絶好調J-REITなぜ上がる！？まだ上がる？

お疲れ様です。はい、おはようございます。お疲れ様です。

今日なんですけど、最近あの Jリーの調子どうなんかなと思って。いや、もう絶好調でしょ。ちゃんと指すのちゃんと見た方がいいよ。一応もうここにちょ 134僕も買ってます。これなんか前回の動画でお話したのは、うん。僕はイでこの講座を全部 SP500 だったのを半分売って半分 Jリートにの指数に入れ替えた。で、その後絶好調なんだけど、最近またどうせ SP500 も上がってきたから実はまあ行ってこいなのかも知らんけど、リスク分散にはなってんじゃないですか。今だいぶ上がってるじゃないですか。これってなんか理由あんのかなと思ってちょっとカメラ回しました。

はい、説明しましょう。リートって本質的に何に支えられてる資産なの？

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これ家賃すね。家賃でしょ。家賃が上がってるからです。以上。コロナが収まりかけたあたりから給付金だなんだってさ、お金をばらまいてインフレになり出してマンションとかもどんどん上がってくわけよ。で、それに釣られて不動産デベロッパーの株もどんどん上がってくわけよ。ところが 2022 あたり、ま、24 かなリートは全然上がんなかったわけです。なぜか現物を売ったらさ、すぐ売ったり買ったりできるじゃん。テ売バイヤーはさ、すぐ儲かるじゃない？ところがリートってのは基本的に大家なんですよ。つまり家賃が上がらない限り手取りが増えないわけ。キャピタル原因で儲けないってことです。

そう、もうこれ超単純化がしていますね。1000億円の自価総額のリートがあった として利回りが 5% だとしたら毎年 50 億円家賃もらえてるわけじゃん。例えばさ、自分がマンション貸してるだと 思ったらいいんだけど自分がタワーマン 済まずに貸してるとするじゃん。で、周り のタワマンは 1 億円で買ったのがどんどん 1億5000万とかなってくけど、自分は さ、そこにもう人が住んじゃってるわけよ。そしたら勝手に売れないじゃん。ま、オーナーチェンジって手もあるんだけど、そしたらさ、家賃が上がんない限りさ、物件価格自体がどんどん上がっててもさ、あんまり意味ないでしょ。日本は不動産の法律で家賃を一方的に上げれないって規制 があるんですよ。1 割ぐらいじゃない？せぜ。今まで家賃 10万円済んだの 11 万円にあげますねって言われても拒否した拒否して毎月 10 万円ずつ振り込み続ける場合一方的に追い出せるか？追い出せない。追い出せないでしょ？定期借下だと追い出せるんですか？

お、中山さんは本当偏差が変ってますね。定期貨家だと追い出せます。え、定期社会だ 3 年とかそ、3 年 4 年ぐらいでしょ？なんか最近部屋見てるんですけど、こう定期貨家 2 年って書いてるのを見るともう家賃あげるぞってもう書いてあるように見えるんですよ。うん。ま、そりはそうでしょうね。定期貨 が多いのは実は東京の都心ぐらいで地方は まだそんな多くないらしいね。カリルガに とっては定期借貨って別になんかいいこと なくて上げられるぞっていうもんを構えを 見せられてる満々じゃん。でも東京だと さ基本的にそれでもしょうがないかってか いい物件それでもいいから借りたいなって 思う人が多いんだけど地方で定期借ッ貨 なんかやってるとだったらいいですって いう人がいっぱいいて力関係が東京の方が カ川有利になってるから定期借を飲ませ やすいっていうのもあるみたいだけどま とにかくくだから家賃が上がってきてるから ですよ。

俺がなんでジャパンホテルートみたいなずっとしてたかって言うとホテルって家賃あげる必要ある。家賃って概念がなくてさ、毎日毎日寝札書き換えたらいいだけじゃん。だからホテルってさ、 1 番なんかその不動産が上がったりさ、景気がくなったりインバウンドが来たりした時にすぐに変わりやすいじゃん。実際にエンドで宿泊者が止まる人がもらう家賃かホテルがそのまま直撃してもら、あのの買ってる人がもらえるわけじゃないんだけど、そうは言っても普通の不動産件 よりは家賃がすぐに短期的に上がってた時上がれやすいわけ。あとは割と上がれやすいのはオフィスね。で、1 番動かないのが要はレジデンス住居 ですよ。これが動かないとされてたのだが 、経済って何でも繋がってるんですよね。ま、最低引って難しい言葉で言うと、お米 の値段が上がりすぎたら、じゃあご飯食べ なくていいや。うどんとかラーメンとか 食べようってなるじゃん。それと同じよう な意味でこれぐらい新築とか中古の マンションが上がるともう買うのを諦めて 賃貸でいいやって人も増えてくるじゃない 。そういう部分も含めて賃貸需要が増えて 家賃の値段も上がり出してるんです。今 確実に。これまでは投資家のコンセンサス として新築のターマンとか中古の転売とか はすぐ上げられるけど現実に人が住んじゃって何年かで契約してるような特に 住居の家賃は上げられないだ。家賃が 上がらないのに金利だけ今上がってきてる じゃない。リートって、ま、だ番け、あの 、リートにもいるんだけども、ざっくりと どんな少ないともざっくり半分ぐらいあの 借金してますからレバかけてますから 利払いが増える。家賃は上がらない。投資 家の手取りは減る。だからリートの値段は 上がらない。最近この1年ムドがガラっと 買ったのは金利もそこそこ上がるけどそれ を上回って家賃上昇してくんじゃないか。 実際にそうなりつつあるぞ。みんなリート の決算シールとか見たことある？リートも 株みたいにさ、個別のリートごとに決算 説明出してんですよ、必ず。あとは ジャパンホテルみたいに毎月でさ、自分ら が持ってるホテルの稼働率とか客室と 必ず出してるリートもあります。それで見て たら分かるんですけども、上がってきてる のよ。だから家賃が上がるんだから分配金 配当も増えるじゃない。例えばさっきの話 で言うともらってた家賃が年間50億の 物件が60億なりました。分配金が2割 増えるでしょ。利回り5%としたらさ、 自価総額1200億になってっていい じゃん。2万自価総額も2割増えてって いいわけじゃん。家賃が上がらないと思っ てたのが日本もいよいよ家賃が上がるん だっていう。シンプルな話じゃない。

この話を聞いたら、あ、じゃ、リートいいかもと思って、ま、 SP500 から乗り換えたりする人もいるのかなと思うんですけど、なんかタイミング的にどうですかね？ちょ、短期的には今リート加熱感あるね。ちょっとチャート、チャート見たら分かるけど。あと俺一般論で言うけどリートっていうのは君いくつ？27です。27 ぐらいの人があんまりがっつり買うもんじゃないよね。超長期的に見たよ。多分 20 年ぐらいで見たらリートより絶対いい株の指数のは勝つよ。そのリートっていうのはその分動きがマイルドでリーマンショックみたいなこと来たら世界の上場企業全体の利益が 3 年以内に半分になる可能性。世界全体の大家に支払賃が 3 年以内に半分になる可能性どっちが高いと思う？全車ですか？それ全車の方がはかに高いわな。その代わり5年以内に上場機の利益が 2 倍になる可能性と家賃が 2 倍になる可能性どっちが多いか。それ利益の方が利益っていうのよくあるのそれ敏感なわけですよ。上に下に振りやすいわけよ。リーマ食みたいことがあったからって家賃 下がりましたか？オ室の家賃とかホテルの 家賃とかちょっと下がったかもしんない けど住居なんで東京の都心のタワマンとか さアザブダヒールズみたいなとこが下がる かもしんないけど普通のレジデンス下がん ないよねほとんどだから債権にちょっと 近いんですよリートってのはカブト債権の 中間ぐらいのリスク特性があってそういっ た意味で言うと俺みたいな小金持ちおっ さんがこういう中年ぐらいからまあ株 100%ってのもなってなってでも インフレしてった時に現金だけ持ってても 負けるしな意見ってのは逆にと理立が 決まっ それ以上には絶対行かないわけじゃない。だとなあってなった時におちょうどいいよかったっていう 感じの資産かつめんどくさがりじゃあ現物不動産買ったらいいじゃないですかって言うとなんかあの地面みたいななんか取引したりとかなんか商をこれ銀行論出せとかなんかもうめちゃくちゃいっぱい言われてなんかなんか色々めんどくさいとっていう人に 1番おすすめなのはリートですね。配当金に期待して買うのが王道なスタンスなのかなと。うん。でも例えばレジデンシャルのリートとかほとんど配当変わんないよ。増牌とかもほとんどないよ。ちょっとあるかもしれけど。ホテルリートとかは結構相対的には高かっ たりとか、あとは物流のリートとかも倉庫 のリートもあります。あとは最近もうすぐ データセンターのリートもできるらしいね 。データセンターのリートは中に入ってる サーバーの構成費が高くてサーバーって 動かせるもんじゃん。不動産から不動産な のであるけど、あれは動かせるから不動産 ないだろう法律的な扱いの中でデータ センターも、ま、リートにしていいよって いう金融長が今そういう規制をやって 今データセンター足りないからリートに 回ってるお金も回せもらってみたいな感じ で増やしたりとかホテル結構どんどん伸びそうなのかなって 思うんですけどなんか どんどんてことないけどリートの中では ちょうどいい具合にま俺は好きだ ねインバウンド のストーリーを取ろうと思っても 買える銘柄って本当んですよ メンテナンスまド同ド同委員案外まともなホテルでまともな場流技本当少ないんよね。だからアパホテルとか上流してないでした。上場は貧乏人がするものって言ってるし。昨い大阪に僕実は止まったんですけど万博前最後の 3 連休だでアホテル普通の部屋が 7万円だった。でももう大阪全体がそんな感じだったんですよ。 1番安くてもなんか4 万円ぐらいのなんかゲストハウスみたいなところで カステのキャンピングシアリングした方がいいんじゃねえの？それでコインパーキング止まってた方がむしろ安くない？いや、アパホテルのご夫婦は言ってた超名言としてホテルっていうのは当日までに満なればいいんです。よく支配人とか分かってない支配人とかが 1ヶ月先まで満出です。バカと 1 ヶ月先まで満出しちゃったらもうこれ以上サイドないじゃん。 当日夕方にさ、どうしてもここにたまん なけり嫌ないで理由てさ、7万円とか出し てもさ、最後の人やったらさ、クそって 思いながらもうしょうがねえなと思って 払っちゃう人も出るじゃない。だ、ギリギリまで粘るっていうのが大事なんだ と。俺なんかもさ、広告でやってたから 広告の枠埋める仕事ってこうホテル売るの と似てて、あれ始め時期と予約が決まって んじゃん。で、よくさ、3ヶ月前で満こ ですとかって言っちゃうわけよ。人気に なってくると。でも経営的にはさ、それ 安く売りすぎてんじゃねえのみたいな。 もっとギリギリまで引きていから高く努力しよって感じとすると全く同じことを身も不もないこと言ってんなと思ったけど経営者としては超正しいよね。ただ若干足元見すぎなんじゃねえのって半カトが溜まるぐらいの値段な気がするけどね。だってあんまホテルでしょ。あの言うてワンルみたいな床見えるか見えないかみたいなホテルとこでしょ。ホテルリート結構マクロ的に絶対いいんだろうなっていう。でもいいね。その君の発想高値吹っかけられてクそっと思ったらさ、この裏で儲けてるやつがいるなって儲けてるやつを突き止めて俺もそ、そいつの株価って逆に株主としてお前らその上がり俺に起こせというって。いや、そうそう思ったんですよね。こうスパワールドっていうところで雑コネさせられたんですけど、硬い床でそれを考えてたっていう。大阪はそういう意味では暑いっすよね。これからあれも来るじゃない？カジノも来るでしょ。せこうウハウはなエリアな感じがしました。

よく、ま、リートでさ、言われてんのは その理害利益送反問題。系列のリートに 高値で売ったり、なんか自分らの物件の 都合上、お前いいの持ってんな、それ戻せ つってよせつって、ま、一応もちろん大価 は支払れるんだけど、その大価の鑑定が不 動産鑑定したもちろ入るんだけど、お手な のでないかという疑惑は常にずっとある。 噂になっただけで俺がどこまでちゃんと見 てどこまで中身ちゃんとそんな見てるわけ じゃないけど最近話題になったのは森と オフィスの稼働率ほぼ100%なのになぜ か賃量が下がった。しかも持ってる物件 六本ヒルとかでしょ。避ける理由あると 思う。インデックスでもいいんだけど個別 のリート買う時にはよく見た方がいいよ。 中身を中身とそのリートとスポンサーの 関係性とかすっげえ俺なんか悪く見るとさ 例えばさヒルズなんていうのは何フロアも あるじゃん。で別にもヒルズリーが全部 持ってるわけじゃないですよ。そのうち 例えば10フロ持ってるじゃん。で、残りはモリビルがそのまま持ってる通じゃない。しかもそれまたって借りてるクラントかもしれないじゃん。6 フロア借りてるさ、大手の融期間があって 3 フロア分はモリヒルズリートが大になってます。残り 3 フロアモリビルから直接借枯れてます。こっちを下げてさ、こっち上げさせてくださいって交渉とかしてる？してるんじゃない？もしかしたら。そしたらモリビルが儲かる でしょ。いや、わか。これただの俺の可能性の話よ。俺みたいな人間すぐそれで悪いことしてる やがいるんじゃないかて方邪水なんです けど、そういう方向にしたらさ、合法的に ある意味モヒルズリートのその株主てか 投資権利を持ってる人たちが本来もらう べきかさ、こっちに付け替えてるみたいな こともできなくないじゃん。俺がジャパン ホテル好きなのはスポンサーがね、一社 じゃないんですよ。ジャパンホテルリート のスポンサーはシンガポール系の投資 ファンドのSCキャピタルパートナーズ です。またサブスポンサーとして強立面な んです。ドミンとオリックスが関与して ます。これなんで3者行くといいかって ことは3つだったらさ、やっぱ チェックじゃん。メンテナンスがさ、ドミ いいのさ、シコった物件代をさ、押し付け とかしてさ、おい、ちょっと待って。他の 2人が言うじゃない。1人だけで経営し てる100%の会社の方が、ま、話は早い 分はあるけど、そいつがさ、会社だったら さ、なんか不必に高級車で買ったりとか するかもしんないけど、友達同士が3 人集まってたらやったら おかしいってなるじゃん。なんかそういう 風な意味で、だから俺ジャパンリートとか がいいのはそういうチェックが働いきそう なところリートも買おうと思ったら結構 色々見るポイントがあるというか 見た方がいいです。ちゃんと見た方がいいけど、ま、めんどくさい人はだから 1345のインデックスの指数のETF でいいと思う。 やっぱ当たり前だけど建物だから修繕工事とかさ、建物のメンテの費用をケチって家賃をたくさん出したら一瞬目の前ではさ、配当たくさん出せるじゃない？でもそれ目で見たらどうなのみたいな。とかだったらさ、だんだんボロくなってくじゃん。なんかカーペットかさ、なんかクタクタになってなってきたりさ、なんかボろい感じになってきたりするじゃん。結局そういうとこ客が寄りつかなくなる から家賃ももらえなくなってっていう部分 もあるから平均的なそのビルの蓄年数とか そういったのを見た方がいいよね。下手し たら1年経つと平均的なビルの蓄年数が 0.8年ぐらい年取っていくやつもある。 審議の物件を全く取得しないリートだっ たら1年経ったらさ、当たり前く1年 増えるじゃない。地区50年のビルを1個 だけ持ってるリートがあったとしてそれで メンテナしなかったらどうなる？そのうち 使えなくなるだろう。だ、その適切に メンテしてるのかとかそういう部分は大事 だし逆にジャパンホテルなんていうのは むしろちょっとだけリアルゲートとかと やってること似てるけどよそのホテルを 買ってきてで逆にリニューアル工事して 綺麗にしてでもっとやち上げるとかね。で 、いや、あの、リードってのは基本的に 資本力があるから司法のさ、温泉旅館 みたいなのでさ、オーナー経じっちゃん ばっちゃんがやってるみたいなとこでさ、 もう経営的にやる気もないし、もう潰れ そうでお金もないし、今時の若い人来て くれないボロい系になってるけど、ところ が場所はなんか熱海の駅前でいいみたいな 物件、ま、ちょいちょいあるじゃん。そう いうところをさ、ジャパンホテルリードと かさ、大江戸温泉のなんかリートもある けど、星のリゾートのリートとかもある けど、そういうところが買ってさ、ガッて リノベーションしたりしたらどうなる？ めちゃくちゃ共数が上がって、そういう こともありするわけですよ。 だからただの金融商品じゃなくてやっぱ 1 つの大野業をやってるわけだからそういう意味では中身をちゃんと見た方がいいね。あ、物件をちゃんと見に行った方がいい。俺物件にリートの物け見に行くの好きですよ、割と。え、そうなんですか。 当たり前じゃん。だって自分のものなんだから自分が見なくてどうすんの？ いやからリートってそうそういうのをなんかやんないた。 いや、そうなんだけどそれそうそういうのめんどくさいって思う人が買うべきなんだけど俺はむしろ好きだからでむしろそうした方がさ、より腰が入った投資になるわけじゃん。新しく物件買った時とかさ、目に行ってさ 、なんでこんなん買ったんとかだったらさ 、ちょっとなんかいまいこいつらの方針が よくわからないみたいななったりするか、 ええとこ目つけたな、こいつらみたいな なるとさ、余計自信が持てるじゃない。 そう、そういうの大事ですよ。会社の中 ってさ、いい会社だからさ、見せて くんないじゃん。俺が桜インターネット 好きだつって、ああすごいわって買ってさ 、桜インターネットの車内見せろとかさ、 データセンターの中見せてくれよ。これ俺 株主なんだよって言ってデータセンターの 入り口まで騒いでもさ、絶対入れてもらえ じゃん。室ビルも少なくともあのエントランスとかさ、ロビーとかまで行けるじゃん。ホテルなんかだったら実止まることもできるわけじゃない。中見れるわけよ。でもあれ俺のもの。 10 万円ぐらいからもそれで言えるわけですよ。 厳密に言うとリートっていうのは信託権でて家賃をもらう権利が小明けにされてるものであるから リートを持ってるからビル自体を所有してると言えるのかどうかってのはこれ極めて法律的に面白い問題で最近でもアクティビストファンドが不動産の価格がすごい上がっちゃってるから不動産を直接買肉行くよりはリートを買う形で関節的に不動産買ったろうみたいなストーリーでアクティビスト ファンドが買いに来てるっていうのもちょっとあるんですよ。これもこれでリート上げてる今が利用に なってるわけ。本当に100%リートに TBかけたからってそのビルが例えば本当 に手に入ってじゃあここ上物も変えて土地 だけくださいとかって言った時できる かっていうとちょっと難どうなんだろう これ俺俺ずっと調べてんだけどこれよく わかんないんですよ正直これかなり法律的 に論点的にゴブゴブの論点だ気がするこれ これがさ会社だったらシンプルじゃない？ 俺が100兆円ぐらいあるサジアラビアの 王子かなんかでさ三菱事場TOBってなっ てガってなったらさ、丸のうちさあそこ俺 公演にしたいと思ってたんだよな。あの、 全部、全部ビルぶっ壊してぶっ壊して公園 にしようぜ。別に自由じゃない。だから 理トは多分それできないと思うんだけどな 。あとさっき言ったそもそもさ、ま、丸ご になってるのも少なくて丸ルとかモリビル 、モルヒルズみたい、六ポビルズみたい だったらさ、何回とかさ、フロア単位に なってたりとか、あれ概念的に何% パーセンっていう風になってるやつが多い と。あとはもう1個気をつけないといけ ないのは金悪いことじゃないんだけど工募 をリートがするパターンもある。今なんか リートの株価が上がってきてるからこれ から増える気がする。株価が上がるとなんで 交募が増えるんですか？だって株価上がってる方が有利に調達できるじゃない。ただそれは既存のリートの株主から見たら気迫化なんですよ。理論的に言うとさ、交募したら資金調達するじゃない。で、その資金調達したお金で新しいビルをとか建物買うわけじゃない。で、その時の建物からもちろん家賃ももらえるわけじゃない。その家賃がもらえる利回りが今まで持ってる既存の利回りとの間でどっちが高いか低いか問題ってのはあるんだけども不動産も上がってきました。 ヒートも上がってます。用姿工防増司だっ て、その工房増司で新しくビル買う時って 的に高値掴みになりやすいわけよ。 盛り上がってるから。で、そうすると既存 で持ってたとこよりも高値掴みになっ ちゃって、その利回りが下がる場合は ちょっと問題だわね。ジャパンホテルで 春先ぐらいにあったのは俺もわざわざIR に電話したんだけど、アメリカの投資 ファンドにKKRって有名なファンドが あるんですけど、2年前に西宿の ハイアットリージェンシーを小田伺い KKRは買ったのよ。俺が結構問題だった のは確か俺ブルーバグだと思うんだけども このKKRがこのハイアット リージェンシーこれをJAPANを掘っ てるに売るかもって記事が1回出たわけ。 1000億とかで売るとかって言ったわけ でこのKKRっていうのはさ、血もない 金儲のことしか頭にない投資バンドみたい な典型なんですよ。みんな何が起こったか 。KKRにやられてうまいこと高値掴みに させられてるわ。大丈夫かおいみたいな 空気が1回流れてその瞬間結構株価が 下がりました。5%ぐらい下がりました。 この記事が食わせるものだったのは関係者 によるととかさ、そういう方向だとかって 感じした。決まったわけじゃないわけ。 ジャパン踊りでいっぱい買ってたから朝 からその記事出て朝9時か10時ぐらいに IRに電話しました。こういう記事が ブルームバーに出てるんですけどこれは 事実ですか？すっげえ嫌そうななんか なんか答えで何も決定された事実はあり ません。ああ、めんどくせえ。 朝からこの電話ばっかりかかってきてって超嫌そうな感じでさらに笑ったのはあまりに電話が勝ってくるのか昼過ぎぐらいにわざわざプレスリースが出た。一部報道によると今日そういうような記事が出ておりますが全く決定された事実はございません。で、要するに嘘だったんすよ。法だったわけであれ多分ね、俺思うんだけど、 KKR がそろバッ上がってるから売りたいんだけど売り回すっていうのめどいじゃん。 なんか適当にさ、ブルンバなんかの記者に耳させて、そういう記事が出たらさ、そこで急にさ、え、みたいなジャパンオーデ売るんだったら俺も買いたいんだけど、買いたいんだけどってやつがわって出てくるじゃん。あるいは別のところ交渉してる時にこっちは 900 億出すって言ってのに当て馬みたいにさ、いや、ジャパンホテルビートさん 1000億出すって言ってますよって 記事だけかせてさ、でもジャパンホテルートにしてみたらいい迷惑だよな。勝手にいや、何もこっち交渉してない。何あいつらあて言うに俺の鍋使ってんだよみたいな。でもこの決定された実質はございませんでさ、最近でこそ減ったけど上場企業の M1AとかTOB とかでもさ、朝日経がすっぱ抜くじゃん。うん。 で、馬開くまでの間に大騒ぎになって電話とかいっぱいかかってくんだけどとかが 8時15 分とか半ぐらいに決定された事実はございませんってリリース出すわけでとそれでなんだないのかと思うとさ、ま、昔だったら 3時3時に馬が閉まった瞬間さとか 3 時半ぐらいにさ、先ほど取締れ会を開き決議しましたとかってさ、リースが出てさ、最後の儀式としての取り締会だけは今日の昼 2時から開いたのかもしらんけど 99.9% 決まっとたんや。決まってたにちげえねえだろお前。 チラチラしいこと言いやがって本当何なん だってずっこるみたいな話がいっぱいあっ てでもそういう話があるからみんな油断し て決定された事実だって決定とはみたいな さ募 が直ちに絶対悪ではないのだが割と 盛り上がってきた局面ではそういうことが 起こってだからさの根本的には実は若干 問題が1個あるのは会社ってほっといても 成長するじゃない？ま、成長する場合も あるじゃない。経営者の判断が良かったり 、なんか急にエース級の社員が入社してき たとかさ、昔のセブンイレブンの鈴木会長 みたいな人がさ、やってきてさ、こう セブンイレブンをさ、単なる雑貨や コンビニからさ、なんか情報インフラに 変えたとかさ、そういうのが起こるじゃん 。リートってさ、本質的にただの建物に 対しての権利しかないから建物は根本的に さ、なんか大変身を遂げてさ、1年で価値 が5倍になりましたとかそんな建物がある わけないじゃん。価値が上がってる時、 必ずさ、そこにさ、リノベーションとかさ 、なんかある意味追加の投資やったから 上がるわけじゃない。根本的な変革って いうのは起こらない前提でちょっとずつ ちょっとずつ価値が下がってくもんじゃん 。ま、今みたいなインフレだったら危険費 も上がってるから既存でちゃ立っちゃっ てる建物価値が上がるって曲面がこれ投資 としては面白いんだけどもリートの場合 そういった意味で言うと成長っていうのは 新しい物件を買うことでもう1個は既存の 物件の家賃を値上げすることそんな簡単に は上がんないじゃん。で、周りもどんどん 新しい建物も立つし、基本的は建物って ほっといたら古くなってくから、家賃って いうのはがっつり上げるってよりは維持 できてたら、まあ、中の上ぐらいの感 じってところあるから、基本的にはリー ドってのは成長するために新しい物件を 買うしかないんですよ。でもその新しい 物件で買うお金ってどこから来るんですか ？リートの場合はさ、儲かったと家賃は 必ず9割以上払わないといけないわけ。 これが普通の会社だったらさ、ヒット商品 が出ました。めちゃくちゃ利益が上がり ます。じゃ、この利益で工場を立て ましょう。研究所を立てましょう。で、 この研究所で作っただったら新商品がまた ヒットして工場で増産してっていうこの ぐるぐるぐるぐるさ、拡大再生産の スパイラルが回るから会社って成長する もんだけどリートの場合はさ、家賃が 上がった分の家賃は全部一旦とにかく投資 家に返さないといけないわけ。そうすると 新しい物件を買えないってのは常に増止 するしかないわけ。どうしてもこの規約化 っていう問題は散らつ少なに散らつく。で 、逆にじゃあ規約化なんかしなくていい よってなったらさっきの話と一緒でビルだ からさ、基本だから加に突取ってくわけ じゃん。 ま、もちろんメンテスりゃそこそこ使えるってのはあるけど、自分が持ってるリートがさ、 1 年経った時にさ、全く新しい部件がなくてさ、確実に年数が 1 年増えましたみたいな状態でちょっと心穏やかじゃなくない？そうすね。30 年ぐらいこのリードずっと報したいんだけどってなった時にさ、 40歳で買った時はさ、蓄年数平均数10 年だったのがさ、70 になった時にさ、蓄平均年数 40 年ってなったら大丈夫かおいみたいな俺と一緒に年取ってどなすんねんみたいな。だから一定物を指してても 物件を入れ替えて新しいもの入れて帰てかないとダめだよねっても。これも分かるだけど公募増止したら当然 規約化する。で、しかも交募増止する タイミングは割と高値掴みになりがちな メカニズムがある。で、内部流はできない 。でもなんで内部できないかって言うと、 内部流しないからその代わりリートは法人 税貼らなくていいですよって仕組みになっ てんですよ。そこには何も残れ個投資化に 入るタイミングで分配金だったら2割それ を払うからいいよねって。これパスする ルーって言うんですけどここ自体はただの 果みたいな透明なガラスのパイプみたいな 役割になってんですよ。何もここには 残わよくも悪くも。で、あの、僕リート 好きなんですけど、リートに投資して貧乏 だった人が大金持ちになるとかないと思う よ。レイトレとかやるにしてもさ、値幅は 基本的にそんなに激しくないし面白くない から。だ、さっき言ったように小金持ちが さ、まあ45かぐらいからやるやつ あるいはどうしてもなんかの理由で家を 買いたくないでも家借りてたらさ、 家賃上げられるかもしんないていう人が リスクヘッチとして自分もリートも持って たら家賃が上がる局面ではリートの方も 上がるから家賃の値上がりにリスクの ヘッジにはなるよね。あのローンの変動型を買った上で銀行株を買うみたいなんでの変動が上がるは銀行も儲かるからそしたら株が上がるはずだからその株の値上がりで住宅の利払い上昇分を打ち消せるんじゃないかっていう考え方とかそんなに綺麗に行くかって問題常にあるんだけど考え方としてはそういうことも言えなくはない。ま、でもポートリオの一部の手段としてに合っていいもんだと思う。まあなんか 50代60ぐらいの人が1/3 ぐらいかせぜぐらいまで入れるんだったらいいんじゃない？そういう意味ではすごくいい商品だった。 あ、不クラファンと絶あの山施設 あだから詐欺じゃん。はっきり言って不動産クラファンなんかもあ詐欺師がうようしてますよ。こんなだったらリートの方がよっぽどいい。リートもゴミ箱あるけど不動産クラハなんてゴミですらないからゴミ箱の中に何も入ってないすっからかんの買ったはずの物件の所材自体は何もなかったりするわけだろ。恐ろしいんだよな。言うてもリートを買ってる建物ってさねとか高れ掴みじゃねえとかって言いながら一応ちゃんとしたビルだったりホテルだったり倉庫だるわけじゃん。これ詐欺じゃん。 さきでも不動産の一部次元が違うわ。そのご飯食べに行った外食でさ、あ、あんまり美味しくないねっていうのってさ、食中毒じゃねえのこれっていうそのレベルの違いがあるので俺不動産クラハは本当クソだと思ってる。 手を出す人が後を立たないというか、あれはやる側が儲かるからだよ。だから一生懸営業するじゃん。さ、一生懸命営業してる人って見たことある？ いや、聞いたこと、 聞いたことないちゃう。なんであのワンルームワンションとか山本電話かかってくるのにさ、あと不動産とか一生懸命広告とか回ってたりするじゃん。 ああいうことやってるリート見たことあります。日本ファンドって言ってなんかレーシングカードてパに書いてあるとか見たことないだろ。 逆にだからそれぐらい地味なんだけどでもその分無駄金使わずにちゃんと投資会に対してのリターンはちゃんと返してるっていう商品だし基本手数料は株と一緒だから今時もうリート売ったところで証券会社のきで全然儲かんないわけ売る側が儲がらないってことはでも逆言うと買う側が得する可能性が高いってことよ。

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そうですね。で一生懸命世の中金融商品でなんていうのは向こうが一生懸命営業してくるもんなら大体クソだよ。保険とか 保険なんか1 番保険はまう損することに意味がある金融商品だからね。が保険入ってたからって入院台も払ってもらえて喜ぶかになって 喜ばない。喜ばないでしょ。 入ってないよりは良かったねっていうだけでしかないから。

結論なのでリートはいい商品ですけど若くてそんなお金持ちじゃない若い人が別にがっつりやる必要は悲しもないが中年 40 代ぐらいからイングレッチ置しながらかと言ってリスクを取りすぎない株の分散が得られるって意味ではすごくいい商品だと思います。でもよくわかんない人は1345ETF あるいはNAとかいでコで積み立てで 買えるやつもちろんあります。インデックスを。そしてリートだけでも 銘柄でも100銘柄ぐらいあるのかな？今 いろんなリートがありますのでそれぞれ見て 僕みたいな不動産オタは個別の物件行っ たりとかオフィス行く時にもさなんとか ビルNBF芝ルとかいっぱいあるじゃん。 あれ三井不動産系のリートでみんな世の中 知らないよね。あれにさでも三井不動産 リートにスポンサーなのに入れないところが 三井不動産の賢いとこだね。不動産 オフィスリートとかって言いそうなもんだ けど言わないんですよ。それだけ利益相犯 に気使ってんじゃない。日本ビルファンド は確かリートの第1号だったんですよ。 リートっていうのはできてそろそろ20年 ちょっとぐらい経つのかな。元々アメリカ でできてた仕組みなんですけど。アメリカ のビルはほとんどリートですよ。リートが 持ってる。日本はさ、いわゆる不動産 デベロッパーがそのまま持ってるビビルも いっぱいあるじゃん。住友不動産とか筆頭 に。で住友不動産は今自分がただ持った だけのビルはもう話せって言われてるんだ けどね。資産効率が悪いから資本効率で、それはなんかアクティビストの、ま、色々議論してんですけど、だ、住友不動産は自分らのリいと思ってないのね。だってなんでかて住友不動産んっていうのは 1 周埋まってさ、ワヌブマシがさ、いい物件なんですよって言ったらさ、俺とかさ、そんなにいい物件だったらなんでオタクがそのまま持たないんですかと。なんでこんな電話してきてわざわざ僕に売るんですかって言うじゃない。住友不動産んは 1 週末それを本当にやってんのよ。本当にいい物件のところはデベロッパーなのにマンションにしても売らないのよ。自分らで持ったまま勝すわけ。なるほど。 だって1回売ったらもう2 度と買い戻せなくなっちゃうから本当の一等地は。 で、だからビートですらさ、あゆにさ、 会社のIPみたいなもんだから、不 動産会社にとっては本当にいいとこに リートになった瞬間に家賃自分ら全部 もらえないじゃん。で、なんかまた ちょっとなんか色々出し入れしようとし たらさ、力犯だとかってなんか言われてっ たりなんかめんどくさいじゃん、色々。だ から本当にいい文件はリートに出さない。 自分らで持ち切るで、しかも裏にさ、三井 住友銀行がついてるみたいな。それもある から普通そうじゃないとさ、売ったらまた お金が入ってき、それで次の物件買える じゃない。だからスミドモーセとか別にさ 、三井住銀行からしてもらったらさ、また 新しい物件変えるからみたいな。これこの 入れ替え問題っていうのはま、リアル系で も常に言ってじゃん。新しい物件を 手掛けるためには一定過去の物件を売ら ないといけない。売る物件と買う物物件の どっちが本当にいいんでしたっけて株の 出し入みたいなもんのと同じ悩みが常にの 入れ替えて意味ではあります。じゃあ皆 さんリート買ったことない人ちょっとでも いいから買みのもいいと思いますよ。まで もドキドキするような商品じゃないです けどね。変な不動産クラファンとか進行の わけわからん不動産デベロッパー買うより リートのは絶対安心だと思う。儲かりはし ないけど安心と思う。分かりました。