล้ว demand ไปเนี่ย ก็อาจจะเป็นขายกับมือสองก่อน พอจะเล็งว่ามือสองถูกกว่ามั้ย อาจจะถูกกว่า 30% ทำเลอาจจะดีกว่าด้วยในเมืองถูกมั้ยครับ งั้นเนี่ยมือ 2 เนี่ยมันจะถูกการตัดฝุ่นมานะครับ
ผมเชื่อว่าตลาดการอ่าพัฒนาบ้านขายเนี่ย มันก็คงจะไม่ได้บูมเหมือนก่อนนะ ที่เล่าให้ฟังว่าครัวเรือนไทยเมื่อเติบโตขึ้นน่ะ เข้าเมืองมีความเข้าเมืองเยอะ เศรษฐกิจดี งั้นการซื้อบ้านใหม่ทำบ้านใหม่ มันคงดี แต่วันนี้ผมเชื่อว่าถ้าเราเห็นเนี่ยทางเก็เห็นครับ
ผมหลายเจ้าก็เริ่มที่จะมีการ diversify ตัวเองไปทำโรงแรมบ้าง ทำโกดังบ้าง ทำ Wellness บ้างก็เยอะแยะ มีการลดพอร์ตของตัวเองลงมาเรื่อยๆ ให้เพื่อตามเอ่อตามตลาดที่มันมี หรือบางคนไปต่างประเทศเลยก็มีเหมือนกัน งั้นในฝั่งของค้าขายเนี่ย ค้าขายบ้านเนี่ย มีความท้าทาย ณ อนาคตข้างหน้า นะครับ
แต่กลับกันเนี่ย ในฝั่งของการที่ซื้อปล่อยเช่าเนี่ย ยังเข้มแข็งอยู่นะครับ เพราะเราไม่ได้ซื้อปล่อยเช่าที่ไกลๆ เนาะ เราซื้อตามแหล่งงาน เราซื้อตามที่มีคนทำงานนะครับ
อย่างวันนี้เนี่ย เราเห็นคนทำงานอยู่ในเอ่อ CBD ของเรานะ คนอยู่ในแถวนี้ ต่อให้มันขยายก็ขยายในโซนที่ใกล้เคียงจะเป็นด้านตอนบนมีตอนตะวันออกมากขึ้น เช่นบางนา หรือข้างบนอาจจะเป็นรัชดาอะไรอย่างเงี้ยครับ วิภาวดีอย่างเงี้ยครับ มันก็อยู่ในโซนที่เป็นไข่แดงตรงกลาง ดังนั้นถ้าเรามีคอนโดอยู่ในโซนเนี้ย เราไม่ต้องกลัวเลยนะ ครับว่าปล่อยเช่าไม่ได้ เพราะคนไม่มีเอ่อไม่มีกำลังซื้อก็ต้องเช่า ต้องทำงานที่นี่ นะครับ งั้นการเก็บกินเนี่ย ค่อนข้างแข็งแรงแล้วราคาก็ไม่ได้ลงครับ งั้นคนซื้อสังหารเนี่ย ผมว่าคนที่ซื้อปล่อยเช่าเนี่ย จะเป็นคนที่ได้ประโยชน์จากตรงนี้ด้วยมากๆ เพราะว่า 1 คือราคาถูก คุณไม่ต้องซื้อแพง แล้วถามว่าราคาไม่ขึ้นกลัวมั้ก็ไม่ได้ขายอยู่แล้ว
อืม
เค้าไม่ได้ขายอยู่แล้ว แล้วราคาประเมินมันขึ้นตลอดนะครับ ต่อให้วันนี้บอกราคาตลาดไม่ขึ้น แต่ราคาประเมินมันขึ้นน่ะครับ
อืม
ขึ้นตลอดนะครับ หมายความว่าคนที่เอ่อเน้นเรื่องของการ leverage กู้เงินเนี่ย ในมุมของหลักประกันเค้าเค้าไม่ได้ลดลงนะ เพราะเขายังเอาไปเข้าแบงค์แล้วก็กู้เงินได้ตลอดเวลา เพราะว่าหลักการเขาไม่ได้ร่วงลงไป แต่กลับกันเนี่ย ค่าเช่ากลับไปเยอะขึ้น วันนี้ 7% 8% แล้วเยอะมากในฐานที่เกี่ยวกันที่ดอกเบี้ยเหลือ 2% ผมลงทุนมา 10 ปีที่แล้วดอกเบี้ยเฉลี่ย 5%
อืม
5% แล้วค่าเช่ากรุงเทพฯ 5% เหมือนกัน 10 ปีที่แล้วนะครับ แปลว่าเราบอกว่าเฮ้ยวันนี้แย่กว่า 10 ปีที่แล้วเหรอ แต่ถ้ามองผมอ่ะ ผมดอกเบี้ย 5 ค่าเช่า 5
เหมือน out
ใช่ แต่วันนี้ดอกเบี้ย 2 บางคนได้ 1 ปลายๆ ด้วย คุณหมออะไรเงี้ย แล้วแล้วค่าเช่า 8 อะไรเงี้ย เฮ้ยไปมาเนี่ย วันนี้ดีกว่านะ
อืม
แล้วพอดอกเบี้ยเป็นขาลงเนี่ย จะยิ่งดีกว่านี้อีก เนื่องจากอะไร เนื่องจากพอดอกเบี้ยขาลงเนี่ย เงินที่จะปลดไปแต่ละงวดเนี่ย มันปลดต้นได้เยอะขึ้น
จ่ายเท่าเดิมนะครับ แต่มันหมดไวขึ้น เพราะว่าดอกเบี้ยมันเป็นขาลงแล้วพอดขาลงเนี่ย ควรจะกู้ได้เยอะขึ้น หมายถึงว่า 20,000 เดียวกันนี่แหละ แต่มันกู้ได้เยอะขึ้น เพราะว่าดอกเบี้ยมันลดลงเงี้ย ทำให้ราคาเราจะขึ้นด้วย ผมน้องตัวนี้เป็นช่วงที่ดีมากๆ ในการที่ซื้ออสังหาร แต่ว่าไม่ใช่ซื้อเพื่อ flip หรือขายไป แต่ซื้อเนี่ยให้เล็งเลยว่าค่าเช่า 8% เนี่ย 3 ปีก็เยอะแล้วนะ ครับ
อืม
แถมคุณกู้คุณกลัวอะไร เงินฟรีจากแบงค์ถูกมั้ฮะ มันคิดง่ายมากั้น ถ้าพร้อมเหมาะครับ
อืม แล้วสำหรับน้องลงทุนที่เอ่อกำลังมองหาโอกาสอยู่ตอนเนี้ย มันคือโอกาสหลักๆ มันจะอยู่ในเมืองหรือเปล่า หรือจริงๆ มันมีโอกาสอื่น ๆที่พี่คิมมองเห็นอยู่ตอนเนี้ยครับ
ต้องเป็นพูดถึงกลยุทธ์เนาะ ถ้าในเมืองเนี่ย ก็จะเป็นตามแหล่งงาน อันเนี้ยเหมาะแน่ๆ อยู่แล้วนะครับ หรือว่าถ้าเป็นนอกเมืองเนี่ย ผมก็จะเน้นให้เป็นแนวราบ ผมคิดว่ามี 2 ทางแย่ชัดเจนนะครับ เมืองของเราเนี่ย ต่อให้เมืองเราขยายไปเนี่ย แต่ว่าเค้าเรียกว่าการใช้ชีวิตของคนเนี่ย มันไม่ได้เปลี่ยนไปเร็วขนาดนั้นนะครับ ถ้าเป็นในเมืองตรงกลางเนี่ย ไข่แดง CBD เนี่ย คนชอบเดินแล้วก็ร้านรวงเนี่ย จะมีความเป็นเป็น traffic คนเดินเยอะ อย่างเช่นสุขุมวิทอะไรเงี้ยครับ แล้วมีความแออัดจอแจ คนนอกเมืองเข้ามาในเมืองก็จะรู้สึกว่าโอ้โห ไม่อยากอยู่ไทยเมืองเลย ผมประจำเลย ถ้าผมอยู่อยู่บ้านข้างนอกแล้วเข้ามาในเมืองก็ติดๆ ขัดๆ แต่จริงๆ คนในเมืองอ่ะ คนที่อยู่ในสุขุมวิท เค้าไม่ได้เดือดร้อนอะไร เพราะเดินเค้าใช้รถสาธารณะ นั่งรถ BTS อะไรอย่างเงี้ยครับ รู้สึกมันเป็น lifestyle ที่เหมาะกับเค้า เค้าไม่เดือดร้อนเลย เค้าอยู่ในเมืองนะ แล้วก็เดินไปก็เจอร้านรวงที่สวย ไลฟ์สไตล์ก็แบบ เออดีๆ หน่อยนะครับ
แต่กลับกันเนี่ย คนในเมืองอยู่นอกเมือง โอ้โห เครียดนะครับ
ครับ
มันมันก็จะต่างกัน ดังนั้นมันจะบอกว่าถ้าในเมืองเนี่ย เป็นคอนโด คือถ้าจะอยู่ในเมือง NCBD ให้จับกลุ่มคนเดินเท้า อันนี้เป็น trick ของผมนะ จับกลุ่มคนเดินเท้า เดินทางระยะเดินทางเท่าไหร่ 500 เมตรไม่ได้ไกล ใช้รถไฟฟ้าได้อย่างเงี้ครับ แต่จับกลุ่มนอกเมืองให้เป็นคนขับรถ ซึ่งก็จะเหมาะกับบ้านมากกว่า เช่นเราบอกคอนโดเนี่ย 2 ล้าน โอ้โห เถอะไปหน่อยเป็นบ้านได้ทาวน์เฮาส์แล้ว
อืม
แล้วคนนอกขอบนอกเมืองก็ชอบขับรถเจะมีที่จอดรถเอาจจะมีลูกอย่างเงี้ย งั้นมันก็เกิดเป็น 2 ที่มันชัดเจน งั้นถ้าเรามาก้ำๆ กึ่งๆ จะในเมืองไม่จะนอกไม่นอกเนี่ย อันเนี้เหนื่อย
อืม
ครับ มันก็จะแพงๆ เกินไปเดินทางเข้าไป งั้นไปนอกเมืองเลยั้นคนขับรถอ่ะไม่ซีเรียสหรอกครับ ขับมากเกิน 10 นาที กรุงเทพฯ มันไม่ได้ไกลนะครับ
อืม
เพราะข้างนอกนะ แต่ค่าในมันติดจริงๆ อ่า
แต่ถ้าอยู่ข้างนอกเนี่ยห่างไปสักกนึงก็แค่ 2 นาทีเองอ่ะ
อืม
2 นาทีเองกับเงินได้กลับมาเพิ่ม 2-3 ล้านมันก็คุ้ม ต้องต้องพยายามตีโจทย์ให้ถูกครับ
อืม แล้วสำหรับคนอีกกลุ่มนึงที่อยากจะซื้ออสังหาเพื่อการอยู่อาศัยตอนนี้ อย่างที่พี่คิมเล่ามันก็ดูเหมือนเป็นโอกาสแหละ แต่ว่าพอจะมีเช็คลิสต์อะไรที่เขาควรจะถามตัวเองมั้ครับว่าเอออันเนี้ย มันอสังหาแบบไหนมันเหมาะกับเขา
อสังหาที่เหมาะกับผมว่ารุ่นใหม่เนี่ย อาชีพของเด็กรุ่นใหม่มีการเปลี่ยนแปลงไปเยอะ อันนี้ผมเข้าใจนะว่าทำไมคนไม่อยากจะเป็นภาระยาว ซึ่งก็ถูกต้อง ผมจะบอกน้องๆ เสมอว่าถ้าซื้ออยู่เองเนี่ย ต้องกะอยู่สัก 10 ปีขึ้นอ่ะ ถ้า 10 ปีขึ้นเนี่ย ยังไงก็คุ้ม เพราะว่าถ้าเราอยู่เองก็เหมือนเราจ่ายค่าเช่าเอง 10 ปี
ครับ
เป็น asset ของเราเงี้ย คุ้มแน่ๆ นะครับ หรือว่าถ้าเราจะอยู่สั้นกว่านั้นเนี่ย ต้องมั่นใจว่าสิ่งที่ดูเป็นแหล่งงาน อย่างสมมุติถ้าผมเนี่ย เป็นเด็กจบใหม่แล้วอาจจะเงินเดือนสูงหน่อย แล้วทำงานแถวอโศกแถว CBD เรือนจิตอะไรอย่างเงี้ย แล้วผมต้องหาที่พักอาศัยอยู่แล้ว ผมก็เริ่มคิดว่าเฮ้ยผมอยู่ตรงอโศกแถวไหนดีนะ เดินทางผ่าน BTS MRT อ่ะ สมมุติไปพระรามไปรัชดาหน่อยก็ได้ ถูกหน่อย เห็นมั้ครับ เดินทางเข้าอโสไม่ต่างกันอ่ะ เราก็เริ่มคิดว่าอยู่แถวไปรัชดาเดินทางสัก 2-3 นาทีก็ถึงละ อันเนี้ยซื้อได้เพราะอะไร เพราะว่าเราเนี่ยไม่ได้ซื้อเพราะอยู่เอง แต่เราซื้อเพราะว่าเราเนี่ยเป็นกลุ่มคนทำงานในเมือง ถึงแม้วันนี้เนี่ยคุณจะย้ายยกย้ายแต่คนอสังหานั้นอยู่ได้ ผมให้คอนเซปต์นี้ครับ ความเสี่ยงของอสังหาไม่ใช่อสังหาแต่เป็นผู้กู้
อืม
หมายความว่าวันนี้เราบอกว่าเราซื้อบ้านนอกเมืองเนี่ยนะครับ ความเสี่ยงของบ้านมันไม่ได้เสี่ยงหรอก แต่ว่าเราอ่ะเสี่ยงหรือเปล่า เพราะว่าเราแบบอย่างผมเนี่ย เป็น influencer YouTuber อยู่นอกเมือง
คนที่เป็นเหมือนผมอยู่บ้านนอกเมืองไม่ได้เข้าเมืองมันมีส่วนน้อยแล้วคนผมก็ชอบซื้อเองไม่ได้อยู่ซื้อมือสองหรือเช่าด้วยใช่ มั้ฮะ ผมไม่อยากซื้อเองซื้อบ้านใหม่อยู่กับลูกอยู่กับแค่โรงเรียนนั้น หมายความว่าคนแบบเนี้ยมันมีน้อย ถ้าเราจะมั่นใจได้ว่าบ้านของเราจะตอบโจทย์คนที่เหมือนเราเนี่ย โอ้โห มันก็ไม่ได้ง่าย แถมผมตกแต่งสไตล์ผมด้วย สมมุติคนที่จะสเปกมือผมก็ยาก ทำให้แบบว่าเวลาเราขายต่อเนี่ย มันถูกลดราคาเยอะ หรือปล่อยเช่าคนก็ไม่ให้ราคาเหมือนที่เราให้ราคาของเราถูกมั้ครับ แต่กลับกันคุณซื้อแหล่งงาน ความเสี่ยงคุณจะไม่ใช่ที่กดตัวคุณละ แหล่งงานเนี่ย ต่อให้คุณออกนะ มีคนที่จะพร้อมเข้ามาทันที เพราะว่าแหล่งงานนั้นมันใหญ่มาก มันแข็งแรง มันมีคนที่สเปกเหมือนคุณเยอะ งั้นถ้าถามว่า 1 คุณซื้อใกล้แหล่งงานหรือเปล่า ถ้าวันนี้เราบอกว่าอยากได้ว่ะ แล้วมันจะแพงเกินตัวมั้ย แต่ถ้าคุณอยู่ใกล้แหล่งงานเดินทางสะดวก แล้วคุณรู้สึกว่ามันตอบโจทย์ ซื้อไปเลย คุณอยู่ 5 ปีนะ บอกชาอีกยังไงก็คุ้มนะครับ แต่ถ้าเราบอกว่าเราเป็นอาชีพแปลกๆ เช่น TikTok อยู่นอกเมืองซื้อบ้านนะครับ ยากหน่อย
อ่า
อันนี้ควรเช่า เพราะว่า
เราคือความเสี่ยง
เพราะเราอาจจะย้ายโยกย้ายเราอาจจะไปไหนแล้วบ้านมันทำเงินไม่ได้ งั้นให้เลือกแหล่งงานสำคัญครับ
อืชัดเจนทีครับ ถือว่าวันนี้ได้ข้อมูลใหม่ๆ ในหลายๆ มิติ ทั้งเรื่องของปัญหาแล้วก็เรื่องของโอกาส นอกจากนี้พี่คิมก็ยังได้ให้เช็คลิสต์สำหรับนักลงทุน หรือว่าคนที่ จะซื้อขายอสังหาต่อจากนี้ว่าจะต้องพิจารณาปัจจัยอะไรบ้าง วันนี้ขอบคุณพี่คิมสำหรับเวลาแล้วก็ insight ที่นำมาฝากกับเราวันนี้ครับ
ขอบคุณครับผม
งานสัมมนาที่รวมสุดยอดวิธีสร้างความมั่งคั่งลงทุน Man Summit 2025 เปิด rerun ดูย้อนหลังได้แบบจัดเต็ม 15 session จาก 2 main stage และ 2 workshop บัตรราคา เพียง 990 บาท ทาง Zip Event บัตรมีจำนวนจำกัด
การลงทุนในความรู้ไม่มีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรกดติดตามลงทุนManน White ในทุกช่อง ค่ะ