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根據Cotality最近期的數據，雪梨獨立屋House的樓價在六月份下跌1.5%，領跌整個澳洲。開年至今已經總共下跌4.2%，很明顯已經進入一個全新的局面。
以目前市場上的不利因素以及趨勢來看，後半年跌勢應該還會持續。有一直看這個頻道的朋友會知道，澳洲樓市不是一個市場，分成多個細分市場，甚至就雪梨這一個城市，當中其實也會分成不同的市場。今天我會用數據，帶大家深入看看雪梨房地產市場的現狀。我們會從整個城市、不同的Sub-Region，到每一個Suburb，分析哪些地區今年正在下跌，跌了多少，哪些區域過去一年反而上升雙位數的。我們也會從過去5年、10年和20年不同的時間維度，看看雪梨每個區域中長期一直以來的表現。最後，我會分享我個人對雪梨往後幾年表現的看法。感興趣的朋友記得一定要看到最後了。
我是劉Sir，希望透過理性的數據分析，可以幫助投資者理性投資澳洲房地產。記得訂閱這個頻道，給個Like並且打開Notifications。我會每個星期分享對你有用的房地產資訊。需要找我們做諮詢的朋友，可以在影片下面的信息欄裡面找到這條鏈接，可以在我們網站上自行預約一個一對一的諮詢。
雪梨的樓價目前到底怎麼了？我們直接上數據。六月份雪梨整體樓價下跌了1.2%，過去半年下跌的趨勢明顯，而且已經將去年後半年的升幅填平了。上個星期的拍賣清空率跌到47.4%，僅僅高於疫情期間的最低點。紅線的House和綠線的Units都已經進入下跌的週期。House價格更高，自然整體數據下跌更深。雪梨的樓價對今年幾次加息以及負扣稅改革會尤為敏感。這次的下跌週期很有可能，會比22年加息週期幅度更深，時間更長。
House的中位價由年初的160萬峰值，回落到目前的155萬。Units也從最高峰的91萬左右，稍為回落到現在的89.8萬。如果今年跌勢加速，House的中位價有機會會跌破150萬。單是過去一個季度，雪梨整體樓價已經跌了3.2%。但是這裡可以看到，綠線的低價位房產的抗跌性更好，而藍線的中價位市場，以及紅線的高價房產，一直以來都是波動比較大的，就像22年加息週期的時候一樣。然後一般到了反彈上升的週期，又會帶動市場起來。大家可以記住這幾個顏色，我們稍後過每個區域的時候，也會按照這些顏色來分低中高價區域的。
這張圖顯示的是House過去三個月的走勢。藍色的是還在上升的區域，但是幅度非常淺。而紅色的區域是下跌的。可以看到最深色下跌最多的，是集中在比較高價位的區域，和我們之前看到的趨勢是一樣的。過去一年我們可以看到雪梨像分成兩半，東區北區普遍下跌，西區西南區升幅比較明顯。
我們再看看長期一點的數據。雪梨在過去5年表現相當差，和坎培拉平手，比最差的墨爾本好一些。這五年總共增長12.9%，相等於年均增長只達到2.46%。過去十年的平均高一些，總共增長54.1%，相等於年均增長4.42%。不過這是大數據，我以前有和大家分享過，澳洲大多數區域長期的增長率，普遍年複合增長5%-7%是屬於大盤正常平均水平。有時候會在不同的5-10年週期，低於或者高於大盤，但是最終20年以上的時間維度，都會回歸到5%-7%的平均值。
接下來我們就來看看，雪梨每個區域過去1年的表現。這裡我們用Cotality的數據來源，統計了雪梨總共大約530個區域，House的中位價、租金回報，以及過去一年的樓價增長表現。有些區域如果House的交易量太少，或者這個區大多數房屋都是公寓，就沒有出現在這裡，因為交易量太少數據上就不會準確。另外一些比較新的開發區，還沒有二十年數據，或者前些年還是House and Land買地建屋的區域，也沒有在統計當中。因為還在賣新樓的時候，這個區的中位價只會記錄土地的價格，並不會有連地帶屋的總價作為起點，所以也沒有辦法一起拿來對比。
我將所有區域分成三個種類，按照House中位價，最高的前三分之一的區域會以紅色代表，最便宜的三分之一低價區域會是綠色的，中等價位的三分之一區域會是藍色的。這樣方便我們之後看出不同價位的表現屬性。
首先我們來看看過去一年，樓價跌幅最大的區域。歡迎大家暫停截圖收藏。前20名當中我們看到，大多數跌最多的區域都是高價位市場，少數中等價位的區域。不過必須說說這裡的數據，未必反映真實的情況，特別是第一位的Woolwich。本身這個區就很小，房屋數量不多，今年交易量也偏少只有個位數，中位價就容易出現這種特別誇張的大幅度波動。只能說這個區沒幾個業主願意出售，願意賣的都不是特別好的貨源。Cotality的標準是需要達到起碼40套的交易量，才會比較正確反映市場真實情況。這裡面前四名今年交易量都非常少，只有幾套交易，是從Mosman開始才有一些區域，有足夠多的參考性。不過趨勢是明顯的，和之前的數據一致，高價房產市場普遍是領跌的。過去一年跌幅在13%-20%之間。接下來這些高價區域雖然跌幅沒有那麼大，但是也達到10%-13%雙位數了。後面跌幅8%-10%之間的區域，出現更多藍色的中等價位區域。跌幅7%-8%之間的也一樣。這些區域下跌6%-7%左右，Mays Hill成為唯一一個低價位區域，出現在前100名跌幅最多的排名當中。
現在我們反過來看看，過去一年雪梨升值最多的前20名區域。和剛剛相反，升的全部是低價位可負擔的市場。前40名也一樣，當中不少中位價是低於100萬的。在雪梨其實還有不少的。後面這些升幅在8%-9%之間的，然後是升幅7%-8%，最後是7%以上的區域。後面這些是過去一年所有雪梨有上升的區域，我就不一一贅述了。統計看到531個區域裡面，過去一年有276個區域，也就是超過一半是上升的。當然到了今年年底，相信會有不少輕微上升的區域會轉升為跌的，市場的分化只會更明顯。上升的區域當中綠色的低價位區域佔64%，藍色的中等價位區域佔28%，紅色的高價區域只佔8%。
接下來我們看看過去5年的樓價表現。雖然整個雪梨的平均樓價，疫情後只升了12.9%，但是我們將會看到，升幅遠遠不止這個數的一些區域，甚至有個別區域趕上了阿德萊德和布里斯本過去5年的平均升幅了。這些區域未必是華人會注意的，但是表現是最好的。毫無疑問又再一次是100萬出頭的區域，也就是說5年前還是60-70萬的區域，過去5年的年均增長達到8%-9%之間。租金回報也算是在雪梨裡面比較好的了。後面還有這些增長也在8%左右的，還有7.5%以上的，7%左右的，6.7%以上的。後面這些都是在非常平均的5%-7%範圍內的區域。歡迎大家截圖收藏慢慢研究。
當我們反過來看過去5年樓價增長最差的，前20名幾乎清一色都是高價區域，樓價甚至比5年前還低了一點。後面這些也是過去5年沒有怎麼升過的區域，其實也是十分明顯的，都是價位較高的區域為主。後面這裡出現更多華人比較看好的Hunters Hill、Killara、Pennant Hills這些。後面也繼續是中高價位區域為主，而且會有越來越多大家眼中的所謂好區。數量有點多所以大家可以截圖慢慢看。可能比較多人關注的，像Hurstville、Beecroft、Chatswood、Eastwood，都在大概2.5%的年增長左右。然後後面3%以上的年增長，會有更多藍色的中等價位區域。因為時間關係這裡就不一個一個講了。如果你發現你的區域不在這裡，代表它過去5年的年均增長，大概在3%-5%之間了。
在房產投資的週期當中，其實5年只能算是中短期。那麼如果我們看過去10年，又是否會相似呢？過去10年雪梨升值最多的區域前20名，這次就不一樣了，時間長了，低中高價位區域的分佈變得均勻了。領跑的都是一些富人區。還記得我們說5%-7%的平均值嗎？時間一拉長，所有區域的增長，就會越接近這個平均之間。但是接下來又是大量低價區域主導了。如果十年前有人告訴你Campbelltown和Mount Druitt這種區域，在未來十年會升得比Burwood、Eastwood和Chatswood好，相信不會有人相信的。後面的榜單繼續由低價位區域主導。同樣我們會看到像Fairfield West和Bondi過去十年的回報是一致的。後面這些都是在前100名以內的。後面這些5%年均增長還是低價區域為主。Auburn、Cabramatta居然和Manly差不多。
反過來我們看看過去10年表現最差的，有幾個挺意外的。像Epping、Pennant Hills、Kingsford、Kensington，過去十年年均增長只有2%或以下。後面20名也被中位價較高的區域主導了，年均增長只有2%-2.5%之間。再後面開始出現更多大家比較熟悉的，像Gordon、Parramatta、Eastwood、West Ryde等等，年均增長都在3%以下。下面還有Wahroonga、Concord West、Drummoyne，還有Chatswood也是僅僅碰到3%。後面這些在3%多一點點，一直到接近4%升幅的區域了。
曾經有人跟我說，只看10年維度也不夠準確。那我們最後快速來看看20年的時間維度了。我們再一次看到長期平均5%-7%的常態了。而這一批在過去20年時間，達到超過7%複合年增長的區域，意味著他們在20年間翻倍了兩次。比如像Lidcombe是從20年前45萬左右，10年內翻到90萬左右，然後再過10年到了今天又翻到180萬左右的。所以大家再一次可以看到，價位基數低的區域，確實會更容易達到這種效果的。而我一直和大家強調的現金流也很重要，雖然他們的租金回報只有3%左右，但是已經比那些1%-2%的好很多了，這就是雪梨沒辦法的。
後面20名我們依然看到，大多數是低價區域，非常接近7%年增長。然後我們就開始看到，不同價格區間更平均的分佈了。當然20年前我們很難想像Campbelltown和Liverpool這些，會和Ryde和Concord表現一致的。然後是平均年增長6.7%左右的，年增長6.6%左右的Cabramatta、Penrith和Blacktown，表現和Cherrybrook、Bella Vista以及Baulkham Hills一致的。後面這些都是6.5%以內的。像Punchbowl、Rockdale，會和Burwood和Concord West同框。後面繼續是6.5%以內的，可以看到Belmore、Lakemba、Bankstown這些會和Eastwood和Carlingford表現一致的。年增長6.3%左右的。大家也是可以截圖收藏，看看自己想了解的區域在哪裡。年增長6.1%左右的，看到Hurstville一帶的區域，和Chatswood回報是一致的。
反過來我們看看過去20年增長最差的區域，幾乎清一色是紅色的高價區域。這種區域雖然跑輸大盤，但是多數也是接近5%-7%這個平均了。後面20名已經進入大盤平均了，雖然表現最差，但是也算是可接受範圍了。Artarmon、Cheltenham和Killara這些，會比較令人意外的。然後就是在5.5%以下的區域，年增長5.6%左右的區域，年增長5.8%左右的區域，年增長接近5.9%的區域。最後開始達到6%的年增長了。如果你關注的區域還沒有出現，那它20年的年均增長，會是在6%左右了。
做這些數據的分享，不是想說哪個區更好，而是想帶出幾個很重要的個人看法。澳洲房產長期的年均增長5%-7%不是我編的，是用數據反覆認證的。但是前提是買的是帶土地的House。幾年前我連雪梨每個區的Units都統計了，表現基本上都是遠低於House的。我以前的研究也發現，澳洲95%的區域，無論它在首府城市，還是Regional城鎮，只要不是經濟和就業單一的，都會達到這個大盤平均。
以前有人問過我，那既然普遍升得一樣，那豈不是買在哪裡都一樣？那也不是的，取決於你買樓的性質。如果你的理念是買一套自住，住一輩子的，你也不在乎升跌，那就真的是買哪裡都可以，只要適合你的生活，滿足你個人情緒就可以了。但是如果你是帶有投資思維和性質的，那就不可以隨便買，一定要分析需求會走向哪裡，哪裡會有供應短缺。
我們說的這個大盤平均，是需要長時間持有的。持有的時間越長，越接近平均，而且後期的Compound Growth，才是令投資者財富疊加的最重要因素。但是剛剛我們也看到了，買入之後的5-10年也很關鍵。我們看到5-10年樓價增長領跑的榜單，幾乎全部是綠色的低價區域。如果它連續十年超出平均太多，過度增長也不是好事，這些我們叫Over-Perform的區域，它遲早會橫盤，才能夠將平均拉回到正常。反而一些長期表現低於大盤，Under-Perform的區域，後面會有追落後的空間，也是會將它的平均拉回正常。而這些追落後的情況甚麼時候開始，就需要個別情況去分析，起碼一定要看到一些導火線，開始看到供需方面的數據開始轉向了，那個時候就可以確定了。
不過雪梨是很特殊的一個市場，樓價是全球數一數二的不可負擔。雖然可負擔的低價區域已經領跑好幾年了，但是在未來2-3年，我看不到這個趨勢會改變。高息環境還會維持一段時間，同時銀行收緊貸款，負扣稅的改革，都是會將需求最集中在低價市場。當然我說的需求是首次置業自住買家，以及本身不過度依賴負扣稅的一些投資者。他們會繼續湧入雪梨100萬左右的區域，特別是那些過去幾年還沒有過度增長，租金回報還可以的地區。
富人區的樓價我個人認為會繼續下跌的，但是未必是真正意義上的樓價蒸發，而是越來越少富豪掛牌出售。這裡的人本來就不是靠打工收入的，而是生意和各種資產的投資。股票市場最近開始動盪，經濟前景的不明朗，房產其實也是其中一個。他們作為長期避險的資產。我們看到高價區域的大跌，其實是拿出來賣的5套豪宅裡面，中間價位那套的價格。你不要覺得是曾經600萬的House，現在可以300萬撿到漏啊。所以為甚麼我說，並不是真正意義上的大跌。
最危險的其實是中間價位那些區域，特別是雪梨的山區。裡面包括但不限於這些區域。不排除很多這些區的業主家底很厚，但是也有很多是普通雙職家庭，貸款拉到爆去買的。我看遍了雪梨不同的板塊，除了西區掛牌數量增加之外，目前最嚴重的就是山區了。二手掛牌數量直線飆升。現在整體市場需求轉淡，西區100多萬的House掛牌還是會有人買的，但是山區300-400萬的House掛牌真的看運氣了。如果貸款壓力太大供不起又賣不掉，那只能割肉賣了，這個區的樓價就會加速下跌。
以上是我個人對雪梨房產市場中短期的一些看法，不是投資建議，個人看法僅供參考。如果你想看其他城市的數據，可以在留言區告訴我，有時間我會繼續分析其他城市或者地區的。記得訂閱這個頻道，給個Like並且打開Notifications，這樣之後出來更多對你有用的影片，你就會第一時間收到通知了。記得適合其他人的投資方案不一定適合你。我們下一期再見，拜拜。