Eure Fragen: Lohnt sich der Immobilienkauf im Ausland? | 1aLAGE #284

Diese Episode wird [musik] unterstützt von den Immobilienfreunden. Du hast Erfahrungen gesammelt im Immobiliengeschäft, ob in Bayern Hult, in der Aufteilung, im Handel [musik] oder im Neubu, dann könnte das hier genau das Richtige für dich sein. Die Immobilienfreunde sind ein Club, [musik] in dem sich erfahrene Investoren und Unternehmer regelmäßig auf Events treffen, in Deutschland [musik] oder im Ausland für echten Austausch auf Augenhöhe, gemeinsame [musik] Case Studies und gegenseitige Unterstützung. Wenn du das suchst, findest du weitere Informationen auf immobilien-freunde.de.

Und jetzt wünschen wir dir viel Spaß mit der Episode von heute. Es ist soweit. Eure Fragen und die Antworten, die wir dann hoffentlich finden können. Was passiert mit den Zinsen? Lohnt sich der Immobilienkauf in den USA? Soll man Berlin meiden oder dort eben kaufen? Das sind nur einige eurer Fragen. Darum geht's heute und hier sind die Fragen im Überblick.

Ihr habt zuletzt wenig über die Zinsen gesprochen. Wie geht es weiter? Immobilien in Deutschland entwickeln sich nur schwach. Im Ausland gibt es scheinbar mehr Chancen. Z.B. in USA lohnt sich ein Kauf im Ausland. Ihr habt erklärt, dass eine Vergesellschaftung in Berlin Folgen für ganz Deutschland hätte. Wohin geht denn das Kapital? Gibt es eine Umschichtung in andere Assetklassen? Wie ist der aktuelle Stand beim Heizungsgesetz? Kommen die Regeln tatsächlich wie geplant? Die Vermögenssteuer ist sehr populär. Muss man sich darauf einstellen, dass sie über kurz oder lang doch kommt? Was ratet ihr Investoren mit Blick auf Berlin? schnell kaufen oder verkaufen.

In mehreren Folgen habt ihr beschrieben, wie sich die regulatorischen Eingriffe, Mietenkatasteren, Diteobergrenzen, Mübrierte Fohnen, Indexmieten und so weiter auf den Markt auswirken. Ab welchem Punkt würdet ihr sagen, ist der private Kleinvermieter am Ende und gibt es dazu schon konkrete Zahlen? Die Antworten auf all diese Fragen und einige mehr findest du in dieser Episode der einlage. Und jetzt wünschen wir dir spannende Insights und gute Unterhaltung. Viel Spaß.

[musik] Gemeinsam mit den Immobilienfreunden, dem exklusiven Club für Immobilieninvestoren und Unternehmer präsentieren [musik] wir euch die 1A Lage. Das ist der Podcast, um sich wissenschaftlich fundiert und unterhaltsam über neue Trends, ökonomische Einordnungen und Strategien rund um die Immobilienwelt zu informieren. [musik] An den Mikrofonen sind eure Volksführte Professor Dr. Michael Fuckländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft und Hauke Wagner, Projektentwickler aus Hamburg. Das bin ich. Moin und herzlich willkommen hier bei uns in der 1A Lage der Immobilien Podcast und heute haben wir es also wieder erreicht. Es ist das Staffelfinale. Es ist die Folge 15 und die ist reserviert für eure Fragen und da wollen wir heute durchflügen. Da wollen wir auch gar nicht lange Vorbemerkungen machen. Es ist ein buntes Portpure an Themen aus der vergangenen Staffel und wenn wir über wissenschaftliche Antworten reden, dann brauchen wir ihn natürlich unseren Professor Dr. Michael Vogländer vom Institut der Deutschen Wirtschaft. Moin lieber Michael. Hallo lieber Hocke, grüß dich.

Also Frage Nummer 1, steigen wir ein. Ihr habt zuletzt wenig über Zinsen gesprochen. Wie geht es weiter, Michael? Sag doch mal, wie geht's weiter? Deine Glaskugel. Ja, es ist es bleibt herausfordernd, aber es ist immer wieder etwas, was gefragt wird und wo natürlich alle eine Antwort haben wollen. Wenn wir so einfach mal auf die Zinsstrukturkurven gucken, also auf die Unterschied zwischen den kurz und langfristigen Zinsen, dann hat sich wenig getan. Also zum Hintergrund äh wenn die beiden Kurven eng beieinander sind, wenn der Abstand relativ gering ist, dann spricht das eher für eine Zinsenkung, wenn der Spread normal ist, eher für so eine Seitwärtsbewegung. Und ähm tatsächlich ist das wahrscheinlich immer noch die wahrschein wahrscheinlichste Szenario, dass die Zinsen eher auf dem bisherigen Niveau bleiben. Aber es gibt vielleicht eine interessante Sache. Ähm wir waren ja eigentlich schon relativ weit beim Irankonflikt. Ja, schien ja die ganze das die ganze Zeit auf einen Friedensschluss hinauszulaufen. Und wenn man dann mal schaut, wie die äh Erwartungen, die Zinserwartung der Zentralbanken, aber auch viele anderer ähm Banken ähm waren, dann waren die deutlich niedriger, etwa 60 Basispunkte als das, was wir jetzt haben. Also, man könnte durchaus argumentieren, dass der Irankrieg ähm rund 50, 60 Basispunkte ausmacht. Und das heißt, wenn es wirklich einen nachhaltigen Frieden und eine verlässliche äh Situation gibt, dann könnten die Zinsen natürlich auch entsprechend sinken. Ja, das wäre sozusagen für die für die mittelfristige Sicht äh das, was Optimisten sagen könnten. Aber bei dem Thema bin ich n auch nicht mehr so ganz optimistisch. Äh das geht ja hin und her. Ähm und äh insofern muss man das sicherlich beachten, aber es ist wie gesagt die Chance, wenn es da eine nachhaltige Verbesserung der Situation gibt, dann könnte es etwas runtergehen mit den Zinsen. Und wenn wir jetzt zumindest mal so mutig wären und sagen, na ja, in zwei bis dre Jahren ist das definitiv gelöst, dann verheißt das zumindest eine gewisses Absenkungspotenzial, zumal wenn eben auch die Inflationsraten entsprechend runterkommen. Ja, ich finde das Thema Zinsen auch schwierig, aber das ist ja schon seit dem letzten Zinssprung so, dass ich dachte so irgendwie sehen wir hier ein Herdentrieb. Insofern glaube ich, es macht total Sinn, die öffentliche Berichterstattung äh zu verfolgen, weil offensichtlich folgen folgt die Zinslogik auch eine Erwartungslogik in den einschlägigen Medien ähm Veröffentlichung. Jedenfalls, also der das spielt ja dann die Erwartung in die in die Preise wieder und dann gibt's Preiserhöhung und so weiter und so weiter. Also insofern ich glaub ich glaube das könnte eine Rolle spielen, aber du na es ist eher ein bisschen anders. Also die Zentralbanken versuchen möglichst klar zu kommunizieren, damit es keine zu großen Überraschung gibt und entsprechend keine so großen Verwerfung. Ja, und ähm insofern ja natürlich sie müssen reagieren, wenn die Inflation steigt oder wenn die Inflationserwartungen steigen. Das ist die ähm maßgebliche Relevanz. Aber der Zinssprung, den wir auch erlebt haben, kumulierte natürlich auch damit, dass eben die Intervention in die Staatspapiere nicht mehr in der Weise durchgeführt wurden. Na, also das erklärt, warum wir auch langfristig längerfristig diesen großen Abstand zwischen den haben, was wir Ende der 20er Jahre Ende der Zehner Jahre hatten und jetzt haben.

Okay, dann kommen wir zur nächsten Frage. Immobilien in Deutschland entwickeln sich nur schwach. Im Ausland gibt es scheinbar mehr Chancen. Z. Beispiel in den USA lohnt sich ein Kauf im Ausland. Lieber Michael. Ja, also ich glaube, es gibt schon spannende Märkte. USA ist immer mal wieder auch genannt worden als als spannender Markt. Wir haben da weniger äh Mietpreisregulierung. Wir haben eine sehr ordentliche wirtschaftliche Entwicklung. Ähm äh entsprechend sind das natürlich schon spannende Märkte, aber man muss natürlich auch sagen, gerade so ein Auslandsinvestment, wie auch in den USA hat natürlich spezifische Risiken. Da kommt dann z.B. der Wechselkurs mit rein. Da kommt aber auch so ein Thema rein wie äh Regulierung. Und ähm ich meine, man muss einfach sehen, die Regierung Trump hat ja schon mal angekündigt, dass diejenigen internationalen Investoren, die amerikanische Staatsanleihen äh haben, ähm eine Zwangskonvertierung mitmachen müssen. Ja, und äh insofern muss man zumindest ein gewisses Risiko auch mit einpreisen, dass es auch bei Immobilien, die von Ausländern gehalten werden, in den USA irgendwann zu einer Art Sanktion kommen kann. Das muss man zumindest im Hinterkopf behalten. Also, es gibt spezifische Risiken. Ähm, in Europa ist es natürlich so, dass ich dann in der Eurozone keine Wechselkursrisiken habe, aber da ist es einfach ganz entscheidend, auch die steuerlichen Dinge mit zu beachten. Also, es gibt dann teilweise eine Veräußerungsgewinnbesteuerung, es gibt aber auch eine sogenannte Quellenbesteuerung. Ähm, und da kann die steuerliche Situation oftmals ungünstiger sein. Wir haben ja eine Folge gemacht, wo es auch um den Vergleich Selbstvernutzung Vermietung geht, wo eigentlich dann auch so ein Vergleich drin ist in unserer Studie, wie relevant oder wie wird denn die Vermietung international besteuert und da kam ja auch raus, ne, die steuerlichen Regeln sind da relativ gut in Deutschland, ja, und das heißt im Ausland oftmals auch weniger vorteilhaft. Auch sowas muss man eben berücksichtigen, aber ja, es gibt es gibt da sicherlich spannende Möglichkeiten. Ähm, aber die Komplexität ist dann einfach noch mal viel größer. Ähm, und insofern muss man da sich sehr gut beraten lassen. Äh, und das können wir hier in Rahmen dieses Podcasts nicht in der Weise leisten. Ja, genau. Ich würde auch nur den letzten Punkt, den du genannt hast, unterstreichen. Es ist einfach komplex, ne? Man hat einen anderen Rechtskreis. Auch wenn man im europäischen äh Ausland ist, hat man einen anderen Rechtsst äh Rechtskreis, im Zweifelsfall einen anderen Gerichtsstand. Ich habe auf jeden Fall erhebliche Reisekosten, um zu meinem ähm Asset zu fahren. Ähm, und im Zweifelsfall bin ich immer darauf angewiesen, dass mich lokale Experten beraten. Für die meisten von uns gilt, dass auch eine ähm Sprachbarriere real ist. Egal, wie gut wir Englisch reden, der andere muss es ja auch können. Ähm, also ich würde immer sagen, dadurch, dass es nicht der gleiche Rechtskreis ist, alleine dadurch hat man schon erhebliche Mehrkosten. Das heißt, die Opportunität muss gigantisch groß sein und dann muss ich mir ganz genau angucken, auf wen kann ich mich da draußen verlassen? Insofern, das wäre so mein mein mein Blick auf die Dinge, weil immer dann, wenn ich den deutschen Rechtskreis verlasse, dann erlebe ich Überraschung, die ich vorher nicht auf der auf der äh Pfanne hatte. Insofern bin so hin und her gerissen, ob das so eine richtig gute Geschichte ist und ob das dann nicht, also abgesehen von den steuerlichen Themen dann am Ende die Opportunität killt.

Dann die dritte Frage: "Ihr habt erklärt, dass eine Vergesellschaftung in Berlin in Folgen für ganz Deutschland hätte, weil Banken und Investoren das Standortrisiko neu bewerten würden." Meine Frage ist die umgekehrte: Wohin fließt das Kapital dann? Profitieren andere europäische Märkte wie die Niederlande oder Spanien oder sehen wir hier eher eine Umschichtung in ganz andere Assetklassen? Na, Michael, was sagst du? Ja, ist eine sehr interessante Frage. Ähm die auch nicht so einfach zu beantworten ist. Also, es gibt natürlich schon Investoren, die das spannend finden, äh generell in Deutschland zu investieren. Man muss ja auch einfach sehen, ähm der Mietwohnungsmarkt in Deutschland ist ja schon besonders. Einen so großen Mietwohnungsmarkt gibt es in anderen Ländern meistens nicht. Ähm es gibt zwar auch Mietwohnung, aber oftmals eher sozial gebunden. Ähm und äh insofern ist das schon ein besonderer Markt. Die Frage jetzt, wohin geht das Geld dann? Ich glaube, ähm es gibt sicherlich auch andere Länder, das haben wir gerade ja auch schon angerissen, die die spannend sind. Gerade für institutionelle Investoren stellt sich das die Situation dann ein bisschen anders da. Die können eben auch mit dieser Komplexität besser umgehen. USA ist da natürlich spannend, ähm sicherlich auch andere Länder mit unter. Ähm, wir haben ja in vielen Ländern auch durchaus das Problem, dass die Bautätigkeit hinter dem Bedarf zurückbleibt, also entsprechend da auch große Knappheiten sind. Ähm, in vielen Ländern ist auch das Thema möbliertes Wohnen noch ein großes Thema, ähm wo eben auch Chancen gesehen werden, aber ich glaube, es gibt jetzt hier nicht den einen oder Markt, wo man reingehen kann. Und dazu kommt eben auch das ganze Thema anderer Assetklassen. Ich glaube, da gibt es schon auch Opportunitäten. Ob das nun im Bereich Wagnskap ist, also Startupgründung beispielsweise, das ist sicherlich auch für institutionelle Investoren interessant, aber eben natürlich auch das ganze Thema Rechenzentren beispielsweise. Ja, das ist nach wie vor ein riesen Thema und äh insofern könnte ich mir schon vorstellen, dass es hier auch ja Ideen gibt äh in solche Asset Klassen zu gehen. Ich habe schlechtreifend keine Ahnung. Ich weiß es nicht. Insofern lassen wir das, was der Professor sagt, mal so stehen. Alles nur geschätzt.

Dann kommen wir zur nächsten Frage, nämlich da bist auch du wieder gefragt mit deiner Expertise. Es geht um die Frage, wie ist der aktuelle Stand beim Heizungsgesetz? Kommen die Regeln tatsächlich wie geplant? Ja, wir produzieren jetzt ein bisschen vor, deswegen äh kurzer kurzes Wort zur Vorsicht, aber mein Stand ist, es gibt hier einfach Verzögerungen. Ähm ursprünglich war das in Krafttreten schon für den 1. Juli 26 geplant, dazu kam es nicht. Ähm, ich denke, das Ganze durchläuft doch äh die Sitzung im Bundestag und dann muss es ja auch vom Bundesrat noch abgesegnet werden. Also, das wird erst wahrscheinlich im Oktober der Fall sein und insofern ist nun das im Krafttreten eher für den 1. November vorgesehen. Äh, das heiß gibt natürlich auch eine gewisse Rechtsunsicherheit. Ja, gilt jetzt die 65% Regel? Gilt sie nicht? Ähm und ähm ja, die Bundesregierung hat jetzt diese 65% Regel, das heißt, du musst 65% erneuerbare Energien bei Neubau bei neu eingebauten Heizung erfüllen. Das haben Sie erstmal ausgesetzt bis zum 1. November. Ähm, aber wie gesagt, es bleibt noch ein bisschen Unsicherheit, wie das Ganze am Ende ausgestaltet wird. Wir haben ja schon mal eine Folge dazu gemacht. Ich glaube, das Wesentliche wird beibehalten, also gerade auch die Biotreppe, ja, also, dass du eben bei Gas mehr und mehr Wasserstoff hinzufügen musst, ähm dass es eben die Kosten der für die Nutzungsentgelte gibt, ähm und dass es eben auch eine stärkere Teilung zwischen Vermieter und Mieter gibt, wenn man eine Gasheizung einbaut. Das wird sicherlich alles bleiben, aber in Details kann man sicherlich noch was wird vielleicht auch noch was verändert. Sehr gut. Also, wir sind eine Woche vor dem veröffentlich Veröffentlichungsdatum dieser Episode, sofern ist es wahrscheinlich aktuell, wenn du es hörst. Genau.

Dann kommen wir zu der Frage. Die Vermögenssteuer ist sehr populär. Muss man sich darauf einstellen, dass sie über kurz oder lang kommt? Ja, es gibt immer mal so Umfragen, die dann zeigen, oh, der Großteil der Menschen ist für die Vermögenssteuer. Ja, warum? Weil der Großteil der Menschen eben keine Vermögenssteuer zahlen müsste. Ja, also ich glaube äh es gibt es gerade solche Steuern sind populär, die nur ein paar zahlen. Ähm und natürlich gibt es auch äh viele, die sagen, na ja, die Vermögenskonzentration ist sehr hoch, also wäre doch eine Vermögenssteuer nahliegend und natürlich wird die Linke und auch Teile der SPD und der Grünen immer wieder darauf pochen. Aber was man einfach sehen muss, die ist halt relativ schwierig zu erheben. Ja, das Bundesverfassungsgericht, es gab ja mal die Vermögenssteuer auch in Deutschland, das Bundesverfassungsgericht hat eine Aussetzung erzwungen, weil sie gesagt haben, das wird nicht gleichmäßig besteuert, weil eben die Werte nicht angemessen erhoben werden. Ja, das heißt, Finanzvermögen kann man relativ leicht messen, aber man muss eben die Immobilien bewerten, man muss die Unternehmen bewerten, man muss ähm viele Sachgegenstände bewerten, Kunstschätze etc. Und das ist natürlich wahnsinnig aufwendig und das muss man eigentlich äh über ja letztlich sehr detailliert machen, damit man dann auch eine faire und gleichmäßige Vermögensbesteuerung hinbekommt. Das ist eine Thema, das heißt, der Ertrag im Verhältnis zum zu den Kosten ist nicht gut. Und das andere ist, wir haben eben riesen Problem mit äh Unternehmen, weil für ein Unternehmen ist eine Vermögenssteuer letztlich nichts anderes als eine Substanzsteuer, gerade wenn es eben wirtschaftlich nicht so gut läuft, was wir ja immer noch bei vielen Unternehmen haben. Das heißt, wenn ich jetzt eine auch eine niedrige Vermögenssteuer äh einführe, ist das mit unter eine Substanzsteuer, die eben eine Insolvenz noch mal erhöht und die Gefahr einer Insolvenz erhöht und eben die Leistungsfähigkeit der Unternehmen massiv beeinträchtigt. Und ich glaube, diese Probleme, beide Probleme wird man nicht in den Griff bekommen. Deswegen wir haben ja gesehen jetzt in der Reform hat die SPD dann diese Reichensteuer und die superreichen Steuer durchgesetzt. Also noch mal ab 280.000 € einkommen, 47% Grenzsteuersatz. Ähm, das ist auch schon im übrigen etwas, was vor allen Dingen Unternehmen tragen, aber ich glaube, darüber hinaus wird man nicht gehen, weil es einfach zu viel Rückwirkung gibt. Äh, gibt's dann eine absolute Sicherheit? Nein, aber wie gesagt, ich halte es auch nicht für angemessen, die die äh zu viel Angst zu machen mit einer Substanzbesteuerung. Hm hm. Ich glaube, die kommen mit immer neuen Ideen. Ich habe im Moment nicht den ein, dass da irgendwie maßvolles äh äh maßvolles Politik gestalten äh der Weg ist den zumal wie du schon gesagt hast, es sind halt diejenigen, die es nicht ausbaden müssen, die am Ende dafür stimmen. Insofern ist das an dieser Stelle wäre es eigentlich an der Politik zu sagen, wir schützen hier eine Minderheit, weil sie wichtig für unser Land ist. Ähm, auch wenn es vermeintlich ungerecht sein oder ungerecht wahrgenommen werden könnte, äh brauchen wir halt auch die großen, weil es natürlich auch eine Perspektive eröffnet. Guck mal, dahin kann man sich eröffn äh entwickeln und nicht die Perspektive nimmt im Sinne von ähm ist sowieso [räuspern] egal, ob du es äh richtig gut hinkriegst in diesem Leben oder nicht, weil der Staat nimmt ja alles andere. Das ist ja so ein bisschen, was am Ende auch zu einer Trägheit in der Wirtschaftstätigkeit führt. Und ich glaube an alle Politiktreibenden, die hier auch unseren Podcast hören, sei gesagt, wenn man die Perspektive auch es schaffen zu können, auch reich werden zu können, ähm aus einer Marktwirtschaft entfernt, dann nimmt man die Dynamik einfach völlig. Das heißt, das Signal davon wäre einfach auch für diejenigen, die eigentlich sowas wie ein Aufstiegsgedanken oder ein "Ich schaffe was" Gedanken haben, die sagen sich dann gut, aber nicht in Deutschland. Also das ist sozusagen, ich glaube schon, dass die mit einer Vermögenssteuer in welcher Form auch immer kommen, aber ich glaube, es ist das komplett falsche Signal, weil es uns lmt. Ähm auch so diese Anomalie ähm mit den 10 Jahren, die ich meine private Immobilie dann steuerfrei verkaufen kann und so. Ich glaube, sind alles Dinge, da werden sie irgendwann ihre gierigen Zähne reinschlagen und versuchen denjenigen, die davon profitieren zu profitieren können, irgendwie davon abzubringen. Aber das ist nur meine persönliche Meinung. Das ist nichts von dir ist. Ähm, genau. Wir müssen da beide in die Glaskugel schauen. Ja. Ja, genau. Es ist ja, aber also insgesamt ist ja Politik im Moment so ein bisschen außer Rand und Band. Ich glaube, das kann man mal so zusammenfassen.

Was ratet ihr Investoren mit Blick auf Berlin, wo wir gerade beim Thema sind, schnell verkaufen oder weiterkaufen? Da [gelächter] da geht's nämlich genau los. Ähm sind die eigentlich nur Quartalserirre oder ist das äh in der in der Wolle geprägt sein Irre steckt dahinter irrsinn. Also Berlin ist ja wirklich ein spezieller Fall. Wir haben ja im Podcast immer mal wieder auch über Berlin gesprochen. Was spricht für Berlin? Berlin ist die größte deutsche Stadt, hat aber immer noch großes Aufholpotenzial. Wenn wir einfach Berlin vergleichen mit München, aber natürlich auch mit London, mit Paris oder vielen anderen Standorten, dann stellen wir fest, da sind einfach noch viele Potenziale auch wirtschaftlich. Ja, also Berlin ist immer noch der Standort, der wirtschaftlich stark aufholt. Ähm wo wir viele Startups haben, wo wir aber auch sehr viel etablierte Techfirmen haben, ähm wo wirklich etwas passiert, ja, wo wir eine starke Zuwanderung haben und äh insofern sind die langfristigen Perspektiven für Berlin einfach sehr sehr gut. Ja, das ist das, was den Markt interessant macht und daf das ist ja auch das, was eben die vielen internationalen Investoren anzieht. Warum sagen die, wir kaufen in Berlin? Weil sie genau darauf setzen, Berlin wird über kurz oder lang an eben Paris oder andere Standorte aufschließen, ja, oder zumindest München überholen. Ähm, das ist die klare Erwartung. So, und jetzt kommt die die Sollseite. Ähm, das ist natürlich die Politik, ja, die mit unter ja auch wirklich versucht, diese wirtschaftliche Entwicklung auszubremsen. Und ähm 20. September wird gewählt durchaus die Chance auf eine grünrot äh rote Politik oder rotgrün rote Politik. Ähm und wir haben ja auch diskutiert über die vielen Maßnahmen, die man davor hat. ähm Sozialquoten ähm Verpflichtung zur Vermietung an Obdachlose war dabei, aber natürlich auch solche Dinge wie ein Mietendeckel, wie starke Vorgaben, wie noch mehr Miliechutz und und ähm natürlich würden sie auch am liebsten vergesellschaften, das wird ja wahrscheinlich ausgeschlossen, aber die Stimmungslage ist da schon schwierig. So und jetzt würde ich sagen, für wen ist Berlin interessant? Ich glaube, es ist interessant für diejenigen, die wirklich einen langen Atem haben und ähm die eben gute Nerven haben und sagen, okay, also irgendwann ist der Irsinn doch auch mal vorbei, irgendwann wird doch auch in Berlin mal Rationalität herrschen, ne? Und äh für diejenigen ist Berlin, glaube ich, spannend. Für die, die sich zu sehr aufregen und zu und damit beschäftigen und aber auch vielleicht darauf angewiesen sind, vielleicht auch mal kurzfristig verkaufen zu müssen, ähm für die ist das eher ein schwieriger Markt. Ja, und da würde ich dann sagen, dann sollte man vielleicht eher ins Umland von Berlin gehen. Da sind auch große Perspektiven, da ist deutlich weniger Regulierung, da partizipiert man aber letztlich auch an dieser starken Entwicklung. Aber ähm klar, die Premiumlagen in Berlin, die werden deutlichen Aufschwung nehmen, aber man muss mit unter durch ein schwieriges regulatorisches und politisches Tal mit viel Druck vielleicht auch an der einen oder an Stelle umgehen können. Das muss man halt wissen, ob man das möchte. Ja, Berlin. An dieser Stelle möchte ich ganz kurz ein Thema anreißen, das zeigt, wie sehr natürlich Politik auch äh Stadtbild gestalten kann. Und das haben wir ja in Berlin genauso. Das ist das Thema Wien. Wir sind angeschrieben worden zum Thema Wien. Beide Seiten, also sowohl diejenigen, die dem Mietfreies Bremse Freunde sind, als auch diejenigen, die sagen, dass sie Zerstörung nutzen. Wien als ihr beiden Lieblingsbeispiel. Ähm, dazu machen wir noch mal eine neue Folge. Wir haben dazu schon eine Folge gemacht. Wir wollen das jetzt hier nicht abschließend bearbeiten. Nur der Hinweis, Politik kann eben eine Stadt doch maßgeblich gestalten und auch die die wie sie sich entwickelt. Insofern mit noch mal mit Blick auf Berlin, das ist schon eine Anomalie, die man ernst nehmen muss, würde ich behaupten. Also ähm diese politische Kultur dort, die macht es denjenigen, die dann Immobilien investieren wollen, schon erheblich schwer. Na ja, man muss ja nur mal auf die auf die Social Media Accounts der der Linken gehen, ne? die hören nicht auf die Immobilienwirtschaft kontinuierlich als Mietenmafia zu bezeichnen. Ja, das geht mit unter soweit, dass dann beklagt wird, die CDU geht gegen Klankriminalität vor, aber nicht gegen private Vermieter. Ja, und ähm in der Weise ähm ist da ein wird da auch eine Stimmung aufgebaut, ja, gegen eigentlich normale und normales Unternehmertum. Und das ist natürlich schon etwas, wo ich einfach sagen da werden auch Grenzen überschritten, ne? Ähm und da müssten sich eigentlich auch andere Parteien viel stärker positionieren, ne? Aber das wird findet tatsächlich nicht statt. Also Berlin ist da tatsächlich ein ganz spezieller Markt. Ähm und na ja, das ist das macht es natürlich so so spannend, ne? Auf der einen Seite diese großen Chancen, die da sind, aber auf der anderen Seite diese wirklich auch politisch vergiftete Stimmung. Ja, [räuspern] Berlin. Ich bin [schnauben] mit dieser Stadt nie warm geworden und das ist kein Angriff an diejenigen, die da sind und es toll finden, aber irgendwie es gibt einfach kulturelle Unterschiede. Ist ja auch in Ordnung.

Kommen wir zur siebten Frage. In mehreren Folgen habt ihr beschrieben, wie sich regulatorische Eingriffe häufen. Mietenkataster, Renditeobergrenze, mobiliertes Wohnung äh mobiliertes mobilierte Wohnungen, Index mieten. Ab welchem Punkt würdet ihr sagen, dass der private Kleinvermieter schlicht aufgibt und verkauft? Gibt es schon belastbare Daten, dass dieser Kipppunkt näher rückt? Und was würde das für den Mietmarkt konkret bedeuten? Michael, das ist nach Daten gefragt, du bist dran. Ja, ich glaube tatsächlich, da gibt's nicht diesen diesen einen Punkt. Ja, das ist nicht wie bei den Wettermodellen, wo man dann sagt, okay, dann dann und dann, wenn die Temperaturen noch ein bisschen steigen, dann gibt's alles um. So ist es tatsächlich nicht, sondern das ist hier ein kontinuierlicher Prozess. Das liegt einerseits daran, dass wir sehr unterschiedliche Vermieter haben im sehr unterschiedlichen Professionalisierungsgrad. Wer die Folge beim letzten Mal gehört hat, sehr empfehlenswert mit Christian Krönke, der hat ja dann auch gesagt, na ja, Regulierung ist ja auch sogar eine Chance für sehr professionell aufgestellte Investoren. Die können damit umgehen, ja, und die die sehen dann auch ihre Marktchancen, weil andere aufgeben. Ähm, aber wir sehen natürlich schon, auch wenn wir Umfragen von Haus und Grund verfolgen, da gibt es viele, die zunehmend frustriert sind. So, aber die verkaufen jetzt nicht direkt, sondern es ist vielleicht auch eher so, dass dann wenn vererbt wird, man dann eher sagt, na komm, jetzt verkaufe ich. Ja, also ich möchte es gar nicht fortführen, was der was der Papa oder die Mama da aufgebaut hat. Die haben damit nur gekämpft, ne? Das ist so ohnehin viele sind viele ältere Vermieter, die jetzt vielleicht nicht unbedingt sagen, ich verkaufe jetzt direkt die quasi die Finanzierung hier auch einigermaßen durchhaben, aber wo dann die nächste Generation einfach sagt, na, ich leg's jetzt lieber doch in ETF an, ne? Da habe ich diese ganzen Ärger nicht. Und ich glaube, deswegen ist das so ein kontinuierlicher Prozess, dass mehr und mehr private Kleinvermieter sich rausziehen. Die Wohnungen bleiben dann nicht leer, sondern sie werden von anderen gekauft. Sie werden von größeren Investoren mit unterverkau gekauft oder vielleicht auch an der Einstelle an Selbstnutzer, wobei das ja auch nicht so ganz einfach ist. So. Und was bedeutet das für den Mietwohnungsmarkt? Ich glaube, die Vielfalt geht einfach verloren. Ja, das Besondere am deutschen Mietwohnungsmarkt ist ja eigentlich, dass wir in allen Segmenten auch Mietwohnungen haben. Wir haben viele Länder, da muss man zwangsläufig ein Eigenheim kaufen. Da muss man, wenn man eine gute Wohnung haben möchte, eine hochwertige Wohnung haben möchte, kaufen. Hier gibt es eben zahlreiche Mietwohnungsangebote und das liegt eben auch an den privaten Fernmietern, die eben nicht nur die Standardwohnung im zehn äh zehn äh Etagen äh Block haben, sondern eben äh deutlich variableres und flexibleres Angebot, vielfältigeres Angebot und das fällt eben zunehmend weg und das würde natürlich schon eine Einschränkung im Mietwohnungsmarkt bedeuten. Plus, dass man eben hier gerade auch Vermietergruppen trifft, die oftmals durchaus vorsichtig sind mit Mieterhöhungen, die oftmals lange gar nicht Miet angepasst haben, weil sie vor allen Dingen am guten und unkomplizierten Verhältnis mit den Mietern interessiert sind. Und wenn dann eben zunehmend professionelle Vermieter da sind, na ja, dann ändert sich eben auch etwas. Ähm und ich glaube, das tut sich die Politik eigentlich keinen gefallen. Ich finde, es ist ein wunderbares Beispiel dafür, ähm dass man genau das Gegenteil tut, was man eigentlich politisch wollen sollte. Die Leute so sorgen vor sehr privat und sagen, ich ähm mache hier ne ich ich äh erschließe meine Versorgungslücke, das ist ja so eine Perspektive, dann sind sie die vermeintlich freundlicheren oder zugänglicheren ähm Mieter äh Vermieter gegenüber ihren Mieter und am Ende haben wir dann eine Professionalisierung, das heißt noch weniger Menschen mit privaten Immobilienbesitz, die dann alle daran partizipieren, wenn es auch eine Aufwertung gibt. Das sind alles so Themen, wo ich so denke, h wieder ein gutes Beispiel dafür, dass der Gesetzgeber etwas versucht zu regulieren und das Gegenteil erreicht. Aber das hatten wir schon so oft leider. Insofern wir hoffen immer noch, dass jemand, der es beeinflussen kann, dann hier auch mal zuhört und sagt: "So, liebe Leute, äh ich habe da was gefunden. Wir wir hören uns jetzt mal 284 Episoden 1 Lage an [gelächter] und ignorieren das nicht alles. Vielleicht kriegen wir dann auch einen bösen Brief, aber ich wäre sehr gespannt auf die Diskussion."

Das war's dann für diese eure Fragenepisode. Wir sind einmal durch. Danke dir Michael für deine Einordnung, Aufklärung und für die weiteren Einblicke. Ich danke dir da draußen fürs Interesse. Wenn du magst, abonniere uns gerne, kommentier uns gerne, egal wo du uns hörst. Du würdest uns wahnsinnig damit helfen. Auch auf YouTube können wir deine Unterstützung gebrauchen. Und ab nächste Woche Donnerstag beginnen wir dann wieder von vorne mit der ersten Episode der 18. Staffel. Ich freue mich auf euch, wenn ihr mögt und bis dahin genießt den Sommer und macht's gut. Tschüss. Tschüss zusammen.

Du bist Immobilieninvestor oder Unternehmer und suchst nach einem hochkarätigen Netzwerk, um dich mit Gleichgesindnen auszutauschen, [musik] dann sind die Immobilienfreunde genau das richtige Format für dich. Informiere dich noch heute über eine Mitgliedschaft [musik] in dem exklusiven Immobilienclub auf www.immobilien-freunde.de. Immobilien-freunde.de. Sämtliche weiterführenden [musik] Links findest du auch unten in den Showotes genau wie Kontaktmöglichkeiten sowohl zu [musik] unserem Kooperationspartner, den Immobilienfreunden als auch zum Team der 1A Lage. Oke.