Charla: Nueva Ley de PH en Panamá

[Música] club la prensa nuevas experiencias hazte socio.

Bienvenidos a este ciclo de charlas del club la prensa, en el que estaremos abordando varios temas de interés nacional. En esta oportunidad, con Tegra, se le brinda el bitrate a buscada, es propietaria de ministra antigua y donde conoceremos acerca de la reciente modificada ley de propiedad horizontal en Panamá.

Tegra es propietaria de administrativa y empresa dedicada a la consultoría y a la administración de propiedades, beneficios, comunidades y residencias en Panamá, y de soluciones a comunidades y propiedades horizontales. Se dedica a la organización de asambleas virtuales, reúne y a la formación en el campo de propiedad horizontal. Es abogada de profesión, traductora oficial del inglés al español, también es mediadora certificada y corredora de bienes raíces. Es miembro fundadora y secretaria de la asociación panameña de administradores de propiedades horizontales en Panamá. Realizó sus estudios universitarios en la Universidad Católica Santa María y posee un posgrado en mediación, una especialización en docencia superior y una maestría ejecutiva en dirección empresarial. Escribe de hace tres años en nuestra revista, ellas era la empresa donde columnista de "Tu piso es mi techo". Bienvenida.

Hola Katiuska, gracias por la introducción y a La Prensa por la invitación que me hacen. Y bienvenidos todos. Espero poder aquí aclarar algunas dudas y darles un preámbulo de las nuevas modificaciones que presenta la ley de propiedad horizontal.

Vemos que hay aproximadamente 4000 PH incorporados al Registro Público de Panamá y se estima que más de un millón de personas en Panamá habitan en estos regímenes de propiedad horizontal. Y esta ley, pues recientemente publicitada, cambió el 70% que era la ley 31 del 2010. Es todo suyo este odio para exponernos acerca de los cambios que nos competen a todos quienes habitamos en estas unidades de propiedad horizontal.

Me voy a presentar a proyectar. Gracias a todos por estar conectados, a nuestros suscriptores por su fiel lectoría. Les invitamos también a estar conectados al próximo ciclo de charlas que tendremos durante cada una de estas próximas semanas.

Me confirman. Bueno, como les comentamos, como inicio Katiuska indicando, en Panamá cuentan desde el 14 de febrero, le digo yo, la ley del amor y la amistad, con una nueva ley de propiedad horizontal, la ley 284, que viene a reemplazar la ley 31 de 2010, que estuvo vigente casi por 12 años. Esta nueva ley fue una ley en consenso, por decirlo así, y donde participó, donde tuve una oportunidad de participar todos los partícipes de la propiedad horizontal durante varios meses de discusión. No estamos hablando de propietarios, abogados, entre más de un primerizo mental de administradores, registros públicos, me dio el gremio de corredores de bienes raíces y de y de promotores. Así que lo que se buscó, y yo creo que se logró en casi un buen porcentaje, es lograr una ley que sea adecuada a la realidad actual y a la práctica del día a día íntimas de propiedad horizontal.

Como él misma Katiuska tenemos que así podemos hablar de que el 25% de la población de Panamá vive en régimen de propiedad horizontal y de aquí la importancia de tener un régimen que se adecue y no solamente la realidad legal, sino la realidad de convivencia y del día a día que vivimos en la propiedad horizontal. Es una ley que cuenta con 12 títulos, 125 artículos, 25 artículos más de la ley anterior, que la ley 31 2010. Indico que para mi cálculo se modificó casi en un 70%. Entre estos estos nuevos artículos que se ingresan, vienen a reforzar y a introducir nuevas disposiciones que no estaban incluidas en la ley anterior. Creí que era necesario hacerla para que tuviéramos una mejor aplicación en cuanto al régimen de propiedad horizontal en Panamá.

El único artículo que voy a hacer referencia por número es el artículo número dos, que para mí es el artículo que más me gusta, es el artículo que yo creo que es la base y fundamento de toda la ley, y es el artículo que establece los principios rectores de la propiedad horizontal en Panamá. Se establecen siete principios rectores sobre las cuales se debe no solamente basar la convivencia y el día a día de la propiedad horizontal, sino los reglamentos de copropiedad que se establezcan en este régimen.

Tenemos el derecho al debido proceso en cuanto a la aplicación de las multas. Todo propietario tiene derecho a que, si se le aplica una multa por parte de la junta directiva o del MIVIOT o del juez de paz, y en segunda instancia se le debe, se le respeta el debido proceso en cuanto al derecho de participación de presentar pruebas sobre la multa aplicada.

Está el principio de convivencia pacífica y solidaridad social, que para mí es uno de los que más me gusta, porque tengo durante el ejercicio de los diez años de administración que tengo en mi mundo de PH, el tema de convivencia ha sido uno de los temas que siempre he tratado de recalcar, donde lo que se busca es que los reglamentos de copropiedad incluyan o se refuercen los temas de historia social y convivencia. Creo que también nace a raíz de la experiencia de los PH durante la pandemia.

Está el derecho de petición, que no es más que el derecho que tiene todo propietario de pedir, hacer solicitudes a la junta directiva de administración con temas relacionados a sus propiedades, áreas comunes, y que los mismos sean, las mismas sean atendidas en tiempo oportuno.

El principio de confidencialidad, muy importante, donde se busca proteger la confidencialidad del propietario en cuanto a los temas que la junta directiva de administración tenga conocimiento. No estamos hablando de datos de bases de datos personales, imágenes que recaben las cámaras de seguridad, y toda la información que quede grabada en medios tecnológicos para facilitar el manejo de la administración.

El respeto a las decisiones. Esto indica que todo propietario está obligado a cumplir con las decisiones que emane la asamblea de propietarios, independientemente si participó o no, si está de acuerdo o no con estas decisiones.

El respeto a la dignidad humana. Este es un tema importante, donde lo que se busca es que los partícipes de la propiedad horizontal, el administrador, el propietario, la junta directiva, los colaboradores del PH, sean respetados en cuanto a su persona. No es un secreto de que muchas veces las administraciones son objeto de malos tratos por parte de propietarios, y lo que se busca es que esto se elimine.

Y tenemos la última, que es el principio de sostenibilidad y función social. Si lo que se busca es que la propiedad horizontal cumpla una función social, que se trabaje en temas de sostenibilidad, en temas de áreas verdes, de espacios verdes, y que los reglamentos de copropiedad incluyan estas políticas y lineamientos desde el inicio, desde que nace la propiedad.

Voy a enfocar la presentación más que nada en aquellos temas innovadores, nuevos, que incluye la ley. Yo creo que todo lo que estamos aquí presentes, o vivimos en un PH, o somos junta directiva en el momento que administramos PH, y ya conocemos las obligaciones y derechos y los temas de la ley anterior. Así que voy a enfocarme un poco en qué es lo nuevo que se tiene.

Como ya lo dije, se incluyen los principios rectores de la propiedad horizontal. Adicional a esto, tenemos un amplio glosario de términos que permite aplicar y entender de mejor forma la ley. Se le da la posibilidad al acreedor o al titular yo de ejercer los derechos del propietario, siempre y cuando así sea pactado entre las partes. Adicional, se le da la facultad a la asamblea de propietarios de establecer los parámetros de los cuales deben versar o hacerse los arreglos de pago de morosidad y a establecer también incentivos por pago adelantado.

O sea, clave concepto de morosidad. Establece las visitables de la fecha de inicio de cuando se considera un propietario moroso. Esta nueva ley establece que estarán morosos por el tiempo de pago establecido en el reglamento de copropiedad y de no establecerse, el último día del mes corriente o del mes respectivo. Luego de este período, entonces establece la posibilidad de aplicar un recargo de hasta el 20% de la cuota de gastos comunes dejadas de pagar. La ley anterior establecía que este recargo solamente podía aplicarse el día 61, es decir, se acorta el período para la aplicación de recargos.

Muy importante, se prohíbe de forma taxativa el corte de agua en casos de morosidad. Esto no estaba contemplado en la ley anterior y muchos PH, como medida de lo que permitía la ley anterior, el corte de suministro o servicios del PH, se cortaba el agua. Ya queda prohibido.

Se establece que las nuevas previsiones que establezca la junta directiva a los propietarios solamente surtirán efectos cuando sean aprobados por la asamblea de propietarios, a excepción de aquellas prohibiciones que tengan como finalidad temas de seguridad, que sean urgentes, de salubridad, dos similares. Esto lo que va a permitir, hubiese permitido, no crear tantas dudas en cuanto a las posibilidades o las facultades que tenía la junta directiva de establecer restricciones y previsiones durante el tiempo de pandemia. Ahora queda claro que en situaciones similares que se den en el futuro, ojalá no repitamos un escenario como el que tenemos ahorita, pero permitiría que las juntas directivas hagan estas regulaciones y que entren en vigencia sin necesidad de aprobar la asamblea de propietarios.

Adicional, se establece el procedimiento claro que debe seguirse para la aplicación de sanciones a las previsiones que establecen las leyes a los propietarios. Uno de los cambios más importantes en la modificación del foro para la toma de decisiones. Se baja de un 66 a un 51% en primera convocatoria y por un requerido para modificar cuota de gastos comunes o aprobar cuotas extraordinarias, y del 33 al 30% en segunda convocatoria. Y se hace sobre la cantidad de propietarios existentes en unidades que estén al día en el pago de sus cuotas de gastos comunes, y no sobre la totalidad de las unidades.

Se define lo que es un gasto suntuoso y se regula su aprobación. Le da la facultad al MIVIOT de poder establecer si un gasto es suntuoso o no. Muy importante, la creación de un fondo para imprevistos. Esto nace a raíz de la experiencia que se tuvieron, que se tuvo durante la pandemia, donde muchos PH no contaron con los fondos, las reservas requeridas para poder afrontar el flujo de caja que se vio reducido por los no pagos o el aumento de gasto que hubo por temas de contingencia, sistemas para contener la pandemia. Este fondo para imprevistos debe ser incluido dentro del presupuesto de operaciones, tiene que ser del 1% del presupuesto anual y debe pasar a una cuenta de ahorros especial. Para esto, solamente podrá ser utilizado con la aprobación de la asamblea de propietarios para temas de urgencia que no están contemplados dentro del presupuesto de operación.

Se limita el monto que puede ser cautelado en las cuentas del PH hasta un 20% mensual de la mitad del presupuesto de operación. Esto es para evitar que en caso de que un PH sea secuestrado por un proveedor, por ejemplo, quede en una situación de imposibilidad de operar o no tener el flujo de caja.

Se lista aquellos documentos que debe entregar el promotor a la primera junta directiva, la junta directiva transitoria. Estamos hablando de facturas de compra de equipos, planos digitalizados, bien físico, contratos, toda esta serie de documentos que normalmente vemos que el promotor no traspasa a la junta directiva luego que la administración y la futura junta directiva sin documentación requerida para poder una mejor gestión del PH.

Muy importante, va a ser obligatorio acudir a las asambleas de propietarios. Si no se acude, la ley prevé la aplicación de una multa mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes que rija en determinado PH. Hoy día, con la posibilidad de otorgar poderes de representación y de que las asambleas sean por un método de medios tecnológicos, porque se mantiene esa posibilidad, no existe realmente excusa para la no participación. Así que no creo que esto sea un mayor tema, pero sí será obligatorio. Esto que también para poder neutralizarlo un poco el efecto que se tenía antes de no, de la imposibilidad de muchos PH de aprobar decisiones importantes por inasistencia de los propietarios a las asambleas.

Importante, se deja claro y se enfatiza que la administración, mantenimiento y conservación de los bienes comunes del PH corresponderá a la asamblea y será ejecutada de manera coordinada por la junta directiva de administración, es decir, del administrador. Perdón, esta mancuerna que debe existir de junta directiva y administrador queda clara. Ya no es el administrador quien quien está encargado el 100% de la gestión del PH como se creía era antes. No era así, pero mucho, muchas personas consideraban que esa era la forma en que debería gestionarse. No es así, es una combinación entre administración, administrador, asamblea y junta directiva.

Se regula y se desarrolla a mayor detalle las asambleas extraordinarias y las asambleas por derecho propio. A mi juicio, estos son uno de los temas que deben tomarse, enfatizarse y tomarse con mucho, mucho detenimiento al momento de reglamentar la ley. Los poderes de participación de las asambleas podrán ser presentados hasta el momento en que se verifica el quórum, es decir, no puedo aparecer a la mente a la asamblea con un poder de representación y pretender ser parte de la asamblea. Adicional, el orden de prelación de la junta directiva cambia: presidente, vicepresidente, secretario, tesorero y vocal. Anteriormente, el tesorero estaba por encima del secretario y es omar. Y ahora se establece que la junta directiva tendrá un mínimo de tres puestos. Podrá la asamblea aprobar mayores puestos según la necesidad del PH, siempre y cuando este número sea impar, es decir, no podrán aprobarse o inscribirse juntas directivas con números pares en su junta, en sus miembros.

Se le da la limitante a la junta directiva, a los miembros de la junta directiva, no podrán participar en decisiones internas de junta directiva donde ellos sean parte y donde haya exista un conflicto de intereses, para poder asegurar y mejorar la transferencia a la toma de decisiones de la junta directiva. De igual forma, los miembros de su directiva no podrán formar parte de la administración de una forma directa o indirecta. Es decir, yo como administradora y como presidente de la junta directiva de un edificio, no puedo también administrar mi PH, excepto en aquellos edificios donde existan menos de 20 unidades.

Otro de los cambios es el porcentaje para cambiar la junta directiva. Este porcentaje varió y ahora es el 51% de la totalidad de las unidades que se incluyan, que se encuentren al día con los compromisos del PH. Es decir, debe ser escogido por este 51%. La junta directiva inicial es la que nombra el promotor, debe ser renovada una vez el promotor haya vendido o traspasado el 51% de las unidades.

Si se establece la posibilidad de que bastan las propietarios establezca beneficios para el desempeño de los cargos a favor de los miembros de la junta directiva. Se regula el proceso de renuncia, lo mismo la junta directiva. Aquí hago un paréntesis, de este artículo presenta algunas inconsistencias de redacción, no está claro y en los temas que recomiendo yo sean tomados en consideración al momento de reglamentar la ley.

Importante, este artículo o esta disposición en cuanto a las facultades de la junta directiva, las aprobaciones extraordinarias. La junta directiva se limita únicamente a reparaciones necesarias, imprescindibles y urgentes que no permitan un llamado oportuno a una asamblea extraordinaria para su aprobación. Es decir, la junta de temas no podrán aprobar gastos extraordinarios que no estén presupuestados en el presupuesto anual, valga la redundancia. Aquí reviste de mucha importancia la habilidad y el conocimiento que tenga el administrador de poder elaborar con un reglamento, un presupuesto de creación anual que incluya todas las necesidades del PH para evitar de que, para permitir que pueda fluir la operación de una forma satisfactoria en cuanto a las necesidades que pueda tener la propiedad. Permite que la junta directiva contrate profesionales idóneos que ayuden a la gestión. Estamos hablando de abogados especialistas en temas de propiedad horizontal, o de arquitectos o ingenieros en caso de que exista una obra de importancia que se esté ejecutando en el PH. Obviamente, esto tiene que estar incluido en presupuesto y si es un pago mensual, entonces lo que vamos a evitar, el fin tiene que estar también de forma mensual en el presupuesto para que pueda ejecutarse de esa forma.

Este ha sido el siguiente punto, es un tema que ya está generando controversia y tiene que ser reglamentado o tomado muy en consideración en todo reglamentar la ley para evitar malinterpretaciones sobre lo que aquí se establece. Es importante que la nueva ley establece que los mismos en la junta directiva y el administrador no serán responsables personal, civil, administrativa ni penalmente con las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la asamblea o de la junta directiva en caso del administrador. Y tampoco podrán ser objeto de medidas cautelares civiles de carácter personal ni en sus bienes. Es importante la interpretación que se le dé a esta disposición, porque lo que no queremos es caer también en temas de impunidad. A mi juicio, un administrador, miembro de la junta directiva, cometa un delito, no significa que no puede ser investigado, pueda ser penado por esa causa. Lo que se busca es evitar que el administrador de la junta directiva sean afectados a nivel, por ejemplo, de secuestro por procesos personales, por publicar una lista de morosos, por ejemplo, por aplicar una sanción o por suspender un contrato con un proveedor cuando considere que se atenta contra la seguridad del PH. Esto es lo que busca este artículo, pero yo sí no le tomamos un especial detalle al momento de reglamentar la ley, puede caer en temas de impunidad, que es lo que no se busca con esta nueva ley.

En la casa, la asamblea podrá ordenar a la junta directiva cambios del administrador. Y por el siguiente tema, el siguiente punto es que yo creo que se está empezando, se están marketing sembrando las semillas para que se dé la profesionalización de la actividad del administrador en propiedad horizontal, ya que esta ley establece el perfil mínimo que debe cumplir el administrador, indicando que debe ser una persona o una perfil gerencial que tenga conocimientos de recursos humanos y de la ley laboral, y que tenga habilidad de resolución de conflictos, conocimientos de contabilidad y manejo, no solamente de la ley de propiedad horizontal, sino de todas aquellas leyes que puedan afectar o que estén relacionadas con el régimen de PH.

Importante, se establecen dos comités que se a nivel de ley: el comité de componentes, que aplica para las cubiertas, las propiedades multiusos, decir, comercial y residencial, y la figura del comité de transición, que es aquella que estará conformada con propietarios durante el período donde la gestión de la administradora sea por el administrador nombrado por la promotora.

Se le da competencia al juez de paz para dirimir controversias que surjan entre propietarios o entre propietarios y el administrador. Al órgano judicial en la línea que podrá crearse juzgados especializados para conocer temas de manera exclusiva del PH. Para mí, debe haber plantearse la obligatoriedad y no dar la facultad, porque mi experiencia me va a indicar que eso no se va a dar en el corto plazo y es sumamente necesario. Estamos viendo con un millón de personas en Panamá vive en un PH, yo creo que será justo y necesario que existan juzgados especializados en esta rama. No estaba incluido en la ley anterior, pero se establece en tres años el término de prescripción de las acciones contra las decisiones de la administración, propietario en junta directiva, asamblea de propietarios.

Importante, se fomenta la aplicación del régimen de PH en los proyectos de interés social. No solamente se está se promueve que esto se designe, que se garantice el acompañamiento de los social de los dueños de estas viviendas. Es decir, que se promueve o se hace necesario obligatorio que en los proyectos de interés social bajo el régimen de PH, los residentes o propietarios reciban capacitaciones en temas de convivencia, disposición de basura, liderazgo, para poder y cumplir el objetivo de este tipo de propiedad.

Se promueve la contratación de pólizas de seguro multirriesgo en las unidades que formen parte del régimen especial frontal a medio mercado como una obligación y no una opción, por la protección que esto brinda no solamente a las áreas comunes, sino a la propiedad de otros residentes.

En cuanto a los cambios que existen de las obligaciones del promotor o propietario inicial, voy a mencionar solamente lo que es la que no haya mencionado anteriormente. Se garantiza el derecho que tiene el promotor de poder acceder para promover y vender que las las propiedades que tenga en etapas no desarrollados. El desarrollo de los proyectos por etapa. Importante, en los proyectos por etapa tiene que existir un presupuesto independiente de todas aquellas áreas comunes que servirán a las distintas etapas, donde deberá aportar en los gastos el promotor. Las sociedades promotoras, las sociedades bajo las cuales operan las promotoras, deberán mantenerse vigentes durante el término establecido de la garantía en el artículo 1343 del Código Civil, la llamada garantía de final, y las mismas deberán estar domiciliadas en Panamá. Esto para garantizar que las promotoras puedan responder ante temas de garantías, no solamente áreas comunes, sino de las unidades.

En cuanto al propietario, y ya vimos el derecho de petición en el inicio, tienen derecho a recibir copias de las asambleas, de las asambleas y certificaciones de las actas de junta directiva, solamente por temas relacionados con sus unidades, con áreas comunes. Deberán recibirse para citarlo en un término de tres días. Es importante para las administraciones que nos estamos conectados y las juntas que están conectadas, estos hay que cumplir con este término. El derecho, ya lo vimos, de recibir un trato digno y confidencial en cuanto a su información se maneje la administración en juntas directivas.

En cuanto a la junta directiva, están obligados de implementar protocolos de seguridad cuando así lo establezca las autoridades de salud. Esto es un tema aprendido de la pandemia. Como mínimo, cada seis meses deberán presentar a la asamblea a los propietarios un resumen de los informes de ingresos y egresos, poco que el estado de cuenta de banco al corte y de la última conciliación. Esto es importante porque siempre se ha creído que es obligación comunicar, voy a informar de forma mensual los informes financieros de las planchas de la propiedad horizontal y si no es así, y aquí lo que lo que lo que esta ley viene a hacer es establecer la periodicidad mínima para estos informes o comunicar a los propietarios, y esto es seis meses. Sin embargo, la asamblea de propietarios podrá aprobar que este período sea menor.

En cuanto a importante, el último punto que tenemos está en esta diapositiva. Las juntas directivas no podrán exonerar de cuotas de gastos comunes a los propietarios, y esto incluye recargos, multas y cuotas extraordinarias. Es normal o ha sido común que, por ejemplo, en arreglos de pago por propietarios, exoneren los recargos causados. Esto ya no será una facultad de la junta directiva, por lo cual es muy importante tomarlo en cuenta al momento de hacer o gestionar los arreglos de pago. Sin embargo, ya vemos que los arreglos de pago también tienen que ser aprobados en cuanto a sus parámetros, lineamientos por la asamblea de propietarios.

En cuanto al administrador, tendrá que comunicar en un período máximo de tres días un resumen del logo de los temas tratados y aprobados en las asambleas de propietarios, esto mientras se ha formalizado, se sale o se hace el acta formal de de asambleas. No podrá formar parte la junta directiva, ya lo vimos. Importante, no podrá extralimitarse de usurpar funciones o facultades que le correspondan a la junta directiva, asambleas o autoridades.

Mis apreciaciones finales. Esta ley no hay ley perfecta. Quienes quienes somos abogados y manejamos real y sabemos que no existe una ley perfecta. Sin embargo, hay algunas contradicciones importantes que siempre que tienes que que es necesario evaluar al momento de la reglamentación. Por ejemplo, los términos para revisar realizar la segunda convocatoria se contradicen en el glosario, en el artículo relativo a las mismas. La morosidad requerida para recortar a los bancos, en un artículo habla de cuatro meses, en el artículo habla de dos. Hay temas que hay que ver en esa línea. Y mi recomendación de reglamentar lo cuando ante cuanto antes esta ley. No podemos esperar diez años nuevamente, que fue lo que demoró la reglamentación de la ley 31, para poder que el medio está presente la reglamentación que será aplicable para la presente ley.

Yo con esto estoy 1 hacia lo muy rápido y un resumen de cuáles son los principales cambios y innovaciones que tiene la ley. Hay muchos temas, como dije, que se mantuvieron iguales, otros temas que se desarrollan de mayor forma, y obviamente tenemos 25 artículos adicionales con lo cual hay una ayuda importante para la adición de temas nuevos. Es la ley de propiedad horizontal. Tenemos solamente, no tenemos, tenemos 10 días, 7 días estar con esta ley en vigencia y a raíz de la práctica y de la aplicación, vamos a poder todos ir teniendo mejor manejo. Esto es importante la publicación, la publicidad, no importante la capacitación, es importante la información por parte de las administraciones a las juntas directivas y a los propietarios de cuáles son las nuevas obligaciones o cuáles son los nuevos lineamientos aplicables para poder todos vivir de mejor forma en propiedad horizontal.

Katiuska, si tienen preguntas.

Muchísimas gracias. Claro que sí. Una de ellas es cómo queda el tema de las asambleas por medios tecnológicos, sabiendo que el medio de la pandemia se autorizó, digamos, la legitimación de este tipo de reuniones de forma virtual dado el distanciamiento y el confinamiento que había.

En el 2020, dio la ley 180 que modificó la 31, específicamente para permitir la realización de asambleas por medios tecnológicos. Eso se mantiene en la ley, así que ahí no tenemos cambios, es decir, no nos echamos para atrás. Yo creo que ya aprendimos muchas cosas, tuvimos muchos cambios en algunos temas y ahora que todo está la normalidad, se han regresado a la vieja escuela en vez de aprender, hemos retrocedido. Para temas de propiedad horizontal, esto es a lo que estemos bien, así que todavía no por ley se van a seguir haciendo y creo que podrás superar incluso la realización de esas públicas presenciales. También se permiten las asambleas mixtas, es decir, podamos a ambos medios, así que eso se sigue manejando.

Nos llegan otras preguntas acerca del conocimiento que debería tener un administrador para asumir esta responsabilidad.

Yo te hablo que se abre el camino de la profesionalización de esta carrera y a mi juicio, si a mi juicio, de hecho, hay un proyecto de ley que se está trabajando donde se busca profesionalizar la actividad del administrador. Creo que es necesario en base a la cantidad de responsabilidades que maneja, en base a la cantidad de activos y fondos que tiene en su manejo junto con la junta directiva. Y de hecho, si yo creo que este artículo de la ley que establece estos requerimientos o perfiles del administrador, es el inicio, el inicio para eso.

¿Cada cuántos años debe cambiar ser una junta directiva de un PH?

Uno de los temas que lo que nos tratables agregar es la ley no dice que debe cambiarse cada año o cada dos años, no establece un término. Mi recomendación siempre es que se incluya el cambio o la ratificación de la junta directiva en cada asamblea ordinaria que debe celebrarse mínimo una vez al año, pero no existe por ley el mínimo. Lo recomendable es que las juntas directivas de convocar de esta posibilidad una vez al año para permitir que el nuevo propietario se involucren en la gestión de la administración.

Nos preguntan también sobre directivas sobre la cantidad de poderes que tiene el presidente de una junta y hasta qué porcentaje puede tener.

No está regulado. No está regulado. Cada propietario que puede hacerse representar por otro propietario, por una persona tercera que no sea propietario. La única limitación que quiere la ley en cuanto a poder es la imposibilidad del administrador de representar a un propietario en una asamblea de propietarios.

Nos pregunta otra persona por aquí, ¿fue y será legal iniciar un juicio a los integrantes de una junta directiva como individuos y hacerlos responsables con sus bienes personales?

Realmente haberles iniciado el juicio contra la misma directiva. Ok, hay que buscar la pregunta, pero yo creo que se relaciona y guarda relación con el artículo que dije de que ahorita la ley establece que la junta directiva y el administrador no serán responsables personales civiles, porque finalmente pagan las acciones cometidas en el ejercicio de su cargo. Sin embargo, yo creo que esto no puede ser una herramienta de impunidad. Y si un administrador o la junta directiva comete un delito, malversación de fondos, hurto, robo, similar, obviamente sí cabe la interposición de un proceso. Igual está la posibilidad de establecer, de presentar quejas administrativas ante el la Dirección de Propiedad Horizontal por incumplimiento, violación a las obligaciones y responsabilidades que establece la ley.

Dice también, bien, ¿qué pasa con un mediador que está dentro de la junta directiva en un PH y está constituido? Y otra de las preguntas de administradores también nos viene esta que dice si tiene muchos condominios y nombrar a cualquier persona para cada uno de ellos, donde en el día a día, ¿qué dice la nueva ley? Y también acerca de la nacionalidad de ese administrador, si tiene que ser nacional o puede ser extranjero residente, ¿cuáles son las limitaciones?

No me quiero perder las tres preguntas. La primera es, bueno, la ley prohíbe que un miembro de junta directiva sea administrador, por lo cual lo que procede es que se convoque una asamblea extraordinaria por tengo una necesidad, a mi juicio, o que si tienes una asamblea ordinaria pronto, se convoque al cambio de junta directiva para para que este puesto, o sea, que sea reemplazado. Y lo moral y lo ético es que este miembro renuncie a su posición a partir de la fecha por ser una previsión en la ley. No establece en la cantidad. La ley permite que la administración o el administrador sea una persona jurídica que lleve varios PH. Tiene que haber una persona, una persona, un representante legal inscrito en el registro público de la empresa, pero la empresa puede establecer todos los colaboradores que considere necesarios en los PH que administre. No hay restricción para la nacionalidad del administrador en la ley. Eso eso no está tipificado en esta ley de propiedad horizontal. Y la última, creo que me perdí en la última pregunta. También nos habla acerca de la nacionalidad de los estrados. Es lo que mencioné, no existe, no existen restricciones para la nacionalidad del administrador en esta ley.

No comentan si la ley tipifica algo acerca de los alquileres de los estacionamientos a personas ajenas del edificio.

Bueno, en teoría, la ley no nos regula, ya no establece esa prohibición taxativa. Sin embargo, debe entenderse que los estacionamientos son bienes anejos, son parte de la una extensión de la propiedad de cada unidad, que obviamente debe servir de la propiedad dentro del PH. A mi juicio, hallo que no, que no, que no debe de proceder, salvo el reglamento de copropiedad lo permita. Pudiese darse el tema en edificios comerciales, por ejemplo, pero la ley estadísticamente no da esa previsión. Pero si entendemos lo que digo, de que un estacionamiento es una extensión de una unidad, debe servir a la unidad. Esa es mi posición y mi opinión sobre ese tema.

Mencionado en la presentación que se incorpora a los edificios con régimen de interés social preferencial. Cuéntanos acerca de esto, dado que hay muchos edificios también que se están levantando con el régimen de propiedad horizontal en áreas sociales y es más a esa línea.

Yo creo que lo que se busca, vemos últimamente los últimos años, la proliferación de PHs en áreas para, como ahora, 24 de diciembre, Arraiján, que son proyectos de interés social bajo el régimen de propiedad horizontal. Lo que se busca no es limitar, se busca que estos proyectos reciban por parte del gobierno, eso tiene que reglamentarse, la capacitación y los acompañamientos sociales, de acompañamiento social para el conocimiento de estos propietarios sobre cuáles son las obligaciones que tienen por estar en un régimen especial. O esto, esta educación debe ser extensiva a todos los tipos de proyectos, porque obviamente vemos en proyectos de alto nivel, iguales desconocimiento grande en cuanto a los temas de la aplicación de la ley. Pero la ley sí tiene un articulado específico para los proyectos de interés social.

¿Nuevos derechos otorga al propietario esta disposición legal?

Bueno, ya vimos que da más, por mencionar así, el derecho por otra precisión de la confidencialidad, es decir, el administrador, la junta directiva no puede revelar datos que haya haya aportado el propietario dentro de un producto de la gestión. Las cámaras de video, solamente es la ley es clara, decir que solamente pueden ser compartidas por orden judicial. A que si un tema personal de ellos se trata en una junta directiva, que ese tema quede confidencial en la en la actual junta directiva, que no se le comparta a terceros. Básicamente, el derecho a la dignidad, para que sea que sea respetado su dignidad y su trato como propietario, para poder dirimir sus conflictos con otros vecinos en el juez de paz. Eso es adicional a los otros a las otras derechos, obligaciones que tienen que ya vienen agregados de la ley 31.

Nos preguntan acerca de preguntas extraordinarias y tienen una fecha de vencimiento posterior a esta, ¿se puede aplicar recargos?

Bueno, en la ley ante, todo lo relativo a la aplicación de la escala, a la aprobación de las cuotas también áreas, debe ser establecido dentro de la asamblea que la aprueba. En esa asamblea debe establecerse cuál es la forma de aplicar, aplicar recaer, cuál va a ser el período máximo de pago que tenga dicha cuota.

También nos preguntan, ¿un propietario puede proveer a través de una empresa que tenga algún servicio al PH?

No existe limitante, como dije, la única limitante que hay en ese tema es el administrador siendo junta directiva o viceversa. Obviamente, aquí entrará en temas de entrar al 2 en la responsabilidad de la junta directiva de poder asegurar y garantizar la transparencia de ese servicio brindado al PH por parte de un propietario.

Entra en vigencia la ley y pese a que no existe aún el reglamento, preguntan por aquí, ¿salir de ello que indica la ley sobre toda su cobertura y aplique también?

Entra en vigencia el 14 de febrero de este año, la fecha que yo creo que es todos, nadie se olvida de esa fecha, y está vigente independientemente que no haya sido reglamentada. Recordemos que la ley 31 2010, que es la ley anterior, estuvo 10 años sin reglamentarse y estuvo vigente. Entonces, vuelvo y reitero la necesidad de que esta reglamentación no demore 10 años, pues creo que es necesaria. Pero sí está vigente a pesar de no estar reglamentado.

Aquí es necesario recurrir cuando una junta directiva no cumple con la ley. Nos pregunta por aquí, informe en esa asamblea, se la entrega de cuentas, secuestran la administración, etcétera, sin tener que pagar un abogado, a quién se recurre, sin tener que ir también preguntar a qué al MIVIOT que responda y resuelva con efectividad.

Bueno, el ente tiene que estar, el ente adecuado para ir, la Dirección de Propiedad Horizontal del MIVIOT, para poder presentar ahí. Se presentan todas las quejas administrativas que existan contra administradores o juntas directivas que dentro del marco de sus funciones no estén cumpliendo con sus responsabilidades.

El tema también de las asambleas virtuales, ¿se deben grabar? ¿Se deben preservar? ¿Si se habla también de algún tipo de privacidad?

Si las asambleas virtuales deben ser grabadas, la ley lo establece y debe reposar esas grabaciones con el secretario de la junta directiva para para que funja como una prueba inequívoca del acto. Uno de los temas que tiene que reglamentarse es el tema de las asambleas virtuales también. La ley 180, que él, aunque modificó, igual estableció que debía trabajar la reglamentaria de reglamentación por parte del MIVIOT totalmente para poder aclarar quiénes tienen acceso a esta grabación. Pero como lo indica, si estamos viendo que hay un derecho de privacidad, es un tema que en la reglamentación debe quedar clara. Hasta dónde, por ahora, solamente queda en manos del secretario de la directiva.

Los informes financieros de la administración y de las deben ser auditados, deben ser preparados conforme a los principios contables específicos y en la ley establecen claramente que para poder convocar a una asamblea ordinaria debe presentarse el informe auditado del año anterior. En la ley 31 era había una era un poco ambiguo en los temas que estaban, no estaban claros, pero con la ley 180 que modificó la 71, eso quedó claro y queda este claro en esta nueva ley también. Así que si no necesariamente todos los meses debe auditarse, porque la obligación del administrador, hay una obligación del administrador de llevar un registro de ingresos y egresos, que era básicamente la obligación que había en la ley anterior. Pero ahora se establece esta obligación estable para asambleas ordinarias de que venga auditado. La asamblea de establecer periodicidad distinta para estados de este auditorio.

Hay personas que nos indican que hay algunos problemas de redacción y de conceptos que tienen al aire que deberían corregirse. Por ejemplo, nos indican en el artículo 5, bienes ajenos, debería decir bienes anejos.

Exactamente. Si yo como como comenté, ahí no solo hay temas de ortografía, hay temas de redacción, pero también hay temas de conflictos de disposiciones en diferentes artículos que deben deben ser revisado su forma para ver cómo se enmienda ahorita que estamos a tiempo, que esta pena más pena implementándose la ley para evitar entonces errores e interpretaciones, problemas a largo plazo.

Hay una tendencia de notas leyes de otros países de cobrar de acuerdo a una alícuota y un porcentaje, y en Panamá sigue existiendo el tema del metro cuadrado para calcular esto. ¿Qué debería ser lo conveniente?

Bueno, yo, la ley 31 establece, se acabó el apartamento por metro cuadrado y el pago por unidad en caso de casas. Sin embargo, la facultad, la familia ley actual también la facultad a la asamblea de establecer un método distinto para el cálculo de las cuotas de gastos comunes. Antes, ante la ley anterior, la ley 31 establecía el porcentaje de participación, sin embargo, que se daba, se daba el escenario donde los promotores desarrollaban 3, 4 años ausentes, pongo el triple de metraje de los apartamentos típicos y pagaban la misma cuota que los apartamentos típicos, porque le asignaba un valor porcentual o de participación igual a un apartamento típico. Entonces, había una, quizás una no igualdad en cuanto al pago de gastos comunes. Esto cambia por el 31 y se mantiene en esta ley actual. Pero bueno, si digo, la asamblea hubiese, dentro de mi concepto, en base al artículo que dice que puede establecer una forma distinta para el pago de la cuota de gastos comunes, aprobar de que sea un método distinto al que típicamente establece la ley.

Nos han llegado muchísimas preguntas, e incluso una de ellas acerca del tema de los alquileres o arrendamientos de cuarto, pues estaría por corto tiempo. Sabemos que hay regulaciones en Ciudad de Panamá, por ejemplo, el tema de Airbnb. ¿Cómo maneja la ley este tipo de renta?

La ley establece que la unidad, establecida bajo régimen horizontal, debe adecuarse al uso para el cual fue constituido. Si tú tienes un apartamento donde tú, donde está diseñado para que habiten cinco personas, porque solamente tiene dos cuartos, tres cuartos y la densidad del área, esa es la esa es.

La cantidad de personas por unidad debe respetarse. Esa cantidad, por una, independientemente de lo que la ley. A que estamos hablando de aplicaría en dos ellas leyes de arrendamiento con parte del medio. Pero la ley de proveer son tal no entra a regular. Simplemente te dicen que las unidades deben ajustarse al uso para el cual fueron establecidas.

Entonces, en esta misma línea debemos interpretar iguales. Y estamos en un edificio residencial, no pueden utilizar una una unidad para para poner una fábrica de algo. Por es cierto, para fabricar algún tipo de productos, porque choca el uso. Deciden si algunos el uso comercial e industrial que se está dando a la unidad. Y empezaron en esencia este tema. Y es el ejercicio de la actividad de la profesión del propietario en la unidad que sí está permitido para la autorización de la junta directiva. Y siempre y cuando lo acabe este ejercicio es mayores gastos en para el PH o cause el riesgo de la seguridad de salubridad.

De precisamente le iba a comentar acerca de esto. Los trabajos seguida economía en el que las personas pues la obra como emprendedores y muchos de ellos colocan su oficina dentro de sus casas y la estable a ningún ver por ejemplo de dirección. ¿Qué pasa en este caso? Dado que ha cambiado tanto el modo de trabajo de la ley anterior. Y esto también establece que vuelve con ermitas y tres propietarios importantes. Porque hablar del propietario, no del inquilino. El propietario no puede ejercer su actividad profesional dentro de su unidad. Siempre y cuando está autorizado por la junta directiva. Siempre y cuando no acarrea mayores gastos a la propiedad horizontal y no atente contra la seguridad y la salubridad. Ya estamos hablando de la profesión. Si yo soy consultor, si yo soy abogada, si yo hice contadora, yo puedo hacer eso. Y yo soy propietario, pudo hacer seguridad. Lo que no puedo poner en una oficina atención al público en un edificio residencial. Porque entonces ya estaríamos yendo en contra de la finalidad que establece la ley para el tipo de edificio particular.

Esta ley precisa algo acerca de la cantidad y tamaño de animales domésticos que se puede tener en cada una de las unidades habitacionales de apartamentos. El tema de animales domésticos está regulado por la ley que regula la materia en cuanto a animales. Donde te agrade redundancia. Y esa ley establece que lo relativo a la tenencia, disposición de mascotas en los edificios debe regularse en el reglamento de copropiedad. Ya que realmente propiedad puede establecer limitaciones en cuanto a este tipo de mascotas, cantidad, tipo, reglas para su paseo y demás dentro de la propiedad horizontal.

Estamos analizando ponteareas y al lille y todo este tema de los cambios de la ley de propiedad horizontal. Y nos pregunta se ha tomado en cuenta es que la junta directiva de 20 usa la caip. Como lo comenté es si la ley establece que las preguntas vertidas podrán recibir algún tipo de compensación entre mujeración por el ejercicio de su cargo. Siempre y cuando la asamblea de propietarios lo apruebe. Es decir, la asamblea tiene que establecer cuáles son estas estas remuneraciones. No yo no hablaría de salario, yo hablaría de beneficios o de compensaciones. De hecho, lo permitía la ley anterior también. Y hay edificios, por ejemplo, donde el sexo de era el pago laporta gastos comunes a los miembros de las directivas. En otras en otros peajes se les ofrece o se les exonera al costo de reservas, áreas comunes y demás. Estos son incentivos. La ley sí establece fruto más requisitos que el anterior. Que tiene que ir alineados con temas de participación en la en las juntas directivas en los proyectos a decisión. Es decir, para evitar que directivos que no participan porque están inactivos en las juntas directivas reciban igual compensación que aquellos que dedican horas valiosas de su tiempo a las juntas directivas.

Nos llegan preguntas para el tema de las promotoras. La primera es, ¿te puede entregar la promotora cada propietaria los planos del departamento? La segunda, ¿puede confirmar si la promotora puede vender estacionamientos de un PH cuando 100% y el metraje está ya asignado a la totalidad de la unidad del PH? Gray, yo no quise desarrollar por el tiempo desglosa el tema de los derechos de los propietarios para promotoras. Sin embargo, los invito a que aquí aquí realicen la ley. Hay un hay un título específico en este tema donde se establecen cuáles son las obligaciones, derechos que tienen las promotoras con los nuevos propietarios. En temas de tiempo de recibir la documentación que se les debe entregar. Hay una serie de cosas en cuanto a temas de protección al consumidor de promotoras que están en la ley. Y si recomiendo que se lean quienes están con estas dudas, busquen la ley y se lean este articulado. Que son muy pocos artículos, pero bastante continuación, bastante útil para para los nuevos compradores.

Hablando de la privacidad de los datos, nos preguntan, ¿las famosas listas están en morosos deben seguirse publicando? Y la ley sigue permitiendo la publicación, pero sin el nombre del propietario. Nada más se puede publicar el número de fincas, apartamento y el monto de la publicidad. El administrador no puede ser miembro de la junta. ¿Debe no creo que eso sea claro? Pero un propietario sí puede ser administrador. En América y propietarios y en la ley la previsión está en cuanto a un miembro de la junta directiva siendo administrador o viceversa.

Las personas que alquilan y están morosas, ¿se puede proceder legalmente para descontar la deuda de su ingreso de alquiler o solo se puede alquilar si está al día con sus cuotas? Pero exactamente más entre acuerdos privados de contratos de alquileres de propietarios y arrendatarios. Y eso allí es importante establecer que la morosidad también el tema de propia horizontal dejó una morosidad real. Es decir, recae sobre el bien. La morosidad va a existir sobre el bien, incluso de su propietario, independientemente de quien lo ocupe. Así que ya los acuerdos entre entre acciones entre alquileres, arrendatarios y arrendadores, eso ya son temas privados que se fija en el contrato.

En perspectiva, ¿cómo quedó en la ley el tema de la protección de garantía del inmueble? Después que pasa un tiempo determinado, el promotor ha entregado, la persona encuentra algunos defectos en su apartamento. ¿Hasta cuándo quedan esa garantía? Está estipulada y la responsabilidad que recae sobre el promotor. Y bueno, ahí sobre sistemas de garantía, una de las las innovaciones que tiene la ley y que busca evitar que las productoras desaparezcan antes del periodo de garantía de señal de diez años, estable estudio civil para ciertos temas interactivo de las construcciones. Es la es la socia tiene que mantenerse activa durante ese periodo para poder hacer frente a reclamaciones. Y que tiene que estar domiciliada en Panamá para poder ser accesible y capaces de reclamaciones por este tema.

Nos preguntas sobre las sanciones a los morosos. ¿Hasta dónde debe llegar? Se ha escuchado mucho de gente buena que cortar el lado, exportar en servicios, hay que negarle el acceso a sensores. ¿Hasta dónde pueden llegar ese tipo de las sanciones y hasta dónde no? La ley la ley establece que una vez un propietario este moroso, ahí dependiendo del pp, las sanciones, las restricciones van dependiendo del tiempo de morosidad. Una puede ser automática apenas pasa el metro. Que tiene que esperar dos meses. Pero en teoría y el principio general es que se le puede restringir y portar en servicio de todo aquello para lo cual se requiere la cuota de gastos comunes para su servicio. Portón eléctrico, elevadores, accesos a portones, uso de las áreas comunes, uso del gimnasio, el gas. Lo único que no se puede cortar es el agua. Como ya lo mencionamos. En temas de acceso o la interrupción de los accesos al edificio se puede hacer sin. Pero se le debe el propietario pierde a tener la posibilidad o el derecho de poder acceder por la entrada de visitantes, tanto peatonal como de vehículos. Adicional, importante, sigue sigue manteniendo la posibilidad de hacer el cobro en un proceso ejecutivo de la velocidad que eso sí se sigue manteniendo.

De la lenta entrega, ¿cuál es la finalidad del fondo para imprevistos? La finalidad fondo de imprevistos es que el PH tenga permanentemente un fondo que no puede hacer tocados utilizados en autoridad de la asamblea. La autorización de la asamblea para poder atender emergencias en determinado momento que no estén contempladas en el reglamento de copropiedad, pero en el presupuesto operación. Disculpe. Y la finalidad de esto que no lleguen los PH a una situación de iliquidez, es decir, falta de fondos y que ponga en riesgo la operación. Eso es lo vimos mucho en pandemia. Muchos PH que no tenían reservas de ahorros y que no pudieron hacerle frente de una forma apropiada ni a las medidas de sanidad que fue necesario implementar para evitar la propia la la preparación del COVID dentro de los PH, ni aguantar el impago por morón de algunos propietarios que no se encontraban en la posibilidad de afrontar sus cuotas. Así que la idea es que se tenga este fondo y en el evento, por ejemplo, que se daña una bomba de agua y esta reparación resta este presupuesto de operación, existan los fondos para hacerle frente a estos gastos. Estos no admitimos que las cuotas para gastos comunes son las cuotas de gastos comunes. Es la obligación que tiene todo propietario de aportar mensualmente este un pago recurrente para poder cubrir los gastos comunes del PH. De estas el total de estas cuotas de gastos comunes se tienen que transferir el 1% para formar o crear este fondo. No va a ser una cuota adicional, ojo, no es una cuota adicional. Es un renglón del presupuesto que todos los PH deben de tener y traspasar a una con una cuenta separada para poder crear este fondo de imprevistos.

Otra pregunta que surge, ¿cómo cambia el proceso de renuncia de la junta directiva con esta nueva ley? Muy hoy según de los artículos que tienen tiene un poquito de inconsistencias en cuanto a su redacción, pero el principio es de que una vez un miembro la junta electiva presenta su renuncia, el puesto debe ser llenado con los otros miembros están activos. Esto se mantiene igual que de 31, pero establece un tiempo prudencial para llamar a una asamblea extraordinaria para poder llenar esta vacante. El espíritu de la ley pareciera indicar que creo que el directivo pudiese inscribir su renuncia directamente en el registro público. Vuelve con un artículo que quedó un poco mal en su redacción y no queda claro. Pero el principio es este. Yo puedo renunciar a la junta directiva, la junta crítica debe suplir mi puesto si existe si se dan se mantiene el quórum para poder deliberar y si no, entonces llamar a una asamblea extraordinaria para poder llenar este vacío y evitar que la persona pueda crear de conjunta selectivas que tienen en directivos por años en la junta, ya no viven allí y se crea un problema. Se da esa facilidad.

Nos consultan sobre el tema de las remodelaciones. ¿Debe proporcionarse los planos para la aprobación de la junta directiva? ¿Cuál es el proceso que se sigue en caso de estos cambios radicales que suelen hacerse en apartamentos? Hay una hay una obligación 500 respetar. Yo creo que la única en momento de la presentación y es que de ahora en adelante es obligatorio utilizar personal idóneo a todo tipo de reparación. Lobería, gas, electricidad. Y en esa misma línea, si en esta remodelación amerita, tú puedes repetir, puedes colocar gibson en el cielo de un ciclo raso de tu unidad y eso no es una reparación que que requiera un arquitecto. Porque estás tumbado una pared, estás cambiando internamente la distribución de tu vida. Evidentemente requiere por ley acompañarte del arquitecto ingeniero idóneo y según la extensión de la remodelación, obviamente ya sea un visto bueno por parte de municipios o la aprobación de permisos de construcción y remodelación comparte municipio de Panamá. ¿Qué pasa si no cumple con todo esto o existe la sospecha de que no está cumpliendo? El llamen a ser e incluso los demás como propietarios es el ente que uno puede denunciar. No solamente temas de primero, obviamente decir que si hay la sospecha de una con una remuneración que no cumplió con con temas de permisos del municipio, hacer las denuncias del municipio en Panamá. Pero también existen después de paz y hasta también aplica, por ejemplo, para este más alteraciones de fachadas. Para poder conocer estos temas, regula algo la ley o circula sobre los temas de las danzas. No está en la ley. Eso es un tema que es objeto de detrás del reglamento de uso. Sin embargo, para poder acudir sí sí hay si pudiese y si está el tema del de por ejemplo, de la interrupción o la no permitirá el ingreso de materiales objeto uso de elevador de carga a los voluntarios que están morosos. Quizás sí lo sí lo vemos por esa línea. Es el único tema en cuanto a mudanzas que es la restricción a los propietarios que presenta el saldo.

Otra pregunta que nos llega, ¿qué pasa jugando no hay quórum para reuniones de la junta y se haga llamado o se ha buscado en varias oportunidades? Bueno, la ley permite a las juntas directivas a regular o a establecer cuáles son su reglamento de funcionamiento y ese es un tema que deberá establecerse en cada junta. Evaluar estos estos estos supuestos y ver ver qué pasa entonces. Voy a quizás no se logra el cuadro de junta directiva porque lo es porque hay renuncias de por medio que no han sido llenadas con otros miembros. Entonces ya la ley está estableciendo cuáles son las alternativas de esos sitios. Recomiendo que la junta que está en esa situación de poder evaluar y poder ir subsanando aquellos puestos que no esté cumpliendo por renunciado por un asiste por no estar y hacer propietarios de la del PH poder rellenar y evitar que se den los a la falta de quórum a las reuniones directivas.

En el proceso de elaboración de la ley, nos comentan aquí, tiene este conocimiento de algunos artículos que hayan sido removidos durante el proceso legislativo que quedó pendiente, que quedó en el tintero, que no se agregó a esta ley y que podría ser sujeto, pues digamos de mejora en un reglamento. Bueno, eso existe. Es una pregunta bastante técnica y sí, directamente a gritándote no tenía la capacidad porque tendría que remontarme a los documentos iniciales. Iván se inició la discusión de la ley. Por eso es importante que al momento de la reglamentación, quizás también se haga consultas como con quienes quieren con quienes uno participa, igual como hizo con la ley para tratar de que, por ejemplo, las diversas observaciones que dado yo, quede plasmado en la reglamentación.

En términos tradicionales, se entiende que no tienen derecho a voto los inquilinos de un inmueble en una reunión, le propician una asamblea de propietarios, pero pueden asistir como oyentes. Las asambleas de propietarios son solamente para propietarios. No pueden participar inquilinos, salvo que propietarios le haya otorgado un poder de representación. El inquilino de hecho tampoco podemos asistir a las asambleas propietarios. Cinco personas por una unidad, sino unidad está con ellos, tiene tres propietarios, dos propietarios, nada que asistir uno porque la ley lo establece en esa línea.

Nos preguntan algo sobre el caso de inmuebles intervenidos por alguna entidad gubernamental para adjudicar ley. ¿Se mantiene la obligación de país salvo el PH por una nueva adjudicación? Como ese por proceso de remanente de los pasajeros, se mantiene para poder hacer transferencias de titularidad en el registro público. La única nueva regulación que hay es aquella donde existan por más de cinco años inexistencia de punta directiva o administrador en el tema de otorgamiento de pensarlo. Pero para todo lo demás, inclusive en temas de bienes confiscados, se sigue manteniendo de la necesidad, el requerimiento de precisarlo porque vuelvo repito, el pastizal lo es en la deuda es sobre el bien, no sobre la persona. Eso no cambió. El reflejo de la cantidad de preguntas que no llegan es totalmente la necesidad que existe de conocer más acerca de este tema de propiedad horizontal.

Y no nos preguntan, ¿a partir de esta ley ya se puede cobrar entonces el recargo por inasistencia a una asamblea aun cuando no se haya establecido el reglamento? Sí, porque es una disposición por ley. La ley establece una multa de mínimo el 20% de la cuota de gastos por una. Es decir, si tú votas de 100 de 100 dólares, la multa mínima es de 20 por no asistir a las asambleas.

Nos preguntan acerca de la elaboración de un presupuesto en un PH. Si se comienza el año y no se incluyó, por ejemplo, el tema de hermeticidad y otros trabajos, ¿cómo se manejaría esto? Bueno, los presupuestos no los presupuestos son son una herramienta que es cambiante. Si la realidad del PH se modifica, cambia y es necesario revisar el reglamento y fluyen nuevos gastos, se puede llamar una asamblea extraordinaria que fue que ya se ha hecho la ordinaria o una ordinaria porque tú puedes tener más dura asamblea ordinaria durante el año y se pueden modificar e incluir estos gastos. De vuelo y repito, aquí es la importancia del manejo del administrador en la elaboración de un presupuesto de gastos reales y adecuado a las necesidades del PH. Obviamente, un reglamento bien elaborado puede acarrear incremento de hipotecas o comunes que creo que muchas personas no quieren, pero es responsabilidad de la gente activa el administrador presentarle a la asamblea cuál es la necesidad real de la propiedad, sino contra estaríamos estaría en cubrir mensajes en algún en algún incumplimiento de las obligaciones que tienen su ley.

En esta época de la que se está hablando de sostenibilidad, medio ambiente y vemos la movilidad eléctrica como una realidad y muchas personas quizás van a empezar a adquirir estos autos eléctricos. ¿Qué prevé esta ley para este tipo de innovaciones y cambios en materia de energía eléctrica, del tema de energía solar, de generación de colocar recargadores o no? Lo contempla. Mira, la ley obviamente uno de los principios como dije es en la sostenibilidad. Entonces, si tenemos como un principio respecto a la sostenibilidad entre los PH, las juntas directivas de lamentaciones llevarán obligadas a trabajar y dar respuestas en cuanto esta necesidad. Es una es una realidad. Entonces, no necesariamente la ley tiene que establecer como requisito implicaba PH existe un cargador eléctrico para los vehículos. Ya es un tema de donde las hay lejos de donde las acciones tienen que ser un poco más proactivas en gente más sugerencia. La junta directiva según los requerimientos, necesidades que vayan viento de sus propietarios, pero perfectamente es algo es algo viable y déjalo que sea. Está haciendo ya en varios edificios. Pues no es ahora. Yo tengo edificios donde creo que el primer cargador eléctrico lo conectamos hace 6, 7 años. Edificios y la estructura los PH lo permiten. Un tema nada más de que se maneje de forma ordenada con técnicos idóneos, de com personal idónea con participación de propietarias de las especificaciones del vehículo y poder brindarle estas soluciones a los propietarios. Como digo, es el eje es el futuro.

Cuando una vez apartamentos confiscados por un banco, ¿quién paga las cuotas en mantenimiento? Y lamentablemente, cuando esto bueno, cuando es complicado para el banco, perdón, ahí está la obligación del administrador de notificar el banco. En un artículo dice cada dos meses de morosidad, el otro dice cuatro. Una sustancia que hay de la morosidad que existe, le corresponde al al propietario. Cuando se hace la modificación, el normalmente le corresponde y paga el banco para poder hacer el traspaso de la unidad. De lo contrario, no se puede traspasar nuevo propietario al bando. Así que en caso de hipoteca, normalmente el banco que termina pagando para poder hacer la transferencia. Allí donde la ley también establece en ciertas ciertas posibilidades de que inclusive en los contratos de hipoteca el banco pague directamente la puerta de mantenimiento a los edificios y se les internamente se agrega a la letra del banco de segura las posibilidades que no mencioné tantas cosas que tiene la ley que es posible evitar estos temas.

Les damos muchísimas gracias por ahora. Este tema te irá tan interesante. Hay personas que nos indican dónde se puede conseguir ya esta ley. El instrumento de esta ley para tener una dama entra entra a internet, entra entra a Google y colocas ley 284 de 14 de febrero 2022 y te va a salir la gaceta oficial. Acción oficial es la de la gaceta 24 20 29 4 7 6 y 11. Allí está publicada. De una vela bajaremos y ahí la vas a poder bajar. Y recordarles, tenemos la columna en la revista de ellas. Esa es mi derecha. Igual, cualquier duda, cualquier pregunta, este tema pueden escribir a al correo de la revista y Roxana y el equipo de ella con gusto me hace llegar las preguntas para que poder entonces responderlas, ya sea a través de correos o que aparezcan en la en la complicación de la columna. A lo que damos que yo. Gracias a todos por participar de este ciclo de charlas, conversaciones especializadas, exclusivas para el club de suscriptores de la prensa. Y les recordamos las siguientes charlas. El 3 de marzo, la ley 254 de 2021, nuevas obligaciones sobre mantenimiento de registros contables y documentos de respaldo para entidades o chori holding y otros cambios legislativos. Acuérdense que programa también tiene que estar pendiente de los cambios de los reglamentos de la OCDE que presiones transferencia. Entonces están cordialmente invitados a conectarse con nosotros el 3 de marzo. Muchísimas gracias. Gracias a todos por la participación y gracias por la invitación. Estancados.