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买，借，死，是一种财富增长策略，同时也是一种税收最小化策略，当它们结合在一起时，可以将更多的资产和净资产留在你的手中，而支付给国税局（IRS）的则更少。这项策略非常有效，以至于国会中的民主党人几乎每年都会提出一项法案来废除它。那么，富人到底在做什么，让国会如此担忧呢？他们购买那些会随着时间增值的资产。然后，他们以这些资产为抵押进行借款，这不会产生税收，最后，这些资产将以“成本基准提升”的税收规则免除资本利得税的方式传给他们的继承人。这就是“买，借，死”。如果操作得当，它能让你在不触发大多数人在实际出售资产时通常需要缴纳的税款的情况下，获得财富。但这并非某种秘密的非法漏洞。它实际上存在于税法中，但存在风险，也有限制，如果你误解了这项策略，它可能会适得其反。我是马特·索伦森（Matt Sorensen），一名税务律师，也是Directed IRA的首席执行官，同时我本人也是一位长期的房地产投资者。在本视频中，我将详细介绍“买，借，死”策略是如何运作的，为什么富人会使用它，以及普通投资者在尝试模仿它之前需要了解什么。让我们来分解一下。
“买，借，死”包含三个部分。首先，我们需要积累那些会随着时间增值的资产。我们将工作，赚取收入，但我们希望通过积累资产来增长和建立财富，最好是那些增值并产生现金流或收入的资产。这包括房地产、经纪账户、小型企业。这些是我们希望增长和建立的资产，但你不想出售它们。出售这些资产可能会产生税款，所以我们将以这些资产为抵押进行借款。我们将获得这些资产的股权，而无需出售它们，这样我们就可以依靠这些财富生活。这是第二步，然后是第三步，当我们去世时，这是没有人喜欢的部分，但我们终将有一天会去世，对吧？当我们去世时，我们的继承人将获得所谓的“成本基准提升”，这允许他们以零税款出售这些资产。没有资本利得。我在生前获得了股权，我的家人后来继承了这些资产，并能够以零税款出售它们。我赢了，我的家人赢了，我的遗产赢了，国税局输了。这就是整个策略的简单解释。
但其威力真正体现在税收处理上。如果我以50万美元购买了一项资产，而它已经升值到150万美元，无论这是股票、房地产还是加密货币，都无关紧要。如果该资产增值了一百万美元，当我出售该资产时，我将有100万美元的收益。但你不会仅仅因为资产升值而纳税，只有在你出售资产时才需要纳税。所以富人会问一个不同的问题：为什么要出售？为什么要触发税款？为什么要放弃资产的控制权以及资产未来的增值和收入？相反，他们以资产为抵押进行借款。这就是这项策略开始与大多数人对财富的看法截然不同的地方。
但请记住，我之前说过，增值资产是这项策略的基础，因为它只在你拥有那些可能随着时间增值的资产时才有效。我们看到这项策略最常应用于房地产、股票经纪账户、私人公司股权或你可能拥有的其他可抵押资产。如今，这甚至可能包括加密货币。关键是资产需要具备两个特征：第一，它应该会随着时间增值；第二，它应该是贷款人愿意提供贷款的东西。
现在，出租房是一个简单的例子。每个人都熟悉以出租房为抵押获得贷款。我将在稍后介绍如何以股票投资组合为抵押获得贷款。让我们先谈谈你以50万美元购买的出租房。10年后，它价值100万美元。如果我出售它，我将需要缴纳联邦资本利得税，我将有折旧回收，州税，甚至可能还有净投资所得税。你可能认为你赚了50万美元，但扣除税款后，你可能只剩下其中的一小部分，比如35万或40万美元。但是，如果你不卖，就没有卖出，也就没有卖出就意味着没有资本利得。财富在那里，但税款尚未触发，这是第一个主要原则。富人不仅仅追求收入，他们追求那些随着时间积累的资产，而这些资产给了他们选择。
所以，假设我在工作或生意中收入不错，并且一直在购买那些会随着时间增值的资产。也许它们会产生一些收入，比如股票的股息或出租房产的租金收入。我现在拥有了这些资产。现在，第二步就是以这些资产为抵押进行借款，而这是大多数人忽略的部分。请记住，当我以这些资产为抵押获得贷款时，那是债务，不是收入。如果银行以出租房产或股票投资组合为抵押向我贷款30万美元，这笔钱不会作为我的应税收入出现。为什么？因为我必须偿还。这与出售该资产并获得30万美元的收益截然不同。那是一个应税事件。
现在，我想我们已经讲清楚了这一点，所以你可能在问：“但是，马特，如果我获得贷款，我将不得不偿还银行，他们还会向我收取贷款利息。”我知道你也在想：“债务自动就是坏事。”我简直能听到戴夫·拉姆齐（Dave Ramsey）现在对我大喊大叫，说：“不要告诉人们去借债。”并非所有债务都是坏事。当然，信用卡债务、消费债务、对那些价值下降的东西（比如你不需要的车）的高息债务，都可能摧毁财富。但我们在这里谈论的是战略性债务，这有所不同。富人、聪明且精明的投资者经常出于三个原因以资产为抵押进行借款：他们想避免立即触发资本利得税；他们想保留底层资产，以便以后出售以偿还债务；以及他们希望继续拥有该资产带来的未来增值和收入，随着净资产的增长，这些将持续复利。
让我们举个例子，比较一下出售资产和以资产为抵押获得贷款的数字。在这两种情况下，我都假设有人想获得100万美元。你可以根据你的情况增加或减少一个零，计算方法是一样的。请跟着我。假设你拥有价值100万美元的股票，你想出售它们。你随着时间以50万美元购买了这些股票。所以，我将有50万美元的收益。如果我出售价值100万美元的股票，其中50万美元是应税的。如果我在20%的联邦税率和5%的州税税率下，总税款是25%。这是12.5万美元的税款，是50万美元收益的25%。所以，我实际上并没有从出售的100万美元股票中收回100万美元。我实际上只收回了87.5万美元。
现在，让我们对比一下以同一百万美元投资组合为抵押获得贷款的人。你没有出售它。你以该投资组合为抵押获得贷款。现在，大多数银行或经纪公司在你获得贷款时，会向你收取SOFR加上2%。假设SOFR是4.5%。这意味着你将为经纪账户贷款支付6.5%的利率。现在，当我取出100万美元的贷款时，我支付6.5%的利率。第一年将是6.5万美元。现在，我落后了，对吧？因为我将在一年内支付这6.5万美元。但在这里的借款情景中有两个重要区别：第一，没有12.5万美元的税款支付给国税局和州政府。我没有资本利得。我不需要担心这个。第二，全部100万美元仍然投资。当然，我有6.5万美元的利息支出。但假设股票在这一年上涨了10%，那就是110万美元。如果我减去我必须支付的6.5万美元，我仍然是领先的。我的股票投资组合中有103.5万美元。我知道我有一个贷款抵押，但我至少有一个增值资产。它已经克服了利率障碍。从净资产数学上看，我处于领先地位，对国税局来说是零，而且我能够获得财富和我随着时间积累的股权。
需要注意的是，当你以经纪账户为抵押获得贷款时，大多数银行只会贷款给经纪账户资产的70%。所以，当你从经纪账户获得贷款时，我不能只拥有100万美元的存款并取出100万美元。大多数银行只会贷款给经纪账户中资产的70%。所以，如果我想要100万美元的贷款，我需要在经纪账户中有大约140万美元才能获得100万美元的贷款。但请记住，好处是，我仍然拥有我获得贷款抵押的那100万美元证券。没有出售，这些证券的任何股息，任何随时间的增值仍然归我。我从中受益。出售没有税款。这是借款的关键区别，没有税款，因为我没有出售，而且我仍然拥有资产，所以我获得了收入和增值。我知道我有债务成本。这是真实的。如果该资产只上涨了1%或者贬值了，是的，你并没有领先。你实际上是领先的，因为税款，因为第一年我是12.5万美元，但第一年后，就没有更多的税款了，但我仍然有我必须克服的债务成本障碍。所以，当利率较低时，以资产为抵押进行借款非常明智。如果该资产的收入和增值将超过我需要支付给银行的利率，我为什么要出售该资产？
“买，借，死”策略中的第二部分，“借”，是整个策略的核心。这是你成功或失败的关键。所以，我们需要看看这项债务的成本是多少，即出租房产的贷款，经纪账户的贷款，无论利率成本是多少，它将是多少？我的资产是否会增值或产生收入来覆盖这个利率成本？如果是，那绝对是毋庸置疑的。不要出售资产，保留资产。如果你想依靠你随着时间积累的股权生活，你想从财富中受益，那就以它为抵押进行贷款。你不需要出售资产并产生不必要的税款。
“买，借，死”的第三部分是“死”。这不是最令人兴奋的部分。当然，没有人期待它，但从税务法的角度来看，它绝对是神奇的，因为你的资本利得消失了。你可能会想：“马特，当你讲解借款部分时，我不是在拖延时间吗？我拥有这些资产不断增值，不断增值。最终，我需要出售它们。即使我去世了呢？我的孩子们如何获得这些资产？他们难道不需要偿还银行的贷款吗？”是的，他们需要。但当你去世时，他们将获得所谓的“成本基准提升”。这可能是你的配偶、你的孩子，任何你的资产的继承人。所以，如果我以10万美元购买了一项资产，它升值到100万美元，你的成本基准就是100万美元。如果你在生前出售，你将有90万美元的资本利得。但如果你的继承人继承了这些股票、房地产、加密货币，无论是什么资产，他们将获得在死亡之日资产公允市值的成本基准提升。这意味着在你的死亡之日，该资产价值100万美元，他们的成本基准就是100万美元。他们可以在第二天以100万美元的价格出售该资产，并支付零税款。这意味着对于所得税而言，内含的收益完全被抹去了，这非常重要。
这就是为什么富裕家庭、那些在资产方面精明和聪明的人，通常宁愿在去世前持有增值资产，而不是在生前出售它们，因为税收结果可能截然不同。在你生前出售，你可能会触发资本利得税。持有到去世，你的继承人将完全免除收益的税款。这是整个税法中最强大的规则之一。它如此之好，以至于国会中的民主党人例行公事地提出一项法案试图废除它。它毫无进展，但这恰恰表明了这项规则的强大以及你如何利用它来使你、你的家人和你的继承人受益。
为了完全执行“买，借，死”策略，你的遗产规划必须与你的税务策略相匹配。这就是法律规划变得至关重要的地方，是的，你可能需要咨询律师，因为你可能拥有正确的资产，但由于错误的遗产规划而搞砸了。你需要考虑谁拥有资产？它是个人拥有，还是在有限责任公司（LLC）中，还是在信托中？它将传给我的配偶吗？我的配偶会获得成本基准提升吗？死亡之日会发生什么？我是否居住在共同财产州？当我的继承人继承这项资产时会发生什么？我的遗产是否有足够的流动性来支付费用和任何可能的税款？遗产的管理会如何？根据我的总净资产水平，我是否会有遗产税或继承税？一个简单的可撤销生前信托和一个精心制定的遗产计划将帮助你避免遗嘱认证，并实施所有这些资产和税收最小化策略。人们使用的有限责任公司，你可能自己也在使用，我们使用它们是为了责任保护，但我们需要将我们的信托和遗产计划纳入对这些资产的拥有中。
再次强调，“买，借，死”策略假设这些资产，即房地产、股票投资组合、退休账户，所有这些你辛勤工作建立起来的、创造了收入、随着时间增值的资产，你可能已经以它们为抵押获得了贷款，因为你已经获得了一些财富，并在将其传给你的孩子之前使用了它。我们需要确保我们正确地构建事物，以便它们能够以零资本利得税的方式传给我们的继承人。我们自己做到了这一点。我们希望确保他们也能做到。我们赢了，我们的孩子赢了，州和国税局输了。
总而言之，我们需要税务策略、资产保护策略和遗产计划协同工作。“买，借，死”策略的真正教训不仅仅是去借钱。真正的教训和更大的图景是，财富的税收处理方式因其创造和获取方式而异。劳动所得的税收处理方式不同，资本利得的税收处理方式不同，而借来的钱与出售的资产的处理方式完全不同。继承的资产获得的成本基准与赠与的资产不同。富人理解所有这些类别以及他们如何在每种情况下最小化税款。这就是为什么他们专注于建立资产，控制税款何时触发，以及规划财富的转移。大多数人只关注他们的收入。富人则关注所有权，而所有权是税收规划变得更强大的地方。所以，问题不仅仅是我赚了多少钱？更好的问题是：我的财富是如何构建的？这个问题可以改变一切。
“买，借，死”策略是如何清晰地展示税法如何奖励所有权、耐心和规划。你购买增值资产，你谨慎借款而不是不必要地出售，并且通过正确的遗产规划，你的继承人将以成本基准提升的方式继承这些资产，这完全降低了他们的资本利得税。但是，这不是一个你可以随意尝试的策略。债务必须得到管理，资产必须合理，法律结构必须与税务计划协调一致。在我的律师事务所 KQS Lawyers，我们帮助全国各地的投资者和企业主以一种税收高效、受保护且符合他们长期遗产计划的方式构建财富。如果你需要帮助审查你的房地产、企业、股票投资组合、加密货币资产或你的遗产计划，并找出最明智的构建方式，请点击下面的描述链接，预订与我的团队的通话。如果本视频帮助你更好地理解富人是如何看待税收的，请点赞，订阅，并打开通知，这样你就不会错过未来的视频。我是马特·索伦森。感谢观看。下次再见。