"7월부터 집값 싹 뒤집힌다?" 하반기 집값 이렇게 된다 [박원갑 위원 2부]

핵심 지역은 강남하고 뭐 마용성 얘기니까 상고중로 보시는 게 맞죠. 근데 지금 서울 아파트 기준으로 보면 사물 거래량이 만 한 200건 넘었죠. 역대 평균이 한 6천 정도 되는 걸 감안해 보면은 거의 뭐 비성적 과열에, 뭐 거의 뭐 한마디로 미쳤다, 집단 광기다 할 정도로 거래가 너무 많았어요. 그래서 아마 하반기에 가더라도 서울 전체 거래량은 3월을 저는 넘기기는 좀 어려울 것 같아요. 에너지는 한정돼 있다는 거예요. [음악] [박수] [음악]

박원갑 위원님하고 같이 이야기하고 있는데요. 그러면은요, 얘기를 한번 좀 여쭤 볼게요. 그 항상 그 선거 때마다 뭐 진보가 잡으면 집값 올라가고, 뭐 보수면 뭐 집값 내려가고 이런 얘기들이 막 있는데, 이게 뭐 맞다 아니다 이런 얘기들을 계속 하시는 분들이 많거든요. 이게 또 요번에도 약간 선거 하고 얼마 안 됐는데 이렇게 돼 버려 가지고 그걸 좀 명확하게 알아야 돼요. 저는 뭐 어느 진영에 저는 속하고 싶지 않고, 어 좀 더 냉철한 어떤 객관성을 유지해야 된다고 보거든요. 근데 그 반응 맞고 발언 틀려요.

네. 그러니까 대부분이 그 출발을 김대중 정부부터 시작하면 맞아요. 네. 근데 그 이전부터 하면 안 맞아요. 음. 제가 정확하게 그 말씀 올릴게요. 어, 어 이게 이제 말하자면 진보 정권이 들어서면 이제 통화량이 많이 풀려서 집값이 오른다는 것은 일종의 경험치거든요. 네. 경험치고 어떻게 보면은 그걸 절대화하는 거죠. 그 학습 효과일 수도 있는데 국민 통계를 보니까요. 노무현 정부하고 문재인 정부 당시에 전국 아파트 값이 33.7% 네. 그다음에 38.3% 올랐어요. 김대중 대통령 시절도 38% 정도 올랐어요. 그러니까 이렇게 기억하시면 돼요. 전국 아파트 기준으로는 딱 30%대가 올랐다. 네. 전국이 30%니까 많이 오른 거죠. 김영삼 정부 때 3.2%, 그때는 200만 원 공급 쇼크 때문에 뭐 휘청했잖아요. 네. 그다음에 이명박 정부 때 한 어 16% 정도 올랐어요. 어 그런데 이 수치를 보면은 진보 정권은 직각 급등이라는 어떤 등식을 만들어낼 수 있죠.

근데 노태우 정부까지 거슬러 봐야죠. 노태우 정부 때 아파트 값이 무려 70% 올랐어요. 네. 다 합친 거보다 더 올랐잖아요. 두 개 정부 합친 거 정도 올랐잖아요. 전두환 정부에서 제가 조사를 해 보니까 이 국민은행 시세가요, 86년도밖에 없어요. 근데 전두환 대통령이 88년 이후에 아마 간 거예요. 그래서 88 올림픽 그 계승을 노태우 대통령이 했잖아요. 근데 제가 보니까 약 임기 말점에서 2년 정도로 보니까 한 10% 정도 올랐어요. 음. 그죠? 그러면 그것도 뭐 많이 오른 건 아니지만 그래도 올랐다고 보면 되는 거죠. 그래서 제가 어 부동산을 바라볼 때 내가 바라보고 싶은 대로 바라보지 마시고 있는 그대로 바라보시고 너무 이념적으로 좀 바라보시는 거는 저는 좀 아닌 거 같고. 네. 그러면은 진보 정권은 규제하고 그러면 보수 정권은 그러면 규제를 푸느냐? 그것도 아니에요. 네. 노태우 정부 때 집값이 급등하니까 200만 원 공급 쇼크 때렸죠. 그때 당시에 엄청난 법, 뭐 토지 초과 이득세니 뭐 개발이익 환수제니 뭐 택지 소유 상한제 같은 그런 초강도 대책을 내놨잖아요. 그래서 그 반드시 많지는 않고 다만 제가 드리고 싶은 말씀은 우리가 이제 인식을 할 때에 어 이른바 어 진보 정권과 어떤 집값 급등을 연결시키는 인식이 이제 그 강하게 남아 있는 것은 이걸 어 심리학에서 최신성 효과라고 그럽니다. 최신성 효과. 예. 그러니까 최근 정보가 오랫동안 이제 머릿속에 남아 있는 걸 말하는데 혹은 뭐 피크 엔드 법칙이라고도 해요. 우리가 아마 좀 많이 부동산 때문에 시달렸던 게 우리 세대는 언제예요? 어 문재인 정부 시절에도 많이 힘들었죠. 무주택자들이 힘들어요. 그때 강의했던 기억. 그럼 마지막이 어디예요? 문재인 정부잖아요. 뭐 그런 것들. 그러니까 기억의 어떤 그런 측면에서도 좀 영향을 준다 이렇게 말씀을 드리는데 하나만 좀 말씀드리면은 그러면 진보 정권 때 통화량이 많이 풀렸느냐? 아 그것도 또 보기 나름이에요. M2라고 그래서 이제 광의 통화죠. 이게 김대중 정부 때 59.4%, 어 그리고 노무현 정부 때 48.2%, 그리고 문재인 정부 때 50.7% 올랐어요. 음. M2 증가율이 이명박 정부 때 41.9% 정도 올랐던 걸 감안해 보면은 높죠. 근데 노태우 정부 때 198% 올랐다고요. 두 배가 넘었다고요. 김영삼 정부 때 한 151% 정도. 물론 규모가 커지면 증가율은 낮죠. 그러면 같은 증가율이라도 이게 게임이 다른 거예요. 무조건 그렇다고 보는 건 좀 어려운 건데 이 심리학에서 이런 말이 있잖아요. 자기 실현적 기대, 뭐 믿으면은 뭐 그렇게 되는 거 있잖아요. 그럼 진보 정권에 통화량이 늘어나서 집값이 오른다. 그런 도식을 한두 사람이 아니라 집단적으로 믿어 버리는 비성적 과열이 나타납니다. 뭐 그래서 그런 점에서 보면은 어 과거에 어떤 어쨌든 우리가 통계를 명확하게 좀 보자. 아, 그렇지만 어, 이게 자꾸 그런 사람들이 지금 한두 사람이 아니라 지나간 사람은 다 그런 얘기 하잖아요. 그러면 실제로 그렇게 돼 버린다는 거예요. 그만큼 이게 과거의 어떤 그런 경험치, 어 이런 거에 대해서 뭐 자유롭지는 않다. 뭐 이런 생각을 좀 해보고 있어요. 아무래도 이게 선거 끝나고 나서 막 이게 과열됐던 것 중에 하나도 말씀하셨던 것처럼 다들 그렇게 믿어 버리니까 또 실제로 그렇게 움직이고 그렇게 하다 보니깐 현 정부가 뭐 원했든 원하지 않든 다시 대출 규제를 안 할 수가 없는 상황, 이런 게 또 역설적으로 펼쳐진 거 같기도 하더라고요.

자, 그러면은 어쨌든 이제 날짜 기준으로 보면 이제 7월이고 이제는 이제 본격적인 하반기가 이제 진행이 되는데 하반기 전망이 그러면 좀 어떻게 봐야 될까요? 지금 이렇게 대출 규제도 또 터지고 또 조만간 뭐 아마 공급 대책 뭐 아니면 추가 대책들이 막 나올 것 같은데 예측이 좀 어려울까요? 지역이 워낙 이게 분화돼 가지고요. 네. 어, 좀 나눠서 얘기를 해야 될 것 같아요. 지역으로 나누는 게 좋을까요? 아니면 뭐 금액으로 나누는 게 좋을까요? 네. 금액이나 지역이랑 그 비슷해요. 우리가 얘기하는 게 주로 뭐 핵심 지역은 강남하고 뭐 마용성 얘기니까. 네. 어 그쪽을 바라본다면은 제 생각에는 느낌은 어 상고중 정도로 보시는 게 맞죠. 상고중. 네. 거래량이 일단은 중요한데 거래량은 시장의 에너지예요. 그러면 참여자의 열의를 드러내는 겁니다. 일종의 관심도예요. 대체적으로 거래량하고 가격은 같이 가는 거예요. 근데 지금 서울 아파트 기준으로 보면 사물 거래량이 만 한 200건 넘었죠. 예. 역대 평균이 한 6천 정도 되는 걸 감안해 보면은 거의 뭐 비성적 과열에, 뭐 거의 뭐 한마디로 미쳤다, 뭐 불장을 넘어서 어떤 사람은 이걸 보고 뭐 어 집단 광기다 할 정도로 거래가 너무 많았어요. 예. 그래서 아마 하반기에 가더라도 네. 어 서울 전체 거래량은 3월을 저는 넘기기는 좀 어려울 것 같아요. 왜냐면은 에너지를 확 쏟아 버렸어요. 그죠? 그러니까 우리가 이런 게 이제 비를 먹으면 이 먹구름이 몰려와요. 동해에서 그런데 태백산맥 넘어 그리고 그다음에 강릉에 다 뿌렸어요. 그럼 어때요? 춘천은 어떻게 돼요? 춘천 가뭄이 든다니까요. 네. 그것처럼 에너지는 한정돼 있다는 거예요. 뭐 그래서 제 생각에는 어 좀 어 순거르기 장세에 좀 지켜봐야 될 게 아닌가 이런 생각이 들고요. 어 그리고 요번에 보니까 오히려 강남보다 마용성이 타격이 더 심할 것 같아요. 아 실제로 자금 조달 계획서를 보면요. 어 이제 6억을 이상 냈다. 그런 비중이 마용성이 한 45.7%, 강남 3구는 한 44.8%. 물론 많이 냈죠. 근데 집값은 강남이 더 비싸잖아요. 네. 마용성은 싸잖아요. 근데 대출을 어떻게 보면 6억 이상 더 많이 냈다는 것은 어 연비 B2 이것을 더 심하게 했다 이렇게 보시면 되고 그러면은 정부 대책의 효과가 강남보다 마용성에 더 집중될 수도 있다. 그리고 마용성은 지금 규제가 없죠. 용산은 물론 있지만 마포하고 지금 뭐요? 성동구 뭐 이때 우리가 마용성이라 하면은 지금 넓게 보셔야 돼요. 그러니까 어 마포하고 그다음에 뭐 성동구, 광진구, 어 그다음에 동작구 이런 거 강동구 다 포함시키는 걸 저는 마용성이라고 생각하면 돼요. 지금은 강남 3구 다음 급지대, 그 이제 옐로우칩이라고 할게요. 그러니까 블루칩 말고 옐로우칩이 더 타격을 받을 수 있는데 문제는 옐로우칩은 또 기다리고 있는 게 있어요. 규제가 있잖아요. 네. 토지제한도 있잖아요. 그 카드를 쓸 수 있거든요. 네. 어, 그런 점도 이제 감안을 해야 될 것 같고. 하지만 나머지 지역은 제 생각에는 어, 제가 봤을 때 당연히 뭐예요? 어, 규제가 이쪽으로 몰리면 사람들은 피해서 이쪽으로 가죠. 네. 전쟁이 터지면 이쪽으로 피난 가잖아요. 그거 비슷한 논리라고 보는데 단박에는 뭐 바로 그렇게 반응을 안 할 겁니다. 그렇지만 어 조금 한두 달 정도 시간이 지나면은 아마 중가 주택 쪽은 좀 활기를 뛸 가능성이 있다. 더 무서운 것은 일단 대출 부담이 없는 것도 있지만 가격이 안 올랐어요. 사실 그동안 안 오른 지역이 많거든요. 서울 핵심 지역은 올랐고. 그렇습니다. 맞습니다. 그래서 지금 어 아파트 실거래가 기준으로 보면은 3월만 지금 나와 있어요. 그런데 이제 어 이게 고점이 이제 21년 어 4분기인데 그때에 회복한 데가 지금 잘 아시다시피 강남, 수초, 뭐 용산, 그다음 뭐 저기 과천 정도거든요. 나머지는 회복이 안 됐어요. 네. 근데 심지어 제가 보니까 놀란 게 많이 떨어진 게요. 고점 대비 28%도 있더라고요. 양주. 네. 그다음에 뭐 이런 데 이제 어제가 하면 다 20% 떨어져요. 고양 같은 데도 거의 고점 대비 20% 떨어지고 의정부 이런 것들 다 20% 떨어졌고 그다음에 지금 노원구하고 도봉구도 고점 대비 -21% 정도 떨어졌어요. 네. 그러니까 시장이 극심한 편차를 드러내는 거죠. 한마디로 이게 똘똘한 한 채 바람이 불면서 말하자면 빌딩 사려는 수요가 고가 아파트로 이동하면서 이게 이제 고가 아파트가 완전히 이제 수요 초과 속에서 뾰족이 쏟아 버리는 이런 현상, 시세 분출해 버리는 이런 사건이 났는데 근데 제 생각에는 이 트렌드가 어 올해 장기로 보면 저는 갈 것 같아요. 근데 단기적으로는 정부가 급제동을 걸었잖아요. 네. 그러면은 요쪽은 좀 쉬어요. 음. 뭐 아니면 조금 조정을 받아 이렇게 될 수 있을 것 같고. 외곽 지역은 제 생각에 20% 이상 떨어진 곳들은 조금은 어 인기 지역과의 어떤 갭 메우기나 순환 매가 좀 나타날 수 있다. 그거는 지난 2019년 어 통계를 봐도 어 그때 당시 그 15억 아파트 대출 금지 시절에도 보면은 외곽이 조금 뜨는 뭐 그런 모습들이 나타났다. 저는 현재 이렇게 보고 있습니다. 저도 그때가 기억나는 게 12억, 11억 뭐 이렇게 하던 아파트들이 14억으로 막 붙어요. 그리고 15억 넘는 아파트들이 15억에 이제 막 멈춰 있었었거든요. 그러다가 이제 이게 어느 정도 이제 갭이 붙어 버리니까 야, 이거 팔아서 그냥 저거 사자 이러면서 또 약간 시간이 지나니까 밑에서 올라온 게 위를 올리는 약간 그런 역방향으로 올라가는 게 있더라고요.

그러니까 지금은 이게 이제 포노 사피엔스 시절에는 과거에 어떤 오프라인이나 인터넷하고 또 달라요. 네. 전부 다 이게 보니까 리얼타임으로 다 받아보고 있잖아요. 뭐 그렇죠. 요즘 뭐 카톡이 많으니까. 아, 이제 보니까 오히려 지금은 부동산 어 전문가는 요새 필요가 없어요. 오히려 현장에 이 보니까 어 뭐 요새 보니까 그 뭐 쓰레드라든지 아니면 단톡방 이런 데 보니까 와 그게 리얼타임이에요. 네. 뭐 지금 방금 계약금 쐈다 뭐 이런 거 막 보이거든요. 물론 이제 좀 거짓말도 좀 있더라고요. 그런데 어쨌든 그 정부가 어 과거에 비해서 적시성을 담보하고 그 광속으로 움직이기 때문에 아마 사람들이 금방 아마 이렇게 옆 단지하고 비교하면서 어 움직일 거고 그게 아마 시세로 드러날 겁니다. 예. 그러면 이번 규제 때문에 이제 뭐 강력하기 때문에 이게 집값을 좀 잡을 것이다. 그러니까 전반적으로 집값을 좀 떨어뜨릴 수 있는 대책이다라고 평하는 분들도 있는데 왜냐면 또 집을 못 사게 만드는 거니까 이렇게 보시는 건가요? 아니면 또 이게 뭐 지역별로 뭐 다르게 움직이는 뭐 결국엔 또 횡보 후 뭐 상승으로 봐야 되는 건지 그거 지켜봐야 돼요. 제가 뭐 도자리를 안 깔아 봐서 잘 모르겠는데 뭐 저도 별로 맞힌 적도 없고 그런데 이제 이런 거는 있는 거 같아요. 어 그러니까 부동산의 지형도가 좀 달라진 거 같아요. 네. 그래서 저는 어 어떤 분은 지금 우리나라 경제 이렇게 안 좋은데 왜 집값이 올라가느냐? 어 수요도 없다. 네. 그 저는 동의하지 않습니다. 음. 근데 그게 가장 큰 문제가 이게 수요가 안정적이라고 생각하는 거예요. 네. 수요는 안정적이지 않아요. 수요는 가변적이죠. 변덕도 심하죠. 네. 그러니까 이렇게 보시면 돼요. 가수요도 있고 이게 설명이 잘 안 돼요. 그러니까 부동산 시장 제가 오랫동안 지켜봐도 약간 복잡한 게 같아요. 음. 이게 움직이는 유기체 같아 가지고 딱 설명을 하면은 이 시장이 오히려 막 움직여 버려요. 네. 근데 그 이렇게 보시면 되죠. 그러면 분명히 지금 경제가 성장 안 하잖아요. 그 수요가 없어요. 네. 수요가 준 거는 맞잖아요. 누가 뭐 그거는 누구든지 다 인정을 하죠. 어 우리나라 주택 시장의 가장 큰 문제는 저는 수요의 부족 문제라고 봅니다. 그렇지만 수요 부족만으로 집값이 내려가지 않죠. 가격은 공급과 수요 함수잖아요. 네. 수요가 준다 하더라도 공급이 더 줄어 버리면은 오히려 가격은 올라갑니다. 네. 그러니까 지금 서울 아파트 값이 최근에 오르는 어 주요 원인은 수요 감소도 있지만 그거 있죠. 인구, 인구가 줄잖아요. 네. 근데 공급 부족에 대한 우려가 더 크게 작용했다고 보는 거예요. 음. 특히 가뜩이나 지금은 뭐예요? 아까 말씀드린 것처럼 60대 신문화잖아요. 그러면 뭐요? 양보다 질을 따지는 거죠. 네. 그 주거의 어떤 기대 수준이 높아진 상황에서 제 생각에는 과거와는 좀 다르다. 그리고 공급은 비탄력적이지만 수요는 굉장히 탄력적이에요. 많은 거시경제학자들이 집값 전망을 틀리는 이유 중에 하나가 그거는 바로 수요의 가변성을 무시하기 때문에 그래요. 음. 수요는요. 언제든지 급격하게 올라갑니다. 얌전한 고양이가 갑자기 올라가듯이. 그리고 더 무서운 게 뭐냐? 지금은 수요 쪽에서 변화가 생기잖아요. 과거에 빌딩을 샀던 부자들이 지금 빌딩보다 고가 아파트를 사려는 경향이 났죠. 지금은 경기 침체 때문에 공실이 늘어나죠. 투자 수익이 떨어져요. 이게 그 대출에서 이게 뭐 빌딩 사다가 오히려 영업적자가 날 판이에요. 음. 그러니까 빌딩 투자 수요가 아파트로 이동하면서 오히려 인기 지역 아파트 값이 고공 비행하는 현상이 나타난다 말이에요. 네. 이거 과거하고 달라요. 음. 지금 시장을 정확하게 보시라고요.

자, 봐요. 우리가 어, 똑같은 이제 어떻게 보면은 어, 네 번째에 진보 정부잖아요. 그 김대중 대통령 때는 워낙 IMF 상황이었으니까 예외로 하고. 어, 노무현 대통령 때하고 그러면은 어, 문재인 대통령 시절을 한번 되돌아보라고요. 그때는 자금이 분산됐어요. 음. 노무현 대통령 시절에 가장 큰 문제는 그때 버블세븐 얘기가 나왔지만 그때 당시에 강남 재건축도 이슈였지만 그때는 토지 투기가 극성을 부렸어요. 그래서 뭐 경기도 뭐 평택 난리 났죠. 예. 심지어 서산, 당진, 심지어 저기 있잖아요. 저 어 목포, 그 남해 신도시까지 투기 바람이 불었어요. 그때 제가 중앙일보 기사를 쓰는 기자였습니다. 제가 어디 갔는 줄 알아요? 당진을, 당진. 당진. 그때는 그 차 주차장에 가 보면은 이 번호판이 지역 번호판이 붙었어요. 아 그렇죠. 그렇죠. 네. 가 보니까 그때 기억이 나는데 다 서울이에요. 당진군이었어요. 그 군 주차장에 경기, 인천, 서울 그 번호판을 붙인 차가 정확하게 한 60% 정도 되더라고요. 네. 그때는 왜 그러면은 그 이런 땅 투기 바람이 불었냐? 당연히 그때 시장의 주력 세대가 1차 베이비붐 세대였거든요. 당연히 시골에서 올라왔으니까 땅을 갖고 싶을 거 아니에요. 그게 하나의 로망으로 생각할 수 있죠. 그때는 뭐 귀향을 하겠다 이렇게. 그때는 자금이 분산됐다고요. 땅으로. 네. 그리고 어 문재인 대통령 시절에는 빌딩으로 갔잖아요. 그러니까 오죽하면 뭐였어요? 뭐 어 조물주 위에 건물주라 그랬잖아요. 지금은 뭐예요? 건물주 위에 요즘 배당주라고 그러죠? 배당주. 네. 우리 아들도 그때 아마 중학교 다녔었을 텐데 저 아들이 하는 말이 아빠 빌딩 하나 사 주면은 그냥 잘 관리할게 그러더라고요. 그 그때 당시에 그 10대들의 꿈이 대부분 뭐였냐면은 건물주였다. 지금 건물주 안 해요. 지금 건물주 얘기를 안 한다니까요. 지금 오히려 빌딩 푸어라는 얘기를 해요. 자, 그러면 잘 생각해 봅시다. 지금은 말하자면은 땅도 안 사요. 상가도 안 사요. 상가 지금 신도시에 그 원태자의 무덤이 된 거 아니에요? 그다음에 빌딩도 안 사요. 지금 아까 말씀드렸다시피 다세대도 안 사요. 단독 주택도 안 사요. 오피스텔도 안 사요. 오피텔. 오피스텔 안 사나요? 오피스텔 어쨌든 막 안 사요. 저금리가 아니니까 그때 많았고. 그러면은 이런 아파트 편식 사회가 왔다고 저는 말씀을 드려요. 이런 사회에서 그러면은 아니 가뜩이나 MZ 세대들은 아파트 키즈인데 이 도심 아파트 키즈잖아요. 이거 아파트 아니면 결혼도 안 하겠다 그러고 아파트와 부동산을 통일시키는 세대가 쑥 올라온다 말이에요. 그리고 고령자들 요새는 빌딩 안 사요. 근데 은퇴자들 뭐냐면은 그 뭐 꼭대기 층에 살면서 그 아래층에서 월세 받는 거 더 이상 꿈꾸지 않아요. 저 아파트만 살래 그러잖아요. 네. 그러면 그러니까 이게 돈이 계속 쏠리니까 그러면은 이 시장을 어 과거에 아까 우리가 뭐 그때 2019년 분석했지만 그때하고 전혀 다른 방향으로 이게 흘러나올 수 있단 말이에요. 그리고 지금 금리가 낮아지는 국면이고 입주 물량은 없어요. 그래서 지금 시장이 어디로 튈지는 어쨌든 지켜봐야 되지만 오히려 노무현 정부나 문재인 정부 때보다 훨씬 불리한 상황이다. 저는 이런 말씀을 드리고 아마 그걸 알고 금융위에서 요번에 초강도 대책을 해놨는지는 저는 모르겠어요.

그러면 요번에 이재명 대통령도 이제 직접적으로 언급을 했는데 부동산 쪽으로 돈을 보내지 않고 지금 주식으로 보내겠다 이렇게 지금 뭐 공언을 계속 하고 있거든요. 이거에 대해서 뭐 여러 번 얘기를 하고 있는데 그 뭐 이유에서일 수도 있고 기대감일 수도 있고 어쨌든 코스피가 또 3천을 넘어갔다가 오늘은 뭐 약간 조정받고 있는데 네. 이쪽으로 갈 수 있을까요? 어떻게 보세요? 왜냐면 한국인들의 아파트 사랑, 뭐 부동산 사랑이 있는데 이거를 이제 뭐 규제를 한다고 해서 이제 저쪽 코스피로 막 그래 뭐 나 집 안 사고 그러면 뭐 이제 부동산 투자 안 하고 이제 주식 사겠다. 아니면 또 반대로 주식에서 돈 벌면 다시 또 부동산으로 온다. 이런 지금 두 이야기들이 좀 충돌하고 있거든요. 그 같은 말이에요. 저는 요새 이런 생각이 들어요. 이 자본주의가 고도로 발달한다는 것은 결국은 통화량이 늘어난다는 거죠. 그죠? 자본주의는 그렇고 자본으로 움직이는 경제니까. 네. 근데 이게 보니까 이 통화량이 늘어난다는 거는 이 통화량이 뭐예요? 돈이죠. 돈은 뭐예요? 유동성이잖아요. 이 물이에요. 물. 음. 근데 이게 물이 있잖아요. 결국은 땅으로 가는 거 같아요. 아, 물은 땅으로 간다. 건물로 안 가. 땅으로 가. 네. 네. 그래서 부동산이 어떻게 보면은 이게 그 경제가 성장하면 할수록 인기 지역 쪽에 그 가격이 더 오르는 게 아마 그런 측면이 아닌가라는 생각도 들어요. 그래서 제가 오죽하면 그런 용어들을 많이 만들어 냈어요. 이 주주 사회라 그래요. 주주 사회. 주주 사회. 예. 집주자, 주인 주자. 집이 주인 노릇하는 사회. 집만 비대해지는 사회. 그러니까 우리가 의식주락이 있어요. 살아가는데. 네. 그러면은 옷 입는 거 보니까 우리 뭐 대표님 이거 뭐 별로 안 비싸 보이는데 한 7천 원짜리 하나, 그다음에 먹는 것 어쨌든 안 먹으려고 발부둥치죠. 간헐적 뭐 요새 단식이 아니라 간헐적 폭식이라 그러죠. 한 번 먹을 때 세게 많이 먹어 놓죠. 그리고 봐요. 해외여행도 요새 뭐 대학생들이 가지 뭐 부자들은 요새 해외여행 갈 시간이 없어요. 해외 출장을 가지. 그러니까 대부분이 먹고 입고 노는 거는 상당 부분이 저는 평준화돼 있다고 봐요. 음. 음, 조금 차이는 있죠. 골프 좀 더 치고 이런 거 있지만 그게 차이 나는데 그 소득이 늘어났잖아요. 그럼 돈이 어디로 갔냐고요? 집으로 갔죠. 집으로. 그게 주주 사회라고 그러는 건데 뭐 그런 측면에서 저는 자본주의가 발달하면 할수록 이게 부동산이 특히 핵심 지역은 잘 안 떨어질 것 같아요. 네. 왜냐면 돈이 많으면 관리를 못 해요. 네. 이게 돈 갖고 사람 벌벌 떨어요. 이렇게 보면 만나 보면은 행동 편향이라고 불러 보고 이게 뭐 이렇게 부동산 팔고 나서 이게 막 돈이 떨린대 그 손 이게 재면은 그런 사람도 있는데 어쨌든 아마 저는 그 요번에 그 이재명 대통령이 그 얘기한 그 방향성은 나는 진짜 좋다고 봐요. 주식으로 돈을 좀 보내는 거. 네. 참 좋은 거예요. 그러니까 네. 어, 지금 이런 얘기 돼요. 부동산은 더 이상 부가가치를 만들어 내지 못해요. 근데 주식은 여러 가지 긍정적 기능이 많다. 예. 부동산은 잘 쓴 게임이에요. 그렇죠. 그러니까 물론 새로 지으면 잘 쓴 게임은 아니죠. 다 지어 놓은 거 사고 파는 거잖아요. 이거는 반드시 요번 대책도 그래요. 어떤 사람은 잘했다고 칭찬하고 어떤 사람은 막 사다리 걷어차기라고 엄청나게 어 비난을 한단 말이에요. 제 입장에서 그걸 바라보면은 그렇게 볼 수밖에 없어요. 그런데 이 부동산은 서로 이해관계가 굉장히 엇갈려요. 네. 특히 세입자까지 있잖아요. 근데 주식은 그래도 가격이 올라서 그러면 기업도 유상증자하고 그 돈이 또 돌아 부호 효과 같은 거 있죠. 승수효과도 있고 그래서 저는 요번에 뭐 상속세 계정도 일부 뭐 통과되고 또 이제 그 배당 있잖아요. 네. 그 분류가 시행되면은 저도 그거는 참 우리나라도 좀 그렇게 했으면 좋겠어요. 그러면 아마 뭐 코리아 뭐 디스카운트 이런 거 조금만 빼면은 그런 것도 이제 코리아 디스카운트에 들어가죠. 뭐 지정학적 위험 외에도 그런 방향은 맞는데 제 생각에는 아파트하고 어 코스피하고는 그 형제 시장으로 보시는 게 맞아요. 그거는 논문을 보면 많이 나와요. 예. 큰 자본 시장을 놓고 봐야 된다는 거지. 지금 어 서울 아파트하고요. 코스피 간에 상관계수가 0.87이에요. 거의 뭐 흡사하게 간다. 그때 상관계수 이제 그 0에서 1까지 있으니까 0에 가까운 게 아니죠. 그럼 같이 움직인다는 거예요. 실제로 우리가 보면은 2021년을 한번 떠올려 봐요. 그때 당시에 코스피 3,300이 네. 2021년 6월이었습니다. 음. 아파트 실거래가, 전국 실거래가는 고점 먼저 찍었어요. 4개월 늦은 2021년 10월에 찍었죠. 같이 가는 흐름이라고 보시면 되는데 그 앙들의 토스콜라니 그분이 말하는 산책 나온 주인 가계 음 그 먼저 제 생각에는 먼저 이 주식이 먼저 가요. 확실히 먼저 가고 그다음에 이제 실물 경제가 따라가고 부동산은 조금 늦